電大【房地產(chǎn)法】成性考核冊作業(yè)答案【房地產(chǎn)法】第 1 次形成性考核冊作業(yè)答案作業(yè)一：一、名詞解釋：1 房地產(chǎn)是指土地及地上建筑物和其他定著物。2 房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總和。3 房地產(chǎn)法律關(guān)系是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。4 房地產(chǎn)法律行為是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為了設(shè)定、變更和消滅一定的房地產(chǎn)法律關(guān)系而實施的合法行為。二、選擇題：1ABCD 2ABCD3 ABCD4 ABCD5 ABCD6。ABCD7ABCD8AC9 ABCD三、簡答題：1.答：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總和。房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括二個方面：一是國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理關(guān)系；二是房地產(chǎn)經(jīng)營公司、物業(yè)公司、房地產(chǎn)購買者等主體之間在房地產(chǎn)開發(fā)、交易中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系。2房地產(chǎn)的淵源有：（1）憲法；（2）房地產(chǎn)法律；（3）全國人大及常委會制定頒布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令；（4）最高人民法院的文件；（5）國務(wù)院各部委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章；（6）地方政權(quán)機關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī)。3房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征有：（1）房地產(chǎn)法律關(guān)系在性質(zhì)上具有多重性；（2）房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的廣泛性；（3）房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的特殊性；（4）房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴格的程序性。四、問答題：1答：房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利（或職權(quán)）和承擔(dān)義務(wù)（或職責(zé)）。其中權(quán)利還可因主體的不同細分為房地產(chǎn)管理職權(quán)和房地產(chǎn)民事權(quán)利。 1）房地產(chǎn)管理職權(quán)、職責(zé)是房地產(chǎn)管理主體依照法律規(guī)定或國家授權(quán)所享有的管理職責(zé)權(quán)限。 2）房地產(chǎn)民事權(quán)利。房地產(chǎn)法律關(guān)系的平等主體間依法享有的權(quán)利。房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利；房地產(chǎn)合同權(quán)利；房地產(chǎn)活動中民事賠償?shù)臋?quán)利。3）房地產(chǎn)法律義務(wù)。是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體依據(jù)法律規(guī)定和合同約定在房地產(chǎn)活動中必須為一定行為或不為一定行為，以滿足權(quán)利主體的要求。2.答：新中國成立后，我國房地產(chǎn)立法大體經(jīng)歷了兩個階段，即改革開放前的房地產(chǎn)立法的改革開放后的房地產(chǎn)立法。前一階段偏重于房地產(chǎn)權(quán)屬方面的立法。此階段的房地產(chǎn)立法可分為以下幾個時期： 1）建立新型的房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系時期。確立了土地國家所有制和公民個人所有權(quán)；從農(nóng)民私有制向集體所有制過渡；建立農(nóng)民集體土地所有制。 2）私房改造和穩(wěn)定集體土地所有權(quán)時期。私有社會主義改造方面的立法；穩(wěn)定農(nóng)村集體土地所有制方面的立法。后一階段的房地產(chǎn)立法加強了房地產(chǎn)開發(fā)、交易管理及中介服務(wù)方面的立法。在此階段房地產(chǎn)立法可分為以下幾個時期： 1）建立和健全城市私房管理法律制度時期。 2）建立和完善房地產(chǎn)管理和交易法律制度時期。立法的主要內(nèi)容有：實行土地使用權(quán)有償使用制度；建立房地產(chǎn)價格評估制度和成交價格的申報制度；完善房地產(chǎn)市場管理制度；健全中介服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)認證制度；建立和完善物業(yè)管理制度。房地產(chǎn)法第 2 次形成性考核冊作業(yè)答案一、名詞解釋：1. 土地征用權(quán)，是指國家或政府在不需要其他土地所有者同意的情況下，通過一定的補償，依法把土地用于公共目的的權(quán)力。2. 土地補償費，是指依法付給被征收土地的所有人對土地投資的一定費用。3. 青苗補償費，是指對正在生長、尚未成熟的農(nóng)作物，因征地不能收獲而給土地使用人造成損失的補償費用。4. 安置補償費，是指國家對被征地單位支付的為安置因征地所造成多余農(nóng)業(yè)人口而支付的補助金額。5. 土地使用權(quán)出讓合同，是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。6. 土使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。7. 協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向土地所有者提出有償使用土地的愿望，由土地所有者即出讓方與有意受讓方在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成出讓土地使用權(quán)的一致意見的一種方式。二、選擇題：1ABCD2。ABC3。ABCD4。ABC三、簡答題：1答：國家建設(shè)征用土地的法律特征有：（1）征收主體的唯一性；（2）征收土地標的特殊性；（3）征收土地行為的強制性；（4）征收土地條件的補償性。2、答：土地征用的一般程序是：（1）申請；（2）審查；（3）批準；（4）公告。3、土地使用權(quán)出讓的方式是：（1）協(xié)議出讓；（2）拍賣出讓；（3）招標出讓。4、土地使用權(quán)出讓合同的特點是：土地使用權(quán)出讓合同是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地權(quán)出讓有關(guān)事項所達成的，明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。土地使用權(quán)出讓合同有以下幾個法律特征： 1）土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同； 2）土地使用權(quán)出讓合同標的特殊性；（3）土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同。四、問答題（除要點外還要展開論述）1、答：如何完善我國土地重用法律制度。我認為可以采用如下做法：（1）采取“列舉式”立法模式，明確公共利益的范圍；（2）擴大征地補償?shù)姆秶?，提高征收地補償標準；（3）國家對征收土地進行補償時，應(yīng)維護土地承包人的利益。2、答：土地使用權(quán)出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利有：（1）出讓人的主要權(quán)利有：A.解除合同權(quán)，B.違約賠償請求權(quán)；C.請求行政處分權(quán)。（2）出讓人的主要義務(wù)有：A.依照出讓合同規(guī)定，交付土地使用權(quán)。B.出讓人應(yīng)向土地使用權(quán)提供有關(guān)資料和文件 C.保證土地使用人取得的權(quán)利不被第三人追索的義務(wù)。（3）土地使用者的權(quán)利有：A.對所受讓的土地享有開發(fā)，利用和經(jīng)營的權(quán)利;B.有依法轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利;C.有權(quán)在取得的土地使用權(quán)讓設(shè)置抵押權(quán);D.解除出讓合同的權(quán)利 E.要求違約賠償?shù)臋?quán)利;（4）土地使用者的義務(wù)有:A.繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù);B.土地使用者有依照使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務(wù);C.土地使用者變更土地用途時，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準;D.土地使用期限屆滿，使用者負有返還土地使用權(quán)的義務(wù)。房地產(chǎn)法第 3 次形成性考核冊作業(yè)答案一、單項選擇題1、D 2、B 3、A 4、D二、多項選擇題1、ABC 2、BCD3、ABC 4、BCD5、ABC6、ACD三、名詞解釋1、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。2、房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。3、公房租賃是指公房出租人將其房屋將給承租人使用，承租人定期給付約定的租金，并于合同終止時將房屋返還給出租人的行為。4、最高限額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，以抵押物對將來一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的不特定債權(quán)，在預(yù)定的最高債權(quán)限額內(nèi)作擔(dān)保的一種特殊抵押形式。四、問答題（除要點外還要展開論述）1、答：土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這是我國土地使用制度中的一種新的用地方式。其主要內(nèi)容有：（1）土地使用權(quán)出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的一種特殊方式;（2）出讓的標的是土地使用權(quán);（3）土地使用出讓是特指國有土地使用權(quán)的出讓;（4）土地使用權(quán)出讓行為是讓渡土地使用權(quán)的行為，不影響或改變國家的土地所有權(quán)。2、答：我國房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作了限制性規(guī)定，其情形有：（1）以出讓方式取的土地使用權(quán)，不符合轉(zhuǎn)讓條件的;（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;（3）依法收回土地使用權(quán)的;（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;（5）權(quán)屬有爭議的;（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;（7）法律，行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。3、答：根據(jù)土地房產(chǎn)管理有關(guān)法律規(guī)定，土地登記申請者申請土地所有權(quán)，使用權(quán)和其他項權(quán)利登記，必須向土地管理部門提交如下文件資料。（1）土地登記申請書;（2）土地登記者的法人代表證明，個人身份證明或戶籍證明;（3）土地權(quán)屬來源證明;（4）地上附著地著物證明，權(quán)屬審核合格，發(fā)給土地證書，房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序是，申請登記，勘丈繪圖，產(chǎn)權(quán)審查，繪制權(quán)證和發(fā)證。4、答：根據(jù)我國房地產(chǎn)法有關(guān)規(guī)定，變更和解除轉(zhuǎn)讓合同的事由有以下幾種情形:（1）土地滅失;（2）國家強制收回土地使用權(quán);（3）國家提前收回土地使用權(quán);（4）土地使用權(quán)期限屆滿。5、答：房地產(chǎn)開發(fā)是指在土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建設(shè)的行為。房屋開發(fā)的類型有:（1）按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，可分為以經(jīng)營為目的和自用為目的房地產(chǎn)開發(fā)。 2）按房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容的不同，可分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè).（3）按房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同，可分為新城區(qū)的開發(fā)和舊城區(qū)的拆遷改造。 4）按開發(fā)規(guī)模大小的不同，可分為單項開發(fā)，小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)。6、答：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為有效的前提條件;（2）出讓合同中規(guī)定的受讓人的權(quán)利義務(wù)，土地使用規(guī)劃，其他建設(shè)條件等條款仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同，且必須成為轉(zhuǎn)讓合同一部分內(nèi)容;（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)使用年限，受出讓合同約定年限的限制。房地產(chǎn)法第 4 次形成性考核冊作業(yè)答案一、選擇題1、ABCD2、ABC3、A4、AD5、AC6、ABC7、B8、ABC 9、ABCD10、ABCD11、ABCD12、ABC13、ABCD14、ABC二、名詞解釋1、房地產(chǎn)管理職權(quán)是指房地產(chǎn)管理主體依照法律規(guī)定或國家授權(quán)所享有的對房地產(chǎn)開發(fā)，交易等活動進行管理的職責(zé)權(quán)限。2、房地產(chǎn)法律義務(wù)是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體依照法律規(guī)定和合同約定在房地產(chǎn)活動中必須為一定行為或不為一定行為，以滿足權(quán)利主體的要求。3、土地利用總體規(guī)劃是指各級人民政府，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的情況，對土地的開發(fā)，利用，整治和保護在時間上和空間上所作的戰(zhàn)略構(gòu)思和設(shè)計方案。4、城市規(guī)劃是人民政府對城市的規(guī)劃，容量各項建設(shè)用地及各項基礎(chǔ)設(shè)施的配置在時間上和窨上進行綜合構(gòu)思，布置的行為。5、土地利用規(guī)劃是指國家利用計劃手段，對土地的開發(fā)，利用，整治和保護進行統(tǒng)籌安排，把土地的“開源”和“節(jié)流”納入國家計劃管理體系的一種土地利用管理制度。三、簡答題1、答：根據(jù)房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，房屋租賃的條件為：（1）有從事房屋租賃的營業(yè)執(zhí)照;（2）出租房屋所占的土地是以出讓方式取得的;（3）有合法的房屋所有證書;（4）房屋能正常使用，符合安全條件。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不的出租:（1）未依法取得所有權(quán)證的;（2）司法行政機關(guān)查封或限制的;（3）未征得共有人同意的;（4）權(quán)屬有爭議的屬違法建筑的;（6）不符合安全標準的;（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;（8）不符合民公安，環(huán)保，衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定的;（9）法律，法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。2、答：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)具備以下條件:（1）有自己的名稱和組織機構(gòu);（2）有固定的經(jīng)營場所;（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;（5）法律，行政法規(guī)定的其他條件。3、答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除應(yīng)遵循平等、自愿、等價有償、誠實信用等民法的基本原則，還應(yīng)遵循以下原則：（1）出讓方地位不變原則;（2）房地產(chǎn)一致原則;（3）效益不可損原則。4、答：房地產(chǎn)市場管理的主要內(nèi)容是：（1）限制房地產(chǎn)交易的客體，主要是指對不符合房地產(chǎn)法規(guī)定的房地產(chǎn)商品不允許買賣，租賃，抵押等， 2）規(guī)范交易行為。如審查進行交易的房地產(chǎn)權(quán)是否清楚，轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)，是否經(jīng)過出租人的同意等。（3）調(diào)控房地產(chǎn)價格，主要是為政府制定基準地價，標定地價和各類房屋的重置價格提供服務(wù)，開展房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人提供服務(wù)等。（4）保證國家契稅收入。四、論述題（除要點外還要展開論述）1、答：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓具有如下法律特征。（1）財產(chǎn)性.財產(chǎn)性是指出讓的土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)。（2）平等性.平等性是指出讓主體的法律地位平等。（3）期限性.期限性是指土地使用權(quán)出讓有年限限制。（4）出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。在土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，出讓方是市縣人民政府土地主管部門，其他任何單位或個人均不能作為土地使用權(quán)出讓主體，參與出讓活動，與出讓方相的另一方限受讓人，卻非常廣泛。2、答：房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)是指債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人依照法律規(guī)定的程序直接處分抵押的房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)拍賣價款使其債權(quán)優(yōu)先受償，抵押權(quán)實現(xiàn)限抵押權(quán)設(shè)立的目的達到，抵押權(quán)隨之消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的程序是：債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議的以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人向人民法院提起訴訟?？梢姡盅簷?quán)實現(xiàn)的程序是先要經(jīng)過抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議程序，當(dāng)協(xié)議程序能夠就抵押的房地產(chǎn)拍賣達成協(xié)議的，抵押權(quán)就可以實現(xiàn)，若不能達成協(xié)