1 珠海橫琴國際金融中心項(xiàng)目 前期市場(chǎng)定位報(bào)告 2011年 3月 8日 2 目錄 宏觀經(jīng)濟(jì)及區(qū)域背景分析 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 各物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)策略研究及初步定位 項(xiàng)目 SWOT分析及整體物業(yè)功能組合方案 財(cái)務(wù)分析 3 宏觀經(jīng)濟(jì)及區(qū)域背景分析 -珠海市宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 -珠海規(guī)劃前景分析 -橫琴規(guī)劃及重點(diǎn)項(xiàng)目研究 -國家級(jí)新區(qū)已有優(yōu)惠政策比較 -橫琴未來優(yōu)惠政策讀解 -與深圳前海新區(qū)未來優(yōu)惠政策比較 4 過去珠海的發(fā)展落后于珠三角其它城市 城市 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 人均 GDP（萬元） 總量 增長 % 總量 增長 % 廣州市 9112.76 11.5 88834 10.0 深圳市 8201.24 10.7 92771 8.9 珠海市 1037.69 6.6 69824 5.3 佛山市 4814.50 13.5 80579 12.8 惠州市 1410.40 13.2 35710 11.8 東莞市 3763.26 5.3 56591 10.0 中山市 1564.43 10.2 62225 10.1 江門市 1355.26 10.8 32484 9.8 肇慶市 846.34 13.6 22008 11.6 珠海位次 8 8 4 9 20多年來，珠海作為一個(gè)美麗的海濱花園城市， 具有明顯的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì) 。由于城市定位與產(chǎn)業(yè)選擇的錯(cuò)位，使珠海失去承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大好時(shí)機(jī)，造成高科技產(chǎn)業(yè)處于金字塔頂端，而作為基石的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈條缺失，金字塔成“空中樓閣”。 但珠海的 經(jīng)濟(jì)總量不大， GDP在珠三角城市中靠后，且 增速總體落后于珠三角平均值 。對(duì)此省委書記汪洋直言不諱：“珠海是珠三角區(qū)域布局中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。” 2009年珠三角城市 GDP對(duì)比 近 5年珠海 GDP及增速與珠三角的對(duì)比 GDP （億元） 增速 （ %） 5 珠三角及珠海未來的發(fā)展規(guī)劃為珠海的開發(fā)帶來了新的契機(jī) 國務(wù)院在 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (2008-2020) 中明確把加快珠江三角洲的改革發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，并賦予“科學(xué)發(fā)展、先行先試”的重大使命，強(qiáng)調(diào)珠海要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，把 珠海建設(shè)成為珠江西岸交通樞紐與核心城市 ，加快建設(shè)珠海高欄港工業(yè)區(qū)、海洋工程裝備制造基地、航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國際商務(wù)休閑旅游度假區(qū)。 6 橫琴作為“一國兩制”的結(jié)合點(diǎn)，口岸優(yōu)勢(shì)獨(dú)特 橫琴位于珠江入海口西岸 ， 與珠 三角城市的直線距離都在 140公里以內(nèi) ， 80公里半徑內(nèi)涵蓋了香港 、 深圳、 東莞等重要城市 ， 雖然位于國家交通網(wǎng)絡(luò)的末端 ，但隨著一系列重要交通設(shè)施的建設(shè) ， 橫琴的交通優(yōu)勢(shì)尤其是口岸優(yōu)勢(shì)將非常明顯 橫琴與澳門三島隔河相望 ， 橫琴口岸一橋相連 ， 處于 “ 一國兩制 ” 的交匯點(diǎn)和 “ 內(nèi)外源 ” 經(jīng)濟(jì)的結(jié)合部 。 獨(dú)特的區(qū)位使得橫琴在珠江三角洲城市一體化 、 經(jīng)濟(jì)一體化以及珠澳同城化 、 港珠澳合作當(dāng)中 ， 具有獨(dú)特的作用 。 國家層面的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 珠三角層面的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 7 橫琴不可避免地成為珠海與澳門的發(fā)展緊密經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的橋頭堡 橫 琴具有擁有 106平方公里的土地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展則剛剛起步，與澳門相比，橫琴具有土地資源優(yōu)勢(shì)。而作為珠海發(fā)展的后發(fā)基地，橫琴具有臨近澳門的先天地緣優(yōu)勢(shì)，且橫琴口岸與蓮花大橋的投入使地緣優(yōu)勢(shì)得以實(shí)現(xiàn)。橫琴將不可避免的成為珠海與澳門的發(fā)展緊密經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的橋頭堡 珠海土地資源豐富，對(duì)于土地資源稀缺性日漸突出的珠三角，珠海富足的土地資源是其極大的優(yōu)勢(shì)，也 是珠三角其他城市以及澳門最為缺乏的生產(chǎn)要素。但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在珠三角地區(qū)中處于第三階梯的水平，與澳門相比，土地資源是澳門的 50多倍，但是地均產(chǎn)值卻遠(yuǎn)不如澳門， 人均 GDP僅是澳門的 1/4 澳門經(jīng)濟(jì)是屬于單一的高度服務(wù)型經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展處于較高水平，整體結(jié)構(gòu)單一，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。同澳門相比，珠?，F(xiàn)代制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相對(duì)落后 面積 (km2) GDP (億元 ) 人均 GDP (萬元 ) 地均產(chǎn)值 (億元 /km2) 珠海 1701 1038 6.98 0.61 澳門 32.8 1389 26 42 珠海：土地資源豐富，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值水平較低 澳門：土地資源稀缺，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值水平較高 珠海：土地制造業(yè)發(fā)達(dá)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)落后 澳門：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一 8 未來完善的交通樞紐網(wǎng)絡(luò)改變珠海的交通格局，使橫琴實(shí)現(xiàn)與港澳地區(qū)以及全國的道路聯(lián)網(wǎng) 隨著 港珠澳大橋、廣珠城際輕軌、廣珠鐵路、金海大橋、廣珠西線高速 等交通項(xiàng)目的推進(jìn)，將徹底改變珠海的交通格局，珠海對(duì)境外投資將有更強(qiáng)吸引力。珠海不僅會(huì)成為香港與珠江西部各城市經(jīng)濟(jì)往來通道，還會(huì)成為連接香港與內(nèi)地的云南、貴州、四川、廣西等省的交通樞紐。 得益于以上的重點(diǎn)交通項(xiàng)目， 橫琴新區(qū)將完全實(shí)現(xiàn)與港澳地區(qū)以及全國的道路聯(lián)網(wǎng) 。 城市 目前交通時(shí)間 未來交通時(shí)間 香港 3-4小時(shí) 30分鐘 廣州 2小時(shí) 1小時(shí) 深圳 3-4小時(shí) 1.5 橫琴到珠三角主要城市道路交通時(shí)間 9 橫琴島內(nèi)規(guī)劃了便利的交通系統(tǒng)，整合了道路、輕軌、客運(yùn)和貨運(yùn)碼頭，可承擔(dān)每天 75萬人次出行的交通流量 橫琴島內(nèi)規(guī)劃了便利的交通系統(tǒng)，整合了道路、輕軌、客運(yùn)和貨運(yùn)碼頭，高峰期可承擔(dān)每天 75萬人次出行的交通流量： 城市道路： 橫琴島內(nèi)規(guī)劃了完善的路網(wǎng)，可便捷到島內(nèi)建設(shè)區(qū)的任何角落。配合通關(guān) 的分線管理，對(duì)外的四座大橋分別設(shè)置 1個(gè)一線關(guān)口和 3個(gè)二線關(guān)口。 輕軌： 軌道交通在橫琴境內(nèi)的商務(wù)區(qū)、口岸區(qū)和長隆旅游區(qū)共設(shè) 3座站點(diǎn)。軌道交通在橫琴境內(nèi)采用地下通道形式，并預(yù)留沿中心南路走向的可能性。另外，將預(yù)留建設(shè) 3條連接澳門的交通通道（包括蓮花大橋） 客運(yùn)碼頭： 為進(jìn)一步加強(qiáng)橫琴與港深、澳門的水運(yùn)聯(lián)系，環(huán)島設(shè)置多個(gè)客運(yùn)碼頭。 貨運(yùn)碼頭： 設(shè)置一處社會(huì)性的貨運(yùn)碼頭，為橫琴西北部的整個(gè)芒洲新園服務(wù)。 貨運(yùn)碼頭 客運(yùn)碼頭 輕軌站點(diǎn) 城市主干道 輕軌線 一線關(guān)口 二線關(guān)口 二線關(guān)口二線關(guān)口 預(yù)留連接澳門的交通通道 預(yù)留連接澳門的交通通道 10 宏觀政策為橫琴發(fā)展提供基本層面的支持，橫琴將成為珠海未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (2008-2020) 將橫琴列為規(guī)劃開發(fā)的新區(qū)。成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后的第三個(gè)國家級(jí)新區(qū)，橫琴新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)已上升為國家戰(zhàn)略。 2009年 8月，國務(wù)院在 橫琴總體發(fā)展規(guī)劃 的批復(fù)中明確 橫琴新區(qū)的功能為： 帶動(dòng)珠三角、服務(wù)港澳、率先發(fā)展的粵港澳緊密合作示范區(qū) 深化改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū) 促進(jìn)珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新平臺(tái) 橫琴新區(qū)的定位是“四基地一平臺(tái)”： 粵港澳地區(qū)的區(qū)域性商務(wù)服務(wù)基地 與港澳配套的世界級(jí)旅游度假基地 建設(shè)融合港澳優(yōu)勢(shì)的國際級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 珠江口西岸的區(qū)域性科教研發(fā)平臺(tái) 11 橫琴規(guī)劃 發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè) ，包括 商務(wù)服務(wù)、休閑旅游、科教研發(fā)和高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè) 商務(wù)服務(wù)： 鼓勵(lì)港澳的商務(wù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)向橫琴拓展，重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)、外包服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，將橫琴建設(shè)成為珠江口西岸地區(qū)率先承接港澳服務(wù)功能的區(qū)域性商務(wù)服務(wù)基地 橫琴總體發(fā)展規(guī)劃 要求橫琴 發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè) ，包括四大產(chǎn)業(yè)： 休閑旅游： 將橫琴打造成為與港澳配套的國際知名休閑旅游勝地；發(fā)展高品質(zhì)度假旅游項(xiàng)目，把粵港澳特色旅游資源串聯(lián)成“一程多站”的旅游線路 ，開辟旅游共同市場(chǎng) 科教研發(fā)： 加強(qiáng)粵港澳三地的科技合作與交流，重點(diǎn)發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)、教育培訓(xùn)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)，將橫琴建設(shè)成為服務(wù)港澳、服務(wù)全國的區(qū)域創(chuàng)新平臺(tái)，促進(jìn)澳門傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升珠江口西岸地區(qū)的自主創(chuàng)新能力 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)： 吸引港澳及珠三角的知識(shí)密集型制造業(yè)到橫琴擴(kuò)大生產(chǎn)，重點(diǎn)發(fā)展 CEPA協(xié)議中原產(chǎn)于港澳，享受免稅政策的電子信息、生物醫(yī)藥、新能源、環(huán)保、航空制造等產(chǎn)業(yè) 12 橫琴將形成“三片、十區(qū)”的功能布局 口岸服務(wù)區(qū)： 充分利用人員、物資、資金高效流動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)結(jié)合港澳優(yōu)勢(shì)，建設(shè)亞太地區(qū)具有重要影響力的現(xiàn)代服務(wù)型口岸地區(qū) 教學(xué)區(qū) ： 充分利用港澳國際化專業(yè)人才培訓(xùn)資源優(yōu)勢(shì)，建立高端專業(yè)人才培訓(xùn)基地 中心商務(wù)區(qū)： 主要發(fā)展信息服務(wù)、外包服務(wù)、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)珠海乃至珠江口西岸最有吸引力、最具活力、高端商務(wù)人才最集中的亮點(diǎn)地區(qū) 綜合服務(wù)區(qū) ： 橫琴島的綜合服務(wù)中心，建設(shè)行政辦公、商業(yè)金融、文化體育、教育醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ： 主要發(fā)展電子信息、生物制藥、新能源、航空零配件等高科技產(chǎn)業(yè)的生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 休閑度假區(qū) &生態(tài)景觀區(qū) ： 打造與港澳聯(lián)動(dòng)發(fā)展的旅游精品項(xiàng)目和精品線路，建設(shè)山水融合、自然與人文共生共榮的休閑度假勝地 國際居住社區(qū) ：提供具有國際一流水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境 文化創(chuàng)意區(qū) ： 發(fā)展設(shè)計(jì)業(yè)、廣告業(yè)、傳媒業(yè)等服務(wù)產(chǎn)業(yè) ， 積極引進(jìn)港澳及國際先進(jìn)的文化創(chuàng)意和管理公司，開發(fā)具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的動(dòng)漫、影視、廣告等文化產(chǎn)品 科技研發(fā)區(qū) ： 通過集聚科技資源，吸引國內(nèi)外高科技公司和高端人才，建設(shè)高水平研發(fā)中心，推進(jìn)高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化，提升自主創(chuàng)新能力 13 橫琴商務(wù)辦公規(guī)劃：東北部以中高端寫字樓為主，中部以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主 從橫琴島的發(fā)展規(guī)劃定位及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向， 未來的商務(wù)辦市場(chǎng)存在較大的需求，而規(guī)劃的辦公面積供應(yīng)量也相當(dāng)大 。橫琴的辦公物業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)兩大層面： 承接澳門商務(wù)辦公的位于 口岸服務(wù)區(qū)及附近的中心商務(wù)區(qū)，其商務(wù)辦公環(huán)境預(yù)計(jì)將以中高端寫字樓為主 ，主要為港澳企業(yè)在珠三角地區(qū)的辦事處及企業(yè)總部大樓，將是高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展基地。中心商務(wù)區(qū)的建設(shè)會(huì)在近期啟動(dòng)，預(yù)計(jì)一批標(biāo)志性的高檔寫字樓將率先進(jìn)入上市場(chǎng)，為橫琴中心商務(wù)區(qū)率先打造形象及滿足部分企業(yè)進(jìn)駐橫琴島的辦公需求 。 承接高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科教研發(fā)的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技研發(fā)區(qū)和文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，以低密度、低容積率的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，分布在小橫琴山及大橫山間 。產(chǎn)業(yè)園區(qū)輔以各項(xiàng)配套設(shè)施，將是橫琴島產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要承載區(qū)。這些片區(qū)的發(fā)展及各項(xiàng)配套的成熟預(yù)計(jì)需要一段較長的時(shí)間，在近期發(fā)展僅是出現(xiàn)雛形。 14 橫琴零售商業(yè)規(guī)劃：免稅島政策將有力帶動(dòng)零售業(yè)尤其是高端零售消費(fèi)發(fā)展，預(yù)計(jì)主要的商業(yè)供應(yīng)集中在橫琴東北部 橫琴未來的 大型零售商業(yè) ， 主要集中商務(wù)服務(wù)片區(qū)及口岸服務(wù)區(qū) ， 主要為輻射中央商務(wù)辦公的大型商業(yè) 、 服務(wù)國際居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)及服務(wù)口岸的口岸商業(yè) 在科教研發(fā)片區(qū)的商業(yè)主要為 配套商業(yè) ，為科技園區(qū)辦公居住的人員服務(wù) 隨著休閑度假片區(qū)的建設(shè) ， 大型主題公園的投入使用 ， 預(yù)計(jì)這一片區(qū)會(huì)出現(xiàn)一些大型的 主題商業(yè) ， 并隨旅游景點(diǎn)衍生多個(gè) 高端零售商場(chǎng) ， 以滿足游客的購物娛樂需求 在免稅島的政策帶動(dòng)下 ， 橫琴的零售業(yè)尤其是高端零售消費(fèi)將有巨大的發(fā)展?jié)摿?。 在規(guī)劃控制下 ， 橫琴各片區(qū)的商業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)有以下特征： 15 橫琴住宅規(guī)劃：高端住宅主要集中在北部的國際居住社區(qū)，是澳門的后備居住基地 國際居住社區(qū)將有 較多高端住宅 供應(yīng) ， 該區(qū)倚山臨海 ， 與中心商務(wù)區(qū)相鄰 ， 有利于打造高端住宅 ， 預(yù)計(jì)有 別墅 、 公寓 、 服務(wù)式公寓 等物業(yè)類型 。 該區(qū)主要起到兩個(gè)作用：一是彌補(bǔ)澳門土地資源稀缺 ， 成為其后備居住基地 。 二是服務(wù)中心商務(wù)區(qū)及口岸服務(wù)區(qū)辦公的人士 ， 為他們提供優(yōu)質(zhì)便利的居住環(huán)境 在科教研發(fā)片區(qū)的住宅 ， 主要以為科技園區(qū)工作者提供住所為目的 ， 預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)一些 企業(yè)公寓和員工宿舍 ， 是政府主導(dǎo)的居住類型 隨著休閑度假區(qū)的建設(shè)成熟，預(yù)計(jì)該片區(qū)臨海區(qū)域會(huì)出現(xiàn)一些 高端別墅群 ，提升片區(qū)的度假功能 橫琴四面臨海 ， 島上 空氣清新 、 土地干凈 ， 具有良好的環(huán)境資源優(yōu)勢(shì) ， 規(guī)劃建設(shè)成 為 宜居宜業(yè)的生態(tài)型示范城市 ， 為居住者提供優(yōu)質(zhì)的生活空間： 16 橫琴區(qū)內(nèi)已落實(shí)的大型地產(chǎn)項(xiàng)目 6個(gè) 1 2 3 4 5 6 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 1 洲際航運(yùn)中心 廣東洲際投資有限公司 2 華融橫琴大廈 華融置業(yè) 3 美麗之冠橫琴梧桐樹大廈 珠海橫琴國開投資有限公司 4 橫琴總部大廈 中國二十冶集團(tuán)、大橫琴投資有限公司與香港集美集團(tuán)合資 5 富盈鉑金度假式酒店 富盈 集團(tuán) 6 橫琴長隆國際海洋度假區(qū) 長隆集團(tuán) 本項(xiàng)目 據(jù)橫琴現(xiàn)有土地出讓成交結(jié)果 ， 除本項(xiàng)目外 ， 橫琴區(qū)內(nèi)已落實(shí)的大型地產(chǎn)項(xiàng)目有以下 6個(gè) ， 主要集中在口岸服務(wù)區(qū)： 17 大型地產(chǎn)項(xiàng)目 洲際航運(yùn)中心、華融橫琴大廈 華融 橫琴 大廈欲打造 橫琴新區(qū) 復(fù)合型標(biāo)桿性物業(yè) ， 但其定位尚未明確 洲際航運(yùn)中心 華融橫琴大廈 洲際航運(yùn)中心欲打造為 航運(yùn)事業(yè)及其產(chǎn)業(yè)配套的總部經(jīng)濟(jì)基地 。 占地： 13800平米 總建面： 9.66萬平米 總投資： 5億 功能構(gòu)成： - 購物中心 - 寫字樓 - 高星際 酒店 - 公寓 - 會(huì)議中心 預(yù)計(jì)落成時(shí)間： 2013年 占地： 19926平米 總建面： 10萬平米 總投資： 10億 功能構(gòu)成： - 高星級(jí)酒店 - 寫字樓 - 世界名品旗艦商業(yè)群 預(yù)計(jì)落成時(shí)間： 2013年 18 大型地產(chǎn)項(xiàng)目 美麗之冠橫琴梧桐樹大廈、橫琴總部大廈 美麗之冠橫琴梧桐樹大廈由由兩座極具創(chuàng)意 、 象征梧桐樹的建筑組成 ， 寓意 “ 栽得梧桐樹 ， 引得鳳凰來 ” 。 酒店部分 包括一座七星級(jí)酒店和白金五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店 。 美麗之冠橫琴梧桐樹大廈 橫琴總部大廈 占地： 25079平米 總建面： 14萬平米 總投資： 9.8億 功能構(gòu)成： - 購物中心 - 寫字樓 - 高星際 酒店 - 公寓 - 會(huì)議中心 預(yù)計(jì)落成時(shí)間： 2014年 占地： 80047平米 總建面： 40萬平米 總投資： 44億 功能構(gòu)成： - 酒店及公寓 12萬 - 寫字樓及會(huì)議中心 20萬 - 零售商業(yè) 8萬 預(yù)計(jì)落成時(shí)間： 2014年 橫琴總部大廈由 1棟總高度約 400米的塔樓及 3-4棟高度約 150米的配樓組成 ， 內(nèi)部包括兩個(gè)酒店：希爾頓酒店和希爾頓逸林酒店 。 19 大型地產(chǎn)項(xiàng)目 富盈鉑金度假式酒店 、 橫琴長隆國際海洋度假區(qū) 富盈鉑金度假式酒店 橫琴長隆國際海洋度假區(qū) 該酒店 用地面積 10萬平方米，總建筑面積 20萬平米 。酒店 緊鄰橫琴三疊泉旅游景區(qū) ，仍然處于原始風(fēng)貌的三疊泉風(fēng)景區(qū)也將同步進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)和改造。 富盈集團(tuán)計(jì)劃投資至少 30億元打造 集五星級(jí)度假酒店、大型會(huì)議中心、康體娛樂、泉水沖浪、豪華游艇、山頂觀光纜車及山地高爾夫球場(chǎng)為一體 的全國頂級(jí)旅游度假休閑酒店。 橫琴長隆國際海洋度假區(qū)占地達(dá) 5平方公里，投資超過 200億元人民幣，將建成 集主題公園、豪華酒店、商務(wù)會(huì)展、旅游購物、體育休閑、生活居住于一體的世界級(jí)綜合型旅游度假項(xiàng)目 。預(yù)計(jì)項(xiàng)目全面建成后 ,每年將吸引超過 2000萬來自世界各地的游客。 主體工程 長隆海豚主題酒店 選址橫琴富祥灣，占地 14萬平米，總建筑面積約 26萬平米，將建成 集度假休閑、會(huì)議、餐飲于一體的超五星主題度假酒店，擁有1888間客房 ，擬 2013年 12月前建成并投入運(yùn)營。 度假酒店示意圖 20 上海浦東、天津?yàn)I海、重慶兩江三個(gè)國家級(jí)新區(qū)的定位對(duì)比 兩江新區(qū)： 一門戶兩中心三基地 門戶： 西部內(nèi)陸對(duì)外開放的重要門戶 中心： 長江上游區(qū)域貿(mào)物流易中心 長江上游地區(qū)金融中心 基地： 國家重要現(xiàn)代制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 內(nèi)陸國際貿(mào)易大通道和出口商品加工基地 長江上游科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化基地 浦東新區(qū)： 四個(gè)中心、三個(gè)服務(wù)、兩個(gè)率先、一個(gè)繼續(xù) 四個(gè)中心： 國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心 三個(gè)服務(wù)： 服務(wù)于長江三角洲、長江流域和全國 兩個(gè)率先： 率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，率先基本建成小康社會(huì) 一個(gè)繼續(xù)： 爭(zhēng)取做到在經(jīng)濟(jì)、政治、文化等方面繼續(xù)走在全國前列 天津?yàn)I海： 兩基地兩中心 中心： 北方國際航運(yùn)中心 國際物流中心 基地： 國家高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地 21 優(yōu)惠項(xiàng)目 上海浦東新區(qū) 天津?yàn)I海新區(qū) 重慶兩江新區(qū) 企業(yè)所得稅 原有優(yōu)惠政策取消，一般企業(yè)按 25%征收 對(duì)在天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津出口加工區(qū)和天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策。對(duì)符合前款規(guī)定的企業(yè)，可減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅； 內(nèi)資企業(yè)予以提高計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠，對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)予以加速折舊的優(yōu)惠 （對(duì)規(guī)定范圍和類型企業(yè)的政策優(yōu)于浦東） 2020年以前的所有國家鼓勵(lì)類企業(yè)可以按 15%征稅 （不設(shè)區(qū)域及企業(yè)類型限制，優(yōu)于濱海政策） ； 入駐工業(yè)開發(fā)區(qū)的工業(yè)企業(yè)， 1-2年，按繳納企業(yè)所得稅的區(qū)級(jí)收入部分的 100%給予補(bǔ)貼；第 3-5年，按繳納企業(yè)所得稅的區(qū)級(jí)收入部分的 50%給予補(bǔ)貼 （對(duì)規(guī)定范圍和類型企業(yè)的政策優(yōu)于濱海） 高新技術(shù)企業(yè)所得稅 自取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，第 1-2年免征企業(yè)所得稅，第 3-5年按照 25%的法定稅率減半征收企業(yè)所得稅 （與深圳、珠海、汕頭、廈門和海南的政策相同） 區(qū)內(nèi)的內(nèi)、外資高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅 （不設(shè)時(shí)間限制，優(yōu)于浦東政策） 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)值加技術(shù)性收入達(dá)到年產(chǎn)值 60%以上，所得稅可以按 10%來增收 （對(duì)規(guī)定企業(yè)的政策優(yōu)于濱海） 金融創(chuàng)新 沒有特殊政策 在產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資、金融業(yè)綜合經(jīng)營、多種所有制金融企業(yè)、外匯管理政策、離岸金融業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行改革實(shí)驗(yàn) （先行先試內(nèi)容較多） 國家批準(zhǔn)重慶設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，優(yōu)先引導(dǎo)支持新區(qū)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展（直接批準(zhǔn)政策） 兩江新區(qū)具體優(yōu)惠措施一覽 現(xiàn)時(shí)落實(shí)優(yōu)惠政策的三個(gè)國家級(jí)新區(qū)對(duì)比 新成立的新區(qū)政策優(yōu)惠覆蓋老新區(qū)，而且優(yōu)惠力度增強(qiáng) 22 優(yōu)惠政策對(duì)新區(qū)發(fā)展的影響 上海浦東新區(qū) 優(yōu)惠項(xiàng)目 內(nèi) 容 企業(yè)所 得稅 生產(chǎn)性的“三資”企業(yè)，其所得稅減按 15%的稅率計(jì)征；經(jīng)營期在十年以上的，自獲利年度起，兩年內(nèi)免征，三年減半征收 外資能源交通項(xiàng)目，從獲利年度起，對(duì)其所得稅實(shí)行前五年免征，后五年減半征收 降低外資銀行的所得稅率，并按不同業(yè)務(wù)實(shí)行差別稅率 對(duì)符合產(chǎn)業(yè)政策，有利于浦東開發(fā)與開放的中資企業(yè)，可酌情給予減免所得稅的優(yōu)惠 關(guān)稅優(yōu)惠 區(qū)內(nèi)進(jìn)口必要的建設(shè)用機(jī)器設(shè)備、車輛、建材，免征關(guān)稅和工商統(tǒng)一稅。區(qū)內(nèi)的“三資”企業(yè)進(jìn)口生產(chǎn)用的設(shè)備、原輔材料、運(yùn)輸車輛、自用辦公用品及外商安家用品、交通工具，免征關(guān)稅和工商統(tǒng)一稅；凡符合國家規(guī)定的產(chǎn)品出口，免征出口關(guān)稅和工商統(tǒng)一稅 對(duì)外資的市場(chǎng)開放 允許投資興建機(jī)場(chǎng)、港口、鐵路、公路、電站等 允許興辦第三產(chǎn)業(yè)，開放金融和商品零售等行業(yè) 允許外商在增設(shè)外資銀行 保稅區(qū)內(nèi)，允許外商貿(mào)易機(jī)構(gòu)從事轉(zhuǎn)口貿(mào)易，以及為區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)代理本企業(yè)生產(chǎn)用原材料、零配件進(jìn)口和產(chǎn)品出口業(yè)務(wù) 土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的政策，外商可成片承包進(jìn)行開發(fā) 鼓勵(lì)外資金融政策 最早允許外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)，進(jìn)入浦東的外資銀行將獲得優(yōu)先權(quán) 在陸家嘴注冊(cè)的外資金融機(jī)構(gòu)可以在浦西和外商橋保稅區(qū)內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，可以在浦東新區(qū)再設(shè)立若干家外資和中外合資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 1990年 4月 18日，李鵬宣布中共中央和國務(wù)院決策開發(fā)浦東，浦東開發(fā)開始，并陸續(xù)實(shí)施一系列的優(yōu)惠政策： 注：企業(yè)所得稅和關(guān)稅優(yōu)惠政策已經(jīng)取消，對(duì)外資的市場(chǎng)開發(fā)及金融鼓勵(lì)政策已普及全國 這些優(yōu)惠政策有力促進(jìn) 外資企業(yè)進(jìn)駐 ，參與浦東的建設(shè)與發(fā)展； 尤其對(duì)外資金融機(jī)構(gòu) 的優(yōu)惠政策，極大推進(jìn)浦東建設(shè)國際金融中心的進(jìn)程 目前浦東已形成以金融為中心的服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)（主要包括現(xiàn)代裝備制造業(yè)、生物醫(yī)藥、信息產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 23 優(yōu)惠政策對(duì)新區(qū)發(fā)展的影響 天津?yàn)I海新區(qū) 濱海新區(qū)的優(yōu)惠政策集中于高新科技產(chǎn)業(yè)，從 2006年 5月成立國家綜合配套改革試點(diǎn)成立至今， 高新科技產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，目前 GDP已超越浦東新區(qū)： 支柱產(chǎn)業(yè) 八大高新科技支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模：航空航天、電子信息、汽車、石化、現(xiàn)代冶金、生物制藥、新能源新材料、高新紡織 2010年，八大支柱產(chǎn)業(yè)占全區(qū)工業(yè)比重達(dá)到 86%，占全區(qū) GDP近六成 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2010年 GDP 5030.11億元，占到天津市 GDP比重的一半以上，超過浦東的 4500億元 2006年至 2010年底， GDP年均增速高達(dá) 22.5% 世界 500強(qiáng)企業(yè)中，已有有 109家選擇在濱海新區(qū)投資。 實(shí)際利用外資 250億美元、內(nèi)資 1000億元以上 地方財(cái)政收入年均增長 37.6% 累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 9500億元 重大項(xiàng)目 已有近 400個(gè)重大項(xiàng)目竣工投產(chǎn)：中航直升機(jī)等 75個(gè)重大項(xiàng)目建成投產(chǎn)，新一代運(yùn)載火箭等 69個(gè)重大項(xiàng)目快速推進(jìn)，中俄大煉油等 86個(gè)重大項(xiàng)目開工建設(shè)。投資 80至 100億元人民幣的空客 A320天津總裝線投入使用 2009年啟動(dòng) 375項(xiàng) 5000萬元以上產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 2010年初，計(jì)劃共安排 5000萬元以上重點(diǎn)項(xiàng)目 455項(xiàng)，總投資 9598億元 24 優(yōu)惠政策對(duì)新區(qū)發(fā)展的影響 重慶兩江新區(qū) 2010年 6月 18日，兩江新區(qū)正式掛牌成立，雖然時(shí)間不久，但 兩江新區(qū)的發(fā)展已初步呈現(xiàn)出比濱海新區(qū)更迅猛的勢(shì)頭： 支柱產(chǎn)業(yè) 確定了軌道交通、核電風(fēng)電等電力裝備、新能源汽車、國防軍工、電子信息、生物醫(yī)藥等 6大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè) 其中汽車產(chǎn)業(yè)已初見成果， 2010年底擁有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 646戶，汽車摩托車及其配件產(chǎn)業(yè)集群明顯 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2010年 GDP1054.95億元，同比增長 23%，比全市高 5.9%，比全國高 12.7% 全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1054.33億元，占全市的 15.2%，同比增長 31%。 市場(chǎng)主導(dǎo)投資增長明顯，全年完成市場(chǎng)主導(dǎo)類投資 737.31億元，同比增長 49.8%。 新區(qū)成立半年以來，累計(jì)招商簽約落地項(xiàng)目 210個(gè)，合同投資總額669.37億元 重大項(xiàng)目 全球第二大個(gè)人電腦品牌宏碁公司投資 1.5億美元，在兩江新區(qū)設(shè)立營運(yùn)總部。 保稅港區(qū)還引進(jìn)了馬士基、伊藤忠等一批物流巨頭 長安集團(tuán)千億汽車項(xiàng)目，東風(fēng)小康發(fā)動(dòng)機(jī)、新能源汽車項(xiàng)目，玉柴集團(tuán)新型柴油機(jī)項(xiàng)目，霍尼韋爾汽車材料項(xiàng)目，韓泰輪胎項(xiàng)目等陸續(xù)入園。 25 粵澳合作框架協(xié)議 已于 2011年 3月 6日簽署，其中合作開發(fā)橫琴列為首要內(nèi)容并獨(dú)立成章，基本明確了橫琴作為澳門“后花園”的發(fā)展方向，并從產(chǎn)業(yè)、人才、旅游等多方面提出創(chuàng)新發(fā)展模式及政策建議 26 一線寬、二線嚴(yán)，一線管人、二線管貨 粵澳合作框架協(xié)議 *中明確規(guī)定，橫琴將實(shí)行“分線管理”的創(chuàng)新通關(guān)政策，橫琴口岸爭(zhēng)取 24小時(shí)通關(guān) 一線管理： 橫琴與澳門之間的口岸實(shí)行“一線管理”，主要承擔(dān)出入境人員和交通運(yùn)輸工具的出入境邊防檢查、檢疫功能，承擔(dān)對(duì)進(jìn)出境人員攜帶的行李物品和交通運(yùn)輸工具載運(yùn)的貨物的重點(diǎn)檢查功能。雙方共同努力，爭(zhēng)取橫琴口岸 24小時(shí)通關(guān)。 二線管理： 橫琴與內(nèi)地之間實(shí)行“二線管理”， 主要承擔(dān)貨物的進(jìn)出境報(bào)關(guān)、報(bào)檢等查驗(yàn)監(jiān)管功能，并承擔(dān)對(duì)人員攜帶的行李物品和交通運(yùn)輸工具載運(yùn)的貨物的檢查功能。 蓮花口岸 橫琴二橋 金海大橋 橫琴大橋 一線口岸 二線口岸 橫琴與澳門差不多是自由來往， 有利于吸引港澳人士在橫琴旅游 /休閑 /置業(yè) 對(duì)于澳門工作的人員在橫琴居住將是相當(dāng)“物美價(jià)廉”的選擇 ？ 協(xié)議 中明確提出，未來將 爭(zhēng)取拱北口岸實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)通關(guān) ，橫琴將面臨發(fā)展更成熟的拱北的競(jìng)爭(zhēng) 注：以下簡(jiǎn)稱 協(xié)議 27 在產(chǎn)業(yè)合作方面， 協(xié)議 中提出支持技術(shù)先進(jìn)性服務(wù)企業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，但仍有待國務(wù)院批準(zhǔn) 對(duì)企業(yè)： 支持橫琴爭(zhēng)取國家服務(wù)外包示范城市優(yōu)惠政策。 經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)后，橫琴經(jīng)認(rèn)定的技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)，可享受國家現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策 。 對(duì)個(gè)人： 澳門居民在橫琴就業(yè) ，可按照中華人民共和國個(gè)人所得稅法規(guī)定，扣除附加減除費(fèi)用。 所得稅優(yōu)惠 ？ 現(xiàn)時(shí)橫琴新區(qū)稅收的優(yōu)惠 只涉及技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)，這些政策在全國范圍內(nèi)并不獨(dú)有，且鄰近的廣州和深圳皆有， 并不能形成有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而其他類型企業(yè)的稅收優(yōu)惠尚未明確， 預(yù)計(jì)對(duì)橫琴的辦公物業(yè)市場(chǎng)的促進(jìn)作用有限 ？ 相比重慶雙江新區(qū)，橫琴的稅收優(yōu)惠范圍較窄，不能全面吸引廣泛的行業(yè)入戶橫琴 ？ 個(gè)人所得稅優(yōu)惠有利于吸引人才落戶橫琴， 對(duì)居住物業(yè)有一定的帶動(dòng)作用 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自 2010年 7月 1日起至 2013年 12月31日止，在北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等 21個(gè)中國服務(wù)外包示范城市。 現(xiàn)時(shí)享受 15%稅收優(yōu)惠政策的技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)范圍包括 ： - 1.信息技術(shù)外包服務(wù)（ ITO）： 包括軟件研發(fā)及外包、信息技術(shù)研發(fā)服務(wù)外包和信息系統(tǒng)運(yùn)營維護(hù)外包等。 - 2.技術(shù)性業(yè)務(wù)流程外包服務(wù)（ BPO）： 包括企業(yè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)服務(wù)、企業(yè)內(nèi)部管理服務(wù)、企業(yè)運(yùn)營服務(wù)和企業(yè)供應(yīng)鏈服務(wù)等。 - 3.技術(shù)性知識(shí)流程外包服務(wù)（ KPO）： 包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)研究、醫(yī)藥和生物技術(shù)研發(fā)和測(cè)試、產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)、分析學(xué)和數(shù)據(jù)挖掘、動(dòng)漫及網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)研發(fā)、教育課件研發(fā)、工程設(shè)計(jì)等領(lǐng)域。 28 此外， 協(xié)議 中還提出推進(jìn)橫琴金融創(chuàng)新 ，但目前尚未出臺(tái)具體的實(shí)操性政策，并且政策方向并不具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 珠海市提出要把橫琴建設(shè)成 “三個(gè)市場(chǎng)一個(gè)平臺(tái)”： - 粵港澳三方共同參與的區(qū)域性貨幣交易市場(chǎng) ，即橫琴區(qū)內(nèi)內(nèi)地和港澳貨幣可同時(shí)使用和自由兌換 - 連接珠三角和港澳的多層次資本市場(chǎng) ，如建立跨境非上市公司股權(quán)交易市場(chǎng)，允許境內(nèi)外投資主體對(duì)包括國家主權(quán)基金、私募基金和存托權(quán)證等境內(nèi)外資本自由交易等等。 - 金融資產(chǎn)交易市場(chǎng)， 引進(jìn)港澳商業(yè)銀行和金融控股公司，建立面對(duì)粵港澳金融機(jī)構(gòu)投資者的金融資產(chǎn)交易平臺(tái)。 - 市場(chǎng)、金融機(jī)構(gòu)和研究機(jī)構(gòu)一體化的金融智力交流平臺(tái)， 籌建廣東國際金融研究院。 粵港澳金融創(chuàng)新區(qū) 粵澳合作框架協(xié)議 中關(guān)于推進(jìn)橫琴金融創(chuàng)新的相關(guān)內(nèi)容： 引導(dǎo)和鼓勵(lì)兩地金融機(jī)構(gòu)在橫琴設(shè)立金融后臺(tái)服務(wù)機(jī)構(gòu) 開展產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn)，鼓勵(lì)兩地符合條件的機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立橫琴產(chǎn)業(yè)投資基金 探索在橫琴開展個(gè)人項(xiàng)下人民幣與澳門元、港元在一定額度內(nèi)的雙向兌換試點(diǎn) 探索在橫琴推廣使用多幣種金融卡。 目前的政策條件可能在 一定程度上吸引澳門金融企業(yè)在橫琴設(shè)立金融后臺(tái)機(jī)構(gòu)，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)也會(huì)在一定程度上帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，但整體而言，政策并不具備明顯的稀缺性和競(jìng)爭(zhēng)力 29 開放的簽證管理 除 協(xié)議 中已明確的政策內(nèi)容及政策方向外，橫琴未來還有望出臺(tái)其他優(yōu)惠政策 簽證管理 在港澳游玩的 外國游客 ，只要其所在國與中國簽有旅游協(xié)議，即 可免簽證進(jìn)入橫琴。 前往港澳旅游的內(nèi)地居民 ，在橫琴辦理通行證和簽注審批手續(xù)，即 就地審批可從橫琴出境。 適當(dāng)放寬出境人員攜帶外幣的限額。 大力促進(jìn)橫琴的旅游及相關(guān)服務(wù)行業(yè) ，尤其是境外游客市場(chǎng) 內(nèi)地居民港澳旅游將更為便利 ？ 但對(duì)赴澳的內(nèi)地游客，不可避免受到簽證間隔時(shí)間的限制， 無限次來往澳門仍不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)吸引內(nèi)地旅游市場(chǎng)有相當(dāng)限制 30 關(guān)稅及流通稅優(yōu)惠 橫琴未來可能的政策方向 關(guān)稅及流通稅優(yōu)惠 全島實(shí)現(xiàn)成為 全國最大面積的保稅區(qū) ，對(duì)從境外進(jìn)入橫琴的貨物、設(shè)備、物資 免徵進(jìn)口稅 ；內(nèi)地產(chǎn)品進(jìn)到橫琴就可 享受出口退稅 區(qū)內(nèi)企業(yè)在區(qū)內(nèi)