投資項(xiàng)目評估課程論文昆山市酒店項(xiàng)目投資項(xiàng)目評估報(bào)告金融0801 顧明燕081210030摘要：伴隨著我國旅游業(yè)、酒店業(yè)的迅速發(fā)展，特別是 2008 年北京奧運(yùn)會、2010年上海世博會和 2010 年亞運(yùn)會的舉行，各地賓館酒店正迎來建設(shè)高峰。如此眾多的酒店投資項(xiàng)目，如何保證這些項(xiàng)目獲得成功，實(shí)現(xiàn)其建設(shè)預(yù)算目標(biāo)和經(jīng)營預(yù)測目標(biāo)，并最終使酒店業(yè)主、投資者及酒店運(yùn)營商滿意，這就需要有效的可行性研究作為基本保證，特別是先進(jìn)地、科學(xué)的、系統(tǒng)的可行性研究理論及其工具與技術(shù)在酒店投資項(xiàng)目中的應(yīng)用。論文以可行性研究項(xiàng)目的主要項(xiàng)目范圍、不確定性分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)為主線，以定性分析和定量分析方法相結(jié)合，重點(diǎn)研究酒店投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、區(qū)域酒店業(yè)現(xiàn)狀分析、市場需求分析、競爭對手分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)性分析、財(cái)務(wù)評價(jià)等方面分析在昆山市建立碧天酒店的項(xiàng)目報(bào)告關(guān)鍵詞：碧天酒店；可行性分析；風(fēng)險(xiǎn)；盈利預(yù)測一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：碧天酒店項(xiàng)目所處環(huán)境：碧天酒店位于昆山巴城鎮(zhèn)，隸屬于江蘇省昆山市，位于風(fēng)景秀麗的陽澄湖畔。巴城已有 2500 年建置歷史，東鄰上海，西連蘇州，區(qū)域面積 157 平方公里，常住人員 6.3 萬人，是昆山市第二大鎮(zhèn)。巴城位于昆山西部，距市區(qū) 10 公里，是未來昆山的重點(diǎn)城區(qū)之一。 交通便利，周邊滬寧杭高速、蘇州繞城高速、312 國道大大方便了該地區(qū)和各中心城市的聯(lián)系。距離上海虹橋機(jī)場 50 公里。 巴城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以休閑度假服務(wù)產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為主。陽澄湖大閘蟹聞名遐邇，憑“陽澄湖美，巴城蟹肥”金字招牌，每年吸引上百萬人次從四面八方前來的食蟹、購蟹、賞湖的游客。巴城旅游資源、設(shè)施豐富：主要有陽澄湖省級旅游度假區(qū)（占地面積 3150畝華東地區(qū)最大的城市生態(tài)森林公園、陽澄湖生態(tài)公園、水上運(yùn)動(dòng)場）新上海威尼斯度假村、大上海高爾夫旅游度假區(qū)（內(nèi)設(shè)大上海高爾夫俱樂部）。巴城旅游度假旺季為每年 9-12 月，平季為 5-8 月，淡季為 1-4 月；主要消費(fèi)需求在周末。巴城目前有國際上湖寶曼酒店、威尼斯假日酒店、威尼斯度假村大小共 8家酒店，客房總數(shù) 1213 間。巴城餐飲設(shè)施主要有陽城湖美食廣場、陽澄湖美食一條街、大閘蟹交易市場、漁家燈火。主要企業(yè)有昆山軟件園、中航科工集團(tuán)中央直屬企業(yè)國營林泉電機(jī)廠、萬畝葡萄莊園。其他設(shè)施有昆山 10 余個(gè)別墅社區(qū)；昆山新體育館；規(guī)劃中的大學(xué)城、沃爾瑪、歐尚等大型商場等市政配套設(shè)施。二、投資項(xiàng)目建設(shè)必要性評估1.昆山市現(xiàn)有酒店分析。截止 2010 年底，昆山市共有星級酒店 22 家，客房總數(shù)3178 間，平均客房規(guī)模 145 間/家，其中五星 1 家，四星 4 家，三星 12 家，二星 5 家，說明了昆山市星級酒店主要以三星為主，四星為輔，缺乏高星級酒店。從客房規(guī)模角度，昆山星級酒店的客房規(guī)模不高，且星級越高規(guī)模越大，星級越低規(guī)模越小。通常情況下，一個(gè)區(qū)域不同星級酒店的增長趨勢能反映出以往酒店投資者對該區(qū)域酒店市場及酒店發(fā)展的判斷和態(tài)度，并間接反映了該區(qū)域?qū)Σ煌羌壍男枨蟪潭龋轭A(yù)測該區(qū)域酒店業(yè)未來的發(fā)展和結(jié)構(gòu)提供基本依據(jù)。表1昆山市星級酒店發(fā)展速度對比表（2007-2010）星級2007年酒店數(shù)2008年酒店數(shù)2009年酒店數(shù)2010年酒店數(shù)復(fù)合增長率（%）五星0001四星134458.74%三星59111233.89%二星8445-14.50%總數(shù)1416192216.26%從表1中可以看出：2007年至 2010年期間，昆山星級酒店從 14 家增加到22 家，復(fù)合增長率為 16.26%,其中 2010年首家五星級酒店出現(xiàn)在昆山，四星級酒店從 1 家增加到 4 家,復(fù)合增長率為 58.74%,三星級酒店從 5 家增加到 12 家,復(fù)合增長率為 33.89%,四星級酒店增速明顯高于三星級，這說明昆山市高星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店如五星級、四星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店發(fā)展趨勢迅猛，也間接反映出昆山市對高星級酒店的需求旺盛。結(jié)論： 通常情況而言，一個(gè)區(qū)域星級酒店的比重越大，表明該區(qū)域酒店業(yè)經(jīng)營管理的規(guī)范化程度越高。截止 2010 年底，昆山市星級酒店 22 家，僅占全市酒店數(shù)量 250-300 家的 7%-9%，這證明了昆山市酒店業(yè)經(jīng)營管理的規(guī)范化程度不高。 一個(gè)區(qū)域酒店客房平均規(guī)模的大小能夠反映出該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展水平的高低。從酒店客房規(guī)模角度，星級酒店、主要社會酒店的平均客房規(guī)模分別為 145間/家和 162 間/家，這說明昆山市酒店以中小型規(guī)模的酒店為主，缺少大中型酒店，同時(shí)也反映出昆山市酒店業(yè)發(fā)展水平還不夠發(fā)達(dá)。 從酒店發(fā)展速度角度，主要社會酒店 2006-2008年期間的復(fù)合增長率為30%(星級酒店2006-2008年期間的復(fù)合增長率為16.5%),新建主要社會酒店的增長速度更能反映出昆山市酒店投資規(guī)模增長的速度。 綜上所述，昆山市未來酒店市場發(fā)展趨勢將以發(fā)展五星、四星級標(biāo)準(zhǔn)的高檔酒店為主，同時(shí)經(jīng)濟(jì)性酒店也是另外一個(gè)發(fā)展方向。2.市場需求分析碧天酒店市場需求分析主要包括分析昆山市及所在行政管轄區(qū)域巴城鎮(zhèn)的旅游市場、酒店市場需求基本情況并調(diào)研其需求的主要驅(qū)動(dòng)因素及需求主要特征。表2反映出昆山市旅游市場、酒店市場的需求基本情況。表2 昆山市旅游業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比（2006-2010）年度旅游總收入（億元人民幣）同比%接待國內(nèi)外旅游者（萬人次）A同比%旅游飯店接待人數(shù)（萬人次）B同比%占比（B/A）200634.58.70%4608.20%N/AN/AN/A200740.818.30%53015.20%N/AN/AN/A200851.827.00%61015.10%61.1N/A10.02%200964.724.70%735.420.30%64.45.40%8.76%20107617.50%85015.70%66.83.60%7.86%復(fù)合增長率30.12%22.71%4.56%從上表中可以看出： 2006-2010 年期間，昆山市旅游市場呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。 2006-2010年期間，昆山市接待國內(nèi)外旅游者從 460 萬人次，增加到 850萬人次，年復(fù)合增長率為 22.71%;旅游總收入從 34.5 億元增加到 76 億元,年復(fù)合增長率為 30.12%;接待旅游者的復(fù)合增長率低于旅游總收入增長率,說明了旅游總收入的增加更多是由于人們的消費(fèi)能力提高造成的。2006-2010 年期間，昆山市飯店接待人數(shù)從 61.1 萬人次增加到 66.8 萬人次,年復(fù)合增長率為 4.56%；該增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于旅游總收入和接待國內(nèi)外旅游者的年復(fù)合增長率，三者極不匹配，經(jīng)進(jìn)一步分析，可能原因?yàn)槔ド绞兄苓叧鞘斜姸嗳缟虾?、蘇州、杭州、南京等城市，且距離很近，從而造成昆山過夜旅游需求相對較少，另一方面也反映出昆山市的酒店業(yè)接待能力有限，至少無法完全滿足旅游者的住宿需求，也有可能近年來新增酒店的接待能力數(shù)據(jù)，尚未納入昆山市旅游局統(tǒng)計(jì)，從而產(chǎn)生一定的偏差。 2008-20010年期間，昆山市旅游飯店接待人數(shù)與旅游者總?cè)藬?shù)的占比分別為 10.02%,8.76%,7.86%,但該數(shù)據(jù)僅反映出參與了旅游統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)的旅游酒店接待游客數(shù)據(jù)，若考慮其他社會賓館的接待游客數(shù)據(jù)，昆山市飯店接待人數(shù)與旅游者總?cè)藬?shù)的占比應(yīng)該在 15%-25%之間。表 3反映出碧天酒店所在巴城鎮(zhèn)的旅游市場需求基本情況。從表中可以看出：2008-2010 年期間，昆山巴城鎮(zhèn)接待游客人數(shù)從 104 萬人次增加到145 萬人次，年復(fù)合增長率為 18.26%,這說明巴城鎮(zhèn)的旅游需求同樣呈現(xiàn)出較高的增長態(tài)勢。表3巴城鎮(zhèn)接待游客人數(shù)統(tǒng)計(jì)年度接待游客人數(shù)（萬人次）同比2008104.02009128.723.80%2010145.412.90%復(fù)合增長率18.26%昆山及巴城鎮(zhèn)旅游市場、酒店市場現(xiàn)有、潛在的主要需求驅(qū)動(dòng)因素分析如下： 昆山旅游資源豐富，主要包括四大主題旅游項(xiàng)目，以周莊、錦溪、千燈為主的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游；以亭林園、森林公園為主的城市旅游；以淀山湖、陽澄湖為主的休閑度假旅游；以丹桂園為主的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游；其他還有以“捷安特”、“統(tǒng)一”、“三得利”等知名企業(yè)為主體，培育的一批工業(yè)旅游示范點(diǎn)。 昆山臺資企業(yè) 3000 多家，占昆山外資企業(yè)總數(shù)的 60%，商務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁；目前常駐昆山的外商保持在 2 到 3 萬人之間，每年還有高達(dá)數(shù)萬人次的商務(wù)洽談、經(jīng)濟(jì)考察和參觀學(xué)習(xí)客流量，商務(wù)和休閑客對高檔酒店的需求量相當(dāng)可觀。 每年舉辦昆山金秋經(jīng)貿(mào)招商活動(dòng)（9 月）、國際機(jī)械及模具工業(yè)展覽會，吸引了國內(nèi)外 1500 多家企業(yè)，歷次參加人數(shù)上萬人。 每年大小節(jié)慶活動(dòng) 10 多個(gè)，如有影響力的中國周莊國際旅游節(jié)（4 月）、昆山陽澄湖蟹文化節(jié)（9 月）、昆山亭林瓊花藝術(shù)節(jié)（4-5 月）。 巴城旅游資源豐富，陽澄湖大閘蟹聞名遐邇，每年吸引上百萬人次從四面八方前來的食蟹、購蟹、賞湖的游客。 昆山及周邊上海、蘇州等地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)。 巴城是未來昆山的城區(qū)之一，隨著陽澄湖生態(tài)休閑度假區(qū)的開發(fā)完善，其將吸引更多的休閑度假游客、商務(wù)會議客源。陽澄湖休閑度假區(qū)的主要需求特征識別：旺季在每年 9-12 月份大閘蟹季節(jié)，淡季每年 1-4 月份，平季 5-8 月份；客房市場需求主要在周末；9-12 月份特別是周末，所有酒店入住率為 80-100%；臺資企業(yè)帶來主要的商務(wù)客源需求；是舉辦會議活動(dòng)的理想選擇。三、競爭對手分析序號酒店名稱星級客房數(shù)開業(yè)時(shí)間酒店設(shè)施房價(jià)備注1威尼斯假日酒店四星2802004會議設(shè)施：500人餐飲設(shè)施：容量450人康樂設(shè)施：通常四星類型450-470淡季售價(jià)2新上海威尼斯度假村三星56餐飲設(shè)施：300人會議設(shè)施：一般康樂設(shè)施：通常三星類型450-600淡季銷售價(jià)3國際上湖寶曼酒店4512006中餐廳3個(gè)（150人）西餐廳1個(gè)5個(gè)會議室/1個(gè)多功能廳（350人）康樂設(shè)施：通常類型460-8804華美達(dá)湖濱別墅1342004390-790套房5碧波苑度假村682002中餐廳、網(wǎng)球場、會議廳3806上海陽澄湖度假村1102002200-3007金龍大酒店二星451998餐廳500人；小型會務(wù)設(shè)施8巴城賓館74580-780掛牌價(jià)客房合計(jì)數(shù)1218表4通過進(jìn)一步分析，我們可確定國際上湖寶曼酒店（新建高檔酒店）與威尼斯假日酒店（四星級酒店）為碧天酒店在巴城的主要競爭對手。四、 SWOT 分析SWOT 分析就是根據(jù)上述市場調(diào)研結(jié)果，分析碧天酒店面臨的市場機(jī)會與威脅，相對于競爭對手的優(yōu)勢與劣勢，以便為后續(xù)確定目標(biāo)市場、市場定位、營銷組合策略提供有價(jià)值的信息。由于碧天酒店所在昆山巴城的主要競爭對手為國際上湖寶曼酒店（新建高檔酒店）與威尼斯假日酒店（四星級酒店），故 SWOT 分析主要針對這兩個(gè)競爭對手進(jìn)行對比。優(yōu)勢S機(jī)會O國外知名酒店管理公司運(yùn)營管理昆山旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢快酒店檔次、規(guī)模、設(shè)施（客房、會議、餐廳、康樂優(yōu)于競爭對手昆山缺少高星級酒店坐落于陽澄湖畔，臨近水上主題公園，景觀環(huán)境優(yōu)于競爭對手巴城每年接待游客上百萬人次較威尼斯度假酒店，交通更便利未來昆山的城市中心擁有國外旅游學(xué)院的酒店培訓(xùn)資源當(dāng)?shù)夭惋嬓蓍e業(yè)發(fā)達(dá)擁有國際客源的營銷渠道擁有連鎖分時(shí)度假俱樂部劣勢 W威脅 T新的國際度假酒店品牌，品牌認(rèn)知度需要一定時(shí)期的培育需求波動(dòng)性較明顯，每年淡旺季明顯，需求主要集中周末由于客房規(guī)模大，開業(yè)初期無法占有應(yīng)有的市場分額由于碧天酒店增加了供給，當(dāng)?shù)鼐频晔袌龈偁帟蛹ち?。開發(fā)商務(wù)客源、政府客源需一定時(shí)間昆山酒店市場經(jīng)營規(guī)范化程度不高地理位置優(yōu)越性不及國際上湖.寶曼酒店表5經(jīng)以上相關(guān)內(nèi)容分析，建議碧天酒店定位酒店類型為度假酒店，等級為五星級標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)模為客房 688 間。根據(jù)五星級酒店的建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)要求及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，我們假設(shè)每間客房平均建筑面積為 35 平方米，公共建筑面積 15 平方米/每間客房平攤（考慮酒店的客房建筑面積與公共建筑面積比率為 70%：30%）；每平方米的建設(shè)成本為 7000 元；故 688 間客房的酒店總建筑面積估算為 34400 平方米（688 間客房*50 平方米/間客房），建設(shè)成本為 240，800，000 元人民幣，并考慮其他開辦費(fèi)用和流動(dòng)資金 9，200，000 元，碧天酒店項(xiàng)目的總投資為 2.5 億元（250，000，000 元）。五、財(cái)務(wù)效益評估1.靜態(tài)投資回收期。靜態(tài)投資回收期(PP-Payback Period)指以項(xiàng)目各年的凈收益收回全部投資所需要的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期也可從財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金量累計(jì)計(jì)算求得。公式如下：靜態(tài)投資回收期=凈現(xiàn)金流量累計(jì)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上年凈現(xiàn)金流量累計(jì)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量。項(xiàng)目求得的靜態(tài)投資回收期Pt 要與部門或酒店行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期 Pc 比較。當(dāng)Pt Pc 時(shí)，認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的；當(dāng)Pt Pc 時(shí)，認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上不可取。靜態(tài)投資回收期的主要優(yōu)點(diǎn)是反映了項(xiàng)目本身的資金回收能力，經(jīng)濟(jì)意義直觀，易于理解，且計(jì)算簡單；其主要缺點(diǎn)是沒有考慮投資回收期以后的收益，沒有評價(jià)項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的總收益及獲利能力，同時(shí)，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值。2. 投資利潤率。投資利潤率或叫投資回報(bào)率(ROI-Return on Investment)是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后的一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。它表示項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份中單位投資每年所創(chuàng)造的利潤額。當(dāng)項(xiàng)目生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤總額變化幅度較大時(shí)，應(yīng)計(jì)算項(xiàng)目生產(chǎn)期的年平均利潤總額與總投資的比例。其計(jì)算公式為：投資利潤率= 年利潤總額或年平均利潤總額/總投資*100%式中：年利潤總額=年產(chǎn)品銷售收入-年總成本費(fèi)用-年銷售稅金及附加項(xiàng)目總投資=建設(shè)投資+建設(shè)期利息+流動(dòng)資金計(jì)算出的投資利潤率要與行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)行比較，若大于或等于標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)平均利潤率，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的，否則是不可行的。3 動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期。式中Pt : 動(dòng) 態(tài) 投 資 回 收 期 ； CI : 現(xiàn) 金 流 入 量 ； CO : 現(xiàn) 金 流 出 量 ；(C I - CO)t：第 t 年的凈現(xiàn)金流量；i : 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率；動(dòng)態(tài)投資回收期也可從財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金量現(xiàn)值累計(jì)計(jì)算求得。公式如下：動(dòng)態(tài)投資回收期=凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+ 上年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值；計(jì)算得出的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期Pt可與項(xiàng)目壽命期 n 進(jìn)行比較，當(dāng)Pt n 時(shí)，可以考慮接受該項(xiàng)目；當(dāng)P t n 時(shí)，考慮不接受該項(xiàng)目。4內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率（IRR- Internal Rate of Return）：定義凈現(xiàn)值 NPV=0 即項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)計(jì)算出的折現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率指標(biāo)的主要優(yōu)點(diǎn)與凈現(xiàn)值類似，即考慮了資金時(shí)間價(jià)值，又考慮了項(xiàng)目的整個(gè)壽命周期內(nèi)的全部情況。此外，用內(nèi)部收益率指標(biāo)評價(jià)項(xiàng)目不需要事先確定一個(gè)基準(zhǔn)收益率。因此，內(nèi)部收益率指標(biāo)在實(shí)際工作中得到廣泛的應(yīng)用。根據(jù)上述調(diào)研情況并結(jié)合酒店業(yè)主的投資收益預(yù)期,設(shè)定的碧天酒店財(cái)務(wù)效益評判體系如下：在不考慮目標(biāo)物業(yè)土地價(jià)格和碧天酒店未來土地增值、物業(yè)增值，在項(xiàng)目總投資 2.5 億人民幣,項(xiàng)目計(jì)算壽命期20 年的情況下: 投資回收期 8-10 年； 投資回報(bào)率 10%-14%； 凈現(xiàn)值 NPVO；(折現(xiàn)率設(shè)定為 8%,大于銀行的貸款利率 7.74%) 內(nèi)部收益率 IRR銀行的貸款利率 7.74%； GOP 率 地區(qū)的平均水平 40%； GOPPAR 指標(biāo)地區(qū)的平均水平 160 元/間；六、項(xiàng)目不確定性分析項(xiàng)目評估所以要考慮不確定性，主要因?yàn)轫?xiàng)目可行性研究是在不確定性的環(huán)境中進(jìn)行的。項(xiàng)目可行性研究所面對的問題都是項(xiàng)目未來的問題，其所要考慮的因素（包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)等方面），隨著時(shí)間的推移、條件的改變會不斷地發(fā)生變化。另外，可行性研究一般是在資料、手段不完善的情況下進(jìn)行。因此，項(xiàng)目評價(jià)一般很難取得完整、全面的參數(shù)和數(shù)據(jù)。為了工作方便，往往對一些條件（如投資額、客房入住率、客房房價(jià)等）進(jìn)行假設(shè)，對一些基本數(shù)據(jù)則是通過預(yù)測和估算確定的，由于假設(shè)條件的主觀隨意性，各種預(yù)測方法的局限性，以及未來各種因素對各種分析手段的干擾，項(xiàng)目評估與項(xiàng)目實(shí)際情況不可避免地會出現(xiàn)一定的偏差?；谝陨蟽蓚€(gè)方面的因素，一個(gè)是客觀條件的影響，一個(gè)是主觀認(rèn)識方法的局限性，項(xiàng)目的可行性研究具有不確定性，也使項(xiàng)目的效益帶有不確定性，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的決策顯然帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)。這就迫切需要我們分析、研究不確定性因素的存在、存在范圍以及對項(xiàng)目效益影響的程度等，以使投資決策者統(tǒng)籌兼顧，慎重決策，使項(xiàng)目盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，取得預(yù)期的投資效益。因此，對投資項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析，即預(yù)估一些主要因素發(fā)生變化對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響程度是十分必要的。不確定性分析包括敏感性分析、盈虧平衡分析、風(fēng)險(xiǎn)性分析。1.敏感性分析。敏感性分析就是測定并分析其中一個(gè)或多個(gè)因素的變化對經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度，以判斷各個(gè)因素的變化對目標(biāo)的重要性，其目的是尋求敏感因素。具體說，它是在確定性分析的基礎(chǔ)上，重復(fù)分析不確定因素如投資額、客房房價(jià)、項(xiàng)目入住率、客房數(shù)量、折現(xiàn)因子等因素變化時(shí)，對凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回報(bào)期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度。通?？紤]不確定因素原則是：（1）預(yù)計(jì)在其變動(dòng)范圍內(nèi)，其變動(dòng)將較為強(qiáng)烈地影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；（2）對其在確定性財(cái)務(wù)評價(jià)中采用的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性把握不大。酒店可行性研究項(xiàng)目敏感性分析步驟如下： 確定分析指標(biāo)：如投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標(biāo)； 選定不確定性因素及設(shè)定這些因素的變動(dòng)范圍：如項(xiàng)目投資額、客房入住率、客房房價(jià)、客房數(shù)量、折現(xiàn)因子等，變動(dòng)范圍為-15%，-10%，-5%，5%，10%，15%。 計(jì)算因素變動(dòng)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)數(shù)量：首先，對某特定因素設(shè)定變動(dòng)數(shù)量或幅度，其他因素固定不變，隨之計(jì)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)結(jié)果。對每一因素的每一變動(dòng)，均重復(fù)以上計(jì)算。然后，把因素變動(dòng)及相應(yīng)指標(biāo)變動(dòng)結(jié)果繪圖或列表，以便于測定敏感因素。 確定敏感因素：假定某特定因素，其數(shù)值的變化，甚至是微小的變化都會嚴(yán)重影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，則該特定因素就是該項(xiàng)目的敏感因素。反之，若某個(gè)特定因素變化，甚至變化很大，也不能顯著影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，則該特定因素是該項(xiàng)目的非敏感因素。 確定各個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的臨界點(diǎn)（項(xiàng)目可否接受的判據(jù)），如基準(zhǔn)收益率，凈現(xiàn)值是否大于或等于零，基準(zhǔn)投資回收期等。因敏感性分析中指定的不確定性因素及其變動(dòng)幅度是主觀的，與實(shí)際出現(xiàn)的變動(dòng)因素及其變動(dòng)幅度很可能不一致，因此不能指導(dǎo)決策者確定變量范圍出現(xiàn)的可能性，這是敏感性分析的局限性之一。另一局限性表現(xiàn)在變量之間的相關(guān)性問題上，在敏感性分析中，一般是假設(shè)其他因素不變，研究某幾個(gè)變量的變化對項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的影響，它不能表明所有變量均變化對財(cái)務(wù)效益指標(biāo)所產(chǎn)生的影響，也不能反映所有變量同時(shí)發(fā)生的可能性。表6下面對碧天酒店項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，首先對不確定因素投資額（以建設(shè)單位成本進(jìn)行分析）、客房入住率、客房房價(jià)、客房數(shù)量、折現(xiàn)因子、每間客房客人密度、貸款比例、貸款利率、貸款年限進(jìn)行敏感性分析，變動(dòng)幅度如表 5所示：從圖 5 可看出：在碧天酒店項(xiàng)目中，針對凈現(xiàn)值指標(biāo)，客房入住率、客房房價(jià)、客房數(shù)量是第 1 敏感因素，投資額是第 2 敏感因素，折現(xiàn)因子是第 3 敏感因素，每間客房客人平均密度、貸款比例、貸款利率、貸款年限為不敏感因素。若客房入住率低于 51.4%時(shí)；或建設(shè)單位造價(jià)成本大于 7910 元/平方米即總投資額超過 281,304,000 元時(shí)；或客房房價(jià)低于 525 元時(shí)；或客房數(shù)量低于 607 間時(shí)該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值出現(xiàn)負(fù)值，即表明從整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算期來看，該項(xiàng)目可能無盈利。2.盈虧平衡分析。盈虧平衡分析是在一定的市場、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理?xiàng)l件下，研究項(xiàng)目成本與收益平衡關(guān)系的方法，它將成本劃分為固定成本和變動(dòng)成本，假設(shè)產(chǎn)銷量一致，根據(jù)產(chǎn)量、成本、售價(jià)和利潤四者之間函數(shù)關(guān)系，進(jìn)行預(yù)測分析。盈虧平衡分析中的平衡點(diǎn)（保本點(diǎn)）是對投資項(xiàng)目的不確定因素來說，當(dāng)其值等于某數(shù)值時(shí)，恰好方案決策的結(jié)果達(dá)到臨界標(biāo)準(zhǔn)，如 NPV=0 或 IRR=Ci在碧天酒店項(xiàng)目的盈虧平衡分析中，由于不太容易完全劃分固定成本和變動(dòng)成本項(xiàng)，且其收入項(xiàng)由多種經(jīng)營設(shè)施的貢獻(xiàn)組成，如客房收入、餐飲收入、宴會、會議、其他經(jīng)營收入等，故較難利用固定成本、變動(dòng)成本概念計(jì)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。但是，我們可利用根據(jù)碧天酒店的經(jīng)營預(yù)測模型，計(jì)算出該項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算壽命期/經(jīng)營期的盈虧平衡點(diǎn)或每個(gè)經(jīng)營年度的盈虧平衡點(diǎn)。從下表碧天酒店 5 年經(jīng)營預(yù)測結(jié)果可以看出，客房的收入占到酒店總收入的 70%以上，即證明了客房房價(jià)、客房入住率是影響項(xiàng)目效益的主要權(quán)重影響因素，而投資額的大小將直接影響項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、投資回收期、內(nèi)部收益率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，故我們僅就客房房價(jià)、客房入住率、投資額三個(gè)因素，盈虧平衡臨界條件設(shè)定為NPV=0，進(jìn)行盈虧平衡分析。根據(jù)敏感性分析中，得出的經(jīng)營臨界條件，即為該項(xiàng)目計(jì)算壽命期內(nèi)的盈虧點(diǎn)，在其他假設(shè)條件不變的情況下，若客房入住率低于 51.4%時(shí)，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值會出現(xiàn)負(fù)值，即表明從整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算壽命期來看，該項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)狀態(tài)。3.風(fēng)險(xiǎn)性分析。鑒于敏感性分析的局限性，無法了解各不確定性因素發(fā)生的可能性大小。如果事先能夠客觀或主觀地（有一定的科學(xué)依據(jù)）給出各種不確定性因素（風(fēng)險(xiǎn)事件）發(fā)生某種變動(dòng)的概率，無疑對投資項(xiàng)目決策科學(xué)化有所裨益。這種事先給出風(fēng)險(xiǎn)事件概率，并以概率為中介進(jìn)行的不確定性分析就是投資風(fēng)險(xiǎn)性分析。嚴(yán)格說來，影響方案經(jīng)濟(jì)效益的大多數(shù)因素（如酒店項(xiàng)目中現(xiàn)金流量、投資額、客房房價(jià)、客房入住率等）都是隨機(jī)變量，要完整地描述一個(gè)隨機(jī)變量，需要確定其概率分布的類型和參數(shù)。一般來說，投資項(xiàng)目的隨機(jī)現(xiàn)金流量要受多種已知的不確定因素的影響，可以看成是多個(gè)獨(dú)立的隨機(jī)變量之和，在許多情況下近似地服從正態(tài)分布。描述隨機(jī)變量的主要參數(shù)是期望值與方差，期望值是在大量的重復(fù)事件中隨機(jī)變量取值的平均值，可理解為隨機(jī)變量所有可能取值的加權(quán)平均值，權(quán)重為各種可能取值出現(xiàn)的概率，方差是反映隨機(jī)變量離散程度的參數(shù)。首先假設(shè)以下幾種風(fēng)險(xiǎn)事件可能發(fā)生:（以下稱“假設(shè)條件組合”） 基準(zhǔn)方案下情形：即客房年平均房價(jià)為598元，客房年平均入住率為58.25%,發(fā)生概率為 70%(該概率為合理假設(shè),依據(jù)項(xiàng)目市場調(diào)查信息)； 最悲觀情形：即客房年平均房價(jià)由 598 元下浮 20%為 478 元，客房年平均入住率由 58.25%下浮 20%為 46.6%,發(fā)生概率為 10%(該概率依據(jù)：表 4-1 中有 3 個(gè)月入住率數(shù)據(jù)在 46.6%附近,占 36 個(gè)月入住率數(shù)據(jù)的 8.33%,近似估計(jì)為 10%)； 較悲觀情形：即客房年平均房價(jià)由 598 元下浮 10%為 537.75 元，客房年平均入住率由 58.25%下浮 10%為 52.42%,發(fā)生概率為 10%(該概率依據(jù)：表 4-1 中有 3個(gè)月入住率數(shù)據(jù)在 52.42%附近,占 36 個(gè)月入住率數(shù)據(jù)的 8.33%,近似估計(jì)為 10%)； 較樂觀情形：即客房年平均房價(jià)由 598 元上浮 10%為 657.25 元，客房年平均入住率由 58.25%上浮 10%為 64.07%,發(fā)生概率為 10%(該概率依據(jù)：表 4-1 中有 5個(gè)月入住率數(shù)據(jù)在 64.07%以上,占 36 個(gè)月入住率數(shù)據(jù)的 11.11%并考慮巴城地區(qū)酒店客源市場的未來發(fā)展?jié)摿挖厔?故近似估計(jì)為 10%)；我們可將上述各種條件組合分別帶入經(jīng)營預(yù)測模型中參與運(yùn)算，可得出下表中各種情形下的凈現(xiàn)值。利用下面期望貨幣值公式及上表數(shù)據(jù)計(jì)算方案期望貨幣值即凈現(xiàn)值期望值：在該方案凈現(xiàn)值服從正態(tài)分布，凈現(xiàn)值的期望值為 31,112,051，標(biāo)準(zhǔn)差為50,816,290 的情況下，考慮以下幾種情形發(fā)生的概率：1） 該項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于-1 億元的概率（虧損）；2） 該項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于-5 千萬元的概率（虧損）；3） 該項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于或等于零的概率（不虧損）；4） 該項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于 1 千萬的概率（盈利）；5） 該項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于 5 千萬元的概率（盈利）；6） 該項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于 1 億元的概率（盈利）；若把方案 NPV 看成是連續(xù)型隨機(jī)變量,已知因設(shè)定的 NPV1=-1 億;NPV2=-5000 萬,NPV3=0,NPV4=1000 萬,NPV5=5000萬,NPV6=1 億,故利用上述公式可求得:Z1=-2.58, Z2=-1.60, Z3=-0.61, Z4=-0.42, Z5=0.37, Z6=1.36查標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布表概率數(shù)或面積數(shù),可查P(Z1)=0.4951,P(Z2)=0.4452,P(Z3)=0.2291,P(Z4)=0.1628,P(Z5)=0.1443,P(Z6)=0.4161由此可以計(jì)算出以下各種情形下的概率: