城市綜合體的研究與規(guī)劃案例分析 一、 城市綜合體的概念 1、 城市綜合體的定義 “城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的各項(xiàng)功能以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而又統(tǒng)一的綜合體，并將這些功能空間進(jìn)行優(yōu)化組合，存于一個有機(jī)系統(tǒng)中。 2、 城市綜合體的特征 n 規(guī)模大。城市綜合體項(xiàng)目是站在城市運(yùn)營的角度進(jìn)行的綜合開發(fā)，充分滿足內(nèi)部需求，與周邊環(huán)境形成互補(bǔ)性支持，因此其規(guī)模通常在 50 100 萬平米。 n 功能性強(qiáng)。通常城市綜合體都包括大型商業(yè)中心、五星級酒店、寫字樓及大型公寓，幾個功能互相支持形成整體態(tài)勢。如酒店、公寓、商場為寫字樓的良性發(fā)展提供了硬件配套、形象和人氣的保障，寫字樓則為酒店、公寓及商場提供了客源。城市綜合體的產(chǎn)生是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的結(jié)果。在這個階段，城市信息、資金、商務(wù)溝通為主題的現(xiàn)代服務(wù)功能占有重要位置。商業(yè)、商務(wù)、活動日益活躍，信息交換頻繁，各類功能的疊加和復(fù)合成為必然的趨勢。城市經(jīng)濟(jì)的需求，必然要求與之相匹配的滿足城市經(jīng)濟(jì)需要的建筑，城市綜合體 便應(yīng)運(yùn)而生。 n 商圈核心位置，外部交通優(yōu)勢明顯。城市綜合體是城市運(yùn)營發(fā)展的必然產(chǎn)物，因此周邊的環(huán)境必須對它形成有力的支持，便利的交通設(shè)施來保證綜合體與城市保持密切的聯(lián)系，為綜合體的零售、辦公、居住出行、商務(wù)活動、提供四通八達(dá)的交通組織。 n 內(nèi)部交通組織自成體系。城市綜合提通常通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（ Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。 n 絕對區(qū)域地標(biāo)、城市代表。 二、 城市綜合體的基本理論 1、 城市綜合體的發(fā)展歷程 2、 城市綜合體的分類 大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的必然要求，根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為： n 城市 CBD 中心的城市綜合體，如中國國際貿(mào)易中心。 n 交通樞紐型城市綜合體，如北京新世界。 n 城郊結(jié)合部城市綜合體，如城鄉(xiāng)。 3、 城市綜合體的功能構(gòu)成 一個成熟的城市綜合體 ，應(yīng)該是以商業(yè)帶動區(qū)域價值的產(chǎn)物，因此城市綜合體的功能通常要有： n 商業(yè)功能。 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。 n 商務(wù)辦公功能 。商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。企業(yè)的級別 通常也能體現(xiàn)出城市綜合體的高度。 n 居住公寓功能 。居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。 n 酒店接待功能。酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)， 24 小時的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。 n 休 閑活動廣場。 休閑文化廣場、公園會給城市綜合體，形成一個緩沖區(qū)，可以聚集人氣。 n 其他公共商務(wù)活動功能 。如會所、展廳、電影院、交通樞紐等。 備注 ：通常全部具備這些功能的城市綜合體比較少，這點(diǎn)與商業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益有直接關(guān)系，對于贏利性不高或非贏利性的功能空間，開發(fā)商通常不考慮。 4、 城市綜合體的選址標(biāo)準(zhǔn) 城市綜合體的選址也是非常重要的，如果選址不當(dāng)一味最求大而全，這就會給開發(fā)商帶來沉重的代價，通常選址要注意： n 首先必須有足夠的人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，人口流動量應(yīng)該在 10 萬 /天以上。 n 其次必須有商圈基礎(chǔ)，應(yīng)該在城市核心區(qū)。 n 其三必須代表一個城市的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)區(qū)域。 n 最后城市的經(jīng)濟(jì)水平能夠支撐高集約的商務(wù)辦公、酒店住宿消費(fèi)、公寓居住以及商業(yè)等物業(yè)的終端消費(fèi)，同時人均消費(fèi)達(dá)到相當(dāng)?shù)乃?，人們的生活水平能夠大量的進(jìn)行這種終端消費(fèi)。 5、 城市綜合體對開發(fā)商的要求 n 對開發(fā)商資金實(shí)力的要求。 城市綜合體從建筑的規(guī)模上看，小規(guī)模在20-30 萬平米，大規(guī)模在 60-80 萬平米；從建筑的功能檔次看，主要都是大型購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓 及高檔住宅及公寓。從投資周期看，大型購物中心及五星級酒店通常要長期持有，只有寫字間及公寓、住宅可以開發(fā)后快速變現(xiàn)。因此對開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。如杭州萬象城建筑面積 55 萬平米，將以“萬象城”購物中心為核心，建成集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的都市綜合體，總投資預(yù)計(jì)超過 40 億元人民幣；北京萬達(dá)廣場總建筑面積 52 平米，是集高級公寓、五星級酒店和5A 級寫字樓以及包括多個大型國外商業(yè)品牌店的大型購物中心于一體的城市綜合體，總投資 40 億元。因此說城市綜合體項(xiàng)目比較適合的開發(fā)商是實(shí) 力雄厚的企業(yè)、財(cái)團(tuán)或背后有基金支持的大公司。比如，萬達(dá)集團(tuán)由麥戈理萬達(dá)基金支持?！叭A潤置地”由擁有多家海內(nèi)外上市公司的華潤集團(tuán)強(qiáng)大資金支持。凱德置地由擁有嘉茂、嘉康和雅詩閣三個房地產(chǎn)信托基金的新加坡嘉德置地集團(tuán)支持。 n 對開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏的要求 。城市綜合體作為高投入、多功能、多業(yè)態(tài)、大體量建筑群對開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏要求分期開發(fā)。通常先開發(fā)可以拉動項(xiàng)目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發(fā)其余部分。如杭州萬象城一期啟動的是近 20 萬平方米的商業(yè)和 10 萬平方米的住宅。二期啟動的是酒店及寫字 間。中國國際貿(mào)易中心一期開發(fā)高檔酒店，二期開發(fā)甲級寫字樓、公寓以及大型商業(yè)購物中心，三期又是甲級寫字樓、酒店和商業(yè)，基本是持有。 n 對開發(fā)商配套資源及經(jīng)營能力的要求 。城市綜合體從功能上一般包括大型購物中心、五星級酒店、高標(biāo)準(zhǔn)寫字間及高級公寓或高級住宅。開發(fā)商是否具備配套資源及經(jīng)營能力也是一個重要課題。比如是否具有大型商業(yè)中心的管理能力及大型品牌主力店、旗艦店招商資源？是否具有五星級酒店管理能力或酒店管理戰(zhàn)略合作伙伴？是否具有大型寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)或大型物業(yè)管理戰(zhàn)略伙伴？是否具備數(shù)十萬平方米建筑群 綜合運(yùn)營管理能力？上述各方面都是制約開發(fā)商的條件，要求開發(fā)商不僅能有大量資金開發(fā)項(xiàng)目，更重要的是要求開發(fā)商擁有能力去運(yùn)營綜合項(xiàng)目。 n 對開發(fā)商人才團(tuán)隊(duì)的要求。城市綜合體作為大體量、多功能、高投入項(xiàng)目對開發(fā)商人才團(tuán)隊(duì)也有很高要求。如何融資及作好財(cái)務(wù)規(guī)劃？如何作方案規(guī)劃與設(shè)計(jì)？如何能在技術(shù)上保證支持？如何能保證施工質(zhì)量？如何做營銷策劃與推廣？如何招商與運(yùn)營？如何整合各方面資源統(tǒng)籌管理？這些方面都對開發(fā)團(tuán)隊(duì)各方面人才作出高標(biāo)準(zhǔn)要求。 6、 城市綜合體未來的發(fā)展趨勢 n 城市化發(fā)展的進(jìn)程必然加快城市綜合體的快速發(fā)展。 城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。 n 城市綜合提是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的必然表現(xiàn)。 隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們 聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。 優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體。 以北京的 CBD 規(guī)劃方案為例， CBD 整個建筑規(guī)模控制在 1000 萬平方米之內(nèi)，寫字樓約占 50左右，公寓占 25左右，其它 25為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設(shè)，最后形成一個大的綜合體，共同促進(jìn) CBD 的整體建設(shè)。 一、 城市綜合體的案例分析 城市綜合體的表現(xiàn)形式是多樣性的，雖然市場上很多項(xiàng)目都號稱是城市綜合體，但是真正承擔(dān)城市綜合體的項(xiàng)目北京不多，目前市場上國貿(mào)、新世界應(yīng)該能算上， 其他的如財(cái)富中心、華貿(mào)中心等差強(qiáng)人意，為方便后來者能很好的進(jìn)行城市綜合體開發(fā)，特進(jìn)行項(xiàng)目個案調(diào)研分析如下： 案例一、中國國際貿(mào)易中心 中國國際貿(mào)易中心位于東三環(huán)中路與建國門外大街交接構(gòu)成的金十字黃金地帶，是北京商務(wù)中心區(qū)的核心，其具體用地范圍為：東至東三環(huán)中路西側(cè)，西至光華機(jī)電大廈東側(cè)，南至建國門大街，北至光華路南側(cè)。總體占地面積達(dá)到 17 公頃，總建筑面積達(dá) 110 萬平方米。項(xiàng)目分三期開發(fā)建設(shè)而成。 階段 項(xiàng)目 面積 萬平米 建筑描述 比例 1、 2 期 中國大飯店 11 地上 21 層，地下 2 層， 761 間。 3000 平米的高爾夫和網(wǎng)球中心 20% 國貿(mào)飯店 4 地上 8 層，地下 1 層，共有客房 552間 7% 寫字樓（ 1、 2 座、東、西樓） 18 兩幢外觀相同的 38層寫字樓 國貿(mào)大廈 1 座和國貿(mào)大廈 2 座以及 6 層的國貿(mào)西樓和 2 層的國貿(mào)東樓，總出租面積約 11.3 萬平方米 32% 國貿(mào)商城 6 營業(yè)面積 3 萬平米，地上地下各 2 層 11% 國貿(mào)公寓 6 南、北兩座 30 層高的公寓樓組成。共有一居到四居及頂層豪華套房 401 套 11% 國貿(mào)展廳 1 一號館（ 2000 平方米），其天花板高度為 14-19 米，且廳內(nèi)無 柱子，二號館（ 3500 平方米），三號館（ 2100 平方米）和可兼布展并舉行展覽會開幕式的序廳（ 2400 平方米） 2% 其他部分 10 車庫 /附屬配套 17% 3 期 主塔寫字樓 主塔超五星酒店 綜合商業(yè)樓 寫字樓 出租面積： 從 64平方米到整層 1727平方米。 入住品牌： 世界 500強(qiáng) 57家（美鋁公司、美國運(yùn)通、美國電話電報公司、美國銀行、中國銀行、百思買、法國巴黎銀行、雪佛龍、中國建設(shè)銀行、中國電信、丘博 (美國聯(lián)邦保險 )、澳大利亞聯(lián)邦銀行、康力斯集團(tuán)、德意志 銀行、沃特迪斯尼、杜邦、 EDS 電子數(shù)據(jù)系統(tǒng)、埃克森美孚、聯(lián)邦快遞、福特汽車、俄羅斯天然氣工業(yè)、匯豐、伊維爾德羅拉、中國工商銀行、韓國電信、雷曼兄弟、馬士基集團(tuán)、美林、三井物產(chǎn)、摩根士丹利、慕尼黑再保險、澳州銀行、新日本石油、諾華、巴西石油、力拓集團(tuán)、皇家殼牌石油、意大利圣保羅銀行、斯普林特、挪威國家石油、澳大利亞電信、道達(dá)爾、豐田汽車、瑞銀集團(tuán)、聯(lián)合包裹運(yùn)輸、韋里孫通訊、沃達(dá)豐 標(biāo)準(zhǔn)層圖：略 商城 業(yè)態(tài)定位 ：首層、二層是服裝服飾精品區(qū)。地下一層是時尚消費(fèi)區(qū)（國內(nèi)外時裝、休閑裝、童裝、珠寶、化妝品、音像、 禮品、圖書、家居和個人用品等），地下二層：休閑娛樂區(qū)。 入住品牌： FENDI、 CARTIER、 PRADA、 HERMES 、 LOUIS VUITTO、 DIOR、 MONTBLANC、 KENZO、DUNHILL、 GIVENCHY 等 樓層分布圖：略 中國大飯店 客房種類 套數(shù) 餐廳 座位數(shù) 其他 高級客房 205 夏宮 252 豪華客房 310 咖啡苑 228 豪華閣豪華間 107 阿麗雅 220 3000平米的高爾夫和網(wǎng)球中心 健身操韻律操 健身中心 室內(nèi)游泳池 按摩浴池 桑拿浴室 壁球場 超 豪華客房 38 大堂酒廊 127 行政套房 44 灘萬 159 花園套房 6 特色套房 4 北京套房 1 中國套房 1 國貿(mào)飯店 類 別 房間數(shù) 面積（米 2） 標(biāo)準(zhǔn)間 22 28 商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間 242 28 豪華間 166 30 行政套房 5 60 單間套房 5 56 豪華套房 3 90 特色套房 2 112 國貿(mào)閣豪華間 96 30 國貿(mào)閣豪華套房 8 60 國貿(mào)閣特色套房 2 112 北京套房 1 150 案例二 、華貿(mào)中心 項(xiàng)目 SLOGAN:華貿(mào)中心 世界的商圈 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目占地超過 30公頃，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約百萬平米，由三棟高達(dá)百余米的超 5A智能寫字樓、 2 座超豪華酒店、 River walk 水世界商城、國際公寓、商務(wù)樓和主題公園組成。 華貿(mào)中心綜合業(yè)態(tài)比例配比分析： 項(xiàng)目 面積（萬平米） 比例 住宅部分 14.3 18.3% 商住公寓 5.3 7% 寫字樓部分 26.83 34.4% 商業(yè)部分 20.64 26.5% 酒店部分 6 7.7% 車庫及其他配套 5 6.4% 合計(jì) 78.03 案例三：萬達(dá)廣場 項(xiàng)目 SLOGAN: 絕對城市 絕對商務(wù) 項(xiàng)目介紹： 綜合業(yè)態(tài)比例配比分析： 分期 總建筑面積 分項(xiàng) 面積（萬） 比例 一期商務(wù)港 30 萬 商務(wù)公寓 18.3 36.