神山國際生態(tài)精品農(nóng)業(yè)休閑度假村 項(xiàng)目可性行研究報(bào)告 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 二九年十月 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 2 目 錄 1. 項(xiàng)目總論 . 4 1.1. 項(xiàng)目背景 . 4 1.2. 可行性研究結(jié)論 . 6 2. 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 . 8 2.1 項(xiàng)目概況 . 8 2.2 項(xiàng)目建筑規(guī)模概況 . 8 3. 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場研究 . 9 3.1 全椒概概況 . 9 3.2 全椒 房地產(chǎn)與旅游市場分析 . 11 4. 項(xiàng)目地塊解析 . 13 4.1 項(xiàng)目位置 . 13 4.2 本次可行性研究范圍 . 13 4.3 項(xiàng)目地塊解析 . 13 5. 項(xiàng)目定位及發(fā)展設(shè)想 . 14 5.1 項(xiàng)目整體市場定位 . 14 5.2 客戶定位 . 14 5.3 價(jià)格定位 . 14 6. 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 . 16 6.1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 . 16 6.2 施工橫道圖 . 16 7. 環(huán)境保護(hù)及相關(guān)措施 . 16 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 3 8. 新型環(huán)保建筑材料的應(yīng)用 . 21 9. 投資估算及資金籌措 . 24 9.1 項(xiàng)目總投資估 算 . 23 9.2 資金籌措 . 24 10. 銷售及經(jīng)營收入測定 . 26 10.1 物業(yè)銷售收入估算 . 26 10.2 銷售利潤 . 26 11. 財(cái)務(wù)分析 . 28 11.1 贏利能力分析 . 28 11.2 項(xiàng)目盈虧平衡分析 . 28 12. 項(xiàng)目運(yùn)營管理 . 29 13. 項(xiàng)目拆遷安置計(jì)劃 . 29 14. 社會效益和影響分析 . 29 15. 可行性研究結(jié)論 . 30 附件一：項(xiàng)目平面位置圖 附件二：項(xiàng)目規(guī)劃方案圖 附件三：建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 附件四：企業(yè)相關(guān)資料 附件五：驗(yàn)資報(bào)告書 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 4 1. 項(xiàng)目總論 1.1 項(xiàng)目背景 1.1.1 項(xiàng)目名稱： 神山國際生態(tài)精品農(nóng)業(yè)休閑度假村 1.1.2 開發(fā)公司 安徽政和置業(yè)投資有限公司是安徽神山旅游發(fā)展有限公司唯一出資方，企業(yè)性質(zhì)是內(nèi)資有限公司，安徽神山旅游發(fā)展有限公司是本項(xiàng)目開發(fā)的法人主體。 1.1.3 企業(yè)簡介 1.1.3.1 安徽 政和置業(yè)投資有限公司 一家新型高起點(diǎn)、標(biāo)新立志擁有現(xiàn)代經(jīng)營管 理模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于 2006年 9月 5日，公司注冊資本為人民幣 2000萬元整，截止 2008年 12月份公司資產(chǎn)總計(jì) 37145萬元，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及信息咨詢服務(wù)。政和置業(yè)公司現(xiàn)有的管理人員和在編人員絕大部分是大、中專以上學(xué)歷或相關(guān)專業(yè)的中、初級職稱，在經(jīng)歷了市場的風(fēng)雨后，已基本上形成了一系列科學(xué)的管理方式和市場應(yīng)變能力，為將來企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 政和人秉承“以人為本，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，以“成就企業(yè)，造就人才，有益社會，服務(wù)大眾”的企業(yè)宗旨，為合肥人民創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)雅 的美好家園。 1.1.3.2 安徽 神山旅游發(fā)展有限公司 安 徽神山旅游發(fā)展有限公司是安徽政和集團(tuán)旗下一家創(chuàng)新型、高起點(diǎn)、經(jīng)營管理現(xiàn)代化的旅游地產(chǎn)企業(yè)，公司成立于 2009 年，公司注冊資本為人民幣 1000 萬元整。公司擁有安徽神山旅游發(fā)展有限公司 5 一支年輕化、現(xiàn)代化、高素質(zhì)、高效率的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，公司現(xiàn)有管理人員平均年齡 30歲，本科以上學(xué)歷占 90%以上，其中研究生占 30%以上，有專業(yè)的高、中、初級職稱人數(shù)占 70%，大多數(shù)管理人員具有多年大型旅游企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司將秉承“以人為本，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，堅(jiān)持“人的價(jià)值高于物的價(jià)值、社會價(jià)值高 于企業(yè)價(jià)值”的核心價(jià)值觀，為社會創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)一流的旅游度假勝地。 安徽神山旅游發(fā)展有限公司正在為建設(shè)中國優(yōu)秀旅游度假區(qū)而不懈拼搏，熱忱歡迎社會優(yōu)秀人才加盟。 安公司成立后，通過租賃和掛牌取得了本項(xiàng)目土地，目前土地的權(quán)證正在辦理過程中。1.1.4 研究工作依據(jù) (1) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 (2) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) (3) 滁州市建設(shè)工程價(jià)格信息 (4) 企業(yè)的相關(guān)資料 (5) 本項(xiàng)目相關(guān)的優(yōu)惠政策。 1.1.5 項(xiàng)目開發(fā)所需辦手續(xù) （ 1）項(xiàng)目土地的權(quán)證取得 本項(xiàng)目地塊擬于 2009 年 12 月 20 日通過國土部門掛牌取得，目前土地的各種權(quán)證正在辦理過程中。 （ 2）項(xiàng)目進(jìn)展 目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)處于規(guī)劃設(shè)計(jì)評審階段，工程地質(zhì)初步勘察已經(jīng)完成。目前正處于前期開發(fā)施工準(zhǔn)備階段。 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 6 由于項(xiàng)目所處地段目前仍為陌生區(qū)域，項(xiàng)目生活用水、污水排放、供電等市政配套設(shè)施由我方配合政府解決。 （ 3）結(jié)論 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)合理合法。 1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 市場預(yù)測 本項(xiàng)目距離市區(qū)約 8 公里，約 20 分鐘車程，同時，項(xiàng)目周邊居住積少量地緣性居民，本項(xiàng)目定位為面向周邊商務(wù)成功人士、社會精英、城市群高級白領(lǐng)、小資；產(chǎn)品檔次定位為 中高檔次，最具超級的性價(jià)比的旅游度假休閑產(chǎn)品，根據(jù)對長三角市及項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場的研究，本項(xiàng)目具有良好的自然環(huán)境及極高產(chǎn)品性價(jià)比，從客戶旅游度假階段分析，南京、安徽省、長三角區(qū)域已步入了遠(yuǎn)區(qū)置業(yè)與城際度假并行的相對成熟階段而且郊區(qū)房地產(chǎn)銷售比例以及旅游收入日益提高，有利于本項(xiàng)目周邊區(qū)域整體發(fā)展，因此，本項(xiàng)目經(jīng)過規(guī)模開發(fā)，成熟配套，便捷交通、幽雅環(huán)境等必將成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)及區(qū)域名片。 1.2.2 工程建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃基本同步開始建設(shè)， 2009 年 12 月開工，計(jì)劃開發(fā)期為 5 年。 20014 年底竣工。 1.2.3 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目總投資為 8-10 億元，折合約 1.5 億美元。 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 7 項(xiàng)目總投資估算表 序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 1 土地成本 10000 2 前期工程費(fèi) 5000 3 建安工程 70000 5 管理費(fèi) 5000 6 不可預(yù)見費(fèi) 5000 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5000 9 合 計(jì) 100000 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 (1) 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款、銷售回款、經(jīng)營收入。 (2) 項(xiàng)目具有良好的社會效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善產(chǎn)業(yè)功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造 就業(yè)機(jī)會。 (3) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益屬行業(yè)正常水平 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 1 占地 畝 30000 2 總建筑面積 萬 m2 20 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 8 3 項(xiàng)目總投資 萬元 100000 4 項(xiàng)目銷售收入 萬元 115000 5 稅后利潤 萬元 14175 6 投資凈利潤率（稅 后） 14.175% 2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 2.1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總占地面積約 3 萬畝，總建筑面積為 20 萬平方米，其中公建及市政配套建筑面積為 6000 平方米。 項(xiàng)目主要配套市政設(shè)施由項(xiàng)目自身配套解決，如在項(xiàng)目區(qū)附近建設(shè)自來水廠、污水處理 廠、變電所及天然氣站等，所有設(shè)施僅供項(xiàng)目本身服務(wù)。 項(xiàng)目地塊控制指標(biāo) 序號 用地性質(zhì) 用地面積（ 畝 ） 容積率 1 綜合 用地 30000 0.5 序號 物業(yè)類型 建筑面積（ 萬 m2） 1 生態(tài)居住 15 2 商業(yè) 2 3 體育運(yùn)動休閑 2 4 綜合配套 1 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 9 2.1 項(xiàng)目建筑規(guī)模概況 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 10 3 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場研究 3.1 縣城概況 3.1.1 地理位置： 全椒縣位于安徽省最東部，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)山水相連，是安 徽以及中西部地區(qū)實(shí)施“東向戰(zhàn)略”，融入長三角的通道前沿，也是長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一階梯。所在北緯 31 51 32 15，東經(jīng) 117 49 118 25。東依南京 48 公里，距上海 360 公里，北鄰滁州 18 公里，西接合肥 98 公里，南距馬鞍山 70 公里。 人口面積：全縣總?cè)丝?46 萬人，縣城（襄河鎮(zhèn)）人口 11 多萬人，總面積 1568 平方公里，東西長 58 公里，南北長 44 公里。耕地面積 4 萬公頃。 3.1.2 交通資源： 陸路交通方面，境內(nèi)將有兩條高速公路，三條高速鐵路，有六個高速公路道 口，兩個火車站。兩條高速公路是指合寧高速和和正在規(guī)劃設(shè)計(jì)的沿江高速。三條高速鐵路是：南京 西安的寧西鐵路和滬 漢 蓉城際快速通道以及正在建設(shè)中的京滬高速鐵路 ,寧西鐵路、滬漢蓉城際鐵路已通車運(yùn)營。京滬高速在全椒縣縣城東北；空運(yùn)方面，縣城距南京祿口國際機(jī)場和合肥駱崗機(jī)場僅 1 小時里程，即在一小時之內(nèi)可以同時選擇兩個機(jī)場。水安徽神山旅游發(fā)展有限公司 11 運(yùn)方面，距全國最大的內(nèi)陸港口南京新生圩港僅一小時里程，境內(nèi) 400 噸位船舶可通過六級航道直達(dá)長江。 3.1.3 氣候地質(zhì)： 屬北亞熱帶向暖溫帶過渡性氣候 ,春季溫和多變，夏季炎熱多雨 ,秋天天 高氣爽，冬天寒冷干燥，常年風(fēng)向多為東北風(fēng)，年平均氣溫 15.40C,年平均降水量 840-980mm,全年無霜期大于 210 天。土壤養(yǎng)分：缺磷，有機(jī)質(zhì)和全氮含量偏低，速效鉀含量偏上， PH 值為中性。 3.1.4 歷史文化： 全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內(nèi)古跡眾多，民風(fēng)淳樸。明代四大高僧之一憨山大師和開諷刺小說之先河儒林外史的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊(yùn)深厚的土地上。 3.1.5 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 2007 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 41.4 億元，比上年增長 13.6%。實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 3.21 億元，增長 36.6%。全社會固定資產(chǎn)投資完成 32.2 億元，增長 82.0%。城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資 16244 元，增長 29.5%。農(nóng)民年人均純收入 4061 元，增長 22.2%。年末金融機(jī)構(gòu)各類存款余額達(dá) 42.8 億元，增長 9.7%；貸款余額達(dá) 23.9 億元，增長 17.5%。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 14.5 億元，增長 17.3%。全椒以“生態(tài)立縣、科教興縣、工業(yè)富縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。擁有皖東第一家上市公司全柴動力股份有限公司等一批骨干企業(yè)，已經(jīng)形成了機(jī)械制造、服裝玩具、醫(yī)藥化工、糧油飼料加工、建材生產(chǎn)的五大支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)基礎(chǔ)較為厚實(shí)。 3.1.6 開發(fā)區(qū)概況： 安徽省全椒綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于縣城北郊，總體規(guī)劃面積 11.18 平方公里，規(guī)劃控制區(qū)域面積 17 平方公里，以汽車及汽車零部件、機(jī)械制造、電子電器、農(nóng)副產(chǎn)品加工、輕紡出口產(chǎn)品加工、物流配送、三產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，著力培養(yǎng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和無污染產(chǎn)業(yè)。區(qū)內(nèi)采用“一區(qū)多園”的模式，設(shè)立綜合工業(yè)園、省投電子工業(yè)園、全柴工業(yè)園、商景投安徽神山旅游發(fā)展有限公司 12 資園和綜合服務(wù)區(qū)、居住休閑區(qū)、倉儲區(qū)等生產(chǎn)基地和生活社區(qū)，是唯一被中國歐盟商會向其成員推薦的縣級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 。 3.2 全椒縣區(qū)域近年來整體市場變化態(tài)勢 整體概述 滁州緊鄰長三角 ，周邊市場潛力巨大，資源十分豐富。近年來，滁州市積極推進(jìn)與南京的同城化步伐，目前已在產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、機(jī)制和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個領(lǐng)域與南京實(shí)現(xiàn)了同城化對接。根據(jù)國家發(fā)展戰(zhàn)略，安徽皖江城市帶即將被列入全國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，而享有地利之便的滁州將成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地和第一站，這也是廣大投資商們的關(guān)注點(diǎn)之一。 近年來，該市通過在農(nóng)村推進(jìn)的村莊整治和土地置換，騰出了大量發(fā)展用地供企業(yè)選擇。去年以來，該市不斷強(qiáng)化機(jī)關(guān)效能建設(shè)，打破了企業(yè)落戶、項(xiàng)目落地過程中的瓶頸問題，縮短了審批流程，簡化了辦事程序，降低了企業(yè)成本 3.3 地產(chǎn)市場概述 全椒縣目前的房地產(chǎn)住宅以老建筑樣式居多，因城市土地資源豐富和人們長久以來多年的生活習(xí)慣導(dǎo)致以前的住宅多為平房和四 五層的普通多層樓房，隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展進(jìn)程，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)也都向著規(guī)模化、產(chǎn)品檔次化方向發(fā)展，只是目前吸收和引進(jìn)的先進(jìn)理念還很缺少，主要表現(xiàn)在住宅房型的外觀、戶型、景觀等規(guī)劃設(shè)計(jì)的滯后性上。 市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示： 2008 年多層住宅市場開發(fā)量增幅較大，共包含原有項(xiàng)目的后期建設(shè)和多個新項(xiàng)目的建設(shè)，上市總量約達(dá)到 30 萬， 08 年全椒縣房源供應(yīng)基本滿足市場需求，在進(jìn)入 09 年到 現(xiàn)在，市場需求量增大。 3.4 09 年的房地產(chǎn)開發(fā)主要下特征： 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 13 （ ）開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大。今年 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇， 全椒加快了舊城改造的步伐，帶動了新一輪的開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)計(jì)劃投資保持了較強(qiáng)的增長勢頭，開發(fā)規(guī)模明顯擴(kuò)大。 （ ）開發(fā)后勁增強(qiáng)。隨著城市化進(jìn)程的加快，今年全椒縣的新開工項(xiàng)目增多，土地開發(fā)投資加大，土地購置面積增加，房地產(chǎn)開發(fā)后勁增強(qiáng)。 （ ）產(chǎn)銷銜接脫鉤。今年全椒縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在增加投資的同時，加大了對商品房銷售的力度，使商品房的產(chǎn)銷銜 接 脫鉤，銷 略 大于產(chǎn)的供求狀況。 （ ）商品房銷售勢頭良好，個人購房踴躍。隨 著住房制度改革的深化和人們投資住房理念的進(jìn)一步增強(qiáng)，今年全椒縣商品房銷售火熱。 （ ）商品房開發(fā)品牌意識增強(qiáng)。目前全椒縣商品房開發(fā) 顯著 特點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)更注重品牌意識，在保證商品房開發(fā)質(zhì)量和適用功能外，開發(fā)企業(yè)在房屋結(jié)構(gòu)、外觀造型、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等方面增加投資 ， 形成了各開發(fā)企業(yè)風(fēng)格迥異的建筑特色。 進(jìn)入 2009 年，全縣將動工多處大規(guī)模的舊房改造項(xiàng)目和超大規(guī)模的住宅社區(qū)的興建，但 產(chǎn)品建設(shè) 仍停留在 單一化的普通多層住宅，房價(jià)也在已每年 12%左右的速度不斷攀升。全椒縣住宅市場和商業(yè)市場的發(fā)展建設(shè)與其它 同類城市相類比，住宅市場開發(fā)量較大，但開發(fā)理念 相對 落后 ， 具備現(xiàn)代化居住環(huán)境和高質(zhì)量的住宅十分缺乏 。 可以預(yù)測，全椒縣房地產(chǎn)市場新一輪的開發(fā)高潮期即將到來，升值空間和潛力較大，可以斷言全椒縣未來五年極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)；關(guān)鍵在于開發(fā)經(jīng)營者是否具備獨(dú)到的眼光、超前的意識運(yùn)用正確的策略挖掘出市場的空白點(diǎn)。安徽神山旅游發(fā)展有限公司 14 4.項(xiàng)目地塊解析 項(xiàng)目位置（見 附圖）。 本次可行性研究范圍 序號 用地性質(zhì) 用地（ 畝 ） 容積率 1 綜合 用地 30000 0.1 4.1 項(xiàng) 目地塊解析 4.1.1 地表狀況 項(xiàng)目地塊內(nèi)為林地、農(nóng)田、荒地、水塘等，地塊內(nèi)開發(fā)強(qiáng)度較低，周邊湖水環(huán)繞，且無任何工業(yè)設(shè)施。 4.1.2 周邊配套狀況 目前地塊內(nèi)幾乎無任何配套設(shè)施，所有配套設(shè)施基本由我司解決。其中，正式用電由市供電公司提供 10KV 供電線路至地塊紅線邊，自來水水源取自，污水經(jīng)達(dá)標(biāo)處理后排放至政府指定區(qū)域。商業(yè)設(shè)施位于本次項(xiàng)目開發(fā)范圍之內(nèi)，其他設(shè)施將陸續(xù)建成。 4.1.3 規(guī)劃建筑面積 序號 物業(yè)類型 建筑面積（ 萬 m2） 1 住宅 (可售 ) 15 4 建筑面積總計(jì) 20 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 15 5 項(xiàng)目定位及發(fā)展設(shè)想 5.1 項(xiàng)目整體市場定位 根據(jù)對項(xiàng) 目的優(yōu)劣分析及周邊項(xiàng)目競爭狀況分析，我們考慮本項(xiàng)目適宜定位為： 最具性價(jià)比的旅游度假區(qū)、生態(tài)居住區(qū)。 5.2 客戶定位 根據(jù)我們的項(xiàng)目特性，我們的客戶主要定位為： 社會精英、成功人士、商務(wù)人員、 高級白領(lǐng)、政府機(jī)關(guān)以及社會團(tuán)體等等。 5.3 價(jià)格定位 通過對南京市及項(xiàng)目周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場調(diào)查及本項(xiàng)目已開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r，本項(xiàng)目主要運(yùn)用市場比較法分析得出初步價(jià)格建議。 物業(yè)類型 銷售均價(jià)（元 /m2） 生態(tài)住宅單價(jià) 8000 其他物業(yè) 暫不考慮銷售 說明：上述銷售單價(jià)是毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)。 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 16 6 項(xiàng)目開 發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 6.1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、市場承接力等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下： 項(xiàng)目計(jì)劃基本同步開始建設(shè)， 2009 年 12 月開工，計(jì)劃開發(fā)期約為 5-8 年。 2017 年全部竣工。 6.2 項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃圖 詳見 附表 1 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 17 7 環(huán)境保護(hù)及相關(guān)措施 7.1 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 （ 1）項(xiàng)目地理位置： 本項(xiàng)目位于全椒縣西北部，界于南京市和合肥市之間，南部與寧合高速通道相鄰，距離全椒縣城約 10 公里，交通便捷，屬于長三角與中部省份結(jié)合帶。 （ 2）土地利用現(xiàn)狀 現(xiàn)狀土地利用強(qiáng)度不足千分之一， 主要為居住用地，地塊內(nèi)開發(fā)程度低，因此無公共服務(wù)設(shè)施，無市政公用設(shè)施。 （ 3）建設(shè)項(xiàng)目水文、氣象 本地塊以山體及林地為主，擁有良好環(huán)境條件的同時，必須處理環(huán)境與人協(xié)調(diào)的生態(tài)問題。作為區(qū)域級的景觀區(qū)，因此地塊臨近的部分應(yīng)做好周邊的綠化及保護(hù)規(guī)劃，留有足夠的綠化開敞空間，并且盡量處理好水域、山體、林地、居住區(qū)的之間各種關(guān)系，避免大面積的改造水面、河道、山體等。 本項(xiàng)目所在地屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，空氣濕潤，四季分明。雨量適中，常年平均降水量 1000 毫米。日照充足，年平均氣溫 16.7。全年無霜期 230 天。除偶遭水旱 外，無其它自然災(zāi)害。 （ 4）道路交通現(xiàn)狀 地塊內(nèi)部道路為以前上山砍伐小道，道路未成系統(tǒng)，道路寬度約為 2-5 米。地塊外圍安徽神山旅游發(fā)展有限公司 18 公交不可達(dá)，內(nèi)部并無其他交通設(shè)施。 7.2 建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境可能造成影響 廢氣：本項(xiàng)目施工期主要廢氣污染源為施工揚(yáng)塵及裝飾工程中油漆、涂料等產(chǎn)生的有機(jī)廢氣；營運(yùn)期主要是居民煤氣燃燒廢氣及地下車庫尾氣，污水處理廠未建成之前污水處理設(shè)施運(yùn)營時產(chǎn)生的廢氣等。 廢水：本項(xiàng)目施工期廢水主要來自施工活動自身產(chǎn)生的污水及施工人員的生活污水；營運(yùn)期廢水主要是居民日常生活產(chǎn)生的廢水及會所產(chǎn)生的污水等。 噪聲：本項(xiàng) 目施工期噪聲主要來自施工機(jī)械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲；營運(yùn)期噪聲主要來變電箱運(yùn)行時產(chǎn)生的噪聲、汽車車庫的交通噪聲級人員社會活動噪聲等。 固體廢物：本項(xiàng)目施工期固體廢物主要來自基坑開挖產(chǎn)生的土石方、建筑垃圾，涂料、油漆包裝桶及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾等；營運(yùn)期的固體廢物主要是居民日常生活產(chǎn)生的垃圾、公建產(chǎn)生的垃圾等。 7.3 環(huán)境保護(hù)的主要措施 7.3.1 廢氣 （ 1）建設(shè)期 施工單位對主要產(chǎn)塵部位采取灑水抑塵，抑塵效率可達(dá) 65以上；大風(fēng)天氣進(jìn)行覆蓋、 4 級風(fēng)以上天氣不進(jìn)行揚(yáng)塵作業(yè)；運(yùn)輸車輛進(jìn)入施工場地應(yīng) 低速行駛，或限速行駛，減少產(chǎn)塵量；對施工期現(xiàn)場四周加設(shè)高約 3 米的圍墻等措施以降低施工期揚(yáng)塵對外界的污染。 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 19 爆破過程嚴(yán)格按照爆破安全規(guī)程（ GB6722-2003）要求進(jìn)行，并在爆破過程中覆蓋爆被，能夠有效地防止爆破粉塵的產(chǎn)生。 項(xiàng)目選用符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綠色人造板材、膠粘劑、涂料、墻紙等裝修材料，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)的裝修工藝和流程施工，將裝修過程中有害物質(zhì)的排放降至最低。 （ 2）營運(yùn)期 使用的小汽車發(fā)動機(jī)排放的尾氣要符合輕型汽車污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（ GWPB1 1999）的要求。在各類氣象條件下對環(huán)境影響貢獻(xiàn)值均 低于評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)限值，各敏感點(diǎn)的疊加濃度均滿足評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求。不會對周圍大氣環(huán)境造成明顯影響。 建議區(qū)內(nèi)內(nèi)污水處理工藝采取好氧生物處理工藝并采用反應(yīng)器負(fù)壓運(yùn)行，管道收集，活性炭過濾方式處理居民區(qū)內(nèi)污水處理產(chǎn)生的惡臭，能夠滿足惡臭污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB14554 1993）的要求。 7.3.2 廢水 （ 1）建設(shè)期 施工期生產(chǎn)廢水水質(zhì)較清，主要含有懸浮物等，本項(xiàng)目擬建立污水處理設(shè)施，在區(qū)內(nèi)內(nèi)污水處理設(shè)施建成之前，要求在施工場地建立旱廁，污水等定期運(yùn)往農(nóng)田施肥，不外排；區(qū)內(nèi)內(nèi)污水處理設(shè)施建成運(yùn)行之后，施工期生活污水經(jīng)處 理達(dá)標(biāo)后，經(jīng)本工程污水管網(wǎng)排放。 （ 2）營運(yùn)期 污水處理廠未建成之前，區(qū)內(nèi)設(shè)污水處理設(shè)施，采用生物接觸氧化工藝處理區(qū)內(nèi)內(nèi)產(chǎn)生的生活污水。出水能夠達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB8978-1996）一級標(biāo)準(zhǔn)限值要求。 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 20 污水處理廠建成之后，生活污水經(jīng)化糞池處理后，經(jīng)污水管網(wǎng)最終進(jìn)入污水處理廠處理。 7.3.3 噪聲 （ 1）建設(shè)期 施工期噪聲主要來源于基礎(chǔ)工程土石方的爆破聲，固廢外運(yùn)、建筑材料運(yùn)輸、土石方外運(yùn)等產(chǎn)生的交通噪聲，施工期間施工作業(yè)噪聲及施工機(jī)械噪聲等。 擬采用的環(huán)保措施主要有：對施工期現(xiàn)場四周加設(shè)高約 3m 的圍墻，以降低噪聲污染；盡量使用低噪聲的建筑施工機(jī)械；施工現(xiàn)場應(yīng)合理布置；對于爆破噪聲，采用多排孔微差擠壓式爆破，梅花形布孔；在設(shè)計(jì)邊坡輪廓線上設(shè)光面爆破孔（斜孔）；清渣后預(yù)留保護(hù)層用小炮消除等，可使爆破符合城市區(qū)域環(huán)境振動標(biāo)準(zhǔn)的要求。 （ 2）營運(yùn)期 營運(yùn)期噪聲主要是區(qū)內(nèi)車輛噪聲、配套設(shè)備噪聲和周圍道路的交通噪聲。 對于進(jìn)出區(qū)內(nèi)的車輛應(yīng)禁鳴喇叭、減速慢行、設(shè)路障等，減少車輛噪聲對住宅區(qū)居民的影響；各設(shè)備間應(yīng)設(shè)計(jì)獨(dú)立基礎(chǔ)，配套設(shè)備選用低噪聲設(shè)備，設(shè)減震器、橡膠接頭，墻壁設(shè)吸音材料及隔音門；對于道路交通噪聲 ，加強(qiáng)綠化。噪聲排放符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ GB3096-93）中的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)要求，不會對區(qū)域聲環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。 7.3.4 固體廢物 （ 1）建設(shè)期 盡量避免土石方的外運(yùn)，本工程內(nèi)部填土；對于建筑垃圾要分類收集，集中存放，將安徽神山旅游發(fā)展有限公司 21 其中可作為原材料再生利用的成分進(jìn)行回收再利用，其他成分進(jìn)行填埋處理。 （ 2）營運(yùn)期 居民和辦公產(chǎn)生的生活垃圾，置于垃圾桶中，由環(huán)衛(wèi)部門定期外運(yùn)至城市垃圾場處理；商業(yè)垃圾，主要為外包裝垃圾，大多為可再利用的物品，由相關(guān)單位統(tǒng)一回收處理；辦公垃圾中的硒鼓、廢舊電池不應(yīng)與生活垃圾混裝，物 業(yè)管理應(yīng)及時提醒，并集中收集后交有關(guān)部門統(tǒng)一處置。 7. 4 環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論 7.4.1 項(xiàng)目選址合理性： 本工程選址處地理位置優(yōu)越，信息暢通，水、電、氣等配套設(shè)施齊全，且區(qū)內(nèi)占地為住宅用地，用地手續(xù)已經(jīng)得到了膠南市國土資源局的審批，因此本項(xiàng)目符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址是可行的。 7.4.2 環(huán)境現(xiàn)狀評價(jià)結(jié)論： 評價(jià)區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀總體良好，符合環(huán)境空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)的要求，且有較大的環(huán)境容量；如山湖的現(xiàn)狀水質(zhì)按類標(biāo)準(zhǔn)衡量。地區(qū)地下水質(zhì)良好；白天和夜間聲環(huán)境質(zhì)量能夠達(dá)到城市區(qū)域環(huán)境噪聲 標(biāo)準(zhǔn) (GB3096-93)2 類標(biāo)準(zhǔn)要求，聲環(huán)境質(zhì)量良好。 7.4.3 施工期環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論： 區(qū)內(nèi)完全建成入住還需約 16 個月左右，在此期間將不可避免地對周圍居民，以及區(qū)域環(huán)境造成較大范圍的明顯影響，主要集中于施工機(jī)械噪聲、進(jìn)出運(yùn)輸車輛噪聲、道路和工地?fù)P塵、建筑垃圾堆放等問題，由于施工期只是暫時的，只要建設(shè)方能夠嚴(yán)格按照本報(bào)告中所述的環(huán)境保護(hù)措施進(jìn)行施工，則施工期對周圍環(huán)境的影響是可以接受的。 7.4.4 建成營運(yùn)期環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論： 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 22 本項(xiàng)目廢氣、廢水和噪聲均可實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放，不對周圍環(huán)境造成影響 。本項(xiàng)目用地選址符合規(guī)劃，項(xiàng)目有很好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，可以把先進(jìn)的國際化都市發(fā)展理念、經(jīng)營管理模式引入和縣，將如山湖開發(fā)成生態(tài)、休閑、旅游、別野融為一體的生態(tài)旅游勝地。 因此認(rèn)為，在全面落實(shí)本報(bào)告提出的各項(xiàng)環(huán)保措施的基礎(chǔ)上，切實(shí)做到“三同時”，并在使用期內(nèi)持之以恒加強(qiáng)管理，從環(huán)保角度來看，主要污染物做到達(dá)標(biāo)排放，項(xiàng)目建設(shè)對周圍環(huán)境影響不大，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 8 新型環(huán)保建筑材料的應(yīng)用 新型環(huán)保建筑材料的應(yīng)用是保證住宅功能和舒適度的前提下，要堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放到首位。在規(guī)劃、設(shè) 計(jì)、建造、使用、維護(hù)全壽命過程中，盡量減少能源、土地、水和材料等資源的消耗，并盡可能對資源進(jìn)行循環(huán)利用，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和循環(huán)利用的住宅。 節(jié)能：一是通過科學(xué)的規(guī)劃布局、合理的功能分區(qū)以及住區(qū)布置；二是通過建筑朝向、體形系數(shù)等規(guī)劃設(shè)計(jì)手段；三是通過提高建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能以及設(shè)備和管線的節(jié)能，來減少能源消耗。 在建筑圍護(hù)材料中，本項(xiàng)目將優(yōu)先選用輕質(zhì)墻體材料、斷橋鋁合金窗體材料、塑鋼門窗環(huán)保材料、外墻保溫材料等環(huán)保節(jié)能建筑材料，以減少使用能耗、減小建筑全壽命使用成本，主要節(jié)能措施如下： 在工程建設(shè)中普遍應(yīng)用了 傳熱系數(shù)低、隔熱效果 好 的加氣混凝土隔熱層技術(shù)； 采用密封性好、節(jié)能作用明顯的塑鋼門窗以及外墻雙層玻璃技術(shù)； 嚴(yán)格按照國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)審查窗墻面積比； 開展墻體材料革新工作，外墻材料重點(diǎn)推廣應(yīng)用隔熱性能好的加氣混凝土砌安徽神山旅游發(fā)展有限公司 23 塊； 是使用環(huán)保、節(jié)能型聚苯乙烯板建筑材料，增強(qiáng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能； 是積極引導(dǎo)可再生能源太陽能的應(yīng)用，住宅區(qū)內(nèi)普遍使用太陽能、安裝了太陽能路燈； 充分利用地下水做為自然冷源，在夏季作為冷卻水為空調(diào)系統(tǒng)提供冷量 。 節(jié)水：一是在項(xiàng)目規(guī)劃中，充分考慮水資源開采利用與補(bǔ)給的平衡關(guān)系，以及城市供水與 排水系統(tǒng)對節(jié)水的有效性；二是在住宅區(qū)內(nèi)中，通過雨水收集利用、生活廢水收集與處理回用等住宅節(jié)水措施和設(shè)備，解決非優(yōu)質(zhì)用水的來源；三是在住宅區(qū)內(nèi)中，通過分質(zhì)供水、推廣應(yīng)用節(jié)水器具等住宅節(jié)水措施與設(shè)備，節(jié)約用水。 節(jié)材：一是本項(xiàng)目推廣應(yīng)用高性能、低材耗的建筑材料（如高強(qiáng)混凝土、高強(qiáng)鋼筋等）；二是本項(xiàng)目所有物業(yè)均實(shí)行一次裝修到位的可選式菜單，減少耗材、耗能和環(huán)境污染。 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 24 9. 投資估算及資金籌措 9.1 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)測算，項(xiàng)目的總投資為 100000 萬元（含地價(jià) ，折合美元 1.5 億美元 ） ， 詳見下表： 項(xiàng)目總投資估算 表 序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 1 土地成本 10000 2 前期工程費(fèi) 5000 3 建安工程 70000 5 管理費(fèi) 5000 6 不可預(yù)見費(fèi) 5000 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5000 9 合 計(jì) 100000 9.1.1 總投資估算說明 （ 1）土地成本 根據(jù)土地出讓與租賃價(jià)格，本項(xiàng)目土地成本 分?jǐn)?成本為 3.3 萬元 /畝，計(jì) 30000 畝，土地總價(jià)約 10000萬元 。 （ 2）前期工程費(fèi) 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 25 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用、土地平整費(fèi) 、政府規(guī)費(fèi) 等，費(fèi)用確定主要參考近期行政事業(yè)性收費(fèi)一覽表 及本項(xiàng)目的優(yōu)惠政策，項(xiàng)目前期費(fèi)用 5000萬元。 （ 3）建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室內(nèi)外配套工程等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。費(fèi)用確定主要參考近期市建筑工程價(jià)格信息，項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 70000 萬元。 （ 4）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的0.5%計(jì)取，項(xiàng)目管理費(fèi) 為 5000 萬元。 （ 5）不可預(yù)見費(fèi) 由于項(xiàng)目拆遷主要由于政府牽頭、企業(yè)配合，項(xiàng)目其他費(fèi)用已充分考慮，同時我公司控制項(xiàng)目成本能力較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按總投資的 0.5%計(jì)取較為合理，項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為5000 萬元。 （ 6）財(cái)務(wù)費(fèi)用 目前項(xiàng)目開發(fā)資金暫定全部以自有資金及銷售回款，銷售回款不足，加上少量貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)計(jì)為 5000 萬元。 9.2 資金籌措 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 26 目前項(xiàng)目開發(fā)資金暫定全部以自有資金及銷售回款，銷售回款不足，則全部為自有資金， 項(xiàng)目資金構(gòu)成 序號 項(xiàng)目 資金 (萬元 ) 比例 1 自有資金 30000 30% 2 銀行融資 10000 10% 3 銷售收入 60000 60% 4 總投資 100000 100% 安徽神山旅游發(fā)展有限公司 27 10 銷售及經(jīng)營收入測定 10.1 物業(yè)銷售收入估算 10.1.1 項(xiàng)目銷售收入測算 項(xiàng)目所有銷售收入均基于毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，銷售過程中將根據(jù)客戶需求，提供精裝修菜單，銷售單價(jià)亦將隨之調(diào)整。 物業(yè)類型 單位 面積（萬 m2） 銷 售 均 價(jià) ( 元/m2) 總價(jià) (萬元 ) 生態(tài)住宅 m2 15 7000 105000 10.1.2 銷售稅金及附加測算 按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售稅費(fèi)計(jì)算，綜合稅率約為銷售稅率的 6%。 項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)