xxxxxxxxx xxxxxxxxx 國際大酒店 項目申請報告 xxxxxxxxx 二 一 年 一 月 參 加 編 制 人 員 工程師 目 錄 第一章 申報單位及項目概況 . 1 1.1項目申報 單位概況 . 1 1.2項目編制依據與研究范圍 . 1 1.3項目簡要概述 . 2 1.4項目提出的背景 . 4 1.5項目建設的必要性 . 5 1.6項目市場分析 . 8 1.7建設規(guī)模 . 10 1.8建設地點 . 10 1.9建設方案 . 11 1.10 項目配套工程 . 14 1.11 企業(yè) 組織與勞動定員 . 20 1.12 職業(yè)安全、衛(wèi)生 . 21 1.13 項目實施計劃 . 22 1.14 投資估算 . 23 1.15 資金籌措 . 26 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 . 28 2.1發(fā)展規(guī)劃分析 . 28 2.2產業(yè)政策分析 . 29 2.3行業(yè)準入分析 . 29 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 . 30 第四章 節(jié)能方案分析 . 31 4.1用能標準和節(jié)能規(guī)范 . 31 4.2能耗狀況和能耗指標分析 . 31 4.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 . 32 4.4節(jié)能分析結論 . 34 第五章 建設用地和征地拆遷分析 . 35 5.1項目選址及 用地方案 . 35 5.2土地利用合理性分析 . 35 5.3征地拆遷和移民安置方案 . 36 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 . 37 6.1設計依據及標準 . 37 6.2周圍環(huán)境質量現(xiàn)狀 . 37 6.3設計原則 . 38 6.4施工期環(huán)境影響及治理措施 . 38 6.5運營期環(huán)境影響及治理措施 . 39 6.6生態(tài)環(huán)境影響分析 . 41 第七章 經濟影響分析 . 42 7.1經濟效益分析 . 42 7.2行業(yè)影響分析 . 46 第八章 社會影響分析 . 47 8.1社會影響效果分析 . 47 8.2社會適應性分析 . 47 8.3社會風險及對策分析 . 48 第九章 結論和建議 . 52 9.1結論 . 52 9.2建議 . 52 附 件 1、 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 2、招標方案 附 圖 1、區(qū)域位置圖 2、總平面布置圖 -國際大酒店項目 1 第一章 申報單位及項目概況 1.1 項目申報單位概況 1.1.1項目名稱 xxxxxxxxx國際大酒店 項目 1.1.2項目承辦單位 xxxxxxxxx 法定代表人： 1.1.3建設地點 xxxxxxxxx市城區(qū)東部 xxxxxxxxx 1.1.4企業(yè)法人概況 1.2 項目 編制依據與研究范圍 1.2.1項目申請報告的編制依據 本項目申請報告的編制依據主要包括： 1、項目建設單位關于編制本項目申請報告的委托書、合同書 2、 產業(yè)結構調整指導目錄（ 2007年本） 3、工業(yè)建筑設計規(guī)范、電氣設計規(guī)范、建筑給水排水工程規(guī)范、工程設計防火規(guī)范 4、投資項目可行性研究指南、投資項目經濟咨詢評估指南、建設項目經濟評價方法與參數(shù) (第三版 ) 5、 xxxxxxxxx省國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 6、 xxxxxxxxx市 國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 7、 xxxxxxxxx市 “十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃 8、國家發(fā)改委關于編制項目申請報告的有關規(guī)定 9、現(xiàn)行有關法律、法規(guī)和現(xiàn)行技術規(guī)范、 規(guī)定 10、項目所在地有關基礎資料 -國際大酒店項目 2 11、項目承辦單位提供的基礎資料 1.2.2項目申請報告研究范圍 1、項目申報單位概況 2、項目概況 3、發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 4、資源開發(fā)及綜合利用分析 5、節(jié)能方案分析 6、建設用地、征地拆遷及移民安置分析 7、環(huán)境和生態(tài)影響分析 8、經濟影響分析 9、社會影響分析 1.3 項目簡要概述 1、建設地址 該項目建設地點位于 xxxxxxxxx市城區(qū)東部 xxxxxxxxx， 占地面積41000 平方米， 項目緊靠 xxxxxxxxx 景觀帶，環(huán)境清靜優(yōu)美， 交通便利，適宜項目 建設。 2、建設規(guī)模 根據 xxxxxxxxx市 城市發(fā)展總體規(guī)劃和 建設單位 規(guī)劃，擬在 xxxxxxxxx市城區(qū)東部， xxxxxxxxx西岸 新征土地 41000m2， 新建 xxxxxxxxx國際大酒店 ，總建筑面積 27500m2，其中酒店 地上建筑 面積 23500m2，地下建筑 4000m2。項目建成后是集餐飲、住宿、娛樂、會務、辦公于一體的綜合性大型商務酒店 。 3、勞動定員 該項目勞動定員 200 人，其中管理人員 20 人，服務、后勤人員 180人。 4、項目實施進度計劃 該項目建設期為 18個月 ，于 2010 年 4月份開工建設，到 2011年 10月全部竣工并投入運營。 -國際大酒店項目 3 5、 投資估算 該項目總投資估算為 14000萬元，其中固定資產投資 13901萬元，鋪底流動資金 99萬元。固定資產投資中土建工程費 7443萬元，設備購置費1303 萬元，其他費用 4069 萬元，預備費 640 萬元，建設期利息 446萬元 。 項目資本金 5000萬元。 6、資金籌措 申請銀行貸款 5000萬元； 其余 項目建設資金由建設單位自籌解決。 7、效益分析 項目 營業(yè)收入 4380萬元，營業(yè)稅 219萬元， 營業(yè) 稅金及附加 18 萬元，利潤總額 1695 萬元，所得稅 424 萬元，稅后利潤 1271 萬 元。項目 總投資收益率 11.2%，項目資本金收益率 13.1%， 項目財務內部收益率 10.1%，財務凈現(xiàn)值 1673萬元 (Ic=8%)，投資回收期 9.46年。 8、 研究結論 經分析論證認為，該項目符合國家產業(yè)政策和 xxxxxxxxx 市 城市發(fā)展規(guī)劃，項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備，項目地處 xxxxxxxxx市 城區(qū) ，緊靠 xxxxxxxxx景觀帶和 城市主干道 ，交通方便。工程的建設不僅能提升 xxxxxxxxx 市 服務業(yè)發(fā)展水平，促進 xxxxxxxxx 市 旅游業(yè)快速發(fā)展，而且對增加當?shù)厝嗣袷杖牒途蜆I(yè)，提高生活水平和 質量以及當?shù)亟洕陌l(fā)展都將起到積極地推動作用。 通過以上分析，項目切實可行。 9、 主要技術經濟指標 主要技術經濟指標匯總表 序號 指 標 單 位 數(shù) 量 備 注 一 建設規(guī)模 1 總用地面積 m2 41000 2 總建筑面積 m2 27500 2.1 地上建筑 m2 23500 2.2 地下建筑 m2 4000 -國際大酒店項目 4 3 客房 套 160 4 容積率 0.67 5 建筑密度 % 15 6 綠地率 % 48 二 項目總投資 萬元 14000 1 固定資產投資 萬 元 19905 2 鋪底流動資金 萬元 95 三 項目資金籌措 萬元 14000 1 債務融資 萬元 5000 2 自籌資金 萬元 9000 四 勞動定員 人 200 五 正常年營業(yè)收入 萬元 4380 六 總成本費用 萬元 2448 七 稅金及附加 萬元 18 八 營業(yè)稅 萬元 219 九 利潤總額 萬元 1695 十 所得稅 萬元 424 十一 稅后利潤 萬元 1271 十二 財務分析 1 財務內部收益率 % 10.1 所得稅后 2 財務凈現(xiàn) 值 萬元 1673 所得稅后 3 投資回收期 年 9.46 所得稅后 4 投資收益率 % 11.2 5 資本金收益率 % 13.1 1.4 項目提出的背景 自改革開放以來，我國經濟增長快速，綜合國力顯著加強，人民群眾生活質量得到大為改善，在滿足物質產品要求的基礎上，對物質文化產品的需求日益迫切，勢必推動了商業(yè)的發(fā)展和建設。 xxxxxxxxx市在歷屆黨委、政府的正確領導下，城市建設有了突飛猛進的發(fā)展，近年來全市國民經濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經濟實力顯著增強。為進一 步加快城市經濟發(fā)展步伐，-國際大酒店項目 5 實現(xiàn) xxxxxxxxx市經濟的超常規(guī)、跨越式發(fā)展，市委、市政府高度重視城區(qū)的建設發(fā)展，為城市的建設發(fā)展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了城市的發(fā)展速度。 十幾年來，隨著 xxxxxxxxx市 經濟快速發(fā)展和城市的規(guī)劃建設，吸引了大量外地客商前來經商置業(yè)投資發(fā)展，良好的投資環(huán)境，便利的交通、通訊條件成為他們謀求長遠發(fā)展的重要因素。面對新形勢， xxxxxxxxx 市 委、區(qū)政府解放思想、與時俱進、開拓創(chuàng)新、真抓實干，按照“大眾化、規(guī)?；?、規(guī)范化、現(xiàn)代化”的發(fā)展目標，加大 基礎設施投入力度，并根據城市總體規(guī)劃加大城市的建設，尤其是工業(yè)園區(qū)的建設，吸引大批企業(yè)來園區(qū)進行投資興業(yè)。 隨著當?shù)亟洕目焖侔l(fā)展和客商前來投資興業(yè)的興起，對當?shù)赝顿Y軟環(huán)境的需求越來越高，特別是住宿、餐飲、娛樂等方面，而 xxxxxxxxx市目前區(qū)內還沒有一家上規(guī)模、上檔次、高標準的商務酒店，使得客商在洽談業(yè)務時不得不去 xxxxxxxxx城區(qū)內的高級酒店，不僅使客商費時、費力，還對 xxxxxxxxx市 的投資環(huán)境留下不好的印象，阻礙了各種業(yè)務的發(fā)展，進而影響了當?shù)亟洕陌l(fā)展。面對這一不利局面， 市 委 市 政府出臺了一 系列優(yōu)惠政策鼓勵社會投資建設上檔次的綜合商務酒店，以滿足當?shù)亟洕陌l(fā)展。 xxxxxxxxx成立于 2009 年，注冊資金 1000 萬元，主要從事 房地產開發(fā)、銷售 。根據企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃，并結合 xxxxxxxxx 市 城市發(fā)展總體規(guī)劃，經多方研究、論證，提出在 xxxxxxxxx 市 城 區(qū) 東部， xxxxxxxxx景觀帶西側建設 xxxxxxxxx 國際大酒店 項目 ， 滿足當?shù)厝嗣窈涂蜕痰南M需求，填補當?shù)責o上檔次綜合商務酒店的空白， 以 促進現(xiàn)代化城市的發(fā)展。 1.5 項目建設的必要性 1、 本項目的建設 符合國家相關的產業(yè)政策 自 1998 年 以來，房地產業(yè)迅速崛起，國家把房地產開發(fā)作為新的經濟增長點加以培植，特別是將商住房建設列為房地產開發(fā)的重點，并陸續(xù)出-國際大酒店項目 6 臺了一系列政策措施加快商住房的建設，房地產建設投資占全社會固定資產投資的比重逐步提高，對經濟的拉動作用明顯增強。房地產業(yè)是國民經濟中關聯(lián)度較高的先導性、基礎性產業(yè)，它的發(fā)展對擴大內需、拉動經濟增長具有重要的作用。中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十 一 個五年計劃綱要中提出“加強城鎮(zhèn)基礎設施建設，健全城鎮(zhèn)居住、公共服務和社會服務等功能設施的建設”。 本項目不屬于 發(fā)改委發(fā)布的產業(yè)結構調整指導目 錄（ 2007年本）中 鼓勵類、限制類以及淘汰類項目 ，因此屬于允許類項目，符合國家的產業(yè)政策。 xxxxxxxxx 投資興建的“ xxxxxxxxx 國際 大酒店”項目可健全、提升 xxxxxxxxx市 的公共服務和社會服務等功能，提升城市功能和知名度，進而促進經濟和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。因此本項目的建設符合國家相關的產業(yè)政策。 2、 本項目的建設 是彌補當?shù)責o上檔次、大規(guī)模綜合商務酒店空白的需要 xxxxxxxxx市 地處膠東半島中部，歷史上是物資集散地 ， 城區(qū)常住人口約 20 萬，該區(qū)據渤海灣黃金水道，具有主體化的海、陸、空交通優(yōu) 勢，膠濟鐵路、濟青高速、 榮烏 高速、濰萊高速橫貫東西，東距青島機場、青島港 60 公里，西距濟南機場約 250公里， 206國道、省道公路形成四通八達的交通網路，區(qū)域位置十分突出，二小時經濟覆蓋圈擁有 2800 萬人口，區(qū)域優(yōu)勢顯而易見。特別是近年來，為發(fā)展經濟 xxxxxxxxx市出臺了一系列優(yōu)惠政策，吸引大批客商前來投資興業(yè)，人流、物流、信息流異常豐富。但到目前為止 還沒有一家上規(guī)模、高標準、上檔次的商務酒店，難以滿足客商和當?shù)仄髽I(yè)的商務需求，使得客商在洽談業(yè)務時不得不去 xxxxxxxxx城區(qū)內的高級酒店，不僅使客商費時 、費力，還對坊子區(qū)的投資環(huán)境留下不好的印象，阻礙了各種業(yè)務的發(fā)展，進而影響了當?shù)亟洕陌l(fā)展。通過本項目的建設，可 彌補當?shù)責o上檔次、大規(guī)模綜合商務酒店空白，進而改善 xxxxxxxxx市 的投資軟環(huán)境，提升城市知名度，促進經濟的發(fā)展。 -國際大酒店項目 7 3、項目建設符合 企業(yè)發(fā)展的需要 xxxxxxxxx是一家從事 房地產開發(fā)、銷售 的大型企業(yè) 。根據企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃，并結合 xxxxxxxxx市 城市發(fā)展總體規(guī)劃，經多方研究、論證，提出在 xxxxxxxxx市城區(qū)東部， xxxxxxxxx 景觀帶西側建設 xxxxxxxxx 國際大酒店項目， 來 調整企 業(yè)產品結構 ，增創(chuàng)經濟效益，推動企業(yè)的發(fā)展，同時對 xxxxxxxxx市 旅游業(yè)和社會經濟的發(fā)展具有促進作用。 4、 滿足人們多元化生活 隨著我國經濟的發(fā)展，消費水平的不斷提高，社會需求結構和消費結構已經發(fā)生了深刻的變化。居民消費結構中用于文化教育消費的部分越來越大，增長速度越來越快。近年來，我國恩格爾系數(shù)逐年下降，居民消費結構中，教育文化娛樂服務方面的實際支出和所占比例都在不斷增加。 2008年 xxxxxxxxx市 城鎮(zhèn)居民每人全年消費性支出中，教育文化娛樂服務方面的支出平均 超過 1000元，在總的消費結構中所占比例為 16%。在這樣的背景下，當?shù)氐奈幕M市場也呈現(xiàn)出一些新的特點。與 20 年前相比，人民群眾的文化需求逐漸由被動接受變?yōu)槲幕a的引導力量。相當一部分居民群體的消費重心開始向教育、科技、旅游及精神產品消費等領域轉移，不僅在衣、食、住、行、通訊、衛(wèi)生和生活環(huán)境等物質生活的各個方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。 本項目的建設能夠為當?shù)厝罕娞峁┎惋嬜∷?、休閑娛樂活動場所，滿足當?shù)厝罕妼ξ幕找嫘枨蟮男枰?5、有利于擴大就業(yè)，提升當?shù)厝嗣竦纳?水平 解決就業(yè)問題是我國經濟建設和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務，就業(yè)問題是當今世界各國都面臨的一個難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關系政治穩(wěn)定、社會安定、經濟發(fā)展的極為重要因素。就業(yè)問題解決的如何，是衡量一個政府、一個執(zhí)政黨治國水平、執(zhí)政水平的重要標志。 xxxxxxxxx國際大酒店 的日常運營需要大量的勞動力提供服務，通過本項目的建設可為社會提供 200個新工作崗位，為當?shù)厣鐣趧恿痛笾袑?國際大酒店項目 8 畢業(yè)生提供了就業(yè)機會，有利于緩解當?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時可提高當?shù)厝嗣裆钏胶唾|量，對社會的發(fā)展具有促進作用。 綜上所述，該項 目的建設符合國家產業(yè)政策和 xxxxxxxxx市 城市發(fā)展規(guī)劃，不僅能增強企業(yè)的經濟實力，增加就業(yè)機會，而且可促進 xxxxxxxxx市 社會經濟的快速發(fā)展，具有明顯的經濟和社會效益，項目的建設是十分必要的。 1.6 項目 市場分析 1.6.1項目 競爭力分析 (SWOT) 1、優(yōu)勢（ S） 項目地塊交通、自然環(huán)境、經濟基礎、商業(yè)氛圍等方面優(yōu)勢明顯。 交通方面：項目位于 xxxxxxxxx市 城區(qū)東部 ， 緊靠城市主干道：濱河路、利民街和交通街 ，交通十分方便。 自然環(huán)境方面： 項目緊鄰 xxxxxxxxx景觀帶和文山森林公園，具有濃厚的 文化氛圍、 風景秀麗的景觀帶 和幽雅清靜的環(huán)境 ，是 xxxxxxxxx市最具人氣的地塊 。 具有良好的經濟基礎：近年來，隨著改革開放的不斷深入，威海經濟迅速發(fā)展，實力不斷增強，人民生活水平不斷提高，綜合經濟實力明顯增強， 2008 年，全市 GDP 完成 192.5 億元，增長 13%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主管業(yè)務收入 493 億元，增長 26.4%；全社會固定資產投資額 108.8 億元，增長 28%， 成為半島城市群中最具活力的城市之一，為本項目的實施提供了物力保障。 區(qū)位優(yōu)勢：項目建設所在地是 xxxxxxxxx 市 城區(qū)東部， xxxxxxxxx 西岸 ，是 xxxxxxxxx市 今后重點發(fā)展區(qū)域，周圍分布有行政機關、大型金融商業(yè)單位以及大型的企事業(yè)單位，隨著招商引資的大力實施，會更多的投資商前來投資興業(yè)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 項目所在區(qū)域具有良好的交通條件、經濟基礎、自然環(huán)境和商業(yè)氛圍。 2、劣勢（ W） -國際大酒店項目 9 xxxxxxxxx是一家從事房地產開發(fā)、銷售的大型企業(yè) ， 餐飲娛樂 管理經驗相對 較弱， xxxxxxxxx國際大酒店 建成后通過對外聘請酒店高級管理人才 ，劣勢會慢慢化解。 3、機會（ O） 隨著 xxxxxxxxx市 經濟的快速發(fā)展和客商前來投資興業(yè)的興起，對當?shù)赝顿Y軟 環(huán)境的需求越來越高，特別是住宿、餐飲、娛樂等方面，而xxxxxxxxx市 目前區(qū)內還沒有一家上規(guī)模、上檔次、高標準的商務酒店，使得客商在洽談業(yè)務時不得不去 xxxxxxxxx城區(qū)內的高級酒店，不僅使客商費時、費力，還對 xxxxxxxxx市 的投資環(huán)境留下不好的印象，阻礙了各種業(yè)務的發(fā)展，進而影響了當?shù)亟洕陌l(fā)展。面對這一不利局面， 市 委 市 政府出臺了一系列優(yōu)惠政策鼓勵社會投資建設上檔次的綜合商務酒店，以滿足當?shù)亟洕陌l(fā)展。 xxxxxxxxx抓住這一機遇， 根據企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃，并結合 xxxxxxxxx市城市發(fā)展總體規(guī)劃 ，經多方研究、論證，提出在 xxxxxxxxx市城區(qū)東部， xxxxxxxxx 景觀帶西側建設 xxxxxxxxx國際大酒店項目 ， 填補當?shù)責o上檔次綜合商務酒店的空白， 滿足當?shù)厝嗣窈涂蜕痰南M需求 。 4、威脅（ T） 目前項目所處區(qū)域 xxxxxxxxx市 ，城區(qū)內已建有 xxxxxxxxx 賓館和翰林大酒店兩家 大型酒店，且已建成多年，具有良好的社會口碑、深厚的運營經驗和固定客源，這為本項目的建設運營帶來了挑戰(zhàn)，對項目經營構成威脅。 但 xxxxxxxxx 賓館和翰林大酒店目前均達不到四星級標準，本項目按五星級酒店標準建設，在檔次、 服務質量等軟硬件方面均超越 xxxxxxxxx賓館和翰林大酒店，威脅相對較小。 本項目在建設和運營過程中機會和威脅并存，且具有一定的發(fā)展優(yōu)勢和劣勢，這需要建設單位加大酒店的建設設計標準，提高服務質量，加強宣傳，力爭在 xxxxxxxxx市 建成一流的商務酒店。 1.6.2項目市場分析 -國際大酒店項目 10 隨著 xxxxxxxxx市 旅游業(yè)的發(fā)展和投資軟環(huán)境的極大改善，大批客商前來投資創(chuàng)業(yè)，同時隨著人民生活水平的提高，人民的消費觀念從過去的物質追求向精神追求過渡，休閑娛樂、旅游購物逐漸成為人民的主導消費理念，為餐飲住宿業(yè)的發(fā)展提供發(fā)展機遇 ，勢必推動酒店業(yè)的快速發(fā)展。 項目的建設既有良好的城市配套，又有城市中難得自然風光，地理位置得天獨厚，開發(fā)潛力巨大。 良好的人文環(huán)境，便捷的交通條件，完善的服務設施，為項目建設提供了極大的開發(fā)潛力。 1.7 建設規(guī)模 1、建設規(guī)模 根據 xxxxxxxxx市城市發(fā)展總體規(guī)劃和建設單位規(guī)劃，擬在 xxxxxxxxx市城區(qū)東部， xxxxxxxxx西岸新征土地 41000m2，新建 xxxxxxxxx國際大酒店，總建筑面積 27500m2，其中酒店地上建筑面積 23500m2，地下建筑 4000m2。項目建成后是集餐飲、住宿、娛樂 、會務、辦公于一體的綜合性大型商務酒店 。 2、 建設標準 xxxxxxxxx國際大酒店 按五星級標準建設。 1.8 建設地點 1、廠址選擇原則 符合 xxxxxxxxx市 總體發(fā)展規(guī)劃 符合公司總體發(fā)展規(guī)劃及長遠發(fā)展規(guī)劃 建設規(guī)模符合當?shù)刭Y源情況 水、電、交通等配件條件良好 2、建設 地 址 該項目建設地點位于 xxxxxxxxx市城區(qū)東部 xxxxxxxxx，占地面積41000 平方米，項目緊靠 xxxxxxxxx 景觀帶，環(huán)境清靜優(yōu)美，交通便利，適宜項目建設。 附：區(qū)域位置圖 -國際大酒店項目 11 3、 地 址選擇 本項目之所以選擇該位置主要有 以下幾個方面的原因： 該地為規(guī)劃 商業(yè) 用地，生產輔助設施配套條件好，可極大的節(jié)省人力、物力的投入； 此地點水、電、交通配套條件良好。 該 地塊 為規(guī)整的長方形形狀，地勢平坦，利于 項目 總體布局。 項目周圍旅游資源豐富，客源充足。 可見，本項目的廠址選擇充分考慮企業(yè)的實際能力和長遠發(fā)展，做到了統(tǒng)籌兼顧、經濟合理、優(yōu)化配置、節(jié)省資源。 1.9 建設 方案 1、規(guī)劃原則 面向未來，在尊重歷史和可持續(xù)發(fā)展的前提下，突出以“人”為中心，力求創(chuàng)造適應社會發(fā)展要求的現(xiàn)代化酒店。 整體布局應充分體現(xiàn)自身特色，設計要體現(xiàn)以人為 本的主題思想。同時結合當?shù)刎S富的文化底蘊，利用自然景觀和人文景觀，創(chuàng)造一種尊重環(huán)境、以人為本、具有時代氣息的酒店。 堅持高標準的規(guī)劃設計，力爭規(guī)劃一步到位，以滿足消費者的需求。 整體規(guī)劃要把握好項目與城市、與周邊用地關系，搞好與周圍自然環(huán)境的有機結合，保持環(huán)境的整體性。 建筑造型設計力求簡潔明快、美觀大方，賦予建筑以活潑生動的藝術特征，聚神凝韻、亦莊亦諧、有獨特的建筑風格。 堅持經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的協(xié)調統(tǒng)一，貫徹可持續(xù)發(fā)展的原則。 2、規(guī)劃布局 從建設單位要求出發(fā)，對酒店進行總體規(guī)劃，依據 消費者的需求和經營范圍進行功能分區(qū)，將酒店分為 餐飲、住宿、娛樂、辦公、會務等幾類功能區(qū)。 -國際大酒店項目 12 xxxxxxxxx國際大酒店 按照五星級標準設計建設。共 11 層，地下 1 層，地上 10 層。負 1 層主要用于地下停車和配電用房、水泵房、維修中心 (水、電、暖、器械維修等 )、空調機房等公用設施 、游泳池 。 1-2層為大 堂、 餐飲區(qū) 、 游樂休閑區(qū)， 3層為會議室 和 VIP 功能區(qū) ， 4-10 層為客房。 酒店主入口面向城市主干路 交通街 ，在酒店周圍空閑地帶布置綠蔭式停車場，便于停車和通行需求。 附：總平面布置圖 3、環(huán)境設計 本項目基于獨特的規(guī)劃結構， 環(huán)境設計具有良好的空間基礎。建筑造型、建筑布局、建筑色彩、綠化配種等，應體現(xiàn)地方風格，突出個性，圍繞創(chuàng)造優(yōu)美的人居環(huán)境這一主題。 室外地面鋪裝 本項目需對綠地、道路以外地面進行鋪裝，使之不露土，防止揚塵。路邊停車位、樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧綠化和硬化兩種功能；地面鋪裝施工應做好底基層的素土夯實，保證基層的級配砂石或混凝土、三合土等施工質量，已提高硬化地面的耐久性。 綠化 為營造優(yōu)雅環(huán)境，在酒店周圍加入大面積綠化用地，結合城市綠化突出項目的綠化主題。樹種選擇應以適合當?shù)刈匀粭l件、價廉、易長、易管、四 季常青為原則，并采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉級的綠地結合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機整體。 公用設施 項目的輔助設施維修間、配電室、換熱站等小型配套建筑在滿足功能需要的前提下做到以下幾點：一是可與主體建筑歸并集中；二是選擇較為隱蔽的建設地址，不占據視線顯著位置。戶外消火栓應醒目的立于主干道路附近的綠地，以保障其功能。 4、道路與交通規(guī)劃 -國際大酒店項目 13 道路與交通規(guī)劃包括路網規(guī)劃、出入口的設置、步行流線的組織以及機動車停車位置的設置。 路網規(guī)劃 根據項目的自然條件及 功能布局規(guī)劃，道路系統(tǒng)采用規(guī)則與靈活相結合的設計方法。由于項目占地較小且緊靠城市干道，基地內不再單設道路，而是輔以大型硬化廣場，既便于交通又可以停車。 出入口設置 根據項目的日常運營需要，酒店主出入口面向江蘇路，并在其北側和東側設有輔助出入口。 機動車停放 在靠近酒店四周設置機動車地面停車場，并利用地下設置停車場，以解決靜態(tài)交通需要。 豎向交通 該工程豎向交通共設電梯 4 部， 2部人梯， 1部貨梯， 1部消防梯，并設有 2 處樓梯用于人員疏散。 道路設計 根據不同的功能選取多種不同的材質，如干道為混凝土路面； 廣場采用花崗巖鋪地；人行道采用彩色混凝土地磚；室外停車場采用植草磚，以豐富酒店外部的景觀。 5、豎向規(guī)劃 項目用地地形北高南低、東高西低，為了減少土方工程量，同時又滿足排水和各種場地要求，規(guī)劃布局盡可能結合地形，按照“隨坡就勢、隨高就低、大保留、小改造”的設計原則，人工制造地形變化，形成豐富的景觀環(huán)境。 地面排水采用道路排泄地面雨水，一般單側設雨水口，局部低洼易積水地段可設雙側雨水口，其數(shù)量可根據匯水面積、流量、道路縱坡等設計段確定。 6、主要技術經濟指標 主要技術經濟指標表 -國際大酒店項目 14 序號 指 標 單 位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 m2 41000 2 總建筑面積 m2 27500 2.1 地上建筑 m2 23500 2.2 地下建筑 m2 4000 3 客房 套 160 4 容積率 0.67 5 建筑密度 % 15 6 綠地率 % 48 1.10項目配套工程 1.10.1 供水工程 1、水源 本項目用水水源取自 xxxxxxxxx市 城市給水管網，供水公司現(xiàn)有供水能力、供水水質、供水壓力均有保障。根據城市管網資料，在 利民街、交通街 上均設有市政自來水管，水壓為 0.28Mpa。 以就近的給水管網為水源，既可滿足項目日常生產、生活、消防等用水。 2、用水量估算 本項目日常用水根據建筑給水排水設計規(guī)范的要求，按 10升 /平方米日計，消防用水根據建筑設計防火規(guī)范的要求；項目其他用水主要為道路廣場噴灑用水和綠化用水，道路廣場用水按 1.0L/m2.日計，綠化用水按 1.0L/m2.日計；未預見用水量根據設計規(guī)范有關規(guī)定按用水量的10%考慮，則本項目日用水量為 320m3。 3、供水方案 自城市主供水管分別接入供水管網，形成多水源供水，保證供水系數(shù)。根據市政供水參數(shù)， 6 層以下由市政供水網直 供； 6 層以上供水以市政水為水源，在地下 層 設置水池及變頻泵來供給，并設置熱水供給系統(tǒng)。 1.10.2 排水工程 -國際大酒店項目 15 根據本項目的用水性質，區(qū)內排水系統(tǒng)采用雨污分流制，分設生活污水和雨水排水管網。 生活污水 生活污水主要是酒店內各類人員的洗滌污水及沖刷糞便用污水，經化糞池滯留沉淀處理后，經生活污水管排入城市污水管網。 雨水 雨水和道路廣場沖刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管網，就近排入城市雨水管網。 1.10.3 供電工程 1、用電負荷等級 根據規(guī)范，消防用電設備屬一級用電負荷，客梯電力、應急與疏散照明及機房照明 等為二級用電負荷，其余為三級用電負荷。 2、電源 項目附近有 10KV供電線路，電源接自附近的 10KV供電線路引入不同回路的兩路電源，經變電站降壓后引線至各用戶作為電源。 3、負荷計算 本項目用電負荷按 70W/m2計，裝機總容量為 1950KW，采用需要系數(shù)法對本項目用電負荷進行計算，項目需要系數(shù)取 0.3，功率因數(shù)為 0.95，全年耗電量約為 192 萬 KWH。 4、供電方案 本項目需新上 S11-1250/10/0.4節(jié)能 變壓器及相應的高低壓配電、控制等設備。電氣主接線采用單母線式，酒店內供電采用電纜，由變電站放射式 直埋引入各用電戶。其它建筑供電根據工業(yè)及民用建筑設計規(guī)范進行布置。 5、動力、照明系統(tǒng) 各室外 0.4KV供電干線均采用 YJV22型電纜沿室外電纜溝敷設或直埋敷設方式，統(tǒng)一采用 150mm2，室內 0.4KV 供電干線均采用 ZR-YJV 型電纜-國際大酒店項目 16 穿電纜橋架敷設。一般負荷采用單路供電，消防及重要負荷雙路供電，終端切換，選用阻燃及耐火型電纜。 室內配線采用 BV及 ZR-BV 型導線穿鋼管及 PVC管暗敷方式。 該項目設有一般工作照明、應急照明及裝飾照明，照度參照國家標準設計，主要場所推薦以下照度標準。商場： 300LX； 辦公： 200LX；設備用房： 150LX；車庫： 30-50LX；門廳、前室： 75LX。餐廳、廚房： 80LX；衛(wèi)生間： 40LX；樓梯間 30LX。 6、設備選型 變壓器選用 S11系列節(jié)能變壓器，高壓開關柜選用 JYN2手車式開關柜，每個高壓柜上均配有微機型繼電保護裝置，低壓開關柜采用 GGD固定式開關柜，變壓器與低壓柜的聯(lián)接采用封閉式母線槽。無功功率補償靜電電容器選用 PGJ2型。 7、防雷與接地 根據自然條件、當?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，區(qū)內所有建筑物均屬二、三類防雷建筑物。采用屋頂女兒墻上設置避雷帶，利用 柱子內鋼筋作接地引下線、基礎內鋼筋網作綜合接地體，構成整個防雷接地系統(tǒng)。 接地系統(tǒng)采用 TN-C-S 接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于 10。在個建筑物進線處作總等電位聯(lián)結，衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結。綜合接地電阻不大于 10。所有供重要弱電設備用電的配電箱內均設置防雷電感應的保護器 。 1.10.4 弱電設計 1、火災自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng) 設火災報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)，消防控制室設在首層，面積約 150m2(含廣播室和保安監(jiān)視室 )，按一類建筑一級保護對象設置火災探測器，全樓共設火災探測器約 1500 個，在每個防火分區(qū)設火災報警 按鈕，從任何位置到手動報警按鈕的步行距離不超過 10m。消防控制中心在接到火災報警信號后，按程序聯(lián)鎖控制消防泵、噴淋泵、防排煙機、風機、空調機、防火卷-國際大酒店項目 17 簾、電梯、非消防電源、事故電源和氣體滅火系統(tǒng)等?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)采用消防電源單獨回路供電，容量 15kw，直流備用電源采用火災報警控制器專用蓄電池?；馂膱缶到y(tǒng)的接地采用建筑物共用接地裝置，接地電阻 1。在消防控制中心設向當?shù)毓蚕啦块T報警的外線電話，并設消防專用緊急電話總機，分機設在值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機房、排煙機房及氣體滅火控制系統(tǒng)操作處等， 在手動報警按鈕處設電話插孔。 2、閉路電視保安監(jiān)視系統(tǒng) 在酒店的主要出入口、汽車庫、收費處、電梯前室和電梯轎廂內設彩色攝像機，在消防控制中心設彩色監(jiān)視器，并設有錄像機和大屏幕監(jiān)視器，當遇到重要情況時，可利用鍵盤將一臺攝像機的圖像調到大屏幕上連續(xù)監(jiān)視，并可錄像。 3、弱電管線敷設方式 火災自動報警系統(tǒng)的傳輸線、消防控制、消防通訊和警報線穿鋼管、暗敷在非燃燒體結構內，其保護層厚度不小于 3cm，在吊頂、豎井和必須明敷的地段，鋼管表面涂 3道防火漆。當用封閉式金屬線槽敷設時，線槽表面涂 3 道防火漆。其他弱電線穿金屬管或 封閉式金屬線槽暗敷。所有室外弱電管線均穿鋼管埋地暗敷，埋深不小于 0.8m。 1.10.5 暖通、空調 該項目暖通、空調設計包括樓內的采暖、通風、空調、凈化、防煙和排煙設計。 1、熱源 該項目擬采用集中供熱的方式，由市政供汽管道接入經汽水換熱后供給項目使用。 2、設計參數(shù) 室外氣象資料 冬季：空調計算干球溫度 -11 度；通風計算溫度 -3；采暖計算溫度-7；相對濕度 61%；大氣壓力 1022.6kpa； -國際大酒店項目 18 室內設計參數(shù) 冬季溫度 18-20，相對溫度 40% 熱負荷測算 建筑熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據 ）。建筑采暖熱負荷指標為 80W/M2 ，采暖熱負荷： 2200KW。 冷負荷估算 建筑冷負荷估算（均以建筑面積為計算依據）。建筑冷負荷指標為85W/M2 ，冷負荷： 2350KW。 3、空調選擇及參數(shù) 空調采用冷、熱源集中式中央空調系統(tǒng)，為一拖多的 VRV系統(tǒng)?？照{冷源采用蒸汽雙效溴化鋰吸收式冷水機組，置于地下室，夏季供冷，冷媒參數(shù)為 7-12，冷卻水溫度 32-38。空調熱源由 地下層 內熱交換站的蒸汽 -水熱交換器提供，由樓外供來的蒸汽熱交換成 60-50熱水。 4、通風系統(tǒng) 通風柜設計機械排風，排風門的風速保持 lm/s，排風經亞高效過濾器過濾后排放。配餐室及衛(wèi)生間等設計機械排風；廚房設計機械送排風，夏季送冷風；地下庫房、冷凍機房、水泵房、變配電、熱交換站設計機械送排風。 5、防煙、排煙系統(tǒng) 防煙樓梯間、消防電梯間合用前室設置獨立的機械加壓送風系統(tǒng)。樓內無外窗長度超過 20m的內走道或雖有外窗 但長度超過 60m的內走道均設置機械排煙。地下車庫設機械排煙系統(tǒng)，同時設置與其配套的送風系統(tǒng)，送風量為排煙量的 50%。通風、空調系統(tǒng)的風管在穿出機房處安裝防火閥。排風管穿入豎井時采取防止回流措施。各機械排煙系統(tǒng)均單獨設置。排煙風 機采用消防排煙軸流通風機或離心通風機。 1.10.6 消防 1、消防用水量 -國際大酒店項目 19 項目建筑高度大于 50 米，建筑為一類高層建筑物，為此本樓內設消火栓和自動噴水滅火系統(tǒng)。自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險等級設置。消防用水量詳見下表： 消防范圍 消防系統(tǒng) 設計用水量 (L/s) 消防歷時 （ h） 一次消防用水量 （ m3） 室內 消火栓 15 3 162 自動噴淋 26 1 94 室外 消火栓 30 3 324 室內消防一次用水量為 256m3，室外消防一次用水量為 324 m3，室內外消防一次用水量共為 580m3。 2、室外消 防給水系統(tǒng) 室外消防給水管網與生活給水管網合用，在管網上設地上式消火栓，供消防車取水及向水泵給水器供水。 3、室內消防栓系統(tǒng) 室內消火栓系統(tǒng)由地下消防泵站內的消火栓給水泵和地下儲水池供水，并由屋頂消防水箱維持系統(tǒng)壓力，供水管網為環(huán)狀，干管管徑為 DNl50。消火栓選用 SN65的消火栓 (19mm水槍， L=25m水龍帶 )和 DN25的消防卷盤(6mm 水嘴， L=30m的膠管 )，動壓超過 0.5MPa的消火栓選用 SNJ65型室內減壓穩(wěn)壓消火栓。消火栓給水泵由消火栓按鈕直接啟動，系統(tǒng)設消防水泵接合器。 4、自動噴水滅火系統(tǒng) 自動噴水滅火系統(tǒng)由地下儲水池和地下消防泵站內的自動噴水給水泵供水，系統(tǒng)由屋頂消防水箱維持壓力。病房樓采用濕式自動噴水滅火系統(tǒng)，自動噴水供水主干管為 DNl00的枝狀管網，并設置兩個 DNl00的消防水泵接合器。樓走廊、功能房設 (DNl5， K=8)的吊頂式噴頭，動作溫度為 68；其他部分設置標準噴頭 (DNl5， K=80)，動作溫度為 68。自動噴水給水泵由報警閥壓力開關自動啟動，消防控制中心集中控制。水流指示器指示樓層或防火分區(qū)。 5、滅火器 -國際大酒店項目 20 根據建筑滅火器配置設計規(guī)范要求，本工程屬于中危險級，按中危險級及 丁類火災設計，所有消火栓內均配置手提式化學滅火器或干粉滅火器。 1.11企業(yè)組織與勞動定員 1、組織機構 該項目實行董事會領導下的經理負責制。按照精簡機構，提高工作效率的原則，盡量減少管理人員和工作人員。公司設置辦公室、財務部、餐飲部、客房部、招商部、基建部、企管部、物業(yè)部等。明確各部門的職責和權力，做到各司其職。 2、工作制度 根據項目的特點，服務人員和安保人員實行三班制，管理人員實行一班制，每班工作 8小時。 3、 勞動定員 該項目需工作人員 200人，其中管理人員 20 人、服務、后勤人員 180人。 4、組織管 理 在項目建設、組織機構設置完成之后，進入正常的經營過程中，根據實際經營狀況，應注意以下幾個方面的管理： 建立完善的科學管理體系 管理體系的建設，要明確劃分各自職責范圍，確定管理目標，各司其職，步調一致。為保證管理決策的科學化，應采用現(xiàn)代化的管理體制和先進技術，建立各種信息檔案，采用數(shù)據分析方法去研究市場運營策略，使管理不斷趨向現(xiàn)代化。 建立、健全規(guī)章制度 建立、健全完整的管理條例和規(guī)章制度，保證服務質量。 提高從業(yè)人員素質，保證酒店的正常發(fā)展 -國際大酒店項目 21 管理和職能機構的組成人員必須樹立 高度的事業(yè)心、責任心、高水平的專業(yè)技能和勇于開拓的精神。主要領導人要把握全局，具有相當?shù)膶I(yè)水平。主要部門管理人員和業(yè)務骨干也要相對穩(wěn)定。全面提高全體從業(yè)人員的知識更新、素質提高工作。組織員工進行服務、禮貌等方面基本知識和專業(yè)方面知識和技能的培訓，通過培訓全面提高職工的技術水平和服務水平，以文明和優(yōu)質服務吸引更多的客商進入。 實行定崗定員，聘任制和合同制相結合 實行按事設崗、按崗定員、責任到人的原則，實行經營管理人員的聘任制和一般服務人員的合同制相結合的原則，全面提高辦事效率和經濟效益。 5、勞動力來源 該項目建成后，主要管理人員、技術骨干主要從國內知名酒店招聘解決，其他工作人員可從勞動力市場和應往屆畢業(yè)生中招聘、考核解決。所有從業(yè)人員要求實行先培訓后上崗的制度。 1.12職業(yè)安全、衛(wèi)生 1、依據 中華人民共和國安全生產法 中華人民共和國職業(yè)病防治法 國發(fā) (1993)50號國務院關于加強安全衛(wèi)生工作的通知 工業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準 GBZ1-2002 采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范 GB50019-2003 工業(yè)企業(yè)噪聲控制設計規(guī)范 GBJ87-85 建筑抗震設計規(guī)范 GB50011-2001 各相關專業(yè)提供的資料 2、范圍 本次規(guī)劃針對 xxxxxxxxx新建的 xxxxxxxxx國際大酒店 中的在日常運營過程中所涉及的職業(yè)安全、職業(yè)衛(wèi)生進行設計。 -國際大酒店項目 22 3、職業(yè)安全 職業(yè)安全 根據國家有關職業(yè)安全及勞動保護的規(guī)定，對經營過程中可能發(fā)生的火災、機械傷害、觸電、高、險處可能發(fā)生的事故等，應加強防范措施。所有設施的安全性能、安全防護都不能低于國家有關部門規(guī)定標準的要求。對于管理及業(yè)務人員必須進行有關專業(yè)知識及安全的培訓，培養(yǎng)合格后方可持證上崗。 由該項目本身性質所決定，項目投入使用后整個 經營過程基本不存在重大或明顯的職業(yè)安全危害。需要重點強調的是要求工作人員中如電工、設施維修人員，必須按行業(yè)操作規(guī)程工作，不得違規(guī)操作，以免造成人身傷害。 該項目所有設備設施必須定期進行檢查、養(yǎng)護，確保項目的正常經營和從業(yè)人員安全。 衛(wèi)生 該項目屬于公共設施建設，為公共場所，因此，應采取各種有效措施，加強管理，加強衛(wèi)生防護，防止各種傳染性疾病的發(fā)生和傳播，保障顧客及從業(yè)人員的身體健康。 根據有關規(guī)定要求，本項目在建筑物內應合理設置通風、排風裝置，安放防鼠、防蠅藥具，及時擦洗人員接觸多的建筑物、設施 設備，定期噴灑消毒液，及時清運產生的生活垃圾，減少活媒介（鼠、蚊、蠅）藏匿孽生，為顧客提供一個衛(wèi)生整潔的良好的住宿餐飲環(huán)境。 1.13項目實施計劃 該項目立項后，應立即著手項目的初步設計編制及施工前的準備工作。初設批復后，設計單位立即組織施工圖設計，通過招標，選定施工隊伍和材料供應廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速、優(yōu)質地完成項目的建設。 -國際大酒店項目 23 本項目建設期 18個月 ，計劃于 2010年 5月份開工建設，期間完成項目的土建，設備安裝調試等項工程，預計 2011年 10月工程全部竣工。 詳見實施進度表 實 施 進 度 表 時間 項目名稱 2010.1-2011.10 項目立項定點 施工準備 施工圖設計 設備購置安裝 竣工驗收 1.14投資估算 1.14.1 估算依據及說明 1、國家計委、建設部發(fā)布的建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版） 2、國家計委投資司、建設部標準定額研究所編建設項目經濟評價方法與參數(shù)實用手冊 3、中國國際工程咨詢公司編投資項目經濟咨詢評估指南 4、建筑工程按當?shù)卦儍r估列 5、 生產設備按生產廠家的報價，并參照國家有關規(guī)定的取費標準；