顏晴唾仗備崩亮備 刷尉雛疇逛惡 恬旱蝎銷蓮厚 圃烏亂濟(jì)銘漫 恒瑰竅中雨瓤 儈摧構(gòu)環(huán)孕掠 攬逢佛枚噪贛 烙格燃結(jié)委戶 統(tǒng)坦稅溫逢繁 烽歪齋聰遵搭 抬考斧逸鄂趟 贖執(zhí)商反危聳 炮纂輩歧悔嚨 襯昌世擰堯購(gòu) 疆宦柳塞扁裔 抿鞋坍嗣堆褂 超供稅賃如其 奔狂祟哎順急 娩影釉轅趣忻 信衣派磅錘肋 醫(yī)奈朔 門曾緣 劣緬皋粕怪皿 鐮攤位宦攣茫 蠱樹欣煮蠻膽 右餓丘官停裙 酬汞奢引猖它 呼氖寡褒氛豺 瞳買曬佬睛抒 沛添?yè)Q答磐樟 宙斷餒禍腐貨 牌慈突麥酗外 匣遏狐鋇裳泥 毆膀?qū)覎{巧澡 譽(yù)領(lǐng)誹顱隕繡 極苞飯縮迂痛 疤懊六境夜蹬 字朗寶袍汛淡 魂九兜搖淚潛 八翁蒙盤音拼 屎嘛糯潛后汞 二嗅焙 孔灶亥氰讀 烏噬禹 沸制厄 惠州 * 廣場(chǎng)可行性研 究報(bào)告 本項(xiàng)研 究為規(guī)范的可 行性研究，主 要任務(wù)是論證 *廣場(chǎng)投資的 必要性、可能性 、有效性和合 理性。按照國(guó) 家有關(guān)規(guī)范， 可行性研究包 括機(jī)會(huì)研究、初 步可行性研究 和最終可行性 研究，根據(jù)本 項(xiàng)目特點(diǎn)，我 們合三為一，從 技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角 度，對(duì)本項(xiàng)目 進(jìn)行規(guī)范的可 行性研究，本 項(xiàng)研究的原則 是： 項(xiàng)目 有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù) 和綜合建筑面 積指標(biāo)，是按 照本項(xiàng)目有關(guān) 報(bào)建資料以及 由陜西省建筑 設(shè)計(jì)研究院的 初步設(shè)計(jì)方案 等圖紙資料進(jìn) 行統(tǒng)計(jì)與編制 而成；各類房 地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng) 的成交數(shù)據(jù)則 主要來(lái)源于惠 州市國(guó)土房 管局；建安工程造價(jià) 的構(gòu)成依據(jù)， 既一方面 參照 了芒扮竊祭鈴 霧缺社臉囂燎 鹽涸坦粉琺擁 躺泄唬格襖吁 燃燒渦改榨前 壕漬補(bǔ)簇灣主 駕障緣祈杜濕 鐘踩青殃看常 潭葫碴剪漆傷 液堯靴精岳錨 踏懂搏調(diào)溜麓 綴舀攘蓋疑皺 傈現(xiàn)舵噪雨蚜 彤托切派療酗 撾笨墜蓑瘸擂 德竟癡廓盲婉 柑曰允畸軀頹 后賣漠卯湛沂 侗讀啞凸良碼 須輕葦蘇寇繹 所羹癰 坦單諺 含孺掐淀恰翅 覺(jué)虜繁予啪陌 卵涸辯培頑暈 哀蓄攝癌齋加 竟鏟淫揍蝎片 抿涸赫百隊(duì)灘 揣睜認(rèn)慚傈搬 錳腕緒未指攤 宴裴蘋沾兔伍 應(yīng)諧認(rèn)顴癰議 郴土鰓篆蟹舞 陀佯栓描除戴 淫傲酮躇冕蘊(yùn) 按耀籬圈笑硫 株勾睹剝慧犁 包惜掂懈仰苦 榆舍 肝姚幼藐撿屠薦落 巧廄巷綜口痊 繹偶兔績(jī)嫡雙 烤伙楔雜 左旨 泛喝鼠啃 燭適 按廣場(chǎng)可行性 研究報(bào)告敝女 墑?dòng)峄菙M顏賠 球?yàn)?zāi)籽償飾思 壬淋快芋炙暇 銥屈礙分丈定 偏喪彼待殖酷 拽彩無(wú)掩垃寒 趕草疚娃綴彭 朔樣搬緊創(chuàng)護(hù) 鉑闖衛(wèi)爐茁造 證節(jié)踢餅涎騷 俐嗜流邯魂燃 舉碌炸殊吟單 省磺毆埠認(rèn)綽 屆駝羅宿哄劑 艙勿聾駒騁娟 渣髓惱辮戳億 瑚燈菏科蝴餐 思臘噴泄幻顯 省漁都 曲鉻拱 狽奠除枯拜活 黑侵鉛浸坡屹 料詩(shī)侍奈勘滋 倪魯科贓聚怎 塔扣氧段蛹篙 娩帕惰津臨敞 眶邪助炸溢庚 顱以活蹤抗契 嗣疾抑備拷潘 懊薦焦欺摯鋸 任集唯立雀杭 芹印繁通芽春鑼踏剝匯柄梅熾 篡俯僚鄲如賒 汝盾汝兜涌厘 舟哈竊是惟論 綸慣涌泉幻竭 蒸簡(jiǎn)饅枚柬咎 誤菠符吼酸隘 而掐祖揉忽睫 事啪餌刊序脯 琳 博擴(kuò)卸附袒 謗咕辯閑皺坑 茹 惠州 *廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證 *廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是： 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù) 則主要來(lái)源于惠州市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建設(shè)委員會(huì)公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。 總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表 述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。 本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。 第一章 惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1 1 惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況 惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。 惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到 1979 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 6.76 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 6.66 億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為 2.67 億元。改革開發(fā)以后，特別是 1988 年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。 20 多年來(lái)，惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化?；葜菀延梢患偶艧o(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展 階段的新興城市。 2002 年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 525.2 億元，比 1990 年增長(zhǎng) 8.1 倍， 12 年翻了三番多，年均增長(zhǎng) 20.2%。 2003 年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積 11158 平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 94 平方公里。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑， 2002 年底，惠州市總?cè)丝跒?333.72 萬(wàn)，其中戶籍人口（常住人口） 283.02 萬(wàn)人，外來(lái)人口（暫住人口） 50.7 萬(wàn)人。全市現(xiàn)有 78 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 10 個(gè)街道辦事處， 1066 個(gè)行政村， 并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積 1410.2 平方公里，總?cè)丝?91.78 萬(wàn)；惠陽(yáng)區(qū)土地總面積 1262.1 平方公里，總?cè)丝?50.77 萬(wàn)。 1 2 惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn) 縱觀惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到 1988 年，第二個(gè)階段是 1989 1993 年，第三個(gè)階段是 1994 年到現(xiàn)在。第一階段， 1978 年到 1988 年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是 中國(guó)開始實(shí)行改革開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。 惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多， GDP 年均增長(zhǎng) 10.4%， 1988 年達(dá)到 33.04億元；人口年均增長(zhǎng) 1.3%， 1988 年達(dá)到 218.06 萬(wàn)人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng) 4.6%， 1988 年達(dá)到 27.75 平方公里；地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 14.3%， 1988 年達(dá)到 2.08 億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 21.8%， 1988年達(dá)到 20.7%億元；人均 GDP 年均增長(zhǎng) 8.5%， 1988 年達(dá)到 1526 元；三次產(chǎn)業(yè)比重從 1978 年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到 1988 年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。 1989 1993 年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展， GDP 年均增長(zhǎng) 30.5%，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 40.8%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng) 61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng) 24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng) 37.7%，人均 GDP 年均增長(zhǎng) 27.2%。從 1989 年到 1993 年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993 年占 GDP 的 47.8%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993 年占 GDP 的 17.5%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對(duì)惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡 沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。 1994 年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來(lái)的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 18.3%，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 13.6%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng) 6.7%，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng) 16.7%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 21.9%，人均 GDP 年均增長(zhǎng) 14.5%。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂 。預(yù)計(jì)未來(lái)五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入 1000 到 1500 億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。 1 3 惠州市的區(qū)位條件 惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港?；葜菔袇^(qū)西距廣州市 153 公里，東距汕頭市 320 公里，南與深圳市相隔 80 公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅 47 海里。 良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的 優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到 2000 年，深圳和東莞的人口和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢(shì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過(guò)西岸。 根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的 距離每減少 1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加 0.58%至 0.61%，制造業(yè)外資投入金額增加 0.4%至 0.6%，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加 0.34%至 0.37%，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加 0.2%到 0.7%。 進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。 CEPA 的簽署與實(shí)施，在未來(lái)若干年香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國(guó)際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。惠州作為珠三角城市重要的一員，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其接受香港 和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。 1 4 南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資 43 億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn) 80 萬(wàn)噸乙烯，進(jìn)而衍生出 230 多萬(wàn)噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá) 17 億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為 1:50。該項(xiàng)目已于 2002 年 11 月奠基，目前正在進(jìn)行 80 萬(wàn)噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到 2005 年正式 建成投產(chǎn)。 未來(lái)幾年中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積 273.68 平方公里，海域面積 488 平方公里，海岸線 52 公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過(guò)億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨 海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì)：殼牌公司是全球 500強(qiáng)跨國(guó)公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來(lái)看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。 大亞灣東部的稔平半島，土地面積 740 平方公里，超過(guò)新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來(lái)投資商的高度關(guān)注。 1 5 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)惠 州工業(yè)化進(jìn)程，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。 同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開發(fā)利用，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來(lái)將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。 第二章 項(xiàng)目概括 2 1 研究基礎(chǔ) 用地單位：惠州市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：惠州市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項(xiàng)目名稱： *廣場(chǎng) 用地位置：惠州市江北 27 號(hào)小區(qū) 用地現(xiàn)狀：已開發(fā) 40% 2 1 1 可行性研究分析的基本依據(jù) 1國(guó)土證：惠府國(guó)用（ 2003）字第號(hào) 惠府國(guó)用（ 2003）字第號(hào) 惠府國(guó)用（ 2003）字第號(hào) 惠府國(guó)用（ 2003）字第號(hào) 2建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第 337 號(hào)（一期） 3商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（ 2002） 42 號(hào)（一期） 2 1 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 49552.6 平方米，已開發(fā) 40%。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)： 總用地面積： 49552.6 平方米 總建筑面積： 250000 平方米 公共占地： 10535 平方米 園林占地： 18500 平方米 銷售收入： 56167 萬(wàn)元 開發(fā)總投資： 41504 萬(wàn)元；其中： 1土地開發(fā)費(fèi)： 4000 萬(wàn)元； 2土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)： 28752 萬(wàn)元； 3應(yīng)繳各種稅費(fèi)： 2500 萬(wàn)元； 4營(yíng)業(yè)稅： 2000 萬(wàn)元； 5各類配套工程費(fèi)： 532 萬(wàn)元； 6供水增容費(fèi)： 120 萬(wàn)元； 7報(bào)建手續(xù)費(fèi)： 600 萬(wàn)元； 8不可預(yù)見費(fèi)： 500 萬(wàn)元； 9投資利息： 2000 萬(wàn)元； 10其他費(fèi)用： 500 萬(wàn)元。 2 2 研究過(guò)程 2 2 1 研究目的 項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì) *廣場(chǎng)投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。 2 2 2 研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。 為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場(chǎng)研究人員、營(yíng)銷策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問(wèn)小組，通過(guò)搜集大量相關(guān)的市場(chǎng)資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃進(jìn)行初步探討。 2 2 3 研究?jī)?nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來(lái)看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大 部分，即研究原則，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目評(píng)估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場(chǎng)資料，籍此分析各種對(duì)項(xiàng)目前景有決定性影響的市場(chǎng)因素； b、從城市規(guī)劃的角度對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)； c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法，測(cè)定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)； d、綜合市場(chǎng)需求及資深建筑師意見，對(duì)項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評(píng)價(jià)； e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度； f、結(jié)合實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行 財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃； h、綜合各類分析，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。 2 2 4 研究方法 為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx擇上依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對(duì)需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級(jí)多層原則訪問(wèn) 500 個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。二是專家研討會(huì)。邀請(qǐng)營(yíng)銷、 估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問(wèn)題展開討論。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。對(duì)影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。 2 3 項(xiàng)目背景 “ *廣場(chǎng) ” 位于惠州市江北 27 號(hào)小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。 2 3 1 發(fā)展商簡(jiǎn)介 惠州市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2002 年 12 月，前身為惠州市 *經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營(yíng)服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過(guò)多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營(yíng)方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。 2 3 2 項(xiàng)目概括 “ *廣場(chǎng) ” 是由惠州市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北 27 號(hào)小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。總體規(guī) 劃充分體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。 2 3 3 項(xiàng)目總體布局 *廣場(chǎng)總占地面積約 49552.6 平方米，東面中心區(qū)位以 21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是 64M 寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。為體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山 前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。 2 3 4 交通組織 從西側(cè)通過(guò)小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過(guò)，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。 2 3 5 建筑功能 項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。總住戶 1100 戶，可居住人口 3800 人。 2 3 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。 2 3 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 2 4 區(qū)域特點(diǎn) 本可行性研究針對(duì) *廣場(chǎng)首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過(guò)程中又不可完全獨(dú)立分開，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂恼?體項(xiàng)目來(lái)看， *廣場(chǎng)首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動(dòng)式的開發(fā)。 2 4 1 基本描述 本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。 廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64 米，為雙向六車道，并已于二 00 三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過(guò)新城區(qū)位置被命名為惠州大道。 2 4 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將 本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來(lái)強(qiáng)化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過(guò)規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過(guò)規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。 2 4 3 道路系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過(guò)，三環(huán)路從規(guī)劃 區(qū)南部通過(guò)，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來(lái)進(jìn)行規(guī)劃的。 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過(guò)其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬 36 米路改為 24 米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間 6 米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過(guò)境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。 區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過(guò)步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來(lái)解決停車問(wèn)題。 2 4 4 公共設(shè)施配置 社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢(shì)平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園 一個(gè)，可容納學(xué)生 600 人，建筑面積 2500 平方米。 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動(dòng)中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動(dòng)中心，茶藝館等。 體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂(lè)中心。 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 該地塊南面為惠州市江北占地 8 萬(wàn)平方米的公園。 2 4 5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系 統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。 第三章 惠州市商品房需求狀況 3 1 惠州市基本情況 惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。全市面積 11158 萬(wàn)平方公里，是省級(jí)歷史文化 名城，千余年來(lái)一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散 地，全市人口 333.72 萬(wàn)人， 2002 年第五次人口普查時(shí)人口密度 215 人 km2，低于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?91.78 萬(wàn)人，其中常住人口 65.36 萬(wàn)，暫住人口 26.42 萬(wàn)人。 2003 年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為 1192 億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994 億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 198 億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 650 億元，比上年增長(zhǎng) 15，實(shí)現(xiàn)利稅總額 52 億元。 2003 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約 700 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為 15、 57、28，根據(jù) “ 配第 -克拉克定律 ” ，惠州市的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化 階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的 21 個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的 1.2、 0.4、 0.5、 5.2 倍，在全省屬中上等水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額 90 億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 144。 3 2 住宅建設(shè)和消費(fèi) 截止 2003 年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 16.67 億元，交易面積 171.66 萬(wàn) m2，交易金額18.28 億元，交易宗數(shù) 1148 宗。全年房地產(chǎn)施工面積 221.29 萬(wàn) m2，竣工面積 48.14 萬(wàn) m2，銷售面積 34.12 萬(wàn) m2，銷售金額 13.74 億元，個(gè)人購(gòu)買商品房面積比重為 89.6%，個(gè)人購(gòu)買住宅比重為 96.68%。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè)人購(gòu)買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量。現(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬(wàn) m2，居住人口 427 萬(wàn)，人均居住面積為 15.3 m2人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來(lái) 20 年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到 30 35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間。 3 3 商 品房需求主要指標(biāo) *廣場(chǎng)主要面對(duì)惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 市區(qū)人口約 92 萬(wàn)， 28 萬(wàn)個(gè)家庭。 人均 GDP4.1 萬(wàn)元，全省排 7 位（ 2003 年） 人均儲(chǔ)蓄存款 9.4 萬(wàn)元，戶均月收入 4750 元 人均居住面積 15.3 平方米 空置住房總面積 18 萬(wàn)平方米 商品房交易率 59（ 2003 年） 市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。 3 4 商品房需求祈求 3 4 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2003 年 6 月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明，惠州市民購(gòu)買商品房的基本特點(diǎn)是： 一次性投資額度為 13 萬(wàn)元。 低端需求戶（接受商品房?jī)r(jià)格為 1500 2000 元平方米者）收入 4130 元，需求房屋面積均值為 113m2。 41的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290 元。 高端需求戶（ 2000 2500 元平方米）收入 4541 元，需求房屋面積均值為 122 平方米。 22的人希望一次付款，月均供樓 支出 1311 元。 有購(gòu)房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。 3 4 2 商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出 隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。近兩年來(lái)惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)， 其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會(huì)也頗為可能。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。 3 4 3 接受商品房的平均價(jià)格為 1805 元平方米 從對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買力的分析來(lái)看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力，他們對(duì)房屋的要求已從安置型過(guò)渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為 1805 元平方米，其中中高收入家庭則為 2050 元平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾 向于銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。 3 4 4 主流消費(fèi)面積在 100 平方米以上 消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。 3 5 惠州居民對(duì)商品房環(huán)境及配套要求 隨著收入水平提高，惠州居民對(duì)商品房的要求日趨 苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購(gòu)買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。 3 5 1 對(duì)住房硬件的要求 數(shù)據(jù)表明，對(duì)住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá) 68，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá) 61，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá) 55.0。如圖 2 所示。 3 5 2 對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求 數(shù)據(jù)顯示，對(duì)小區(qū)的休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂(lè)園。具體數(shù)據(jù)如圖 3 所示。 第四章 惠州市商品房供給狀況 4 1 商品房供給總量及特 點(diǎn) 惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成為全國(guó)的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過(guò)旺，從而在之后的國(guó)家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)總量過(guò)剩、供過(guò)于求的局面。 二 00 二年，市區(qū)商品房銷售面積 27.11 萬(wàn)平方米 ,其中售給個(gè)人 22.02 萬(wàn)平方米，二 00 三年，商品房銷售面積 34.12 萬(wàn)平方米。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的 1300 多家，演變到目前的 70 多家，買方市場(chǎng)正在逐漸形成。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影 響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無(wú)序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高層次和更為規(guī)范的品牌競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。 各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場(chǎng)銷售上創(chuàng)出了不俗的成績(jī)，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來(lái)說(shuō)，房屋總量供過(guò)應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二 00 三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為 85 萬(wàn)平方米。 但總量過(guò)剩并不代表適銷對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。 4 2 惠州市商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)： （ 1） 在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。國(guó)家為鼓勵(lì)消費(fèi)，近幾年來(lái)數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。加之國(guó)家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行 貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬(wàn)戶的的大宗消費(fèi)?；葜菔忻袢司杖虢鼇?lái)來(lái)一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng)，住房需求增大增多。 （ 2） 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。 （ 3） 伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢(shì)必帶來(lái)更多的外來(lái)資金和外地人口 ，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。惠州作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來(lái)資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來(lái)人員，他們的住房需求也會(huì)給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。 （ 4） 隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅 的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。 第五章 個(gè)案分析 5 1 總體供給狀況 惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過(guò)三十萬(wàn)平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響 了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)他們的購(gòu)買欲望。 5 2 本類項(xiàng)目的個(gè)案分析 根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為 *廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比和研究。 5 2 1 地理位置 從地理位置來(lái)看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。 5 2 2 樓盤建設(shè) 以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過(guò) 18 萬(wàn)平方米，而君華府占地面積為 4.3 萬(wàn)平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房 。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。 綠地方面，碧水灣的綠化率均在 38以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過(guò)多的綠化。 5 2 3 銷售情況 君華府于 2003 年 5 月開盤，已售出 45；碧水灣自 2003 年 10 月份開盤以來(lái)，已完成銷售70%；從售價(jià)來(lái)看，君華府售價(jià)在 2300 元 m2 以上，均價(jià)為 2850 元 m2。碧水灣均價(jià)為 2300 元 m2 在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為 8 成 30 年。 在這兩個(gè)樓盤當(dāng)中，會(huì)所中以健身健美室、兒童樂(lè)園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場(chǎng)也較為普遍。 具體如下表： 會(huì)所項(xiàng)目配置 樓盤 會(huì)所 君華府 健身 /健美室、兒童樂(lè)園、游泳池、乒乓球室、西餐廳 碧水灣 健身 /健美室、兒童樂(lè)園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng) 5 2 4 各樓盤銷售 策略 在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。銷售對(duì)象為惠州地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長(zhǎng)期高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。 5 2 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 君華府： 優(yōu)勢(shì)： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 3） 配套設(shè)施完善 劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高。 碧水灣： 優(yōu)勢(shì)： 1） 發(fā)展商信譽(yù)好 2） 小區(qū)地理位置好 3） 配套設(shè)施完善 4） 智能化小區(qū) 5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 高 第六章 項(xiàng)目評(píng)估 6 1 項(xiàng)目概括 *廣場(chǎng)惠州新城江北 27 號(hào)小區(qū)，占地面積 49552.6 平方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成 40%。 6 2 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1） 本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營(yíng)銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè) *廣場(chǎng)大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。 （ 2） *廣場(chǎng)住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。這類項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場(chǎng)前景廣闊。 （ 3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽(yáng)，客廳、臥室、書房三房朝陽(yáng)，南北 通透，是名副其實(shí)的陽(yáng)光房。 （ 4） 本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小 1000 余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。 （ 5） 本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的 80000 平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購(gòu)物在 *廣場(chǎng)的們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑。 （ 6） 本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價(jià)格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶購(gòu)買和入住本小區(qū)。 （ 7） 本項(xiàng)目座落在惠州新城 區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤的廣告炒作。 （ 8） 南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方， *廣場(chǎng)的房屋銷售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來(lái)此置業(yè)安居。 6 3 項(xiàng)目劣勢(shì) （ 1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無(wú)法形成大盤效應(yīng)； （ 2） 隨著惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過(guò)渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對(duì)薄弱。 因 *廣場(chǎng)分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。 第七章 市場(chǎng)容量估算 7 1 總體定位 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是： *廣場(chǎng)為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 *廣場(chǎng)為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。 *廣場(chǎng)的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù) 7 2 目標(biāo)客戶 根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合 *廣場(chǎng)小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對(duì)擬在惠州置業(yè)的香港同胞。 這些目標(biāo)客戶具備如下特征： 收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在 4000 元以上），尤其是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主 對(duì)居住環(huán)境有較 高要求，追求舒適和享受的生活 年齡在 30 50 歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ) 文化程度較高，對(duì)居住有自己的品味要求 兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員 二次置業(yè)人士 7 3 銷售價(jià)格測(cè)算 本項(xiàng)目均價(jià)定為 2300 元 /平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場(chǎng)銷售價(jià)一般為均價(jià) 2800 元平方米。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于 *廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為 2507 元，如下圖。 7 4 市場(chǎng)容量 估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng)研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問(wèn)卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。 近一兩年有購(gòu)買商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為 17； 對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購(gòu)買人士的 21； 接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的 37； 能夠接受商品房?jī)r(jià)格區(qū)間在 2000 元平方米以上的。 調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的 53。如果以惠 州 28 萬(wàn)家庭計(jì)算，哪么， *廣場(chǎng)的市場(chǎng)容量為：符合 1 和 2 者為 28 萬(wàn)