“ 返租銷售”全程解密 2005 年，真可謂中國商業(yè)地產的“返租銷售”年。世人皆知，天上不會掉餡餅。“返租銷售”，開發(fā)商、投資客，誰為卿狂！ 建設部 88 號令商品房銷售管理辦法第十一條，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 解密一：銷售的是已竣工商品房，與客戶簽定的是利潤分配協(xié)議書，沒有違規(guī)。是否有悖于建設部 88 號令只有仁者見仁，智者見智。 中華人民共和國國家工商行政管理局令第 71 號房地產廣告發(fā)布暫 行規(guī)定第十六條，房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。 解密一：只是在做投資、理財、收益分析。文字游戲玩弄的出神入化。 中華人民共和國建設部令第 42 號城市房屋租賃管理辦法總則第六條未依法取得房屋所有權證的的房屋不得出租。 解密一：為業(yè)主考慮，早出租早收益。甲方、乙方、丙方，其它方，利益決定一切。 高收益、零風險投資計劃。 解密一：大品牌商家支撐，巨額資產擔保，至上銀行擔保，風險為零。商場如戰(zhàn)場，任何大商家都有可能經營不善或倒閉。投資商的 巨額資產不會永遠不動，必定會 轉投其它項目，有投資就有失敗。當投資商所謂的巨額資產一但虧空的話，銀行擔保也將是空話。“高收益、零風險”賭的就是市場。 承租期結束后，有的人想自營，有的人想出售，有的人不滿意你們給出的投資回報想自行出租，這個商場還能經營成活嗎，還有商家會入駐嗎？ 解密一：成立商鋪產權業(yè)主委員會，投票決定，個別業(yè)主意愿必須服從大多數業(yè)主權益。從表象來看，確實是解決此類問題的好方法。包租期滿后，業(yè)主代表可與經營管理公司就后續(xù)經營、業(yè)主利益進行協(xié)商?？墒请p方協(xié)商未果的情況下，是否這些業(yè)主代表將演變?yōu)檎猩檀?？他們又將如何面對新?招商工作？ 與投資者簽訂包租協(xié)議的是商業(yè)經營管理公司。 解密一：委托招租。也就是說，以后在包租過程中一旦出現問題都與開發(fā)商沒有任何關系。 以售后包租或返租面目出現的房產品，其銷售價格往往要比周邊同類商鋪高。 解密一：中間的差價是否就是開發(fā)商承諾返給投資者的回報。商鋪的增值利潤是否被提前支取。這種投資者購買的高價產權商鋪，是整體賣場不可拆分的一部分，今后在急需資金的時候是否能夠抵押給銀行，獲取貸款。 開發(fā)商允諾 8 10的高利率回報。 解密一：根據相關稅法規(guī)定，“返租”涉及三種不同的應稅行為， 即開發(fā)商銷售 商品房行為和買方購買商品房行為及買方的出租行為，買賣雙方均應按照規(guī)定分別繳納稅款。 房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等。這些稅費都應按購買合同協(xié)定的價格征收。虛高的商鋪價格，返出去的客戶回報，開發(fā)商是哭是笑就不得而知。 根據國務院 1986年頒發(fā)的中華人民共和國房產稅暫行條例，凡是自營的商業(yè)用房，所交稅應為：房產稅房屋總款 701.2；如果是把商業(yè)用房出租的話，要交五種稅：第一，房產稅租金收入 12；第二，營業(yè)稅租金收入 5；第三，城維稅所交營業(yè)稅 7；第四，教育附加費所交營業(yè)稅 4；第五，個人所得稅租金總收入營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、房產稅 20%。 (個別城市稍有調整 ) 假設投資者將房屋出租給經營者用于生產經營，營業(yè)稅按稅率征收，房產稅按稅率收取，個人所得稅按稅率收取，共有不低于房租 30的稅費。不知道此時客戶還能得到當初開發(fā)商允諾的 8 10的高利率回報嗎？除此之外，投資者還無可避免的涉及到由虛高商鋪價格導致的產權登記、過戶交易等一系列高昂稅費。 解套模式： 模式一：因為承 租期漫長，不可預知因素太多。如國家政策許可，返租利率可與銀行定期存款利率掛鉤，不一定固定化，在合同中約束 返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動，但保證投資者收益高于銀行存款。 模式一：不同城市區(qū)別對待。北京真是個“好”地方，羨煞其它城市的開發(fā)商。按北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法，北京個人出租房屋稅率由原先的約 20%減少到 5%?；蛟S投資者有望從產權商鋪收益中分羹。 模式一：獨立的街鋪風險最小，無論包租期內或包租期滿，開發(fā)商、商家無法履行承諾時，好歹還可以當作車庫用。雖說實際經營賣場和產權鋪位一致的商鋪 ，隱患較少，但是風險仍然很高，試問那一種業(yè)態(tài)能保證在同一賣場存活四十年而不改變。 模式一：房地產信托投資基金（ Real Estate Investment Trusts ，簡稱 REITs ），通過證券化集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。越秀城建是國內第一個上市的 REITs。目前，內地房企像大連萬達、北京城建、天津華銀控股等也積極走 REITs之路。如果 REITs上市流通的途徑真的能簡單的話，“返租銷售”商業(yè)模式將會 徹底退出歷史舞臺，投資者的春天也將來臨！ 售后返租 簡析 本文著重論述售后返租的發(fā)展及售后返租的在目前市場中的運作風險，然后向相關行政管理部門、開發(fā)企業(yè)及投資者提及一些必要建議，以使我們能夠對售后返租以用一個發(fā)展的眼光來看待她，來完 善她。 【關鍵詞】售后返租（ Leaseback）、回報率（ Retun rate）、經營利潤（ Profit）、投資風險（ Investable risk） 斗轉星移，二十多年的改革開放已使我國居民的生活條件實現了質與量的共進飛躍。在我國大、中城市家庭積蓄上十萬的居民繁若晴夜星空，面對 不斷在鼓起的腰包，大多數家庭還是選擇投資。面對風險重重的投資，他們大多選擇回報較高、較穩(wěn)定的房地產投資。對此，投其所好的房產開發(fā)商提供了多種投資方式（ 1、一次性付款； 2、分期付款； 3、銀行按揭； 4、無貼息返本銷售； 5、先租后售； 6、售后返租； 7、以租代售； 8、升值銷售； 9，先試住，后買房； 10、回購銷售； 11、回報銷售等等）其中，售后返租最能使得投資者摩拳擦掌、躍躍欲試，然而她也是最富風險及法律爭議的投資方式。 一、 售后返租的發(fā)展 售后返租（又稱售后包租、售后回租、售后承租）是指房地產開發(fā)企業(yè)以在一定期限 內承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式，總的來說購買者將是“一分投入，十分回報”，但事實可以證明一切。 售后返租的產生有其條件性，當市場條件成熟時，其必然會產生、會發(fā)展。她和其他事物一樣，有其產生發(fā)展的階段；有其適應完善的 時期；有其社會及法律認可的條件。以下對售后返租從時間上、法律上、方式上進行闡述，以便大家 對其發(fā)展過程有一個簡單的了解。 （一）時間上 國外階段 眾所周知，售后返租是一個外來品，她起源于美國六七十年代，當時美國的房地產業(yè)處于健康發(fā)展時期，法律的規(guī)定較為完善，社會的需求量處于上升勢頭，尤為重要的是美國國民有大量的閑余資金。由于當時處于越戰(zhàn)時期，投資其他行業(yè)風險較大，面對此種形式，美國的房地產開發(fā)商不失時機的推出了售后返租這種銷售 +投資的模式吸引了大量的資金，使美國的房地產發(fā)展再掀高潮。這其中有三個重要的方面是值得我們注意的：首先，從事售后返租的開發(fā)商大多數是有實力的大開發(fā)商，其信譽高，履約能力強， 選擇開發(fā)項目和經營項目均有可行性研究的保證，一般中小開發(fā)商沒有這能力就不攬這瓷器活。其次，售后返租的回報率比較合理主要與地段和經營項目的利潤掛鉤。再次，售后返租項目主要在繁華街區(qū)，升值空間比較大，后來的事實也證明了這一點。所以在美國，售后返租的運營模式比較穩(wěn)定，也對房地產業(yè)的發(fā)展做出了貢獻。 80 年代在日本，售后返租如火如荼，由于政府管理滯后，房地產市場虛開走高，房地產開發(fā)商不負責任的盲目開發(fā)和銷售給日本經濟帶來了前所未聞的經濟名詞“泡沫經濟”，這與如今日本經濟的低迷發(fā)展不無聯(lián)系。前車之鑒，售后返租在我國近兩 年已有復蘇，開發(fā)商的運營、政府的管理、投資者的選擇都存在盲目性，我們需要總結，需要規(guī)范。 國內階段 售后返租在我國首先登陸的是香港，上世紀 90年代中 期又經香港傳入我國內陸，先經深圳、廣州，進入海南，近兩年大有席卷全國之勢。在香港，其發(fā)展相對穩(wěn)定，在內陸，尤其在海南其發(fā)展失去了籠套，類似當年在日本，大量的房地產泡沫隨著開發(fā)商的無力履約而紛紛破碎。留下的只有棟棟爛尾樓和投資者破碎的心在形影相吊。本世紀初，我國政府在法律上對售后返租予以了相應的限制。這使得售后返租在我國的無序發(fā)展得到遏制。從 2002 年下半年售后返租已經從沿海城市蔓延到我國中西部城市，今年年初，我國各大城市均有不同規(guī)模的售后返租項目正在熱銷，而且銷售場面異常火爆。 （二）法律上 對于售后返租各國均沒有單行法律文件對其進行規(guī)范，在國外，法律主要是對開發(fā)商的資質、能力；項目的審批管理；違約責任承擔等方面進行約束，以達到規(guī)范售后返租的目的。在我國， 2001 年 6月 1日實施的商品房銷售管理辦法第十一條規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！边@一規(guī)定填補了我國對售后返租規(guī)定的空白。我國有這樣的規(guī)定完全是對歷 史經驗的總結，海南房地產業(yè)的泡沫，主要是因為以未建成的項目對外出售，返以高回報，投資者爭搶購買，在項目未竣工前購房協(xié)議已轉經幾手，價格也已高得驚人。開發(fā)商無力履約就卷款而逃，剩下爛尾樓和無休止的訴訟。給海南經濟帶來了極大的打擊，為了避免悲劇重現，為了售后返租的良性運轉，才有了此條規(guī)定。 雖然我國法律對售后返租有此一條規(guī)定，但其說明了很多問題： 首先，我國法律承認了售后返租的存在，也接受了售后返租在我 國的發(fā)展；其次，售后返租在我國的發(fā)展是有條件的，那就是該項目必須是已竣工的工程；再次，開發(fā)企業(yè)可以和其他企業(yè)聯(lián) 合售后返租，即開發(fā)企業(yè)進行房產銷售，其他企業(yè)進行返租經營，因為該條并未直接正面的規(guī)定為“房地產開發(fā)企業(yè)可以采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售已竣工的商品房”所以主體上并不限制開發(fā)企業(yè)聯(lián)合售后返租已竣工項目，這一點是完全可以從法律規(guī)定的主體上推理出來的。又次，就是此條規(guī)定的目的，未竣工的項目開發(fā)企業(yè)不得以售后返租的形式進行銷售。 現實中我國的法律還需對售后返租和變相融資的進行一個比例上的界定，因為售后返租本身就是以一種高的回報率來吸引資金，有的回報率達 17%，以至于有些開發(fā)商自認為售后返租就是變相融資，有 這樣一個案例：“某房地產有限公司 1996年與葛姓業(yè)主達成售后回租協(xié)議，后因房產公司未履行合同，少付以至不付其承諾的租金，遂被業(yè)主拽上法院。令人哭笑不得的是，作為被告的房產公司敗訴后提起上訴竟稱：包租的實質是變相融資行為，房產公司不具備提供融資服務的主體資格，因此租賃承諾確認書違反國家金融法律、法規(guī)的規(guī)定，屬非法融資，應確認為無效”對此雖然法院未支持房產公司的觀點，但不能說售后返租毫無違背金融法律的嫌疑?！?在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗號，承諾“年返租，每年”，結果開盤不到一周，回籠資金就達到 近億元人民幣?！彼圆粌H在售后返租與變相融資的界定上應有法律的規(guī)定，而且對于開發(fā)商采用售后返租形式進行銷售的準入條件應當有嚴格且準確的規(guī)定，還有相關 行政部門對此的有效程序管理以及項目的可行性報批程序，返租率的合理范圍等等須有明確規(guī)定。 （三）方式上 在售后返租標的物的選擇上有住宅、酒店、商鋪等；在返租主體上有開發(fā)商進行經營返租、第三者的經營返租、投資者自行轉租等；在售后返租的階段上有未竣工項目的售后返租、已竣工項目的售后返租、已經營項目的售后返租；在售后返租的期限上有兩年、三年以致十年不等的年限等等。 對售后返租的以上簡單闡述，主要在反映售后返租是一個發(fā)展中的房地產銷售 +投資方式，其對房地產發(fā)展有一定助益，但在我國還須從許多發(fā)面不斷完善她，總結她，使她能夠在開發(fā)商與投資者之間架起一座長久而安全的橋梁。 二、目前售后返租的風險分析 （一）投資項目的售價。盡管每個項目有其獨特的設計理念、經營方式和地理位置，而致價格不一。但是對整個售后返租市場來說，大多數的單位售價偏高，有些甚至可以利用高出來的價格去返租金。投資分析師認為對于房產項目投資項目的價格一般是自住項目的 46倍，這種高出的原因不僅僅是因為高的回報利潤 ，更多的在于虛擬的繁榮。這里面含有地段以及經營項目的市場潛力等因素，這些因素都是未來才能看到的，如果這些因素到時不能隨人愿，繁榮不會出現，以致利潤很難兌現，這時很多開發(fā)商就難能承擔風險。例如某地普通住宅售價為 3000 元 /平方米，產權 70 年；同等地塊的產權式酒店售 價要 9000元 /平方米，年回報率 6%，產權 50年。同是購入 100個平方米，投資產權式酒店需 90 萬， 10 年的回報總額為 90萬元 6%10=54 萬元，投資該項目等于是花了 36 萬元，并出讓了自己對該房屋 10 年的使用權。而投資前者只需 30 萬元，即可擁有該房 屋 70 年的使用權和處分權（包括出租、轉讓），并獲得由行使這些權利產生的收益，即構成了投資 90 萬元產權式酒店的機會成本。由此可以看出售后返租的售價并未建立在合理的市場基礎上，這使得投資者投資成本增大，也使得經營商運營成本上升。高成本意味著高風險，相關行政管理部門應當對此在一定的范圍內確定最高比率來合理的控制售價，這樣才能避免投資風險增大、避免經營風險增加、避免經營商無力履約。否則，售后返租就不是“滴水成金”，而是“竹籃打水”。所以，對于投資項目售價的合理控制，是降低售后返租風險的有效途徑之一。 （二）高回報 率。這是售后返租這類投資性物業(yè)的最大賣點，其在高回報的同時也給市場帶來大的風險，畢竟高回報是建立在高售價之上，高售價是建立在項目虛擬的繁榮之中。如果經營利潤沒有跟進，繁榮的泡沫就會隨之破碎?！皬谋砻嫔峡矗_發(fā)商開出 8%、 10%甚至12%的售后返租收益率，但實際上，這時候開發(fā)商已經通過提高商鋪的售價，將今后要付給投資者的利息預提出來。例如本來一處只值 1萬元平方米的商鋪，開發(fā)商將售價提高到 2萬平方米，盡管開發(fā)商承諾 10 年包租，年收益 8%，但實際的收益又是多少呢？假設 10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不考慮 利息和稅費， 10 年后， 投資者雖然承租收益為 80%(每年 8% 10 年 )，但投資者的實際房產收益卻要減半，因此投資者的實際年收益也只有 (80%-50%) 103%，只比銀行存款高一點?！边@是投資者實際所得的比率，如果開發(fā)商有這么高的回報率，無異于開發(fā)商在向投資者以高于銀行兩倍的貸款利率進行 10 年的貸款。還息的方式是給經營利潤，還本的方式是給一塊物業(yè)。對于這樣一種帶有風險的還息及還本方式，您作為銀行您能出貸嗎？對于一些開發(fā)商提出的 12%、甚至 17%的回報率其拿什么來保障？是高出的每平米售價還是包賺不賠的經營利 潤？這些不能依靠開發(fā)商，而要依靠理性、依靠法律！這才能避免開發(fā)商的短期行為、避免投資者的盲目跟進、