麟德文化俱樂部 商業(yè)計劃書 項目名稱 麟德文化俱樂部商業(yè)計劃書 項目單位 地 址 電 話 傳 真 電子郵件 聯(lián) 系 人 i 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) i 保密協(xié)定 本商業(yè)計劃書內容涉及本公司商業(yè)秘密，僅對有投資意向的投資者公開。本公司要求投資公司項目經(jīng)理收到本商業(yè)計劃書時做出以下承諾： 妥善保管本商業(yè)計劃書，未經(jīng)本公司同意，不得向第三方公開本商業(yè)計劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。 項目經(jīng)理簽字： 接 收 日 期： _年 _月 _日 I 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) I 目 錄 . 1 目名稱 . 1 目位置 . 1 目簡介 . 1 目優(yōu)勢 . 2 目主要技術經(jīng)濟指標 . 2 可行性 . 3 觀經(jīng)濟狀況分析 . 3 安餐飲、酒店業(yè)的發(fā)展狀況 . 3 安市會展業(yè)發(fā)展狀況分析 . 6 安市旅游業(yè)發(fā)展狀況分析 . 6 . 8 給分析 . 8 求分析 . 9 析 . 9 標消費人群分析 . 12 格定位 . 13 目組織結構 . 14 . 15 . 15 劃總體布局 . 15 目進度計劃 . 17 要技術指標 . 17 . 18 目建設的投資估算 . 18 目年營業(yè)收入 . 20 目收益 . 21 論及建議 . 22 目綜合評價結論 . 22 目建議 . 22 附錄 . 23 1 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 1 目名稱 麟德文化俱樂部 。 目位置 該項目位于 建強路以西，龍首東路以東，龍首北路東段以北，政法路以南，麟德殿遺址以西約 200 米，毗鄰大明宮國家遺址公園。 目 簡介 麟德文化俱樂部是一家集大型會議接待、論壇活動、商務活動、宴會、餐飲、康體健身、娛樂休閑為一體的文化俱樂部，為 社會各界精英提供一個輕松、自然、舒適、愜意的環(huán)境和商機無限的高層次交際平臺，體驗非同尋常的商務之旅及專業(yè)的個性化服務，引領人們休閑娛樂的新觀念。俱樂部設有餐廳、宴會廳、會議中心、健身中心等全套智能化配套設施。 2 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 2 目優(yōu)勢 該項目 緊鄰大明宮國家遺址公園，環(huán)境優(yōu)美，位于正在建設的西安新市政中心區(qū)域，是西安未來城市現(xiàn)代化服務業(yè)的聚集地，交通便利，地鐵二號線從中心區(qū)穿過，商業(yè)潛力巨大。 目主要技術經(jīng)濟指標 目技術指標 本項目 規(guī)劃用地性質為 商業(yè)用地，主要技術指標如下： （ 1）總占地面積 ： 2）總建筑面積 ： 3） 容積率 ： 4）建筑密度： （ 5）綠化率： 38% 目經(jīng)濟指標 建設投資： 23135 萬元 ； 正常年份可實現(xiàn)年營業(yè) 收入 ： 14800 萬元； 年 經(jīng)營 成本費用： 2020 萬元； 年經(jīng)營 稅金及附加 ： 2964 萬元； 年城市房產(chǎn)稅： 1776 萬元； 年 所得稅（稅率 25%） ： 2082 萬元； 可實現(xiàn) 年 稅后凈利潤 ： 6246 萬元 ； 項目年投資利潤率： 27%。 3 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 3 觀經(jīng)濟 狀況分析 2007 年 全年國內生產(chǎn)總值 246619 億元，比上年增長 加快 百分點，連續(xù)五年增速達到或超過 10%。全年全社會固定資產(chǎn)投資 137239 億元，比上年增長 加快 百分點。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25280 億元，比上年增長 加快 百分點 。市場銷售增長較快，增速呈現(xiàn)逐步提高的態(tài)勢。全年社會消費品零售總額 89210 億元，比上年增長 提高 百分點（ 12 月份 9015 億元，增長 。消費價格上漲較快，房屋銷售價格上漲較多。全年居民消費價格上漲 漲幅比上年提高 百分點 ， 居住價格上漲 拉動價格 總水平上漲 百分點 。 全年 70 個大中城市房屋銷售價格比上年上漲 漲幅比上年提高 百分點。居民收入快速增長，就業(yè)增加較多。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13786 元，比上年增長 扣除價格因素，實際增長 加快 百分點。 2007 年，西安市宏觀經(jīng)濟發(fā)展取得了較為顯著的成績 ， 據(jù)核算， 西安市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ 元，按可比價格計算，比上年增長 增幅同比提高 百分點，比全國高 百分點。 西安市 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12662 元，比上年增長 。 這些增加了居民的消費水平和消費能力。 宏觀經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展為項目的順利進行提供了經(jīng)濟基礎。 安餐飲、酒店業(yè)的發(fā)展狀況 西安市是舉世聞名的古都名城 陜菜作為中華文化的歷史品牌 對中國菜系的形成和發(fā)展產(chǎn)生過重大的影響。 “ 民以食為天 ” 在全面建設小康社會的今天 ， 餐飲業(yè)不僅關系老百姓的生活質量和水平 ， 也關系到消費安全和國民健康 ， 關系到社會的和諧和安定。 2006 年， 西安 市餐飲業(yè)銷售總額達到 72 億元，較上年增加 14，占全市社會消費品零售 總額的 對社會消費品零售總額增長貢獻率達到 2006 年， 西安 市旅游總收入達到 200 億元左右， “ 吃 ” 作為旅游業(yè)六大基本要素之一， 4 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 4 占到了 元。預計 2007 年，隨著我市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展和城鄉(xiāng)居民收入的增加，全市餐飲業(yè)仍將保持 15以上的增速。 2006 年， 西安 市餐飲業(yè)不斷強化品牌意識，走上品牌化發(fā)展道路。特別是 西安 市老字號餐飲企業(yè)適應市場變化，不斷創(chuàng)新發(fā)展，煥發(fā)生機；后起餐飲品牌也乘勢而上，加速擴張，走向全國；國內川、粵、湘、魯?shù)雀髋刹讼灯放泼暝诠懦勤A得聲譽；同時，外來品牌 同西安餐飲品牌相互交融，共同發(fā)展，豐富和繁榮了 西安 市餐飲市場，滿足了不同的消費需求。 借鑒國際快餐連鎖企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，近年來，我市餐飲業(yè)在連鎖經(jīng)營方式上也加快步伐，小到陜西特色小吃，大到傳統(tǒng)優(yōu)勢企業(yè)，快速向連鎖化、集團化發(fā)展。餐飲企業(yè)連鎖經(jīng)營，不僅是規(guī)模擴張的利器，也是實現(xiàn)中餐規(guī)范經(jīng)營，提升企業(yè)形象和素質的重要手段。 特色餐飲街區(qū)的形成，成為商業(yè)的亮點和經(jīng)濟的熱點。下一步， 西安 市商貿局將支持和引導十條餐飲街向特色化、規(guī)?；l(fā)展，力爭餐飲街區(qū)的銷售額達到 30 億元以上，帶動全市餐飲服務業(yè)上規(guī)模、上水平。近年來 ，西安餐飲業(yè)重視提升菜品質量和特色服務，繼承陜西餐飲特色，推出了一批具有鮮明地方文化特色的品牌菜點和服務項目。有近百個品種榮獲金鼎獎、中華名小吃、中國名菜、中國名點、中國名宴優(yōu)質產(chǎn)品稱號。 截至 2007 年底，西安市共有星級酒店 92 家，其中五星級酒店 5 家，四星級酒店 21家，三星級酒店 51 家，二星級酒店 15 家。五星級飯店總客房套數(shù) 1982 套，四星級客房總套數(shù) 6266 套，三星級客房總套數(shù) 8601 套，二星級客房總套數(shù) 1641 套，合計星級客房總套數(shù) 18490 套。 從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況 ： 、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的 25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風。 、酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店 5 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 5 其入住率一直上不去。 、三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在 三星級以上的酒店 之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在 90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來 越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這 說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好 壞不但與酒店提供的硬件服務有關，而且它提供的軟件服務更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。 調查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 兩者合計占到 58%；客房入住率最高達到 90%的酒店占 入住率最低為 45%的酒店占 表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況 。 對于 區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望 （ 1） 交通方便、四通八達，去哪里都方便； （ 2） 購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。按照這樣的標準，城內酒店就是其首選。對于商務人士的下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進。 城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟發(fā)展也比較迅猛。從本區(qū)酒店的入住客戶 資料分析，本區(qū)酒店建設時間較短，配套比較先進，而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。隨著本區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的不斷建設和成熟，來這里投資、開發(fā)的省外企業(yè)將不斷增多，這將直接拉動本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。 6 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 6 安市會展業(yè)發(fā)展狀況分析 西安市的會展業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了從小到大、從參展到辦展、從低層次到高層次的發(fā)展歷程，尤其近幾年發(fā)展的速度較快，成績喜人。目前，西安市現(xiàn)有展覽館面積達 ，其中西安國際展覽中心 ，陜西國際展覽總新 ，陜西工業(yè)展覽館 ，西部國際車城 10 萬。展館數(shù)量、功能、總面積在西部都處于領先地位，停車、洽談、商務服務等配套設施齊全。 2000 年以來，西安會展數(shù)量、規(guī)模、內容逐年擴大，層次逐步提高。數(shù)量由 2000 年前每年舉辦 30，發(fā)展到 2004 年的 109 個。規(guī)模從地方性小型展會發(fā)展到全國性大型綜合、專業(yè)展會。如東西部貿易洽談會、全國糖酒商品交易會、住博會、制博會、高交會、旅博會等。內容從土特產(chǎn)、工業(yè)品、服裝等發(fā)展到房地產(chǎn)、高新技術、現(xiàn)代裝備制造等 50多個領域。 西安市會展業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 2007 年上半年，全市共舉辦有 規(guī)模展覽會 56 個，參展商 8 萬人次，專業(yè)觀眾 人次，普通觀眾 201 萬人次，成交額 385 億元，新增就業(yè)崗位 9200 個，創(chuàng)造社會綜合效益 38 億元。 2005，西安市連續(xù)兩次被評為“中國優(yōu)秀會展城市”。未來，西安會展業(yè)將向信息化、品牌化、專業(yè)化、創(chuàng)新化和多元化等趨勢發(fā)展，會展業(yè)對酒店、商務會館的需求無疑成為了酒店、商務會館業(yè)發(fā)展的巨大推動力之一。 隨著 人們生活水平的提升和工作節(jié)奏的加快，消費需求和消費模式已經(jīng)發(fā)生了重大變化，人們崇尚快捷綜合的服務，提倡環(huán)境舒適。新型商務 會所及文化俱樂部 因其覆蓋餐飲 、住宿、娛樂、健身等為服務項目，以及自主自由的消費環(huán)境和完善的服務流程，能讓顧客在非常舒適的環(huán)境中休息、商務交流等，在商旅業(yè)中的地位也逐步突出，市場空間日漸廣闊。 安市旅游 業(yè)發(fā)展狀況分析 隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)已成為 中國 經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟作用逐步增強，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動性、 7 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 7 社會就業(yè)的帶動力、以及對文化與環(huán)境的促進作用日益顯現(xiàn)。旅游業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。 2007 年 西安市 接待海外旅游者突破 100 萬人次，同比增長 接 待國內游客突破3000 萬人次，同比增長 旅游業(yè)總收入 237 億元，同比增長 16%。接待海外旅游者和國內游客人次數(shù)比年度計劃分別高出 西安市 接待海外旅游者在連續(xù)兩年分別高于全國平均增幅 2 和 3 倍的基礎上， 2007 年繼續(xù)保持了兩位數(shù)增幅并首次突破 100 萬人次；接待國內旅游者在連續(xù)多年以兩位數(shù)增幅的基礎上，突破了 3000 萬人次。 西安市歷史悠久，人口眾多，商機遍布，廣大商賈人士需要一個滿足他們會談、餐飲、娛樂于一體的場所來完成他們的商業(yè)目的，因此，文化俱樂部及商務會所的成立是順應經(jīng)濟潮流的必然產(chǎn)物。尤其是近年來，人們不斷的追求高品質的生活工作環(huán)境，文化俱樂部及會所的成立 能讓顧客在非常舒適的環(huán)境中休息、商務交流 ， 文化俱樂部及會所 在商旅業(yè)中的地位也逐步突出，市場 發(fā)展?jié)摿薮?。 8 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 8 給分析 商務會館 及文化俱樂部的形成 始于 2002 年，經(jīng)過 5 年多時間的發(fā)展， 全國 已經(jīng)形成了商務會館 模式的消費文化，越來越多的人士青睞，并呈現(xiàn)出嚴重供不應求的市場格局，每家店都人滿為患。 該 行業(yè)年同比增長 均在 50%以上 ，行業(yè)正處在迅 速發(fā)展的時期，并將持續(xù)較長一段時間，對快捷酒店，經(jīng)濟型酒店形成較大的沖擊商務 會館 因其覆蓋餐飲、住宿、娛樂、健身等為服務項目，以及自主自由的消 費環(huán)境和完善的服務流程，能讓顧客在非常舒適的環(huán)境中休息 等， 因而這種模式被越來越多的商業(yè)人士認可。商務會所及文化俱樂部已經(jīng)逐漸成為 商務交流 的首選場所。 從表 3以看出，目前西安市的高檔商務會所主要分布在城南與高新區(qū)內，主要原因是城南與高新區(qū)目前的經(jīng)濟發(fā)展情況處于西安市的前列，商務活動頻繁，區(qū)域消費能力強。而仿唐式風格的會所僅有位于大雁塔北廣場附近的唐長安會館一所，與本 項目的距離較遠，而本項目的所在地為唐代皇帝接見國外使節(jié)的麟德殿遺址附近，與本項目的經(jīng)營項目十分貼近，更適合仿唐式商務會所的建設經(jīng)營。 表 3安市主要高檔商務會館一覽表 會所名稱 區(qū)位 星級 位置 羅馬假日商務休閑會所 城內 西安市碑林區(qū)德福巷 20 號 瀘登堡商務中心 高新區(qū) 西安市高新區(qū)紫薇田園都市南側 西部王朝商務會館 高新區(qū) 西安市 雁塔區(qū)永松路 紫薇商務會所 高新區(qū) 高新區(qū)電子一路 249 號紫薇大廈 麗水假日國際商務會所 城南 西安市西影路東段甲子 一號 西安東方商務會所 城南 西安小寨西路 26 號 王子康體會所 城南 南二環(huán)東段 545 號邁科星苑 唐長安會館 城南 大雁塔北廣場 東側 9 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 9 求分析 根據(jù)國際經(jīng)驗，人均 元意味著社會消費結構將向著享受型、發(fā)展型方向轉變。 2003 年我國的人均 次超過 1000 美元，達到 1090 美元，這是我國社會消費結構正在轉變的一個重要信號。 消費升級將是伴隨經(jīng)濟成長 的一個長期主題。 人們生活水平的提升和工作節(jié)奏的加快，消費需求和消費模式已經(jīng)發(fā)生了重大變化，人們崇尚快捷綜 合的服務，提倡環(huán)境舒適。 隨著擴大內需成為政府宏觀調控主導方向，以消費升級為基石的商務會館市場必將迎來強勁需求時期。 通過上表3以看出目前在城北尚無一家高檔的集餐飲、宴會、商務活動、娛樂健身于一體的商務會館。根據(jù)西安市 2004 - 2020 年 總 體 規(guī) 劃， 未來西安市的行政中心將在北二環(huán)以外，本項目所在地以后將是一片繁華的商業(yè)聚集區(qū)。另外， 2007 年 12 月全面興建的地鐵二號線將經(jīng)過本項目，無疑將帶動地鐵周邊商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，本項目興建于此地段的升值、盈利前景巨大。 析 部因素分析 （ 1）優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 本項目位于城北區(qū)， “ 唐大明宮遺址保護展示示范園區(qū) ”項目的啟動 ，將帶動整個大明宮板塊全面復蘇并快速發(fā)展，屆時大明宮區(qū)域又將成為 西安 市 經(jīng)濟發(fā)展的 10 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 10 熱點區(qū)域 。 交通便利 2007 年 12 月 地鐵二號線工程已經(jīng) 全面開工。地鐵二號線 北起規(guī)劃鄭州至西安高速鐵路西安北客站，南至長安韋曲站。 地鐵 的 開通，將會極大地促進南北交通，縮短人們的出行時間，將西安南北更緊密的聯(lián)系到一起。 配套設施齊全 市政府的北遷，最直接的影響就是城北的市政配套會更快地建設起來，以奠定 西安新 城市 中心的地位，而此會促進城北的房地產(chǎn)業(yè)更快更好地發(fā)展。 建筑風格獨特 會館整體采用唐代建筑及裝飾風格，地上五層，地下兩層，建筑面積 。 唐代文化底蘊豐富，環(huán)境優(yōu)美，大氣十足。 （ 2）劣勢 城北印象不佳 由于城北的市政配套設施與本項目的定位檔次有一定的差別，加之城北給人的整體印象不如城南與西高新，因此。勢必會給本項目的形象宣傳帶來一定的負面影響。 部環(huán)境分析 （ 1）機會 宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好 近幾年， 西安市 量都保持年均 10%以上的增長速度，固定資產(chǎn)投資增長迅速，居民可支配收入水平大幅提高，這些有利因素都為本項目的實施提供了一個良好的外部環(huán)境。 城市重心遷移 市政府的北遷，將帶動城北經(jīng)濟的發(fā)展，本項目所在地未來將成為北二環(huán)商圈的核心地帶。 交通條件改善 地鐵的開通將會促進地鐵沿線附近的商品房整體品質的提升，無論是寫字樓、商鋪，還是住宅，物業(yè)價值的提升不容置疑。 區(qū)域市場機會大 目前該區(qū)域沒有高檔綜合商務會館，市場需求迫切，本項目的興建可以提升該區(qū)域的消費經(jīng)營檔次，提升該區(qū)域的商業(yè)價值。 （ 2）威脅 邊項目競爭 雖然目前城北尚無高檔商務會所，但不排除其他項目的跟進以及現(xiàn) 11 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 11 有小規(guī)模會所的擴張改造，隨著周邊同類型物業(yè)的增多，可能造成競爭的激烈化與無序化。 析及對策（ 策） 根據(jù)項目的內部條件和外部條件，繪制出下表（ 表 3 3行分析： 表 3目內部因素評價矩陣 項目 關鍵內部因素 權重 得分（ ） 加權數(shù) 優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 套設施完善 筑風格獨特 目品質高 計 4 勢 城北印象不佳 2 計 2 合 合計 1 3目外部因素評價矩陣 項目 關鍵外部因素 權重 得分（ ） 加權數(shù) 機會 宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好 市重心遷移 通條件改善 域市場機會大 計 3 勢 周邊項目競爭 3 計 3 合 1 2 12 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 12 通過對以上外部因素和內部因素分別進行評價，并根據(jù)最終結果繪制項目的 析圖（見圖 3可知項目 （ ） 落在第一象限，即本項目應采取增長型戰(zhàn)略， 即把握機會、避開自身弱勢： 1) 開發(fā)商應大力宣傳項目所在地良好的發(fā)展前景、便利的交通、完善的配套設施，以改變人們對城 北 舊有的印象，從而提升項目本身的形象，增強競爭力。 2) 做好 物業(yè)的經(jīng)營 ，以 俱樂部自身 的 優(yōu)雅 環(huán)境、建筑 風格 、 服務管理 等與其他 項目 相抗衡。 標消費人群分析 本項目定位 為中高檔豪華的會所， 因此目標客戶為特定的成功人士，經(jīng)濟實力雄厚。他們的消費心理具有以下特征： 喜歡休閑、放松心情； 經(jīng)常有些朋友聚會，聚會的人可能是有一定社會地位的人士； 有時候時間緊張，在休閑時候帶有一定商務目的，他們所選擇的休 閑場所既要能提機會 扭轉型戰(zhàn)略 增長型戰(zhàn)略 5 劣勢 優(yōu)勢 防御型戰(zhàn)略 多元化戰(zhàn)略 威脅 圖 3目 析 圖 2 項目 析 5 5 13 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 13 供配套服務又要比較幽靜、豪華而高檔； 私密性，該類人不喜歡自己的事情為別人所知道； 休閑的多樣化，此類人群在休閑的時候不僅是喝喝茶而要求有多樣 性的休閑服務； 服務挑剔，此類人群對服務的要求較高，一般檔次的服務他們不屑 一顧。 俱樂部實行會員制， 會員制是指由會所組織的 一個團體，對新加入者有選擇權，成員必須交納會費，該團體必須向其成員提供娛樂、健身、社交等永久性設施。通常又把這種經(jīng)營形式叫做會員制俱樂部。 實行會員制有其自身的很多優(yōu)勢。 (1)當和有同樣經(jīng)歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起時人們會感到更安全些、更舒服些。他們可以彼此提供機會，交流經(jīng)驗，一起分享信息。 (2)可以享受到理想中的環(huán)境和設施。具備優(yōu)雅舒適、高格調的環(huán)境和先進的、高檔的設施設備是會所成立會員制的基本條件。 (3)成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽感。同時，那里的氣氛從容、不喧 鬧，服務殷勤周到，可以使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養(yǎng)和度假。 (4)作為會員制會所的成員有可能結識志趣相投的人，認識社會和本行業(yè)的知名人士或社會名流。 (5)實行會員制會所的活動與現(xiàn)代商務密切相關，有部分會員入會費及每年或每月的活動費常常不是由個人支付的，而是由個人所屬或相關的公司支付的。 格定位 本項目建成后為三層建筑，一層為餐飲，二層為娛樂健身洗浴等休閑場所，三層為會議中心、論壇中心、客房等商務活動場所。隨著項目建成后宣傳力度的不斷加大，客源率也逐漸增加，預計 2013 年后將形成穩(wěn)定的客源率 60%左右。一層餐飲仿唐朝飲食習慣，注重對古人健康飲食的要求，并涵蓋國內川、陜、魯、粵等幾大菜系，以滿足廣大客人的需要。根據(jù)對相似酒店等的餐飲調查分析，本項目餐飲每年營業(yè)收入 4800 萬；二層康樂休閑中心，包括 齡球，桌球等球類活動，還有 浴、按摩等服務，以及小型電影放映廳，以滿足人們對文藝演出的需求，預計本項目娛樂業(yè)年收入超過 3600 萬；三層會議中心、客房有普通間、標準間、 等，會議中心采用高檔辦公用品，以便滿足廣大商務人士的需求，預計每年盈利 2400 萬。 14 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 14 本文化俱樂部采用會員制，并嚴格 控制會員數(shù)量，保證會員能享受最高享受， 會員如下圖所示， 每年預計會費收入 4000 萬，及本項目正常年份每年營業(yè)收入合計為 14800 萬。 表 3員收入情況 會員 數(shù)量 收費 普通會員 3200 2000 元 貴賓會員 1500 5000 元 黃金會員 500 10000 元 白金會員 280 15000 元 超白金會員 180 20000 元 鉆石會員 118 50000 元 目組織結構 麟德文化俱樂部 財務結算中心 安防保衛(wèi)部 采購中心 客房部 康樂休閑中心 人力資源部 餐飲美食中心 圖 3織機構圖 15 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 15 麟德殿在盛唐時期是 皇帝接見外國使節(jié)和舉行宴會、重大活動的場所。該項目規(guī)劃設計在吸收唐代古建藝術的基礎上，結合大明宮麟德殿歷史和建筑特色，盡顯皇室富貴尊榮，凸顯大唐文化，彰顯包容開放的人文精神，使其成為各界精英人士聚會、文化交流、新聞發(fā)布、大型會議、商務洽談、會員聯(lián)誼的高端場所。 劃總體布局 本項目 是中國古典建筑特色的建筑外體和具有現(xiàn)代商業(yè)功能內部設計的有機結合體。 建筑物 在設計規(guī)劃上完全按照仿唐代宮殿式建筑風格設計。雍容華麗， 序列組合豐富 ,主次分明 ,群體中各個建筑的體量大小搭配恰當，符合人的正常審美尺度；單座建筑造型 比例嚴謹，尺度合宜，裝飾華麗。 體規(guī)劃 （ 1） 植根于深厚的傳統(tǒng)文化，表現(xiàn)出鮮明的人文主義精神。建筑藝術的一切構成因素，如尺度、節(jié)奏、構圖、形式、性格、風格等，都是從當代人的審美心理出發(fā)，為人所能欣賞和理解，沒有大起大落、不可理解的形象。 （ 2） 總體性、綜合性很強。 本項目是 動 用 了可能構成 古代 建筑藝術的一切因素和手法綜 16 【 招商機構】：西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室 招商局 【招商地址】：西安市玄武路 78 號 【招商機構電話】： 029招商機構傳真】： 029 【網(wǎng)址】： (本招商項目所有內容最終解釋權歸西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室所有 ) 16 合而成的一個整體形象，從總體環(huán)境到單座房屋，從外部序列到內部空間，從色彩裝飾到附屬藝術，每一個部分都不是可有可無的，抽掉了其中一項，也就損害了整體效果。 （ 3） 構造技術與藝術形象統(tǒng) 一 。 本項目建筑 體系以四柱二梁二枋構成一個