目錄： 第一部分 別墅市場分析 第二部分 別墅定價(jià)建議 第三部分 推售節(jié)奏 第四部分 回款預(yù)計(jì) 第五部分 推廣策略 一、別墅市場分析 1、徐州市區(qū)別墅市場發(fā)展水平概述 別墅市場呈現(xiàn)價(jià)量齊升局面， 09年徐州別墅市場火爆， 10年別墅市場供應(yīng)量有限，成交量居高不下，價(jià)格較 09年呈現(xiàn)出幾何增長，進(jìn)入快速上升渠道。 2007年 供應(yīng)量為 交量為 2008年供應(yīng)量為 交量為 2009年 供應(yīng)量為 交量為 2010年 供應(yīng)量為 交量為 成交價(jià)格為 9761元 /、別墅產(chǎn)品板塊分布 銅山新區(qū)板塊 新城區(qū)板塊 雍景新城 中茵龍湖國際 龍熙莊園 檀香山 依山龍郡 國基城邦 華潤悅府 久隆長島 松霏花園 云龍湖板塊 湖 森 堡 太陽花園 云龍山莊 本項(xiàng)目 北區(qū)板塊 萬裕風(fēng)情園 豪紳嘉苑 徐州低密度住宅(別墅類 )現(xiàn)已形成 四大板塊的格局 : 銅山區(qū)板塊、云龍湖板塊、北區(qū)板塊和新城區(qū)板塊 龍湖灣 信上城 銅山保利項(xiàng)目 風(fēng)尚米蘭 毛紡廠地塊（未啟動(dòng)） 半山御景 楓林天下 綠地商務(wù)城 漢源華城 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 美的城 霖雨山莊 1、泰康紅郡 2、恒龍依山龍郡 3、國基城邦 4、華潤悅府 5、銅山保利地塊（未啟動(dòng)） 6、檀香山 7、 深物業(yè)地塊（未售） 8、久隆長島 1、龍熙莊園 2、中茵龍湖國際 3、綠地商務(wù)城 4、漢源 國際華城 5、恒基 雍景新城 6、國信 上城 7、維維 龍湖灣 1、松霏花園 2、云龍山莊 3、太陽花園 4、湖森堡 5、 本項(xiàng)目 1、鼓樓廣場 2、豪紳嘉苑 北區(qū)板塊 銅山區(qū)板塊 3、別墅產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)共（ 24)（目前在售即將開盤的 ） 云龍湖板塊（泉山區(qū)） 新城區(qū)板塊 中心區(qū)板塊 1、風(fēng)尚米蘭（未售） 2、毛紡廠地塊（未售） 1、美的城 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 4、 別墅產(chǎn)品板塊分析 銅山區(qū)板塊是徐州低密度住宅的聚集地，也是置業(yè)熱點(diǎn)板塊，群山環(huán)抱的自然環(huán)境為低密度住宅的生存提供了客觀條件，該區(qū)域道路系統(tǒng)完善，與市中心通達(dá)性較好，是徐州低密度住宅最具競爭力的區(qū)域。 云龍湖板塊地理位置優(yōu)越，隨著市政府對云龍湖風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，區(qū)域價(jià)值更加凸顯，但區(qū)域內(nèi)存在用地緊張局面，區(qū)域未來競爭力較小。 北區(qū)在徐州人心目中是工業(yè)聚集地，樓房破舊，近幾年來九龍湖的施工完成和鼓樓生態(tài)園等項(xiàng)目的啟動(dòng)開發(fā) ，整體形象有所改善，但該區(qū)域整體以普通住宅為主，低密度住宅較少 。 該區(qū)域起步較晚，但發(fā)展迅速，在市行政中心的帶動(dòng)下，居住環(huán)境已逐漸形成，依托大龍湖風(fēng)景區(qū)的各項(xiàng)目異軍突起。 該區(qū)域土地儲備豐富，未來將成為低密度住宅的熱點(diǎn)板塊之一，是銅山新區(qū)板塊的最大挑戰(zhàn)者。 銅山區(qū)板塊 北區(qū)板塊 云龍湖板塊 新城區(qū)板塊 銅 山 區(qū) 開發(fā)商 華潤置地（徐州）有限公司 物業(yè)類型 聯(lián)排 疊加 洋房 總建筑面積 34萬平方米 容積率 : 化率 : 總戶數(shù) 總共 900 戶 當(dāng)期 310 戶 車位總數(shù) : 力戶型 : 主力戶型面積 130 項(xiàng)目地址 銅山區(qū)中國礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)南側(cè) 目前銷售均價(jià) 價(jià)格未定 銷售動(dòng)態(tài) 一期接受購房者咨詢登記，為 208套花園洋房、 78套疊加別墅房源和24套聯(lián)排別墅房源，主力戶型面積130期全面開工。 1、華潤置地 云龍湖悅府 開發(fā)商 佳展（徐州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 高層、小高層、聯(lián)排、疊拼 總建筑面積 63萬方 容積率 : 綠化率 : 總戶數(shù) : 總共 4521 戶 當(dāng)期 1400 戶 主力戶型 : 聯(lián)排 313疊拼 206 項(xiàng)目地址 中山南路延長段（大學(xué)路東側(cè)）礦大南湖校區(qū)南1000米 目前銷售均價(jià) 最低價(jià) 175萬元 /套 銷售動(dòng)態(tài) 楓林天下聯(lián)排、疊加別墅 10月 29日開盤， 排別墅戶型面積 337 363，主力總價(jià) 340萬 410萬； 加別墅戶型面積 208 215，主力總價(jià) 175 200萬。開盤當(dāng)天認(rèn)購并一周內(nèi)簽約優(yōu)惠 6%，一次性付款優(yōu)惠 4%，按揭貸款優(yōu)惠 1%折扣，已辦理白金卡客戶最高優(yōu)惠 9萬。 2、楓林天下 聯(lián)排 D 聯(lián)排 C 聯(lián)排 C 3、深物業(yè)半山御景 【樓盤地址】： 銅山區(qū)華山路西側(cè) 【開發(fā)商】： 深物業(yè)集團(tuán) 【建筑類型】： 聯(lián)排 雙拼 【總戶數(shù)】：北區(qū)規(guī)劃有 62棟坡地雙拼， 總共 278 戶 【建筑面積】：約 【建筑風(fēng)格】：法式建筑風(fēng)格，框架結(jié)構(gòu) 【銷售價(jià)格】：待定 【容 積 率】： 綠 化 率】： 38% 項(xiàng)目 情況： 半山御景項(xiàng)目位于銅山區(qū)龍腰山片區(qū)，東臨華山路，北依龍腰山、西側(cè)，南側(cè)均與千畝生態(tài)玫瑰公園接壤，以道路規(guī)劃將項(xiàng)目分為南北兩區(qū)，其中北區(qū)規(guī)劃有 62棟坡地雙拼，南區(qū)地勢平緩，規(guī)劃為聯(lián)排別墅區(qū)及啟動(dòng)區(qū)、會所等 4、泰康紅郡 【樓盤地址】： 銅山區(qū)華山路與長江路交叉口 【開發(fā)商】：徐州泰康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 【售樓電話】： 0516【建筑類型】：疊拼 【總戶數(shù)】： 180套 【建筑面積】：約 5萬 【戶型面積】： 210 【主力戶型】： 200左右 【建筑風(fēng)格】： 英 式建筑風(fēng)格 ，框架結(jié)構(gòu) 【外立面用材】：鑲貼進(jìn)口外墻面磚，徐州首家使用外墻保溫板 門窗 :雙層中空節(jié)能斷橋氟碳噴涂型材的鋁合金門窗 【銷售價(jià)格】：均價(jià) 7000元 /平米 【容 積 率】： 綠 化 率】： 35% 【上房時(shí)間】： 2011停 車 位】： 1:2 【物業(yè)管理】： 1元 / /月 銷售情況： 泰康紅郡項(xiàng)目在售房源不足 40套，戶型面積為 220源均價(jià)為 7000元 /平米。另外，項(xiàng)目車庫在售，均價(jià)為 2000元 /平米，同住宅房源一起銷售，總房價(jià) 160萬 工程進(jìn)度方面，已經(jīng)上房。 泰康紅郡 / 戶型分析 入戶花園的設(shè)計(jì) 臥室朝陽而且?guī)杜_ 泰康紅郡 泰康紅郡 /項(xiàng)目優(yōu)劣分析 優(yōu)勢： 1、項(xiàng)目三山環(huán)抱、自然資源豐富 2、目前為徐州市首家使用且免費(fèi) 贈送地源熱泵系統(tǒng)（節(jié)能 70%）、 3、贈送太陽能、紫銅水管、雙層中空 節(jié)能斷橋氟碳噴涂型材的鋁合金門窗、 4、外墻保溫板并鑲貼進(jìn)口外墻面磚、 5、小區(qū)智能保安系統(tǒng)等 劣勢： 1、產(chǎn)品戶型單一，景觀塑造一般， 2、品牌影響力較差 ，入住率較低， 產(chǎn)品無科技附加值 3、周邊商業(yè)配套不齊全 4、銷售價(jià)格較低 產(chǎn)品立面為英式風(fēng)格，外墻采用高級面磚，局部鐵藝圍欄，戶型設(shè)計(jì)朝陽面較多，功能區(qū)劃分明顯，局部贈送空中花園，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)精良，且天戶均有大面積空中花園贈送，別墅產(chǎn)品多為投資客戶，以企事業(yè)單位及礦大教師為主。 5、恒龍 依山龍郡 【建筑類型】：聯(lián)排 、 雙拼 、 疊加別墅 【建筑面積】： 42536 【開發(fā)商】： 江蘇恒龍萬相房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 【代理公司】：中信嘉華國際控股（香港）集團(tuán) 【綠 化 率】： 60% 【容 積 率】： 總戶數(shù) 】： 194戶 【停 車 位】： 1:1 【 建筑風(fēng)格 】： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 【 主力戶型 】： 500 【 銷售價(jià)格 】： 待定 【外立面用材】：涂料、普通瓷磚。 銷售情況： 恒龍依山龍郡二期疊加別墅已動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2014年竣工。共計(jì) 100余套，主力戶型面積在 500平米左右，新售樓處于 10月 22日公開。 恒龍 依山龍郡 /產(chǎn)品分析 建筑密度大，未注重園林綠化 和景觀設(shè)計(jì)， 色彩搭配不協(xié)調(diào)， 細(xì)節(jié)粗糙，整體檔次較低。 優(yōu)勢： 該項(xiàng)目南臨洞山，北靠泉山，兩山環(huán) 抱；單價(jià) 8000元 /平方米左右，戶型面積較小，總價(jià)低。 劣勢： 地塊呈狹長狀，建筑密度大，為景觀打造帶來難度；產(chǎn)品類型單一，全部為聯(lián)排和疊加產(chǎn)品，整體檔次較低，細(xì)節(jié)粗糙。 恒龍 依山龍郡 /戶型分析 臥室面積小，缺乏別墅應(yīng)有的舒適型 戶型面積較小，功能性不齊全 6、國基城邦 【樓盤地址】： 礦大南湖校區(qū)東門南 500米 【開發(fā)商】：徐州國基投資置業(yè)有限公司 【建筑類型】： 聯(lián)排 45套，疊加，雙拼 64套，公寓（ 11層、 18層） 【 建筑 面積 】： 約 60萬 【總戶數(shù)】：共 4000套左右 【綠 化 率】： 容 積 率】： 建筑風(fēng)格 】： 歐式風(fēng)格 【外立面】： 別墅立面則采用石材處理， 底部石材與面磚的結(jié)合。 【戶型面積】：聯(lián)排別墅（ 200 250） 【車位】：地下停車位大約有 4500個(gè) 【銷售價(jià)格】：聯(lián)排均價(jià) 1萬左右， 銷售情況： 目前二期聯(lián)排還剩 30多套，均價(jià) 1萬左右。 國基城邦 /產(chǎn)品分析 重細(xì)節(jié)處理，底部為文化石，中部采用面磚，高處采用高檔涂料。 中心景觀區(qū)的形式呈現(xiàn)，別墅部分現(xiàn)階段無大型景觀區(qū)，多以產(chǎn)品花園為主。 雙會所設(shè)計(jì)，滿足業(yè)主平時(shí)娛樂休閑 國基城邦 /戶型分析 聯(lián)排別墅整體四層，地下一層，地上三層，每層均二室朝陽，一層為動(dòng)區(qū)， 二層為為次臥或客房，三層多為大套房設(shè)計(jì)，進(jìn)深過長，僅端戶有中部天井設(shè)計(jì)， 整體采光通風(fēng)性較大，疊拼別墅戶型設(shè)計(jì)方正，無浪費(fèi)空間 國基城邦 /項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 劣勢： 品位置較差。項(xiàng)目背山而建整體采光受影響，與徐州喜陽的生活習(xí)慣像背離。 于提升整體樓盤品質(zhì)，且附加值不高。 爭激烈 . 優(yōu)勢： 礦大南湖校區(qū)隔街相望，東依龍腰山脈，北望云龍湖，緊鄰 3500畝國家級泉山森林公園，具有豐富的自然優(yōu)勢與學(xué)區(qū)房優(yōu)勢。 基城邦除別致的景觀外，還配備了高級會所及部分商鋪，很好地滿足了大型社區(qū)內(nèi)部居民的生活需求。 知度較高國基城邦前期銷售很好，后期隨著產(chǎn)品品質(zhì)被認(rèn)可，品牌知名度得以提升，是徐州目前高品質(zhì)樓盤首選。 7、美達(dá) 檀香山 【樓盤地址】：銅山新區(qū)黃河路與華山路交叉口 【建筑類型】： 獨(dú)棟別墅，小院、合院、疊加 【開發(fā)公司】：徐州同創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 【建筑面積】：約 【總戶數(shù)】：獨(dú)棟 438，南區(qū)疊加 216，合院 71，小院 63 【綠 化 率】： 40% 【容 積 率】： 車位】： 1： 1 【 建筑風(fēng)格 】： 新古典主義風(fēng)格，意式、法式、西班牙式等 【 主力戶型 】： 240、 260 檀香山別墅園獨(dú)立別墅 438幢， 250 420 ; 疊加： 【外立面用材】：文化石、彈性涂料、實(shí)木花架、鐵藝圍欄、西班牙管瓦及平瓦、大理石砂巖。 【銷售價(jià)格】：疊加均價(jià) 8000元 ./ 銷售情況： 檀香山疊加組團(tuán)“香墅”二期 13、 14號樓疊加別墅房源火熱銷售中，現(xiàn)僅剩 7、 8套，均價(jià) 8000元 /平米左右，單套面積 230 360平米，總價(jià) 175260萬，全款 98折， 2013年 6月上房。 美達(dá) 檀香山 /產(chǎn) 品分析： 文化石 西班牙平瓦、管瓦 彈性涂料 大理石砂巖 鐵藝圍欄、鋁木復(fù)合窗 毛坯房交付，露臺及部分室外地面為瓷磚 。 天井采用百葉窗與鋼化玻璃的組合； 仿木合金窗框； 樓道采光陽臺 西班牙式陶罐； 下沉式地下室入戶門； 西班牙式郵箱； 歐式陽臺設(shè)計(jì)； 拱形入戶門廳及鋼門設(shè)計(jì)； 獨(dú)立寵物間； 檀香山 /產(chǎn) 品細(xì)節(jié)亮點(diǎn) 地下室管道裸露情況嚴(yán)重； 內(nèi)部屋頂平整性較差； 內(nèi)樓梯扶手設(shè)計(jì)檔次較低； 地下室排水存在一定問題； 小型儲物空間設(shè)計(jì)較多； 產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理精細(xì)度不夠； 檀香山 /產(chǎn)品細(xì)節(jié)缺點(diǎn) 美達(dá) 檀香山 /產(chǎn)品分析： 屋頂采用高級英紅瓦；主體墻面采用宜興陶制面磚和高檔砂巖； 窗戶采用新一代斷橋隔熱鋁木復(fù)合窗； 圍欄則采用鑄鐵及原木；基座墻裙、壁爐煙囪及部分別墅的主體外墻采用自然色文化石。 入戶門為實(shí)木門，屋頂采用筒瓦或平瓦，門窗為最流行及符合節(jié)能要求的鋁木復(fù)合門窗， 玻璃在徐州率先采用斷橋隔熱技術(shù)。 外墻立面根據(jù)設(shè)計(jì)需要分別采用高檔質(zhì)感外墻涂料、文化石、高檔砂巖，屋面采用筒瓦或平瓦；檐溝采用歐式彩鋁落水系統(tǒng)；基座墻裙、壁爐煙囪及部分別墅的主體外墻采用自然色文化石。 車庫門采用電動(dòng)遙控車庫門，材料為鋼木復(fù)合。 50234北各兩棟； 上二層； 廳、餐廳、衛(wèi)生間、廚房組合； 為二房加一套房的設(shè)計(jì)； 型方正，整體二室朝陽；北面房型為 臥室采光較好，但次臥室采光相對較差。 檀香山 /合院戶型 美達(dá) 檀香山 /戶型分析： 49306 廳、客廳面積基本相同）； 00以下房型，地上可用臥室僅 3間，空間利用率較低； 加值較低 ; 墅質(zhì)感較差。 檀香山 /合院戶型 檀香山 /疊拼戶型 （香墅） 總面積約： 311 1. 個(gè)性地下室：大型地下空間，使內(nèi)部墻面減少到最少，可自由支配分割空間 2. 完美戶型功效分割：戶型兩層將客臥與主臥進(jìn)行完美區(qū)隔與聯(lián)系；主臥空間將更衣空間進(jìn)行 360度完全私屬設(shè)計(jì)。 檀香山 /疊拼戶型 （香墅） 總面積約： 301 1. 陽光內(nèi)庭：挑高內(nèi)院同時(shí)也是大面積的陽光天井。 2. 入戶玄關(guān)：秉承中式建筑理念，設(shè)立入戶玄關(guān)。 3. 大型陽光露臺：贈送暢闊大型陽光露臺。 4. 入戶分室：獨(dú)有的入室景觀平臺與花園。 歐式貴族客廳：大開間，挑高客廳設(shè)計(jì) 主仆入戶豪宅打造：引入主仆分離入戶設(shè)計(jì) 陽光地下庭院：聘請世界專業(yè)庭院設(shè)計(jì)大師， 單體建面： 456；地上約 330；地下約 125 檀香山 /獨(dú)棟戶型 雙車位車庫，滿足更高的停車要求 超大花園面積，增加可使用面積 美達(dá) 檀香山 /項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 單擊添加 優(yōu)勢： 項(xiàng)目體量大，包括聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼等物業(yè)類型，戶型豐富戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用；在前期的銷售中已積累一定知名度；樣板區(qū)與會所的打造較有吸引力，同時(shí)、擁有自然資源：三山環(huán)抱，依山而建。 劣勢： 雖然內(nèi)部配套打造良好，但是周邊配套尚未完善，交通配套也尚未完善。 總結(jié)： 檀香山作為區(qū)域別墅產(chǎn)品標(biāo)桿，致力于打造徐州首席富人區(qū)。整體采用西班牙建筑風(fēng)格，南區(qū)別墅推出意式別墅，以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅為主 。 8、久隆鳳凰城 【樓盤地址】： 銅山新區(qū)湘江路 【建筑類型】： 獨(dú)棟別墅 【建筑面積】： 約 50萬 【開發(fā)公司】：江蘇久隆投資置業(yè)集團(tuán) 【戶型面積】： 317 【主力戶型】： 317左右 【建筑風(fēng)格】： 歐式建筑風(fēng)格 ，全框架結(jié)構(gòu)，房型大 面寬，戶型短進(jìn)深，且戶戶臨水。 【外立面用材】：面磚、彈性涂料、鐵藝圍欄、普通瓦面。 【銷售價(jià)格】：長島（共 70套）價(jià)格約 538套，送地下停車位 【容 積 率】： 綠 化 率】： 50% 【上房時(shí)間】： 2012售信息： 久隆長島獨(dú)棟別墅目前熱銷中，戶型面積在 300格在 538萬 房一價(jià)， 2012年底上房，現(xiàn)已售十余套。工程進(jìn)展方面，已全部封頂。 長島 /戶型分析： 戶型類型較少，面積較小 久隆鳳凰城 /項(xiàng)目優(yōu)劣分析 劣勢： 1、產(chǎn)品戶型單一，私家花園設(shè)計(jì)缺乏合理性，景觀塑造一般，物業(yè)管理價(jià)差，項(xiàng)目還面臨地下室防水、排水的投訴問題。 2、品牌影響力較差 ，入住率較低，產(chǎn)品無科技附加值。 3、項(xiàng)目品牌推廣與企業(yè)形象較差，項(xiàng)目多為投資客購買，自身商業(yè)配套受制于入住率的問題，一直未能發(fā)展。且產(chǎn)品無科技附加值 4、之前銷售價(jià)格較低，新房受二手房影響較大。 優(yōu)勢： 1、該項(xiàng)目位于銅山新區(qū)板塊，總占地 1500畝 ,項(xiàng)目總建筑面積約為 50萬，體量大；上市早。 2、項(xiàng)目通過活水塞納河提升整體別墅品質(zhì) 3、 作為徐州早期城南綜合性大盤，公寓類產(chǎn)品基本售罄，別墅產(chǎn)品整體升級，通過塞納河打造提升整體別墅品質(zhì) 中 心 區(qū) 板 塊 開發(fā)商 徐州天創(chuàng)世紀(jì)置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)類型 高層、小高層、疊加、商鋪、寫字樓 總建筑面積 60萬方；一期：疊加別墅 2棟 棟 14層，一棟13層； 3棟高層為 32層， 1棟 18層，主要戶型面積 126平米，均為兩梯兩戶板式 容積率 : 化率 : 42% 總戶數(shù) 總共 1800 戶 當(dāng)期 300 戶 車位總數(shù) : 全地下車位設(shè)計(jì)，住宅車位 1： 1配比 主力戶型 : 140200平米 項(xiàng)目地址 中山北路慶云橋北 300米 目前銷售均價(jià) 小高層、高層均價(jià) 10000 銷售動(dòng)態(tài) 風(fēng)尚米蘭小高層、高層 10月 25價(jià)格公布，均價(jià)10000平米，現(xiàn)在接受預(yù)約登記。風(fēng)尚米蘭目前前主要推出小高層 1號樓、高層 2、 3、 5號樓，均為大平層，面積分別為： 126平米、 140平米、 164平米、 195平米；另外推出 2號樓 ,面積為 50平米左右， 格待定，預(yù)計(jì) 11月份開盤銷售。 1、風(fēng)尚米蘭 云龍湖板塊（西區(qū)） 1、湖森堡 【樓盤地址】： 泉山徐州云龍風(fēng)景區(qū)玉帶路 【開發(fā)商】 :徐州桃園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 【建筑類型】： 獨(dú)棟別墅 【建筑面積】： 43000 【 總戶數(shù) 】 ：共 100戶，一期、二期 42棟，三期 58棟項(xiàng)目整體檔次較高?！?建筑風(fēng)格 】： 簡歐風(fēng)格 【綠 化 率】： 70% 【容 積 率】： 停 車 位】： 1:1 【 戶型面積 】： 389【 主力戶型 】： 389 【 銷售價(jià)格 】： 均價(jià) 17000元 /平方米 【物業(yè)管理】： 上海華基美信 /月 銷售情況： 湖森堡獨(dú)棟別墅在售房源 4套，戶型面積 400價(jià)700萬元 /套。工程進(jìn)度方面，全部封頂，第二批于 2011年 10月上房。 湖森堡 /產(chǎn)品分析 超大私家花園與成熟的園林綠化景觀設(shè)計(jì) 是本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。 獨(dú)棟全貌 室內(nèi) 景觀綠化 樣板間 高檔面磚 湖森堡 /戶型分析 超大面積主臥與大露臺相連，彰顯尊貴氣息，增加居住舒適度。 雙車位停車庫設(shè)計(jì)，滿足更高的停車要求；兩進(jìn)式入口，增加安全性。 湖森堡 /項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1、全冠移植的造景方法，綠化效果更佳； 2、戶型面積大，功能性齊全； 3、物業(yè)管理水平較好； 4、獨(dú)立規(guī)劃于居住空間戶外，通行道 直通戶外 劣勢： 1、周邊均為民房，居住環(huán)境較差； 2、占地面積較小，且地塊呈狹長狀， 影響整體居住舒適度； 3、小區(qū)內(nèi)會所等功能性配套有待完善。 4、周邊配套尚未完善，交通配套不完善 5、物業(yè)費(fèi) /月 ，在徐州算價(jià)格 較貴的 6、別墅科技含量較低 【樓盤地址】：云龍湖、云龍山和小南湖交匯處 【開發(fā)商】： 江蘇潤邦置業(yè)有限公司 【建筑類型】： 疊拼 【建筑面積】： 1 2萬 【綠 化 率】： 37% 【容 積 率】： 總戶數(shù) 】： 32套疊加別墅 【停 車 位】： 1： 1 【 建筑風(fēng)格 】： 北美風(fēng)格 【 主力戶型 】： 380 左右 【 銷售價(jià)格 】： 均價(jià) 20000元 /平方米 【外立面用材】：瓷磚 【物業(yè)】：預(yù)估 3元 /平方米 /月 銷售情況： 云龍山莊疊加別墅目前接受認(rèn)購，戶型面積約 260平米左右，價(jià)格約 20000元 /平米。 2、云龍山莊 云龍山莊 /產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1、云龍山莊位于云龍湖、云龍山、小南湖交匯處、是富甲豪紳心目中的風(fēng)水寶地。此處土地資源異常稀缺，因此也加重了此地在人們心目中的神圣地位， 2、小區(qū)內(nèi)智能化設(shè)施配套完善，除了將采用可視對講器、保安監(jiān)察系統(tǒng)、家居防盜系統(tǒng)、煤氣泄漏自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、信息高速公路接口系統(tǒng)外，還將配備各種遙控系統(tǒng)，如房門窗簾遙控系統(tǒng)、燈飾遙控開關(guān)系統(tǒng)等。 劣勢： 1、由于地段稀缺，銷售價(jià)格過高，去化速度過慢。 新城區(qū)板塊 【 地址 】：徐州市新城區(qū)昆侖大道徐州市行政中心北門對面 【建筑類型】： 小高層、高層、疊加、雙拼別墅 【開發(fā)商】：上海綠地集團(tuán)徐州新誠置業(yè)有限公司 【建筑面積】： 50萬 【綠化率】： 【容 積 率】： 停車位】： 機(jī)動(dòng)車停車位約 800個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停車位約 3600個(gè) 【 建筑風(fēng)格 】： 歐式風(fēng)格 【 主力戶型 】： 226 左右 【 銷售價(jià)格 】： 12000平米 【外立面用材】：涂料、普通瓷磚。 銷售信息： 綠地商務(wù)城五期平層別墅房源近期將公開，共計(jì) 80余套，主力戶型為 170平米五室，預(yù)計(jì) 11月將開盤銷售，具體價(jià)格未定。 綠地商務(wù)城雙拼、類雙拼別墅剩余 50余套，戶型面積 226格12000元 /平米 平米，全款享受 97折優(yōu)惠。 1、綠地商務(wù)城 戶型設(shè)計(jì)方正，每層均兩室朝陽，四室二廳設(shè)計(jì)，四室一廳朝陽 以中心景觀區(qū)為主，部分別墅沿河而建，整體以私家花園作為產(chǎn)品品質(zhì)提升要點(diǎn)。 綠地商務(wù)城 /戶型分析 總結(jié)：綠地商務(wù)城位于徐州市新城核心區(qū) 南面隔昆侖大道與徐州市行政中心大樓相望，西南為大龍湖。一、三期均有別墅產(chǎn)品，但整盤別墅供應(yīng)量有限。 優(yōu)勢： 1、綠地商務(wù)城地處徐州新城核心，土地升值潛力較大， 綠地商務(wù)城地處徐州新城核心地帶，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)目前唯一超過 200萬集主題購物樂園、商務(wù)辦公、居住生活等多種現(xiàn)代城市功能于一體的超大型綜合社區(qū)。 2、上海綠地品牌效應(yīng)及較高產(chǎn)品品質(zhì)迅速占領(lǐng)徐州市場， 綠地商務(wù)城 07年動(dòng)工，作為上海同徐州合作項(xiàng)目，綠地品牌迅速在市民間傳播。產(chǎn)品采用稀缺的歐式立面，獲得市場認(rèn)同，占領(lǐng)新城市場領(lǐng)跑者地位。 3、大型居住社區(qū)帶來完善配套成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn) 綠地商務(wù)城 海經(jīng)濟(jì)區(qū)首座生態(tài)型大體量主題 合大型娛樂、流行餐飲、購物、時(shí)尚休閑、旅游文化、社會服務(wù)等多種業(yè)態(tài)為一體的超大型現(xiàn)代城市生活 中 心。 劣勢： 1、周邊配套尚未健全，距離市中心較遠(yuǎn)，交通配套不齊全。 2、規(guī)劃中的商場，醫(yī)院，學(xué)校，從建設(shè)到投入使用需要長時(shí)間。 綠地商務(wù)城 /產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 2、龍熙莊園 【建筑類型】： 疊加 , 雙拼 , 聯(lián)排 【開發(fā)商】：徐州華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 【建筑面積】： 【綠 化 率】： 37% 【容 積 率】： 總戶數(shù) 】： 6套雙拼， 20套疊加， 99套聯(lián)排，共 125【停 車 位】： 1： 【 建筑風(fēng)格 】： 北美風(fēng)格 【 主力戶型 】： 300 左右 【 銷售價(jià)格 】： 聯(lián)排最低價(jià) 168萬元 /套 全款 97折，貸款 99折 【外立面用材】：涂料、普通瓷磚。 【物業(yè)】： 平方米 月 銷售信息： 龍熙莊園目前共計(jì) 40余套別墅在售，物業(yè)類型分別為聯(lián)排別墅、雙拼別墅及疊加別墅，戶型面積為 210168萬元 /套起，全款 97折，貸款 99折，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，預(yù)計(jì) 2012年 8月份上房。 龍熙莊園 產(chǎn) 品分析 運(yùn)用磚紅色和米黃色 , 藍(lán)灰色與白色對比處理， 欄桿、花架、長長的條窗， 源于傳統(tǒng)美式別墅的建筑風(fēng)格， 龍熙莊園 戶型分析 9室 2廳 3衛(wèi) 217 主臥帶大露臺 雙入戶門 3、中茵 龍湖國際 【樓盤地址】：徐州市新城區(qū)迎賓大道、商聚路 【 開發(fā)商 】：徐州中茵置業(yè)有限公司 【建筑類型】： 雙拼 15棟，聯(lián)排 18棟， 18 36層高層 18棟 【建筑 面積 】： 約 總建面 45萬（別墅 11萬、住宅 34萬） 【綠 化 率】： 39% 【容 積 率】： 高層 墅 建筑風(fēng)格 】： 歐式 風(fēng)格 【 面積 】： 聯(lián)排： 194 226平米、獨(dú)棟 330 450平米 【外立面】：高級面磚為立面材料。 【總戶數(shù)】：總共 2200 戶 【銷售價(jià)格】： 聯(lián)排均價(jià) 14000元 /，獨(dú)棟 26000元 / 【物業(yè)管理】： 銷售情況： 中茵龍湖國際 100多套房源在售，為 24層高層，面積 129價(jià) 7000元 /平米左右，其中 10#樓 7000元 /平米， 14#樓 6800元 /平米。另外中茵龍湖國際 11#樓為 18層高層房源，共兩個(gè)單元，兩梯四戶戶型面積在 87125平米左右，目前全款 94折，貸款 97折，工地方面，中茵龍湖國際二期在做內(nèi)部結(jié)構(gòu)，11#樓建至 4層左右。 中茵 龍湖國際 /項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1、科技住宅為產(chǎn)品升值，中茵龍湖國際應(yīng)用了低碳集成技術(shù)體系所覆蓋的領(lǐng)先技術(shù)，包括節(jié)能技術(shù)和景觀技術(shù)。外墻與屋面的隔熱保溫墻技術(shù)、中空玻璃技術(shù)和集體供暖技術(shù)。小區(qū)內(nèi)種植很多四季常青的樹種。 2、地處徐州新城核心，未來升值空間較大，龍湖國際地處徐州新城政府南端，隨著新城入住率的提高，政府對新城打造的逐步深入，項(xiàng)目未來升值空間無限。 3、依托大龍湖，以湖為界分割成兩區(qū)項(xiàng)目地處大龍湖畔，核心景觀區(qū)緊靠大龍湖畔，水景別墅屬徐州絕版豪宅，產(chǎn)品稀缺性明顯。 劣勢： 1、周邊配套尚未齊全，缺少大型商業(yè)，距離市中心較遠(yuǎn)。 2、周邊交通配套不齊全。 【樓盤地址】：新城區(qū)漢源大道（近錢塘路） 【 開發(fā)商 】：徐州滬建房產(chǎn)有限公司 【建筑類型】： 多層、小高層、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅 【建筑 面積 】： 約 總建面 20萬 【綠 化 率】： 39% 【容 積 率】 ： 約 建筑風(fēng)格 】： 現(xiàn)代簡約 風(fēng)格 【總戶數(shù)】： 1626戶 【 戶型面積 】： 【外立面】：高級面磚為立面材料 【停車位】：機(jī)動(dòng)車位 650個(gè)（地上 250，地下 400） 【銷售價(jià)格】： 多層均價(jià)約 7100元 /，聯(lián)排 12000元 /，雙拼 15000元 /，獨(dú)棟18000元 /。 銷售情況： 漢源國際華城 型面積為 75面），一室兩廳，兩室兩廳戶型，同期公開的還有 1、 4、 7、 8為面積為 88的多層房源，共計(jì) 200余套。目前小高層房源剩余不多，均價(jià) 6200元 /左右，多層 23、 24、 25#樓僅余幾套頂層房源 137平米左右，均價(jià) 7100元 /平方米。漢源國際華城目前正進(jìn)行“老帶新”優(yōu)惠活動(dòng)，凡介紹新客戶成交的老客戶可獲享 5000元家電券優(yōu)惠。在售 1、 2、 3、 4、7、 8#樓貸款 99折，全款 97折。工地方面，一期多層部分外立面可見，小高層部分正進(jìn)行外立面粉飾，樂活公寓已封頂。 4、漢源國際華城 漢源國際華城 /戶型分析 一層平面圖 二層平面圖 三層平面圖 聯(lián)排別墅整體四層，地下一層，地上兩層，每層均二室朝陽，三層多為大套房設(shè)計(jì)，進(jìn)深過長，僅端戶有中部天井設(shè)計(jì)，整體采光通風(fēng)性較大，疊拼別墅戶型設(shè)計(jì)方正，無浪費(fèi)空間 產(chǎn)品為歐式風(fēng)格，預(yù)計(jì)以高級面磚為立面材料； 豪華雙車庫設(shè)計(jì)，客戶需求度較高； 南北雙向大花園，帶有下沉式庭院，贈送觀景大露臺； 主客臥均配備步入式衣帽間、獨(dú)衛(wèi)，大面 積落地窗； 項(xiàng)目總計(jì) 5套獨(dú)棟，第一批推出 3棟，報(bào)價(jià) 在 18000元 / 左右，總價(jià)約 600萬 別墅產(chǎn)品多為投資兼自住型客戶，以新城政府工作人員為主，及外地投資客 170 漢源國際華城 /戶型分析 漢源國際華城 /樣 板區(qū) 漢源國際華城 /樣板區(qū) 漢源國際華城 /項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1、現(xiàn)代風(fēng)格，比較新穎，接近現(xiàn)房銷售。 上海建工前期營銷面較為緩慢，保持市場神秘感，現(xiàn)階段推出市場，產(chǎn)品立面風(fēng)格新穎，進(jìn)現(xiàn)房銷售，增加客戶購買欲望。 2、物業(yè)類型豐富。上海建工產(chǎn)品涵蓋高層、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等一系列物業(yè)類型，產(chǎn)品線豐富，客戶覆蓋面較廣。 3、新城區(qū)核心區(qū)內(nèi)，升值空間較大 。上海建工位于新城區(qū)核心區(qū)內(nèi)，政府支持加之大龍湖景觀，整體項(xiàng)目升值空間較大 。 劣勢： 周邊配套尚未齊全，缺少大型商業(yè)， 與中鐵 未來城形成一定競爭。 開發(fā)商 江蘇省房地產(chǎn)投資有限責(zé)任公司徐州分公司 物業(yè)類型 疊加、多層、 小高層、 高層 總建筑面積 國信上城總建筑面積 65萬方， 一期 15棟洋房、 24棟疊加別墅、 5棟小高層，建筑面積約為 17萬平方米，綜合容積率為 積率 : 綠化率 : 總戶數(shù) 當(dāng)期總共 912 戶 車位總數(shù) : 分為地下地面停車場，共 700個(gè) 主力戶型 : 疊加 項(xiàng)目地址 新城區(qū)新城區(qū)大龍湖畔，市政府南 目前銷售均價(jià) 疊加均價(jià) 9000元 / 銷售動(dòng)態(tài) 40#、 42#、 43#三棟小高層預(yù)計(jì) 2011年年底推出，為 18層小高層，共計(jì) 210套左右，價(jià)格待定，戶型面積為 100地方面，疊加別墅、多層已封頂，高層已出地面，正做地上部分。 5、國信上城 國信 上城 /戶型分析 疊加戶型 4室 2廳 3衛(wèi) 約 戶型設(shè)計(jì)合理，方正實(shí)用，無浪費(fèi)面積，其中均為 2室朝陽。 國信上城 約 212平方戶型圖 入戶花園 多功能廳 及車庫設(shè)計(jì)合理利用空間 陽光房設(shè)計(jì)增加室內(nèi)采光 洗手間離廚房餐廳近 離臥室太遠(yuǎn) 雙主臥的設(shè)計(jì) 開發(fā)商 香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 物業(yè)類型 疊加、多層、 小高層、 高層 總建筑面積 總建筑面積約 一期為 括疊加別墅、 6+1多層、 9+1和 16層的小高層住宅，主力戶型以 3房、疊加為主，部分小量的 2房，面積主要是 126房， 209 容積率 : 化率 : 35% 總戶數(shù) 總共 3600 戶 當(dāng)期 402 戶 車位總數(shù) : 118個(gè) 主力戶型 : 85 項(xiàng)目地址 徐州市新城區(qū)麗水路和楚韻路交匯處 目前銷售均價(jià) 疊加均價(jià) 12000 銷售動(dòng)態(tài) 首批房源 96套，一房一價(jià)，一次性付款 99折。雍景新城一期接受預(yù)約咨詢，約 400多套房源，包括 3#樓多層、 5#和 7#樓小高層（ 9+1層）、 6#樓高層（ 16層）及 7棟疊加別墅，普通住宅面積從 857棟疊加別墅面積從 240程進(jìn)度方面，一期 前在做外立面。一期 期部分別墅已建至三層左右 6、雍景新城 雍景新城 面積 : 雍景新城 室 3廳 4衛(wèi) 雍景新城 面積 : 雍景新城 面積 : 雍景新城 /戶型分析 【樓盤地址】：云龍區(qū)新城區(qū)大龍湖西岸 【 開發(fā)商 】 ：維維印象城綜合開發(fā)有限公司 【 物業(yè) 類型】： 住宅、別墅、寫字樓、商業(yè) 【建筑 面積 】： 【綠 化 率】： 40% 【容 積 率】 ： 約 開盤時(shí)間】： 未開盤 【總戶數(shù)】： 600 戶 【停車位】 :車位配比 1:2 銷售情況：一期規(guī)劃 4棟高層（ 25+1層）和 10棟小高層（其中 6棟 11+1層，4棟 9+1層）房源 ，龍湖灣明年動(dòng)工，項(xiàng)目共分三期開發(fā)，一期規(guī)劃 4棟高層（ 25+1層）和 10棟小高層（其中 4棟 11+1層， 6棟 9+1層）房源。售樓處預(yù)計(jì)年后投入使用 。 7、維維 龍湖灣 經(jīng) 濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 開發(fā)商 徐州美的置業(yè)有限公司 物業(yè)類型 別墅、洋房、多層 、小高層、 高層 總建筑面積 36萬方，一期 8棟花園洋房（ 7層）、 17棟雙拼別墅 容積率 : 化率 : 總戶數(shù) 總共 2552 戶 當(dāng)期 150 戶 車位總數(shù) : 車位配比 1： 1， 2552個(gè) 主力戶型 : 128 項(xiàng)目地址 金山橋開發(fā)區(qū)金龍湖東岸徐海路南 目前銷售均價(jià) 洋房均價(jià) 9000元 /平方米 銷售動(dòng)態(tài) 高層（ 18層）洋房房源目前接受預(yù)約登記，主力戶型面積為 120計(jì) 11月下旬開盤銷售。美的城郁香灣組團(tuán) 湖景洋房火熱銷售中，均價(jià) 9000元 /平米，主力戶型面積為 128平米 1、美的城 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 檀香山 新古典主義風(fēng)格， 意式、法式、西班牙式等 久隆紫園 國基城邦 本項(xiàng)目 歐式風(fēng)格 湖森堡 歐式風(fēng)格 加州玫瑰園 加州風(fēng)格 恒龍依山龍郡、 國信 上城、 恒基 雍景新城 漢源 國際華城 現(xiàn)代風(fēng)格 龍熙莊園 北美風(fēng)格 松霏花園 北美風(fēng)格 中茵龍湖 北美現(xiàn)代簡約風(fēng)格 中匯霖雨山莊 歐式風(fēng)格 泰康紅郡 楓林天下 英式風(fēng)格 華潤悅府 風(fēng)尚米蘭 銅山保利地塊 新古典主義 綠地商務(wù)城 歐式風(fēng)格 徐州別墅建筑風(fēng)格匯總 別墅類型 容積率 代表樓盤 純獨(dú)立別墅 香山、湖森堡、太陽花園 純疊加別墅 康紅郡、云龍山莊 混合別墅 霏花園、依山龍郡、龍熙莊園、霖雨山莊、久隆鳳凰城、半山御景、銅山保利地塊、華潤悅府 住宅 +別墅 項(xiàng)目、恒基 雍景新城、國信 上城、龍湖灣、漢源 茵龍湖國際、綠地商務(wù)城、風(fēng)尚米蘭、毛紡廠地塊（未售）、國基城邦、銅山保利地塊、美的城 獨(dú)立別墅項(xiàng)目因市場供應(yīng)較少，逐步成為稀缺；同時(shí)類別墅產(chǎn)品及多種物業(yè)類型混合的項(xiàng)目居多，同質(zhì)化競爭激烈。 別墅形態(tài)匯總 競爭樓盤分析 /產(chǎn)品匯總 別墅類型 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 科技附加值 中水回收系統(tǒng)；地源熱泵系統(tǒng)；訪客對講系統(tǒng)；門禁門磁系統(tǒng)；周界報(bào)警系統(tǒng)； 全天候紅外線防越報(bào)警；閉路電視、背景音樂系統(tǒng)； 外立面用材 文化石、高級面磚、彈性涂料、高級管瓦及平瓦、實(shí)木花架，鐵藝圍欄，真石漆 花園 100以上 100以上 80左右 60左右 建筑風(fēng)格 歐美風(fēng)格 經(jīng)濟(jì)型面積段 30035 9770售總價(jià) 300萬以上 / 175115 150萬 奢侈類面積段 42000 8050 280 單價(jià)較低） 銷售總價(jià) 400萬以上 300220 300萬 160年去化率 81% 50% 91% 57% 物業(yè)收費(fèi) （湖森堡最高 管家式物業(yè) 無 徐州別墅項(xiàng)目，產(chǎn)品精細(xì)度不夠，立面效果仍有上升空間，缺乏特色性物業(yè)服務(wù)，產(chǎn)品附加值多以贈送私家花園或空中花園為主，科技附加值具有運(yùn)用，多為提升產(chǎn)品形象，缺乏將整個(gè)科技技術(shù)整合，提供全套附加值的產(chǎn)品。 2011年底 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 本案別墅銷售周期 國基城邦約 20萬平米、檀香山疊加產(chǎn)品約 華潤悅府（ 34萬分）花園洋房、疊加約推售 6萬平米 深物業(yè)（ 13萬方）半島御景聯(lián)排、疊加約推售 7萬平米， 項(xiàng)目別墅產(chǎn)品銷售周期內(nèi)，也是區(qū)域內(nèi)其他大盤集中上市的時(shí)候，市場競爭空前激烈。如何參與競爭通過價(jià)格、產(chǎn)品、賣點(diǎn)等規(guī)避競爭將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 中心區(qū)競爭樓盤，翠湖御景、風(fēng)尚米蘭，高層大平層，約 15萬平米 市場總結(jié) 原泉山森林海 3期 (楓林天下 )60萬方：聯(lián)排、疊加，約推售 5萬平米 二、別墅定價(jià)建議 別 墅價(jià)格建議： 2011年受政策影響，房產(chǎn)稅與“國八條”疊加，將加大試點(diǎn)城市高端住宅市場的波動(dòng)。大戶型、高總價(jià)住宅產(chǎn)品將受到限購、限貸政策的顯著影響。豪宅成交量持續(xù)下滑，部分熱銷樓盤雖然短期內(nèi)帶了熱銷，但是在整個(gè)市場冷淡大環(huán)境下難以突圍，大量購房者持幣觀望。介于目前市場政策不明朗，預(yù)計(jì)第四季度在短期內(nèi)難以出現(xiàn)成交量快速回升的行情。 故建議本項(xiàng)目以 低價(jià)入市， 在強(qiáng)力打造區(qū)域認(rèn)同感的同時(shí)樹立別墅高端樓盤形象，以高性價(jià)比吸引客戶，并密切關(guān)注整體市場走勢和同類產(chǎn)品樓盤定價(jià)，隨著市場變動(dòng)及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略 。 合理價(jià)格入市：參考同類產(chǎn)品項(xiàng)目價(jià)格體系，對各類細(xì)節(jié)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行比較，最終確定本項(xiàng)目價(jià)格體系。 產(chǎn)品分批次推出：將本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品分批次推出，可以拉大價(jià)格區(qū)域，增大客群范圍，為后期推盤提供一定升值空間。 打造超高性價(jià)比樓盤形象：價(jià)格建議在高品質(zhì)產(chǎn)品基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)超高性價(jià)比。 價(jià)格策略 別墅價(jià)格建議： 對市場上同類型別墅產(chǎn)品進(jìn)行比較， 作為本項(xiàng)目別墅定價(jià)參照： 楓林天下 國基城邦 國信 上城 綠地商務(wù)城 檀香山 漢源國際華城 項(xiàng)目 檀香山 國基城邦 楓林天下 國信 上城 綠地商務(wù)城 中茵別墅區(qū) 上海建工 物業(yè)類型 疊拼 聯(lián)排 （剩余 30套） 聯(lián)排、疊拼 疊拼 聯(lián)排 雙拼 雙拼 /獨(dú)棟 聯(lián)排 聯(lián)排 獨(dú)棟 面積段（ 22050 310（地下室 70 120） 疊加 208 215聯(lián)排 337 363 230左右 3359700（地下室 130） 350（地下室170左右） 價(jià)格支撐 1、外部自然景觀較好 2、物業(yè)類型豐富，目前推出的疊拼 3、市場上有一定的知名度 4、樣板區(qū)開放深受市場好評 1、外部自然景觀較好 2、內(nèi)部綠化等亦屬上乘 3、商業(yè)配套、交通配套已逐漸完善 4、市場口碑較好 5、開發(fā)商國資委，實(shí)力雄厚 1、項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，云龍湖、泉山森林公園近在咫尺； 15000平米中心湖景； 2、緊鄰高校濃厚人文氣息；高品質(zhì) 3、外立面采用面磚和干掛石材 1、國企品牌 2、戶型設(shè)計(jì)合理 1、品牌價(jià)值 2、新城區(qū)首家開盤的別墅項(xiàng)目 3、區(qū)域發(fā)展前景良好 1、別墅物業(yè)豐富 2、品牌效應(yīng) 3、區(qū)域發(fā)展前景良好 4、外部景觀較好 1、品牌價(jià)值 2、區(qū)域發(fā)展前景較好 3、樣板房、樣板段的推出深受市場好評 尚未開發(fā)體量 （萬 逾 3萬方（其中包含 2萬方商業(yè)） 20萬方（三期） 55萬方（里面包含高層小高層） / / / / 單價(jià) 均價(jià) 8000元 / 均價(jià) 10000元 /拼均價(jià) 8000元 / 聯(lián)排均價(jià) 10000元 / 9000元 / 2000平米 / 聯(lián)排 12000元 /，雙拼 15000元 / 獨(dú)棟 18000元 /。 總價(jià)（萬元） 180250最低 178萬 113260；建議低價(jià)入市，為后期價(jià)格升