打造 中國生產(chǎn)創(chuàng)意服務(wù)基地 開啟中國創(chuàng)造元年 海爾 首鋼 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園總體開發(fā)方案報告 中國創(chuàng)造中心 ” 發(fā)展愿景 以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心，依托國內(nèi)外大型企業(yè)的設(shè)計研發(fā)中心，集辦公及配套的生活、商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 主體 業(yè)選擇 客戶選擇 主體 活 間 動 國創(chuàng)造中心 創(chuàng)意無處不在 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)新時代全球經(jīng)濟發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的重要組成部分 在英國、美國、日本等國家，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，增加值超過 全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造 220億美元，并以 5的速度遞增。在一些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的國家，增長的速度更快，例如美國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長速度達(dá) 14，英國為12。（ 2006年行業(yè)資料） 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還有效推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。例如， 英國 經(jīng)濟依托計算機及軟件服務(wù)業(yè)、設(shè)計業(yè)為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)從制造型向創(chuàng)意服務(wù)型的轉(zhuǎn)變； 日本動漫藝術(shù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，已經(jīng)超過汽車工業(yè)，成為日本第二大支柱產(chǎn)業(yè)。 2006年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的平均增長速度 5%10%12%14%0%2%4%6%8%10%12%14%16%美國 英國 日本 全球5%12%14%0%2%4%6%8%10%12%14%16%北京 紐約 倫敦8% 3% 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)占 中國 英國 % 全球 18% 日本 20% 美國 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人口占總就業(yè)人口比例 “ 中國制造 ” 走向 “ 中國創(chuàng)造 ” 的時代需求下，發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、特別是生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，顯得尤為重要 2000國情況8940495933102398116694136515182321 2094078 . 4 0 % 8 . 3 0 %9 . 1 0 %1 0 . 0 0 %1 0 . 1 0 %1 0 . 4 0 % 1 0 . 7 0 %0500001000001500002000002500002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006億元0%2%4%6%8%10%12%增幅幅一臺國產(chǎn)M P 3 ：7 9 美元中國企業(yè)利潤： 1 . 5 美元制造成本 3 2 . 5 美元交給外國人的專利費 4 5 美元出口一臺D V D ：3 2 美元中國企業(yè)利潤： 1 美元制造成本 1 3 美元 交給外國人的專利費 1 8 美元 我國目前已有 100多種制造產(chǎn)品數(shù)量位居世界第一 。 如今 ， 全世界銷售一半的攝像機 、 30%的電視機和空調(diào) 、25%的洗衣機和 20%的冰箱都貼著 “ 中國制造 ” 的標(biāo)簽 。 根據(jù)美國全球財經(jīng)研究公司的預(yù)測 ， 中國會在 2008年底之前成為世界上制造業(yè)規(guī)模最大的國家 。 但 總產(chǎn)值規(guī)模僅相當(dāng)于美國的 1/5， 日本的 1/4強 ；制造業(yè)的人均勞動生產(chǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家 ， 僅為美國的 1/25、 日本的 1/26、 德國的 1/20；技術(shù)創(chuàng)新能力十分薄弱 ， 產(chǎn)業(yè)主體技術(shù)依靠國外 ， 有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品少 ， 依附于國外企業(yè)的組裝業(yè)比重大 ， 工業(yè)增加值率僅為 26%， 遠(yuǎn)低于美國的 49%、 日本的 38%、 低水平生產(chǎn)能力嚴(yán)重過剩 。 增強自主創(chuàng)新能力，推動經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)型，已成為中國經(jīng)濟的當(dāng)務(wù)之急！ 北京市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，消費性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以傳媒業(yè)為代表，生產(chǎn)性則以軟件網(wǎng)絡(luò)計算機服務(wù)為主導(dǎo) 北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯，基礎(chǔ)較好，產(chǎn)值已占到 軟件、網(wǎng)絡(luò)及計算機服務(wù)，新聞出版，廣播、電視、電影和設(shè)計服務(wù)等重點行業(yè)優(yōu)勢突出，而且設(shè)計服務(wù)業(yè)增長最為迅速 32438265081216%9 . 4 %6 . 6 % 6 . 3 %1 0 . 3 %2 0 . 9 %26%18%02004006008001000杭州 深圳 上海 北京0%10%20%30%40%50%文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元） 增長率% 占京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類 1. 文化藝術(shù)2. 新聞出版3. 廣播、電視、電影4. 軟件、網(wǎng)絡(luò)及計算機服務(wù)5. 廣告會展6. 藝術(shù)品交易7. 設(shè)計服務(wù)8. 旅游、休閑娛樂9. 其他輔助服務(wù)北京市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)涌現(xiàn)，東西部氣質(zhì)差異已經(jīng)顯現(xiàn)，城市西部更加側(cè)重于發(fā)展數(shù)字技術(shù)以及工業(yè)建筑設(shè)計等生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 時尚生活 端產(chǎn)業(yè)： 東西呈現(xiàn)不同特點， 東部重點發(fā)展重點發(fā)展 傳媒產(chǎn)業(yè)、古玩藝術(shù)、演出展示、時尚消費、設(shè)計與咨詢和知識產(chǎn)權(quán)服務(wù) 等產(chǎn)業(yè)； 而西部則側(cè)重 軟件與信息服務(wù)業(yè)、數(shù)字動漫游戲、數(shù)字媒體出版、數(shù)字影音、無線增值內(nèi)容、網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容增值服務(wù) 等基于數(shù)字技術(shù)的文化創(chuàng)意高端產(chǎn)業(yè)，以及 工業(yè)和建筑設(shè)計 等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié) 成熟創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)案例 798 和 中關(guān)村 重點產(chǎn)業(yè) ：文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、時尚休閑娛樂業(yè)及傳媒業(yè)等 依托資源 ： 術(shù)家群體； 央視和北京電視臺 活動人群 ： 籍人士 未來趨勢 ：消費性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集，時尚消費地，引領(lǐng)消費結(jié)構(gòu)升級 重點產(chǎn)業(yè) ：網(wǎng)絡(luò)、動漫、軟件和信息服務(wù)業(yè)及設(shè)計服務(wù)業(yè)等 依托資源 ：中關(guān)村科技園，院?？蒲袡C構(gòu)、技術(shù)人才，高端產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)學(xué)研一體化 活動人群 ：中關(guān)村技術(shù)人員、院校和軍隊政府等大型機構(gòu)工作人員 未來趨勢 ：偏重生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)升級的動力源和示范區(qū) 北京西部的整體氣質(zhì)以及計算機軟件行業(yè)的領(lǐng)先地位，為發(fā)展目前還相對薄弱的工業(yè)設(shè)計類生產(chǎn)性文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了條件 終端文化消費 新興高科技產(chǎn)業(yè) 提升制造業(yè)附加值 消費結(jié)構(gòu)升級帶來的不斷增長的 文化創(chuàng)意產(chǎn)品的最終消費性需求 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶來的 對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)性需求 文化體制改革帶來的對 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的政策性及體制性需求 三種需求推動北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展 中國創(chuàng)造 ” 中心 全球化的背景下： 匯聚全球創(chuàng)造力 發(fā)掘中國創(chuàng)造潛力 讓中國成為全球關(guān)注的“創(chuàng)造”舞臺 支柱產(chǎn)業(yè) 以數(shù)字技術(shù)為依托，以數(shù)字化的工業(yè)、建筑設(shè)計研發(fā)等工業(yè)數(shù)字設(shè)計創(chuàng)意服務(wù)業(yè)為主要內(nèi)容，涵蓋汽車及工裝設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計、平面設(shè)計、裝潢設(shè)計與環(huán)境設(shè)計的 生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 輔助產(chǎn)業(yè) 體驗式商業(yè)及休閑娛樂業(yè) 與支柱產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，突出體驗性、創(chuàng)意性，引領(lǐng)石景山 領(lǐng)北京、全中國的體驗經(jīng)濟發(fā)展 結(jié)合世界、中國及北京市的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景，確定本項目的產(chǎn)業(yè)定位 生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，消費性為輔，相互促進(jìn)，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的同時，引領(lǐng)區(qū)域消費，豐富區(qū)域生活 消費性文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 生產(chǎn)性文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 定義 直接生產(chǎn)滿足大眾消費產(chǎn)品的文化產(chǎn)業(yè)，可產(chǎn)生消費作用 完善各產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，即為包括文化產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各產(chǎn)業(yè)提供中間產(chǎn)品 產(chǎn)品 電影電視作品 電子游戲 文學(xué)作品 音樂 表演藝術(shù) 美術(shù)品、工藝品制作 劇本 服裝設(shè)計 工業(yè)品外觀設(shè)計 廣告方案 軟件 建筑設(shè)計 作用 服務(wù)于個人的精神文化消費需求，豐富人們生活，拉動內(nèi)需； 但不能實現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的升級 服務(wù)于生產(chǎn)領(lǐng)域提升產(chǎn)品附加值、經(jīng)濟發(fā)展中提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的要求，明顯突出“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)”的性質(zhì)； 實現(xiàn)從“制造”到“創(chuàng)造”的關(guān)鍵所在 輔 主 園區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)涉及設(shè)計、建筑設(shè)計、廣告和工藝等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)，輔助產(chǎn)業(yè)則主要圍繞數(shù)字休閑娛樂和創(chuàng)意生活等 定義： 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)又叫創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟，是源自個人創(chuàng)意、技巧及才華，通過運用知識產(chǎn)權(quán)，創(chuàng)造財富和就業(yè)潛力的行業(yè)。通常包括廣告、建筑、藝術(shù)及古董、漫畫、電影、電視、音樂、表演藝術(shù)、出版和資訊科技服務(wù)等行業(yè)。 分類： 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一般可細(xì)分為 13大類。 細(xì)分產(chǎn)業(yè)類型 主要內(nèi)容 視覺藝術(shù) 從事藝術(shù)品的創(chuàng)作及經(jīng)營 表演藝術(shù) 從事戲劇、歌劇、舞劇、音樂等表演及經(jīng)營 文化展演設(shè)施 從事美術(shù)館、博物館、演藝廳等的經(jīng)營管理 工藝 從事工藝設(shè)計、工藝創(chuàng)作、工藝品展售、工藝品鑒定等 電影 從事影片制作、發(fā)行、放映及電影周邊生產(chǎn)制作服務(wù)等 廣播電視 從事無線電、有線電、衛(wèi)星廣播電視、電視經(jīng)營及節(jié)目制作供應(yīng) 出版 從事新聞雜志、書籍、唱片、錄音帶等具有著作權(quán)商品發(fā)行的行業(yè)。不含電影發(fā)行及廣電節(jié)目和錄像帶節(jié)目的發(fā)行 廣告 從事各種媒體宣傳物的設(shè)計、制作等，獨立經(jīng)營分送廣告和招攬廣告 設(shè)計 產(chǎn)品設(shè)計企劃、產(chǎn)品設(shè)計、機構(gòu)設(shè)計、原型與模型制作、流行設(shè)計、商標(biāo)設(shè)計、視覺設(shè)計、包裝設(shè)計、網(wǎng)頁多媒體設(shè)計、設(shè)計咨詢顧問 數(shù)字休閑娛樂 從事數(shù)字休閑娛樂設(shè)備、環(huán)境生態(tài)休閑服務(wù)及社會生活休閑服務(wù) 設(shè)計品牌時尚 從事以設(shè)計師為品牌的服飾設(shè)計、顧問、制造與流通 創(chuàng)意生活 源自創(chuàng)意或文化積累，以創(chuàng)新的經(jīng)營方式提供衣食住行、教育娛樂各領(lǐng)域有用的商品或服務(wù)；運用復(fù)合式經(jīng)營，具創(chuàng)意再生能力并提供學(xué)習(xí)體驗活動 建筑設(shè)計 包括從事建筑設(shè)計、室內(nèi)空間設(shè)計、展場設(shè)計、商場設(shè)計、指標(biāo)設(shè)計、庭園設(shè)計、景觀設(shè)計、地景設(shè)計等行業(yè) 工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè) 內(nèi)涵豐富，核心是為產(chǎn)品提供高附加值，其市場需求隨著工業(yè)國家的發(fā)展而逐步增強 1000美元 2000美元 發(fā)達(dá)國家的工業(yè)設(shè)計發(fā)展史 3000美元 設(shè)計在經(jīng)濟運行中的價值開始被關(guān)注 設(shè)計將成為經(jīng)濟發(fā)展的重要主導(dǎo)因素之一 社會進(jìn)入以創(chuàng)新領(lǐng)導(dǎo)實現(xiàn)價值增值的經(jīng)濟發(fā)展階段 工業(yè)設(shè)計就會成為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，成為創(chuàng)新資源、增加社會財富、增強綜合國力的重要組成部分。 產(chǎn)品設(shè)計 ： 根據(jù)產(chǎn)品的功能、性能、形式、價格、使用環(huán)境的定位，結(jié)合材料、技術(shù)、結(jié)構(gòu)、工藝、形態(tài)、色彩、表面處理、裝飾、成本等因素，從社會的、經(jīng)濟的、技術(shù)的角度進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計。 企業(yè)形象設(shè)計 (企業(yè)識別系統(tǒng)由統(tǒng)一的企業(yè)理念、規(guī)范的企業(yè)行為及一致的視覺形象所構(gòu)成。 環(huán)境設(shè)計 (人與硬件之間的界面設(shè)計 ) 環(huán)境設(shè)計著重解決城市中人與建筑物之間的界面的一切問題，如：信息、信號系統(tǒng)、環(huán)保方案等，從而也參與解決社會生活中的重大問題。 設(shè)計管理 (設(shè)計活動作為企業(yè)運作中重要的一部分，在項目管理、界面管理、設(shè)計系統(tǒng)管理等產(chǎn)品系列發(fā)展的管理中，善于運用設(shè)計手段，貫徹設(shè)計導(dǎo)向的思維和行為，并將之與戰(zhàn)略或技術(shù)成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品或服務(wù)的過程。 工業(yè)設(shè)計的內(nèi)容 “ 就批量生產(chǎn)的產(chǎn)品而言， 憑借訓(xùn)練、技術(shù)知識、經(jīng)驗及視覺感受而賦予材料、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、形態(tài)、色彩、表面加工以及裝飾以新的品質(zhì)和資格 ，這叫做工業(yè)設(shè)計。根據(jù)當(dāng)時的具體情況，工業(yè)設(shè)計師應(yīng)在上述工業(yè)產(chǎn)品的全部側(cè)面或其中幾個方面進(jìn)行工作，而且，當(dāng)需要工業(yè)設(shè)計師對 包裝、宣傳、展示、市場開發(fā)等 問題的解決付出自己的技術(shù)知識和經(jīng)驗以及視覺評價能力時，也屬于工業(yè)設(shè)計的范疇?！?國際工業(yè)設(shè)計聯(lián)合會（ 目前北京乃至中國的工業(yè)設(shè)計業(yè)主要還是依托大型企業(yè)，因此園區(qū)客戶將以國內(nèi)外大型企業(yè)設(shè)計研發(fā)總部為核心 工業(yè)設(shè)計成果仍然依靠少數(shù)大戶產(chǎn)出，其他主體的產(chǎn)出與之相比落差很大，大多數(shù)中小企業(yè)甚至很少有創(chuàng)新成果。例如 2002年北京地區(qū)的工礦企業(yè)專利申請量為 1466件，其中聯(lián)想（北京）有限公司占 538件，中國石油化工股份有限公司有513件，而到第三位的中國天燃?xì)夤煞萦邢薰緞t一下跌落為 146件，到了第十位 北京四維 2件，落差非常明顯。 海爾的 “ 三超雙新風(fēng) ” 空調(diào)獲得了 2006年德國 美的榮事達(dá)合資公司與臺灣著名工業(yè)設(shè)計公司浩漢（ 司簽下了長期的戰(zhàn)略合作協(xié)議； 美菱特設(shè)工業(yè)設(shè)計研究室，用以專門對冰洗產(chǎn)品的設(shè)計研發(fā)； 聯(lián)想擁有自己的工業(yè)設(shè)計中心，人員過百 入駐園區(qū)的客戶選擇 核心客戶 輔助客戶 “ 中國創(chuàng)造 ” 的未來： 成長中的中小創(chuàng)意設(shè)計企業(yè) “ 中國創(chuàng)造 ” 的榜樣： 跨國企業(yè)的區(qū)域性乃至全球性設(shè)計研發(fā)總部 “中國創(chuàng)造”的領(lǐng)袖： 國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)的全國總部 全國個主要城市總部經(jīng)濟發(fā)展能力評價報告 中，北京連續(xù)三年穩(wěn)居第一，總部經(jīng)濟初具規(guī)模 總部經(jīng)濟的核心影響因素為人才優(yōu)勢、金融環(huán)境、政府辦事效率與法規(guī)、市場輻射力 ，而北京在這幾個方面無疑都有著先天優(yōu)勢。 北京的總部經(jīng)濟發(fā)展綜合能力最強，對跨國公司和國內(nèi)大企業(yè)集團全國性總部最具吸引力。 北京目前的總部經(jīng)濟以通訊和 隨著國外企業(yè)設(shè)計研發(fā)總部進(jìn)一步外遷和中國企業(yè)技術(shù)總部尋求進(jìn)入中心城市的趨勢下，尤其隨著中國企業(yè)不斷追求自主創(chuàng)新能力的提高，總部經(jīng)濟的需求將不斷增強。 北京有發(fā)展總部經(jīng)濟的先天優(yōu)勢，總部經(jīng)濟已經(jīng)初具規(guī)模 全球化戰(zhàn)略下的海爾需要一個代表中國的北京總部 海爾集團目前的國內(nèi)戰(zhàn)略布局： 青島： 總公司總部，管控中心 ,人力、財務(wù)、采購、成本核算、審計等事務(wù) 上海： 市場中心，戰(zhàn)略、產(chǎn)品、研發(fā)、創(chuàng)新、營銷等市場功能 2007年底，海爾電腦營銷、策劃與銷售總部整體遷至 北京中關(guān)村 海爾北京總部 海爾北京總部： 全球管理中心 全球研發(fā)設(shè)計中心 展示體驗中心 世界的海爾，中國的海爾 中國創(chuàng)造的代表 海爾集團的參與，本身就將成為“ 中國創(chuàng)造中心 ” 最有力的發(fā)展支持 海爾是國內(nèi)專利申請數(shù)量最多的家電企業(yè)。 海爾的身影頻繁出現(xiàn)在國際工業(yè)設(shè)計的舞臺上：德國 國列賓國際發(fā)明展覽會等等 海爾在自主創(chuàng)新提升企業(yè)國際競爭力的過程中，已經(jīng)能參與國家和國際標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)制定。 海爾創(chuàng)造 “雙動力 ” 洗衣機； 以高清為技術(shù)主導(dǎo)的數(shù)字流媒體播放系統(tǒng)； 海爾彩屏筆形照相手機； 海爾變頻冰箱； 自動擋滾筒洗衣機； “ 防電墻 ” 熱水器； “ 臭氧消毒 ” 洗碗機； 海爾 首鋼、海爾強強聯(lián)手，推動中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于首鋼未來新產(chǎn)業(yè)的培植，也為二者在今后更廣泛、深入的合作奠定了基礎(chǔ) 首鋼集團： “ 全國十大鋼鐵企業(yè)之一 ” ，國內(nèi)規(guī)模最大的線材生產(chǎn)企業(yè)，以鋼鐵業(yè)為主，兼營采礦、機械、電子、建筑、房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、海外貿(mào)易等多種行業(yè)。 2007年銷售收入達(dá)到 1090億元。首鋼集團在國內(nèi)已有 ，同時在香港擁有四家上市公司，即首長國際、首長寶佳、首長四方和首長科技。 集團下設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，同時也與萬年、順馳等專業(yè)開發(fā)商合作，還是中關(guān)村軟件園的重要投資方。 品牌優(yōu)勢 資金優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 海爾集團： 全球第四大白色家電制造商，自 2002年以來已連續(xù)六年蟬聯(lián)中國最具價值品牌榜首，2007年的品牌價值高達(dá) 786億元 。 旗下?lián)碛?240多家法人單位，在全球 30多個國家建立本土化的設(shè)計中心、制造基地和貿(mào)易公司，全球員工總數(shù)超過五萬人，重點發(fā)展科技、工業(yè)、貿(mào)易、金融四大支柱產(chǎn)業(yè)，已發(fā)展成全球營業(yè)額超過 1000億元規(guī)模的跨國企業(yè)集團。 海爾地產(chǎn)集團成立于 2002年。截至 2007年底，公司擁有 7個房地產(chǎn)開發(fā)子公司、 1個物業(yè)管理公司和 1個外地分公司，投資和開發(fā)項目從青島開始，正逐步拓展到濟南、北京、重慶、太原和蘇州等多個城市，土地儲備面積 300余萬平方米，已建成和在建的項目 10余個。 支柱產(chǎn)業(yè) 以數(shù)字技術(shù)為依托，以數(shù)字化的工業(yè)、建筑設(shè)計研發(fā)等工業(yè)數(shù)字設(shè)計創(chuàng)意服務(wù)業(yè)為主要內(nèi)容，涵蓋汽車及工裝設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計、平面設(shè)計、裝潢設(shè)計與環(huán)境設(shè)計的 生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 輔助產(chǎn)業(yè) 體驗式商業(yè)及休閑娛樂業(yè) 與支柱產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，突出體驗性、創(chuàng)意性，引領(lǐng)石景山 領(lǐng)北京、全中國的體驗經(jīng)濟發(fā)展 產(chǎn)業(yè) /客戶定位 客戶 核心客戶： “ 中國創(chuàng)造 ” 的榜樣： 跨國企業(yè)的地區(qū)性乃至全球性設(shè)計研發(fā)總部 “ 中國創(chuàng)造 ” 的領(lǐng)袖： 國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)的全國性 /全球性總部 輔助客戶： “ 中國創(chuàng)造 ” 的未來： 成長中的中小創(chuàng)意設(shè)計企業(yè) “ 三位一體 ” 解構(gòu) 研發(fā)中心 管理中心 展示中心 國內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)的戰(zhàn)略中樞 大型企業(yè)的設(shè)計研發(fā)總部 新理念、新產(chǎn)品、新品味的綜合展示體驗館 國內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)的創(chuàng)造中心將享受 集研發(fā)中心、管理中心、展示中心“三位一體”的發(fā)展空間 花園式辦公環(huán)境，獨棟建筑整體（定制）出售，彰顯企業(yè)個性， 總占地約33萬平米，總建面約 60萬平米。 管理中心 國內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)全球化發(fā)展的戰(zhàn)略中樞 直面國際競爭的舞臺： 企業(yè)高層決策 不同企業(yè)高層之間的交流會晤 企業(yè)戰(zhàn)略制定和發(fā)布 研發(fā)中心 大型企業(yè)的設(shè)計研發(fā)總部 設(shè)計研發(fā)中心代表了工業(yè)、建筑等行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)的核心競爭力，全球領(lǐng)先企業(yè)都有著遍布世界的設(shè)計研發(fā)中心，以便針對各國的具體情況設(shè)計出更貼近市場需求的產(chǎn)品，同時有效利用遍布全球的設(shè)計研發(fā)人才。 京、舊金山、首爾四個設(shè)計中心 球共有五大工業(yè)設(shè)計中心分布米蘭、紐約、首爾、上海及東京 布在美國、新加坡、臺灣、印度和上海 研發(fā)設(shè)計人員辦公 測試、實驗 技術(shù)信息交流 展示中心 利用地下空間構(gòu)筑一條的展示大道，匯聚知名企業(yè)的旗艦店，展示企業(yè)實力、企業(yè)文化 旗艦店的主體位于地下，通過玻璃通道的塑造將概念性產(chǎn)品完美的展示出來， 巧妙利用地下空間 產(chǎn)品、服務(wù)、理念最前沿、最全面的展示 全球最具規(guī)模的展示體驗專區(qū) ，借助知名企業(yè)之力，讓設(shè)計創(chuàng)意深入人心 旗艦展示大道 通過產(chǎn)品和服務(wù)實現(xiàn)企業(yè)和客戶之間最直接的情感聯(lián)系 新建地標(biāo)建筑 首鋼中心 海爾中心 建筑特色，出自名師之手，具有強烈的工業(yè)設(shè)計感 與企業(yè)文化相得益彰 節(jié)能環(huán)保，引領(lǐng)未來 與周邊建筑完美融合 歷史與未來交匯處 首鋼非鋼產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心 多功能廳： 與相關(guān)產(chǎn)業(yè)其他企業(yè)的技術(shù)交流合作； 內(nèi)部會議培訓(xùn)等 總部辦公樓： 非鋼產(chǎn)業(yè)管理中心和研發(fā)設(shè)計中心 展館： 工業(yè)文化展覽、公司歷史展示 海爾全球總部 會議交流空間 辦公空間 綜合展示體驗館 “海爾 能家電系統(tǒng) 中小創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)將享受 融入歷史人文的工業(yè)遺跡與現(xiàn)代材料結(jié)合打造成的創(chuàng)意辦公區(qū) “ 中國創(chuàng)造 ” 的未來：成長中的中小創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)將匯集于此 工業(yè)產(chǎn)品設(shè)計公司 建筑設(shè)計類機構(gòu) 平面設(shè)計和裝潢設(shè)計公司 環(huán)境設(shè)計公司 設(shè)計師工作室 舊建筑與新功能創(chuàng)造性融合的創(chuàng)意設(shè)計區(qū)，外部增設(shè)空中走廊，從視覺上分割廠房之間的高大空間，增強整個空間的親和力和舒適度 內(nèi)部在現(xiàn)有廠房基礎(chǔ)上加層，自由構(gòu)建創(chuàng)意 筑設(shè)計感強； 總占地 15萬平米，建面約 30萬平米 生活 體 動 活 間 國創(chuàng)造中心 創(chuàng)意無處不在 居住： 閑： 作： “ 泛在（ ” 工作的意義更多在于 成為生活的不可分割的部分 絡(luò)時代新興工作模式，推動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，奠定全新生活方式的基礎(chǔ) 借助移動辦公工具，工作空間延伸到辦公室以外，遠(yuǎn)程辦公、后臺辦公、家庭辦公興起，創(chuàng)意人群的工作地點可以在家、酒吧、咖啡廳、甚至是公園 與世界同步，不僅是產(chǎn)品，更是提供一種時尚生活解決方案，是屬于你的更便捷的家居生活 家庭網(wǎng)關(guān)燈光窗簾系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)故障反饋系統(tǒng)安防報警系統(tǒng)媒體娛樂系統(tǒng)家電控制系統(tǒng)環(huán)境檢測系統(tǒng)遠(yuǎn)程監(jiān)護系統(tǒng) 遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)家庭網(wǎng)關(guān)家庭網(wǎng)關(guān)燈光窗簾系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)故障反饋系統(tǒng)安防報警系統(tǒng)媒體娛樂系統(tǒng)家電控制系統(tǒng)環(huán)境檢測系統(tǒng)遠(yuǎn)程監(jiān)護系統(tǒng) 遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng) 絡(luò)的便捷服務(wù) ：可以隨時隨地的了解到家庭里邊各種電器的運行狀態(tài)，無論在哪里都可以通過網(wǎng)絡(luò)、打電話、發(fā)短信與智能家電對話；足不出戶便可網(wǎng)上購物；可以獲得家電維修服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的主動關(guān)照，從而始終保持家用電器的最佳狀態(tài)；不用去醫(yī)院便可享受到醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)的主動關(guān)懷。 全新的方式進(jìn)行娛樂 ：不僅僅可以看到電視臺提供的節(jié)目，更可以通過網(wǎng)絡(luò)從內(nèi)容提供商處獲得節(jié)目資源，從原來的被動的接收電視節(jié)日到主動選擇電視節(jié)目。 動保衛(wèi) ，使家有了雙重防衛(wèi)系統(tǒng)。 充滿創(chuàng)意的建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、園林設(shè)計 保留部分工業(yè)遺產(chǎn)，鐵路、管道等，追憶似水年華 分散在園區(qū)中，居住、辦公混合，與產(chǎn)業(yè)區(qū)穿插分布，逐年開發(fā) 總占地約 300畝，容積率 總建筑面積 54萬平米 ，約5000戶（預(yù)計區(qū)域未來就業(yè)人口 6萬，其中管理人員約占20%，即 1萬人左右，配套居住區(qū)可以滿足其居住需求） 與你的心同步，屬于你的人本空間，設(shè)計和情感無處不在，示范未來人居 以住宅及基本的生活設(shè)施為載體，延續(xù)工業(yè)精神，展現(xiàn)產(chǎn)業(yè)成果，讓創(chuàng)意設(shè)計深入生活 in 史的回歸、人文的延續(xù)、創(chuàng)造力的蔓延，無處不在的創(chuàng)意休閑體驗 in 驗式消費的旗艦店 后工業(yè)特色的休閑設(shè)施 體驗過去，體驗未來 體驗中國，體驗世界 體驗科技，體驗文化 in 舊廠房改造的精品特色酒店 集建筑設(shè)計大成的五星級商務(wù)酒店 “ 工業(yè)文化之路 ” 交通： 步行道 空中廊道 觀光鐵路 多種交通聯(lián)系方式 可以步行 可以乘坐觀光小火車 地面交通為主，輔以空中跨越 步行道 步行道 空中廊道 觀光鐵路 觀光鐵路 “ 工業(yè)文化之路 ” 帶你深入體驗創(chuàng)意空間，為你講述“ 中國制造 ” 到 “ 中國創(chuàng)造 ” 的故事 景觀特色： 利用園林造景手法將歷史人文遺跡和原有植被資源融入景觀規(guī)劃中，成為園區(qū)的特色景點 on 在空間上是完全自由的，無論何處，我們都在生活 工作與休閑相融 : 在休閑中工作，工作中休閑 創(chuàng)意重構(gòu)我們的生活，工作、休閑、居住相融，新的生活方式造就創(chuàng)意行業(yè)時尚一族 活動 議展覽 節(jié)慶賽事 國際招標(biāo)大賽 教育培訓(xùn) 主體 動 活 間 國創(chuàng)造中心 創(chuàng)意無處不在 貝聿銘 庫哈斯 保羅 安德魯 安藤忠雄 赫爾佐格 皮埃爾 德 梅隆 “ 中國創(chuàng)造中心 ” 的規(guī)劃建設(shè)國際招標(biāo)，邀請國際知名機構(gòu)和大師參與，使之成為國際創(chuàng)意界關(guān)注的焦點 美國 美國 英國 日本日建設(shè)計 阿特金斯國際有限公司 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司 美國易道設(shè)計公司 不間斷的設(shè)計展覽、論壇和研討會，樹立行業(yè)領(lǐng)袖地位 維持活力，激蕩創(chuàng)意靈感，形成產(chǎn)業(yè)氛圍：各種規(guī)模、內(nèi)容各異的會議會展競相登臺 漢諾威工業(yè)論壇 丹麥哥本哈根國際家具展 中國國際工業(yè)設(shè)計高峰論壇 全國工業(yè)設(shè)計學(xué)術(shù)大會 中韓設(shè)計論壇 確立行業(yè)領(lǐng)袖地位： 形成如漢諾威工業(yè)論壇、丹麥哥本哈根國際家具展等定期召開、國際知名的會議會展活動 開創(chuàng)工業(yè)創(chuàng)意設(shè)計類論壇、賽事、節(jié)慶活動： “ 中國創(chuàng)造論壇 ”“ 首鋼 海爾國際工業(yè)設(shè)計大賽 ”“ 國際設(shè)計節(jié) ” 德國博朗國際工業(yè)設(shè)計大賽 德國紅點產(chǎn)品設(shè)計大賽 德國漢諾威 法國工業(yè)設(shè)計院 歐萊雅工業(yè)設(shè)計大賽 倫敦設(shè)計節(jié) 東京國際設(shè)計節(jié) 新加坡設(shè)計節(jié) 展示 評選 互動 開閉幕大型 聚集人氣 提升知名度 內(nèi)容豐富、形式靈活的教育培訓(xùn)活動 長期與短期 專業(yè)與非專業(yè) 當(dāng)面授課與遠(yuǎn)程教育 內(nèi)容以工業(yè)、建筑設(shè)計為主 創(chuàng)意活動的中心地標(biāo) 創(chuàng)意 會展中心 總建面 2萬平米 大型展廳和會議中心，保留現(xiàn)有建筑的高空間、高跨度特點，加以裝修利用 小型展廳、設(shè)計實驗室及配套部分，在現(xiàn)有建筑基礎(chǔ)上加建、改建，或在內(nèi)部加設(shè)廊道、玻璃隔斷，分割成為多個較小的靈活空間，便于利用 歷史的 空間 活 間 體 動 國的 未來的 中國創(chuàng)造中心 創(chuàng)意無處不在 44 工業(yè)遺跡或抽象或具象的體現(xiàn)，成為園區(qū)的標(biāo)志性存在，處處體現(xiàn)空間的歷史感 空間處理上采用中國式園林伸縮自如、曲徑通幽的創(chuàng)作手法，盡顯中國意境 后現(xiàn)代主義連接起過去、現(xiàn)在與未來，蘊含著中國與世界面對未來的姿態(tài) 未來的方向：于簡約中有無窮韻味 源自歷史 把握今天 創(chuàng)造未來 采用裝飾手法達(dá)到視覺上的觀賞效果，提倡滿足現(xiàn)代社會人們豐富的心理需求，而不僅僅是單調(diào)的功能主義 中國古典主義與后現(xiàn)代主義都注重對傳統(tǒng)的回歸 中國古典主義與后現(xiàn)代主義融合，筑就情感空間 會展中心 旗艦展示大道 特色酒店 體驗式商業(yè) 新建五星級酒店 園區(qū)各種活動的中心地標(biāo) 總建面約 2萬平米，主要為利舊改造 舊廠房改造而成，展現(xiàn)區(qū)域特有的歷史、人文、地理的積淀與內(nèi)涵 總建面約 2萬平米，偏休閑性 最新產(chǎn)品和概念產(chǎn)品等設(shè)計體驗 總建面約 1萬平米，地下為主 入駐品牌如海爾、美的、吉利、三星、豐田等 生活休閑和商務(wù)休閑設(shè)施，突出空間的歷史感 總建面約 3萬平米 具體業(yè)態(tài)如餐飲、咖啡廳、特色零售等 作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套，集中體現(xiàn)先進(jìn)的建筑技術(shù)和建筑藝術(shù) 總建面約 3萬平米，偏商務(wù)性 功能構(gòu)成及主要規(guī)劃指標(biāo) 功能 占地（萬平米） 建面（萬平米） 辦公 總部設(shè)計中心 33 60 創(chuàng)意設(shè)計區(qū) 15 30 服務(wù) 公共服務(wù)中心 2 2 孵化器 5 酒店 5 2+3 配套休閑商業(yè) 1 會展中心 8 2 體驗式商業(yè) 3（其中地下 1萬） 小計 63 90 居住 20 54 地上建設(shè)合計 83 161 地下建設(shè)合計 21 （ 1萬平米商業(yè) +20萬平米停車及配套） 產(chǎn)業(yè)區(qū)容積率： 住區(qū)容積率： 容積率： 鋼、海爾聯(lián)手締造“中國創(chuàng)造中心” （ 全球獨一無二的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群 中國創(chuàng)造與世界創(chuàng)造交融的核心地帶 世界與中國的靈感與激情在此碰撞 新的生活、新的世界從此起步 創(chuàng)意聚焦 “中國創(chuàng)造中心 ” 之于首鋼和海爾 企業(yè)營銷窗口、與世界巨頭的強勢對話平臺、雄踞國際舞臺的資本 首屆首鋼 海爾國際工業(yè)設(shè)計論壇 品牌影響深入人心，實現(xiàn)有效的企業(yè)營銷 為開發(fā)主體在城市運營及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域樹立領(lǐng)袖形象 首鋼 海爾 創(chuàng) 新 城 “中國創(chuàng)造中心 ” 之于石景山區(qū) 立足于區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)，示范區(qū)域未來，開啟區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 貢獻(xiàn)于區(qū)域產(chǎn)業(yè)、稅收、就業(yè)和環(huán)境建設(shè) “ 中國創(chuàng)造中心 ” 示范首鋼搬遷后的石景山區(qū)域發(fā)展 石景山 “ 以工立區(qū) ” 的重化工業(yè)之路使其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形發(fā)展： 2003年首鋼北京地區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值 石景山區(qū) 5%，上繳稅金占區(qū)財政的 50%以上 ，從業(yè)人員占全區(qū)從業(yè)人員的 40%左右。 2004年首鋼北京地區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值 90億元，占石景山區(qū)總工業(yè)增加值的 上繳稅收 28億元，約占石景山區(qū)財政收入的 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)畝產(chǎn)值達(dá)到 1350萬元：根據(jù)初步測算，本園區(qū)成功運營之后， 年產(chǎn)值預(yù)計將超過 100億元。 通過國內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)的設(shè)計研發(fā)總部、知名品牌的旗艦店入駐，提升區(qū)域整體形象，確定區(qū)域地位。 根據(jù)案例表明，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均每萬平米建筑面積每年上繳稅收為約 300萬元，比率為 1： 300 預(yù)計本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園預(yù)計 年上繳稅收將達(dá)到 3億元，地稅過億元。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 1萬平米建面直接帶動 750人就業(yè)，智力密集型企業(yè)與就業(yè)關(guān)系是 1萬平米建面帶動 1000人就業(yè)，綜合間接就業(yè)帶動比率為： 1： 1000 本項目產(chǎn)業(yè)建面約 80萬平米，未來預(yù)計能夠為本區(qū)域吸引高素質(zhì)人才約 6萬人，帶動綜合就業(yè)將達(dá)到 7萬 5千人。能有效解決首鋼富余人員就業(yè)問題。 稅收 就業(yè) 產(chǎn)業(yè) 綠色 環(huán)境上提升區(qū)域價值 “中國創(chuàng)造中心 ” 之于北京 打造城市全新競爭力，掀起城市發(fā)展的又一輪高潮 更科學(xué)的規(guī)劃，更巨大的產(chǎn)業(yè)影響 這里是北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新一極，北京經(jīng)濟新引擎，北京城市競爭力的新體現(xiàn) 2007年北京人均 000美元 國際經(jīng)驗表明，人均 000美元之后，經(jīng)濟活動的商務(wù)成本將不斷提高，經(jīng)濟的發(fā)展將會主要依靠自主創(chuàng)新 而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以形成 新的產(chǎn)業(yè)集群 ，提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的附加值和區(qū)域競爭力；可以吸引來自全中國和全世界的 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機構(gòu) ，優(yōu)化城市人才結(jié)構(gòu)；改變北京的城市面貌和形象，加強 城市活力 ，通過對獨創(chuàng)、原創(chuàng)、首創(chuàng)和再創(chuàng)成果的組織，在未來的經(jīng)濟發(fā)展城市建設(shè)和社會進(jìn)步方面進(jìn)一步走在全國的前面 這里不是 798 這里不是中關(guān)村 中國創(chuàng)造中心 時尚消費地 數(shù)字產(chǎn)業(yè)先鋒 生產(chǎn)創(chuàng)意服務(wù) “中國創(chuàng)造中心 ” 之于中國 發(fā)展工業(yè)設(shè)計為主的生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，有效引領(lǐng) 中國創(chuàng)造 創(chuàng)意復(fù)興中國 關(guān)注中國制造，提升中國制造，以設(shè)計創(chuàng)造附加值 集聚全世界的創(chuàng)造力，改變高能耗、少創(chuàng)意、低利潤的中國制造現(xiàn)狀 技 術(shù) 設(shè) 計中國創(chuàng)造中國創(chuàng)造的兩個 “ 輪子 ”日本 1%來自工業(yè)設(shè)計； 據(jù)統(tǒng)計 ， 美國工業(yè)設(shè)計行業(yè)的投入產(chǎn)出比為 1： 2500， 即投入 1美元能帶來 2500美元的回報 ， 英國的投入產(chǎn)出比為 1： 2100， 即 1英鎊的投入能帶來 2100英鎊的回報 。 “中國創(chuàng)造中心 ” 之于世界 順應(yīng)世界發(fā)展趨勢，助推 創(chuàng)意經(jīng)濟時代 “ 創(chuàng)意都市 ” “ 創(chuàng)意經(jīng)濟 ” “ 創(chuàng)意時代 ” 中國創(chuàng)造中心 創(chuàng)意世界的新焦點 創(chuàng)意經(jīng)濟的新起點 在英國、美國、日本等國家，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)， 增加值超過 。 全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造 220億美元 ，并以 5的速度 遞增。（ 2006年行業(yè)資料） 依托計算機及軟件服務(wù)業(yè)、設(shè)計業(yè)為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)， 英國 經(jīng)濟實現(xiàn)從制造型向創(chuàng)意服務(wù)型的轉(zhuǎn)變。 日本 動漫藝術(shù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，已經(jīng)超過汽車工業(yè)，成為日本第二大支柱產(chǎn)業(yè)。 需要政府的相關(guān)政策支持建議 作為首鋼工業(yè)區(qū)改造的先行示范區(qū)域，請求市政府幫助 加快和簡化相關(guān)的前期工作及專項規(guī)劃工作 ，以便項目盡快啟動； 項目周邊的環(huán)境和配套設(shè)施還比較差，請求市政府 協(xié)調(diào)改善園區(qū)周邊環(huán)境，包括交通及市政配套 ； 請求市政府給予政策及資金支持 ： 1、土地出讓金和招拍掛土地的溢價部分予以返還； 2、將園區(qū)納入 中關(guān)村科技園石景山園 ，享受科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、稅收優(yōu)惠政策； 3、以首鋼調(diào)整搬遷地區(qū)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為契機，向市政府申請 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 認(rèn)定，爭取市政府文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專項資金的支持； 4、因涉及利舊改造，請求協(xié)助北京市工業(yè)促進(jìn)局給予 工業(yè)發(fā)展資金 支持 請求國務(wù)院的資金支持 ： 以加強文化軟實力建設(shè)的名義，爭取國務(wù)院、文化部的撥款 經(jīng)濟測算前提 首鋼和海爾合作模式：從一級開發(fā)開始以合作項目公司形式合作，首鋼以土地入股，折合資產(chǎn)額取二通廠破產(chǎn)成本 10億元，一級開發(fā)的拆遷及搬遷成本由海爾支付，二者共享一級開發(fā)收益（開發(fā)成本加增值部分）；二級開發(fā)繼續(xù)由二者合作項目公司執(zhí)行，一級開發(fā)收益也全部投入二級開發(fā)，其他開發(fā)費用均由海爾承擔(dān)；股權(quán)和分紅比例取最初投資比例， 10億元比 首鋼 51%、海爾 49%； 2008年開始進(jìn)行土地一級開發(fā)，首鋼出地，價值合破產(chǎn)成本 10億元；海爾出拆遷及搬遷成本，以及獲取土地使用權(quán)證的 8820萬元，約 地成本共計 2009年開始，分六年進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，土地按照年開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行招拍掛進(jìn)入二級開發(fā)，2009年取地成本取 700萬元 /畝，之后每年漲幅假設(shè)為 5%； 測算中假設(shè)年初支付土地出讓金，年末政府返還出讓金，一級開發(fā)以后每年實際產(chǎn)生的土地相關(guān)費用為一年中出讓金的財務(wù)費用； 自有資金為 0， 100%銀行貸款 ,財務(wù)成本計入項目成本；開發(fā)結(jié)束后分紅，其間每年滾動開發(fā)不分紅； 辦公物業(yè)中非總部辦公的 30萬平米均用于出租，居住和 60萬平米總部辦公物業(yè)出售 初步經(jīng)濟測算 從一級開發(fā)開始，項目分七年進(jìn)行投資，投資額達(dá)到 項目名稱 投資金額 年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 土地成本 1162380 193820 172717 175628 190420 162452 164014 103329 前期工程費 12918 12918 寫字樓建安工程費 242500 42500 42500 45000 37500 37500 37500 酒店建安工程費 50000 20000 30000 商業(yè)會展及配套建安工程費 10000 8333 1667 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 91000 18500 17500 17500 14500 14000 9000 住宅建安工程費 108000 21600 21600 21600 21600 21600 地下建安費 46200 11000 8800 6600 6600 6600 6600 管理費用 28031 4672 4672 4672 4672 4672 4672 不可預(yù)見費 28031 4672 4672 4672 4672 4672 4672 合計 1779059 193820 296911 297039 320464 251996 253058 165772 資金來源與運用 本項目 2008年開始投入開發(fā)， 08年一級開發(fā)一次性投資 09年開始二級開發(fā)，開發(fā)成本 年實現(xiàn)回款； 2012開始不再需要銀行貸款，項目可以依靠自身收益滾動。 序號 項目 合計 年度 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 一 資金來源 4136974 202000 787717 790686 727044 611774 621607 396146 1 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源 2251414 315000 345058 391624 449322 457593 292817 1 售收入 1913783 315000 330750 347288 364652 364652 191442 1 租收入 176980 0 14308 25437 37420 45691 54124 1 酒店收入 160650 18900 47250 47250 47250 2 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源 817000 102000 300000 270000 145000 0 0 2 有資金 2 行借款 817000 102000 300000 270000 145000 3 其它來源 （政府退款） 100000 172717 175628 190420 162452 164014 103329 二 資金運用 3312138 201980 758004 642793 572531 392079 395334 349418 1 開發(fā)成本投資 1779059 193820 296911 297039 320464 251996 253058 165772 2 經(jīng)營成本 121291 14270 35674 35674 35674 3 銷售費用 57414 9450 9923 10419 10940 10940 5743 4 銷售、經(jīng)營稅金及附加 106215 17483 18357 19274 20238 20238 10625 5 所得稅 241612 0 25875 51505 73232 75425 15576 6 土地增值稅 116028 116028 7 借款本金償還 817000 402000 270000 145000 8 借款利息支付 (財務(wù)費用 ) 73520 8160 32160 21600 11600 三 盈余資金 824816 20 29713 147893 154514 219695 226274 46728 四 累計盈余資金 20 29733 177626 332140 551835 778108 824836 項目現(xiàn)金流量表 本項目 2008年開始投入開發(fā)，動態(tài)投資回收期為 折現(xiàn)率取行業(yè)普遍水平， 8。 項目 合計 年度 2008 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 現(xiàn)金流入 3219974 0 487717 520686 582044 611774 621607 396146 政府回款 968560 172717 175628 190420 162452 164014 103329 寫字樓銷售收入 1020287 0 150000 157500 165375 173644 182326 191442 商業(yè)配套銷售收入 0 0 0 商業(yè)會展孵化器出租收入 176980 0 0 14308 25437 37420 45691 54124 住宅銷售收入 893497 0 165000 173250 181913 191008 182326 0 酒店收入 160650 0 18900 47250 47250 47250 現(xiàn)金流出 2486318 193160 356004 372793 427531 392079 395334 349418 開發(fā)成本投資 1770239 185000 296911 297039 320464 251996 253058 165772 經(jīng)營成本 121291 14270 35674 35674 35674 銷售費用 57414 9450 9923 10419 10940 10940 5743 銷售、經(jīng)營稅金及附加 106215 17483 18357 19274 20238 20238 10625 財務(wù)成本 73520 8160 32160 21600 11600 0 0 0 結(jié)轉(zhuǎn)土地增值稅 116028 116028 所得稅 241612 0 25875 51505 73232 75425 15576 首鋼土地款返還 0 0 0 0 0 0 凈現(xiàn)金流量 733656 131713 147893 154514 219695 226274 46728 累計凈現(xiàn)金流量 86446 240960 460655 686928 733656 凈現(xiàn)值 5231