青島市寶龍項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 1 2011年 2月 目錄 商圈及消費(fèi)者需求分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 優(yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目總結(jié)及分析 商圈及消費(fèi)者分析 主力商圈輻射范圍 : 3 商圈及消費(fèi)者分析 寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目效果圖 : 4 商圈及消費(fèi)者分析 寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng) : 5 項(xiàng)目平面圖 6 F1平面：租賃面積 7429.91 招商區(qū) 項(xiàng)目平面圖 7 F2平面：租賃面積 8427.98 超市賣場(chǎng) 辦公區(qū) 滯貨區(qū) 招商區(qū) 超市入口 項(xiàng)目平面圖 8 F3平面：租賃面積 8427.98 滯貨區(qū) 招商區(qū) 超市賣場(chǎng) 9 輻射范圍及居民消費(fèi)水平： 項(xiàng)目處于李滄區(qū)中心南部邊緣地帶，核心商圈主要輻射青山路、九水路沿線居民（如右圖所示），可輻射范圍相對(duì)有限；周邊為李滄區(qū)較早經(jīng)濟(jì)適用房及商品房開(kāi)發(fā)地段，居民區(qū)逐步趨于成熟，居民數(shù)量有一定保證，消費(fèi)水平中等 發(fā)展?jié)摿Γ?項(xiàng)目周邊居民區(qū)趨于成熟，并仍有提升潛力；周邊商業(yè)及道路具備一定改善空間，本項(xiàng)目具備成為社區(qū)購(gòu)物中心的條件，但成為李滄區(qū)新的購(gòu)物中心具有不確定性 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手介入： 合作方已與多家超市品牌進(jìn)行接觸，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 綜上所述，雖非李滄區(qū)最優(yōu)選址，但項(xiàng)目輻射商圈相對(duì)獨(dú)立，是李滄區(qū)的一個(gè)戰(zhàn)略布局點(diǎn) 商圈及消費(fèi)者分析 李滄商業(yè)核心區(qū) 實(shí)際輻射范圍 商圈人口數(shù)量及消費(fèi)水平： 項(xiàng)目核心商圈人口略顯不足 ,整體消費(fèi)水平中等 受競(jìng)爭(zhēng)與交通影響，本項(xiàng)目對(duì)李村河以北地區(qū)的居民輻射較為困難 周邊房?jī)r(jià)： 項(xiàng)目周邊商品房?jī)r(jià)格 7000元 /平米（同期青島市內(nèi)四區(qū)平均房?jī)r(jià) 9783元 /平米，李滄區(qū)平均房?jī)r(jià) 7000-8000元 /平米） 紅色： 高消費(fèi)居民 黃色： 一般居民區(qū) 紫色： 商業(yè)設(shè)施 白色： 機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、工廠等 綠色： 公園綠地 在建地塊 3180 13692 8696 30808 2856 10 商圈及消費(fèi)者分析 人口數(shù)量 收入支出水平0 .5 公里商圈人口 11552人 中等1 公里商圈人口 59232人 中等2 公里商圈人口 約2 5 0 0 0 0 人 中等 商圈居民及消費(fèi)水平： 項(xiàng)目核心商圈人口略顯不足 ,周邊居民消費(fèi)水平處于李滄區(qū)中等水平，李滄區(qū)核心消費(fèi)人群集中在李村河以北地區(qū)，受競(jìng)爭(zhēng)店影響，本項(xiàng)目輻射李村河以北地區(qū)較為困難 周邊商業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)： 項(xiàng)目周邊商業(yè)目前以社區(qū)型商業(yè)為主，本項(xiàng)目商業(yè)體量很大，具備一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ?2公里內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 4家，對(duì)北側(cè)居民有明顯的分流影響 道路及交通： 項(xiàng)目臨路狀況較為理想，但道路等級(jí)偏低，交通輻射能力不足，公交輻射能力一般 商圈居民出行動(dòng)線： 項(xiàng)目符合李村河以南大部分居民的購(gòu)物出行動(dòng)線，對(duì)核心商圈可控性比較高，傳統(tǒng)商業(yè)中心對(duì)李村河以北居民分流很大 綜上所述：項(xiàng)目核心商圈經(jīng)營(yíng)性條件尚可，整體商業(yè)具備一定規(guī)模，有一定發(fā)展?jié)摿?，但將面臨李滄成熟商圈較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力 11 商圈分析總結(jié) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -北方國(guó)貿(mào) 北方國(guó)貿(mào)： 北方國(guó)貿(mào)距離項(xiàng)目 1.5公里左右， 位于李滄區(qū)商業(yè)步行街黃金地段，是 百貨業(yè)態(tài)的商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積約 5萬(wàn)平 方米。 一樓經(jīng)營(yíng)超市、珠寶化妝品； 二樓經(jīng)營(yíng)皮鞋、箱包、運(yùn)動(dòng)休閑、文 化體育用品、鐘表工藝品； 三樓經(jīng)營(yíng)男裝、休閑、羽絨服專廳、兒童區(qū)； 四樓經(jīng)營(yíng)少淑、中老年服裝、羊毛 衫專廳及床上用品； 負(fù)一樓為國(guó)美電器。 12 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -北方國(guó)貿(mào) 北方國(guó)貿(mào)布局規(guī)劃： 13 一樓 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -北方國(guó)貿(mào) 北方國(guó)貿(mào)布局規(guī)劃： 14 二樓 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -北方國(guó)貿(mào) 北方國(guó)貿(mào)布局規(guī)劃： 15 三樓 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -北方國(guó)貿(mào) 北方國(guó)貿(mào)布局規(guī)劃： 16 四樓 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 北方國(guó)貿(mào)經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（一層）： 17 主要品牌名稱 品類類型 品牌面 積 品牌位置 租金 /扣率（ %） 中國(guó)黃金 珠寶 40-60 邊廳 黃金 6-8，金條 3左右，其他 10左右 六福珠寶 珠寶 30-50 邊廳 黃金 6-8，金條 3左右，其他 10左右 周大福 珠寶 30-50 邊廳 黃金 6-8，金條 3左右，其他 10左右 玉蘭油 化妝品 20 中島 25-30 佰草集 化妝品 20 中島 25-30 蝶妝 化妝品 20 中島 25-30 清妃 化妝品 20 中島 25-30 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 北方國(guó)貿(mào)經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（二層）： 18 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） leonardo 鞋 40-60 邊廳 15-25 STACCATO 鞋 40-60 邊廳 15-25 千百度 鞋 40-60 邊廳 15-25 Adiline 鞋 40-60 邊廳 15-25 kisscat 鞋 40-60 邊廳 15-25 百麗 鞋 40-60 邊廳 15-25 tata 鞋 40-60 中島 15-25 天美意 鞋 40-60 中島 15-25 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 北方國(guó)貿(mào)經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（二層）： 19 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 阿迪達(dá)斯 運(yùn)動(dòng) 150-200 邊廳 15-18 耐克 運(yùn)動(dòng) 150-200 邊廳 15-18 卡帕 運(yùn)動(dòng) 80-100 邊廳 15-18 茵寶 運(yùn)動(dòng) 80-100 邊廳 15-18 紐巴倫 運(yùn)動(dòng) 80-100 邊廳 15-18 雙星 運(yùn)動(dòng) 60-100 邊廳 15-18 安踏 運(yùn)動(dòng) 80-100 邊廳 15-18 361 運(yùn)動(dòng) 80-100 邊廳 15-18 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 北方國(guó)貿(mào)經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（三層）： 20 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 圣約克 男裝 100-150 邊廳 18-22 VE.DELURE JODOLL 男裝 100-150 邊廳 18-22 SATCHI 男裝 120-160 邊廳 18-22 新郎希努爾 男裝 100-150 邊廳 18-22 夢(mèng)特嬌 男裝 80-100 中島 18-22 金利來(lái) 男裝 80-100 中島 18-22 老人頭 男裝 80-100 中島 18-22 七匹狼 男裝 80-100 中島 18-22 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 北方國(guó)貿(mào)經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（三層）： 21 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 摩柯 休閑 100-150 邊廳 18-20 VISCAP 休閑 100-150 邊廳 18-20 馬克華菲 休閑 120-160 邊廳 18-20 美特斯邦威 休閑 100-150 邊廳 18-20 森馬 休閑 80-100 邊廳 18-20 納迪亞 休閑 60-80 中島 18-20 增致牛仔 休閑 60-80 中島 18-20 藍(lán)雁 休閑 60-80 中島 18-20 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 北方國(guó)貿(mào)經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（四層）： 22 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） only 邊廳 150-200 邊廳 18-28 very moda 邊廳 150-200 邊廳 18-28 艾格 邊廳 120-160 邊廳 18-28 VISCAPE 邊廳 100-150 邊廳 18-28 哥弟 邊廳 80-100 邊廳 18-28 雅奴 中島 60-80 中島 18-28 bear two 中島 60-80 中島 18-28 浪漫一身 中島 60-80 中島 18-28 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -北方國(guó)貿(mào) 23 北方國(guó)貿(mào)品牌集錦 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -北方國(guó)貿(mào) 24 北方國(guó)貿(mào)品牌集錦 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -北方國(guó)貿(mào) 25 北方國(guó)貿(mào)經(jīng)營(yíng)定位分析： 青島北方國(guó)貿(mào)大廈位于青島市三大商圈之一的李村商業(yè)步行街黃金地段，營(yíng)業(yè)面積 5萬(wàn)余平方米，商場(chǎng)地理位置優(yōu)越。近幾年，通過(guò)不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化商品布局，加大品牌引進(jìn)，提升了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并先后引進(jìn)了 ONLY、 VEROMODA、米奇、艾格、杰克瓊斯、馬克華菲、美特斯邦威、耐克、阿迪達(dá)斯、哥弟、百麗、他她、千百度、天美意、奧卡索、六福、歐萊雅、玉蘭油等國(guó)內(nèi)外著名品牌。商場(chǎng)的檔次逐步提升，。近三年北方國(guó)貿(mào)取得優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，銷售及利潤(rùn)水平每年均以 30%以上的幅度遞增。2005年北方國(guó)貿(mào)投資 2000余萬(wàn)元建立了島城規(guī)模最大的立體停車場(chǎng)，停車泊位 400余個(gè)，是李村商圈中停車泊位最多、最便利的大型百貨商廈。 優(yōu)劣勢(shì)分析 -北方國(guó)貿(mào) 優(yōu)勢(shì)： 1、公司成立于 1994年，形成時(shí)間較長(zhǎng)，有一定知名度。 2、符合李滄區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合消費(fèi)習(xí)慣，擁有穩(wěn)定的客流。 3、 2005年北方國(guó)貿(mào)投資 2000余萬(wàn)元建立了島城規(guī)模最大的立體停車場(chǎng)，停車泊位 400余個(gè)，是李村商圈中停車泊位最多、最便利的大型百貨商廈。 劣勢(shì)： 1、商場(chǎng)形成時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，便民設(shè)施設(shè)備不全。 2、品牌檔次不高，且通道狹窄，布局凌亂。 3、商場(chǎng)管理人員工作不認(rèn)真，營(yíng)業(yè)人員銷售技巧較差。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 利客來(lái)購(gòu)物中心： 利客來(lái)購(gòu)物中心距離項(xiàng)目 1.5公里 左右，位于李滄區(qū)商業(yè)步行街黃金地段， 總面積約七萬(wàn)平方米。 利客來(lái)購(gòu)物中心共分 A、 B兩座商場(chǎng)， A座主營(yíng)時(shí)尚穿戴類商品，定位中高檔， 以“引領(lǐng)時(shí)尚，相約流行”為經(jīng)營(yíng)特色。 F1 精品超市 煙酒糖茶 食品 化妝品 日用 百貨 名煙名酒 生鮮 F2 潮流精品館 皮鞋 童鞋 體育用品 旅游鞋 帽子 F3 男士禮堂 男裝 羊毛衫 針織內(nèi)衣 F4 仕女衣舍 精品女裝 太太裝 羽絨服 跑步服 F5 潮流精品館 學(xué)生用品 樂(lè)器 休閑裝 戶外 運(yùn)動(dòng) 文體辦公用品 童裝 玩具 /童車 兒童樂(lè)園 B座為利客來(lái)的龍頭項(xiàng)目 -大型超市 ,總經(jīng)營(yíng) 面積 5000余平方米 ,主營(yíng)：金店鐘表箱包 珠 寶飾品 玉飾銀器 黃金鉑金 手機(jī) 鐘表眼鏡 箱包 家電百貨 家用電器 小百貨 床品內(nèi)衣 床品布料 毛線 工藝品 手機(jī) 27 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 利客來(lái)購(gòu)物中心布局規(guī)劃： 28 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 利客來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（一層）： 29 主要品牌名稱 品類類型 品牌面 積 品牌位置 租金 /扣率（ %） 歐珀萊 化妝品 20 中島 20-25 歐萊雅 化妝品 20 中島 20-25 玉蘭油 化妝品 20 中島 20-25 卡姿蘭 化妝品 20 中島 25-30 清妃 化妝品 20 中島 25-30 蝶妝 化妝品 20 中島 25-30 鄭明明 化妝品 20 中島 25-30 利客來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（二層）： 30 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 阿迪達(dá)斯 運(yùn)動(dòng) 150-200 邊廳 15-20 耐克 運(yùn)動(dòng) 150-200 邊廳 15-20 美津濃 運(yùn)動(dòng) 80-100 邊廳 15-20 安踏 運(yùn)動(dòng) 80-100 邊廳 15-23 361 運(yùn)動(dòng) 80-100 邊廳 15-23 李寧 運(yùn)動(dòng) 60-100 邊廳 15-23 蘋果 運(yùn)動(dòng) 80-100 邊廳 15-23 CBA 運(yùn)動(dòng) 60-100 邊廳 15-23 利客來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（二層）： 31 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） ecco 鞋 50-80 邊廳 15-20 木林森 鞋 50-80 邊廳 15-20 百麗 鞋 50-80 邊廳 15-20 達(dá)芙妮 鞋 50-80 邊廳 15-20 Kiss Cat 鞋 40-60 邊廳 15-20 老人頭 鞋 50-80 邊廳 15-20 Tata 鞋 30-50 中島 15-20 天美意 鞋 30-50 中島 15-20 利客來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（三層）： 32 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 圣大保羅 男裝 100-150 邊廳 15-28 老人頭 男裝 100-150 邊廳 15-28 SATCHI 男裝 120-160 邊廳 15-28 九牧王 男裝 50-70 邊廳 20-28 金利來(lái) 男裝 50-70 中島 20-28 暖倍兒 內(nèi)衣 30-40 中島 20-28 九羚 羊毛羊絨 30-40 中島 20-28 鄂爾多斯 羊毛羊絨 30-40 中島 20-28 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 利客來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（四層）： 33 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 君帛 大淑 100-150 邊廳 15-28 聲雨竹 大淑 100-150 邊廳 15-28 哥弟 大淑 100-150 邊廳 15-28 奧菲 大淑 100-150 邊廳 15-28 淑女屋 少淑 80-100 邊廳 15-28 ES 少淑 80-100 中島 15-28 自然元素 少淑 60-80 中島 15-28 凱撒 大淑 60-80 中島 15-28 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 利客來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（四層）： 34 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 皇家貴族 貂皮 80-100 邊廳 15-28 仙本娜 貂皮 80-100 邊廳 15-28 艾格 少淑 80-100 邊廳 15-28 cache cache 少淑 80-100 邊廳 15-28 阿瑪施 少淑 80-100 邊廳 15-28 茗 大淑 40-60 中島 15-28 紫藤蘿 大淑 40-60 中島 15-28 納雨 大淑 40-60 中島 15-28 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 利客來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（五層）： 35 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 兒童奇趣樂(lè)園 兒童樂(lè)園 400 獨(dú)立邊廳 30-35 巴拉巴拉 兒童服飾 40-60 邊廳 20-28 小豬班納 兒童服飾 40-60 邊廳 20-28 ABC 兒童服飾 40-60 邊廳 20-28 小阿迪 兒童服飾 40-60 邊廳 20-28 小耐克 兒童服飾 40-60 邊廳 20-28 皮爾卡丹 兒童服飾 40-60 邊廳 20-28 米奇 兒童服飾 40-60 邊廳 20-28 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 利客來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（五層）： 36 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 圣佛萊 戶外 80-120 邊廳 18-20 駱駝 戶外 80-120 邊廳 18-20 艾瑞克 戶外 80-100 邊廳 18-20 增致牛仔 休閑 60-80 中島 18-20 蘭雁 休閑 60-80 中島 18-20 紐巴倫 休閑 60-80 邊廳 18-20 艾夫斯 休閑 80-100 邊廳 18-20 以純 休閑 80-100 邊廳 18-20 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 利客來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)品類及品牌、租金情況（五層）： 37 主要品牌 品牌類型 品牌面積（平） 品牌位置 租金 /扣率（ %） 真維斯 休閑 80-100 邊廳 18-20 森馬 休閑 80-100 邊廳 18-20 班尼路 休閑 80-100 中島 18-20 CC&DD 休閑 60-80 中島 18-20 迪士尼 休閑 60-80 中島 18-20 史努比 休閑 60-80 中島 18-20 豪建 休閑 60-80 中島 18-20 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 38 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 利客來(lái)購(gòu)物中心品牌集錦 39 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 利客來(lái)購(gòu)物中心品牌導(dǎo)示 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 40 利 客來(lái)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)定位分析： 青島利客來(lái)購(gòu)物中心，位于李滄區(qū)商業(yè)黃金地段 -向陽(yáng)路步行街，形成總面積約七萬(wàn)余平方米，距離寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目 2公里。商場(chǎng)共分 A、 B兩座商場(chǎng)，玻璃觀光天橋?qū)?A、 B兩座相連接。 A座主營(yíng)時(shí)尚穿戴類商品，定位中高檔，以“引領(lǐng)時(shí)尚，相約流行”為經(jīng)營(yíng)特色。 B座為利客來(lái)金店，京華鉆石，金大福，周大生等時(shí)尚品牌繽紛入駐，此外 B座的家電區(qū)、工藝、鐘表能滿足李滄區(qū)居民的隨心選購(gòu)。商場(chǎng) 6-9層為三星級(jí)利客來(lái)商務(wù)酒店；另有肯德基、必勝客、紅屋牛排、電玩娛樂(lè)等輔助經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利客來(lái)購(gòu)物中心 優(yōu)勢(shì)： 1、商場(chǎng)位于李滄區(qū)步行街繁華路段，形成時(shí)間較長(zhǎng)，有一定知名度。 2、符合李滄區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合消費(fèi)習(xí)慣，擁有穩(wěn)定的客流。 3、商品種類齊全，可滿足各階層消費(fèi)。 劣勢(shì)： 1、商場(chǎng)形成時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，便民設(shè)施設(shè)備不全。 2、品牌檔次不高，且通道狹窄，布局凌亂。 3、商場(chǎng)管理人員工作不認(rèn)真，營(yíng)業(yè)人員銷售技巧較差。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -嶗山百貨 嶗山百貨： 維客集團(tuán)嶗山百貨，始建于 1951年，位于繁華的李滄區(qū)商業(yè)中心，營(yíng)業(yè)面積32000平方米，距離寶龍廣場(chǎng)約 1.5公里左右。 嶗山百貨同北方國(guó)貿(mào)經(jīng)營(yíng)定位相同，都屬于成立時(shí)間比較長(zhǎng)，擁有一定客群的老百貨公司。且在青島市李滄區(qū)知名度較高，是人們購(gòu)物的選擇之地。 42 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -嶗山百貨 43 嶗山百貨品牌集錦 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -嶗山百貨 44 嶗山百貨 經(jīng)營(yíng)定位分析： 始建于 1951年，位于繁華的李滄區(qū)商業(yè)中心，營(yíng)業(yè)面積 32000平方米，員工 3000余人，年銷售額逾 6億元。是經(jīng)商務(wù)部認(rèn)定青島位數(shù)不多的“中華老字號(hào)”之一，這些決定了嶗百購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等諸多環(huán)節(jié)上必須高位運(yùn)作，凸現(xiàn)品牌化、高檔化、時(shí)尚化和人性化，成為了李村商圈百貨業(yè)態(tài)發(fā)展的引領(lǐng)者。經(jīng)歷了近半個(gè)世紀(jì)的調(diào)整及轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在的嶗山百貨已經(jīng)成為青島北部商品品牌多、品種全、現(xiàn)代時(shí)尚的購(gòu)物中心。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -嶗山百貨 優(yōu)勢(shì)： 1、商場(chǎng)位于李滄區(qū)步行街繁華路段，形成時(shí)間較長(zhǎng)，有一定知名度。 2、符合李滄區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合消費(fèi)習(xí)慣，擁有穩(wěn)定的客流。 3、商品種類齊全，商品檔次在李滄區(qū)最高，滿足了各階層消費(fèi)充分提升了自身品牌形象。 4、商場(chǎng)管理人員工作認(rèn)真，營(yíng)業(yè)人員銷售技巧較好，能很好的為顧客介紹商品。 劣勢(shì)： 1、商場(chǎng)形成時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，便民設(shè)施設(shè)備不全。 2、通道狹窄，布局凌亂，商場(chǎng)內(nèi)導(dǎo)引指示不齊全。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -佳樂(lè)家超市 46 佳樂(lè)家超市： 佳樂(lè)家超市距離寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目約1.5公里左右，是以超市為主的大賣場(chǎng)，該區(qū)域同時(shí)還是李滄區(qū)家具賣場(chǎng)和家電賣場(chǎng)的集結(jié)地，客群較多。 佳樂(lè)家超市的招商區(qū)域面積較小，約 500平左右，經(jīng)營(yíng)中低端商品，且裝修檔次較低，平均租金大約 6-15元 /平 /天。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -佳樂(lè)家超市 47 佳樂(lè)家超市品牌集錦 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -寶龍廣場(chǎng) 48 寶龍城市廣場(chǎng)： 寶龍城市廣場(chǎng)欲打造以購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食于一體的購(gòu)物中心模式。 合作方式為租賃，一層平均價(jià)格為 8元 /平 /天，二層平均價(jià)格為 5元 /平 /天，三四層平均價(jià)格為 3元 /平 /天。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -寶龍廣場(chǎng) 49 寶龍城市廣場(chǎng)： 商業(yè)主題規(guī)劃： 時(shí)尚： 21000平時(shí)尚潮流品牌匯聚地 -寶萊百貨； 生活： 35000平一站式生活需求中心 -華潤(rùn)萬(wàn)家； 娛樂(lè) -26000平換了生活激情世界 -橫店影視、興龍電玩城、龍麥KTV、高檔健身會(huì)所； 美食： 10307平特色美食饕餮盛宴 -KFC、麥當(dāng)勞、巴貝拉、綠茵閣等。 休閑： 45000平室內(nèi)步行街。室內(nèi)步行街主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括服裝服飾、生活配套、兒童用品、休閑娛樂(lè)及特色餐飲。服裝服飾占 37.35%、生活配套占 7.83%、特色餐飲占 28.30%、兒童用品占 16.47%、休閑娛樂(lè)占10.05%.1F:商品 -生活時(shí)尚的品牌譜系，經(jīng)營(yíng)特色：時(shí)尚精品、品牌服飾、生活街區(qū)、連鎖快餐； 2F:魅力 -個(gè)性張揚(yáng)的時(shí)尚服飾，經(jīng)營(yíng)特色 :男女服飾、商務(wù)休閑、時(shí)尚快餐、休閑娛樂(lè)； 3F：炫美 -酷炫動(dòng)感的親情樂(lè)園，經(jīng)營(yíng)特色：兒童樂(lè)園、戶外運(yùn)動(dòng)、家居飾品、休閑娛樂(lè)。 4F：享樂(lè) -分享經(jīng)典的樂(lè)透時(shí)光，經(jīng)營(yíng)特色：知名餐飲、龍麥 KTV、橫店影城、休閑娛樂(lè)等。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -寶龍城市廣場(chǎng) 50 寶龍城市廣場(chǎng)主力店品牌 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -寶龍城市廣場(chǎng) 51 寶龍城市廣場(chǎng)戰(zhàn)略合作伙伴 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -寶龍城市廣場(chǎng) 52 寶龍城市廣場(chǎng)效果圖 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -寶龍城市廣場(chǎng) 53 寶龍城市廣場(chǎng)布局規(guī)劃圖 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -寶龍城市廣場(chǎng) 54 寶龍城市廣場(chǎng)布局規(guī)劃圖 青島市區(qū)主要商場(chǎng)調(diào)研 家樂(lè)福名達(dá)店 佳世客 四方利群商廈 四方樂(lè)購(gòu)超市 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -家樂(lè)福超市 56 家樂(lè)福超市： 家樂(lè)福超市位于青島市黃金地段香港中路，距離寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目較遠(yuǎn)，大約 20公里左右路程，是以超市為主的大賣場(chǎng)，由于地處黃金地段，客流和銷售都非?？捎^。 家樂(lè)福招商區(qū)域面積 2000平左右，品牌組合較好，形成以百貨、餐飲、休閑、配套為主的購(gòu)物新去處，該招商區(qū)域以租賃為主，平均租金 20元 /平 /天。 優(yōu)勢(shì)：地理位置較好，品牌組合較強(qiáng)，客流量較大。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -佳世客 57 佳世客： 佳世客為中外合資商業(yè)零售企業(yè) -青島東泰佳世客有限公司已于 1996年 3月 21日成立。這是一家由青島市政府直屬企業(yè)，青島供銷合作聯(lián)合社與日本永旺集團(tuán)的核心企業(yè) -日本佳世客株式會(huì)社合資興辦的公司。佳世客位于青島市黃金地段香港中路，距離寶龍廣場(chǎng) 20公里左右，該購(gòu)物中心占地面積 50000多平方米，建筑面積 36000平方米，營(yíng)業(yè)面積 24100平方米。是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的購(gòu)物中心。該商場(chǎng)主要以租賃為合作模式，平均日租金 25元。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -佳世客 58 佳世客布局規(guī)劃： 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -佳世客 59 優(yōu)勢(shì)： 1、商場(chǎng)地處青島市市中心，地理位置優(yōu)越。 2、商場(chǎng)定位準(zhǔn)確，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體。 3、商戶組合打破了傳統(tǒng)的購(gòu)物中心的格局，展現(xiàn)了舒適、自由的購(gòu)物理念。 4、商場(chǎng)活動(dòng)較多、各類品牌豐富，能滿足不同顧客的購(gòu)物需求。 5、該商場(chǎng)和寶龍項(xiàng)目屬于不同區(qū)域，威脅較小。 劣勢(shì)： 1、商場(chǎng)形成時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化。 2、通道狹窄。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -佳世客 60 佳世客品牌集錦 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -佳世客 61 佳世客品牌集錦 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -佳世客 62 佳世客品牌集錦 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利群商廈 63 利群商廈： 青島利群四方購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司隸屬于利群集團(tuán)股份有限公司，坐落于四方區(qū)人民路與重慶南路交匯處，是一家以零售為主的商業(yè)企業(yè)。距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，大約 20公里左右，商廈現(xiàn)建筑面積3萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)品種達(dá) 5萬(wàn)余種。 F1經(jīng)營(yíng)化妝品、珠寶、皮具和鞋。 F2女裝 F3男裝、羊毛衫、羽絨區(qū)域 F4休閑、運(yùn)動(dòng)服飾 F5電器、音響制品、辦公文化用品 該商場(chǎng)屬于百貨商場(chǎng)，平均扣率如下：運(yùn)動(dòng) 15-20%，女裝 18-28%，鞋類皮具： 18-20%，化妝品 20-28%。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 -利群商廈 64 利群商廈布局規(guī)劃 競(jìng)