地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 22 頁(yè) 成本優(yōu)化 與控制 作業(yè)指引 編制 日期 2007-2-28 初審 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 2 頁(yè) 共 22 頁(yè) 1. 流程要素 流程目標(biāo)： 在各實(shí)施方案完成前，完成成本優(yōu)化 與控制，提供優(yōu)化方法，明確在招標(biāo)階段成本控制方法 。 流程主要責(zé)任部門(mén)： 設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、采購(gòu)管理部。 流程關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo) 流程 KPI 責(zé)任部門(mén) /崗位 數(shù)據(jù)來(lái)源 及時(shí)提供測(cè)算數(shù)據(jù)、優(yōu)化建 議 實(shí)施成本控制在目標(biāo)成本內(nèi) 流程關(guān)鍵點(diǎn) 流程關(guān)鍵點(diǎn) 關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明 支持文件 設(shè)計(jì)前期、概念設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、實(shí)施方案四個(gè)階段方案優(yōu)化 項(xiàng)目招標(biāo) 招標(biāo)管理作業(yè)指引 2. 適用 范圍 ： XX 各項(xiàng)目 設(shè)計(jì)前期、 概念設(shè)計(jì)、 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、 實(shí)施方案設(shè)計(jì) 四 個(gè)階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)五個(gè)專(zhuān)業(yè)。 3. 職責(zé) 設(shè)計(jì)管理部：負(fù)責(zé)提供各設(shè)計(jì)階段的規(guī)劃、建筑、景觀方案、圖紙以供測(cè)算。 成本管理部 ：編制計(jì)劃并檢查計(jì)劃執(zhí)行情況， :進(jìn)行具體測(cè)算并根據(jù)測(cè)算結(jié)果提出優(yōu)化建議 ，需要時(shí)進(jìn)行部門(mén)間的協(xié)調(diào)， 跟進(jìn) 優(yōu)化建議后的測(cè)算并編制結(jié)果報(bào)告， 測(cè)算結(jié)果復(fù)核 發(fā)布 。 采購(gòu)管理部：進(jìn)行招標(biāo)戰(zhàn)略策劃。 4. 工作程序 4.1. 方案優(yōu)化流程 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 3 頁(yè) 共 22 頁(yè) 方 案 優(yōu) 化 流 程數(shù)據(jù)測(cè)算過(guò)程改進(jìn)結(jié)果反饋及案例總結(jié)收 集 資 料按 照 測(cè) 算 范 本 表 格進(jìn) 行 測(cè) 算 并 編 制 報(bào)告優(yōu) 化 負(fù) 責(zé) 人 復(fù) 核 測(cè)算 數(shù) 據(jù)發(fā) 送 修 訂 后 的 測(cè) 算報(bào) 告 給 優(yōu) 化 相 關(guān) 責(zé)任 人 及 該 責(zé) 任 人 領(lǐng)導(dǎo)優(yōu) 化 人 員 當(dāng) 面 與 優(yōu)化 相 關(guān) 責(zé) 任 人 溝 通并 達(dá) 成 一 致 優(yōu) 化 建議修 改 測(cè) 算 數(shù) 據(jù) 并 編制 測(cè) 算 報(bào) 告優(yōu) 化 負(fù) 責(zé) 人 復(fù) 核 測(cè)算 數(shù) 據(jù)發(fā) 送 修 訂 后 的 測(cè) 算報(bào) 告 給 優(yōu) 化 相 關(guān) 責(zé)任 人 及 該 責(zé) 任 人 領(lǐng)導(dǎo) 、 設(shè) 計(jì) 小 組優(yōu) 化 人 員 編 制 案 例優(yōu) 化 負(fù) 責(zé) 人 復(fù) 核 案例優(yōu) 化 人 員 存 放 優(yōu) 化報(bào) 告 及 案 例 于 公 司案 例 庫(kù) 4.2. 方法與過(guò)程控制 4.2.1 設(shè)計(jì)前期 開(kāi)始設(shè)計(jì)前 找 發(fā)展部、 設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo) 整理出政府規(guī)劃要點(diǎn)、土地屬性 （ 用地分析、 ） 市場(chǎng)定位 三 方面信息。 政府規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)政府規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，得出如下信息： 總占地面積 容 積 率 建筑用地面積 建 筑 密 度 總建筑面積 綠 地 率 計(jì)容積率面積 戶數(shù) 住 宅建筑面積 限高 商業(yè) 會(huì)所 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 4 頁(yè) 共 22 頁(yè) 學(xué)校 幼兒園 物業(yè)用房 設(shè)備用房 活動(dòng)中心 服務(wù)中心 衛(wèi)生院 郵電所 公共衛(wèi)生間 游泳池 球場(chǎng) 車(chē)位類(lèi)型 數(shù)量 面積 備注 自行車(chē)車(chē)位 車(chē)位 人防面積 土地屬性：通過(guò)勘查現(xiàn)場(chǎng)，詢問(wèn)發(fā)展部、項(xiàng)目部等相關(guān)部門(mén)，對(duì)土地屬性信息分析： 項(xiàng)目 詳細(xì)描述 備注 市政解決方案（水、電、氣、道路） 市政污水 清楚了解距離紅線的距離， 是否組建污水處理站； 市政給水 清楚了解距離紅線的距離； 臨水 清楚了解距離紅線的距離； 永久電 清楚了解距離紅線的距離； 臨時(shí)電 清楚了解距離紅線的距離； 市政煤氣 清楚了解距離紅線的距離，是否組建煤氣瓶組處理站； 出入道路 清楚了解是否需要維修、建造道路及高架橋等； 公交站場(chǎng) 清楚了解小區(qū)建造公交站的數(shù)量； 紅線內(nèi)土地情況 場(chǎng)地高差情況 1、 清楚了解場(chǎng)地高差情況，以便測(cè)算場(chǎng)地平整費(fèi)用，擋土墻費(fèi)用； 2、山地建筑分析場(chǎng) 地坡度面積比率 植被情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)植被情況，與設(shè)計(jì)一道決定是否有可以保留的樹(shù)木，地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 5 頁(yè) 共 22 頁(yè) 以便測(cè)算景觀成本； 河流、箱涵情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有河流、箱涵 ,河流、箱涵的長(zhǎng)度、深度及寬度，以便測(cè)算改造費(fèi)用； 魚(yú)塘、湖泊情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有魚(yú)塘、湖泊 ,魚(yú)塘、湖泊的面積，以便測(cè)算改造費(fèi)用； 高壓線情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有高壓線通過(guò)（高壓伏輸），如果有，需要埋地或改變走向的長(zhǎng)度； 輸油管等市政情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有輸油管、市政設(shè)施等，如果有，需要搬遷或改變 走向的距離； 市政道路情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有，具體長(zhǎng)度及寬度、建造標(biāo)準(zhǔn)； 拆遷情況 地質(zhì)情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)地質(zhì)情況，以便決定采用基礎(chǔ)形式； 建筑退讓紅線情況 清楚了解場(chǎng)地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準(zhǔn)確計(jì)算建筑物占地面積； 紅線外土地情況 噪音情況 考慮是否需要考慮防噪玻璃； 可視景觀 清楚了解場(chǎng)地周邊的可是景觀情況，決定是否需要改造可視景觀； 市場(chǎng)定位：通過(guò)詢問(wèn)銷(xiāo)售部，清楚了解項(xiàng)目 市場(chǎng)定位： 產(chǎn)品類(lèi)型 面積比率 戶型面積 層高 一梯幾戶 附加值 立面風(fēng)格 開(kāi)窗 園林 裝修 售價(jià) 花園 陽(yáng)臺(tái) 凸窗 地下室 大堂 電梯廳 室內(nèi) 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 6 頁(yè) 共 22 頁(yè) 產(chǎn)品 1 產(chǎn)品 2 產(chǎn)品 N 車(chē)位配比要求： 車(chē)位售價(jià) 、可售 比率： 商業(yè)配套要求： 會(huì)所配套要求： 以上信息整理完成后 ,成本需要關(guān)注的重點(diǎn)是 : 第一 ： 場(chǎng)地內(nèi)的特殊地形 ,如果出現(xiàn) 河流、箱涵 ,高壓線等問(wèn)題需要仔細(xì)分析 ,了解清楚其處理辦法以及影響 并 估算其改造成本 ,注意需要預(yù)留部分不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 ； 第二 ： 車(chē)位要 重點(diǎn)關(guān)注其建造方式（地下、半地下、露天） ,是否計(jì)算容積率 ,會(huì)所是否可售 ； 第三 ：外電需要重點(diǎn)關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費(fèi)用 ,注意考察周邊樓盤(pán)是否可以合作 以便 降低部分成本 。 4.2.2 概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 成本控制重點(diǎn)： 建筑、結(jié)構(gòu)方面： .1 設(shè)計(jì)前 ,同設(shè)計(jì) 、 營(yíng)銷(xiāo)一起探討產(chǎn)品類(lèi)型布置方案 ,作單一產(chǎn)品測(cè)算以及組合方案的成本測(cè)算 ,形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已 確定）方案的成本測(cè)算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)。 .2 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷(xiāo)售利潤(rùn)、土地價(jià)值最大化 。 .3 成本部應(yīng)就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)提出建議 （注意： 重點(diǎn)是通過(guò)產(chǎn)品容積率來(lái)區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異 ） .4 路網(wǎng)布置 道路設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范的前提下： a. 路網(wǎng)應(yīng)合理簡(jiǎn)潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折） 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 7 頁(yè) 共 22 頁(yè) b. 優(yōu)化出入口布置 ,(優(yōu)化建議 時(shí) 成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求 ,不能夠減少出入口后引起客戶投訴 ,導(dǎo)致 后期整改而增加 成本 ). c. 道路寬度（設(shè)置雙車(chē)道或單 車(chē)道加會(huì)車(chē)區(qū)） . .5 停車(chē)布置 （綜合銷(xiāo)售建議、規(guī)劃要求、停車(chē)效率、成本等因素選定停車(chē)方式 ）： 土地利用 a. 地面露天車(chē)位最大化 b. 地面停車(chē)按照最大邊線原則布置 停車(chē)方式 a. 車(chē)位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大。 b. 車(chē)位建造成本由低到高的順序?yàn)椋?地面露天車(chē)位首層架空車(chē)位地上獨(dú)立車(chē)庫(kù)半地下車(chē)位地下車(chē)位，具體停車(chē)方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。 停車(chē)位體形控制： a. 高度 b. 單獨(dú)車(chē)位面積。 車(chē)庫(kù)設(shè)置 a. 車(chē)庫(kù)宜集中設(shè)置，減少建造成本 b. 機(jī)械車(chē)位及地下車(chē)庫(kù)高度預(yù)留。 車(chē)庫(kù)設(shè)置注意考慮客戶使用要求 ,占地面積較大 項(xiàng)目 ,車(chē)位數(shù)量需 要合理分配，避免集中設(shè)置而引起 業(yè)主投訴 （示范區(qū)尤其需要注意）。 . .6 控制不可銷(xiāo)售的公建及配套建設(shè)面積 。 a. 不可銷(xiāo)售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。 b. 提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算建設(shè)的必要性 ,注意提醒設(shè)計(jì)國(guó)家有了新的建筑面積計(jì)算規(guī)范 ,偷面積而招致的政策風(fēng)險(xiǎn)需要注意避免 。 c. 通過(guò)業(yè)態(tài)分析和市場(chǎng)調(diào)查合理確定商業(yè)面積。 .7 綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小 ，組團(tuán)出入口布置相對(duì)集中，減少管理人員 。 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 8 頁(yè) 共 22 頁(yè) .8 應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的 原則確定場(chǎng)地標(biāo)高。 “因地制宜” a. 動(dòng)土量最小 b. 盡可能使場(chǎng)地土方挖填平衡。 降低排水坡度 ； 山地建筑除考慮土方量以外設(shè)計(jì)需要盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等的設(shè)計(jì)。 土方平衡需要在具體的工程設(shè)施前 ,推動(dòng)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目出一份現(xiàn)場(chǎng)的等高線圖以及擬修建建筑的標(biāo)高圖紙 ,兩者合二為一后 ,再 由成本測(cè)算出整個(gè)項(xiàng)目的的土方挖填工程量 ，以及檔土墻， 護(hù)坡 成本 并將計(jì)算結(jié)果交給公司決策 。 .9 總圖規(guī)劃，綜合考慮開(kāi)發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時(shí)道路）重復(fù)建設(shè)。 .10 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品 類(lèi)型： 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類(lèi)型 控制土方開(kāi)挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。 .11 山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式： 結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。 邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。 .12 確定贈(zèng)送面積大小： 山地建筑應(yīng)該結(jié)合地形情況確定贈(zèng)送面積大小 。 .13 合理利用場(chǎng)地地形地貌 利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開(kāi)挖的大量土方施工費(fèi)用和地下管線反刨以及大面積新作水 系增加防水、補(bǔ)水費(fèi)用 （此項(xiàng)優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項(xiàng)目地形和設(shè)計(jì)意圖，并對(duì)管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解） 。 安裝方面 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 9 頁(yè) 共 22 頁(yè) .1 電梯布置方案選擇： .2 從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。 .3 在市場(chǎng)無(wú)特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案。 .4 測(cè)算以及選定電梯轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn) （建議按照不同檔次設(shè)計(jì)一至兩個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn) ，以后每次套用即可） 。 園林環(huán)境方面 . 充分考慮利用場(chǎng)地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)： 不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。 不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。 . 明確景觀單位控制成本： 根據(jù)公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀成本總結(jié)出來(lái)，然后根據(jù)最新的市場(chǎng)價(jià)格和項(xiàng)目的特殊情況調(diào)整后，提交最新單位景觀成本供設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)考慮，同時(shí) 提供給設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)控制參考 ，注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對(duì)待 。 . 明確軟硬景控制比例： 統(tǒng)計(jì)已有項(xiàng)目軟硬景面積比例，提供給設(shè)計(jì)部及設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)控制參考。 通常軟景比硬景便宜，因此應(yīng)該盡可能多的設(shè)置軟景，少做硬景。 4.2.3 方案設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)： 建筑、結(jié)構(gòu)方面： .1 建筑方案選型： a. 評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專(zhuān)業(yè)的不合理布置帶來(lái)成本的增加。 1）、高層建筑單體應(yīng)選擇對(duì)稱(chēng)形式；考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少； 2）、控制屋頂造型。 b. 注意事項(xiàng)：以上項(xiàng)目需要成本人員有一定的結(jié)構(gòu)知識(shí)，因此平時(shí)要多參與相關(guān)結(jié)構(gòu)方面的討論和協(xié)商，提高結(jié)構(gòu)方面的專(zhuān)業(yè)水平，積累經(jīng)驗(yàn)，并形成一定之規(guī)。 .2 確定合理層高： 結(jié)合銷(xiāo)售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高 2.8 米性價(jià)比較優(yōu) ,層高每增加0.1m 造價(jià)增加該層造價(jià)的 3-5% 。 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 10 頁(yè) 共 22 頁(yè) .3 窗地比控制 通過(guò)節(jié)能測(cè)算指標(biāo)來(lái)控制窗地比。 注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開(kāi)啟面積，要注意轉(zhuǎn)換窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來(lái)說(shuō)目前節(jié)能規(guī)范對(duì)成 本控制窗地比是有利的，需要重點(diǎn)關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過(guò)，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開(kāi)窗面積，而不是保持開(kāi)窗面積不變而去采取其他措施來(lái)滿足節(jié)能要求。特殊項(xiàng)目除外。 單體方案確定后，測(cè)算不同單體戶型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比（是否開(kāi)窗或開(kāi)窗大小需要與設(shè)計(jì)一道溝通） ，窗地比應(yīng)不超過(guò)同類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)值 。 .4 欄桿、欄板的限定： 測(cè)算以往項(xiàng)目單體戶型欄桿、欄板的單價(jià)，建議欄桿類(lèi)型盡量少。 建議通過(guò)經(jīng)驗(yàn)的積累將各種欄桿欄板的分類(lèi)統(tǒng)計(jì)做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，以后欄桿的做法就不需要在測(cè)算單價(jià)成本只需要統(tǒng)計(jì)含量即可。 .5 外墻裝飾設(shè)計(jì)優(yōu)化方案的初步 確定： 提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價(jià)格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、劈開(kāi)磚、釉面磚、石材等綜合價(jià)格）。 提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設(shè)計(jì)合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率。 提供常用外裝材料適用性能。 關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議。 優(yōu)化比選陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、屋面等的具體做法 ： 提供目前不同產(chǎn)品陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、屋面具體做法及價(jià)格表，以便設(shè)計(jì)作為參考選擇，2）、優(yōu)化比選陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、屋面等的具體做法； .6 節(jié)能方案： 盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟(jì)方式解決 節(jié)能方案。 通過(guò)合理的窗墻比實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。 通過(guò)墻體材料來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。 控制節(jié)能取值范圍。 .7 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化： 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 11 頁(yè) 共 22 頁(yè) 結(jié)構(gòu)模板平面確定后，工程、成本一道審核柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu)形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案。（結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。） 減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量 .8 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類(lèi)型： 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類(lèi)型。 控制土方開(kāi)挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。 .9 山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式： 結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方 式。 邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。 注意 :擋土高度超過(guò) 3 米以上時(shí)有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜 ,因此高擋土墻需要進(jìn)行方案測(cè)算比較。 .10 確定贈(zèng)送面積大小： 山地建筑應(yīng)該結(jié)合地形情況確定贈(zèng)送面積大小。 注意從客戶角度 衡量 其是否需要并考慮是否可以不計(jì)建筑面積或者容積率，盡量規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 安裝方面 .1 測(cè)算配電設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機(jī)組）分期或分項(xiàng)目集中布置或分散布 置不同方案的經(jīng)濟(jì)合理性： 因?yàn)樯婕肮╇姷葔艛嘈袠I(yè)，有可能成本拿到圖紙時(shí)方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。 需根據(jù)場(chǎng)地等實(shí)際情況分按不同方案計(jì)算測(cè)定。 .2 供配電設(shè)備安裝定位設(shè)計(jì)優(yōu)選： 所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。 .3 測(cè)算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開(kāi)閉所式的綜合經(jīng)濟(jì)性，提出優(yōu)選方案 。 一般情況環(huán)網(wǎng)式比開(kāi)閉式經(jīng)濟(jì)。 合理布置開(kāi)閉所位置，使走線長(zhǎng)度之和最短。 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 12 頁(yè) 共 22 頁(yè) 設(shè)置開(kāi)閉所時(shí)，應(yīng)盡量考慮多期共用。 條 件允許時(shí)，可考慮借用項(xiàng)目附近原有開(kāi)閉所，避免新建。 .4 供水方案中重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性： 現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較省。 必須建造水泵房時(shí)應(yīng)考慮建造位置及占用空間。 當(dāng)選用負(fù)壓供水方案時(shí)要與水泵房水池供水方案測(cè)算對(duì)比，確認(rèn)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)合理性。 .5 合理設(shè)置消防分區(qū)： 在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)。 布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車(chē)庫(kù)（單體、復(fù)式）的區(qū)別。 盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門(mén)作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。 .6 中水處理站與中水提升 泵站： 中水處理站應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特征，選用設(shè)計(jì)規(guī)定的最小規(guī)模。 中水處理站與中水提升泵站應(yīng)選擇在地塊中心，使管線布置長(zhǎng)度最短。 .7 污水提升泵站： 對(duì)大量填土地塊，由于自然坡度無(wú)法達(dá)到排水要求，需考慮建設(shè)污水提升泵站。 .8 地塊內(nèi)高壓線路改線： 入地方式：造價(jià)高： a.電纜溝方式，相對(duì)較高； b.管道埋設(shè)方式 ，相對(duì)較低。 建設(shè)高壓走廊 :造價(jià)較低。 園林環(huán)境方面 .1 下發(fā)目標(biāo)成本控制指標(biāo)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)； .2 提供材料規(guī)格型號(hào)單價(jià)： 提供常用軟硬材料規(guī)格型號(hào)及單價(jià)。 鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地 常用，易成活，養(yǎng)管費(fèi)用低的種類(lèi)。 根據(jù)不同位置合理確定石材厚度 ,主要部位石材選擇 :1)壓頂 50mm 厚 2)非行車(chē)道地地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 13 頁(yè) 共 22 頁(yè) 面 20mm 厚 （荔枝面采用 30mm 厚） 3)行車(chē)道地面 40-50mm 厚 4)立面 20mm 厚；5）踏面 30mm 厚。 .3 提供 基層標(biāo)準(zhǔn)做法 ，供設(shè)計(jì) 使用 。 .4 軟景觀中，苗木比例適當(dāng)：重點(diǎn)效果部分使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。 .5 選擇合適的材料尺寸，控制各類(lèi)材料損耗。 .6 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。 .7 控制木作的使用面積，盡量少用水景 (主要 是后期維護(hù)管理成本太高 )。 .8 綠化灌木種類(lèi)盡量少一些，灌木造價(jià)比草皮貴很多，優(yōu)化時(shí)注意盡量 減少 灌木面積 ，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護(hù)作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達(dá)到節(jié)約成本保證效果的目的。 4.2.4 擴(kuò)初（初步）設(shè)計(jì)階段 成本控制重點(diǎn)： 建筑、結(jié)構(gòu)方面： .1 明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)： 向設(shè)計(jì)院下發(fā)施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn)，明確結(jié)構(gòu)含量設(shè)計(jì)限額。 結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細(xì)化便于以后測(cè)算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復(fù)雜而設(shè)計(jì)院不肯簽訂設(shè)計(jì)限額指標(biāo)時(shí)可以采用地上限額，地下部分過(guò)程控制的方法來(lái)簽訂設(shè)計(jì)合同。 限額后一定要設(shè)立合適的獎(jiǎng)懲措施保證條款可執(zhí)行。 .2 選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深： 根據(jù)詳勘報(bào)告，設(shè)計(jì)院初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，審核設(shè)計(jì)院選用的基礎(chǔ)類(lèi)型及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性。一般情況，各基礎(chǔ)類(lèi)型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ) (有時(shí)采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式代替 )、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁 (逐漸受限制 )、灌注樁。 .3 明確合理結(jié)構(gòu)布置，復(fù) 核結(jié)構(gòu)參數(shù)： 工程部與設(shè)計(jì)院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 14 頁(yè) 共 22 頁(yè) 點(diǎn)審查：結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。 .4 結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)計(jì)算： 成本部根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)電子稿 或者白圖 計(jì)算鋼筋含量及混凝土含量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，并 及時(shí)反饋工程部、設(shè)計(jì)院，以便進(jìn)一步優(yōu)化。 驗(yàn)算時(shí)注意：要抽取基礎(chǔ)，首層，標(biāo)準(zhǔn)層，天面層等來(lái)予以驗(yàn)算，確保結(jié)果不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。測(cè)算結(jié) 果符合目標(biāo)成本要求后再出施工圖紙。 如果局部或者全部指標(biāo)超標(biāo)需要分列細(xì)項(xiàng)詳細(xì)分析超標(biāo)部位原因，并將結(jié)果發(fā)給設(shè)計(jì)部和主管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)， 推進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實(shí)需要超標(biāo)的要報(bào)請(qǐng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后在進(jìn)行下一部的設(shè)計(jì)工作。 .5 復(fù)核建筑控制指標(biāo)： 復(fù)核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標(biāo)成本內(nèi) 。 .6 配合設(shè)計(jì)開(kāi)展節(jié)能方案測(cè)算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案 ： 在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)?:減小窗墻比 -加厚外墻砌體材料 -外墻聚苯顆粒砂漿 -外墻 保溫板 采用 LOW-E 玻璃。 .7 部品材料選配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量與目標(biāo)成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)保持一致。 復(fù)核部品材料設(shè)計(jì)選用表，不符合項(xiàng)要與設(shè)計(jì)部協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本測(cè)算分析。 精裝修方面 .1 室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。減少精裝房的差異，對(duì)應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟(jì)采購(gòu)批量。 .2 公共裝修：裝修方案確定后，測(cè)算銷(xiāo)售大廳、會(huì)所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。 .3 根據(jù)裝修建筑尺寸 ,選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類(lèi)材料損耗降到最低。 .4 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主 ，并綜合考慮后期維護(hù)成本。 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 15 頁(yè) 共 22 頁(yè) .5 減少精裝房的差異，對(duì)應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經(jīng)濟(jì)采購(gòu)批量。 安裝 .1 測(cè)算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號(hào)、及不同組合方案情況下成本 。 .2 變壓器（不同單臺(tái)容量）組合方案的比選： 規(guī)格在 1250KVA 以內(nèi)單臺(tái)容量越大，單位容量費(fèi)用越低。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下，選用變壓器臺(tái)數(shù)越少越經(jīng)濟(jì)。除可節(jié)省費(fèi)用外，還可節(jié)省空間。但若實(shí)際使用容量不能達(dá)到或接近本臺(tái)較大變壓器容量的、會(huì)形成空轉(zhuǎn)，在按變壓器計(jì)量收費(fèi)情況下，電費(fèi)可能較高，單臺(tái)容量要綜合評(píng)選。 規(guī)格 1250KVA 以上變壓 器價(jià)格昂貴，建議不選。 .3 配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選： 一般情況下，價(jià)格遞增順序?yàn)椋浑娎| +電纜穿刺接頭，電纜 +預(yù)分支接頭，母線槽；防火橋架（或線槽） +普通電纜（或阻燃電纜）敷設(shè)方式，普通橋架（線槽） +耐火電纜的敷設(shè)方式。當(dāng)然回路較少時(shí)采用導(dǎo)線（或電纜）穿管（阻燃管價(jià)格遠(yuǎn)低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合測(cè)算。 .4 室外供配電線路設(shè)計(jì)優(yōu)化： 1 市政供電線路引入： a. 在場(chǎng)地、環(huán)境允許情況下，架空線路最省。 b. 當(dāng)影響環(huán)境采用電纜時(shí)，單線電纜截面規(guī)格不得超過(guò) 300mm2，避免再行選大一級(jí)（或大 一級(jí)以上規(guī)格）、產(chǎn)生浪費(fèi)。 c. 在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設(shè)。 d. 當(dāng)在線路最短原則下市政無(wú)已建電纜溝、而延長(zhǎng)線路就可利用市政電纜溝時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況測(cè)算在延長(zhǎng)線路條件下利用市政電纜溝敷設(shè)與自行新建電纜溝或采用直埋敷設(shè)方式時(shí)的最優(yōu)方案。 e. 一般情況下，敷設(shè)方式不同時(shí)的價(jià)格從低到高排序?yàn)椋豪檬姓呀娎|溝直埋+過(guò)路套管全程穿管自行新建電纜溝。 f. 電纜溝深度、寬度在滿足有關(guān)要求前提下要控制在規(guī)格最小范圍內(nèi)。 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 16 頁(yè) 共 22 頁(yè) 小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋 +過(guò)路套管導(dǎo)線 +全程穿管普通電纜 +全程穿管 鎧裝電纜 +全程穿管普通電纜 +電纜溝鎧裝電纜 +電纜溝。但當(dāng)電線、電纜根數(shù)達(dá)到一定數(shù)量集中敷設(shè)時(shí)，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過(guò)實(shí)際方案測(cè)算才能確認(rèn)。 .5 配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選： 盡量選用國(guó)產(chǎn)或合資產(chǎn)品會(huì)使價(jià)格降低 ，注意要符合當(dāng)?shù)毓╇姴块T(mén)的地方要求，避免來(lái)回反復(fù)，浪費(fèi)工期。 .6 供水方案比選： 根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層），進(jìn)行供水方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選（帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無(wú)負(fù)壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等） .7 室內(nèi)水暖材料設(shè)備選用要點(diǎn)： 在 滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價(jià)較低的管材（如常用采暖管價(jià)格增序排列： PPR 管鋁塑復(fù)合管 PB 管）。 對(duì)價(jià)格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。 .8 消防工程中消防報(bào)警器材、消防預(yù)埋管材的選用 ： 滿足功能前提下，含超高層在內(nèi)，對(duì)溫、煙感探測(cè)系統(tǒng)的設(shè)備選型優(yōu)先選用國(guó)產(chǎn)設(shè)備、報(bào)警器材 （注意配套選用，以及項(xiàng)目產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護(hù)費(fèi)用一并考慮） 。 消防噴淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化。 通風(fēng)、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風(fēng)道、玻璃鋼風(fēng)道）應(yīng)做經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析后擇優(yōu)選擇。 消防預(yù)埋管當(dāng)?shù)責(zé)o明確規(guī)定的選用阻燃塑料管 替代鋼管最為經(jīng)濟(jì) 。 .9 空調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)選： 根據(jù)實(shí)際情況測(cè)算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟(jì)合理性；并對(duì)不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。 集中空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)具體使用功能及長(zhǎng)期能耗，測(cè)算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式。 對(duì)價(jià)格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。 出風(fēng)口的合理布置。 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 17 頁(yè) 共 22 頁(yè) 根據(jù)實(shí)際情況測(cè)算比選有無(wú)機(jī)房電梯方案或不同型號(hào)電梯適用范圍的經(jīng)濟(jì)合理性；并對(duì)不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。 園林環(huán)境方面 .1 考慮每個(gè)組團(tuán)小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。 .2 根據(jù)擴(kuò)初成果圖計(jì)算造價(jià)，確認(rèn)成本是否控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。 .3 測(cè)算中列出 各種不同材料用量比例提供給設(shè)計(jì)參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗(yàn)。 .4 測(cè)算中列出各種喬木每平米的用量提供給設(shè)計(jì)參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗(yàn)。 .5 燈具設(shè)計(jì)優(yōu)化時(shí)要考慮后期維護(hù)和使用情況，并通過(guò)收集物業(yè)管理公司的建議減少不必要的裝飾燈具。 .6 建立統(tǒng)一的園建結(jié)構(gòu)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度出發(fā)，減少以后園建結(jié)構(gòu)部分的優(yōu)化工作。 4.2.5 施工圖設(shè)計(jì)階段 成本控制重點(diǎn)： 建筑、結(jié)構(gòu)方面： .1 工程做法與交樓標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。 應(yīng)力求設(shè)計(jì)院按我方交樓標(biāo)準(zhǔn)編寫(xiě)施工圖工程做法； 確屬無(wú)法統(tǒng)一的 做法 ，需在招標(biāo)文件及其他相關(guān)技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)中明確。并在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)由設(shè)計(jì)師向項(xiàng)目工程師、施工方進(jìn)行技術(shù)交底，避免錯(cuò)誤施工造成拆改。 .2 部品及材料選擇： 根據(jù)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類(lèi)型選擇材料部品，避免功能溢價(jià)； 在立面圖基礎(chǔ)上針對(duì)不同規(guī)格外檐墻、面磚進(jìn)行合理排布，減少斷磚損耗； 廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗； 減少欄桿、裝飾鋼構(gòu)件等的種類(lèi)，提高標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的使用程度； .3 設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、結(jié)構(gòu)、安裝各專(zhuān)業(yè)的協(xié)調(diào)減少錯(cuò)漏碰缺： 圖紙自審由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)組織。 地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 18 頁(yè) 共 22 頁(yè) 接到圖紙后，設(shè)計(jì)部應(yīng)及時(shí)安排 或組織有關(guān)人員進(jìn)行自審，并提出各專(zhuān)業(yè)自審記錄。 及時(shí)召集有關(guān)人員，組織內(nèi)部會(huì)審，針對(duì)各專(zhuān)業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及建議進(jìn)行討論，弄清設(shè)計(jì)意圖和工程的特點(diǎn)及要求 。 、圖紙自審的主要內(nèi)容： a) 各專(zhuān)業(yè)施工圖的張數(shù)、編號(hào)、與圖紙目錄是否相符。 b) 施工圖紙、施工圖說(shuō)明、設(shè)計(jì)總說(shuō)明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無(wú)矛盾。 c) 平面圖所標(biāo)注坐標(biāo)、絕對(duì)標(biāo)高與總圖是否相符。 d) 圖面上的尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無(wú)錯(cuò)誤。 e) 建筑施工圖與結(jié)構(gòu)施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖與設(shè)備基礎(chǔ)、水、電、暖、衛(wèi)、通等專(zhuān)業(yè)施工圖的軸線、位置（坐 標(biāo)）、標(biāo)高及交叉點(diǎn)是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無(wú)矛盾。 f) 圖紙上構(gòu)配件的編號(hào)、規(guī)格型號(hào)及數(shù)量與構(gòu)配件一覽表是否相符。 圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會(huì)審時(shí)提交討論解決。 .4 組織圖紙會(huì)審工作，完善圖紙細(xì)部設(shè)計(jì)，減少錯(cuò)漏碰缺，為控制項(xiàng)目的建安成本打下良好的基礎(chǔ) ，成本人員應(yīng)該積極主動(dòng)要求參加圖紙會(huì)審并認(rèn)真審核圖紙。 盡量趕在工程項(xiàng)目開(kāi)工前進(jìn)行，了解設(shè)計(jì)意圖，明確質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問(wèn)題和錯(cuò)誤，專(zhuān)業(yè)之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開(kāi)工之前。 審查施工圖的基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)與地基處理有無(wú)問(wèn)題 ，是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際地質(zhì)情況。 審查建設(shè)項(xiàng)目坐標(biāo)、標(biāo)高與總平面圖中標(biāo)注是否一致，與相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目之間的幾何尺寸關(guān)系以及軸線關(guān)系和方向等有無(wú)矛盾和差錯(cuò)。 審查圖紙及說(shuō)明是否齊全和清楚明確，核對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)、上下水、暖衛(wèi)、通風(fēng)、電氣、設(shè)備安裝等圖紙是否相符，相互間的關(guān)系尺寸、標(biāo)高是否一致。 審查建筑平、立、剖面圖之間關(guān)系是否矛盾或標(biāo)注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸是否有差錯(cuò)，各種標(biāo)高是否符合要求，與結(jié)構(gòu)圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致。 審查建設(shè)項(xiàng)目與地下構(gòu)筑物、管線等之間有無(wú)矛盾。 審查結(jié)構(gòu)圖本身是否有差錯(cuò)及矛盾，結(jié)構(gòu)圖中 是否有鋼筋明細(xì)表，若無(wú)鋼筋明細(xì)表，地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 19 頁(yè) 共 22 頁(yè) 鋼筋砼關(guān)于鋼筋構(gòu)造方面的要求在圖中是否說(shuō)明清楚。 復(fù)核結(jié)構(gòu)指標(biāo)是否滿足限額要求。 .5 通過(guò)管理減少對(duì)設(shè)計(jì)工作的拆分和嘗試設(shè)計(jì)總包： 目前鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、鋁合金門(mén)窗、弱電、景園工程等分項(xiàng)工作的設(shè)計(jì)多由專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)資源來(lái)完成。施工圖設(shè)計(jì)院只負(fù)責(zé)土建及水暖電等部分的設(shè)計(jì)，其后果是施工圖與專(zhuān)業(yè)分項(xiàng)圖紙矛盾點(diǎn)較多或沖突，不同專(zhuān)業(yè)工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數(shù)量激增，返 工和修整量大，致使施工進(jìn)度延誤和成本增加。 由于專(zhuān)業(yè)資源設(shè)計(jì)方案的不同造成投標(biāo)報(bào)價(jià)不具可比性，造成成本上升。 產(chǎn)生重 大質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，責(zé)任不清、相互推諉給投資方造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。 設(shè)計(jì)總承包和施工總承包一樣是為了相關(guān)專(zhuān)業(yè)間合理銜接并統(tǒng)一責(zé)任為事后的投資方權(quán)力追溯提供保障。 安裝 .1 市政及小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計(jì)優(yōu)選： 著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序?yàn)椋?PE 管焊接鋼管無(wú)縫鋼管鍍鋅鋼管 UPVC 塑料管球墨鑄鐵管鋼塑管。排水管排序?yàn)?；?guī)格 500 以內(nèi)； UPVC 波紋管鋼筋混凝土管 PE 波紋管，規(guī)格 500 以上；鋼筋混 凝土管 UPVC 波紋管 PE 波紋管。一般情況下，機(jī)動(dòng)車(chē)道下選用重型（級(jí)管或 S2 管材），對(duì)非機(jī)動(dòng)車(chē)道下選用重型要嚴(yán)控。 優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋：避免設(shè)計(jì)盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部位；除機(jī)動(dòng)車(chē)道外的非機(jī)動(dòng)車(chē)道或綠化帶等部位嚴(yán)控采用重型。并盡量減少檢查井?dāng)?shù)量。 盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動(dòng)土量。 優(yōu)化管網(wǎng)走向、長(zhǎng)度。 .2 水暖施工圖審核成本要點(diǎn)： 滿足壓力、流量等技術(shù)條件時(shí)的管徑選擇（達(dá)到要求即可，不能過(guò)大），如給水干、立管、支管、戶內(nèi)管管徑應(yīng)經(jīng)計(jì)算核定，一般每戶住宅給水進(jìn)戶管管徑控制在 DN20地庫(kù)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng) www.cD 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典 點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 編號(hào)： 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 20 頁(yè) 共 22 頁(yè) 以內(nèi)。 需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清楚齊全（包括孔洞尺寸、位置、標(biāo)高、予埋材料），避免后期鑿剔。 .3 智能化設(shè)計(jì)優(yōu)化： 室外智能化、景觀燈具設(shè)計(jì)優(yōu)化應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位、市場(chǎng)接受程度、銷(xiāo)售價(jià)格，周邊樓盤(pán)使用狀況、小區(qū)場(chǎng)地布置（含綠化組團(tuán)和道路布置）綜合考慮，在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應(yīng)兼顧實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性。 以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和物業(yè)管理思路來(lái)確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（如 ： 封閉管理社區(qū)選用紅外對(duì)射周界防翻越系統(tǒng)、開(kāi)放的大社區(qū)管理結(jié) 合封閉的單元 管理