勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 2 - 項(xiàng)目名稱 某某 置業(yè)商服中心 項(xiàng)目 項(xiàng)目類別 房地產(chǎn) 行業(yè)代碼 7290 承辦單位 沂水 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 編制單位 山東金茂建設(shè)項(xiàng)目咨詢有限公司 13505499919) 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介 擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求是近年來(lái) 特別 是 金融危機(jī)以來(lái) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本立足點(diǎn)， 房地產(chǎn)業(yè) 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第三產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有明顯的放大作用。 房地產(chǎn) 業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)因?yàn)殛P(guān)系到“便民、利民、為民”，關(guān)系到提升老百姓生活質(zhì)量。 因此，在“擴(kuò)大內(nèi)需”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，首當(dāng)其沖 的 成了新的 國(guó)民 經(jīng)濟(jì) 的 增長(zhǎng)點(diǎn)。 它對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定具有重要作用。 沂水 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新建 某某 置業(yè)商服中心 項(xiàng)目 地處 沂水縣 城 東 南 部 ， 鑫華路以北，長(zhǎng)虹路以西 ， 項(xiàng)目 占地 面積 6945平方米（折合 10.42畝）， 建筑總面積 16419.48，其中 主樓 建筑總面積 9932.4平方米，商業(yè) 2908.36平方米， 貯藏室 2228.56平方米，閣樓 1350.16平方米， 可 規(guī)劃 建設(shè) 商住宅樓 1棟，住宅樓 4棟， 商業(yè)樓 1棟，層數(shù) 2-5層 ， 可居住 109戶 ，綠地率 30%。 本項(xiàng)目由 沂水 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)建設(shè)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資 2323.92萬(wàn)元，其中：開(kāi)發(fā)成本 2151.96 萬(wàn)元 ,經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用 171.96 萬(wàn) 元。 資金來(lái)源為由 沂水縣 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投 資 1000萬(wàn)元， 貸款 500萬(wàn) 元， 其余 通過(guò)預(yù)售款解決 。 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入 2514.92萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 2151.96萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金 136.81萬(wàn)元，其它經(jīng)營(yíng)成 本 10 萬(wàn)元， 利潤(rùn)總額 191 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 143.25 萬(wàn)元，稅前全部投資利潤(rùn)率 8.22%,稅后全部投資利潤(rùn)率 6.16%,累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（ Ic 12）稅前 101.11萬(wàn) 元，稅后 63.28萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 26.2 ，靜態(tài)投資回收期 2.49年，動(dòng)態(tài)投資回收期 2.71年。 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn) 國(guó)民 經(jīng)濟(jì)效益收入 2514.92萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益 314.52萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 ENPV（ Is 8） 200.27萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率 EIRR為 34.30 。 綜合分析研究，項(xiàng)目符合國(guó)家 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一系列 產(chǎn)業(yè)政策； 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，項(xiàng)目基本具有可以接受的盈利能力和債務(wù)清償能力，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 費(fèi)用 效益評(píng)價(jià)結(jié)果良好，項(xiàng)目擬采用的污染防治措施有效可行， 從財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度考慮， 該項(xiàng)目建設(shè)是必要的也是可行的。 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 3 - 目 錄 第 1 章 申報(bào)單位及項(xiàng)目情況 - 5 - 1.1 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 . - 5 - 1.2 項(xiàng)目概況 . - 6 - 第 2 章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 - 41 - 2.1 發(fā)展規(guī)劃 . - 41 - 2.2、產(chǎn)業(yè)政策分析 . - 42 - 2.3、行業(yè)準(zhǔn)入分析 . - 43 - 第 3 章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 - 46 - 3.1 、建筑垃圾的的綜合利用分析 . - 47 - 3.2 、生活垃圾的綜合利用 . - 52 - 3.3 、雨水利用 . - 53 - 3.4 、再生資源的綜合利用 -太陽(yáng)能建筑一體化 . - 54 - 第 4 章 節(jié)能方案分析 - 55 - 4.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 . - 55 - 4.2、能耗狀況及能耗指標(biāo)分析 . - 56 - 4.3、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 . - 60 - 4.3.1、建筑設(shè)計(jì) . - 60 - 4.3.2、建筑熱能 . - 60 - 第 5 章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 - 64 - 5.1 、項(xiàng)目選址及用地方案 . - 64 - 5.2 、土地利用合理性分析： . - 64 - 5.3 、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 . - 64 - 第 6 章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 - 65 - 6.1、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 . - 65 - 6.2 、施工期環(huán)境影響分析 . - 65 - 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 4 - 6.3 、營(yíng)運(yùn)期主要污染物及控制處理措施 . - 68 - 6.4、主要污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) . - 70 - 6.5 、生態(tài)影響分析 . - 70 - 6.6 、清潔生產(chǎn)分析 . - 71 - 第 7 章 經(jīng)濟(jì)影響分析 - 75 - 7.1 、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析 . - 75 - 7.2 、行業(yè)影響分析。 . - 76 - 7.3 、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 . - 76 - 7.4 、宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 . - 77 - 第 8 章 社會(huì)影響分析 - 78 - 8.1社會(huì)影響效果分析 . - 78 - 8.2社會(huì)適應(yīng)性分析 . - 79 - 8.3社會(huì)效益分析 . - 79 - 8.4 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析。 . - 80 - 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 5 - 第 1 章 申報(bào)單位 及項(xiàng)目 情況 1.1 項(xiàng)目 申報(bào)單位概況 1.1.1 企業(yè)簡(jiǎn)介 沂水 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （ 原沂水縣 裕豐房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司 ） 位于沂水縣城南郊，是一個(gè)集開(kāi)發(fā)、建筑、建材、裝飾、裝修為一體的綜合性企業(yè) ， 公司擁有資產(chǎn)總額 4200 萬(wàn)元，固定資產(chǎn) 3400 萬(wàn)元，職工 36 人，有職稱人員 25 人。公司自 1994年 10 月成立以來(lái)，相繼開(kāi)發(fā)了裕豐 小區(qū)、裕源小區(qū)、玉秀花苑、山莊小區(qū)、后小河住宅小區(qū)、 某某 花園等 ，房屋施工面積達(dá) 28 萬(wàn)余平方米，工程 合格率 100%，優(yōu)良率占40%以上。為我縣居民提供了配套完善、功能齊全、優(yōu)美舒適的居住條件。公司始終堅(jiān)持 “質(zhì)量為本、管理為先、理性開(kāi)發(fā)、永創(chuàng)精品 ”的宗旨，用超前的理念，本著實(shí)用、經(jīng)濟(jì)美觀的方針，以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高檔次設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)的原則，不斷完善小區(qū)的配套設(shè)施，圍繞 “創(chuàng)安全文明小區(qū)、建溫馨幽雅家園 ”的目標(biāo)，建設(shè)出令住戶滿意的房子，做到二十年不落后，三十年可改造。同時(shí)，注重鞏固陣地建設(shè)，強(qiáng)化普法宣傳教育，增強(qiáng)居民的法制觀念，廣泛開(kāi)展?fàn)巹?chuàng) “五星級(jí)文明戶 ”、 “文明樓院 ”等精神文明活動(dòng)，提高了居民的道德意識(shí)，培養(yǎng)了 小區(qū)居民健康向上的精神風(fēng)貌。臨沂市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、市經(jīng)濟(jì)研究中心等十幾家單位來(lái)裕豐小區(qū)參觀時(shí)，一致稱之為 “風(fēng)水寶地 ”。該小區(qū)開(kāi)展了創(chuàng)安活動(dòng)，實(shí)行 “大開(kāi)放、小封閉 ”的防范形式，狠抓 “人防、物防、技防 ”措施落實(shí)。 1997 年，裕豐小區(qū)被省委、省政府命名為 “安全文明小區(qū) ”。公司 96 年以來(lái)，多次被評(píng)為 “明星企業(yè) ”、 “全面質(zhì)量達(dá)標(biāo)單位 ”、 “青年文明號(hào)企業(yè) ”、省級(jí) “重合同守信用企業(yè) ”等。裕豐房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司實(shí)力雄厚、人才薈萃。多年的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，在社會(huì)上贏得了良好的聲譽(yù)。 “創(chuàng)建舒適、安全、文明、方便的居住環(huán)境 ”是 某某 人的不懈追求和永恒的信念！ 某某 人將以高起點(diǎn)的服務(wù)、規(guī)范化的管理、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍和社會(huì)各界朋友共創(chuàng)美好明天！ 現(xiàn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)四級(jí)， 年開(kāi)發(fā)能力 50000 平方米。 1.1.2、資信情況 1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照：注冊(cè)號(hào) 3713231800197 2、資質(zhì)等級(jí)： 四 級(jí)， 編號(hào) 154023 3、主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 6 - 4、法人代表： 侯愛(ài)濤 5、法人代碼： 16857385-7 1.2 項(xiàng)目概況 1、 2、 1擬建項(xiàng)目的建設(shè)背景 房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強(qiáng)。除帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家俱、家電 等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運(yùn)輸、郵政電信、餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面發(fā)揮著巨大的作用。 房地產(chǎn)業(yè) 因?yàn)殛P(guān)系到 “便民、利民、為民 ”，關(guān)系到提升老百姓生活質(zhì)量。 目前 房 地產(chǎn)還處在恢復(fù)性發(fā)展階段的上升通道，鋼性需求仍在。 住房問(wèn)題既是一個(gè)政治問(wèn)題，又是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，它關(guān)系著社會(huì)的長(zhǎng)治久安和和諧，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。 隨著社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市居民收入的增加和生活水平的提 高，人們的消費(fèi)觀念和生活方式正在發(fā)生著巨大的變化，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn) 步細(xì)分和提升。受到城市居住空間與居住環(huán)境的限制，城市快節(jié)奏生活的困擾，人們渴望回歸自然、返璞歸真的心理日益強(qiáng)烈：反映在住房消費(fèi)上，逐步向住宅社區(qū)化、景觀化發(fā)展，特別是 部分對(duì)生活品質(zhì)要求較高的收入階層，追求舒適、安靜、有內(nèi)涵、有特色的居住空間和環(huán)境將成為一種時(shí)尚和潮流 ! 在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中，社區(qū)商業(yè)直接反映著城市的宜居指標(biāo)，有不可缺少的特性。中央出臺(tái) 9000 億保障性住房建設(shè)計(jì)劃，是商業(yè)地產(chǎn)的利好，商業(yè)中心上的不動(dòng)產(chǎn)，更是聚合城市資源，其抗風(fēng) 險(xiǎn)性強(qiáng)。再加上中央 “繁榮商業(yè)，繁榮市場(chǎng)，繁榮商業(yè)地產(chǎn) ”的擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略部署等種種利好，率先走出金融危機(jī)的將是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策、稅收政策及土地政策等救市政策的深化，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)也獎(jiǎng)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，中國(guó)二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)獲得一個(gè)更加廣闊的發(fā)展空間。二三線城市，正處在商業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的大發(fā)展階段，作為三線城市的 沂水 ，商業(yè)地產(chǎn)有著很好的發(fā)展前景。 1、 金融危機(jī)下的房地產(chǎn)政策調(diào)整 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 7 - 由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴，使世界經(jīng)濟(jì)陷入頹勢(shì) ，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)也很難獨(dú)善其身。在這種背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，并對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了一定影響，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下滑，又進(jìn)一步加深了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整 當(dāng)前，全球金融風(fēng)暴正通過(guò)多種渠道沖擊中國(guó)樓市。 次貸危機(jī)和全球金融風(fēng)暴對(duì)投資中國(guó)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的信心，已經(jīng)產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，全球金融市場(chǎng)已經(jīng)蒸發(fā)掉了超過(guò) 27 萬(wàn)億美元的資產(chǎn)，相當(dāng)于 2007 年美國(guó)、日本、德國(guó)、中國(guó)和英國(guó)五個(gè)大國(guó) GDP 的總量，也接近于 2007年全世界 60 萬(wàn)億美元 GDP 總量的一半。與此同時(shí)，中國(guó)股市指數(shù)也是一路下滑、 “跌跌 ”不休。上證指數(shù)從 2007 年最高位的 6124.04 點(diǎn)，到 2008 年最低位的 1664.93 點(diǎn)，跌幅達(dá) 70%以上，其間中國(guó)金融資產(chǎn)也已縮水約 24.6 萬(wàn)億元，相當(dāng)于 2007 年中國(guó)的GDP 總量。這既是因?yàn)楣墒谐霈F(xiàn)非理性繁榮、積累了大量泡沫，也與金融危機(jī)下人們對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面走向不明、投資和消費(fèi)信心下滑、中國(guó)金融體系內(nèi)部存在大量的制度和體制遺留問(wèn)題相關(guān)聯(lián)。 金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不安，資本市場(chǎng)大幅縮水，加上國(guó)際樓市低迷，極大地傷害了中國(guó)消費(fèi)者和企業(yè)家的投資信心，以至于對(duì)中國(guó)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期十分悲觀，這種情緒仍在進(jìn) 一步惡化之中，因而短期內(nèi)難以打破房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氣氛 全球金融風(fēng)暴發(fā)生后，必將引發(fā)全球金融體系的重構(gòu)，導(dǎo)致國(guó)際資本流動(dòng)的格局發(fā)生變化。短期而言，由于發(fā)達(dá)國(guó)家流動(dòng)性的局部緊縮，將導(dǎo)致資金部分流出新興市場(chǎng)國(guó)家；但長(zhǎng)期來(lái)看，全球流動(dòng)性過(guò)剩并未完全逆轉(zhuǎn) 由于近期美國(guó)等國(guó)家貨幣政策的持續(xù)放松，還可能為未來(lái)全球流動(dòng)性的進(jìn)一步過(guò)剩埋下種子。 這種國(guó)際金融環(huán)境，使中國(guó)面臨短期資金大進(jìn)大 出的風(fēng)險(xiǎn)。大量短期資本的流入，一方面將加劇國(guó)內(nèi)過(guò)剩的流動(dòng)性，促使國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成；另一方面，如果美國(guó)次貸危機(jī)好轉(zhuǎn)，美元開(kāi)始重抬升勢(shì)， 這些短期資本可能會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)流出，給中國(guó)金融市場(chǎng)形成致命的威脅。 總體而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)。當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整行情，為國(guó)際資本提供了極好的投機(jī)機(jī)會(huì)。如果國(guó)際資本大量流入和流出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，勢(shì)必使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)更加劇烈，調(diào)整幅度更大。 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 8 - 2007 年，中國(guó)的外貿(mào)依存度已經(jīng)接近 70%，出口依存度高達(dá) 40%，均為世界第一。由全球金融危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)放緩將導(dǎo)致中國(guó)外部需求明顯下降，出口已經(jīng)面臨重大挑戰(zhàn)。次貸危機(jī)以來(lái)，全球金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩，對(duì)世界一些發(fā)達(dá)國(guó)家、新興國(guó)家和轉(zhuǎn)型國(guó)家的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生 一波又一波的沖擊，這已經(jīng)開(kāi)始影響到這些國(guó)家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而影響到許多國(guó)家對(duì)中國(guó)出口產(chǎn)品的需求。 中國(guó)政府及時(shí)做出了擴(kuò)大內(nèi)需的政策選擇。 2008 年 11 月，中央政府決定實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，在 2010 年底前投入 4 萬(wàn)億元拉動(dòng)內(nèi)需。這些政策措施對(duì)于提振企業(yè)家、消費(fèi)者的信心能發(fā)揮一定的作用，但是并不能從根本上改變企業(yè)盈利下滑和國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求疲軟的局面。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將處于一個(gè)慢性下滑的通道。而這一波中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑，導(dǎo)致居民收入增長(zhǎng)減慢，將直接對(duì)住房 消費(fèi)需求產(chǎn)生負(fù)面影響。 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的內(nèi)因在于其周期性規(guī)律，而全球金融風(fēng)暴和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期性下行趨勢(shì)的雙重因素疊加，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)的周期性調(diào)整，這將使房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的程度更深、時(shí)間更長(zhǎng)。其間人們預(yù)期的改變，以及由此產(chǎn)生的羊群效應(yīng)（指處于相同時(shí)期的人會(huì)有相似的想法并做出相似的判斷），可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的非理性低迷 盡管支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面沒(méi)有發(fā)生根本性變化，但人們的心理已經(jīng)發(fā)生了變化。在多種不利因素影響下，全國(guó)許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了消費(fèi)者不敢輕易下手、開(kāi)發(fā)商減慢開(kāi)發(fā)速度、 銀行盡量少放貸款的局面。 如何防止房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，已經(jīng)成為擺在人們面前的一道難題。 2008 年 9月以來(lái)，從中央政府到地方政府，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控過(guò)程中，都進(jìn)行了相應(yīng)的政策調(diào)整，逐步取消一些抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，不斷推出促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的新政，特別是鼓勵(lì)普通商品房的消費(fèi)。 但是，目前效果卻是相當(dāng)有限。一方面，從房地產(chǎn)業(yè)的周期規(guī)律來(lái)看，短期內(nèi)很難改變房地產(chǎn)市場(chǎng)探底向下的趨勢(shì)；另一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和宏觀環(huán)境依然不寬松。政府有必要對(duì)上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策作一次全面的梳理，從根本上調(diào)整抑制房地 產(chǎn)市場(chǎng)的政策，靈活運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性下滑。 政策選擇之一：根據(jù)擴(kuò)大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，制定和實(shí)施引導(dǎo)住房理性 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 9 - 消費(fèi)的政策 居民的短期消費(fèi)能力。同時(shí)，住房消費(fèi)能夠?qū)译?、裝飾材料、汽車等消費(fèi)需求產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)。因此，引導(dǎo)和擴(kuò)大住房理性消費(fèi)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需意義重大。 中國(guó)城市居民存在改善住房的強(qiáng)烈愿望，房?jī)r(jià)上漲一定程度上正是人們對(duì)住房需求強(qiáng)烈與需求不能得到有效滿足這一矛盾的集中表現(xiàn)。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要著眼于增加房地產(chǎn)有效供給，滿足人們合理的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，并抑制和打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求 科學(xué)確定土地的底價(jià)。對(duì)政府儲(chǔ)備建設(shè)用地底價(jià)的確定，要綜合考慮土地價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度和容積率因素等。對(duì)企業(yè)改制或原劃撥土地轉(zhuǎn)讓，土地底價(jià)的確定要進(jìn)行第三方評(píng)估，以規(guī)避委托人自行報(bào)價(jià)隨意性大、可信度低的缺陷，使土地得到節(jié)約集約利用。 盤活存量土地。政府應(yīng)當(dāng)組織國(guó)土、監(jiān)察、財(cái)政、城建、規(guī)劃、工商等相關(guān)部門聯(lián)合清查土地違規(guī)交易和長(zhǎng)時(shí)間閑置行為，協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，整頓土地市場(chǎng)秩序，以提高土地利用效率。 增強(qiáng)土地市場(chǎng)信息透明度。加強(qiáng)土地市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)分析工作，不斷提高土地市場(chǎng)信息的質(zhì)量。把土地出讓的價(jià)格、 數(shù)量等相關(guān)信息及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、媒體等渠道公示，實(shí)現(xiàn)信息共享，嚴(yán)懲內(nèi)幕交易等暗箱操作行為。 需要強(qiáng)調(diào)的是，地方政府要做好城市土地市場(chǎng)的 “守護(hù)者 ”，但這種干預(yù)應(yīng)在尊重市場(chǎng)規(guī)律的前提下盡可能采用經(jīng)濟(jì)手段。 政策選擇之三：在確保金融安全的基礎(chǔ)上，實(shí)施適度寬松的房地產(chǎn)金融政策 為了化解中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)，中央政府近期明確提出了實(shí)施適度寬松的貨幣政策。中國(guó)人民銀行大幅下調(diào)存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，保證銀行體系流動(dòng)性的充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融環(huán) 境更加寬松，適當(dāng)降低首付款比例、下調(diào)購(gòu)房貸款利率、增加貨幣信貸量等，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。與此同時(shí)，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸管理，制止開(kāi)發(fā)商使用銀行貸款囤積土地和房源，防范各種形式的房地產(chǎn)金融投機(jī)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)金融安全。 在全球化的條件下，匯率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著相當(dāng)?shù)挠绊?。根?jù)目前的實(shí)際情 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 10 - 況，在匯率政策和國(guó)際資本流動(dòng)方面一個(gè)可行的選擇是：保證貨幣政策獨(dú)立性，維護(hù)國(guó)內(nèi)物價(jià)穩(wěn)定，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)基本面良好的前提下，不斷完善匯率制度改革，使匯率水平逐步趨向均衡匯率，進(jìn)而建立靈活的匯率制度，在匯率調(diào)整和對(duì)外資的進(jìn) 出監(jiān)管取得充足經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，確定資本項(xiàng)目開(kāi)放的時(shí)間表。這種匯率制度改革的思路，可以為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)和穩(wěn)定創(chuàng)造一個(gè)良好的開(kāi)放經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 政策選擇之四：實(shí)施輕稅、減稅政策，大幅度降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本 在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過(guò)程中，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，政府對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收高比例定率稅。事實(shí)上，在房地產(chǎn)需求價(jià)格缺乏彈性的情況下，征收高比例定率稅會(huì)造成賣方向買方的稅收轉(zhuǎn)嫁，并導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期，應(yīng)采取征收所得稅的方法，抑制房地產(chǎn)投機(jī)；在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，盡可能降低各種稅收，鼓勵(lì)房地 產(chǎn)交易。在目前的情況下，取消房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的定率稅，實(shí)施輕稅、減稅政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本，可以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易效率。 政策選擇之五：制定科學(xué)、合理的房地產(chǎn)業(yè)政策，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為 政府必須繼續(xù)采取多種措施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為進(jìn)行規(guī)制，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的目標(biāo)。 （ 1）增強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)職能，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)，政府應(yīng)該實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參照。 （ 2）加強(qiáng)行業(yè)自律，防止建立任何形式的價(jià)格聯(lián)盟。 （ 3）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)銷售登記制度，整頓市場(chǎng)秩序，杜絕房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商的炒作行為。 （ 4）注重房地產(chǎn)價(jià)格等市場(chǎng)信息的搜集、加工和處理，嚴(yán)禁虛假信息傳播，健全信息披露制度，盡可能消減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息優(yōu)勢(shì)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開(kāi)、透明，為購(gòu)房者提供客觀、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，消除信息噪聲，合理引導(dǎo)消費(fèi)者的心理預(yù)期 。 政策選擇之六：在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，建立健全多元化的住房保障體系 解決住房問(wèn)題不能全靠市場(chǎng)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)必然導(dǎo)致一部分中低收入階層的房地產(chǎn)消費(fèi)需求不能得到滿足。因此，有必要建立健全多元化的住房保障體系。 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 11 - 具體而言，一是增加普通商品住房，中低價(jià)、中小套型商品住房的供應(yīng) 量，以滿足夾心層的住房需求；二是重視經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、供應(yīng)和管理，合理確定建設(shè)規(guī)模、套型面積、銷售價(jià)格、供應(yīng)對(duì)象、上市交易條件等，提高經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)效益；三是進(jìn)一步完善廉租住房的保障對(duì)象確認(rèn)、申請(qǐng)批準(zhǔn)、收回等規(guī)定，將城市外來(lái)務(wù)工人員納入廉租住房的保障對(duì)象，確保廉租住房供應(yīng)的資金來(lái)源 2 2008 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧和 2009 年預(yù)測(cè) （ 一 ） 、 2008 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況 2008 年，在國(guó)際金融危機(jī)的形勢(shì)下，中國(guó)政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策，基本上保持了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控則更體現(xiàn) 了這種審慎靈活性。2008 年上半年，在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由 2007 年的過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過(guò)度需求泡沫得到有效的抑制；但 2008 年第三季度，市場(chǎng)開(kāi)始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì)。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 1、 2007 年的投資過(guò)熱，導(dǎo)致 2008 年整體市場(chǎng)供給壓力大 1.1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上半年在 30%上高位運(yùn)行，下半年漲幅出現(xiàn)回調(diào) 受 2007 年房地產(chǎn)投資過(guò)熱 的影響，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于 30%的同比增長(zhǎng)幅度，而整體市場(chǎng)處于理性回歸的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。下半年，國(guó)際上受金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)由于“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從 1-6 月的 33.5%一路下滑到 1-11 月的 22.72%。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對(duì)值仍超過(guò)了 20%以上，可見(jiàn)在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。 圖 1： 2007 年 11 月 -2008 年 11 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 1.2、自 1998 年以來(lái)，土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積近 12 億平方米，市場(chǎng)潛在供給能力強(qiáng)。 與 2007 年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 2008 年，中國(guó)土地市場(chǎng)開(kāi)始恢 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 12 - 復(fù)理性。土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降。土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)由 1-2 月的 34.7%，到年中（ 1-6 月）的 7.6%， 1-11 月的 -5.9%，除 1-5 月外，增幅都 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 1.2、自 1998 年以來(lái)，土地購(gòu)置未開(kāi) 發(fā)面積近 12 億平方米，市場(chǎng)潛在供給能力強(qiáng)。 與 2007 年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 2008 年，中國(guó)土地市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)理性。土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降。土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)由 1-2 月的 34.7%，到年中（ 1-6 月）的 7.6%， 1-11 月的 -5.9%，除 1-5 月外，增幅都是逐月在下降；而土地開(kāi)發(fā)面積同比增幅也是由 1-2 月的 20.2%，一路回落到 1-11 月的 -2.7%，除 1-6 月外，也是逐月下降。 2007 年狂熱的土地市場(chǎng)降溫明顯。但 2008 年1-11 月土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積仍達(dá) 1.12 億平方米 ，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商囤積土地的意愿并沒(méi)有出現(xiàn)根本性變化。 圖 2:2007 年 11 月 -2008 年 11 月土地購(gòu)置開(kāi)發(fā)面積情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 13 - 中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)自 1998 年以來(lái)土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)表明，該數(shù)據(jù)高達(dá) 11.9億平方米，如果不考慮國(guó)家收回土地的情況，以容積率為 2 計(jì)算，能為市場(chǎng)提供 23.8億平方米的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來(lái)看，這些土地全部消化還需 3 年半多的時(shí)間，以戶均 100 平方米、 3 人計(jì)算，能解決 7000 多萬(wàn)人的新增住房，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供給量很大。 圖 3:1998 年 -2008 年 11 月土地購(gòu)置開(kāi)發(fā)面積情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 1.3、竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場(chǎng)供給壓力仍偏大 2008 年，竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過(guò)程，竣工面積、新開(kāi)工面積和施工面積漲幅分別由年初的 31.6%、 27.2%和 32.1%下降到 1-11 月的 6.1%、 5.4%和 17.7%， 1-11 月新開(kāi)工面積 8.4 億平方米，超過(guò)銷售面積 71%，而施工面積 25.5 億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷售面積的近 4 倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷售，則剩下的仍需要市場(chǎng)消化 3 年。以戶均 100 平方米、每戶 3 人計(jì)算，如果全部竣工后，可以為市場(chǎng)提供 2550 萬(wàn)戶， 7650 萬(wàn)人的新增住房，可見(jiàn)盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍較大。 圖 4:2007 年 11 月 -2008 年 11 月竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 2、 2008 年商品房銷售量理性回歸，但仍處上行區(qū)間，自住型需求增長(zhǎng)尤其強(qiáng)勁 2.1、住宅日均銷售 1.3 萬(wàn)套， 2008 年房地產(chǎn)需求更加理性 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 14 - 2007 年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場(chǎng)需求， 同時(shí)也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下（同時(shí)也不排除國(guó)際國(guó)內(nèi)多種因素的影響）， 2008 年商品房銷售量理性回歸。商品房銷售面積同比漲幅由 08 年上半年的 -7.2%，下降到 1-11 月的-18.3%。 圖 5:2007 年 11 月 -2008 年 11 月銷售面積及增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 2008 年 1-11 月的銷售面積比 2005 年同期增長(zhǎng) 13.3%，比 2006 年增長(zhǎng) 6.6%（由于統(tǒng)計(jì)口徑的變化，我們不考慮 2005 年以前的數(shù)據(jù)）。如果不考慮 2007 年這個(gè)特殊因素的話，可以看到 2008 年銷售面積仍處上行趨勢(shì)，只是增長(zhǎng)幅度有所下降。 圖 6:2001 年 -2008 年 11 月銷售面積及增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 為對(duì) 2008 年的銷售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對(duì) 2006 年 -2008 年這三年前 11 個(gè)月的住宅日均銷售套數(shù)進(jìn)行分析，其中 2006 年和 2007 年的套均建筑面積 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 15 - 是以 2006 年和 2007 年全年的住宅銷售面積除以住宅銷售套數(shù)得到，而 2008 年套均建 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 為對(duì) 2008 年的銷售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對(duì) 2006 年 -2008 年這三年前 11 個(gè)月的住宅日均銷售套數(shù)進(jìn)行分析，其中 2006 年和 2007 年的套均建筑面積是以 2006 年和 2007 年全年的住宅銷售面積除以住宅銷售套數(shù)得到，而 2008 年套均建筑面積是以中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市的 2008 年前 11 個(gè)月住宅成交的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算得出。我們可以看到， 2008 年前 11 個(gè)月日均銷售住宅約 1.3 萬(wàn)套，比 2007 年同期下降了 12.5，與 2006 年同期相比，增長(zhǎng)了 12.8%，年復(fù)合增長(zhǎng)率在 6.2%左右，可見(jiàn)，如果不考慮過(guò)熱的市場(chǎng)帶來(lái)的銷售量大幅上漲的 2007 年，僅與 2006 年比較， 2008年銷售量增長(zhǎng)仍處于合理的區(qū)間。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到， 2008 年銷售面積的下降，一個(gè)重要的原因是套均面積的下降，或者說(shuō)中小戶型住房比例的增長(zhǎng)，中小戶型住房在總價(jià)上減輕了購(gòu)房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點(diǎn)與國(guó)家的調(diào)控方向是一致的。 表 1:2006 年 -2008 年前 11 個(gè)月全國(guó)住宅日均銷售套數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院 2.2、投資投機(jī)受到遏制，自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁 2007 年 9 月，國(guó)家及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知， “第二套房”貸款受到嚴(yán)格管 理，這在一定程度上避免了類似美國(guó)“次貸”的危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。政策發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)投機(jī)得到很大的抑制，部分投資型、改善型購(gòu)房行為同時(shí)也受到影響，而首次自住型購(gòu)房行為受到鼓勵(lì)，市 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 16 - 場(chǎng)自住型購(gòu)房比例大幅提高。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一項(xiàng)年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明： 2008年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到 81.3%，而 2006 年、 2007 年該比例分別為 75.0%和 70.1%，以此估算 ,2006 年、 2007 年和 2008 年 1-11 月住宅日均銷售套數(shù) 表 2:2006 年 -2008 年主要城市住宅總銷售套數(shù)和日均銷售套數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院 2.2、投資投機(jī)受到遏制，自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁 2007 年 9 月，國(guó)家及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知， “第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在一定程度上避免了類似美國(guó)“次貸”的危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。政策發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)投機(jī)得到很大的抑制，部分投資型、改善型購(gòu)房行為同時(shí)也受到影響，而首次自住型購(gòu)房行為受到鼓勵(lì)，市場(chǎng)自住型購(gòu)房比例大幅提高。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一項(xiàng)年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明： 2008年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到 81.3%，而 2006 年、 2007 年該比例分別為 75.0%和 70.1%，以此估算 ,2006 年、 2007 年和 2008 年 1-11 月住宅日均銷售套數(shù)中投資投機(jī)型購(gòu)房分別為 0.29 萬(wàn)套、 0.45 萬(wàn)套和 0.25 萬(wàn)套 ,可見(jiàn) 2007 年投資投機(jī)型需求過(guò)大，甚至形成了某種程度的房地產(chǎn)泡沫，支撐了整體銷售量的大幅增長(zhǎng)， 2008 年投資投機(jī)型購(gòu)房套數(shù)比 2007 年下降超過(guò)四成；而 2006 年、 2007 年和 2008 年日均銷售套數(shù)中自住型購(gòu)房分別為 0.88 萬(wàn)套、 1.05 萬(wàn)套和 1.07 萬(wàn)套 ,可見(jiàn) 2008 年自住型需求仍在強(qiáng)勁增長(zhǎng)。 3、供求關(guān)系發(fā)生變化，房?jī)r(jià)高位 小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌 由于供給類指標(biāo)的快速增長(zhǎng)， 2008 年商品房銷竣比一路下跌，由 08 年上半年的 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 17 - 1.53 下降到 1-11 月的 1.40。應(yīng)該注意的是，盡管銷竣比仍然超過(guò)了 1，但由于中國(guó)的商品房銷售面積中以期房為主，靜態(tài)的銷竣比往往無(wú)法表現(xiàn)當(dāng)前的供需狀況，所以我們采用施工面積 /銷售面積這個(gè)指標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析： 2008 年 1-11 月商品房施工面積 /銷售面積高達(dá) 5.2，而 2006 年、 2007 年同期該比例分別為 3.8 和 3.6，同時(shí) 1-11 月商品房空置面積達(dá)到 1.4 億平方米，同比增長(zhǎng)了 15.3%?？梢?jiàn)在需求變化 不大的情況下，供給指標(biāo)的大幅增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)了一定程度的逆轉(zhuǎn)。 從價(jià)格來(lái)看，我們通過(guò)環(huán)比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到，房屋銷售價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)從8 月份開(kāi)始下降，連續(xù)四個(gè)月房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于 100，該指標(biāo)低于 100，說(shuō)明房屋銷售價(jià)格比上個(gè)月出現(xiàn)了下跌。 9 月、 10 月房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為 99.9和 99.7， 11 月進(jìn)一步跌到 99.5，價(jià)格下跌幅度有所擴(kuò)大。我們通過(guò)同比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到， 2008 年 1 月，房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為 111.3， 2008 年 2-11 月，該指數(shù)一路下滑，由年中的 108.2，進(jìn)一步下滑至 10 月的 101.6，由于這個(gè)指標(biāo)超過(guò) 100，就意味著與去年同期比仍為增長(zhǎng)，說(shuō)明房?jī)r(jià)比上幾個(gè)月有所回落，但絕對(duì)值并沒(méi)有回落到2007 年 10 月的水平。 同時(shí)，在全國(guó)整體平均房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的形勢(shì)下，不同城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)不同， 2008 年3 季度七十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表明，北京 3 季度房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)了 8.7%,上海增長(zhǎng) 5.3%，而深圳和廣州則分別下降了 6.8%和 1.4%。從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)4 季度各城市房?jī)r(jià)或增幅還會(huì)有所下調(diào)。北京、上海、深圳、廣州這 4 個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比分別高達(dá) 14、 11、 13、 13(年初數(shù)據(jù) )，相對(duì)于居民收入，房?jī)r(jià)水平仍然偏高，以自住型購(gòu)房為主的理性市場(chǎng)需要一個(gè)理性的價(jià)格來(lái)支撐。 4、國(guó)家和地方政府的“保增長(zhǎng)”政策穩(wěn)定了交易量，“這個(gè)冬天不太冷” 作為支柱產(chǎn)業(yè)， 3 季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速下行趨勢(shì)引起了國(guó)家以及地方政府的高度重視。國(guó)家調(diào)控政策從上半年的“抑制過(guò)熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費(fèi)、利息和購(gòu)房首付、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等積極的財(cái)稅政策穩(wěn)定市場(chǎng)：央行連續(xù) 5 次降息、財(cái)政部下調(diào)居民首次購(gòu)房契稅至 1%地方上，上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、福州等城市降低了交易稅費(fèi)；西安、南京、宿遷、杭州等 城市則實(shí)行了購(gòu)房的財(cái)政補(bǔ)貼。加之部分開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場(chǎng)的交易 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 18 - 量，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)具有積極作用。 從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)到的最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看， 11 月中國(guó)主要城市商品住宅成交面積（該指標(biāo)超前于統(tǒng)計(jì)局的商品房銷售面積指標(biāo)）與 10 月這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了 52.35%,上海 40.43%，深圳 74.86%，杭州 30.48%,南京 59.15%，而 11 月 1 日正是財(cái)政部規(guī)定下調(diào)購(gòu)房契稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可見(jiàn)，下調(diào)交易稅費(fèi)對(duì)于成交量確實(shí)起到不可忽視的作用。 但必須認(rèn)識(shí)到目前房 地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，既有國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，同時(shí)也要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近 10 年的快速發(fā)展 ,本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過(guò)多的泡沫。從這個(gè)周期來(lái)看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在需求的旺盛，以及經(jīng)過(guò)政府及時(shí)準(zhǔn)確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)大起大落，可以說(shuō)雖然到了冬季，但“這個(gè)冬天不太冷”。國(guó)家的政策有保有壓，保護(hù)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說(shuō)這個(gè)冬天是殺滅細(xì)菌醞釀生機(jī)的冬天，而不是毀滅性災(zāi)難性的冬天。 （ 二 ） 、 2008 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題 1、銷售額低于投資額 7000 多億元，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)資金缺口大 2008 年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開(kāi)發(fā)、消費(fèi)貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業(yè)沒(méi)有資金，而是銷售收入無(wú)法承擔(dān)這么大規(guī)模的投資，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)資金循環(huán)受阻。目前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房銷售是主要的收入來(lái)源，租賃收入比例很小。所以銷售額在開(kāi)發(fā)企業(yè)收回投資方面占據(jù)了非常關(guān)鍵的位置。 2008 年 1-11 月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額7285 億元，預(yù)計(jì) 12 月銷售額 仍然會(huì)大幅低于投資額。而其他年份一般當(dāng)年就可用銷售收回投資（當(dāng)然這里說(shuō)的是一個(gè)整體概念）， 2007 年 1-11 月銷售額高于投資額 2371億元， 1-12 月則是 4324 億元； 2006 年盡管 1-11 月銷售額低于投資額 274 億，但 1-12月銷售額仍然是超過(guò)投資額 1127 億元。 圖 7:2007 年 11 月 -2008 年 11 月銷售額與投資額差值情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 由于 2008 年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對(duì)外資的限制措施，國(guó) 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 19 - 內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)比 例較??； 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院 由于 2008 年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對(duì)外資的限制措施，國(guó)內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)比例較??；利用外資雖增長(zhǎng)了 12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷售額低于投資額 7285 億元，意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的力度， 1-11 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源同比增長(zhǎng)4.24%,其中定金及預(yù)收款下降了 11.2%，而自籌資金增長(zhǎng)了 3172 億元 ,同比增長(zhǎng)了30.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，對(duì)自籌資金的需求越來(lái) 越高，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。 2、流拍、退地頻現(xiàn)，地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī) 國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地有接近都是以底價(jià)成交收?qǐng)?，更有左右的土地遭遇流?biāo)流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。中國(guó)指數(shù)研究院土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對(duì) 60 個(gè)大中城市招拍掛土地市場(chǎng)長(zhǎng)期進(jìn)行監(jiān)測(cè)的結(jié)果表明，截止 10 月底，全國(guó) 60 個(gè)大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約 1300 宗，土地面積約 6000 萬(wàn)平方米，其規(guī)劃面積超過(guò) 1 億平方米，相當(dāng)于 07 年總供應(yīng)量的 1/5 左右。與 此同時(shí)，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。如南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退回 2007 年月拍得的總價(jià) 44.04 億元、樓板價(jià) 6.69萬(wàn)元平方米的全國(guó)最貴“單價(jià)地王”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 08 年大宗地塊退地宗數(shù)近 20宗。而地方政府損失地價(jià)款在 140 億以上。 土地出讓收入在地方政府財(cái)政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財(cái)政”收入 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 - 20 - 甚至占財(cái)政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)，隨著流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府財(cái)政收入急遽縮水。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落甚至增速放緩，從目前來(lái)看，影響最大的仍然是地方 政府，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，無(wú)論是土地出讓收入，還是開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段稅費(fèi)收入，都將大幅下滑，部分依靠“土地財(cái)政”的地方政府將面臨入不敷出的境地。各地政府也在積極探索地方政府債券的發(fā)行，以避免土地財(cái)政的渴望。 3、保障性住房增長(zhǎng)，但限價(jià)房處境尷尬 2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求結(jié)構(gòu)都出現(xiàn)較大變化：供給方面，保障性住房在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的比例有所增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響不容小視；如北京市近三個(gè)月住宅成交中，保障性住房占 50%左右，保障性住房?jī)r(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)整體均價(jià)有拉低的作用，同時(shí)保障性 住房比例的增長(zhǎng)，使購(gòu)房者增強(qiáng)了持幣觀望的信心。所以說(shuō)，保障性住房比例的增長(zhǎng)有利有弊。由于目前并沒(méi)有形成很好的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)保障性住房的購(gòu)買者也很難有準(zhǔn)確的身份驗(yàn)證，購(gòu)買保障性住房和購(gòu)買商品房的消費(fèi)者重疊很大，很多保