二級市場策劃品控中心 深圳寫字樓概況 寫字樓發(fā)展趨勢 趨勢一：深圳商務(wù)市場發(fā)展趨于成熟 市場發(fā)展趨勢分析 趨勢二：寫字樓市場發(fā)展西移趨勢明顯 區(qū)域供應(yīng)分庭抗?fàn)帲褐行膮^(qū)、中心西區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、將齊頭并進 中心區(qū)：星河發(fā)展中心、卓越時代廣場二期、嘉里建設(shè)中心、港中旅等項目面市。 南山商業(yè)文化中心區(qū)：南山寫字樓供應(yīng)將超過 25萬。 中心西區(qū)：金運世紀(jì)大廈、農(nóng)科時代科技廣場。 市場發(fā)展趨勢分析 市場發(fā)展趨勢分析 趨勢三：寫字樓產(chǎn)品發(fā)展趨向人性化演變 航天大廈 安聯(lián)大廈 項目位置：中心區(qū) 占地面積： 5917.30平米 建筑面積： 93730.00平米 綠化率： 20 % 樓層狀況： 35層 總 戶 數(shù)： 207 通過花園，將一層分割為 1/4 雙衛(wèi)生間 高區(qū)空中花園 通過花園，將一層 分割為 1/2，各自獨享 中低區(qū)空中花園 案例借鑒：安聯(lián)大廈 關(guān)鍵字： “ 肺空間 ” 、人性化生態(tài)化辦公 產(chǎn)品成功：贈送空中花園，各單元獨立辦公 以綠色辦公、 “ 肺空間 ” 、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設(shè)計理念 綠色辦公。在建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計了 28個空中花園和 1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的潮流。 由兩座建筑實體和中庭構(gòu)成，其中中庭為 150米，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨特的建筑 “ 肺 ” 空間。結(jié)合板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計，保證了大廈的每一個角落都能享受自然的新鮮空氣。 案例借鑒：安聯(lián)大廈 寫字樓大勢 2006、2007年辦公樓交易面積35000660001600022000250003340025700297353590028800553004185227064175007253245946010000200003000040000500006000070000800005月 6月 7月 8月 9月10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月大勢環(huán)境 關(guān)鍵詞：商務(wù)市場、新樓供不應(yīng)求 2005全年 28.49 2006全年 38.70 同比 35.84% 2006年到 07年，共經(jīng)歷了兩個銷售周期，目前處于第二周期的波谷位置。影響兩個成交周期的因素都是新增供應(yīng) 。 從 07年新推項目的銷售成績極佳的表現(xiàn)來看，市場的 吸收能力比以前明顯增強很多。 2006上半年 16.93 2007上半年 20.78 同比 22.7% 宏觀市場環(huán)境認(rèn)識 大勢環(huán)境 關(guān)鍵詞：二手成交超過一手 ,投資氛圍濃厚 1 - 1 2 月二手辦公樓成交面積2.423.55.393.52 3.722.61 2.64.365.04024681月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2006年，寫字樓 三級市場 成熟穩(wěn)定，全年總成交為 43.41萬平方米，同比大增48.87%，也超出2006年剛創(chuàng)下歷史成交新高的一手寫字樓交易面積 12.17%。寫字樓三級買賣市場成熟穩(wěn)定的一個重要標(biāo)志就是成交量穩(wěn)定，波動不大 季度 年份 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 2006 10.26 11.31 9.85 12 43.41 宏觀市場環(huán)境認(rèn)識 大勢環(huán)境 關(guān)鍵詞：新推項目、價格飆升 2007年寫字樓成交均價比去年大幅提升，同比大幅上升了 53.8%，價格仍在持續(xù)增長中。 6月份均價出現(xiàn)大幅滑落，主要因為成交結(jié)構(gòu)的原因，主要集中于寶安锘鉑廣場和中心區(qū)的財富大廈。 2006、2007年辦公樓交易價格走勢1700023000250002600026000200002164122402264982311419340163431402414569131251521414558177040500010000150002000025000300004月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月宏觀市場環(huán)境認(rèn)識 二手市場 二手市場 大勢環(huán)境 關(guān)鍵詞：羅湖區(qū)，二手價格大漲 價格走勢圖20650 20500220002650028300 273008650 1 0 1 8 7 . 511075 1 1 6 3 7 . 5 12812 1287501000020000300003月 4月 5月 6月 7月 8月甲級價格乙級價格宏觀市場環(huán)境認(rèn)識 大勢環(huán)境 關(guān)鍵詞：中心區(qū)，二手價格大漲 上半年，中心區(qū)二手寫字樓均價為 24935元 /平方米，環(huán)比 06年下半年猛漲了 40.2%。 上半年中心區(qū)寫字樓價格大增，到 6月，價格直逼 30000元 /平方米。其中既有結(jié)構(gòu)性的因素，如大中華等一批中心區(qū)目前最高檔次的寫字樓投入使用，其二手價格高高在上，拉動了整個中心區(qū)的二手均價；主要因素仍然是中心區(qū)各寫字樓在目前市場環(huán)境上的價格集體瘋狂攀升。 價格走勢圖180252 0 2 7 3 . 3 206732 3 2 5 5 . 32 6 3 5 2 . 929075 2 9 9 8 3 . 3 30667 2998001000020000300004000012月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月177802493505000100001500020000250003000006年下 半年 07年上 半年二手寫字樓價格宏觀市場環(huán)境認(rèn)識 大勢環(huán)境 關(guān)鍵詞：中心西區(qū)，二手價格大漲 1-8月，中心西區(qū)二手寫字樓均價為 17769元 /平方米，環(huán)比 06年下半年猛漲了 40.2%。 上半年中心區(qū)寫字樓價格大增，到 6月，價格直逼 30000元 /平方米。其中既有結(jié)構(gòu)性的因素，如大中華等一批中心區(qū)目前最高檔次的寫字樓投入使用，其二手價格高高在上，拉動了整個中心區(qū)的二手均價；主要因素仍然是中心區(qū)各寫字樓在目前市場環(huán)境上的價格集體瘋狂攀升。 價格走勢圖14562 145621663819808 19808 20192218851470005000100001500020000250001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月宏觀市場環(huán)境認(rèn)識 租金市場 大勢環(huán)境 關(guān)鍵詞：羅湖區(qū)租金上漲，華潤大廈獨領(lǐng)風(fēng)騷 租金走勢圖1 0 8 . 3 112 1 1 2 . 7 1 1 1 . 7 1101 2 7 . 4 1 3 3 . 31365 8 . 1 5 7 . 3 5 7 . 6 6 3 . 56 6 . 3 6 6 . 5 6 8 . 47 2 . 81 3 5 . 77 2 . 505010015012月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月甲級租金乙級租金8月，華潤大廈的租金上漲了 11.1%，達到了 200元 /月 /平方米的水平，這是目前深圳寫字樓租金的最高水平。 證明了羅湖得寫字樓仍然具有吸引力。 宏觀市場環(huán)境認(rèn)識 大勢環(huán)境 關(guān)鍵詞：中心區(qū)、租金上漲緩慢 上半年中心區(qū)寫字樓平均租金為 121.5元 /月 /平方米，環(huán)比去年下半年增長了 7.2%。 相對于二手售價的驚人增幅，市場真實自用需求的租金沒有跟上售價上漲的步伐； 同時，與中心區(qū)現(xiàn)樓供應(yīng)量增大也有關(guān)，隨著下半年金中環(huán)、卓越時代廣場、新世界中心等新項目被市場迅速吸納，供求關(guān)系發(fā)生變化，未來租價上升的空間仍然較大。 租金走勢圖1 1 6 . 7 1 1 7 . 2 1 1 5 . 8 1 1 6 . 61 2 4 . 21 2 0 . 91 2 5 . 4 1 2 5 . 81 2 3 . 61 2 8 . 510511011512012513011月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月宏觀市場環(huán)境認(rèn)識 大勢環(huán)境 關(guān)鍵詞：中心西區(qū)、租金上漲 上半年中心區(qū)寫字樓平均租金為 121.5元 /月 /平方米，環(huán)比去年下半年增長了 7.2%。 相對于二手售價的驚人增幅，市場真實自用需求的租金沒有跟上售價上漲的步伐； 同時，與中心區(qū)現(xiàn)樓供應(yīng)量增大也有關(guān)，隨著下半年金中環(huán)、卓越時代廣場、新世界中心等新項目被市場迅速吸納，供求關(guān)系發(fā)生變化，未來租價上升的空間仍然較大。 113.3121.510811011211411611812012212406年下 半年 07年上 半年二手寫字樓租金租金走勢圖98 98 98 101 98119 114 1210501001501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月宏觀市場環(huán)境認(rèn)識 深圳 7月 10日起實施“限外令” 宏觀政策環(huán)境認(rèn)識 深圳實施 “ 限外令 ” 境外機構(gòu)和個人在我市投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循 商業(yè)存在 的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。 政策原文請見/gggs/othersgg/200707/t20070710_10345.htm 中心區(qū)空置狀況478896324342402937337513302186 2934722 1 . 9 0 %1 4 . 8 0 %1 9 . 4 0 %1 8 . 1 0 %1 6 . 2 0 %1 5 . 7 0 %01000002000003000004000005000006000003月 4月 5月 6月 7月 8月0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %空置面積空置率中心西區(qū)空置狀況9103170400573032531940075253191 0 . 8 0 %8 . 4 0 %6 . 8 0 %3 . 0 0 %4 . 8 0 %3 . 0 0 %0200004000060000800001000003月 4月 5月 6月 7月 8月0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %空置面積空置率空置率的思考 “ 限外令”導(dǎo)致眾多買家撤場，賣方在持續(xù)的壓力下，紛紛降價或者轉(zhuǎn)為租賃，促使租賃市場活躍， 量價齊漲 。 客戶特性分析 置業(yè)考慮因素分析 為了保證客戶調(diào)研的有效性和目的性，我們從中原二級市場、工商鋪部客戶資料庫中選取于本項目有重要參考意義的保利大廈、新時代廣場、西海岸大廈、新保輝大廈等項目的典型客戶作為我們調(diào)研的對象； 這 20位典型代表為： 1、鐵塔投資有限公司 2、海文裝飾有限公司； 3、中國人壽保險南山分公司； 4、 DEVON石油公司； 5、挪威海德魯公司； 6、挪威國家石油東方有限公司； 7、中海集團公司； 8、嘉里糧油公司 9、富士通深圳代表處 10、美鵬貿(mào)易公司 11、怡通貿(mào)易公司 12、深圳市招商報關(guān)有限公司 13、漢氏環(huán)保工程公司 14、鄂爾多斯資產(chǎn)管理公司 15、光彩建設(shè)集團 16、地產(chǎn)顧問公司 17、中深建筑設(shè)計公司 18、邁諾豪貿(mào)易公司 19、人仁律師事務(wù)所 20、美商集團 客戶特性分析 客戶調(diào)查結(jié)論 1 客戶購買時首先考慮的是物業(yè)的位置，以及其品質(zhì)形象是否能提升公司的形象。 價格很重要，但更注重品質(zhì)。 區(qū)域知名度是客戶者選定片區(qū)的主要指標(biāo)； 其次是交通便利度，物業(yè)昭示程度等。 客戶調(diào)查結(jié)論 2 客戶對入口大堂、前廣場非常關(guān)注，認(rèn)為直接影響大廈檔次，以及公司形象； 電梯、停車位、中央空調(diào)等內(nèi)部設(shè)施，是購買者比較關(guān)注的對象。 客戶調(diào)查結(jié)論 3 銀行被認(rèn)為是寫字樓最為需要的配套。 其次是餐飲和商務(wù)中心被購買客戶認(rèn)為是較關(guān)注的配套。 客戶調(diào)查結(jié)論 4 小結(jié)：置業(yè)考慮因素分析 關(guān)注點排序 區(qū)域知名度 ， 項目形象及品質(zhì) 等為投資、自用的客戶均極為關(guān)注的問題。 項目客戶特性分析 關(guān)注點前 5位排序： 1、區(qū)域知名度； 2、項目形象及品質(zhì)； 3、入口大堂及前廣場； 4、停車位、電梯、中央空調(diào)等； 5、銀行等配套。 6、南油片區(qū)的購買者，對物業(yè)管理的關(guān)注度較高，這與片區(qū)物業(yè)管理水平普遍較低有關(guān)。 產(chǎn)品打造建議 外立面在寫字樓中的作用 ； 符合建筑物本身的功能需要 ； 是一種文化的特征 ； 注重的是美感 ,而不要強調(diào)某種風(fēng)格 ； 它是寫字樓的 “ 臉面 ” ； 對寫字樓購買客戶而言，外立面是考慮是否購買的第一位主要因素 （僅排在地理位置這一客觀因素之后） 建筑外立面用材 外立面建議 & 建筑外立面用材 外立面建議 玻璃幕墻 +石材百葉 純玻璃幕墻 玻璃幕墻 石材百葉純玻璃幕墻 玻璃幕墻金屬百葉 玻璃幕墻 +鋁合金板 玻璃幕墻 石材百葉 純玻璃幕墻 面積： 1400-2000 使用率： 70%以上 樓盤名稱 面積（平 米） 層高 /凈高（米） 面積分割 使用率 華潤大廈 1750 4.2/2.8 300-1750 77.6% 卓越時代廣場 1770 3.95/2.7 71-380 68% 鳳凰大廈 1400 3.8/2.5 100-1400 68% 新世界中心 1800 4.02/2.7 110-1800 70% 安聯(lián)大廈 2300 3.95/2.7 500-1000 70% 諾德中心 1900 4.2/2.8 160-300-500 75% 目前國內(nèi)高檔寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積最大約在 2500平米， 主流面積段在 1400-2000平米； 使用率幾乎都在 70%以上 （為使項目更具有 遠期競爭力 ，在使用率上應(yīng)盡量做到大。） 橫向建議 標(biāo)準(zhǔn)層面積建議： 項目名稱 標(biāo)準(zhǔn)層面積 走廊寬度 層高 凈高 江蘇大廈 1700 1.8 3.45 2.5 航天大廈 1482 1.8 3.8 3.0 安聯(lián)大廈 2000 2.0 3.95 2.8 新華保險大廈 1800 1.8 3.6 2.8 興業(yè)銀行大廈 1200 1.5 3.50 2.6 新世界中心 1710 1.6 4.02 2.8 萬軒國際 1720 1.9 3.7 天利中央廣場 3.6 2.6 海岸城 2000 3.75 現(xiàn)代國際 4.2/6.6 江勝大廈 4.2 港中旅 4.2 頂級寫字樓的層高在 3.95-4.2米 保證辦公空間凈高 2.8米以上 豎向建議 標(biāo)準(zhǔn)層高建議 辦公大堂設(shè)計 關(guān)鍵詞：高度 氣派 樓盤名稱 大堂高度 （米） 建筑高度 （米） 大堂高度 /建筑高度（） 航天大廈 14 99.6 14.06 諾德中心 12 193.2 6.21 卓越大廈 10 87.2 11.47 國際商會中心 18 216 8.33 世界金融中心 18 174.9 10.3 地王大廈 29 384 7.55 取樣本的平均比例 9.65% 取標(biāo)準(zhǔn)層高度 4.2米的 23倍 （所選樣本為其能把大堂高度作為亮點宣傳的寫字樓。） 電梯系統(tǒng) 關(guān)鍵詞：國際品牌、大容量、品味內(nèi)飾 樓盤名稱 樓盤 層數(shù) 電梯 數(shù)量 電梯品牌 載客量 轎廂高度 內(nèi)部配置 諾德中心 38 15 日本富士 ( 原裝進口 ) 2.8 米 配 LC D 航天大廈 32 11 德國蒂森 ( 原裝進口 ) 2.6 米 配 LC D 國際商會中心 53 18 日本三菱 ( 原裝進口 ) 18 人 配 LC D 華潤大廈 28 9 瑞士迅達 ( 原裝進口 ) 22 人 2.8 米 項目名稱 空調(diào)品牌 類型 特點 安聯(lián)大廈 大金 VRV、約克 1-4層，約克中央空調(diào) 5-32層，約克中央空調(diào) 33-35層，大金 VRV冷暖空調(diào) 預(yù)留分體空調(diào)室外機位置 諾德中心 特靈 中央空調(diào) 17 航天大廈 麥克維爾 中央空調(diào) 分戶計量 獨立的新風(fēng)系統(tǒng) 新華保險大廈 開利 中央空調(diào) 分戶計量 獨立的新風(fēng)系統(tǒng) 中央商務(wù) 開利 中央空調(diào) 分戶計量 獨立的新風(fēng)系統(tǒng) 財富大廈 原裝日立 中央空調(diào) 關(guān)鍵詞：分戶計量、 24小時辦公、獨立新風(fēng)系統(tǒng) 外立面建議 &燈光工程 利用夜間照明體現(xiàn) 建筑外型與結(jié)構(gòu)美 燈光就是建筑的靈魂 考慮因素： 城市夜景已是城市最美的風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈魂。 建議要點： 不可以影響建筑的白天景觀 物業(yè)維修方便； 不可采用彩色及大量的動態(tài)變化光色； 光色方面建議采用：黃、白兩種光色 選擇燈具的原則是必須符合設(shè)計的配光要求、燈具造型美觀與建筑外觀材質(zhì)及造型協(xié)調(diào)匹配、品牌及質(zhì)量安全 選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在 2050%以上。 考慮因素： 細節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計是最容易忽視的細節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方。 建議要點： 設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離； 設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間； 在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔石材，配備廁紙、衣物鉤、干手機，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科勒、美標(biāo)、 TOTO等； 預(yù)備 4個蹲位以上的空間。 衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 公共空間 &公共衛(wèi)生間建議 容易忽略的甲級寫字樓細節(jié) 衛(wèi)生間細節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低 車位數(shù)量建議 車位 已成為目前寫字樓客戶最關(guān)心的問題之一 ,尤其是現(xiàn)在已開始成為衡量寫字樓檔次和形象的重要參數(shù)。 甲級以上寫字樓對車位的要求是： 75-150平米 /個 ， 對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供。 謝謝！ 中原地產(chǎn)代理（深圳）事業(yè)三部 C組 二級市場策劃品控中心 淡市營銷成功案例 東莞萬江 風(fēng)臨美麗灣 世聯(lián)研究案例 關(guān)鍵字 ： 淡市營銷 降價 案例簡介 ： 風(fēng)臨美麗灣 4月 25日進行了價格調(diào)整，調(diào)整幅度約為 77折。調(diào)整價格后截至5月 31日銷售 202套，超過開發(fā)商目標(biāo) 82套。 案例適用范圍 ： 歷史價格上漲較快且價格較高，市場轉(zhuǎn)入淡市之后，價格過高，遠超過市場價格而形成滯銷，需要進行調(diào)整價格的項目。 項目基本情況介紹 區(qū)位： 萬江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時動工一直未能確定） 規(guī)劃總用地：68,679 總建筑面積：138,731 住宅建筑面積：89,323 容積率： 1.5 總套數(shù)： 989 停車位： 876 19棟 9-18層小高層組成 項目完全遵照90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。 未推售單位： 407套 項目入市背景 9.27新政后，東莞市場一片蕭條， 11月份南城區(qū)低端盤金色華庭 70折降價，熱銷全城，震撼了東莞市場。 春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運河?xùn)| 1號全線 80折，最低 4200元 / 起；東莞最大開發(fā)商光大集團旗下景湖系及部分城區(qū)中端項目跟進。 4月 18日，代表性豪宅項目東城區(qū)天驕峰景 70折起降價，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項目大部分跟進。至此，高中低樓盤全線降價。 3月 28日，陽光海岸 悅灣開盤，均價4500元 / ，與項目 90-130平米的三房四房形成競爭 4月 8日，理想 0769樣板房開放，對外公布 4月 18日開盤，面積 90-130平米，與本項目的三房四房單位重合。 4月 16日，受天驕峰景降價及臺風(fēng)影響，理想 0769宣布推遲開盤。 東莞市場 萬江市場 項目已售 588套，未售 401套（已推未售 164套，未推售 5棟 237套） 剩余單位除 60套樓王外，多為 3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。 項目情況 項目銷售成果 4.21-