常德市 XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地平整開(kāi)發(fā)建設(shè) 工程 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 湖南 XX工程項(xiàng)目管理有限公司 二一年五月 1 目 錄 一、總論 1.1項(xiàng)目名稱： 1.2擬建地： 1.3項(xiàng)目單位及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 1.4項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介 1.5編制單位及編制負(fù)責(zé)人 1.6編制的依據(jù)及范圍 1.7研究結(jié)論 二、城市概況及建設(shè)條件 2.1地理位置 2.2自然條件 2.2.1氣象 2.2.2地質(zhì) 2.2.3水文 2.3供水 2.4供電 2.5交通及通訊 三、項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 3.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 3.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2 (1)土地開(kāi)發(fā)整理是城市化建設(shè)的必要保障 。 (2)土地開(kāi)發(fā)整理對(duì)城市外圍建設(shè)朝著規(guī)范化、合理化方向發(fā)展起著積極的促進(jìn)作用。 (3)土地開(kāi)發(fā)整理可以為城市建設(shè)輸送更多的城市居民。 (4)土地開(kāi)發(fā)整理可有效緩解城市建設(shè)中的土地供求矛盾 。 (5)常德 市 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 土地平整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是走新型工業(yè)化道路，實(shí)現(xiàn)“西部突圍”、“工業(yè)突破”發(fā)展戰(zhàn)略的重大舉措。 (6)常德 市 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 土地平整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是建設(shè)新型園區(qū)經(jīng)濟(jì)的需要 。 (7)是實(shí)現(xiàn)工業(yè)強(qiáng)市，推動(dòng)招商引資工作全面發(fā)展的需要。 (8)XX開(kāi)發(fā)區(qū) 的 輻射和示范功能，有利于 常德 向周邊延伸利益鏈條，從而凸現(xiàn)中心城市地位，加速城市建設(shè)步伐。 四、園區(qū)概況、規(guī)劃范圍、規(guī)劃原則 4.1園區(qū)概況 4.2規(guī)劃范圍 4.3規(guī)劃原則及指導(dǎo)思想 五、規(guī)劃布局方案 5.1規(guī)劃依據(jù) 5.2規(guī)劃構(gòu)思和理念 3 5.3總體布局 5.4道路交通規(guī)劃 5.5綠化與空間形態(tài)規(guī)劃 5.6土地平整項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 5.6.1土地分類情況： 5.6.2項(xiàng)目建設(shè)情況： 六、環(huán)境保護(hù) 6.1建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響 6.2減緩工程環(huán)境影響的對(duì)策 七、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 八、組織管理領(lǐng)導(dǎo)與招投標(biāo)組織 8.1組織管理 8.1.1組織機(jī)構(gòu) 8.1.2管理權(quán)限 8.1.3管理模式 8.2運(yùn)作方式 8.3收費(fèi)政策 8.4土地政策 8.5財(cái)政政策 8.6稅收政策 8.7招標(biāo)的組織形式 4 8.7.1招標(biāo)范圍 8.7.2報(bào)送材料 九、投資估算及資金籌措 9.1投資估算編制依據(jù) 9.2投資估算 9.3資金籌措計(jì)劃 十、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 10.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 10.2綜合評(píng)價(jià) 十一、土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 11.1土 地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程中三個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn) 11.1.1土 地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)的前期風(fēng)險(xiǎn) 11.1.2土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)的中期風(fēng)險(xiǎn) 11.1.3土 地 儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn) 11.2控制和避免土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 11.2.1加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大支持力度 11.2.2強(qiáng)化計(jì)劃管理，嚴(yán)控供應(yīng)總量 11.2.3拓寬融資渠道，減少貸款風(fēng)險(xiǎn) 11.2.4做好經(jīng)營(yíng)核算，提高經(jīng)營(yíng)水平 11.2.5加快人才培養(yǎng)，做好人才儲(chǔ)備 5 一、總論 1.1項(xiàng)目名稱： 常德 市 XX經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū) 土地平整開(kāi)發(fā) 建設(shè)項(xiàng)目 1.2擬 建 地： 常德 市 XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 1.3項(xiàng)目單位： 常德 市 德源 投資開(kāi)發(fā)有限公司 1.4項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介 湖南常德市德源投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱德源公司）成立于 2007 年 3 月 13 日， 經(jīng)常德市政府同意，常德市 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)成立的，負(fù)責(zé) XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資開(kāi)發(fā)和土地開(kāi)發(fā)、城市交通、教育、衛(wèi)生事業(yè)等國(guó)有資產(chǎn)建設(shè)的國(guó)有獨(dú)資公司，經(jīng)營(yíng)范圍為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資開(kāi)發(fā)和土地投資開(kāi)發(fā)；農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑工程的承攬。公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、貸款卡等證照齊全，均已辦理年檢手續(xù)，承貸主體資格合法。 近年來(lái)，德源公司實(shí)施片區(qū)帶動(dòng)戰(zhàn)略和開(kāi)放發(fā)展戰(zhàn)略，完善法人治理和責(zé)任管理，以市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制行使城建國(guó)有資產(chǎn)投資主體的職能，運(yùn)營(yíng)城建國(guó)有資本，開(kāi) 辟城建融資渠道，承擔(dān)開(kāi)發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)等建設(shè)項(xiàng)目，履行常德市政府在 XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投、融資平臺(tái)職責(zé)。 德源公司按照公司法要求設(shè)立組織架構(gòu)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo) 6 下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 該公司的成立和組織構(gòu)架符合公司法的有關(guān)規(guī)定。但政府背景決定其仍具有濃厚的政府色彩，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員等主要領(lǐng)導(dǎo)與管理人員均由開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)委派。 公司董事會(huì)成員 5 人， 設(shè)董事長(zhǎng) 1 人，副董事長(zhǎng) 3 人，董事 1 人， 其中 4 人由開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局委派、職工代表 1 人，三名副董事長(zhǎng)由財(cái)政局從董事會(huì)成員中指定產(chǎn)生；監(jiān)事會(huì)成員 5人，其中 3 人由開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局 委派。董事長(zhǎng)為公司的法定代表人，現(xiàn)由 開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)主任、工委副書(shū)記兼任。 公司總經(jīng)理由一名副董事長(zhǎng)兼任，副總經(jīng)理二人，下設(shè)辦公室、投資融資部、工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、房產(chǎn)公司及湘源建設(shè)公司德源分公司。不含建筑工人 ,現(xiàn)有職工 23余人，其中行政事業(yè)編制 13人，其余為招聘人員。 公司對(duì)加快 常德 市 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)步伐起到十分重要的作用，同時(shí)對(duì)園內(nèi)經(jīng)濟(jì)健 康持續(xù) 發(fā)展也具有 積極 的現(xiàn)實(shí)意義。 1.5編制單位：湖南 XX工程項(xiàng)目管理有限 公司 受 常德 市 德源投資開(kāi)發(fā)有限公司的委托，湖南 XX工程項(xiàng)目管理有限 公 司編織 可行性研究 報(bào)告 ，我公司立即 組織技術(shù)人員（ 專家 ） ，到 現(xiàn) 場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究 ， 通過(guò)實(shí)地調(diào)查 ， 廣泛征求有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真論證、分析評(píng)價(jià) ， 于 2010年 5月完成本報(bào)告的編制，供審批部門(mén)決策參考。 7 1.6編制的依據(jù)及范圍 依據(jù)： 1)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版 )； 2)國(guó)家 現(xiàn) 行 財(cái)稅制度和 價(jià)格體系 ； 3) 常德 市征 征地補(bǔ)償安置規(guī)定 (懷政 辦發(fā) 20036號(hào) )； 4)常德 市 城 市總體規(guī)劃 ； 5)常德 市 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 規(guī)劃圖 ； 6)國(guó)家其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范及項(xiàng)目建設(shè) 單 位提供的國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃、供水、 供電、資金 籌措 意向等基礎(chǔ)資料。 范圍：本次研究對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部建設(shè)條件、總體方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行研究。 1.7研究 結(jié)論 (1)XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò) 10多年的發(fā)展 ，城市基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善 ， 以 常德大道、 XX大道、乾明路、龍?zhí)堵贰⑸凭砺?、海德路等道路為?jīng)，以崇德路、蓮池路、桃林路、有德路和青山街等道路為緯，形成“八縱七橫”的棋盤(pán)格局。 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建有30萬(wàn)噸自來(lái)水廠一座， 11萬(wàn)伏變電站兩座， 22萬(wàn)伏變電站一座， 8 可確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及居民生活所需供水、供電，并可以為企業(yè)設(shè)計(jì)雙 回路供電。區(qū)內(nèi)還有占地面積 2100多畝的森林公園，作為城市公共綠地，為園區(qū)營(yíng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。 XX正在日益成為環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)和經(jīng)濟(jì)繁榮 開(kāi)發(fā)園區(qū) 。 10年來(lái)， 常德 XX經(jīng)濟(jì)建設(shè)的成就是催人奮進(jìn)的，人們生活水平的提升是實(shí)實(shí)在在的，社會(huì)的發(fā)展是蓬勃向上的。 建立經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 以來(lái) ， 市委、市 政府根據(jù) 形勢(shì)的發(fā)展， 將 XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展定位于“工業(yè)新城，城市新區(qū)” 。 發(fā)展目標(biāo)的定位 ， 充分發(fā)揮了 常德 的 資源稟賦和比較優(yōu)勢(shì)， 有力推動(dòng)了 常德 的資源開(kāi)發(fā)、城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)起飛 。 (2)合理開(kāi)發(fā)土地是城市發(fā)展的必然要求 ， 也是建設(shè)小康社會(huì)的迫切任 務(wù)。 隨著社會(huì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及人民生活水平的提高，加速合理開(kāi)發(fā)整理土地，盤(pán)活存量土地，對(duì)于促進(jìn)城市化進(jìn)程具有十分重要的現(xiàn)實(shí) 意義。 改革開(kāi)放以來(lái)， 常德 城市化水平有了很大提高，中小城市規(guī)模不斷 擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)建設(shè) 速度 加快 ， 城鎮(zhèn)人口和非農(nóng) 業(yè) 人口迅速增 加，城 鎮(zhèn) 人口從 2000年的 32萬(wàn)人增加 到 2009年 40萬(wàn)人，由此可見(jiàn)無(wú)論從 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 、 工業(yè)化、 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，還是城市化進(jìn)程的加 速， 與城市 化相 關(guān)的重要資 源 土 地已 越來(lái)越成為各級(jí)政府及投資主 體關(guān)注的 焦點(diǎn)。 (3)長(zhǎng)期以來(lái)， 常德 工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量偏小，第二產(chǎn)業(yè)不夠強(qiáng) 9 大，由于生產(chǎn)力 整 體水平較低 ，產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu) 不臺(tái)理， “ 三農(nóng) ” 問(wèn)題解決仍不太樂(lè)觀， 工業(yè)化處于初始階段， 工業(yè)化率 低于全 國(guó)、全省平均水平， 嚴(yán)重制約 了 常德 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 近年來(lái)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì) 的 迅猛，對(duì) 常德 形成倒逼之勢(shì)。 常德 經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)跨越 式發(fā)展，必須奮力“西部突破”。而奮力 “ 西部突圍”，關(guān)鍵在于園區(qū)建設(shè)，搭建工業(yè)發(fā)展平臺(tái)，營(yíng)造工業(yè)發(fā)展氛圍。目前， XX經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū) 區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入 一個(gè)快速推進(jìn) 時(shí)期，正步入 快速發(fā)展的良性軌道。 只 有抓機(jī)遇 ，奮力突圍，才是唯一的出路。搭建更大的發(fā)展平臺(tái)，拓展更大的發(fā)展空間，通過(guò) 科學(xué)規(guī)劃 和產(chǎn)業(yè)定位、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟(jì)騰飛。 (4)常德 市 XX經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū) 位于 常德 市 東大門(mén)，常長(zhǎng)、常張、常吉高速與正在籌建的常安高速在此交匯，石長(zhǎng)鐵路貫穿境內(nèi)。 所處的地理位置優(yōu)越，交通 便利，施工方便，建設(shè)條件良好 ， 水電供應(yīng)有保障 ， 能保證項(xiàng)目的順利完成。 (5)常德 市 XX經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū) 土地平整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于 常德 XX開(kāi)發(fā)區(qū) ， 總面積 1343畝 。項(xiàng)目用 地規(guī)劃性質(zhì) 為 工業(yè)用地和商業(yè)用地。 地 形以丘陵為主 ， 隨著園區(qū)發(fā)展路、 金光大道 、濱江 大道于去 年底全部拉通， “ 三通一平 ” 條件基本具備 ，為 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和引 進(jìn)項(xiàng)目建 設(shè)打下 了基礎(chǔ)。 10 (6)經(jīng)計(jì)算，本 工程項(xiàng)目 總投資 31928萬(wàn)元， 其中工 程建設(shè)費(fèi) 4028萬(wàn)元；勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等其他相關(guān)前期費(fèi)用 322萬(wàn)元。土地征用費(fèi) 5641萬(wàn)元；房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3922萬(wàn)元；土地報(bào)批相關(guān)費(fèi)用 15459萬(wàn)元（其中：新增建設(shè)用地費(fèi)用 3761萬(wàn)元；耕地占用稅 4140萬(wàn)元；防洪保安基金 107萬(wàn)元；農(nóng)民保險(xiǎn)費(fèi) 1791萬(wàn)元、森林植被費(fèi) 21萬(wàn)元、土地有償使用費(fèi) 4028萬(wàn)元 、耕地開(kāi)墾費(fèi) 1611萬(wàn)元 ）、預(yù)備費(fèi) 1328萬(wàn)元、建設(shè)期利息 1228萬(wàn)元 。投 資估 算只考慮了農(nóng)民的征 地補(bǔ)償 費(fèi) (征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償?shù)热?xiàng)費(fèi)用 )和房屋拆遷費(fèi)。不包括專 門(mén)的安置費(fèi)用。項(xiàng)目建設(shè)期為 3年。 其資金籌措渠道為：申請(qǐng)銀 行貸款 20000萬(wàn)元 ， 自籌資金11928萬(wàn)元。還貸主 要通 過(guò) 土 地開(kāi)發(fā)籌集資金。 (7)該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率 22，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 10，財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值 16771.26萬(wàn)元，遠(yuǎn)大于 0，貸款償還期 5年，償還能力較強(qiáng)。 通過(guò)財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算，則該項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目具有顯著的經(jīng) 濟(jì)效益 ，加 快 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 土地平整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)于促進(jìn)園內(nèi)企業(yè)做大做強(qiáng)、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、加速全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、增加農(nóng)民收入、促進(jìn) 常德 市 經(jīng)濟(jì)持續(xù) 快速健康發(fā)展， 具有極其重要的 作用。該項(xiàng)目可 行， 建議盡 快 實(shí)施。 11 二、城市概況及建設(shè)條件 2.1 地理位置 常德位于北緯 28 度至 31 度，東經(jīng) 110 度至 113 度之間，時(shí)區(qū)屬于國(guó)際時(shí)區(qū)東 8 區(qū)。地處中國(guó)的中南部，長(zhǎng)江中游，湖南省的西北部。東臨洞庭，西接黔渝，南通長(zhǎng)沙，北連荊襄。從經(jīng)濟(jì)區(qū)位劃分，常德屬于中國(guó)經(jīng)濟(jì)中部崛起重心地帶，位于泛珠江三角洲和泛長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域結(jié)合部，是東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中、西部轉(zhuǎn)移的黃金地段。常德現(xiàn)轄武陵、鼎城 2 區(qū)，漢壽、桃源、臨澧、石門(mén)、澧縣、安鄉(xiāng) 6 縣和一個(gè)縣級(jí)市津市。全市面積 18189.8 平方公里，人口 601.0523 萬(wàn)。其中城區(qū)面積 297.4 平方公里，人口 40.8359 萬(wàn)。 常德地貌以平面為主。境內(nèi)山水相連，地勢(shì)西北高東南低。西部有“湖南屋脊”之稱的壺瓶山。東南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在 50米以下。中部過(guò)渡地段為丘陵。湖南四大水系中的沅江和澧水流經(jīng)常德，境內(nèi)有大小河流 432條。平湖區(qū)江河縱橫，水網(wǎng)密布，有廣闊的天然濕地。 常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史稱“川黔咽喉，云貴門(mén)戶”。一篇桃花源記，讓常德?lián)碛辛恕笆劳馓以础?、“福地洞天”的美譽(yù)，常德因此擁有了一個(gè)美麗的名字 桃花源里的城市。一則“ 善卷讓王”的典故， 使“常德 XX 山有德”的民謠千古流傳，常德因此被譽(yù)為中華民族道德文化發(fā)祥 12 地。一個(gè)“劉?？抽浴钡膫髡f(shuō)，把常德“愛(ài)神”追求幸福生活、美好愛(ài)情的壯舉代代頌揚(yáng)，常德因此成為一片多情的熱土。今天的常德已成為中國(guó)中等城市建設(shè)的典范。先后榮獲中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市、中國(guó)首屆魅力城市、國(guó)際花園城市、全國(guó)交通管理模范城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市、中華詩(shī)詞之市的稱號(hào)。 常德位于中國(guó)中南的西南區(qū)域正中位置，處于成渝經(jīng)濟(jì)圈、武漢經(jīng)濟(jì)圈和華南經(jīng)濟(jì)圈交匯處，從經(jīng)濟(jì)地理學(xué)角度來(lái)看，是企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略布局 的上佳選址。運(yùn)輸距離經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)幅射范圍廣，中南、西南與東部在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上存在較大差距，本地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)尚未完全成熟，但以常德為圓心， 10 小時(shí)車程內(nèi)有 3億多人口，市場(chǎng)容量與潛力巨大。 常德市是湖南省十一五規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的” 3+5 城市群”，XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)被納入長(zhǎng)株潭大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃范圍。因與四川、重慶、貴州、廣西交界，而同時(shí)被國(guó)家“西部開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略列入到扶持地區(qū)，享受與西部省份同樣的西部大開(kāi)發(fā)政策支持，國(guó)家予以各項(xiàng)政策傾斜、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、資金支持；在東部與中部接軌合作典范 “泛珠江三角洲”組織中，成為新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第 一梯度的承接地。 常德 XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是 1992 年經(jīng)湖南省人民政府批準(zhǔn)的省級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 70 平方公里，是常德市委、市政府 13 直接主辦的開(kāi)發(fā)區(qū)。 2009 年批準(zhǔn)為湖南省第一批國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。經(jīng)過(guò) 10 多年的發(fā)展，園區(qū)已逐步形成了裝備制造、林紙、電子新材料、紡織、醫(yī)藥、食品 6 大產(chǎn)業(yè)板塊： 1、以經(jīng)緯紡機(jī)、漢風(fēng)集團(tuán)、創(chuàng)業(yè)德力西、中聯(lián)液壓以及在建的三一重工等企業(yè)為龍頭形成了裝備制造產(chǎn)業(yè)板塊； 2、以恒安紙業(yè)、華耀漿紙以及籌建中的泰格林紙等企業(yè)為龍頭形成了紙業(yè)板塊； 3、以金天鈦業(yè)、良田科技、力元新材、三升光電等企業(yè)為 龍頭形成了電子新材料產(chǎn)業(yè)板塊； 4、以云錦紡織、東信棉業(yè)、嘉莉詩(shī)服飾、金帛化纖等企業(yè)為龍頭形成了紡織產(chǎn)業(yè)板塊；5、洞庭制藥、金健藥業(yè)、以三金制藥、德海藥業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了藥業(yè)板塊； 6、以金健米業(yè)、 XX 大曲酒業(yè)、武陵酒業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了食品產(chǎn)業(yè)板塊?，F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè) 230 多家，規(guī)模以上企業(yè) 80 家，其中上市公司投資的企業(yè) 15 家； 2008年， XX 的規(guī)模工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)收入超過(guò) 73 億元，稅收入庫(kù) 2.6億元。未來(lái)的 5 年， XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá) 200家以上，工業(yè)產(chǎn)值逾 500 億元并爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的宏偉目 標(biāo)。 目前，加快項(xiàng)目建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成為園區(qū)的首要任務(wù)， XX 開(kāi)發(fā)區(qū)正重點(diǎn)打造六大專業(yè)園區(qū)： 5 平方公里電子新材料工業(yè)園、 3 平方公里機(jī)械裝備制造工業(yè)園、 1 平方公里機(jī)械 14 配套工業(yè)園、 8 平方公里化工造紙工業(yè)園、 1 平方公里物流產(chǎn)業(yè)園和 3 平方公里濱江休閑文化產(chǎn)業(yè)園。 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的道路體系日益完善，以常德大道、 XX 大道、乾明路、龍?zhí)堵?、善卷路、海德路等道路為?jīng)，以崇德路、蓮池路、桃林路、有德路和青山街等道路為緯，形成“八縱七橫”的棋盤(pán)格局。 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建有 30 萬(wàn)噸自來(lái)水廠一座， 11 萬(wàn)伏變電站兩座， 22 萬(wàn)伏變電 站一座，可確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及居民生活所需供水、供電，并可以為企業(yè)設(shè)計(jì)雙回路供電。區(qū)內(nèi)還有占地面積 2100 多畝的森林公園，作為城市公共綠地，為園區(qū)營(yíng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。 在大力發(fā)展工業(yè)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)區(qū)按“工業(yè)新城，城市新區(qū)”的要求，著力打造環(huán)境優(yōu)美、三產(chǎn)發(fā)達(dá)、生活便利的理想家園。在人文自然環(huán)境方面，正在重點(diǎn)建設(shè)兩條風(fēng)光帶：一條是包括乾明寺公園、蚩尤閣、蚩尤善卷畫(huà)墻、和尚橋、蘇家渡民俗村、姚湖公園在內(nèi)的沅水風(fēng)光帶；二是包括萬(wàn)壽殿、香火街、善德觀、 XX 森林公園在內(nèi)的枉水風(fēng)光帶。在人居環(huán)境方面，一批設(shè)施完善、功能 齊全、環(huán)境優(yōu)美的大型樓盤(pán)正陸續(xù)落成。與此同時(shí)，教育衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、金融服務(wù)、電信通迅等公共事業(yè)，也有了長(zhǎng)足的發(fā)展。 2.2自然條件 2.2.1 氣象 15 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，主要?dú)庀髤?shù)如下： 年平均氣溫： 16.7 年平均雨量： 1346.5mm 年日照時(shí)數(shù)： 1719.5h 年主導(dǎo)風(fēng)向： NNM 年平均風(fēng)速： 2.1m/s 年平均氣壓： 1011.8hpal 因此，根據(jù)區(qū)域具體氣象條件，制定工程日期施工表，建議施工避開(kāi)雨季及不利時(shí)節(jié)，利用好夏末、秋、冬初季節(jié)有利的氣 候條件，抓好有效施工，達(dá)到滿意效果。 2.2.2地質(zhì) 園區(qū)內(nèi)巖土特征按時(shí)代由新至老 分述如 下 (1)第四系人工填土 (Qml)零星分布在中方填鎮(zhèn)政府所在地 ， 為近期人 類工程活動(dòng)產(chǎn)物 ，松 散至稍 密，稍濕、硬塑，厚度 0.1 2m。 第四系沖洪積土 (QU+PL)分布全區(qū)，上部為粉砂質(zhì)粘土，下部為砂卵石土。粉砂質(zhì)粘土厚 0.3 0.6m，估計(jì)承載力為 100150kpa；砂卵石土厚 3 15.6，估計(jì) 承載 為 150-200kpa。 侏羅系中 上 統(tǒng)至三疊系上統(tǒng) (J2 T3) 粉砂質(zhì)、鈣質(zhì)泥巖 ； 紫紅色 ， 局 部含灰 白色長(zhǎng)石、石英砂巖， 層 理發(fā)育，估計(jì)承載力為 300kpa。 三疊系下 統(tǒng)灰?guī)r ：灰色、灰焦 色， 估計(jì)承載力在 300kpa以上。 二疊系上統(tǒng)長(zhǎng)興組至石碳系中 上 統(tǒng)壺天群灰?guī)r夾砂巖、泥 16 巖 (P2 C2+3)：承載力在 500kpa以 上 。 2.2.3水文 區(qū)域內(nèi)地表水主要來(lái)源于天然降雨， 水量充沛 。地下水資源較為豐富。主要為第四系孔隙水和基巖風(fēng)化裂隙水。場(chǎng)地內(nèi)地下水以接受大氣降水補(bǔ)給為主，其流量 及 方向受場(chǎng)地內(nèi)的大氣降水和地形條件影響。 該址 地下水豐富，經(jīng) 測(cè)試， 地下水 混凝土無(wú)腐蝕性 。 2.3供水 XX供水由常德市自來(lái)水公司第四水廠提供。該廠供應(yīng)全部常 德市區(qū)生產(chǎn)生活用水，設(shè)計(jì)供水能力 60萬(wàn)噸 /日，目前的實(shí)際供水量約為 30萬(wàn)噸 /日。依據(jù)企業(yè)實(shí)際需要，還可以直接從沅江抽水，沅江系湖南四大水系之一的第二大河流，年流量2096立方米 /秒。 可滿足園區(qū)企業(yè)用 水要求 。 2.4供電 XX是常德市的供電樞紐，現(xiàn)有 11萬(wàn)伏變電站二座和 22萬(wàn)伏變電站一座，可確保項(xiàng)目電力供應(yīng)，并可以按企業(yè)設(shè)計(jì)要求提供雙回路供電專線。 17 2.5交通 常德交通方便快捷，是全國(guó) 60 個(gè)交通樞紐城市之一，是全國(guó)較少同時(shí)擁有鐵路、航空、水運(yùn)和高速公路立體交通體系的內(nèi)陸城市。 公路： XX 境內(nèi)有 207 和 319 兩條國(guó)道，現(xiàn)已建成的長(zhǎng)沙至常德、常德至張家界、常德至吉首的高速公路和在建的二連浩特至廣州高速、杭州至瑞麗高速都經(jīng)過(guò) XX 開(kāi)發(fā)區(qū)。 鐵路：連接京廣和枝柳線的長(zhǎng)沙至石門(mén)鐵路穿境而過(guò)，年運(yùn)輸量 120 萬(wàn)噸的貨運(yùn)站就座落在 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)；石長(zhǎng)復(fù)線已于2009 年四季度動(dòng)工建設(shè)，常德至長(zhǎng)沙的城際輕軌已于 2009 年上半年動(dòng)工建設(shè)。 水運(yùn)：流經(jīng) XX 開(kāi)發(fā)區(qū)的沅江常年可通行千噸級(jí)貨輪，常德港現(xiàn)有 500 噸級(jí)貨運(yùn)碼頭 2 座、 1000 噸級(jí)集裝箱貨運(yùn)碼頭 1座，經(jīng)水路運(yùn)輸可以到達(dá)上海、南京、武漢、重慶等重要港口城市。 航空 ：常德機(jī)場(chǎng)距離市區(qū) 7 公里，該機(jī)場(chǎng)可起降波音 737、757 客機(jī)，現(xiàn)已開(kāi)通至北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都、昆明、?？诘鹊睾桨唷?實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)和中部崛起的偉大 戰(zhàn) 略，必將對(duì) 常德 經(jīng)濟(jì) 18 發(fā)展產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響，為陳化的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)千 載難 逢的歷史發(fā)展機(jī)遇。 三、項(xiàng)目建設(shè)的背景及 必要性 3.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 合理開(kāi)發(fā)土地 是城市 發(fā)展的 必然要 求 ， 也 是建設(shè)小康社會(huì)的迫切任務(wù)。 隨著社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及人民生活水平 的提高， 加速合理開(kāi)發(fā)整理土地 ， 盤(pán)活存量土地，對(duì)于促進(jìn)城市化進(jìn)程具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義 。 改革開(kāi)放以來(lái) ， 常德 城市 化 水平 有了很 大提高 ，中小城市規(guī)模不斷擴(kuò)大 ，小 城鎮(zhèn)建設(shè)速度 加快， 城鎮(zhèn)人 口和非 農(nóng)業(yè)人 口迅速 增加， 城 區(qū) 人 口從 2000年的 32萬(wàn)人增加到 2009年 40萬(wàn)人，由此可見(jiàn) ， 無(wú)論從農(nóng) 業(yè)現(xiàn)代化 、 工業(yè)化 、城鄉(xiāng) 一 體化發(fā)展，還是城市化進(jìn)程的加速 ， 與城市化相關(guān)的重要資源 土地已越來(lái)越成為各級(jí) 政府及投資主體關(guān)注的焦點(diǎn)。近幾年來(lái) ， 隨著 工業(yè)化 而發(fā)生的經(jīng) 濟(jì)和 人口分 布重 心向 城市轉(zhuǎn)移 、 城市數(shù)量和 城市人口 迅速 增加， 城市在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中作用逐漸強(qiáng)化 。 主要表現(xiàn)形式有三種 ：一是城市人口占總?cè)丝诘谋?例 逐步提 高，農(nóng)業(yè) 人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口 逐漸增 多 ； 二是 城市規(guī)模不斷擴(kuò) 大、 更新 ， 農(nóng)村 已出 現(xiàn)新興城鎮(zhèn)；三是城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系、生活 19 方式的普及與擴(kuò)大。 城市化程度日益加深，城市范圍不斷擴(kuò)大，難免占用農(nóng)地而促 使城市開(kāi)發(fā)整理土 地結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。因此 ，合理開(kāi)發(fā)整理 土地是關(guān)系 到國(guó)民經(jīng)濟(jì) 是否健康 發(fā)展 的大問(wèn)題。 城市是 現(xiàn) 代產(chǎn)業(yè)的集中地和消費(fèi)的中心，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足 輕重 的地位。通過(guò)城市 化帶動(dòng)工業(yè)化 ， 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，充分發(fā)揮城市的集聚和 輻射效應(yīng)，能夠極大 地促進(jìn) 常德 的發(fā)展。同樣土地開(kāi) 發(fā) 整理是 合理配置 、集約利用土地資源，提高土地利用率的戰(zhàn)略措施， 實(shí) 現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化也離不開(kāi)土 地開(kāi)發(fā)整理。 常德 市 德 源 投資開(kāi)發(fā)有限公司是國(guó)有 法 人獨(dú)資企業(yè)，投資方為湖南 常德 XX經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū) 區(qū) 管委會(huì) 。 XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是 1992年成立的省級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)。 1992年 5月，湖南省體改委以湘體改字 1992 32號(hào)文件，批復(fù)同意 XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建區(qū)申請(qǐng)。 1994年 3月，省人民政府以湘政發(fā) 1994 5號(hào)文件，批準(zhǔn) XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)科技開(kāi)發(fā)區(qū)。 1997年 6月，省人民政府常務(wù)會(huì)議又批準(zhǔn)將 XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)列入全省 6大重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)。 2005年 7月，經(jīng)國(guó)家發(fā)改委第三批審核公告， XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)被國(guó)家正式認(rèn)可為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積 54平方公里，總?cè)?口 10萬(wàn)。 2005年， XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)被湖南省委、省政府授予全省非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)秀工業(yè)園區(qū)稱號(hào)。常德屬湖南省 3+5城市經(jīng)濟(jì)圈，而 XX是常德的工業(yè)重鎮(zhèn)，進(jìn)入了長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)大河西先 20 導(dǎo)區(qū)的延伸區(qū)。 3.2項(xiàng)目建設(shè)的必要 性 (1)土地開(kāi)發(fā)整理是 城市化建設(shè)的必 要保障 土地開(kāi)發(fā) 整理是指 土地 利用總體規(guī)劃或城鎮(zhèn)體系規(guī)劃所確定的目 標(biāo)和 用途 ，采取行政 、經(jīng)濟(jì)、 法律等 措施， 對(duì)土地利用 狀況重新進(jìn)行布局安排 、結(jié)構(gòu)調(diào)整，既開(kāi)發(fā)利用又治理保護(hù)，從而提高土 地利 用率和土地質(zhì)量，增加耕 地 ， 改善生產(chǎn)和生活條件及生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快 速發(fā) 展 和可持續(xù)發(fā)展 。 城市化是指城市數(shù)量增加或城市規(guī)模擴(kuò)大的過(guò)程。其結(jié)果表現(xiàn)為城市 人口在社會(huì)人口中比重逐漸上升，鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化，工 業(yè)和 第三產(chǎn) 業(yè)向城市集聚，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，功能不斷完善。 城市化是一項(xiàng)漸進(jìn)的復(fù)雜過(guò)程，由于城市規(guī)模的擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施、 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、體育 活動(dòng)場(chǎng)所等公益性項(xiàng)目的投入，必然要占用大量的 土地。 而城市 周邊地區(qū)既 有廢棄地，也有耕地 。隨著城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大 ， 城市對(duì)土地的無(wú)止境需求和土地有限的可供應(yīng)量 這 一矛盾將日益突出，這就需要通過(guò)土地整理 ，對(duì)城市周邊地區(qū)的耕地、廢棄地、閑散地及雜亂不規(guī)則 的各類 土地進(jìn)行合理規(guī) 劃 ，因地制 宜，針對(duì) 不同類型的 土地進(jìn)行道 路、綠化、公園、水域、基礎(chǔ)設(shè)施等調(diào)整安排和綜合整治， 21 以提高城鎮(zhèn)土地利用率優(yōu)化城鎮(zhèn)景觀布局，改善人居環(huán)境。在土地開(kāi)發(fā)整理過(guò)程中，既要充分利用廢地、荒地 ， 通過(guò) 綜合整治 ，達(dá)到城市建設(shè)用地的要求又要注意保護(hù)耕地 ， 避免因城市的 擴(kuò)張 大量擠占 耕地 ，造成新的耕地流失。因此最大限度隨為城市化進(jìn)程提供所需的土地既是土地開(kāi)發(fā)整理的目的之一，更是推進(jìn)城市化進(jìn)程的必 要保障 。 (2)士地開(kāi)發(fā)整理對(duì)城市外圍建設(shè)朝 著 規(guī)范化、合理化方向發(fā)展起者積極的促進(jìn)作用。 科學(xué)合理的土地開(kāi)發(fā)整 理規(guī)劃應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃有機(jī)結(jié)合起來(lái)是城市建設(shè)的有益補(bǔ)充。通過(guò)土地開(kāi)發(fā)整理，實(shí)現(xiàn)了“田成方，路成網(wǎng)，渠相 通，樹(shù)成行 ”的 現(xiàn)代農(nóng)田格局。雖然不可 能對(duì)中心村、行政村給予全面 調(diào)整 改造和 綜合整治，但是 對(duì)村際之間 的道路、水渠、田園綠 化 都會(huì)給予布局安排和配套建設(shè)，因而土地開(kāi)發(fā)整理可以把田野的自然美和人工美有機(jī)地結(jié)合起來(lái)創(chuàng)造新的農(nóng)田生態(tài)景觀。這些景觀通過(guò)便捷的路網(wǎng)，與城鎮(zhèn) 景觀遙相 呼應(yīng)，又轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)大 綠 化、大交通的 一 部分。土地開(kāi)發(fā)整 理通過(guò)遷村并址，撤并自然村，整治空心村，又直接推動(dòng)了中心村和中心鎮(zhèn)的建設(shè)。 也就是 說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)整理既可以按照土地利用總體 規(guī) 劃的要求 ， 加強(qiáng)農(nóng)用地分區(qū)建設(shè)，又可以直接或間接地支持城市建 22 設(shè)，有利于工農(nóng)結(jié)合優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互動(dòng)發(fā)展城鄉(xiāng) 一 體。 (3)土地開(kāi)發(fā)整理可以為城 市建設(shè)輸送 更多的城市居民。通過(guò)土地開(kāi)發(fā)整理 ， 走農(nóng)田標(biāo)準(zhǔn)化，灌溉、道路網(wǎng)絡(luò)化，林帶田園化 ， 既有利于農(nóng)業(yè)機(jī)械化作業(yè)，農(nóng)業(yè)新技術(shù)的推廣和普及，又有利于提高農(nóng)村的勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，有效地增強(qiáng)抗自然風(fēng)險(xiǎn)的能力，為農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件也使農(nóng)村勞動(dòng)力退出第 一 產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn) 業(yè)成 為可能。土地開(kāi)發(fā) 整理 過(guò)程也就是用現(xiàn)代思想觀念 改造農(nóng)村舊傳統(tǒng)的過(guò)程。土地開(kāi)發(fā)整理運(yùn)用 先進(jìn)機(jī)器平整土 地，運(yùn)用 先進(jìn)技術(shù)修筑 工程，運(yùn)用先進(jìn) 管理組織 施工，運(yùn)用城市文明改造農(nóng)村舊習(xí)俗經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的參與，使農(nóng)民的觀念得到更新，便于掌握更多的生產(chǎn)技能，農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化水平將大幅度提高，同時(shí)必將 極大地燃民的整體素質(zhì)。農(nóng)民的素質(zhì)得到 提高以后，必 將加快 向城鎮(zhèn)的流動(dòng)，從而使城 市建設(shè)的速度進(jìn)一步加快。 隨著我國(guó) 工業(yè)化 、現(xiàn)代化發(fā)展步伐的加快，城市人口必將 有一個(gè)較 快的增長(zhǎng)。 據(jù)專家分 析 ，未來(lái)二 十 年，我國(guó)城市化水平將由 1999年的30.9%提高到 2010年的 38左右， 2020年的 45 50%。 (4)土 地開(kāi)發(fā)整理可有效緩解城市建設(shè)中的土地供求矛盾城市化發(fā)展，城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必然要占用耕地。面對(duì)人多地 23 少，耕地后備資源又十分有限的國(guó) 情， 通過(guò)土地整理處理好城市建設(shè)與耕地保護(hù)、生態(tài)保護(hù)和失 地農(nóng) 民利益的保護(hù)之間的關(guān)系顯得優(yōu)為重要。這就要求我們必須轉(zhuǎn)變土地 得 用方式 ， 走集約 、利用 、內(nèi) 涵挖潛 的路子，在 智謀擴(kuò)大城市 外延用地的同時(shí)，通過(guò)土地整理， 積極盤(pán) 活存量 土地加強(qiáng)舊城區(qū)、舊街道的改造充分 利 用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施 ，科學(xué)規(guī)劃 ，合理布局 ； 要根據(jù)城鎮(zhèn)用地 現(xiàn)狀及 人口規(guī) 模進(jìn)行城 市定級(jí)， 科學(xué)預(yù)測(cè) 城市的規(guī) 劃 期 人口 規(guī)模和極限 人口 規(guī) 模， 通過(guò) 對(duì) 城市建 設(shè) 規(guī)模的控制來(lái)調(diào)整城市建設(shè)用地 ， 從而化 解城 市建設(shè)中的土地供求矛盾。 (5)常德 市 XX經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū) 土地平整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是走新型工業(yè)化道路，實(shí)現(xiàn)“ 工業(yè)新城，城市新區(qū) ”發(fā)展 戰(zhàn) 略的重大舉 措。 長(zhǎng)期以來(lái)， 常德 工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量偏小，第二產(chǎn)業(yè)不夠強(qiáng)大，由于生產(chǎn)力整體水 平較低 ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 ， “三農(nóng)”問(wèn)題解決仍不太樂(lè)觀，工業(yè)化處于初始 階段， 工業(yè)化率 低 于全國(guó)、全省平均水平 ， 嚴(yán)重制約了 常德 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來(lái)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì) 的迅猛發(fā) 展，對(duì) 常德 形成倒逼 之勢(shì)。 常德 經(jīng)濟(jì)要實(shí) 現(xiàn)跨越 式發(fā)展，必須奮力“西 部 突破”。而奮力“西部突 圍”，關(guān) 鍵在于 園區(qū)建設(shè) ， 搭建工業(yè)發(fā)展平臺(tái)，營(yíng)造工業(yè)發(fā)展氛圍。目前，XX開(kāi)發(fā)區(qū) 區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入 一 個(gè)快速推進(jìn)時(shí)期，正步入 快 速 24 發(fā)展 的良 性軌道。只有抓機(jī)遇，奮力突圍，才是唯一的出路。搭建更大的發(fā)展平臺(tái)，拓展更大的發(fā)展空間，通過(guò)科學(xué)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟(jì)騰飛。 (6)常德 市 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 土地平整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是建設(shè)新型園區(qū)經(jīng)濟(jì)的需要 從現(xiàn)代化的意義來(lái)講，建設(shè)新型園區(qū)，應(yīng)該是一個(gè)區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的要求，通過(guò) 行政的、市場(chǎng)的多種手段集聚各種生產(chǎn)要素，并在一定 空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，并使之成為功能布局優(yōu)化、結(jié) 構(gòu)層次合理，產(chǎn)業(yè)特色鮮明的工業(yè)企業(yè)聚集發(fā)展區(qū)或者稱產(chǎn)業(yè)群集。長(zhǎng)期 以來(lái) ， 工業(yè)企 業(yè)規(guī)模小且比較零散， 未能形成產(chǎn)業(yè)的整體力量 ， 難以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和輻射帶動(dòng)作 用， 而且浪費(fèi)土地資源容易造成 環(huán)境污染 ，影響可持續(xù)發(fā)展，不可能使園區(qū)所在地 帶來(lái)真正 的經(jīng)濟(jì)繁榮。因此 ，只有實(shí)行引進(jìn)和整合并舉的辦法創(chuàng)辦較上規(guī)模的園區(qū)，扶持培育壯 大重 點(diǎn)優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)，來(lái)實(shí)現(xiàn)園區(qū)的區(qū)域化布局、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化聯(lián)動(dòng)、社會(huì)化協(xié)作，使之與城區(qū)城市化建設(shè)步伐相銜 接， XX開(kāi)發(fā)區(qū) 土 地 平整開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)整體優(yōu)勢(shì)得到 充分體現(xiàn)。 (7)是實(shí)現(xiàn)工業(yè)強(qiáng)市，推動(dòng)招商引資工 作全面發(fā)展的需要。 25 2009年 常德 市工業(yè) 增加值 473.7億元，增長(zhǎng) 14.6%，比上年下降5.1個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 384.0億元，增長(zhǎng)15.1%，比上年下降 7.2個(gè)百分點(diǎn)。非公有制規(guī)模以上工業(yè)增加值 166.0億元，增長(zhǎng) 16.8%。 如何進(jìn) 一 步吸引外來(lái)資金投資，已成為 推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要工作。加快 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 的建設(shè)，營(yíng)造良好的投資環(huán)境，是吸引外來(lái)投資的關(guān)鍵 ， 對(duì)招商引資工作有著推動(dòng)作用。因此，要全面推進(jìn)招商引資工作，必須大力加快 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 的建 設(shè)步伐 。 (8)XX開(kāi)發(fā)區(qū) 的輻射和示范功能，有利于 常德 向周邊延 伸利益鏈條，從而凸現(xiàn)中 心城市 地位，加速城市建 設(shè)步伐 。 工 業(yè)的發(fā)展與中心城市的建 設(shè)有著 密切的依 存關(guān) 系 ， 常德中心 城 市地位形成的關(guān)鍵在于向周邊延伸各種利益鏈條 ， XX開(kāi)發(fā)區(qū) 的輻射和示范功能以及逐漸完善的協(xié)作體系都有助于 完成這項(xiàng)歷史 使命。 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 的建設(shè)不是單純的工業(yè)發(fā)展問(wèn)題，同時(shí)也是城區(qū)建設(shè)的范疇， XX開(kāi)發(fā)區(qū) 今后發(fā)展的方向是 常德 新的城區(qū)。 湖南 常德 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 區(qū) 首期 7.86平方 公里 已基本開(kāi)發(fā)完 畢 ，交通路網(wǎng)已初具規(guī)模，水 、電、通信、通訊等配 套設(shè)施 已基 本完成， 園區(qū)正邁入大產(chǎn)業(yè)集 聚 、大 項(xiàng) 目建設(shè)、大資 本進(jìn)駐的加速發(fā)展 。目前 園區(qū)項(xiàng)目 后備開(kāi)發(fā)用地嚴(yán)重不足， 急需儲(chǔ)備 項(xiàng) 目土地資源。因此建設(shè) 常德 市 XX開(kāi)發(fā)區(qū) 土地平整開(kāi)發(fā) 項(xiàng) 目十分 必 26 要 的。 四、園區(qū) 發(fā)展沿革 、 現(xiàn)狀、前景 4.1XX 開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展沿革 4.1.1、起步階段（ 1992 年 1999 年）。 1992 年，常德市委、市政府決定依托 XX 工業(yè)基礎(chǔ)，建立 XX 經(jīng)濟(jì)科技開(kāi)發(fā)區(qū)。1992 年 5 月，省體改委正式下達(dá)了關(guān)于常德市建立 XX 經(jīng)濟(jì)科技開(kāi)發(fā)區(qū)的批復(fù)。第一代 XX 開(kāi)發(fā)人借鑒沿海開(kāi)發(fā)區(qū)起步的經(jīng)驗(yàn)，提出了以地生財(cái)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的建設(shè)思路：即通過(guò)有償出讓土地取得出讓金，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。開(kāi)發(fā)區(qū)成立僅兩 個(gè)月，啟動(dòng)了“兩路一橋”建設(shè)工程：即桃林路、善卷北路、枉水二橋新建工程，全長(zhǎng) 3649 米。從 1992 年 7 月 28 日開(kāi)工，至 1996 年 7 月 28 日竣工，建設(shè)者們用四年時(shí)間，拉開(kāi)了開(kāi)發(fā)區(qū)的主體道路骨架， XX 開(kāi)發(fā)區(qū)漸現(xiàn)雛型。 1994 年 3 月，省人民政府批準(zhǔn) XX 開(kāi)發(fā)區(qū)升格為省級(jí)經(jīng)濟(jì)科技開(kāi)發(fā)區(qū)。 1997 年 6 月，省人民政府常務(wù)會(huì)議正式將 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)列入全省 6 大重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)。 4.1.2 提升階段（ 2000 年 2004 年）。“以地生財(cái)”的政策，在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)區(qū)日益加劇的政策比拼中明顯落伍， XX的開(kāi)拓者開(kāi)始努力尋求新的突破： 一方面，充分利用國(guó)家對(duì)高 27 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的政策傾斜，在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)組建高新技術(shù)工業(yè)園，用政策“洼地”換投資“洼地”。 2000 年 8 月，常德市高新技術(shù)工業(yè)園在 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)正式掛牌，并同時(shí)推出了“三全一獎(jiǎng)”的優(yōu)惠政策，即：土地全送、規(guī)費(fèi)全免、所得稅地方留成部分全返、按引資金額 1%的比例重獎(jiǎng)?wù)猩桃Y的有功人員。在不到四年的時(shí)間里，先后有三金藥業(yè)、平川藥業(yè)、力元新材、創(chuàng)業(yè)德力西等 13 家企業(yè)在這里落戶。另一方面，積極配合區(qū)內(nèi) 20 多家舉步維艱國(guó)有企業(yè)的改制，一手抓職工身份置換，一手抓下崗工人安置，僅用了兩年多時(shí)間，基本完成了所有國(guó)有 企業(yè)的改制工作。按照一廠一策的工作思路，常德紡織機(jī)械廠、洞庭制藥廠、常德化工廠等分別被經(jīng)緯股份、三九制藥、湖南海利等上市公司收購(gòu)，常德棉紡廠、常德棉紡分廠和常德電機(jī)廠等企業(yè)分別被云錦紡織集團(tuán)、東信棉業(yè)公司和金龍電機(jī)等實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)。重組后的企業(yè)，先后注入技改資金 5 億多元，使生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品檔次、市場(chǎng)份額、企業(yè)效益大幅提升。 4.1.3 發(fā)展階段（ 2005 ） 2005 年 6 月 15 日，時(shí)任市委書(shū)記程海波帶領(lǐng)四大家主要領(lǐng)導(dǎo)和市直相關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人在 XX 召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，共商XX 開(kāi)發(fā)區(qū)可持續(xù)發(fā)展大計(jì)。 會(huì)議決定市政府連續(xù) 3 年每年投入3 億元（含融資）用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 6 15 會(huì)議之后，在短 28 短的幾個(gè)月中，乾明路、善卷路、有德路、青山街、崇德路、龍?zhí)堵返然A(chǔ)設(shè)施相繼動(dòng)工。 2006 年底起，新一屆市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì) XX 開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展更加重視，明確了 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)“工業(yè)新城、城市新區(qū)”的發(fā)展定位，提出了要舉全市之力建設(shè) XX 的口號(hào)，加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，明確常務(wù)副市長(zhǎng)為開(kāi)發(fā)區(qū)工委第一書(shū)記、副市長(zhǎng)兼任開(kāi)發(fā)區(qū)工委書(shū)記，加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的具體領(lǐng)導(dǎo)。市