土地開發(fā)投資合作 框架合同 1 XX市 XX新區(qū)土地開發(fā)投資合作 框架合同 （樣本） 甲 方： XX 市城市建設投資有限責任公司 乙 方： 廣西 XXXXXXX 有限責任公司 項目概述 1 為配合自治區(qū)黨委政府泛北部灣區(qū)域合作及加快北部灣廣西經(jīng)濟開發(fā)的戰(zhàn)略布局，推動 XXX 城市的全面開放，加快 XXXXXXXXXXXXXXX 的建設配套。 2 甲乙雙方經(jīng)過充分友好協(xié)商，就 XXXXXXXXXXXXXXX 新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的成片土地一級開發(fā)項目，達成甲乙雙方投資合作的框架性 合同 。 3 本 框架合同 主要就本項目的性質(zhì)及范圍、內(nèi)容、投資、回報等主要責權利 關系進行原則上的確認。 4 甲方為本項目政府方的唯一授權企業(yè)，代表城市一級政府享有本項目的開發(fā)權及收益分配權，同時確認乙方為本項目的唯一出資投資人，按本 框架合同 享有約定的成本回收及投資回報權益。 5 根據(jù)本項目前期工作的完善，在本 框架合同 原則約定條款的基礎上，雙方根據(jù)本項目的具體計劃及方案，擬定具體實施的環(huán)節(jié)及細節(jié)性 合同 條款，以補充 合同方式執(zhí)行。 一 項目定義及邊界 1.1 項目范圍 1.1.1 本項目位于規(guī)劃的 XXXXXXXXXXXXXXX 區(qū)域，項目暫定合作總用地面積約XXXX 公頃（ XXXXX 畝 ） ，本 框架合同 初步約定的項目紅線四至范圍是：XXXXXXXXXXXXXXX 1.1.2 本 框架合同 合作范圍不包括已經(jīng)列入自治區(qū)一級相關部門投資計劃內(nèi)容的 XXXXXXXXXXXXXXX 的用地范圍及相關土地開發(fā)投資。 1.1.3 本 框 架 合 同 初 步 約 定 的 本 項 目 用 地 范 圍 詳 見 本 合同 附件一土地開發(fā)投資合作 框架合同 2 XXXXXXXXXXXXXXX 新 區(qū)土地 開發(fā)投資合作 示意圖，并以 XX 市政府部門批準的邊界為準。 1.1.4 如果本 框架合同 范圍規(guī)劃功能因國家或自治區(qū)設立 XXXXXXXXXXXXXXX 區(qū)或其它需要而導致重大調(diào)整，則不視為甲方違約，雙 方可另行友好協(xié)商本 合同 合作模式。 1.2 項目性質(zhì) 1.2.1 本項目定性為城市新區(qū)建設為主的土地一級開發(fā)項目，投資內(nèi)容包括項目前期作業(yè)、土地征收、動遷安置、市政基礎設施建設等內(nèi)容，通過本項目的投資開發(fā)，為政府整理出可供出讓進行二次建設的、市政基礎設施配套齊全的城市建設用地。 1.3 甲方的性質(zhì) 1.3.1 甲方為 XXX 市政府直管的國有獨資公司，已獲得 XXX 市人民政府授權，承擔 XXX 市轄區(qū)范圍內(nèi)基礎設施融投資建設，以及土地開發(fā)、儲備、經(jīng)營的資格 ,并擁有與之相對等的通過一級開發(fā)的土地委托出讓后的收 益權。（相關授權文件見附件二） 1.3.2 在本 框架合同 中，甲方在經(jīng) XXX 市人民政府授權確認后，作為本項目實施的總業(yè)主，并負責協(xié)調(diào) XXX 市政府各相關職能機構與部門，承擔本 合同 條款所約定的甲方及 XXX 市政府方應承擔的全部責任及義務。 1.4 乙方的性質(zhì) 1.4.1 在本 框架合同 中，乙方為本項目的投資（出資）者，承擔本項目前期工作及土地征收、動遷安置等內(nèi)容的籌資出資責任及義務，同時承擔本 合同 約定項目市政基礎設施工程建設的投資、建管責任。 1.5 項目業(yè)主約定 1.5.1 本項目作為城市新區(qū)建設為主的 一級土地開發(fā)項目，項目運作涉及多個層面，雙方約定，在本項目實行總業(yè)主、以及本項目總業(yè)主下的子項目合作業(yè)主雙重業(yè)主制度。 1.5.2 在本項目的全過程中，甲方承擔為本項目的總業(yè)主地位，是本項目總體立項、各類手續(xù)的政府部門申報審批的企業(yè)主體。并同時以總業(yè)主的身份，作為本項目土地征收、拆遷安置補償?shù)确猪椖恐苯訕I(yè)主。 1.5.3 在本項目的全過程中，乙方作為甲方本項目的投資 (出資 )合作方，承擔按本 框架合同 約定的全部出資義務。同時在本項目范圍及本 合同 約定的市政基礎設施工程子項目中，以 BT 方式作為子項目的合作業(yè)主 ,向總業(yè)主進行 BT 形式的投土地開發(fā)投資合作 框架合同 3 資、建設、移交。 1.6 項目開發(fā)模式 1.6.1 根據(jù)本項目的城市新區(qū)一級土地開發(fā)性質(zhì)，本項目堅持政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作的原則，在統(tǒng)一計劃的前提下實施分期開發(fā)模式。 1.6.2 本項目分期開發(fā)以本項目經(jīng)政府審批的控制性詳規(guī)為基礎，以規(guī)劃組團用地為基本單元進行推進，做到開發(fā)一片，配套一片，成熟一片，見效一片的良性效果。 1.6.3 甲乙雙方按照本 合同 1.6.1 和 1.6.2 條款約定的開發(fā)模式，共同制定本項目的開發(fā)計劃，經(jīng)甲方報 XXX 市人民政府批準后實施，經(jīng)批準的開發(fā)計劃 為本 合同 的重要組成部分。 1.7 項目周期定義 1.7.1 本項目自雙方簽訂本 框架合同 ，啟動項目前期工作開始，至本項目范圍內(nèi)的市政基礎設施工程全部完成竣工驗收并移交、項目經(jīng)營性土地完成出讓及其它非經(jīng)營性土地完成移交后結束。 1.7.2 雙方確定，本項目開發(fā)總計劃周期從本 合同 經(jīng)政府確認并生效起算，總開發(fā)周期暫定為四年（具體按政府批復的開發(fā)周期為準），合作雙方擬定本項目開發(fā)總計劃及各項分計劃，均以此周期為目標。 二 項目前期工作 2.1 項目前期工作定義 2.1.1 雙方確定項目前期工作，是指本 框架 合同 簽訂生效后， 合同 雙方就本項目展開的現(xiàn)狀調(diào)研、項目計劃、立項審批、策劃規(guī)劃、初步設計、建設概預算等作業(yè)，為完善本項目政府方面項目全部必要申報審批手續(xù)，以及確定本項目各方面實施方案及計劃的系列工作。 2.2 項目前期工作內(nèi)容 2.2.1 項目前期工作內(nèi)容包括但不限于如下方面： 一）項目范圍用地現(xiàn)狀調(diào)查（土地屬性、建構筑物、市政工程）； 二）項目總計劃、可行性研究、環(huán)境評估與立項審批等； 土地開發(fā)投資合作 框架合同 4 三）項目范圍各類土地征收、動遷補償方案及執(zhí)行計劃、成本預算； 四）項目范圍的城建定位策劃與控制性詳細規(guī)劃； 五）項目范圍的市政基礎設施方案及初步設計、投資概預算、執(zhí)行計劃； 六）本項目的總成本概算及單位成本概算； 七）項目范圍內(nèi)的各類建設土地出讓基價評估； 八）項目范圍的可經(jīng)營性土地招、拍、掛出讓及其它土地移交計劃； 九）以本 框架合同 為原則，結合上述前期工作進度， 合同 實施各類方案、計劃的雙方確認以及 合同 細則的補充簽訂。 2.3 前期工作操作 2.3.1 本項目的前期工作，經(jīng)雙方共同協(xié)商一致后，以甲方為主委托具有相關資質(zhì)及能力的第三方機構完成編制工作，其成果經(jīng)甲乙雙方聯(lián)合審定認可后成為本項目合作中執(zhí)行方 案、計劃。 2.3.2 雙方約定需報經(jīng) XXX 市政府及相關部門批準的前期工作成果文件，在經(jīng)甲乙雙方聯(lián)合審定認可后，由甲方以本項目總業(yè)主的名義上報政府機構核準，在經(jīng)政府機構核準后作為本項目合作中的執(zhí)行方案、計劃。 2.3.3 項目前期工作所需的城建及用地等基礎性資料（地形圖等），由甲方負責收集并提供。 2.4 前期工作費用 2.4.1 本項目前期所需的費用，參照國家及當?shù)卣?guī)定收費標準，在雙方商定后與第三方機構以 合同 明確，所發(fā)生的費用由乙方負責出資，并通過甲方賬戶對外支付。經(jīng)雙方確認的前期費用全部計入 乙方本項目的投資總成本。 2.4.2 在本項目前期工作過程中，如因甲方原因，導致本項目及本 合同 終止的，已產(chǎn)生的前期費用轉為由甲方全部承擔，甲方全額退還乙方已支付的全部前期工作費用。 2.4.3 在本項目前期工作過程中，如出現(xiàn)雙方共同認可的項目經(jīng)濟、技術方面的不可行性，雙方一致同意本項目及 合同 終止的，已產(chǎn)生的前期費用由甲、乙雙方各承擔百分之五十。 2.4.4 在本項目前期工作過程中，如因乙方單方原因導致本 合同 終止的，已產(chǎn)生的前期工作費用，由乙方全部承擔，甲方不予以退還。 土地開發(fā)投資合作 框架合同 5 三 項目定位與規(guī)劃 3.1 區(qū)域定位 3.1.1 本項目范圍片區(qū)的城市功能，依據(jù) XXX 市城市總體規(guī)劃，結合 XXX 市在泛北部灣合作背景下的城建戰(zhàn)略，同時考慮土地二級開發(fā)的市場因素，進行城市、社會、市場、環(huán)境、經(jīng)濟等方面綜合優(yōu)化平衡定位。 3.1.2 依據(jù) 合同 3.1.1 條款定位思想，根據(jù) XXX 市 XXXX 新區(qū)控制性規(guī)劃，結合XXX 市整體宏觀環(huán)境和城市功能定位，本項目片區(qū)范圍初步定位為 XXX 市的新城XXX 核心功能區(qū) ， XXXXXXXXXXXXXXX 3.2 用地性質(zhì)及規(guī)劃指標約定 3.2.1 雙方共同認為，本項目范圍的可經(jīng)營性凈用地 的面積比例、用地類別性質(zhì)、規(guī)劃容積率等規(guī)劃指標，對本項目的投資效益將產(chǎn)生重大影響。 3.2.2 雙方約定，本項目用地的控制性詳規(guī)經(jīng)政府相關部門審批后，應當盡量滿足如下規(guī)劃指標條件：可供出讓的經(jīng)營性土地的凈地面積（可計算容積率的用地面積），應盡量達到本項目用地紅線范圍內(nèi)總面積的 50%；全部可供出讓的經(jīng)營性土地中商業(yè)、居住用地的平均規(guī)劃容積率應盡量達到 3.0。 3.2.3 如本項目范圍內(nèi)經(jīng)政府批準的控制性詳規(guī)指標不能滿足本 合同 3.2.2 條款之要求，應在本項目約定的范圍外，捆綁增加可出讓用地（具體捆綁地塊位 置由甲方指定），直至滿足條款之約定。 3.3 項目規(guī)劃修編 3.3.1 本項目范圍內(nèi)的控制性詳細規(guī)劃，以由 XXX 市人民政府委托 XXXXXX 設計院編制的 XXXXXXXXXXXXXXX 區(qū)控制性詳細規(guī)劃（未審批）為基礎，甲乙雙方對該成果進行聯(lián)合審議，并提出修改意見，完成規(guī)劃成果的編制。編制成果經(jīng)雙方聯(lián)合審議后提交政府有關部門審批，經(jīng)政府有關部門審批后的控制性詳規(guī)，作為本項目按規(guī)劃進行統(tǒng)一土地開發(fā)的依據(jù)及執(zhí)行方案。 3.3.2 在本項目控制性詳規(guī)經(jīng)政府審批后， 合同 雙方根據(jù)本 框架合同 約定的本項目用地范圍，在 控制性詳規(guī)圖紙上就本項目的準確用地邊界進行坐標標定，進一步明確本項目的用地范圍及邊界，作為本項目本 合同 的執(zhí)行依據(jù)。 3.4 規(guī)劃結果約定 3.4.1 雙方約定，如政府審批后的規(guī)劃指標不能滿足本 框架合同 擬定的要求，土地開發(fā)投資合作 框架合同 6 將視為是本項目及本 合同 在技術經(jīng)濟上不可行的充分必要條件。 3.4.2 如本項目范圍內(nèi)的政府批準規(guī)劃指標不能滿足本 合同 3.2.2 條款擬定的要求，乙方單方有權決定是否終止本 框架合同 ，如乙方選擇終止本 合同 ，則按2.4.2 條款約定的辦法執(zhí)行。 3.4.3 如本項目范圍內(nèi)的政府批準指標不能達到 本 合同 3.2.2 條款擬定的要求，如乙方選擇不終止本 合同 ，則有權要求甲方，雙方就本項目本 合同 的投資回報條件進行重新商定。 四 土地征收 4.1 現(xiàn)狀用地性質(zhì)、權屬調(diào)查 4.1.1 甲方委托 XXX 市國土部門或相關機構，實施本項目范圍內(nèi)的現(xiàn)狀用地性質(zhì)及權屬調(diào)查，提交本項目范圍內(nèi)的現(xiàn)狀用地性質(zhì)、權屬等專項調(diào)查報告并報乙方備案；專項報告經(jīng)雙方聯(lián)合驗收后，作為本項目甲方分類申報土地征收的依據(jù)，同時作為本項目編制土地征收實施計劃的依據(jù)。 4.2 土地征收計劃 4.2.1 本項目紅線范圍內(nèi)全部合作用地，由甲 方獲取 XXX 市人民政府及相關部門的授權，代表政府方實施本項目范圍內(nèi)全部用地實施儲備性征收。 4.2.2 在實施本項目范圍現(xiàn)狀用地性質(zhì)、權屬調(diào)查后，雙方依據(jù)國家及 XXX 市政府的法律法規(guī)，以及本項目的開發(fā)總計劃，擬定本項目的土地征收計劃，雙方共同確認后作為本項目合作的執(zhí)行計劃。 4.3 土地征收報批 4.3.1 本項目用地范圍內(nèi)的土地征收，由甲方按本項目范圍內(nèi)的不同類別現(xiàn)狀用地性質(zhì)、權屬，按國家及當?shù)卣?guī)定的程序，以甲方的名義進行土地征收的報批 ,并獲取政府相關部門批準的合法征收手續(xù)及指標。 4.4 土地征收成本 4.4.1 在完成本項目范圍內(nèi)用地性質(zhì)及權屬調(diào)查后，由雙方聯(lián)合委托 XXX 市土地相關部門，根據(jù)本項目的土地征收計劃，編制本項目用地征收的成本預算及支出計劃，經(jīng)雙方確認后作為本項目執(zhí)行計劃。 4.4.2 土地征收成本必須依據(jù)國家相關法律法規(guī)、廣西壯族自治區(qū)及 XXX 市的相關政府法規(guī)條例，按實進行成本核定及支出。 土地開發(fā)投資合作 框架合同 7 4.4.3 土地征收成本計入乙方本項目的投資總成本，由乙方負責出資，并按雙方確認的土地征收計劃，在征收手續(xù)完善合法的前提下，通過甲方支付給土地部門，再由土地部門轉付給被征用土地權屬所有 者。 4.5 征收土地的儲備 4.5.1 本項目范圍內(nèi)按計劃實施征收后的可經(jīng)營性用地，在經(jīng) XXX 市人民政府批準后，列入 XXX 市土地儲備中心甲方專庫儲備，并由甲方保留專庫所儲備土地的政府出讓收入權。 五 拆遷與安置、補償 5.1 用地拆安補調(diào)查、登記 5.1.1 本 框架合同 簽訂生效后，由甲乙雙方聯(lián)合委托土地部門或相關部門，在進行本項目用地性質(zhì)、權屬調(diào)查的同時，實施本項目用地范圍內(nèi)的建構筑物、經(jīng)濟作物等在土地征用時按國家規(guī)定需進行補償或安置的現(xiàn)狀及情況調(diào)查，并進行登記造冊，編制本項目用地征用的拆、安、 補調(diào)查報告。 5.1.2 經(jīng)雙方驗收確認的用地拆安補調(diào)查報告，作為本項目拆安補方案編制的依據(jù)。 5.2 拆遷、安置、補償原則與方案 5.2.1 雙方約定，根據(jù) XXX 的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及本項目的城建功能初步定位 ,本項目范圍內(nèi)用地征用所需的必要安置及重建，以實施異地安置、重建為主。如必需考慮原地安置、重建時占用的土地，在按本 框架合同 3.2 條款計算的規(guī)劃指標時，應對其所占用的土地面積進行扣除；在扣除原地安置、重建占用地后，達不到 3.2.2 條款要求時，按 3.2.3 條款原則進行處置。 5.2.2 本項目的土 地征用時產(chǎn)生的合理補償，按國家法規(guī)及廣西壯族自治區(qū)、XXXX 市相關規(guī)定條例為標準，實施貨幣化補償原則為主，多種補償方式為輔。 5.2.3 甲乙雙方依據(jù)國家政策法令，結合本項目的拆遷、安置、補償實際情況，制定本項目的拆遷、安置、補償方案及計劃，報 XXX 市政府相關部門批準后作為本項目的執(zhí)行方案、計劃。 5.3 拆、安、補執(zhí)行 5.3.1 經(jīng)政府有關部門批準的本項目的拆遷、安置、補償方案，由甲方承擔組織及實施責任，可委托城區(qū)政府或有資質(zhì)的機構部門執(zhí)行，并由甲方與征用土地所涉及的單位、個人簽訂相關的拆遷、安置 、補償 合同 。 土地開發(fā)投資合作 框架合同 8 5.4 拆安補成本及支付 5.4.1 由甲乙雙方根據(jù)已確認的本項目的土地征用計劃、經(jīng)批準拆安補方案，編制本項目的拆安補成本預算及開支計劃。 5.4.2 本項目的拆安補成本（包括就地和異地安置拆遷補償成本及相關市政基礎設施成本），由乙方承擔出資責任，并計入本項目的總成本費用。拆安補費用的支付由乙方按拆安補開支計劃支付結甲方，再由甲方支付給受償方。 六 市政及基礎設施建設 6.1 項目市政基礎設施定義 6.1.1 本項目市政基礎設施，指本項目用地紅線范圍內(nèi)的市政基礎設施，屬于本項目投 資內(nèi)容的包括： 一）本項目用地紅線范圍內(nèi) ,規(guī)劃紅線寬度 18 米及以上的公共市政道路主體工程，以及與道路下埋設的、以服務本項目范圍區(qū)域為主的市政工程管溝、管線、路燈、綠化、標示牌； 二）以本項目用地控制性詳規(guī)中高程設計為標準的場地平整土方工程； 三）本項目用地紅線范圍內(nèi)與市政道路一體化設計的濱水護坡護堤工程； 四）本項目用地紅線范圍內(nèi)的廣場及公共環(huán)藝小品、景觀雕塑。 6.1.2 不屬于本項目投資內(nèi)容的包括： 一）按本項目控制性詳規(guī)，在本項目用地紅線內(nèi)安排的公共性地下、地面建構筑物（教育、醫(yī)療、體育等 ） 。 二）國家已實施產(chǎn)業(yè)化企業(yè)化運營的市政公共部門管線，包括供水、電力、通訊信息、燃氣等，本項目投資內(nèi)容僅限于用地范圍內(nèi)的統(tǒng)一管溝建設，其線路及關聯(lián)設備的投資，由甲方及當?shù)卣畢f(xié)調(diào)相關部門及企業(yè)完成。 三） 本項目用地紅線外的任何市政基礎設施（道路、管線等），由甲方協(xié)調(diào)當?shù)卣块T或相關企業(yè)完成投資，為本項目提供配套。 四）已落實由自治區(qū)人民政府所屬相關部門機構投資建設的 XXXXXXXX 五）根據(jù)批準的控制性詳細規(guī)劃劃定的 XX 區(qū)、 XXX 區(qū)的土地征收及拆、安、補投資。 土地開發(fā)投資合作 框架合同 9 六） XXXXXXXXX。 七 ） XXXXXXXXXXXXXXX。 6.2 市政工程方案及設計 6.2.1 本項目用地紅線范圍內(nèi)市政基礎設施工程方案及初步設計及建設標準，以XXX 市城市總體規(guī)劃之各專項市政工程規(guī)劃為依據(jù)，結合 XXXX 新區(qū)各專項規(guī)劃，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致后，以甲方為主委托有關專業(yè)設計機構編制，并報請政府有關部門批準后作為本項目的執(zhí)行方案。 6.2.2 本項目市政工程施工圖設計經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致后，以甲方為主委托專業(yè)設計機構承擔，并按規(guī)定報經(jīng)政府相關部門審批后組織施工 ,根據(jù)本項目開發(fā)總計劃，甲乙雙方聯(lián)合擬定本項目的 市政工程建設施工專項計劃。 6.3 項目市政工程預算與成本 6.3.1 經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致后，以甲方為主委托專業(yè)機構編制本項目市政工程各子項目預算及項目市政工程總預算，并擬定項目市政工程的投資支出計劃，作為本項目的執(zhí)行預算及計劃。 6.3.2 本 框架合同 6.1.1 及 6.1.2 條款所約定的本項目市政工程內(nèi)容，計入本項目的投資總成本，由乙方承擔全部出資責任。 6.4 項目市政工程施工管理及監(jiān)督 6.4.1 在本 框架合同 的約定下，由乙方作為各市政工程子項目的合作業(yè)主單位，根據(jù)甲乙雙方共同約定 的工程進度和周期，按現(xiàn)行的招投標辦法由乙方聯(lián)合甲方通過規(guī)定的招投標程序進行工程發(fā)包，乙方在甲方的監(jiān)督和指導下承擔本項目內(nèi)各市政工程子項目施工的直接業(yè)主方全過程管理責任。 6.4.2 在本 框架合同 的約定下，對本項目內(nèi)各市政工程子項目的建設監(jiān)理，由甲乙雙方協(xié)商一致后，以甲方為主按法定程序進行監(jiān)理招標。 6.4.3 本項目的審計由政府授權國家審計部門執(zhí)行。 6.5 市政工程驗收及移交 6.5.1 乙方以 BT 方式承擔本項目范圍內(nèi)全部市政工程子項目建設及管理，各市政工程子項目在按計劃完成施工且乙方內(nèi)部驗收后， 由甲方組織并協(xié)調(diào)政府有關機構進行綜合竣工驗收。 6.5.2 經(jīng)綜合竣工驗收合格后的市政工程子項目，由乙方向甲方進行正式移交，甲方作為項目總業(yè)主方并代表市政府有關部門實施資產(chǎn)接管，正式移交后的工程土地開發(fā)投資合作 框架合同 10 設施管理、保養(yǎng)、維護責任同時移交。 6.5.3 本項目市政工程向甲方移交后，工程或項目資產(chǎn)在 XXXX 市政府相關部門、單位之間的再劃轉和再移交，由甲方負責協(xié)調(diào)及組織，與乙方不再關聯(lián)。 七 資金籌措與投入 7.1 資金籌措 7.1.1 雙方約定：本項目開發(fā)所需總投資及其流動性投入資金保證，在本 框架合同 的條件下由 乙方負責籌集；乙方保證對本項目流動性資金的投入，并承諾根據(jù)項目進度需要，確保最高流動性資金使用的峰值額不小于人民幣 XX 億元。 7.1.2 首期投資款的到位時間及數(shù)額，根據(jù)項目進度要求雙方另行商定，并由乙方按商定的結果另行出具承諾書。 7.1.3 本項目開發(fā)所需的總投資及其流動性投入資金的融資，由乙方單方承擔，并不得使用本項目內(nèi)所征收的土地使用權進行抵押，但可利用乙方已就本項目市政基礎設施 BT 型投資已形成的資產(chǎn)、其它投入已形成的項目成本回收權利、本項目開發(fā)后乙方的回報收益權，作為融資的可利用條件。 7.2 投資專用賬戶 7.2.1 甲乙雙方均以企業(yè)名義在當?shù)劂y行開設本項目的投資專用賬戶，進行本項目投資及資金使用的專用賬戶管理。 7.2.2 按本 合同 約定的本項目的前期工作費用、土地征收費、遷拆補償安置費等非市政工程子項目的費用，由甲方的本項目投資專用賬戶向第三方支付，并報乙方備案，作為項目結算的依據(jù)。乙方按本項目的各專項投資計劃及實際資金需求，向甲方的投資專用賬戶進行出資。 7.2.3 按本 合同 約定的市政基礎設施工程子項目的費用，由乙方的本項目投資專用賬戶向第三方支付，并報甲方備案，作為項目結算的依據(jù) 。 7.3 項目投資報表 7.3.1 甲乙雙方就本項目已產(chǎn)生的，由本方投資專用賬戶下的投資支出，于每月5 日前進行上月度的報表匯總、互換審查并確認。 7.4 投資計劃與撥付 7.4.1 甲方負責本項目的已投資情況匯總表，并根據(jù)本項目的各項投資支出計劃，擬定下月度的投資計劃表，交由乙方審認后，需通過甲方投資專用賬戶支出土地開發(fā)投資合作 框架合同 11 的款項，由乙方及時撥付給甲方。 八 成本內(nèi)容及審定 8.1 成本內(nèi)容 8.1.1 雙方確定，納入本項目的土地開發(fā)的全部總成本，包括本項目開發(fā)的前期費用、土地征用及收回費用、拆遷安 置補償費用、土地平整費用、本項目用地紅線范圍內(nèi)約定的市政基礎設施、配套建設費用，以及經(jīng)甲乙雙方共同確認同意的其它相關費用。 8.1.2 雙方同意可對各子項目成本內(nèi)容進行細化，并具補充 合同 予以明確。 8.2 直接成本與間接成本 8.2.1 直接成本定義為在本項目開發(fā)過程中，由甲乙雙方從投資專戶向第三方直接支付的成本費用；間接成本為本項目開發(fā)過程中，甲乙雙方為實施本項目內(nèi)部的管理費用及其它開支。 8.2.2 雙方約定，本項目開發(fā)的直接成本按實際所發(fā)生的核定，而本項目開發(fā)的間接成本即管理費用，按本項目的直 接成本匯總額的 X%比例計算列支，計入本項目的總成本費用。 8.2.3 本項目的間接成本即管理費用，雙方各支配一半，由甲乙雙方企業(yè)自行包干并控制使用，不再進行間接成本即管理費用的雙方互審。 8.3 成本互審或第三方審認原則 8.3.1 本項目開發(fā)成本，除管理費用雙方按約定的比例列支外，其它所有發(fā)生的費用，均必須實行互審或第三方審定制度。 8.3.2 就本項目開發(fā)的前期工作費用、土地征收費用、拆安補費用等由甲方本項目投資專用賬戶開支的費用，其費用的預算及結算由甲方提出，交乙方審定認可。如甲方對乙方的審定 結果存在不同意見，亦采取由甲乙雙方聯(lián)合委托具備資質(zhì)的第三方專業(yè)機構來審定。 8.3.3 就本項目開發(fā)由乙方以 BT 形式建設的市政基礎設施及其它本 合同 約定的工程類子項目，其預算及結算由乙方提出，交甲方審定認可。如乙方對甲方的審定結果存在不同意見，亦采取由甲乙雙方聯(lián)合委托具備資質(zhì)的第三方專業(yè)機構來審定。 8.4 總成本及單位開發(fā)成本概算 土地開發(fā)投資合作 框架合同 12 8.4.1 在本 框架合同 生效及前期工作展開過程條件具備時，由甲乙雙方聯(lián)合委托的第三方專業(yè)機構，按本項目開發(fā)的成本內(nèi)容約定，編制本項目的投資總概算，初步核定本項目的總成本。 8.4.2 在本項目控制性詳規(guī)經(jīng)政府有關部門審批后，按全部可出讓的經(jīng)營性土地凈面積，進行概算總成本的單位成本分攤，測定按每畝凈出讓土地計算的每畝平均開發(fā)成本，即“每畝概算成本”。 九 土地評估及出讓 9.1 土地出讓計劃 9.1.1 按本項目的分期開發(fā)原則對應，由雙方聯(lián)合擬定本項目的可經(jīng)營性土地出讓計劃。土地出讓計劃的擬定原則是： 一） 考慮到本項目分期開發(fā)的投入產(chǎn)出均衡性； 二） 土地出讓每一宗地數(shù)量按規(guī)劃部門的規(guī)劃指標規(guī)定進行出讓，保障項目二級開發(fā)的完整性及配套水平； 9.1.2 甲乙 雙方協(xié)調(diào)并負責將本項目的土地出讓計劃，納入 XXX 市土地供應計劃之中，保證土地出讓的計劃指標及審批。 9.2 土地評估 9.2.1 根據(jù)土地出讓計劃，按單一地幅進行評估。 9.2.2 本項目的土地評估，主要依據(jù)： 一）評估時 XXX 市所執(zhí)行的城市土地等級分類辦法及基準地價標準。 二）本項目用地片區(qū)經(jīng)政府有關部門批準的控制性詳細規(guī)劃及相關規(guī)劃技術指標。 9.3 出讓底價設定 9.3.1 在本項目用地的專項評估報告完成后一個月內(nèi)，由甲方報經(jīng) XXX 市政府土地領導小組批準，以專項評估報告確定的各組團宗地價 值，作為甲方在各組團宗地委托土地儲備中心招、拍、掛市場公開出讓的底價。 9.3.2 出讓底價的設定不得低于 8.4.2 條款中約定的“每畝概算成本”，并依照土地開發(fā)后的評估價作參考定價。 土地開發(fā)投資合作 框架合同 13 9.4 土地市場運作及出讓執(zhí)行 9.4.1 甲乙雙方應共同努力，通過基礎設施投資建設及合理的市場運作，確保已整理的土地得到增值。 9.4.2 按本項目土地出讓計劃，由甲方將代表政府征用及儲備的，列入儲備中心城投專庫的本項目可經(jīng)營性各組團用地，委托 XXX 市土地交易中心進行公開招拍掛方式出讓。 9.4.3 在甲方委托土地 交易中心執(zhí)行本項目土地出讓時，就每一組團宗地的出讓方式（招拍掛選擇）、及對所約定受讓方土地價款的支付方式及支付時間條件，需經(jīng)乙方同意并確認。 9.4.4 甲方委托土地出讓時產(chǎn)生的傭金及其它服務費用，按政府有關部門的文件規(guī)定的標準與相關機構協(xié)商執(zhí)行，所產(chǎn)生的費用納入本項目的成本費用計算。 9.5 非經(jīng)營性土地的移交 9.5.1 對于本項目用地范圍內(nèi)，按本項目控制性詳規(guī)確定為公建性質(zhì)的非經(jīng)營性出讓用地，在甲方代表政府在完成土地征收及拆安補后，由甲方自行移交給土地管理部門。 十 投資及返還 10.1 投 資及返還原則 10.1.1 乙方按本 框架合同 約定，及本項目執(zhí)行過程中經(jīng)雙方確認的各類投資預算、開支計劃分期投入資金，保證本項目的總投資及流動資金需求，不因資金到位問題而影響拖延本項目的計劃和進度。 10.1.2 甲方通過本項目開發(fā)出的可經(jīng)營性土地的逐期委托出讓，以土地出讓收入形式獲取本項目資金回籠，保障本項目中乙方投資總成本的返還及本 框架合同約定的乙方利益回報。 10.1.3 甲方在按土地出讓計劃執(zhí)行的每一期土地出讓后，在當期的土地出讓收入中，按本 框架合同 的約定，對乙方投資總成本費用實行進度款返還制度 。 10.2 投資返還的執(zhí)行 10.2.1 甲方按本項目土地出讓計劃分期出讓各組團土地，在每期土地出讓成交后三個月內(nèi)，甲方從當期的土地出讓收入中，按所出讓的土地面積畝數(shù)，乘以按8.4.2 條款約定的“每畝概算成本”，對乙方進行本項目投資的進度款返還。 土地開發(fā)投資合作 框架合同 14 10.2.2 乙方將所獲的投資進度款返還，進入乙方本項目的投資專用賬戶，優(yōu)先用于本項目的分期滾動開發(fā)再投資。在保證項目流動資金使用的前提下，經(jīng)甲方同意方可劃轉乙方自主支配的其它企業(yè)賬戶。 十一 項目利益分配 11.1 項目開發(fā)利益 11.1.1 按 本 框架合同 ，雙方約定的本項目合作開發(fā)利益，定義為通過本項目的開發(fā)提供的全部經(jīng)營性土地出讓，以土地出讓 合同 的總收入，減去本項目核算總成本費用后的總差額。 11.2 項目利益分配 11.2.1 雙方約定，甲方所獲取的本項目全部可經(jīng)營性土地出讓收入中，在返還乙方本項目經(jīng)核算確認的總成本費用后，甲乙雙方各分配本項目所獲利益的百分之五十。 11.2.2 雙方約定，在土地征收和出讓環(huán)節(jié)，由國家政策或地方政策規(guī)定應繳納的各種稅費，全部進入成本；土地出讓后，各級政府相關部門與土地出讓金收入掛鉤收取或列支的其它項費用，由 甲方在其應得的所獲利益份額中獨立承擔。 11.3 利益分配執(zhí)行 11.3.1 由甲方承擔本項目的利益分配責任，負責在每期土地委托出讓完成后，協(xié)調(diào)政府有關部門，將土地的出讓價款轉入甲方可支配的財政專戶，按本 合同 約定的比例結算并給乙方支付應得的利益份額。 11.3.2 甲方對乙方本項目所獲利益，實行預結算制度，按本項目土地出讓計劃執(zhí)行各期土地出讓后，以當期土地出讓的畝數(shù)及單價，減去按 8.4.2 測算的單位成本，初步測定當期每畝土地可分配的利益，作為當期本項目利益雙方預結算的基數(shù)。 11.3.3 在當期土地出 讓成交后的三個月內(nèi)，甲方將按本 合同 11.3.2 測定的本項目利益數(shù)值中乙方應得款項的 80%，撥付到乙方的本項目投資專用賬戶，作為本項目乙方利益的預結算款。 十二 項目階段及總結算 12.1 階段成本費用結算 12.1.1 對本項目的前期工作、土地征收、拆遷安置補償?shù)荣M用內(nèi)容，實施階段土地開發(fā)投資合作 框架合同 15 結算，在每分項具體工作或投資完成后的三個月內(nèi)，由甲方提出具體子項工作或投資的費用結算報告，并報乙方進行審認。 12.1.2 雙方同意，在各分階段已完成結算并經(jīng)甲乙雙方認可的具體子項工作或投資的成本費用，總結算中不再核對細 目，直接進入總成本費用的匯總核定。 12.2 子項目成本費用結算 12.2.1 對本項目內(nèi)可獨立分列的市政基礎設施配套工程子項目，實施子項目結算，在每子項目通過甲方組織的竣工驗收后三個月內(nèi)，由乙方提出該子項工程投資的費用結算報告，并報甲方進行審認。 12.2.2 雙方同意，已完成結算并經(jīng)甲乙雙方認可的在各子項目的投資成本費用，在總結算中不再核對細目，直接進入總成本費用的匯總核定。 12.3 總成本費用結算 12.3.1 在本項目開發(fā)計劃完成后，雙方聯(lián)合對本項目的總成本費用進行匯總審認，并結合雙方企 業(yè)本項目投資專用賬戶的支出進行結算。 12.3.2 由甲方投資專用賬戶列支的成本費用總額，與乙方已劃轉給甲方的出資總額，實施多退少補后，乙方所有對甲方投資專用戶的出資款認定為本項目的投資成本費用。 12.3.3 在本項目的投資總成本費用核定后，與甲方已按 10.2 約定條款支付給乙方的投資進度款總額核對，實施多退少補，結清乙方的本項目所有投資返還。 12.4 利益分配結算 12.4.1 在本項目完成全部投資成本費用結算及經(jīng)營性土地全部出讓后的三個月內(nèi)，甲乙雙方聯(lián)合對本項目開發(fā)的利益分配部分進行結算。 12.4.2 由本項目可經(jīng)營性土地的出讓總收入，減去本項目的投資總成本費用后的總余額，定義為本項目的可分配利益，甲乙雙方按本 框架合同 約定的比例進行分配。 12.4.3 已經(jīng)核定的乙方應得利益總額，在扣除甲方已按本 合同 11.3.3 條款支付給乙方的利益預結算款項后，甲方應在三個月內(nèi)結清并支付乙方利益分配的應得余額款項。 十三 雙方的責任與義務 13.1 甲方責任 土地開發(fā)投資合作 框架合同 16 13.1.1 甲方作為本項目的總業(yè)主，負責對本項目土地一級開發(fā)全過程的總體協(xié)調(diào)，對本項目的質(zhì)量、安全、投資負責管理、監(jiān)督責任，組織專門機構， 協(xié)調(diào)工程建設中的具體事宜，為乙方的合作投資建設開展提供便利條件。 13.1.2 負責本項目的總體立項、征地指標，從政府獲取對本項目開發(fā)授權。 13.1.3 負責提交該項目規(guī)劃設計條件，組織本項目控制性詳細規(guī)劃、工程初步設計的委托、報批和審查。 13.1.4 負責辦理本項目土地征收、拆安補手續(xù)等前期工作；負責與所涉及企業(yè)、街道、村居民簽訂相關 合同 。 13.1.5 負責落實本項目的土地公開出讓時的政府供地計劃和指標。 13.1.6 負責確定本項目市政基礎設施的建設標準和初步設計、施工圖設計的落實和審查。 13.1.7 負責對乙方直接投資的 BT 工程項目投資和預決算進行審核，組織政府相關部門對項目投資、預決算進行審定。 13.1.8 會同市有關部門組織工程竣工驗收。 13.1.9 負責接管乙方移交后的工程設施管理、保養(yǎng)和維護責任。 13.1.10 負責與 XXX 市 有關部