九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 1 目 錄 第一章 總 論 . 4 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 . 4 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)理由 . 6 第三節(jié) 編制依據(jù) . 7 第四節(jié) 研究結(jié)論及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 9 第二章 需求分析 . 12 第一節(jié) 我國五金機(jī)電市場發(fā)展趨勢及存在問題 . 12 第二節(jié) 我國建筑裝飾市場現(xiàn)狀及前景簡析 . 16 第三節(jié) 本項(xiàng)目的市場需求分析 . 17 第四節(jié) 本項(xiàng)目總體定位與營銷策略分析 . 23 第五節(jié) 總結(jié) . 25 第三章 場址選擇 . 26 第一節(jié) 場址現(xiàn)狀 . 26 第二節(jié) 場址條件 . 26 第三節(jié) 場址評價 . 31 第四章 建設(shè)內(nèi)容規(guī)模 . 32 第五章 建設(shè)方案 . 36 第一節(jié) 總平面布置 . 36 第二節(jié) 建設(shè)依據(jù) . 40 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 2 第四節(jié) 建筑設(shè)計方案 . 41 第五節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 . 48 第六章 建筑設(shè)備工程 . 51 第一節(jié) 電氣工程 . 51 第二節(jié) 給排水工程 . 54 第三節(jié) 采暖通風(fēng)工程 . 56 第七章 節(jié)能方案 . 59 第一節(jié) 概述 . 59 第二節(jié) 設(shè)計依據(jù) . 59 第三節(jié) 設(shè)計原則 . 60 第四節(jié) 建筑節(jié)能 . 60 第五節(jié) 設(shè)備節(jié)能 . 62 第八章 環(huán)境影響評價 . 64 第九章 勞動安全衛(wèi)生消防 . 68 第一節(jié) 勞動安全衛(wèi)生 . 68 第二節(jié) 消 防 . 70 第十章 項(xiàng)目管理和進(jìn)度安排 . 73 第一節(jié) 項(xiàng)目管理 . 73 第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施計劃 . 74 第十一章 工程項(xiàng)目的招標(biāo) . 76 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 3 第十二章 投資估算與資金籌措 . 80 第十三章 財務(wù)分析與評價 . 89 第十四章 結(jié)論與建議 . 96 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 4 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱 九星國際五金機(jī)電 裝飾 城建設(shè)項(xiàng)目 二、建設(shè)地點(diǎn) 臨河區(qū)五原路北、東興路西、臨河六中東，地質(zhì)街北。 三、項(xiàng)目性質(zhì) 本項(xiàng)目屬于 新建 項(xiàng)目。 四、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及功能 本項(xiàng)目 總占地面積 76667m2,總建筑面積 101313 m2， 九星國際五金機(jī)電裝飾城 主要功能 區(qū) 有 A、 B、 C、 D、 E 共五個功能區(qū)，包括 五金機(jī)電展銷大廳、 五金機(jī)電區(qū)、 裝飾零擔(dān)區(qū)、 倉儲區(qū) 等 。 五、項(xiàng)目用地性質(zhì) 本項(xiàng)目 用地 性質(zhì)為出讓。 六 、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目計劃于 2010 年 7月開工建設(shè)，預(yù)計 2012 年 7月交付使用，建設(shè)期 為兩年 。 七 、項(xiàng)目總投資及資金籌措 九星國際五金機(jī)電裝飾城 總投資為 22701.93 萬元 ， 全部 由九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 5 巴彥淖爾市騰元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 自籌。 八 、效益預(yù)測 本項(xiàng)目 預(yù)計實(shí)現(xiàn)利潤總額 7243.12 萬元，上繳所得稅 1810.78萬元， 預(yù)計可實(shí)現(xiàn) 稅后 利潤 5432.34 萬元。 項(xiàng)目 總投資收益率為 31.91 %、 投資利稅率為 33.33%、資本金凈利潤率為 23.93%，均高于行業(yè)平均收益水平，表明本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)具有 一定 的盈利能力。 九 、承辦單位概況 巴彥淖爾市騰元房地產(chǎn)開發(fā)有 限 責(zé)任公司于 1999 年 10 月22 日 經(jīng)濟(jì)自治區(qū) 建設(shè) 廳、巴彥淖爾市工商局批準(zhǔn)成立的。 該公司為三級資質(zhì)，現(xiàn)注冊資金 1110 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；現(xiàn)有 固定職工 29 人 ，其中：有職稱的工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員 10 人。 近幾年，住宅消費(fèi)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，巴彥淖爾市騰元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在地產(chǎn)業(yè)逢勃發(fā)展的大潮中開始走向健康、成熟、規(guī)范 。公司從 1999 年至今累計開發(fā)面積達(dá) 14.9 萬平方米，完成總投資達(dá) 1.5 個億。 2000 年 -2002 年公司開發(fā)臨河安居園小區(qū)，建設(shè)規(guī)模 3.5 萬平方米； 2003 年 -2004 年開發(fā)建設(shè)臨 河紫 嶶園 小區(qū)，投資額 5000 萬元，建設(shè)規(guī)模 4.6 萬平方米 ； 2004-2005年開發(fā)建設(shè)的杭后蒙煦小區(qū)住宅項(xiàng)目投資額 860 萬元，建設(shè)規(guī)模1.55 萬平方米； 2005 年 -2006 年開發(fā)建設(shè)的臨河區(qū)紫騰花園住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 3.5 萬平方米，完成投資額達(dá)到 4800 萬元； 2007九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 6 年在五原開發(fā)建設(shè)的古郡美食廣場建設(shè)規(guī)模 1.743 萬元，完成投資額 4716 萬元； 2008 后在杭錦后旗開發(fā)項(xiàng)目：德馨苑住宅小區(qū)，開發(fā)總投資為 2500 萬元，面積為 2.1 萬平方米。 企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中，堅持“質(zhì)量第一，信譽(yù)第一，服務(wù)第一，用戶至上，以質(zhì)量求 生存，以信譽(yù)求發(fā)展”的經(jīng)營宗旨，竭誠對所有用戶進(jìn)行服務(wù)。秉承“以人為本”的開發(fā)和居住理念，積極響應(yīng)西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)際，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。 展望未來，巴彥淖爾市 騰元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在激烈的市場競爭中將一如既往積極進(jìn)取、勇于開拓，發(fā)揮技術(shù)精、管理嚴(yán)、作風(fēng)硬的優(yōu)勢，集中優(yōu)勢力量運(yùn)用科學(xué)管理，嚴(yán)密組織、精心策劃，倡導(dǎo)新的理念，為業(yè)主提供滿意的建筑精品，用一流的工程質(zhì)量服務(wù)于大眾，回報社會?！肮茶T誠信，實(shí)現(xiàn)雙贏，優(yōu)良互補(bǔ)，共同發(fā)展”是企業(yè)的宗旨。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)理由 隨著我國 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來南方 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 速度 已趨平緩，從而西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出了較大的潛力 ， 經(jīng)濟(jì)“北上西進(jìn)”的趨勢已越來越明顯。 西北部地區(qū)在“十一五”期間投入了更大的 力量。建材、五金機(jī)電發(fā)展勢頭尤為明顯，從成都的“金府商圈”到呼和浩特的“金海商圈”，西部地區(qū)的五金機(jī)電及建 材 業(yè)伴隨著建筑業(yè)等產(chǎn)九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 7 業(yè)的發(fā)展逐漸走向市場化、規(guī)?；F(xiàn)代化。 巴彥淖爾市騰元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在此情形勢下決定將巴彥淖爾地區(qū)較為分散、規(guī)模小的五金機(jī)電及建筑裝飾材料整合成一個大規(guī)模一體化、系統(tǒng)化的市場以滿足當(dāng)前建筑業(yè)、工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。 本咨詢有限公司受巴彥淖爾市 騰元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托對當(dāng)?shù)匚褰饳C(jī)電及建筑裝飾行業(yè)和當(dāng)?shù)貙?shí)際需求情況進(jìn)行了深入研究與調(diào)查，特編制 九星國際五金機(jī)電裝飾城 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告對本項(xiàng)目的可行性進(jìn)和了深入、細(xì)致的分析與闡述。 第三節(jié) 編制依據(jù) 本項(xiàng)目編制的依據(jù)如下： 1、投資項(xiàng)目可行性研究指南（中國電力出版社）； 2、建設(shè)單位提供的相關(guān)資料； 3、民用建筑設(shè)計通則（ GB50352-2005）； 4、民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（ GB50045-95）（ 2005 年修訂版）； 5、建筑設(shè)計防火規(guī)范（ GB50016-2006）； 6、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范（ GB50222-95）（ 2001 年修訂版）； 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 8 7、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（ JGJ26-95）； 8、公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（ GB50189-2005）； 9、城市道路和建筑無障礙設(shè)計規(guī)范（ JGJ50-2001）； 10、屋面工程技術(shù)規(guī)程（ GB50207-94）； 11、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GB50009-2001）； 12、建筑抗震設(shè)計規(guī)范（ GB50011-2001）； 13、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（ GB50011-2002）； 14、砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 （ GB50003-2001）； 15、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（ GB50007-2002）； 16、城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（ GJJ27-89）； 17、室外排水設(shè)計規(guī)范（ GB50014-2006）； 18、室外給水設(shè)計規(guī)范（ GB50013-2006）； 29、建筑給水排水設(shè)計規(guī)范（ GB50015-2003）； 20、給水排水工程結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（ GBJ68-84）； 21、室外給水排水和煤氣熱力工程抗震設(shè)計規(guī)范（ GB50032-91）； 22、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（ GB50019-2003）； 23、建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范（ GB50140-2005）； 24、自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（ GB50084-2001） 25、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（ GB50116-98） 26、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范（ GB50222-95） 27、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范（ JGJ16-92）； 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 9 28、建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB50034-2004； 29、供電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（ GB50052-95）； 30、低壓配電設(shè)計規(guī)范（ GB50054-95）； 31、建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 （ GB50057-2000）。 第四節(jié) 研究結(jié)論及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 近年來我國南方經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨緩，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出“北上西近”趨勢。 由此，西北部地區(qū)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具潛力的最有開發(fā)前途的地區(qū)， 建筑業(yè)、工業(yè)等行業(yè)在西北部地區(qū)的發(fā)展，使得與之相關(guān)的建筑裝飾材料業(yè)、五金機(jī)電業(yè)發(fā)展迅速，但因?yàn)槲鞅辈康貐^(qū)較南方發(fā)展較晚，所以好多五金機(jī)電、建筑裝飾材料等行業(yè) 總體上還不能形成規(guī)?；到y(tǒng)化、因而對于建筑業(yè)等行業(yè)的發(fā)展有很大影響，因此，近年來 從 成都率先建設(shè)“ 金府商圈 ” 到日前呼和浩特建設(shè)“金海商圈”以五金機(jī)電為主的系統(tǒng)化市 場。 在這樣的形勢下，巴彥淖爾市騰元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司， 根據(jù)巴彥淖爾市建筑業(yè)、工業(yè)等行業(yè)近些年的發(fā)展情況，及對當(dāng)?shù)胤稚⒌慕ㄖb飾材料、五金機(jī)電市場進(jìn)行了調(diào)察與研究，決定在距市中心約五公里的地方建設(shè) 九星國際五金機(jī)電裝飾城以形成統(tǒng)一的規(guī)模化的市場以便于 整合資源、系統(tǒng)化市場運(yùn)作，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 本項(xiàng)目擬建地離市中心約五公里之遙，這樣既不至于本市場九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 10 的交通受到人群聚集區(qū)的妨礙，也不至于本市場的運(yùn)作影響周邊人群的工作及生活。 另外本項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以將巴彥淖爾地區(qū)零散的、不成規(guī)模的建 筑裝飾材料市場、五金機(jī)電市場整合為一體便于為工業(yè)、建筑業(yè)、家居裝飾等行業(yè)提供一條龍服務(wù)。本項(xiàng)目的建設(shè) 不僅可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也可以緩解部分就業(yè)壓力，同時 為以農(nóng)業(yè)為主的巴彥淖爾地區(qū)增 加又一條促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路。所以本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，也是必要的。 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng) 目 單位 數(shù)值 備 注 一 基礎(chǔ)指標(biāo) 1.1 用地面積 m2 76667 約合 114.9 畝 1.2 總建筑面積 m2 101313 其中：地上建筑面積 m2 87593 地下建筑面積 m2 13720 1.3 建筑密度 70% 1.4 容積率 1.14 1.5 綠化率 10.43% 1.6 可出售建筑面積 m2 100813 1.6.1 機(jī)電城 A 區(qū) m2 21600 1.6.2 機(jī)電城 B 區(qū) m2 41160 1.6.3 裝飾材料區(qū) m2 33458 1.6.4 倉儲區(qū) m2 4595 1.7 停車位 個 400 1.8 計劃開 發(fā)經(jīng)營期 年 2 開發(fā)期 年 2 第 1-2 年 銷售期 年 2 第 2-3 年 二 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2.1 總投資 萬元 22701.93 2.1.1 其中：開發(fā)建設(shè)投資 萬元 22701.93 2.1.2 經(jīng)營資金 萬元 0.00 2.2 資金籌措 萬元 22701.93 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 11 2.2.1 其中：資本金 萬元 22701.93 2.2.2 銀行借款 萬元 0.00 預(yù)售收入 0.00 2.3 營業(yè)收入 萬元 32078.25 2.4 營業(yè)稅金及附加 萬元 1812.42 2.5 土地增值稅 萬元 320.78 2.6 營業(yè)利潤 萬元 7243.12 2.7 所得稅 萬元 1810.78 2.8 稅后利潤 萬元 5432.34 三 單位面積指標(biāo) 3.1 單位面積售價 元 /m2 3181.96 按可出售面積平均 3.2 單位面積開發(fā)建設(shè)投資 元 /m2 2251.89 按可出售面積平均 3.3 其中：單位面積土地成本 元 /m2 545.56 按可出售面積平均 3.4 單位面積利潤總額 元 /m2 714.92 按總建筑面積平均 3.5 單位面積稅金 元 /m2 389.29 按總建筑面積平均 3.6 單位面積稅后利潤 元 /m2 536.19 按總建筑面積平均 四 財務(wù)評價指標(biāo) 4.1 投資利潤率 31.91% 4.2 投資利稅率 33.33% 4.3 資本金凈利潤率 23.93% 4.4 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 45.58% 所得稅前 4.5 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 34.18% 所得稅后 4.6 項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 4253.95 所得稅前 4.7 項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 2810.41 所得稅后 4.8 全部投資投資回收期 年 1.75 所得稅后 4.9 資本金內(nèi)部收益率 34.18% 所得稅后 4.10 盈虧平衡臨界點(diǎn) 76% 按銷售面積計算 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 12 第二章 需求分析 第一節(jié) 我國五金機(jī)電市場發(fā)展趨勢及存在問題 一、 我國五金機(jī)電市場現(xiàn)狀 機(jī)械行業(yè) 的發(fā)展，給五金機(jī)電行業(yè)也帶來了發(fā)展的機(jī)遇。近些年，中國機(jī)電行業(yè)經(jīng)過一系列改造建設(shè)，已經(jīng)形成了一定規(guī)模。專業(yè)市場給五金機(jī)電帶來了一半的銷售額。專家通過對市場總體狀況分析，五金機(jī)電市場有兩大現(xiàn)狀。 我國五金機(jī)電專業(yè)市場經(jīng)過十多年的建設(shè)與改造，培育與提升，已形成具備一定規(guī)模的專業(yè)市場達(dá) 150 余家。據(jù)測 算，每年全國五金機(jī)電銷售額的一半以上是通過這些專業(yè)市場實(shí)現(xiàn)的，可見專業(yè)市場在我國五金機(jī)電商品流通中的地位和作用。 如果對這 150 余家專業(yè)市場作一個不同類型的比重分析，或許能使我們對全國五金機(jī)電專業(yè)市場發(fā)展的總體狀況有一個初步的了解。 首先，從專業(yè)市場的功能檔次上區(qū)劃分析，可分為三類：一類是 “街場結(jié)合 ”，以街為主的市場，或稱 “一代市場 ”，約占總量的 30%；另一類是 “場的市場 ”，以賣場為主，獨(dú)立商鋪為輔的市場，或稱 “二代市場 ”，約占總量的 45%；再一類是 “城的市場 ”，以獨(dú)立商鋪為主，賣場為輔，配套服務(wù)設(shè)施齊備， 功能齊全的市場，或稱 “三代市場 ”，約占總量的 25%。 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 13 其次，從商品流轉(zhuǎn)上區(qū)劃分析，可分為二類：一類是 “產(chǎn)地型市場 ”，約占總量的 10%；另一類是 “銷地型市場 ”，約占總量的90%，其中 2/3 集中在中國東部及一線城市。 再次，從市場經(jīng)營門類主體上區(qū)劃分析，可分為二類：一類是 “專業(yè)型市場 ”，大多在產(chǎn)業(yè)基地，約占總量的 15%；另一類是 “綜合型市場 ”，約占總量的 85%。 最后，從市場的輻射功能上區(qū)劃分析，可分為三類：一類是“城市型市場 ”，約占總量的 70%；另一類是 “區(qū)域型市場 ”，約占總量的 20%；再一類就是 “全國型市場 ”（實(shí)際上均具有一定的國際性），也大多在產(chǎn)業(yè)基地或主產(chǎn)地，約占總量的 10%。 在對五金機(jī)電專業(yè)市場進(jìn)行總體分析后，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前五金機(jī)電專業(yè)市場的兩點(diǎn)現(xiàn)狀： 第一、近幾年專業(yè)市場的建設(shè)速度比較快，全國絕大多數(shù)的省級行政區(qū)域和一級城市或一級市場均被覆蓋，就總體而言，發(fā)展是均衡的，布局是合理的，總量及類型也是與產(chǎn)業(yè)規(guī)模、市場容量以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配的。 第二、絕大多數(shù)專業(yè)市場經(jīng)營狀況較好，就總體而言，上世紀(jì)九十年代形成的一、二代專業(yè)市場要好于近幾年新建的三代市場，但大多數(shù)一、二代專業(yè)市場均存在著商戶多 而小的問題，年銷售額及商戶的平均銷售額和利稅額并不高；再者，產(chǎn)地型市場要好于銷地型市場，區(qū)域型市場要好于城市型市場。 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 14 二、 我國五金機(jī)電業(yè)分布現(xiàn)狀 近年來隨著專業(yè)市場建設(shè)的步伐加快，我國五金專業(yè)市場合理布局已經(jīng)形成。這些市場的規(guī)模和經(jīng)營品種與地區(qū)五金機(jī)電生產(chǎn)及消費(fèi)相匹配、與交通狀況及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，基本構(gòu)成了信息通暢、網(wǎng)絡(luò)齊全、品種繁多、供貨及時的五金機(jī)電物流系統(tǒng)。 我國東部形成了大批以制造業(yè)集群為基礎(chǔ)，即五金機(jī)電產(chǎn)品生產(chǎn)集散地型的專業(yè)市場。山東臨沂五金市場 、 杭州新世紀(jì)鎖具市場 、 廣東的廣佛五金城 等 。 這些五金機(jī)電專業(yè)市場遍及全國各地，東西南北中都有五金專業(yè)大市場的格局已經(jīng)形成。 從反饋到全國工商聯(lián)五金商會的信息表明，近兩年來，全國各地建設(shè)專業(yè)五金機(jī)電大市場的熱潮一浪高過一浪 。 但是這些五金專業(yè)大市場中，西部地區(qū)所占份額較小，具有較大市場潛力。 三、 西部五金機(jī)電發(fā)展展望 相關(guān)統(tǒng)計資料表明，西部制造業(yè)占全國 9.8%，五金機(jī)電業(yè)占全國 8.95%，金屬制品業(yè) (小五金 )占全國 4.28%。去年，西部五金機(jī)電業(yè)銷售收入 3951 億元，占西部工業(yè)的比重34.15%(11569 億元 )，西部金屬制品占西部工業(yè) 1.15%。總體上西部五金機(jī)電業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，總量規(guī)模小，質(zhì)量檔次不高，但預(yù)示著發(fā)展空間和潛力較大。 西部人均 GDP 有可能突破 1000 美元；工業(yè)化率接近 40%；消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將從 “吃 ”“穿 ”、 “用 ”轉(zhuǎn)向 “住 ”和 “行 ”； 2020 年西部城市九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 15 化水平將可能接近 50%。工業(yè)化推進(jìn)主要表現(xiàn)在西部實(shí)施的資源就地轉(zhuǎn)化戰(zhàn)略，將拉長西部產(chǎn)業(yè)鏈，使西部的工業(yè)從初級產(chǎn)品進(jìn)一步向制成品延伸，如有色金屬和黑色金屬的深加工。從而將增大對五金機(jī)電產(chǎn)品 (特別是工具、模具等機(jī)械五金 )的需求。 “住 ”和 “行 ”的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和西部購買 力的提高，將拉動西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步帶動建筑五金、裝飾五金、日用五金等發(fā)展。西部地區(qū)有 3.7 億人口，到2020 年若城市化率達(dá)到 50%，就有 1.85 億人口將住在城市，扣除現(xiàn)有城市人口，也會有上千萬戶的家庭需要新的住宅 。 并產(chǎn)生對建筑裝飾五金等產(chǎn)品的需求。 未來 5年外資和發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向西轉(zhuǎn)移步伐加快。外商在中國的投資出現(xiàn) “北上西進(jìn) ”加快的趨勢，目前一部分外資包括跨國公司總部和研發(fā)中心繼續(xù)向環(huán)渤海地區(qū)和東北地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時，也有一部分外商和東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)中的資源依賴型、勞動密 集型、高能耗型產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)向西部轉(zhuǎn)移的趨勢。 特別要看到，隨著長三角、珠三角土地、電力等要素緊缺甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的 “民工荒 ”和 “技工荒 ”，能源資源和環(huán)境約束日益加劇，相當(dāng)一部分勞動密集型和高耗能型企業(yè)正大量向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移。企業(yè)外遷和資金外流最活躍的是浙江，據(jù)悉，浙江絕大部分地方都面臨無地可供的局面，電力缺口最大；估計約有數(shù)千億的民間資本在向外找出路。 從全國產(chǎn)業(yè)布局看，制造業(yè)中的小五金行業(yè)向西部地區(qū)轉(zhuǎn)九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 16 移，不僅符合技術(shù)梯度轉(zhuǎn)移規(guī)律 (沿海著力于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，小五金多數(shù)技術(shù)含量不高適宜西部發(fā)展 )，而且 有利于促進(jìn)沿海產(chǎn)業(yè)升級，并帶動西部制造業(yè)發(fā)展。 由此看來我國西部地區(qū)五金機(jī)電業(yè)的發(fā)展將有長足勢頭。 第二節(jié) 我國建筑裝飾市場現(xiàn)狀及 前景簡析 建筑裝飾，是在確定 的 建筑體形上為了增加 觀 感同時又傳達(dá)一定意義 的 任何建筑部分，是人們在物體 的 表面附加與結(jié)構(gòu)和功能無必須關(guān)系 的 裝飾物。主要包括建筑雕刻 壁畫 壁飾 建筑標(biāo)志 建筑 圖 案及裝飾構(gòu)成等等。它 的 表現(xiàn)形式是多種多樣 的 ，應(yīng)用范圍也是非常廣泛 的 ，幾乎涉及了所有 的 造型藝術(shù)形式并應(yīng)用 到建筑 的 各種實(shí)體和空間環(huán)境之中，包括建筑內(nèi)外 的 墻體 入口，隔斷 空間 地面 天花 內(nèi)庭 庭院廣場 紀(jì)念碑 道路 水池 花墻及其它建筑構(gòu)件等等。 我國十一五期間，人均國民收入將在 14001900 美元之間，正是消費(fèi) 的 生機(jī)帶來消費(fèi)結(jié)構(gòu) 的 生機(jī)進(jìn)而推動城鄉(xiāng)化加快 的 階段，將為家裝市場帶來巨大 的 需求。十一五期間，房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化 的 加快，將繼續(xù)保持較快 的 發(fā)展速度，到2010 年，我國人口將達(dá)到 13 億 7 千 7百萬人，其中城市人口是6 億 7 千萬，初步 的 目標(biāo)是城市人均住宅達(dá)到 28 平方米，農(nóng)村人均達(dá)到 33 平方米。十一五期間新增人口 新增家庭 改善居住九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 17 條件 農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移 大城市發(fā)展需要大力發(fā)展住宅，并且 50%是要新建城市住宅。到 2020 年，城市人均住宅將達(dá)到 35平方米，農(nóng)村達(dá)到 40 平方米。未來 的 15 年，需要新建住宅 200多億平方米，大量 的 住宅投入使用將產(chǎn)生巨大 的 家庭裝飾需求，這一段數(shù)字，說明了我們國家由居住建筑所帶來 的 家庭裝飾是多少巨大 的 市場。 建筑裝飾行業(yè)是與人民生活息息相差 的 行業(yè)，它是既古老又年輕 既傳統(tǒng)又現(xiàn)代 的 一個行業(yè)，在全面建設(shè)小康社會當(dāng)中擔(dān)負(fù)著重要 的 使命。隨著中國經(jīng)濟(jì) 的 發(fā)展 房地產(chǎn) 的 發(fā)展以及人民生活水平 的 提高，給建筑裝飾行業(yè)帶來了一個巨大 的 發(fā)展空間，在增加內(nèi)需和擴(kuò)大就業(yè)等方面有著突出 的 作用。 2007 年完成產(chǎn)值14000 億元，增長速度達(dá)到 22%，是繼續(xù)領(lǐng)跑中國經(jīng)濟(jì)重要 的 行業(yè)。根據(jù)行業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃綱要提出來 的 要求，到 2010 年，全國建筑裝飾行業(yè)工程產(chǎn)值將超過 21000 億元，建筑裝飾行業(yè)具有極為廣泛 的 發(fā)展前景。 第 三 節(jié) 本項(xiàng)目的市場需求分析 一、背景分析 以“ 金海商圈 ”為帶領(lǐng)的內(nèi)蒙古地區(qū)五金機(jī)電業(yè)發(fā)展 前景 隨著我國五金機(jī)電行業(yè)西移趨勢的產(chǎn)生，西部地區(qū)的五金機(jī)電業(yè)近兩年業(yè)發(fā)展迅速。先前的零散五金機(jī)電銷售行業(yè)，從“十九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 18 一五”后逐漸整合，不斷擴(kuò)大規(guī)模，形成統(tǒng)一化系統(tǒng)化的市場。借鑒成都“金府商圈”的成功經(jīng)驗(yàn)， 2009 年 7 月 18 日，金海商圈在內(nèi)蒙古金海國際五金機(jī)電城 在 呼和浩特市 西二環(huán)與金海大道交匯處 落成 ， 據(jù)悉，金海商圈預(yù)計 2012 年前將建成專業(yè)市場15 到 20 家，營業(yè)額達(dá)到 200 到 300 億，成為 “西北第一商圈 ”。 2010 年 1月 21 日，首屆內(nèi)蒙古 五金 機(jī)電行業(yè)盛典拉開了帷幕，五金機(jī)電行業(yè) 550 多位精英企業(yè)家參加了盛典，盛典對內(nèi)蒙古去年的五金機(jī)電行業(yè)誠信經(jīng)銷商予以了表彰。 此次盛典由自治區(qū)總商會主辦，內(nèi)蒙古五金機(jī)電行業(yè)商會承辦，金海國際五金機(jī)電城協(xié)辦。五金機(jī)電是建筑業(yè)和工 業(yè)發(fā)展之母，近年我區(qū)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，五金機(jī)電行業(yè)是助推經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大引擎。 因?yàn)閮?nèi)蒙古蘊(yùn)藏著豐富的礦產(chǎn)資源、煤炭資源，利用本地資源發(fā)展內(nèi)蒙古成為許多人身體力行的事業(yè)，而且這項(xiàng)事業(yè)也在不斷發(fā)展，建筑業(yè)近年來在內(nèi)蒙古的發(fā)展速度非?？欤@些對于五金機(jī)電不僅從數(shù)量與質(zhì)量上提出更高的要求，也迫使其跟上各個行業(yè)發(fā)展的步伐進(jìn)行資源整合形成系統(tǒng)化、規(guī)?；⑿畔⒌奈褰饳C(jī)電大網(wǎng)絡(luò)。 所以說，在內(nèi)蒙古五金機(jī)電行業(yè)有著較大的市場，前景可觀。 二 、 巴彥淖爾 五金機(jī)電現(xiàn)狀 及需求 分析 巴彥淖爾市 市 礦產(chǎn)種類多、儲量大、品位高、分布 集中、易九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 19 開采 ，工業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷壯大。 在采選礦方面， 西部礦業(yè)等 9 家大型采選礦企業(yè)在近幾年獲得了驕人成績； 在冶煉方面，紫金礦業(yè) 等 6 家年產(chǎn) 10 萬噸以上的礦產(chǎn)企業(yè)已全部投產(chǎn)；在化學(xué)工業(yè)方面有內(nèi)蒙古天河化工有限責(zé)任公司三家骨干企業(yè)；電力方面，全市總裝機(jī)容量已經(jīng)達(dá)到 144 萬千瓦 ，主要有烏拉山電廠、 臨河電廠、 五原宏珠、五原大唐等電廠 。 近幾 年，巴彥淖爾市 建筑行業(yè) 近幾年發(fā)展速度不斷提升。 2009 年 建筑企業(yè)采取有效措施，應(yīng)對市場競爭加劇、建材價格和人工費(fèi)用大幅攀升等不利因素，攻堅克難，生產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的態(tài)勢。前三季度，巴彥淖爾市建筑業(yè)產(chǎn)值完成 37.36 億元，同比增長 40.62%；房屋建筑施工面積完成 311.12 萬平米，同比增長 13.54%。 工業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)的發(fā)展一方面使得巴彥淖爾市從農(nóng)業(yè)發(fā)展單一的 地區(qū)成為集農(nóng)業(yè)與工業(yè)為一體的發(fā)展中地區(qū)，為巴彥淖爾地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，也加速了當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代化發(fā)展步伐；但是另一方面， 這些行業(yè)的發(fā)展對五 金機(jī)電的需求量較大，同時五金機(jī)電業(yè)針對當(dāng)?shù)馗鱾€行業(yè)的需求呈現(xiàn)出 商戶零散、規(guī)模小、 不具系統(tǒng)化、 信息不靈活等特點(diǎn)。 目前巴彥淖爾市五金機(jī)電 商戶較多，就臨河地區(qū) 來說 有萬興五金機(jī)電、錢莊五金機(jī)電、青春五金機(jī)電等 30 多家商戶，但這些五金機(jī)電商戶都比較零散， 對于今天瞬息萬變的市場不能準(zhǔn)確把握，且管理模式與經(jīng)營方式都比較隨意、混亂， 對于巴彥淖爾九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 20 市前進(jìn)中的工業(yè)來說已顯得 較為 滯后。 同時， 五金機(jī)電在巴彥淖爾地區(qū)的發(fā)展 也經(jīng)歷了好多年 ，但是整體屬于較為零散的商戶自行操作，不能形成規(guī)模，無法在整個行業(yè)中將有效的信息及時傳送， 不能做到取長補(bǔ)短，從而影響了五金機(jī)電行業(yè)的整體發(fā) 展，也不利于形成有效的市場機(jī)制與管理秩序，而且在商戶之間存在著極為敏銳的競爭，哪怕在一個小小的信息或一個細(xì)節(jié)上都 會守口如瓶，甚至在一些交易中的暗箱操等行為都對五金機(jī)電市場的發(fā)展造成了巨大的影響與破壞。 所以，無論從工業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)發(fā)展的需求角度而言，還是從五金機(jī)電行業(yè)自身的發(fā)展而言，形成規(guī)?；⑾到y(tǒng)化，利用資源整合創(chuàng)建五金機(jī)電大型市場在巴彥淖爾來說都是有必要的，也是必須的。 三、 巴彥淖爾市建筑裝飾材料市場的 現(xiàn)狀 及需求狀況簡析 進(jìn)入二十一世紀(jì)，我國建筑業(yè)逐漸興起，建筑行業(yè)尤其房地產(chǎn)行業(yè)成為我國名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)“杠桿”，同時建筑業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也 隨其一并發(fā)展起來，其中最主要的就是建筑裝飾材料行業(yè)的發(fā)展可以說是如火如荼 。 在這 樣的形勢下，巴彥淖爾市建筑行業(yè)出現(xiàn)了大好的局面，目前巴彥淖爾市有 巴彥淖爾市經(jīng)緯建筑公司、巴彥淖爾市明揚(yáng)建筑公司等 十幾家 知名 建筑公司 ，建筑裝飾材料 市場也逐漸增多，老風(fēng)建材、華玉建材等建筑裝飾材料 營銷部門也 在增加 。隨著人們生活水平的提高對于家居裝飾及建筑材料的選擇特別關(guān)注，隨九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 21 著流行樣式與質(zhì)量的提升，建筑裝飾材料的置換與更新的速度也在不斷加快，由此，建筑裝飾材料市場的發(fā)展甚至超越了建筑的發(fā)展形勢。 在這種趨勢下，巴彥淖爾市建筑材料市場出現(xiàn)銷售速度較快的局面，但是從目前現(xiàn)狀而言，還不能形成統(tǒng)一的規(guī)模化的建筑裝飾 材料 供 銷場所，所以對于而今日益龐大的建筑體系來說，巴彥淖爾地區(qū)建筑裝飾材料 現(xiàn)代化程度 稍顯滯后 。 所以隨著建筑業(yè)的發(fā)展及人們對于家居裝修的注重，建筑裝飾材料行業(yè)需要進(jìn)行整合形成系統(tǒng)化、規(guī)模化、多樣化的體系才可 能更好地滿足巴彥淖爾市建筑行業(yè)及人們對家居的要求。 四 、 本項(xiàng)目的市場 針對性分析 由于巴彥淖爾地區(qū)目前還沒有 大型的 五金機(jī)電場所為 當(dāng)?shù)仄渌袠I(yè)提供 產(chǎn)品，五金機(jī)電現(xiàn)在比較分散且不易于市場 運(yùn)作 。 臨河區(qū)作為巴彥淖爾市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息的中心，近幾年 借實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的大好機(jī)遇，進(jìn)一步加大 了 招商引資力度 ，使各 項(xiàng)目事業(yè)邁上了新的臺階。 隨著各項(xiàng)目事業(yè)不斷與高新科技相結(jié)合，不斷得到擴(kuò)展、發(fā)展， 我國西部與北部地區(qū)的開發(fā)潛力日益突出，“北上西進(jìn)”的步 伐正在加快，而與各個行業(yè)緊密聯(lián)系的五金機(jī)電行業(yè)便顯得尤為重要。率先完成“金府商圈”的 成都為西部五金機(jī)電行業(yè)的規(guī)劃整合與發(fā)展起到了一種優(yōu)秀的借鑒作用，于是內(nèi)蒙古呼和浩特開始了“金海商圈”的規(guī)劃與建設(shè)。 然而，在這樣的大形勢下，九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 22 巴彥淖爾市作為我國西部河套平原的中心地區(qū)，擁有著 6.4 萬平方公里土地， 167 萬人口，礦產(chǎn)資源豐富、工業(yè)逐步走向現(xiàn)代化，但是卻沒有一座完整的五金機(jī)電場所為巴 彥淖爾市及周邊地區(qū)的工業(yè)、建筑業(yè)、能源業(yè)等行業(yè)提供便利服務(wù)。 為此，臨河作為巴彥淖爾市的政府所在地，作為 巴彥淖爾市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息的中心，是人流量最大、行業(yè)最為集中的城市 。巴彥淖爾市人口 176 萬人，其中 臨河區(qū)人口 55萬，城鎮(zhèn)人口 30.5 萬， 因此在臨河市區(qū)建設(shè)大型五金機(jī)電城 不僅有利于臨河市區(qū)各個行業(yè)的發(fā)展，而且也有利于巴彥淖爾市各個行業(yè) 及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 同時本項(xiàng)目將建筑裝飾材料區(qū)置入其中，為本地區(qū)的建筑行業(yè)提供統(tǒng)一的裝飾材料供給服務(wù)，同時與五金機(jī)電 區(qū)一起構(gòu) 成 統(tǒng)一的系統(tǒng)，形成流線式服務(wù)，為客戶 提供更好 的服務(wù)與便捷。 因此， 巴彥淖爾市騰元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司根據(jù)周邊地區(qū)的工業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)及五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r提出在臨河區(qū)建設(shè)占地面積為 76667 平方米的 九星國際五金機(jī)電裝飾城 ，從而 集中大量從事建筑裝飾材料及五金機(jī)電銷售的商戶形成大型系統(tǒng)市場 以滿足巴彥淖爾地區(qū)及周邊地區(qū)其他行業(yè)的需求。 五 、 本項(xiàng)目的社會效應(yīng)分析 1、本項(xiàng)目可以緩解當(dāng)?shù)夭糠志蜆I(yè)壓力。 本項(xiàng)目建成后可以安排近千人工作，可以在很大和度上緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力 。近年來就業(yè)問題上升為社會非常突出的問題，九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 23 大批失業(yè)、無業(yè)、待業(yè)人員造成了許多社會問題，“解 決就業(yè)”成為當(dāng)前社會事業(yè)中的重中之重。本項(xiàng)目的建設(shè)不但有利于當(dāng)?shù)仄渌袠I(yè)的發(fā)展，也有利于緩解就業(yè)壓力，促進(jìn)社會和諧。 2、 本項(xiàng)目可以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展， 增加稅收。 本項(xiàng)目總建筑面積 101313 平方米， 經(jīng)營 油漆涂料、電料燈具、土產(chǎn)日用等多種五金機(jī)電產(chǎn)品 以及各種裝飾材料 。五金機(jī)電行業(yè) 、及建筑材料行業(yè) 是工業(yè)、建筑業(yè)、能源等產(chǎn)業(yè)的引擎，所以 九星國際五金機(jī)電裝飾城 的建設(shè)將會促進(jìn) 裝飾 五金機(jī)電及 本地區(qū)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，方便人們生活及生產(chǎn)活動。 本項(xiàng) 目的啟動將會使多家 裝飾材料及 五金機(jī)電企業(yè)進(jìn)駐，會增加地方稅 收與國家稅收 ，有利于一方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 3、 本項(xiàng)目的建設(shè) 有利于 承辦 企業(yè)自身的發(fā)展與壯大 巴彥淖爾市騰元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立十年來已獲得了很可觀的效益 ， 九星國際五金機(jī)電裝飾城 在巴彥淖爾市來說是第一家大型的五金機(jī)電 及建筑裝飾材料 綜合 場所，所以本項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以為企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)收益以助自身的發(fā)展壯大，同時也可以提升知名度，為以后的發(fā)展 增加影響力，從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。 第 四 節(jié) 本項(xiàng)目總體定位與營銷策略 分析 一、 總體定位 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 24 本項(xiàng)目根 據(jù) 巴彥淖爾市 目前工業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)的發(fā)展及人口數(shù)量 建設(shè) 的。本項(xiàng)目總占地面積為 76667 平方米，建筑面積 101313 平方米。因?yàn)榘蛷┠谞柺?五金機(jī)電銷售、 裝飾材料 較為零散， 在一定程度上損害了行業(yè)的發(fā)展市場，因此，本項(xiàng)目建成后將面向一些 裝飾材料及 五金機(jī)電銷售商戶進(jìn)行出售。 二、 營銷策略 九星國際五金機(jī)電裝飾城 是巴彥淖爾市第一座大規(guī)模的五金機(jī)電 及建筑裝飾材 料 實(shí) 銷售場所，所以本項(xiàng)目的營銷宗旨是“實(shí)惠”，希望將實(shí)惠交給入駐商戶，促進(jìn) 裝飾材料及 五金機(jī)電行業(yè)形成規(guī)?；⑾到y(tǒng)化、秩序化 、信息化 ， 進(jìn)一步帶動其他行業(yè)的發(fā)展，完善地方經(jīng)濟(jì)。 本項(xiàng)目將九星五金機(jī)電城分為五個區(qū)域，以每個 區(qū)域不同特點(diǎn)定價， 五金機(jī)電城區(qū) 4200 4600 元 /平方米；裝飾零擔(dān)區(qū)價格9000-1000 元 /平方米（買一贈一），倉儲區(qū)價格 4100-4500 元 /平方米 （買一贈一） 。 以上定價策略視為一種激勵機(jī)制，將一種以“實(shí)惠”帶到整個銷售過程中以觸動一個行業(yè) 整合，并以一種新的力量向前發(fā)展。 本定價是根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰞r略做降低調(diào)整，所以本定價是切實(shí)的，也是大眾容易接受的。 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 25 第 五 節(jié) 總結(jié) 五金機(jī)電在當(dāng)今社會各行業(yè)的發(fā)展中顯得越來越重要， 隨著我國西北部經(jīng)濟(jì)潛力的開發(fā)，五金機(jī)電業(yè)也在經(jīng)歷著“北上西移”的變遷。 從成都實(shí)行“金 府商圈”到呼和浩特開展“金海商圈”到本項(xiàng)目的建設(shè)都是在西部經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的情況下 進(jìn)行的，是一種形勢的發(fā)展，也是市場的切實(shí)所需。 加之目前建筑裝飾材料品種齊全，成為人們家居、辦公等建筑裝修不可缺少的一部分，隨著人們生活水平的提高，裝飾材料應(yīng)用十分廣泛，成為一種生活品味與時代生活氣息的象征，配以五金機(jī)電業(yè)，將成為一條龍式服務(wù)，更加契合于現(xiàn)代行業(yè)的發(fā)展模式 。 通過以上分析，我們可以看到無論本項(xiàng)目還是其規(guī)模都是遵循巴彥淖爾市各行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況而定的。隨著巴彥淖爾市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展， 工業(yè)、建筑業(yè)、能源業(yè)的不斷開拓，本項(xiàng) 目的市場也將隨之而不斷擴(kuò)大，并可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 26 第三章 場址選擇 第一節(jié) 場址現(xiàn)狀 一、 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目位于臨河區(qū)五原北路南、東興路西、臨河六中東、地質(zhì)街北，區(qū)域總體呈矩形，占地面積為 76667 平方米， 本項(xiàng)目 擬建地 地勢平坦開闊，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好， 周邊交通便利，地理位置優(yōu)越，具備建設(shè)和發(fā)展的良好條件。 二、 場址土地權(quán)屬類別及占地面積 本項(xiàng)目屬 出讓土地 ，占地面積約 76667 平方米，建筑面積101313 平方米。 三、 現(xiàn)有場址利用情況 本項(xiàng)目周邊地勢平坦開闊，距周邊居民及其他建筑較遠(yuǎn)，水暖電皆由市政 供應(yīng)，可以滿足本項(xiàng)目及周邊地區(qū)居民及商戶的需求。 第二節(jié) 場址條件 一、 自然條件 （一）地形、地貌條件 九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 27 臨河位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西部，黃河北岸 ,陰山南麓 ,河套平原中部，南臨中國第二大河 -黃河 ,故名 “臨河 ”。地理坐標(biāo)為東經(jīng)1076 至 10744，北緯 4034至 4117。 臨河全境為黃河沖積平原，地面開闊平坦，地勢從西南向東北微度傾斜 ,海拔高度為 1209 米 -1045 米。臨河耕地面積 75761公頃，占總面積 的 54.4%,其它為牧 場、沙丘、森林和湖泊。臨河地下水資源豐富，地下水埋深平均為 1.6 米至 2.2 米。地下水多為淡水 ,適宜灌溉。地下水補(bǔ) 給主要是引黃灌溉，年引水量達(dá) 12億立方米，灌溉面積 159.5 萬畝。 （ 二 ）氣候條件 臨河深處內(nèi)陸，屬于中溫帶半干旱大陸性氣候，其特點(diǎn)是：云霧少降水量少、風(fēng)大、氣候干燥，年降水量 138.8mm，平均氣溫 6.8 C，晝 夜溫差大，日照時間長，年日照時間為 3229.9小時，是我國日照時數(shù)最 多的地區(qū)之一。光、熱、水同期， 無霜期為 130 天左右，適宜于農(nóng)作物和牧草生長。 二、 社會環(huán)境條件 （一）行政區(qū)劃概述 臨河 區(qū)轄 11 個鎮(zhèn)、 3個鄉(xiāng)、 160 個行政村，城區(qū)設(shè) 10 個街道辦事處。 11個鎮(zhèn)分別為： 雙河鎮(zhèn) 八一鎮(zhèn) 圖克鎮(zhèn) 新華鎮(zhèn) 狼山鎮(zhèn) 白腦包鎮(zhèn) 干召廟鎮(zhèn) 城關(guān)鎮(zhèn) 曙光鎮(zhèn) 臨河農(nóng)場 狼山農(nóng)場。 臨河有蒙、漢、回等 14 個民族。 2003 年，全區(qū)人口達(dá)到 52九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 28 萬。人口按公安口徑 ,全年人口出生率為 5.18 ，人口死亡率為1.79 ，人口自然增長率 3.38 ，比上年下降 2 個千分點(diǎn)。年末常住人 口 52.14 萬人，比上年末增加 1.4 萬人。其中城鎮(zhèn)戶口人口 22.29 萬人，非城鎮(zhèn)戶口人口 29.84 萬人?？?cè)丝谥校行?5.94 萬人，占 49.75%；女性人口 26.2 萬人，占 50.25%；男女性別比 99（以女性為 100，男性對女性的比例）。 2003 年增加的1.4 萬人口中，從市外遷入且在臨河區(qū)有固定住所及收入來源人口（解決城鎮(zhèn)戶口的） 11414 人，其中女性偏多。因近幾年受出生人口持續(xù)減少及人口流動等因素影響，臨河區(qū)人口年齡構(gòu)成中， 18-60 歲人口占 67.4%。 （二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 臨河區(qū)是一座年輕的城市，是 一座發(fā)展的城市，是一座開放的城市。伴隨著祖國改革開放的東風(fēng)，臨河區(qū)在新千年初提出建設(shè) “北方羊城 ”的宏偉目標(biāo)，確立了 “工業(yè)立區(qū)、城區(qū)帶動、養(yǎng)殖富民 ”的發(fā)展思路，區(qū)委、政府積極適應(yīng)入世要求，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快科技進(jìn)步，轉(zhuǎn)變政府職能，治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境；集中精力加快發(fā)展工業(yè)化，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升產(chǎn)業(yè)化，全區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會各項(xiàng)事業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)快速發(fā)展的良好態(tài)勢。 2003 年，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 46.3 億元，同比增長 15%；財政收入突破 3億元大關(guān)；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了質(zhì)的變化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理，區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入了西部綜合競爭力百 強(qiáng)縣區(qū)前 50 位。 臨河區(qū)的地方工業(yè)主要以絨紡、食品、服裝、冶金、化工、九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 29 建材、酒業(yè)、制藥、民族用品為主，產(chǎn)品達(dá) 200 多種。目前，全區(qū)共有農(nóng)畜產(chǎn)品加工企業(yè)（包括個體工商戶） 625 家，其中規(guī)模以上農(nóng)畜產(chǎn)品加工企業(yè)達(dá) 37 家。恒豐集團(tuán)、金川保健啤酒、得利斯食品、維信集團(tuán)等已成為地區(qū)龍頭企業(yè)，產(chǎn)品暢銷全國，名揚(yáng)海內(nèi)外。 特殊的自然環(huán)境造就了臨河區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品的特殊品質(zhì)。綠色、特色農(nóng)業(yè)蓬勃興起，基本形成（糧、經(jīng)、飼）三分天下的種植格局和南北林牧業(yè)、西部脫水菜、東部特色瓜果、城郊保護(hù)地的產(chǎn)業(yè)格局。是我國重要的優(yōu)質(zhì)農(nóng)畜產(chǎn)品生 產(chǎn)基地，是 “中國蘋果梨之鄉(xiāng) ”。全區(qū) 4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)被定為北京放心菜基地，有 14 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)被自治區(qū)認(rèn)證為無公害生產(chǎn)基地，建成自治區(qū)首家綠色食品生產(chǎn)基地，被國家農(nóng)業(yè)部確定為農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范縣，被評為 “中國果菜十強(qiáng)縣 ”之一。 另有 內(nèi)蒙古巴彥淖爾市臨河化學(xué)工業(yè)高新技術(shù)園區(qū)總控制面積 53.5 平方公里，并儲備預(yù)留工業(yè)用地 10000 畝，是以發(fā)展煤化工、硫化工、有色金屬精深加工及生物制藥為主的新型工業(yè)園區(qū)。園區(qū)充分發(fā)揮臨河市府所在地和水資源優(yōu)勢，主動對接市內(nèi)其他工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品，以下游產(chǎn)品精深加工為主，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，走高科技、高投入、高產(chǎn) 出的新型工業(yè)化發(fā)展道路。 （三） 交通 巴彥淖爾市地處以京津?yàn)辇堫^的 “呼（市） -包（頭） -銀（川）-蘭（州） -青（海） ”經(jīng)濟(jì)帶上，是國家西部大開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。九星國際五金機(jī)電裝飾城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 30 北與蒙古國有 369 公里長的邊境線，是自治區(qū)向北開放的前沿陣地。這里交通便利，通訊便捷。 臨河市周邊交通便利有 110 國道、丹拉高速公路、 京蘭鐵路等，市區(qū)也有多條道路。 （四） 基礎(chǔ)建設(shè) 臨河區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市功能日臻完善，為臨河區(qū)的經(jīng)濟(jì)騰飛及城市可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。城市建成區(qū)道路鋪裝率達(dá)到 96%，建成區(qū)排水受益面積達(dá)到 95%，供水普及率達(dá)到 95%。主次干道清掃保潔，城市垃圾日產(chǎn)日清。城市綠地面積 147.2 公頃，人均 4.1 平方米，城區(qū)綠地覆蓋率達(dá) 16.8%，主次干道綠化率達(dá)到