小戶型公寓開發(fā)中的問題及其對策 摘要： 如今，上海的小戶型公寓大多是當(dāng)年的爛尾樓改建而成的，由于受到其原有建筑結(jié)構(gòu)和造型的局限，就必然導(dǎo)致小戶型物業(yè)產(chǎn)品的諸多先天不足和種種缺陷。當(dāng)此類產(chǎn)品在總體供應(yīng)緊缺而需求旺盛的情況下，其產(chǎn)品本身的這些問題便會 一俊遮百丑 地被人們所忽略。而當(dāng)市場供應(yīng)日漸增多，人們對小戶型有更多選擇時，此類問題便會逐漸顯露，其產(chǎn)品也就逐漸會被市場所淘汰。 在當(dāng)前小戶型物業(yè)一哄而上，高唱凱歌之時，更有必要對這類產(chǎn)品問題及其如何解決的對策做一理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶型的開發(fā)中能引 以為鑒，有所突破。 一、當(dāng)前小戶型存在的問題 目前市場上的小戶型物業(yè)主要有以下幾類問題： 1、房型不合理，居住功能差 現(xiàn)在，小戶型公寓中大多是賓館標(biāo)房式的一室戶房型，無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類標(biāo)房式房型，實際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價值，因為即使是酒店式公寓，其畢竟還是供人居住生活的 “ 公寓 ” ，而非 “ 酒店 ” 。 除了這些標(biāo)房式房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，且只有一面 能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無任何自然通風(fēng)采光，這種不合理是顯而易見的。這也是原先爛尾樓改建的無奈之舉。嚴(yán)格地說，這類小戶型房型可謂是市場的無效供應(yīng)，是社會資源的浪費。 有些小戶型中一房一廳的房型，雖說比上述房型好些，但總體來說也不如常規(guī)住宅中與二房、三房組合在一起的一房設(shè)計。小戶型公寓中的一房一廳大多是直套型的類似于傳統(tǒng)公房中一室半戶的房型。這種房型，客廳采光不足，而臥室卻過于明亮，兩者恰好相反。因根據(jù)居住功能區(qū)隔的使用要求，客廳的采光應(yīng)勝于臥室，應(yīng)更充足。 此外，小戶型中儲存空間的嚴(yán)重 不足，也是一大通病，房型設(shè)計與裝修設(shè)計時，未能充分利用有限的空間，未能做到 “ 麻雀雖小、五臟俱全 ” 的小而全、小而精。這同樣影響到小戶型的居住功能。 2、得房率低，走道過長 如今，小戶型公寓的得房率普遍遠低于常規(guī)住宅，大多在 70左右，有的甚至只有 60，如 “ 金銀匯 ”60 ， “SOHO 時代 ”64 ， “ 巴黎時韻 ”68 等。這與通常新建住宅 80以上的得房率相比，實在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來說，這一過低的得房率，顯然會影響他們購房的抉擇 (尤其是當(dāng)市場上出現(xiàn)了更高得房率的小戶型時 )。 過低的得房率，實際上就縮小了套內(nèi)的使用面積，或者說實際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價，其不實惠、不合算是不言而喻的。 造成得房率低的一個重要因素，便是其點式高層，一梯幾十戶走道過長的陳舊設(shè)計?，F(xiàn)在的小戶型樓，往往都是中間一條窄長走道，兩側(cè)一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個層面幾十戶一貫通的大一統(tǒng)空間格局。這一設(shè)計的不合理也是顯然的，既會造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于辨別方位和人員的疏導(dǎo)，且又造成過多的分?jǐn)偯娣e，降低得房率。從而，也就削 弱了其物業(yè)產(chǎn)品未來的市場競爭力，以及其保值增值的功能。 3、識別性差。存在安全隱患 由于小戶型公寓設(shè)計的陳舊，一個層面幾十戶，魚骨狀、回環(huán)狀一貫通的平面布局，便必然導(dǎo)致各家各戶識別性差的弊端。進入走道，除非辨認(rèn)門牌室號，幾乎無其他可識別的不同空間格局的標(biāo)志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺察，不象一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便會給不法之徒留下可乘之機。 4、一梯幾十戶，上下不便 現(xiàn)有小戶型公寓，大多都 是一梯幾十戶的集中式的電梯設(shè)置。如 “ 金銀匯 ” 的 32 層三梯 54 戶， “ 自由自宅 ” 的 6 層 2 梯 40 戶， “ 奔騰新干線 ” 的 32 層三梯 20 戶， “ 藍朝部落 ” 的 32 層四梯 24 戶等。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會加重電梯的運載頻率和運載量。常年累月居住于此，顯然相當(dāng)不便，一旦遇有急事或急診病人 ，更是只能干著急。甚至還會因電梯的供不應(yīng)求而發(fā)生鄰里糾紛，如同當(dāng)年上海居住因擠公交車而發(fā)生各類口角摩擦那樣。 5、面積不當(dāng)?？們r失控 現(xiàn)在小戶型公寓中標(biāo)房式的一室戶房型建筑面積，不少都在 40-50 平方米，如 “SOHO 時代 ” 、“ 國際金融家 ” 、 “ 東方時空 ” 等，對一室戶而言，顯然偏大。這一面積完全可設(shè)計成緊湊的小一室一廳。而小戶型中的一室一廳也同樣偏大，大多在 70 平方米左右，有的甚至超過 80 平方米建筑面積。這就失去了小戶型的本來意義。小戶型就應(yīng)體現(xiàn)其 “ 小 ” ，以符合特定的市場需求。這一面積的不當(dāng)也就直接 導(dǎo)致了總價的上揚，使小戶型原有的低總價優(yōu)勢逐漸消失。 總價失控還表現(xiàn)在單價的跳空高漲。今年便有 3 個小戶型公寓突破萬元大關(guān)。 “ 國際金融家 ”10000 -15000 元平方米， “ 巴黎時韻 ”12000 -20000 元 /平方米， “ 東方時空 ” 均價 11300 元平方米。這就使這些小戶型公寓的總價都在 50-110 多萬元套之間。這類 “ 雙高 ”( 高單價、高總價 )小戶型，實際已遠遠超出了小戶型目標(biāo)群體的購買力，使小戶型市場發(fā)生了供需錯位的結(jié)構(gòu)性失衡。 此外，如此 “ 雙高 ” 的小戶型，其未來的預(yù)期租金也必須隨之高漲，這就又與 租賃市場實際的需求結(jié)構(gòu)相矛盾、相背離，導(dǎo)致今后此類小戶型的難以出租與變現(xiàn)，甚至引發(fā)一系列的市場問題。其實這也反映出發(fā)展商對小戶型市場定位的失誤。 上述五大缺陷，也是當(dāng)今小戶型市場不成熟的表現(xiàn)。如何解決這些缺陷與不足，如何優(yōu)化乃至細(xì)化小戶型產(chǎn)品，提高對特定居住使用者的適應(yīng)性 (包括價位 )，這是今后小戶型開發(fā)的關(guān)鍵，也是小戶型市場進一步良性發(fā)展的保證。 本文不妨在這方面作一探討，以拋磚引玉，集思廣益。 二、小戶型產(chǎn)品的優(yōu)化與對策 1、改點式為板式，創(chuàng)新平面布局 改變整體建筑造型，將點式塔 樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。 2、改直套為橫套，縮短進深 現(xiàn)有的小戶型往往進深過長，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚。且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開 設(shè)更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強居室自然通風(fēng)采光的生態(tài)性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強化其造型美感。 3、細(xì)化功能區(qū)隔，合理面積配比 小戶型不應(yīng)以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應(yīng)在細(xì)化功能區(qū)隔，合理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。 對于 1-2 人居住的一房一廳來說，其各功能區(qū)域的面積，當(dāng)然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限。如臥室不能小于 10 平方米，客廳不 應(yīng)小于 12 平方米，衛(wèi)生間不宜小于 4 平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應(yīng)有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當(dāng)配比，各空間尺度的適宜準(zhǔn)確，既能滿足需要，又無面積損失，這是 “ 螺絲殼里做道場 ” ，細(xì)化小空間功能區(qū)隔的關(guān)鍵一環(huán)。 小戶型公寓參考面積配比 - 面積 功能 類別 廳 臥 廚 衛(wèi) 儲藏室 壁櫥 小陽臺 玄關(guān) 套內(nèi)面積 建筑面積 備注 - 小戶型 12-14 10-12 4-5 4-5 2-3 1-1.5 4 2 1.5-2 36.5-44.5 46.79-57.05 按 78的得 一室一廳 房率計 小戶型 12-14 2-3 4-5 1-l.5 1.5 20.5-25 26.25-32.05 同上，無獨立 一室戶 廚房，在過道 一側(cè)設(shè)灶臺 - 上述面積配比的一房一廳，居家的基本功能空間一應(yīng)俱全，且套內(nèi)面積也僅 40 平方米左右，即使按 78的得房率計，建筑面積也僅 50 平方米套左右，可謂緊湊實用。一室戶適合于 20 多歲的單身青年 (包括外來小白領(lǐng) )，或作為中青年的第二居所、備用房，以供不時之需。也更適合投資置業(yè) (因其面積小，總價更低 )。且這一面積配比也能滿足單身生活的基本需求。 4、變化局部隔斷，增加儲存空間 為了充分利用空間， “ 借空不借地 ” ，可采用類似 “S” 形、 “ 弓 ” 形和 “ 工 ” 形，以及勺子形、 “ 山 ” 字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設(shè)計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設(shè)計便能有所突破。其實用 性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。 5、房型設(shè)計與裝修設(shè)計同步結(jié)合，相得益彰 在裝修設(shè)計中，常會因房型的局限和空間區(qū)隔的不合理而給裝修帶來麻煩和尷尬。如果能在房型設(shè)計時，事先考慮到裝修的需要，將兩者結(jié)合起來，形成互補互動的效應(yīng)，建立相輔相成的關(guān)系，那么便能使相當(dāng)有限的小戶型空間，發(fā)揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過裝修增強居室的實用性、功能性，同時也增強視覺美感，擴大和延伸視覺空間，使小空間不覺其小，產(chǎn)生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設(shè)計，鏡面墻的運用，全透或半透 的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設(shè)計等。亦即房型設(shè)計應(yīng)為裝修設(shè)計創(chuàng)造條件，留有余地；裝修設(shè)計則應(yīng)強化房型設(shè)計的