LOGO 版權聲明 : 本文僅供客戶內部使用，版權歸江蘇新景祥股份有限公司所有，未經(jīng)江蘇新景祥股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 1 沭陽房地產(chǎn)市場調研報告和初步投資建議 謹呈：喜盈門 日期： 2011年 11月 2日 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2 房地產(chǎn)市場機會分析 項目屬性界定 區(qū)域價值研判 初步建議 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 3 城市屬性 沭陽是一個以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為支撐的資源型城市，地處 淮海經(jīng)濟區(qū) 核心輻射區(qū) 、長三角與環(huán)渤海兩大經(jīng)濟 圈 輻射切合點 江蘇省 -宿遷 -沭陽 位置優(yōu)越 沭陽所屬的宿遷市是淮海經(jīng)濟區(qū)的區(qū)域中心城市，重要交通樞紐； 交通便捷 距宿遷只有 55公里，新長鐵路、京滬高速公路、 205國道和 324、 326、 245省道穿境而過，向南四小時可直達全國經(jīng)濟中心； 工業(yè)基地 沭陽以工業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)，其中，木材加工業(yè)成為全縣首個百億級產(chǎn)業(yè)集群；銷售額超過 50億的企業(yè)也逐漸建成；服裝、紡織及蓄電池等新興產(chǎn)業(yè) 淮海經(jīng)濟區(qū) 環(huán)渤海經(jīng)濟圈 長三角 經(jīng)濟圈 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 4 區(qū)域屬性 項目地處沭陽南部， S324省道南側，未來將是沭陽發(fā)展的重點城區(qū) 項目所在的物流產(chǎn)業(yè)園是南部新區(qū)的重點組成部分，S324省道處于南部新區(qū)的邊緣，具有較廣闊的獨立發(fā)展空間 項目位于南部新區(qū)邊緣，距離沭陽城市中心約 7km，距京滬高速公路約 8km，距客運西站約 2km 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 5 區(qū)域屬性 南部新區(qū)目前尚處于前期啟動階段，核心地段區(qū)域內路網(wǎng)基本完成，重點公共設施如學校、體育場、車站等已經(jīng)建設完成 新城區(qū)尚處于前期啟動階段，整體尚未開發(fā)； 核心區(qū)域內路網(wǎng)建設基本完成，交通便捷； 核心區(qū)域內的如東中學、沭陽中專，體育場、車站等公建配套已經(jīng)完成，但項目所在的南部邊緣區(qū)域，道路等基礎設施配套遠未到位，目前現(xiàn)狀為農(nóng)田。 公園 體育場 如東中學 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 項目屬性 項目位于沭陽南部新區(qū)邊緣，地塊通達性良好， S324省道南側，西臨淮沭新河，東臨北京南路 本案 公園 體育場 如東中學 客運站 本案 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 7 項目屬性 項目規(guī)模較大，地塊平整，以淮沭河為依托的強勢資源 宿沭公路 地塊內部 占地面積： 2225畝（ 148.33萬平米） 容積率 1.5 宿沭公路 淮沭新河 北京南路 淮沭新河 地塊內部 本案 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 8 項目屬性界定 四線新興產(chǎn)業(yè)城市，公共配套缺乏的城市邊緣區(qū)，城市主流發(fā)展方向的具有強勢資源的超大規(guī)模項目 項目屬性： 占地 2225畝，目前在沭陽規(guī)模 200萬平方米以上的項目只有南北匯服裝城 超大規(guī)模 區(qū)域屬性： 政府規(guī)劃的未來城市中心 城市主流發(fā)展方向 沭陽規(guī)劃的南部新區(qū)南側，新區(qū)處于建設起步階段，缺乏相應的公共配套 城市邊緣、配套匱乏 沭陽縣隸屬宿遷市，京滬高速、新長鐵路貫穿其中，是新興的產(chǎn)業(yè)城市，以紡織、木業(yè)為主導，新興能源產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 四線城市、產(chǎn)業(yè)支撐 淮沭河緊鄰地塊西面，在未來的市場建設上，可以有效依托物流運輸 強勢資源 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 9 房地產(chǎn)市場機會分析 項目屬性界定 區(qū)域價值研判 初步建議 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 10 區(qū)域價值研判 區(qū)域發(fā)展案例借鑒 沭陽新城驅動因素研究及趨勢研判 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 11 我們研究了蘇北縣域新城建設的發(fā)展歷程及對房地產(chǎn)的推動，借以厘清沭陽新城未來發(fā)展的軌跡，及房地產(chǎn)的發(fā)展推動力 案例 對房地 產(chǎn)促進 沭陽新 城發(fā)展 優(yōu)化城市功能（政府搬遷）能否成為沭陽向城市化發(fā)展的主要動因？ 產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展歷程，對房地產(chǎn)的帶動規(guī)律，沭陽的未來？ ？ 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 12 案例的選取及前提 對案例選取的前提 處于地級市下屬的附屬縣區(qū)，與主城有一定距離； 城市發(fā)展最先有一定特色產(chǎn)業(yè)資源，但對城市化推動作用有限； 新城市化發(fā)展初期以優(yōu)化城市功能（政府搬遷）為拉動。 以優(yōu)化城市功能拉動的城市化發(fā)展案例 宿遷泗陽新城區(qū) 案例研究的目的 了解優(yōu)化城市功能（政府搬遷）帶動型城市的發(fā)展軌跡； 除了政府搬遷，成功的城市化發(fā)展還需要哪些驅動因素。 案例研究具體內容見附件，主件僅呈現(xiàn)結論性內容 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 13 泗陽城市發(fā)展背景 交通要沖、經(jīng)濟增長潛力巨大、特色主導產(chǎn)業(yè)明確、城市運營措施得力 泗陽面向長三角，背靠淮海經(jīng)濟 區(qū) 20多個縣市，輻射中西部地 區(qū)； 既是南北、東西生產(chǎn)要素流 動戰(zhàn)略要沖，也是各類工業(yè)品內 銷和外輸必經(jīng)之徑； 穿境而過的京杭大運河、新長鐵 路、高速公路，使泗陽完全融入 沿海、沿江“四小時產(chǎn)業(yè)配套圈” 近幾年泗陽縣 GDP增長趨勢保持 穩(wěn)定，年增長率均高于國家和省 的平均水平， 表明泗陽縣的宏觀 經(jīng)濟狀況良好。 近兩年泗陽社會消費品零售總額 增長趨勢保持穩(wěn)定，在泗陽縣交 通區(qū)位優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)后，社會消 費品零售總額將有大幅提高。 面對日趨激烈的區(qū)域競爭態(tài)勢，泗陽縣在城市的發(fā)展戰(zhàn)略 上， 提出以兩河風光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、新 興木業(yè)為支撐，沿徐宿淮鹽經(jīng)濟帶新興工貿中等城市目標 。 泗陽縣政府通過 舊城改造等一系列措施，將老城人口逐步 導入城北新城區(qū)，同時加大招商引資力度，通過帶動工業(yè) 園區(qū)的發(fā)展吸引就業(yè)人口，從而推動城北新城的建設。 泗陽區(qū)位優(yōu)勢明顯，資源豐富， 產(chǎn)業(yè)基礎好。 目前已經(jīng)形成的木 材加工、紡織服裝、化工制造、 農(nóng)副食品加工、電器照明、飲料 制造等主導產(chǎn)業(yè)頗具特色 。 為了更好地吸引、集聚外地生產(chǎn) 要素，培育經(jīng)濟發(fā)展載體， 泗陽 縣在城郊興建了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，發(fā) 展特色主導產(chǎn)業(yè)集群。 城東 工貿 園區(qū) 城北 新城 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 14 泗陽近年城市化建設步伐 2004前 2005 2006-2007 2008- 在區(qū)域工業(yè)化、城市化、市場化競爭日趨激烈之際，泗陽縣錯失發(fā)展良機，經(jīng)濟狀況快速下滑。 2004年 7月 ，縣政府 進一步清晰了以工業(yè)化、城鎮(zhèn)化為重點 ， 著眼“一城三區(qū)”的產(chǎn)業(yè)布局 。 代表事件：發(fā)展規(guī)劃出爐 2005年初，縣委、縣政府提出了“打造新興紡織木業(yè)基地，建設生態(tài)城市“的戰(zhàn)略構想， 啟動舊城改造以此加大房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟增長的拉動，全年新增商品房面積 100萬平方米， 2005 年共有 13個住宅小區(qū)項目開工。 代表事件：東方現(xiàn)代城啟動上海紡織控股集團 投資泗陽、新世界大酒店開業(yè) 2006年圍繞“打造蘇北一流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”的目標定位， 28個重點項目在泗陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)集中開工 這兩年，通過城市運營（政府搬遷）措施，縣城建成區(qū)規(guī)模已從 03年底的 11 2平方公里擴展到 22 6平方公里，基礎設施配套面積達 30平方公里，城市化率達 34 8 ；泗陽城區(qū)拆遷面積超過 80萬平方米，相當于前五年拆遷面積總和； 代表事件：兔寶寶木業(yè)、騾馬河古街 進入 2008年，泗陽繼續(xù)推進工業(yè)園區(qū)的招商引資工作，吸引人才駐留，同時進行更大規(guī)模的舊城改造措施，提升城市化形象和水平。 目前泗陽通過這幾年在城市運營、特色主導產(chǎn)業(yè)鏈延伸以及基礎配套設施等方面的工作，泗陽新城規(guī)劃雛形已經(jīng)出現(xiàn) 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 15 泗陽新城城市化進程短暫，并非僅靠政府搬遷推動，而是特色主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市運營的成果 1、啟動期 :04年，基礎設施建設及部分政府部門搬遷 ,產(chǎn)生臨時居住性需求； 23、建設初期 : 05-06年，大規(guī)模政府搬遷及教育醫(yī)療配套項目建設期 ,產(chǎn)生大量中高層次的居住需求。外地資本如千仞崗等開始涌入，選此為生產(chǎn)基地； 4、全面建設期 : 06-08年；產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步擴張后中高收入技術人員與管理者成為購房主力 ,同時泗陽輸出的勞動力資源與下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民成為城市發(fā)展主要補充； 5、平穩(wěn)發(fā)展期 : 未來 2年各基礎配套及設施 , 產(chǎn)業(yè)布局基本完成 ,生活便利，區(qū)域發(fā)展成為集生活、教育、居住、娛樂于一體綜合性城區(qū) 1 2 3 4 5 發(fā)展程度 時間 新城區(qū)域基礎建設 優(yōu)化城市功能（政府搬遷）拉動區(qū)域發(fā)展 工業(yè)區(qū)招商及城市運營直接推動區(qū)域城市化 成熟階段 豐富并完善區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口 新城區(qū)域初步發(fā)展（啟動期） 優(yōu)化城市功能拉動區(qū)域發(fā)展（建設初期） 工業(yè)區(qū)招商及城市運營推動城市化（全面建設期） 區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期） 在政府事業(yè)單位全面搬遷、舊城改造以及大量吸收產(chǎn)業(yè)工人的企業(yè)進駐后，城市發(fā)展才發(fā)生產(chǎn)業(yè)轉型后才對房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速推動作用 泗陽新城已經(jīng)基本成為配套成熟、功能完備的城市化區(qū)域，不僅靠優(yōu)化城市功能，而是更多依靠工業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大， 特別是特色主導產(chǎn)業(yè)鏈條延伸所帶來的對居住和配套等的城市化生活要求。 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 16 優(yōu)化城市功能措施的有效實施拉動城市中心轉移，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大及外來大型產(chǎn)業(yè)資本的進入與成熟帶來需求的增長，還必須配合良好的城市基礎 案例總結 新城區(qū)域發(fā)展的前提，為工業(yè)區(qū)發(fā)展奠定基礎 基礎設施建設 以政府的搬遷為主導，開始對區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生拉動作用 政府規(guī)劃實施拉動 人口的跳躍式增長伴隨復合性的需求不斷提高 城市運營（舊城改造）措施的引導及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和壯大、縣城以外的購房群體補充 城市基礎 在泗陽的案例中，產(chǎn)業(yè)成長的同時，城市的 區(qū)位條件、政策支持、交通環(huán)境、 規(guī)劃有效實施 是其城市化成功的基礎。 特色主導產(chǎn)業(yè)簇群，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸 經(jīng)濟效益放大后，城市化初現(xiàn)端倪，開始產(chǎn)生不同層次的居住與配套需求 政府規(guī)劃落實，城市運營（舊城改造）措施的引導及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和壯大、縣城以外的人力資源補充使區(qū)域進入了快速城市化軌道。但所有的一切成立仍需要城市基礎這一平臺。 拉動因 政府規(guī)劃實施帶來區(qū)域重心的轉移，增強了新城的吸引力，從而促進區(qū)域的成熟 推動因 工業(yè)區(qū)發(fā)展及城市運營、縣城以外購房群體補充推動泗陽新城區(qū)城市化快速發(fā)展， 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 17 依靠城市功能優(yōu)化、城市運營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉動支撐一個新城的成熟和促進房地產(chǎn)的發(fā)展 間接驅動因 城市運營： 舊城改造 間接驅動因 工業(yè)：工業(yè)園區(qū) 的推動 共同推動新城成熟和區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 基礎 設施及配套： 新城市 直接因 規(guī)劃： 城市功能優(yōu)化 通過案例厘清泗陽新城的發(fā)展軌跡和及其房地產(chǎn)促進因素后，需要明確： 同樣為政府規(guī)劃帶動的沭陽新城發(fā)展處于鏈條的哪個階段？ 沭陽的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段、城市基礎和環(huán)境、城市化運營水平能否支撐沭陽城市化發(fā)展？ 近期內推動沭陽房地產(chǎn)發(fā)展的因素是否具備？ 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 18 區(qū)域價值研判 區(qū)域發(fā)展案例借鑒 沭陽新城驅動因素研究及趨勢研判 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 19 近年來沭陽經(jīng)濟發(fā)展良好，被譽為“蘇北的小溫州”，產(chǎn)業(yè)結構以第二、三產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯 07年以來沭陽 GDP始終保持著 13%以上的增長，速度遠遠高于全國平均水平； 目前沭陽經(jīng)濟總量在宿遷 3縣 2區(qū)中處于上游水平，排名第一； 沭陽第一產(chǎn)業(yè)占比逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)逐年提升，三產(chǎn)比例較為穩(wěn)定； 沭陽 2010年第二產(chǎn)業(yè)的占比接近 5成，國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位較為明顯。 驅動因素 1 宏觀環(huán)境良好 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 20 沭陽依托資源優(yōu)勢，拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，電子、紡織、新型工業(yè)、木制品加工、玩具制造五大特色產(chǎn)業(yè)的集聚優(yōu)勢得到最大釋放，強縣富民支撐作用日益凸顯，沭陽發(fā)展后勁十足 新型工業(yè)產(chǎn)業(yè) 木制品加工產(chǎn)業(yè) 電子產(chǎn)業(yè) 紡織產(chǎn)業(yè) 玩具制造產(chǎn)業(yè) 沭陽五大支柱產(chǎn)業(yè) 電池生產(chǎn)將成為國內最大的蓄電池生產(chǎn)基地 ，投資 10億元的浙江天能電池 (江蘇 )有限公司 ， 一期投資 4億元已順利投產(chǎn) ，全部投產(chǎn)后用工達 4000人 ， 年產(chǎn)值 30億元 。 在沭陽玩具制造業(yè)發(fā)展勢頭強勁 。 世界最大的玩具制造企業(yè) 韓國希安琦玩具有限公司首期投資 3000萬元新建的希安琦玩具 （ 沭陽 ） 有限公司已正式投產(chǎn) ， 年產(chǎn)各類玩具可達 800萬只 ， 產(chǎn)品全部返銷韓國 ， 出口日本和歐美市場 ， 年出口創(chuàng)匯可達 1千萬美元 ， 其延伸的產(chǎn)業(yè)鏈已帶動 20多個玩具加工企業(yè)和加工點進駐沭陽 。 木材加工業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為沭陽的主導產(chǎn)業(yè) ， 在全縣工業(yè)經(jīng)濟總量中“ 三分天下有其一 ” 。擁有沭陽鳳凰畫材有限公司由目前國內規(guī)模最大的專業(yè)生產(chǎn)畫材企業(yè) ，及 總投資 8000萬元的沭陽東方文體用品有限公司 。 沭陽傳統(tǒng)的輕紡業(yè)結構優(yōu)化 ， 高品質 ，品牌知名度高 。 境內有多家規(guī)模企業(yè) ，投資 2億元的江蘇邦源紡織有限公司 ，投資 1.2億元的華夏紡織 、 投資 2億元的柳青紡織 、 投資 10億元的江蘇寶娜斯 、 投資 12億元的上海輕紡工業(yè)園 。 電子項目集聚 ， 投資 1.2億美元的瑞聲科技 (沭陽 )有限公司 ，為蘇北最大的電子企業(yè)集團 ，同時還有投資 4億元的晶石科技集團 、 投資 4億元的藍晶電子落戶 ， 現(xiàn)有的電子類項目全部建成投產(chǎn)后 ， 用工將超過 2萬人 ， 電子產(chǎn)業(yè)集群迅猛崛起 。 驅動因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎強大 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 21 根據(jù)沭陽能源基地的產(chǎn)業(yè)特色，在政府大力主導下，吸引更多企業(yè)進駐，創(chuàng)造更多就業(yè) 開發(fā)區(qū)重點規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)業(yè) 機電產(chǎn)業(yè) 機械產(chǎn)業(yè) 紡織服裝產(chǎn)業(yè) 建材產(chǎn)業(yè) 工藝品加工產(chǎn)業(yè) 城市發(fā)展產(chǎn)業(yè) 企業(yè)名稱 投資額 效益 浙江天能電池有限公司 計劃投資 10 億 ，一期固定投資近 4億 正常生產(chǎn)后可實現(xiàn)年銷售收入 10億人民幣 ，上繳稅收 1.35億人民幣 ,并可吸納 2500個勞動力就業(yè) 江蘇鑫園旅游用品有限公司 沭陽工業(yè)園區(qū)征地75畝 ， 總投資 4000萬 2005年實現(xiàn)銷售收入 3.8億元 。 公司管理規(guī)范 ， 并通過 ISO9001質量體系認證 。 江蘇松凌木業(yè)股份有限公司 投資規(guī)模 5800萬元 年生產(chǎn)能力 10萬立方米 沭陽東方文體用品有限公司 投資人民幣 8000萬元 項目建成后 ， 年可創(chuàng)產(chǎn)值 2億元 ， 納稅 800萬元 ， 擁有員工 2000余人 沭陽柳青紡織有限公司 注冊資金 3000萬元 ，投資總額 1.2億元 一期有員工 600名 ， 年銷售額 5000萬元 沭陽鳳凰畫材有限公司 總投資 5500萬元 現(xiàn)有工人 800多人 ， 年可實現(xiàn)產(chǎn)值 1.2億元 ，實現(xiàn)稅收 900萬元 宿遷市蘇林機械制造有限公司 注冊資本 2000萬 年營業(yè)額人民幣一億元以上 沭陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)部分入駐企業(yè) 沭陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 01年，是江蘇省政府批準的省級開發(fā)區(qū)。圍繞 “工業(yè)化、城市化、國際化、生態(tài)型 ”的建設目標，高起點、高標準、高品位 的做好總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃。 沭陽開發(fā)區(qū)累積投入建設資金 10億元，基礎設施配套面積擴大到 24.5平方公里，境內外11家上市公司已進駐開發(fā)區(qū)。 驅動因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎強大 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 22 沭陽經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展以及特定的產(chǎn)業(yè)結構帶來了大量產(chǎn)業(yè)工人，同時居民收入水平快速增長，表明市場潛在購買力充足 沭陽人口保持穩(wěn)步增長，表明沭陽勞動力后備資源充足； 沭陽人均可支配收入上升速度穩(wěn)定，持續(xù)上升； 沭陽職工平均工資年均增長率保持在 17%以上，位于宿遷第一； 驅動因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎強大 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 23 沭陽啟動的發(fā)展規(guī)劃不僅以城市而且依據(jù)產(chǎn)業(yè)為藍本，而且各板塊功能明晰、完善，新城的建設為沭陽城市化發(fā)展奠定良好基礎 依據(jù)產(chǎn)業(yè)并結合城市功能規(guī)劃有效實施前提下，將對沭陽發(fā)展有兩方面促進作用： 完備功能的新城規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)帶動極大促進了沭陽向著城市化的方向發(fā)展； 加大招商引資力度，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引優(yōu)質企業(yè)進駐，提升其城市化發(fā)展生命力 。 城市板塊劃分明確 沭陽已經(jīng)初步形成“四區(qū)同步”的規(guī)劃布局； 老城區(qū)、城東新區(qū)、城南新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 各板塊城市功能完備 規(guī)劃的各板塊功能明確，行政、展覽、商務、產(chǎn)業(yè)、休閑旅游，城市功能完善。 行政 商務 居住 休閑、旅游 產(chǎn)業(yè) 展覽 驅動因素 3 發(fā)展規(guī)劃完備 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 24 沭陽宏觀經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但沭陽房地產(chǎn)市場供求比例近年逐步下降，表明城市運營的措施還需進一步加大，以滿足不斷釋放的購房需求 房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系 4%-5% 5%-8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 0-800US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系 8,000-20,000US 按照 2010年底匯率折算， 2010年底沭陽人均 GDP在 2480美元左右，由人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系可以研判， 目前沭陽房地產(chǎn)市場處于啟動期，預計未來將保持快速增長 沭陽 2008年的供銷比在小于 2：1，呈現(xiàn)明顯下降態(tài)勢，而 GDP卻保持穩(wěn)步增長，反映出沭陽城市運營措施還應進一步加大， 以滿足不斷上升的購房需求 驅動因素 4 房地產(chǎn)開發(fā) 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 25 沭陽已初步具備發(fā)展南部新區(qū)的基本要素， 正向著區(qū)域領導者方向發(fā)展 蘇北縣域第一極 總結 宏觀背景 房地產(chǎn) 開發(fā) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 城市發(fā)展功能優(yōu)化 五大支柱產(chǎn)業(yè)集聚效應顯現(xiàn) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶來行業(yè)相關人員收入快速增長 沭陽經(jīng)濟實力位列蘇北第一 第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯 沭陽已經(jīng)開始進入房地產(chǎn)快速發(fā)展期 沭陽現(xiàn)有城市運營措施已經(jīng)不能滿足逐漸釋放的居民購房需求 城市發(fā)展分區(qū)和定位明確 新城規(guī)劃及功能結構合理，并已經(jīng)在進一步落實 區(qū)域屬性改變 蘇北縣域第一極 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 26 房地產(chǎn)市場機會分析 項目屬性界定 區(qū)域價值研判 初步建議 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 27 房地產(chǎn)市場機會分析 沭陽 房地產(chǎn)市場總體分析 沭陽板塊市場競爭格局分析 沭陽商業(yè)市場機會研究 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 28 2011年上半年，近 40個城市實施限購， 600多個城市出臺房價控制目標，上海、重慶房產(chǎn)稅試點改革“靴子”落地，住房轉讓營業(yè)稅調整，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴厲，為確保 1000萬套保障房建設落實到位，土地、資金、制度多管齊下 -2011年兩會房地產(chǎn)相關政策 調整時間 調整內容 2011年 1月 “新國八條”出臺二套房首付提至 60% 2011年 2月 限購令出臺 2011年 6月 住房部設定保障房進程公布大限 2011房地產(chǎn)相關政策 為降低普通居民的購房成本，中央相繼出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策和措施，房地產(chǎn)市場進入下行通道 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 29 沭陽房地產(chǎn)市場正處于啟動期，可能會有發(fā)展停滯的現(xiàn)象，隨著政府相關政策的落實，未來市場前景看好 全球經(jīng)濟危機，市場信心不足，觀望氣氛濃厚； 價格和真實需求的差距決定價格回調的幅度。 房地產(chǎn)業(yè)的支撐因素 房地產(chǎn)業(yè)的抑制因素 對市場走勢的判斷：長期看好，對不同類型的城市區(qū)別對待 人口紅利、經(jīng)濟增長、城市化進程、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位、資本重新估值、投資觀念的興起使得從中長期角度來說，房地產(chǎn)市場的增長是持續(xù)的，目前政府連續(xù)出臺救市政策，反映了政府對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度； 對于一線城市房價離大部分剛性需求的可承受力較遠，需要有一個回調的過程； 對于類似沭陽這樣的四線城市，剛性需求的可承受力和房價并未拉開距離，價格回調空間不大 未來房地產(chǎn)業(yè)的走勢取決于支撐因素和抑制因素的博弈 基于以上判斷，沭陽未來房地市場前景看好 經(jīng)濟長期前景，特別是潛力發(fā)展區(qū)域，持續(xù)看好 城市化進程將帶來大量自住需求； 政府一系列促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展措施挽救市場信心 房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 30 近年沭陽土地市場的需求總體保持平穩(wěn)走勢，土地價值區(qū)間比較大，南部新城要低于老城區(qū)及東部新區(qū) 沭陽土地價格區(qū)間在 40-200萬 /畝，價格差距較大，金融酒店用地價格最高，住宅價格差距不是太大，東部和老城區(qū)土地價值較為市場認可，南部區(qū)域土地價格較低，專業(yè)市場價格相對較低。 60-150萬 /畝 40-80萬 /畝 60-180萬 /畝 商業(yè)金融酒店用地 商業(yè)住宅 用地 住宅用地 專業(yè)市場用地 140-180萬/畝 80-100萬 /畝 40-60萬 /畝 10-15萬 /畝 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 31 07年以來沭陽商品房累計供銷比為 2.30： 1，縣商業(yè)物業(yè)累計供銷比為1.63： 1，整體分析，供求趨勢相對均衡； 07年以來沭陽商業(yè)地產(chǎn)在 2009年銷售量達到最大值為 30.9萬平方米，2010年銷售量為 21.94萬平方米； 商業(yè)物業(yè)供銷比在 2007年達到了最大值， 2008年均出現(xiàn)了較大程度的回落， 09年起重新呈上升趨勢，隨著后續(xù)國家相關政策，住宅地產(chǎn)將面臨供大于求的局勢，預計未來商業(yè)地產(chǎn)仍將保持上升態(tài)勢 目前沭陽房地產(chǎn)市場的供求趨勢相對均衡，隨著國家對住宅地產(chǎn)的控制，住宅地產(chǎn)將面臨供大于求的局面，預計市場焦點將集聚商業(yè)地產(chǎn) 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 32 2007年以來，沭陽商業(yè)物業(yè)成交均價呈現(xiàn)快速提升的態(tài)勢，目前成交均價已逐漸攀升，商業(yè)價值正在得到體現(xiàn)； 2007年以來沭陽住宅物業(yè)成交均價呈現(xiàn)快速提升的態(tài)勢，目前成交均價維持在 2100元 /平方米以上； 由于沭陽房地產(chǎn)市場正處于啟動期，商業(yè)以及住宅物業(yè)價格泡沫相對較小，未來仍將保持了良好的走勢。 近年來沭陽房地產(chǎn)市場正處于啟動期，住宅以及商業(yè)物業(yè)成交均價走勢良好，未來仍將保持這一發(fā)展態(tài)勢 近年來沭陽住宅商業(yè)成交均價走勢 備注：以上成交均價為縣域范圍含鎮(zhèn)的成交均價 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 33 沭陽房地產(chǎn)市場分析總結 供求關系 價格走勢 土地市場 沭陽土地價值性質差異大 近年沭陽土地市場的需求總體保持平穩(wěn)走勢，其中商業(yè)金融用地價值最高，而非核心區(qū)域住宅較低，專業(yè)市場最低。 目前供大于求，預計未來將出現(xiàn)供需基本平衡 目前沭陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的局面，商業(yè)地產(chǎn)從 09年開始供銷比呈上升趨勢，預計未來將會保持此局面 價格泡沫較小，預計未來價格保持良好的運行勢頭 近年來沭陽住宅以及商業(yè)物業(yè)成交均價走勢良好，商業(yè)物業(yè)均價大約為住宅均價兩倍左右，由于物業(yè)價格泡沫較小，且地價持續(xù)攀升，預計物業(yè)價格將保持良好的運行勢頭 目前沭陽總體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，價格泡沫較??； 但隨著土地市場的緊縮，產(chǎn)業(yè)需求的不斷釋放以及區(qū)域市場的加快發(fā)展， 未來沭陽房地產(chǎn)市場前景看好，這為項目的成功帶來了良好的市場環(huán)境 宏觀政策 國家宏觀政策為整體房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好環(huán)境 沭陽房地產(chǎn)市場正處于啟動期，回調的可能性不大，隨著政府相關政策的落實，未來市場前景看好 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 34 房地產(chǎn)市場機會分析 沭陽 房地產(chǎn)市場總體分析 沭陽板塊市場競爭格局分析 沭陽商業(yè)市場機會研究 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 35 按房地產(chǎn)市場發(fā)展程度，沭陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場主要分為三個板塊 1 老城區(qū) 供應量不大，以舊城改造為主，購房出體為老沭陽人，樓型多以高層供應為主流，未來可供用于房地產(chǎn)開發(fā)機會較少，商業(yè)供應逐漸成為重點 2城東新區(qū) 縣政府所在區(qū)域，開發(fā)已經(jīng)比較成熟，樓盤云集，是沭陽房地產(chǎn)最為集中的區(qū)域，置業(yè)者以公務員、在外奮斗的打工及經(jīng)商沭陽人為主，購房的主力面積集中在 90-120平米之間的三房，供應量將繼續(xù)上升，產(chǎn)品類型在逐步豐富，出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)項目，尤其是專業(yè)批發(fā)市場 3 城南新區(qū) 南部新區(qū)是未來沭陽規(guī)劃的新城區(qū)，目前基礎配套設施還不完善，尤其在新長鐵路南面樓盤供應量較小，但未來規(guī)模將會不斷擴大 東部新區(qū) 老城區(qū) 南部新區(qū) 5 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 36 老城區(qū) 輻射全市的商業(yè)配套中心，是房地產(chǎn)市場起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢，目前開發(fā)空間不大 區(qū)位優(yōu)勢： 中心城區(qū)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場起步最早的區(qū)域，經(jīng)過多年發(fā)展已進入成熟階段； 配套優(yōu)勢： 中心城區(qū)是客戶認知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域 目前，中心城區(qū)開發(fā)空間不大，主要以高層住宅和大型商業(yè)為主 1、蘇果超市、 2恒隆廣場、 3歐中廣場 1 2 3 老城區(qū) 典型樓盤 藍天國際商貿城 規(guī)模 總占地 119.35畝，總建筑面積達 39萬，商業(yè)約 22萬多，商住及辦公約 10萬， 產(chǎn)品形式 高層、商業(yè)、酒店式公寓 均價 商鋪 1.3-3.3萬 /平米 戶型面積 30-68平米商鋪 銷售狀況 年推出總量 2000套，年中推出，目前銷售完成 50%左右 定位 批發(fā)零售、休閑娛樂等全方位多功能于一身 客戶特征 以公務員、沭陽及周邊經(jīng)商人士為主 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 37 城東新區(qū)板塊 政府機關所在地，基礎設施配套完善，是沭陽商品住宅集中開發(fā)區(qū)域， 縣政府及主要政府機關所在地，生活配套成熟、學校、銀行、醫(yī)院等設施一應俱全 產(chǎn)品形式以高層住宅為主，輔以小高層和多層，商業(yè)開發(fā)以專業(yè)市場為主 主力客戶是在區(qū)域內工作的的公務員、企業(yè)單位職員、在外經(jīng)商及打工的沭陽人 區(qū)域市場住宅均價在 3000-3500元 /平米左右，各項目價格差距不大， 依托 資源 物業(yè) 形式 客戶 特征 價格 平臺 典型樓盤 奧運都城 規(guī)模 總建筑面積 30萬平米 產(chǎn)品形式 多層，小高層、花園洋房 均價 小高層 3700元 /平米 戶型面積 二房 75-123，三房 120-140平米， 銷售狀況 剩余的房源 27套，都是小高層的 10樓以上的房源，面積較大，多層價格偏高，合同不能簽。 產(chǎn)品特色 新古典建筑風格，兵營式排布，低密度居住小區(qū) 客戶特征 以項目周邊工作的老師、醫(yī)院醫(yī)生、公務員為主 東部新區(qū) 軟件園 行政中心 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 38 南部新區(qū)板塊 城市主流發(fā)展方向，但開發(fā)相對緩慢，總體居住氛圍不濃，生活配套主要依靠老城區(qū)板塊，非核心區(qū)域內開發(fā)不足 區(qū)域內核心區(qū)域配套相對完善，但主要依靠中心區(qū)商業(yè)和支持，邊緣區(qū)域基礎設施建設缺乏，以學校和公建為主 大部分以多層住宅為主，產(chǎn)品結構單一 主力客戶是在沭陽老城外溢及周邊鄉(xiāng)下進城客戶 2800-3300元 /平米 依托 資源 產(chǎn)品 形式 客戶 特征 價格 平臺 翰林府第 規(guī)模 占地 10萬平米，建筑面積 20萬平米 產(chǎn)品形式 多層、小高層、排屋 均價 3500元 /平米 戶型面積 三房 120-133平米 銷售情況 今年底的 4月 29日開盤，到目前銷售 90%，目前的多層房源好樓層均價在 3600-3700左右 該盤的銷售策略是單價報價提高 200元左右，然后打折 產(chǎn)品特色 經(jīng)典歐式建筑 客戶特征 以項目周邊小業(yè)主及公務員為主， 南部新區(qū) 南部新城核心區(qū)域 南部新城邊緣區(qū)域 地塊所在 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 39 通過盤點板塊競爭板塊我們發(fā)現(xiàn) 主流客戶基本一致 以中等規(guī)模項目為主，物業(yè)類型趨同 主城、東部板塊客戶基本以泛公務員、客戶為主，北部則以職員、教師、小業(yè)主、進城農(nóng)民等地緣性性客戶為主； 由于主流產(chǎn)品和價格的趨同性，客戶置業(yè)更多關注生活配套，小區(qū)綠化、戶型等產(chǎn)品細節(jié)。 沭陽目前總建面超過 30萬平米的項目僅有 4個； 在建大部分樓盤是小高層、高層住宅，僅有少數(shù)幾個項目有多層、別墅。 區(qū)域價格差未拉開 在沭陽市場的主要居住板塊中，多層、小高層產(chǎn)品價格差較小，普遍集中在 3000-3600元 /平方米的范圍內。 沭陽是一個高度同質化的市場，在梳理片區(qū)競爭的過程中我們更多地看到了共同點 板塊競爭格局 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 40 房地產(chǎn)市場機會分析 沭陽 房地產(chǎn)市場總體分析 沭陽板塊市場競爭格局分析 沭陽商業(yè)市場機會研究 沭陽總體商業(yè)市場 沭陽商圈分析 沭陽專業(yè)市場分析 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 010203040506070801991 1995 1997 1999 2002 2004 2007恩格爾系數(shù)沭陽居民收入保持平穩(wěn)快速增長，帶動消費支出的增加，人民生活質量得到有效改善 數(shù)據(jù)來源：全國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報沭陽統(tǒng)計公報、江蘇省統(tǒng)計年鑒 城市居民人均消費收入 城市居民可支配收入保持平穩(wěn)快速增長 2007-2010年沭陽城市居民可支配收入年均增長達15%， 高于全國平均水平 。 城市居民消費支出實現(xiàn)快速增長 沭陽縣城鎮(zhèn)居民 2010年人均消費收入超過 8000元 。2007-2010年實現(xiàn)年均增長率達 17%， 超出江蘇省平均水平 。 沭陽城市人民生活質量得到顯著改善 沭陽城市居民恩格爾系數(shù)已達 38.5， 按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準 ， 結合我國具體國情 ， 居民已經(jīng)步入小康社會 ， 向富裕階層過渡 。 人民生活質量 恩格爾系數(shù) 59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于 30% 貧富程度 貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 注：聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準 溫飽 小康 城市居民人均可支配收入 10.00%15.00%20.00%25.00%01020304050607080902007年 2008年 2009年 2010年 社會消費品零售總額（億元） 增長率 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%020004000600080001000012000140002007年 2008年 2009年 2010年 人均可支配收入（元） 增長率 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 沭陽市民各類消費實現(xiàn)全面增長、消費結構進一步升級、消費習慣向追求生活品質改善 0500100015002000250030003500食品 衣著家庭設備用品及服務醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂服務居住雜項商品和服務元2002 2007市區(qū)居民各類生活消費呈現(xiàn)全面增長局面 作為基本生活的食品支出 2010年比 2004年增長 55%，年均增長 9%；衣著類支出增長 39%，年均增長 7%；家庭設備用品及服務類、醫(yī)療保健、交通和通信類、教育文化娛樂服務等支出均實現(xiàn)了 30%的增長 36%，年均增長率高于 5%。 市區(qū)居民消費結構進一步升級 沭陽在食品以及衣著方面的支出占據(jù)消費支出的比例有所下降，但仍然主要部分。在家庭設備用品及服務、醫(yī)療保健、交通通訊、教育文化娛樂支出等方面的支出提高了 2.3%。 現(xiàn)代服務性消費支出比例的提升說明市民消費結構得到進一步升級 。 38.20% 38.54%11.70% 10.62%5.80% 7.05%5.70% 7.69%7.70%9.01%15.40%13.15%11.30% 10.20%4.20% 3.74%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2002 2007食品 衣著 家庭設備用品及服務醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務居住 雜項商品和服務數(shù)據(jù)來源：宿遷統(tǒng)計局 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看， 沭陽市民消費傾向于多產(chǎn)品選擇以及自有購物空間的選擇，地區(qū)商業(yè)物業(yè)也向多元化、規(guī)?；l(fā)展 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉型商業(yè)形式 消費者價格敏感 多選擇，自由購物空間 多種需求 個性消費 歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均 GDP達到 4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% + 人均 GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 人均 GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下 人均 GDP位于2000 4500美金；城市化水平在 45%以上 70%以下 人均 GDP位于4500 8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下 人均 GDP位于8000 20000美金；城市化水平在 90%以上 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài) 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地攤、 集貿市場，商品為城市生 活提供基本保 障 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等 超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 廣義性商業(yè)的升華轉型， 主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn) 商業(yè)形態(tài)城市經(jīng)濟模型 沭陽所處階段 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 44 房地產(chǎn)市場機會分析 沭陽 房地產(chǎn)市場總體分析 沭陽板塊市場競爭格局分析 沭陽商業(yè)市場機會研究 沭陽總體商業(yè)市場 沭陽商圈分析 沭陽專業(yè)市場分析 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 沭陽目前商圈呈單一中心化格局，城市商業(yè)功能集中于主城商圈，東部新區(qū)及南部新區(qū)商圈尚處于培育商業(yè)成熟度以及項目開發(fā)階段 商圈 名稱 等級 功能及業(yè)態(tài) 商圈成熟度 驅動條件 人民中路商圈 縣級商圈 功能以 商業(yè)零售 為主；業(yè)態(tài)含 大型購物中心，綜合超市，中高檔百貨店，專業(yè)店，商業(yè)街 商圈成熟，人流量大，商鋪經(jīng)營狀況好 城市核心區(qū)位以及傳統(tǒng)商業(yè)中心 東部新區(qū)商圈 市級商圈 功能以 小商品集散 為主；業(yè)態(tài)含 、服裝及建材裝飾專業(yè)市場 核心區(qū)較為成熟，人流量較大、商鋪經(jīng)營情況較好，但邊緣區(qū)還在大規(guī)模建設 政府交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園布局驅動 海寧皮革城商圈 市級商圈 功能 以服裝、汽車、小商品的商業(yè)批發(fā)及零售 商圈仍在建設中，項目有待開發(fā) 重點產(chǎn)業(yè)引導規(guī)劃、 南部新區(qū)商圈 市級商圈 功能以物流及專業(yè)商品市場 還處于規(guī)劃中 產(chǎn)業(yè)園區(qū)驅動 商圈分布特征 目前以人民中路商圈為主，各區(qū)域新興商圈尚處在培育商業(yè)氛圍，項目開發(fā)階段，呈單一中心化格局。未來各區(qū)域商圈成熟之后將逐步分散市中心商業(yè)功能，呈 “ 一心多區(qū) ” 分布。 老城區(qū) 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 沭陽現(xiàn)有專業(yè)批發(fā)市場分布格局呈現(xiàn)新舊并存的形式，由城中區(qū)域逐漸向城北物流聚集區(qū)聚集 專業(yè)批發(fā)市場分布 1 浙江商城 2 海寧皮革城 3 南北匯服裝批發(fā)市 場 4 山東商城 5 永康五金城 6 蘇北車市 7 蘇北商貿城 8 月星家居商業(yè)廣場 9 華東木業(yè)裝飾城 備注“紅字為經(jīng)營個案，黑字為在開發(fā)個案 目前現(xiàn)有的 專業(yè)批發(fā)市場還處于轉型過程中，新舊物業(yè)類型并存，主要研究對象選取將根據(jù)所在行業(yè)及區(qū)域影響力，將新舊形式都包括在內 從 行業(yè)劃分 看， 沭陽專業(yè)批發(fā)市場 主要 有三種行業(yè) 一是 服裝行業(yè) ，如 海寧皮革城、南北匯裝批發(fā)市場、山東商城等 二 是 家居建材行業(yè)，如月星家居商業(yè)廣場、浙江商城、蘇北商貿城等 三 是以 小商品行業(yè)，分布在蘇北商貿城附近 由于沭陽經(jīng)濟的輻射區(qū)域包括周邊縣市及下轄縣鄉(xiāng)，因此沭陽目前比較成熟的專業(yè)批發(fā)市場都集中汽車交通樞紐周邊，如浙江商城 依托政府的城市規(guī)劃及城市發(fā)展的功能布局，目前沭陽物流及專業(yè)市場項目 還將集中在 的 城東，未來城南新區(qū)將會崛起 隨著沭陽城市經(jīng)濟與周邊市縣一體化水平的提高，專業(yè)批發(fā)市場供應量還會增大，競爭激烈 1 2 3 4 5 6 7 8 9 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 47 房地產(chǎn)市場機會分析 沭陽 房地產(chǎn)市場總體分析 沭陽板塊市場競爭格局分析 沭陽商業(yè)市場機會研究 沭陽總體商業(yè)市場 沭陽商圈分析 沭陽專業(yè)市場分析 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 目前沭陽市的專業(yè)批發(fā)市場主要經(jīng)營方向以家居建材行業(yè)為主，其次為服裝及小商品市場等 家居 服裝 小商品及氣體 總供應量 （含在建） 約 5000,00平方米 約 500,000平方米 約 300,000平方米 區(qū)域 城東 城東、城南 1. 城南 代表性 物業(yè) 1. 浙江商城 2. 月星家居商業(yè)廣場 1. 海寧皮革城 2. 南北匯服裝市場 3. 山東商城 1. 蘇北商貿城 2. 蘇北車市 租金（含物業(yè)費） 浙江商城： 0.5-1元 /平方米 /月 海寧皮革城： 0.8-1.5元 /平方米 /天 0.3-0.8元 /平方米 / 售價 月星家居： 1F1.2萬 /平方米 2F 8000元 /平方米 山東商城：外、 1、 2F 7500元 /平方米 里、 1、 2F 6000元 /平方米 里、 1F 8000元 /平米 蘇北商貿城： 4000-7000元 /平方米 蘇北車市： 4500元 /平方米（如一次性付款可售 3200元 /平米） 入駐率 浙江商貿城： 95% 海寧皮革城： 90% 50%左右 主要特征 城東是沭陽城市化的發(fā)展方向，存在大量的房地產(chǎn)住宅項目開發(fā) 處于交通主干道附近 主要以經(jīng)營知名家居品牌為主，浙江人帶動效應下，商家入駐率較高 形成輻射周邊的家居建材影響力 目前已經(jīng)成為沭陽市區(qū)及周邊縣市的皮裝批發(fā)的首選地 知名的品牌市場入駐，隨著服裝南北匯的建成，未來規(guī)模逐漸擴大 目前此區(qū)域的服裝主要以批發(fā)為主，檔次屬于中低端 主要面對的客群都是周邊縣市的服裝門面的經(jīng)營者 主要是借助沭陽經(jīng)濟實力增強，城市擴張，而逐步成長發(fā)展起來 目前也形成了全縣的影響力，但容量有限，市場空置率較高 主要面對中低端市場需求 未來研判 隨著沭陽城市化進程的進一步擴展，對家居建材市場的需求還會有所增長 隨著城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的進一步調整，同時新型產(chǎn)業(yè)布局以及周邊交通配套將加速市場影響力的提升 隨著沭陽經(jīng)濟發(fā)展狀況的變化以及其他專業(yè)市場的形成而減弱 上海九間伴房