更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 加州旅館小戶型樓盤營(yíng)銷方案 . www.ZQZL.cn 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 加州旅館小戶型樓盤營(yíng)銷方案目 錄 背景介紹 該項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析 加州旅館市場(chǎng)功能定位分析 加州旅館目標(biāo)客戶群體分析 該項(xiàng)目的總體營(yíng)銷策劃設(shè)計(jì)方案 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 背景介紹 【 中海 格林威治城 】 總建筑面積約二十萬平方米，預(yù)計(jì)在今年八月正式亮相，九月開始發(fā)售商業(yè)部分，相信憑借其突出的位置優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的產(chǎn)品規(guī)劃，中海地產(chǎn)必將在蓉城再掀高潮，七棟百米高樓也將成為錦江之畔巍峨震撼的地標(biāo)建筑。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 背景介紹 該項(xiàng)目總用地面積為 92.828畝，凈用地面積 76.231畝，相比之下其他五個(gè)樓盤面積都比較小，無法形成一個(gè)含概商鋪、各種戶型的較為綜合的生活區(qū)和商業(yè)區(qū)的合體。同時(shí)毗鄰百年文化寶鼎 四川大學(xué)。川大是巴金、郭沫若、吳玉章的文化方舟，是文采斐然的成都的驕傲。中國(guó)著名的女詞人、以竹為友的薛濤曾對(duì)江月吟詩(shī)的望江公園也在舉步之間，而望江亭，對(duì)日月江暉，聽風(fēng)聞濤，更是把歲月的滄桑融入樂天的眼神中，養(yǎng)育著樂觀、向上的天府兒女，該城還緊鄰成都市的母親河 府南河，具有絕佳的景觀和齊備的教育配套。川大、與文里、培根路 曾經(jīng)匯聚了成都商業(yè)風(fēng)情舊址正在格林威治城腳下，此地塊深藏著蓉城人揮之不去的百年情愫，與其他樓盤相比有較好的人文氛圍。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 背景介紹 于是，格林威治城首先要做的就是重建一條富有人文、商業(yè)、旅游、景觀韻味的培根街。就在這上風(fēng)上水的寶地，格林威治城開始打開你美好生活的界面。同時(shí)我們還覺得格城是一個(gè)足夠“龐大”的體系，有多幢多層商鋪及穿行其中的內(nèi)外兩條商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)多種業(yè)態(tài) 的商業(yè)，有極高端的私家園林和戶型。占地 20萬平方米，在成都目前以多層、小高層為主導(dǎo)的市場(chǎng)氛圍中，高層的豪華電梯公寓，外圍有豐富多樣的商業(yè)配套，但商業(yè)和居家項(xiàng)目完全隔離。臨路，另有小戶型公寓、寫字樓項(xiàng)目。從格城一出門即有汽車站和九眼橋公交車站，附近有水產(chǎn)品市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施，生活非常方便。格城對(duì)面有個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)銷售完畢，該項(xiàng)目臨路邊的商業(yè)氛圍已經(jīng)成型，包括電影院等娛樂設(shè)施，近鄰紅瓦寺娛樂中心，有人流和環(huán)境，而面對(duì)格城的一邊卻完全是工地，短時(shí)間內(nèi)根本無法成市，但卻是面對(duì)格城的一邊價(jià)格奇高！充分說明未來的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?，因?yàn)橄鄬?duì)其他樓盤來說格城周圍較近地段與其具有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤較少，與其最近的相近樓盤凱悅新城也有一定距離，而其他樓盤多數(shù)矗立在高樓林立的地段，所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為嚴(yán)峻，面對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)上較為火暴的需求，格城似乎更可以高枕無憂。而“加州 旅館”小戶型樓盤便坐落在中海 格林威治城中，并將于 2004年年底開盤，具體位置如圖所示：（“加州旅館” 18） 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 背景介紹 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 背景介紹 開發(fā)商：中海地產(chǎn) 地理位置：太平南新街 1號(hào) 建筑面積： 30000平方米 容積率： 3.5 綠化率： 50% 面積： 3068平方米 層數(shù)： 10（其中 1.2樓為商鋪） 戶型：一單間（ 3040平方米） 一廳一室（ 4050平方米） 一廳二室（ 5068平方米） 設(shè)計(jì)單位：中國(guó)設(shè)計(jì)院 建筑單位：四川貝特有限責(zé)任公司 建筑類型：框剪鋼混 物管公司：中海物管 開盤時(shí)間： 2004年底 交房時(shí)間： 2005年 9月 付款方式：一次性 /首付 +分期付款 /按揭 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 價(jià)格： 5000元 /平方米（估） 采光：良好 配套：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，培根走廊商業(yè)區(qū)，各大銀行等 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析 一、總體經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境分析 1.宏觀政治環(huán)境分析 黨的十六大會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)了改革開放的重要性，并將其推向新的階段。 中國(guó)在全世界的政治地位有了進(jìn)一步的提高，對(duì)其經(jīng)濟(jì)也有積極的影響。 2.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段， GDP有明顯的上升趨勢(shì)，利率上調(diào)，處于通貨膨脹時(shí)期，失業(yè)率維持在正常范圍內(nèi)， RMB幣值穩(wěn)定。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 央行加息 央行加息有利于進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果；有利于防止企業(yè)過多占?jí)嘿Y金，緩解部分企業(yè)流動(dòng)資金緊張狀況，減少資金體外循環(huán)；放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間并允許人民幣存款利率下浮，是穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化的又一重要步驟，有利于金融機(jī)構(gòu)提高定價(jià)能力，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；有利于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)效益，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。 央行選擇當(dāng)前加息時(shí)機(jī)，從內(nèi)部來說，目前價(jià)格運(yùn)行已表現(xiàn)出居民消費(fèi)價(jià)格明顯上漲，糧食等生活必需品主導(dǎo)價(jià)格總水平上漲，生產(chǎn)資料價(jià)格雖有小幅回落，但前一階段的漲幅仍很明顯。在價(jià)格上漲壓力下，加息成為必須考慮的調(diào)控措施之一。就外部而言，美國(guó)等世界許多國(guó)家亦相繼進(jìn)入加息周期。 對(duì)國(guó)內(nèi)居民而言，此次上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率將有利于增加他們利息收入。同時(shí)，中長(zhǎng)期存款利率上調(diào)幅度大于短期，也有利保障居民的中長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄存款利息收益。 為確保此次利率調(diào)整順利實(shí)施，中國(guó)人民銀行進(jìn)行了全面周密的部署，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)區(qū)間，加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理，根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況、資金成本和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度等因素合理確定存貸款利率，防止盲目抬高貸款利率，抑制高利貸行為。人民銀行將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)利率的監(jiān)測(cè)、分析和管理，做好金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 金融貸款 檻高 2004年初，銀監(jiān)會(huì)引導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)，加大內(nèi)控力度，四大銀行紛紛對(duì)信貸政策作出調(diào)整，對(duì)貸款發(fā)放權(quán)限上收，嚴(yán)控?zé)狳c(diǎn)行業(yè)貸款的發(fā)放。 3月 6月，固定資產(chǎn)投資資金中國(guó)內(nèi)貸款的比重逐月減小，分別為 44.3%、 40.0%、 35.9%和 32.8%。上半年，國(guó)內(nèi)貸款占固定資產(chǎn)投資資金的比重較去年同期下降 3個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款比重減少直接體現(xiàn)在投資項(xiàng)目的資金保障度上。 3月 6月，固定資產(chǎn)投資資金總量分別為投資完成額的 1.89倍、 1.56倍、 1.37倍和 1.27倍。固定資產(chǎn)投資的到位資金稍顯緊張，如果國(guó)家繼續(xù)收緊銀根，對(duì)國(guó)內(nèi)貸款依賴程度高的投資項(xiàng)目就將面臨資金斷鏈的危險(xiǎn)。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 土地供應(yīng) 減少 2004年，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地管理的力度明顯得到加強(qiáng)。 4月 29日，依據(jù)國(guó)家 關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知 ，全國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，確屬急需的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；對(duì)國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)且在規(guī)劃范圍內(nèi)的衛(wèi)生、教育等項(xiàng)目建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)審批。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 拆遷安置 較難 湖南嘉禾強(qiáng)制拆遷案和陜西周至違法圈地事件引起中央的高度重視，中央、省、市為抓好這項(xiàng)工作相繼出臺(tái)了一系列的措施保障拆遷戶和失地農(nóng)民的利益，拆遷安置難度加大。基于房?jī)r(jià)因素，拆遷戶原來有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。成都市住房保障中心目前無新的拆遷安置房計(jì)劃，實(shí)際房屋存量只有 110萬平方米左右，卻需要近 300萬平方米安置房進(jìn)行拆遷安置，工作難度大，目前拆遷進(jìn)展相對(duì)緩慢。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析 二、成都市住宅基本情況 成都房?jī)r(jià) 提高 近年來，成都市商品房均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)，過去 5年上漲近 250元 /平方米，年均上漲50元 /平方米左右， 2003年成都市城區(qū)商品房銷售均價(jià)達(dá)到 2923元 /平方米，比上年上漲277元 /平方米，漲幅為 8.6%，已經(jīng)遠(yuǎn)超出了近 5年的平均增長(zhǎng)幅度。與全國(guó) 40個(gè)重點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)格 9.0%左右的漲幅相當(dāng)接近了。按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，到 2004年底，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該還有較大變化。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 成都市住宅基本情況 住宅需求 劇增 成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中的人口目標(biāo)為 2005年總?cè)丝诳刂圃?1070萬。由于家庭分化（家庭小型化）的發(fā)展，每戶平均人口近年有減少的趨勢(shì)，特別是特大型城市，許多家庭都低于 3.00人 /戶（成都 2002年的數(shù)值為2.92人 /戶）。據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù) 2007年成都人均住房面積將達(dá)到 30平方米，每年遞增 0.8平方米。 成都從 2002年開始大規(guī)模的舊城改造，大規(guī)模的舊城改造將在 2004年結(jié)束。 2004年的舊城改造計(jì)劃為 200萬平方米。采用近兩年每戶拆遷面積 50平方米，拆遷安置補(bǔ)償面積按規(guī)定為 35平方米 /人為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重建和再開發(fā)因素的住房戶數(shù)流量的預(yù)測(cè)。由于拆遷安置工作一般要滯后于拆遷工作一年，所以 2002年、 2003年未安置的拆遷戶住房需求計(jì)入 2004年住宅需求量中， 2004年拆遷戶的住房需求計(jì)入 2005年住房需求量中， 2005年拆遷安置用房需求面積是 420萬平方米。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 成都市住宅基本情況 表格 1人均居住面積的變化 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 成都市住宅基本情況 表格 2成都未來 7年住房需求總量預(yù)測(cè)表 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 成都市住宅基本情況 表格 3重建和再開發(fā)因素導(dǎo)致的住房需求量預(yù)測(cè)表 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 成都市住宅基本情況 市場(chǎng)供應(yīng) 不足 2003年新開工面積 1310.3萬平方米，竣工面積僅為1018.27萬平方米。樓盤建筑周期一般在 812個(gè)月左右，今年新開工量同比下降情況將直接反映于明年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。 2004年上半年成都國(guó)土局成功拍賣了 23塊土地，面積達(dá)到 2327.87畝。據(jù)市國(guó)土局 8月公布的情況，下半年，政府會(huì)陸續(xù)推出 2000余畝土地。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過 5000畝。其中，“國(guó)際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬科獲得。顯然，這些大宗地塊的項(xiàng)目不會(huì)在短期內(nèi)全部啟動(dòng)。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 成都市住宅基本情況 表格 4 以后 7年住宅供應(yīng)量應(yīng)如下表 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 成都市住宅基本情況 統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：住宅供給減 9.2%，商業(yè)供給增 1.4倍，住宅空置率下降 43.1%，辦公樓空置面積增加 13.1%，商鋪空置面積增加 21.2%。 國(guó)家嚴(yán)控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項(xiàng)目運(yùn)行緩慢。上報(bào)項(xiàng)目?jī)H完成全年計(jì)劃投資 33.3%。本年投資計(jì)劃 10億以上的 7個(gè)項(xiàng)目完成度為 30%，僅成都南區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)度最快，完成度為 49.7%。 雖然政府加大了土地投放力度，但治理土地購(gòu)買市場(chǎng)，仍然客觀上增加了企業(yè)購(gòu)地后資金壓力，已購(gòu)?fù)恋貏?dòng)工緩慢，房地產(chǎn)新開工面積呈下降趨勢(shì)。累積購(gòu)買土地617.6萬平方米，同比增加 62.7%。新開工 641.5萬平方米，下降 5%。竣工 364.5萬平方米，增長(zhǎng) 13.5%。其中住宅新開工 520.4萬平方米，減少 9.2%；而商業(yè)新開工90.23萬平方米，增加 23.7%，竣工 38.3萬平方米，增加 1.4倍。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 成都市住宅基本情況 住宅空置大幅度下降帶動(dòng)總體空置降低。七月，商品房銷售進(jìn)度明顯加快，竣工銷售率保持很高水平。商品房預(yù)售面積占整個(gè)商品房銷售面積的 73%，為現(xiàn)房銷售面積的 2.7倍?？罩妹娣e 152.8萬平方米，比去年同期下降23.4%，其中住宅下降 43.1%。辦公樓和商鋪空置面積比去年同期增加；辦公樓空置面積增加 13.1%，商鋪空置面積增加 21.2%。特別需要注意的是辦公樓，其除了空置面積增加 13.1%之外，施工面積增加 24%，竣工面積增加 0.1%，銷售面積卻降達(dá) 51.9%。 2003年，全年新開樓盤 194個(gè)，入市面積達(dá) 711.53萬平方米，而 2004年住宅新開工僅 520.4萬平方米。城南新盤數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū)，整體供給規(guī)模所占比例在17%左右。城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當(dāng)，多為獨(dú)棟電梯物業(yè)。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 成都市住宅基本情況 就戶型和單位面積來看， 2004年在戶型和單位面積上的供應(yīng)將會(huì)更加理性，中小戶型將是市場(chǎng)供應(yīng)的主流。一方面是由于在售小戶型受到市場(chǎng)的青睞，取得了良好的銷售業(yè)績(jī)；另一方面是以中戶型為賣點(diǎn)的樓盤頻頻亮相，其主力供給面積多控制在 80平方米 110平方米之間，滿足了占市場(chǎng)主體地位 社會(huì)階層的住房需求及購(gòu)買能力。 由于成都市正在大力改造城市交通狀況，城南多條道路都在興建路橋設(shè)施，可見這一區(qū)域的交通狀況將得到進(jìn)一步改善。而城南區(qū)域，特別是川大附近，已經(jīng)形成的高校校園文化圈、 IT商業(yè)圈、休閑文化圈將呈現(xiàn)出更加繁榮的景象。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析 三、四川大學(xué)周邊局部市場(chǎng)分析 1.競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本情況 樓盤 1： SOHO沸城私會(huì)所藝墅式 開發(fā)商：怡和置業(yè) 項(xiàng)目地址：錦江科華北路 開 發(fā) 商：四川怡和置業(yè)有限公司 銷售代理：凱斯特物業(yè)咨詢有限公司 總占地面積： 9185.25平方米 容 積 率： 3.50 建筑總面積： 38101.76平方米 總 戶 數(shù)： 574戶 停 車 位： 202個(gè) 類別組成：小高層 配套設(shè)施：私樂坊、私酒吧、三味書屋 裝修情況：精裝 交通情況：公交 27、 72、 34、 77、 79、 55路等 銷售均價(jià)： 4400元 /平方米 A型：建筑面積 49.73M2（一室一廳廚一 .陽(yáng)臺(tái)） B型：建筑面積 30.77M2（一室一廳一廚一衛(wèi) .陽(yáng)臺(tái)） 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本情況 樓盤 2花樣年華 物業(yè)類別：精裝小戶型 建筑類別：多層 物業(yè)地址：武侯科華北路（二環(huán)路口） 環(huán)線位置：二環(huán)以內(nèi) 開 發(fā) 商：成都中建房屋開發(fā)有限公司 均 價(jià)： 3400元 /平方米 綠化率： 30% 停 車 位：地上停車位 30個(gè) 周邊介紹：地處城南新興城市中心 棕北片區(qū)，東接四川大學(xué)；北 靠高科技一條街，南臨成都天府匯城。 公交路線： 6、 49、 51、 55、 72、 77、 79、 85、 110、 112、 114、 303、 503 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本情況 樓盤 3純真年代 物業(yè)類別：公寓 建筑類別：小高層純小戶型電梯公寓 物業(yè)地址：錦江望江路川大南門 交通狀況：公交 19、 35、 335 開發(fā)商：成都勤勇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均 價(jià)： 3950元 /平方米 付款方式：銀行提供 8成 30年按揭 建筑面積： 10000平方米 占地面積： 5333.60平方米 周邊配套：川大、好又多、華西、望江公園 總戶數(shù)： 183戶 戶型面積： 36.5550平方米（其中以 44平方米左右為主） 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本情況 樓盤 4奔騰年代 建筑類別：多層小戶型 物業(yè)地址：武侯一環(huán)路玉林小區(qū) 環(huán)線位置：二環(huán) 開發(fā)商：四川金農(nóng)集團(tuán)有限公司 均價(jià)： 3750元 /平方米 物管公司：美滿物管 總面積： 35000平方米 可提供按揭、提供車位 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本情況 樓盤 5. 凱悅新城 物業(yè)類別：公寓 建筑類別：九層酒店式精裝商務(wù)公寓 物業(yè)地址：武侯一環(huán)路南一段 交通狀況：公交 27、 34、 72路等 均價(jià)： 4000元 /平方米 開發(fā)商：成都億發(fā)房屋開發(fā)有限公司 建筑面積： 42920平方米 容積率： 3.49 綠化率： 41% 凱悅新城雄踞一環(huán)路南一段，成都著名娛樂商圈紅瓦寺對(duì)面，與川音、川大兩所高校腹背相鄰，由利達(dá)集團(tuán) 億發(fā)房產(chǎn)開發(fā)，分為商鋪、酒店式商務(wù)公寓兩部分。3 12層為精裝酒店式商務(wù)公寓。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析 2.競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 經(jīng)過一周的調(diào)查，我們對(duì)川大周邊的 5個(gè)樓盤，即純真年代、花樣年華、SOHO沸城、奔騰年代和凱悅新城進(jìn)行了調(diào)查，并完成競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表的填寫?，F(xiàn)將調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下： 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 區(qū)位 5個(gè)樓盤除奔騰年代距川大較遠(yuǎn)之外，其余幾個(gè)樓盤都在川大附近，而且交通便利，繁華度較高，周邊環(huán)境較好，均融合在高校文化圈 IT商業(yè)圈和休閑娛樂圈內(nèi)，大配套都比較齊全。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 項(xiàng)目特征 5個(gè)樓盤的容積率約在 34之間，主力戶型的面積大多在 3050平方米之間，除奔騰年代和純真年代是粗裝外，其余幾個(gè)樓盤都對(duì)自己的樓盤進(jìn)行了精裝。而且小配套幾乎都是 6通，比較齊全。綠化率大多在 30%40%。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 公司組成 5個(gè)樓盤的開發(fā)商大多都比較有實(shí)力，請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位承建商和物管公司都還不錯(cuò)。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 價(jià)格 圖表 8各樓盤單價(jià)統(tǒng)計(jì)表 付款方式大多有三種：一次性付款；首付 +分期付 款；按揭。 010002000300040005000起價(jià) 均價(jià)純真年代奔騰年代SOHO沸城凱悅新城花樣年華更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 廣告宣傳 各樓盤都有自己的售樓部，而且建筑設(shè)計(jì)比較有特色，配套設(shè)施也較齊全，服務(wù)態(tài)度很好。廣告媒體大多依靠自己制作的宣傳冊(cè)，報(bào)紙，電視廣告及網(wǎng)站宣傳等，投入力度因媒體的不同而不同，例如各樓盤大多在宣傳冊(cè)、報(bào)紙和網(wǎng)站上投入力度較大，而訴求點(diǎn)較少。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 銷售情況 除凱悅新城銷售率為 80%（一些面積較大的戶型還未售出）外，其余各樓盤均在 17天內(nèi)全部售完，客戶群大多以個(gè)體戶、老師、學(xué)生為主。購(gòu)房目的以投資為主，其次是為了滿足居住需求。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 物業(yè)管理 各樓盤物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容大多為安全、衛(wèi)生、綠化及其他親情服務(wù)，管理情況一般，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見表）比較合理，物管公司的信譽(yù)較好。 圖表 9物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)表 00.8物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)純真年代奔騰年代S O H O 沸 城凱悅新城花樣年華更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 通過對(duì)以上相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，川大周邊的客戶主要是利用小戶型樓盤有利的地理位置來進(jìn)行投資，又由于房地產(chǎn)具有保值增值的特點(diǎn)，搶購(gòu)小戶型住宅的現(xiàn)象十分普遍，因此我們開發(fā)小戶型樓盤是有很大的市場(chǎng)的。只是在建筑系數(shù)、戶型面積設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、綠化率等項(xiàng)目特征上要借鑒其他樓盤的優(yōu)勢(shì)，打造自己的品牌個(gè)性，更加貼近客戶群，滿足其大眾偏好，實(shí)行親情服務(wù)，當(dāng)然也要考慮自己的開發(fā)成本。并且在選擇設(shè)計(jì)單位、承建商、物業(yè)管理公司時(shí)要慎重，最好選擇勢(shì)力雄厚，具有品牌優(yōu)勢(shì)，并受客戶青睞的公司或單位。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 3.區(qū)域繁華度 “加州旅館”小戶型樓盤正好處于四川大學(xué)東門和北門之間，周圍商服繁華度不如川大西門和南門，人氣有些不足。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 4.交通狀況 磨子橋一帶交通擁擠的狀況正在不斷改善，路橋等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的修建也在不斷改善這一帶的交通狀況。而地處九眼橋頭的“加州旅館”小戶型樓盤周邊交通狀況良好，通行便利。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 加州旅館市場(chǎng)功能定位分析 “加州旅館”精裝小戶型樓盤位于成都市太平南新街 1號(hào)，地處中海 格林威治城培根走廊步行街南端，毗鄰百年文化寶鼎 四川大學(xué) ，緊鄰府南河，具有絕佳的景觀和齊備的配套設(shè)施。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 一、 PEST分析 P 政治 法律 中國(guó)目前政治比較穩(wěn)定，土地、房地產(chǎn)等相關(guān)法律、法規(guī)還在進(jìn)一步完善中。而成都市政府也非常重視房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) PEST分析 E 經(jīng)濟(jì) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段， GDP有明顯的上升趨勢(shì)，利率上調(diào)，處于通貨膨脹時(shí)期，失業(yè)率維持在正常范圍內(nèi)， RMB幣值穩(wěn)定。而成都的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展始終維持在正常范圍內(nèi)，未出現(xiàn)房地產(chǎn)“過熱”的跡象。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) PEST分析 S 社會(huì)文化 人們的生活方式發(fā)生變化，提前消費(fèi)開始被人們所接受，中產(chǎn)階級(jí)在總?cè)丝谥兴急壤兴黾?，消費(fèi)力提高，城市化進(jìn)程加快，人口出現(xiàn)老齡化，出生率和平均壽命有所提高。成都是一座以休閑娛樂文化為主的歷史文化名城，追逐時(shí)尚潮流已成為年輕一代的一大特征，由于生活觀念的變化，年輕一代多以單身或一家兩口、三口的小戶型居住方式為主。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) PEST分析 T 技術(shù) 中國(guó)政府研究開發(fā)總費(fèi)用和工業(yè)研究開發(fā)總費(fèi)用都有所提高，技術(shù)努力重點(diǎn)增多，政府加強(qiáng)對(duì)專利的保護(hù)，新產(chǎn)品、新技術(shù)越來越多地被投向市場(chǎng)，自動(dòng)化帶來的效率提高。房屋建造技術(shù)的提高和環(huán)境設(shè)計(jì)技藝的創(chuàng)新都為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的技術(shù)支持。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 二、行業(yè)分析 金融貸款 檻高 2004年初，銀監(jiān)會(huì)引導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)，加大內(nèi)控力度，四大銀行紛紛對(duì)信貸政策作出調(diào)整，對(duì)貸款發(fā)放權(quán)限上收，嚴(yán)控?zé)狳c(diǎn)行業(yè)貸款的發(fā)放。 3月 6月，固定資產(chǎn)投資資金中國(guó)內(nèi)貸款的比重逐月減小，分別為 44.3%、 40.0%、 35.9%和 32.8%。上半年，國(guó)內(nèi)貸款占固定資產(chǎn)投資資金的比重較去年同期下降 3個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款比重減少直接體現(xiàn)在投資項(xiàng)目的資金保障度上。 3月 6月，固定資產(chǎn)投資資金總量分別為投資完成額的 1.89倍、 1.56倍、 1.37倍和 1.27倍。固定資產(chǎn)投資的到位資金稍顯緊張，如果國(guó)家繼續(xù)收緊銀根，對(duì)國(guó)內(nèi)貸款依賴程度高的投資項(xiàng)目就將面臨資金斷鏈的危險(xiǎn)。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 行 業(yè) 分 析 土地供應(yīng) 減少 2004年，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地管理的力度明顯得到加強(qiáng)。 4月 29日，依據(jù)國(guó)家 關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知 ，全國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，確屬急需的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；對(duì)國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)且在規(guī)劃范圍內(nèi)的衛(wèi)生、教育等項(xiàng)目建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)審批。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 行 業(yè) 分 析 拆遷安置 較難 湖南嘉禾強(qiáng)制拆遷案和陜西周至違法圈地事件引起中央的高度重視，中央、省、市為抓好這項(xiàng)工作相繼出臺(tái)了一系列的措施保障拆遷戶和失地農(nóng)民的利益，拆遷安置難度加大。基于房?jī)r(jià)因素，拆遷戶原來有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。成都市住房保障中心目前無新的拆遷安置房計(jì)劃，實(shí)際房屋存量只有 110萬平方米左右，卻需要近 300萬平方米安置房進(jìn)行拆遷安置，工作難度大，目前拆遷進(jìn)展相對(duì)緩慢。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國(guó)最大的免費(fèi)課件資源庫(kù) 行 業(yè) 分 析 成都房?jī)r(jià) 提高 近年來，成都市商品房均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)，過去 5年上漲近 250元 /平方米，年均上漲 50元 /平方米左右， 2003年成都市城區(qū)商品房銷售均價(jià)達(dá)到 2923元 /平方米，比上年上漲 277元 /平