商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 img,1,1file： /C：/DOCUME1/ADMINI1/LOCALS1/Temp/msohtml1/01/clip_image001.gif img,1,1file： /C：/DOCUME1/ADMINI1/LOCALS1/Temp/msohtml1/01/clip_image001.gif 一、什么是商業(yè)地產(chǎn) ? 要研究商業(yè)地產(chǎn)，我們就要弄清楚什么是商業(yè)地產(chǎn)，也就是商業(yè)地產(chǎn)的定義。目前商業(yè)地產(chǎn)的概念理論上對其沒有統(tǒng)一的定義，國外通常有狹義和廣義之說。狹義的一般指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、 MALL、商業(yè)步行街以及社區(qū)商業(yè)等等；而廣義的商業(yè)地產(chǎn)概念則除此之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運行屬性的不動產(chǎn)。以上是國外對商業(yè)地產(chǎn)大概的認識。由此我們可以看出 商業(yè)和 地產(chǎn) 在國外是兩個名詞，無論從狹義還是廣義角度來講都是不動產(chǎn)，而商業(yè)只是在這些不動產(chǎn)里面產(chǎn)生的經(jīng) 營活動。 商業(yè)地產(chǎn)是很中國化的說法，同樣也沒有成熟的定義， 我們認為商業(yè)地產(chǎn)的概念應(yīng)該是以包括商鋪、餐飲、寫字樓、娛樂休閑場所、公寓，甚至工廠園區(qū)等非住宅形態(tài)在內(nèi)以最終盈利 (主要是租金收入 )為目的長期投資行為，不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)短期行為，而是包括了房地產(chǎn)開發(fā)這一過程，包含了后續(xù)的長期經(jīng)營，是一個長線系統(tǒng)工程。其中商業(yè)是內(nèi)容，地產(chǎn)是形式；具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資的三重特性；在商業(yè)地產(chǎn)運行過程中會涉及到三種權(quán)利四方利益即商業(yè)物業(yè)所有權(quán)、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)、商業(yè)物業(yè)管理權(quán)和開發(fā)商、投資者、商業(yè)經(jīng)營者、商業(yè)管理者四方面的利 益。 二、什么是零售業(yè)態(tài) 零售是指把商品或隨商品而提供的服務(wù)直接出售給最終消費者的銷售活動。從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據(jù)銷售形式不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。近年來，受國際商業(yè)發(fā)展趨勢的影響，零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的變革，并且出現(xiàn)多樣化和細分化趨勢，盡管當(dāng)前世界各國對零售業(yè)態(tài)的定義由于側(cè)重點不同而有所區(qū)別，但通常認為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。如百貨 、超市為不同的零售業(yè)態(tài)。零售業(yè)態(tài)是與餐飲業(yè)、娛樂業(yè)并列的。 目前，我國理論界對零售業(yè)態(tài)的研究滯后于現(xiàn)實，不僅理論界自身對零售業(yè)態(tài)的認識還存在較大分歧，而且與國內(nèi)商業(yè)主管部門對業(yè)態(tài)的規(guī)范意見也不盡一致。但不管理論上如何爭論，實際上，各種新興業(yè)態(tài)自九十年代初引入以來發(fā)展勢頭強勁，超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等如雨后春筍，對我國傳統(tǒng)百貨商店這一單一業(yè)態(tài)形式和眾多單體店 (獨立商店 )構(gòu)成強大沖擊之勢。 1998 年，政府統(tǒng)計系統(tǒng)中的貿(mào)易統(tǒng)計年報開始增設(shè)零售業(yè)態(tài)統(tǒng)計，作為試行表，考慮到目前各種業(yè)態(tài)的發(fā)育程度，以及國家 國內(nèi)貿(mào)易局關(guān)于零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范管理的指導(dǎo)意見，按照科學(xué)性與可操作性相結(jié)合的原則，我們在界定零售業(yè)態(tài)時采取了大多數(shù)專家學(xué)者的意見，即：零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標(biāo)市場；其二，具體的經(jīng)營策略，包括：選址、規(guī)模、商品策略、價格策略、商店設(shè)施、服務(wù)方式等。 按照我國零售業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀進程，在國際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進行必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進行統(tǒng)計，即：百貨商店、超級市場、專業(yè) (專賣 )店和其他。 三、百貨商店 百貨商店，是 指在一個建筑物內(nèi)，集中了若干專業(yè)的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)。 其基本特征是： 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；以柜臺銷售為主，明碼標(biāo)價；注重店堂裝修及櫥窗展示。 這里的百貨商店，不是指國民經(jīng)濟行業(yè)分類中的 日用百貨零售業(yè) ，而是指經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營的商店。 四、超級市場 超級市場，是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為主，滿足顧客一次性購買多種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)。 其基本特征為： 商品 結(jié)構(gòu)以經(jīng)營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購買頻率較高的商品為主；采取自選銷售方式，明碼標(biāo)價；結(jié)算設(shè)在出口處統(tǒng)一進行。 這表明超級市場首先是自助服務(wù)的零售商店，毛利低、銷量高，以經(jīng)營生活必需品為主，種類繁多。統(tǒng)計時將各種類型的超級市場、倉儲式商場和會員式超市列入該類 五、專業(yè) (專賣 )店 專業(yè) (專賣 )店，是指專門經(jīng)營某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費者對某類 (種 )商品多樣性需求的零售形態(tài)。 其基本特征為： 商品結(jié)構(gòu)專業(yè)性較強，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大；銷售人員有較強的專業(yè)知識，能為消費者提供充分服務(wù)；采取定價銷售和開架面售方式。 將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計僅僅是為了統(tǒng)計操作上的方便，其實專業(yè)店與專賣店有本質(zhì)的區(qū)別，前者專門經(jīng)營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經(jīng)營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調(diào)專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。 六、其他業(yè)態(tài) 其他業(yè)態(tài)，指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式 (如便利店、折扣商店、雜貨店 、郵購商店等 )。 七、購物中心算不算一種業(yè)態(tài) ? 購物中心也不能作為獨立的零售業(yè)態(tài)。 購物中心是一組零售商店及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合，其間有百貨商店、超級市場、專業(yè)店、品牌專賣店、美容美發(fā)店、彩擴店、飯店、快餐廳、游戲廳、小影視廳、畫廊等，集購物、休閑、娛樂、美食和其他服務(wù)功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達 10-50 萬平方米，與商業(yè)街和我國大型商