項目特征解讀 仸督二脈 商業(yè)配套 項目特征解讀 項目整體定位： “ 國際鄉(xiāng)村俱樂部 ” 國際： 國際的高度、國際的標準 意味著多樣化，包括國際的，本土的 鄉(xiāng)村： 對自然山水進行修繕和利用，整合以都市生活配套，既能體現(xiàn)山水自然風光，有能享受到現(xiàn)代服務配套 一種生活方式，進一步是山水，退一步是五星級的享受 俱樂部： “ 物以類聚、人以群分 ” ，是聚集了高尚圈層，其成員之間緊密相連的不是血緣、地域、行業(yè)，而是習慣、愛好、興趣或者社交需求等。 體現(xiàn)一種豐富高尚的生活方式，消費形式。 仸督二脈 商業(yè)配套 滿足項目巨大的開發(fā)體量 豐富的生活配套、特色的旅游度假配套 本案打造 15000畝局大體量的“國際鄉(xiāng)村俱樂部”度假城鎮(zhèn)，商業(yè)配套要匹配項目巨大的開發(fā)體量。 同時要體現(xiàn)生活配套的豐富性，特色價值，以及服務國際標準化。 仸督二脈 商業(yè)配套 創(chuàng)造出項目優(yōu)化循環(huán)的通道 整合優(yōu)質(zhì)資源 ， 創(chuàng)造項目獨特魅力 長期可持續(xù)性的吸引目標人群是商業(yè)體系在本案中的要點。所以保利有必要利用、整合資源，突出項目整體資源的亮點，發(fā)展旗幟性旅游產(chǎn)業(yè)。 仸督二脈 商業(yè)配套 項目功能發(fā)展具備動態(tài)性 度假 居所 從初期依托于現(xiàn)有石象湖資源和形象進行休閑度假目的地打造，到發(fā)展到深度休閑度假目的地和度假生活居所，再發(fā)展成為成熟的國際鄉(xiāng)村俱樂部小鎮(zhèn)的休閑生活居所。為此，本案的商業(yè)配套也必然需要符合整個項目的發(fā)展趨勢。 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)系統(tǒng)開發(fā)策略 仸督二脈 商業(yè)配套 第二居所業(yè)主 成都市短途度假客群 成都市短途度假客群 第二居所業(yè)主 項目發(fā)展演變要符合城市發(fā)展的軌跡 旅游度假 旅游度假 + 居所 “ 俱樂部 “ 小鎮(zhèn)生活 成都市短途度假客群 國內(nèi)目的性度假客群 國內(nèi)目的性度假客群 第二居所業(yè)主 國內(nèi)目的性度假客群 仸督二脈 商業(yè)配套 住宅與商業(yè)兩大體系相互作用螺旋型完善 住 宅 體 系 商 業(yè) 體 系 國際鄉(xiāng)村俱樂部 自然山水資源為依托 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)呈現(xiàn)策略 旅游度假 旅游度假 + 居所 “ 俱樂部 “ 小鎮(zhèn)生活 對石象湖現(xiàn)有商業(yè)做提檔升級： 石象湖湖濱 置 湖濱餐廳、湖濱茶道； 郁金香公園 塑象山古鎮(zhèn)的商業(yè)； 代租度假別墅 兩個高爾夫球場、會所 活配套 花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 溫泉度假酒店 妙音湖 濱餐吧、湖濱夜生活； 郁金香公園 重園藝、豐富花卉品種、衍生購物 花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 國際學校、養(yǎng)老度假村 水系、生活班車 區(qū)內(nèi)部交通便利性完善； 溫泉到戶 增加高爾夫球場、會所 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)呈現(xiàn)策略 015 啟勱期建設 景區(qū)改造 一期建設 二期建設 石象湖景區(qū)的商業(yè)改造： 象山古鎮(zhèn)商業(yè)的改造 景區(qū)內(nèi)園林改造 石象湖的湖濱商業(yè)改造 度假俱樂部雛形呈現(xiàn) 花溪商業(yè)小鎮(zhèn)一期建設完成，承載部分生活配套、娛樂功能。 兩個球場、會所同期正式投入使用。 度假別墅作為分時度假酒店由酒店運營管理公司管理經(jīng)營。 度假俱樂部初步呈現(xiàn) 溫泉度假酒店建設完成投入使用 。 郁金香公園移到新址 。 妙音湖湖濱商業(yè)連同花溪商業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)揮度假休閑配套功能 。 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)系統(tǒng)構(gòu)建 仸督二脈 商業(yè)配套 首先，植入一個完善的商業(yè)運營模式 為了保證項目的整體品質(zhì)，按項目原先設計的策略發(fā)展路線向前發(fā)展，本案需要植入一個成功的商業(yè)運營模式，即“ 品牌性全方位、立體式度假運營模式 “。 品牌性 保利國際鄉(xiāng)村俱樂部必須站在國際的高度，打造具有國際品牌影響力的高端項目。 全方位、立體式 鑒于本案業(yè)態(tài)的豐富性、復雜性的特點，本案必須引入一個具有國際影響力以及國際大型高端度假項目運營能力的品牌管理公司或團隊，對項目后期所有業(yè)態(tài)進行有機的資源整合、統(tǒng)一的管理、統(tǒng)一的運營。 仸督二脈 商業(yè)配套 緣由。 本案的核心訴求 賣別墅，如何賣？ 首先，如何解決吸引市場眼球的問題，如何吸引？ 因為這里有石象湖？這里有郁金香公園？這里有高爾夫球場？這里有完善的商業(yè)配套還是僅僅因為這里有別墅？ 不，因為這里是保利石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部，是由世界知名國際酒店集團全方位、立體式經(jīng)營管理的世界級的度假勝地。 完善的 +國際的 =世界的 ! 仸督二脈 商業(yè)配套 為什么要引入世界知名國際酒店公司？ 因為，先進的全球客房營銷系統(tǒng)，讓世界知道我們，愛上我們。 因為，先進的、完善的度假勝地打造及管理經(jīng)驗，讓項目更具活力和吸引力。 因為，如雷貫耳的酒店名字，讓市場仰視、讓人們趨之若鶩。 這里，讓我們再次靜心傾聽這些熟悉的名字，悅榕莊（ 接下來，讓我們分享兩個成功的經(jīng)典案例，學點什么。 仸督二脈 商業(yè)配套 鏈接成功案例一： 榕莊 悅榕度假酒店集團是全球頂級的度假酒店品牌，目前在全球范圍內(nèi)擁有 26家悅榕、悅椿及悅椿絢麗色彩三個頂級品牌酒店及度假村、 65家 70家悅榕精品店和 2家高爾夫球場，并榮獲了 100多項酒店行業(yè)大獎。 “悅榕莊”以營造優(yōu)雅浪漫，充滿活力與情調(diào)的度假環(huán)境贏得了全球客戶對“悅榕”品牌的認同。憑借地方風情的全別墅式度假村，悅榕集團在全球頂級度假村中穩(wěn)居一席。 仸督二脈 商業(yè)配套 悅榕普吉度假酒店，泰國（ 1994年 9月） 悅榕馬爾代夫度假酒店，（ 1995年 4月） 悅榕民丹度假酒店，印度尼西亞 （ 1995年 12月） 悅榕曼谷度假酒店 （ 2002年 1月） 悅榕塞舌爾度假酒店 （ 2002年 6月） 香格里拉建塘中甸賓館 (2003) 悅榕仁安藏村，中國（ 2005年 9月） 麗江悅榕度假酒店，中國（ 2006年 3月） 悅榕阿爾阿琳度假酒店，巴林（ 2006年 3月） 三亞悅榕莊 (2008) 杭州悅榕莊 (2009) 梅丹悅椿，迪拜 (2009) 仸督二脈 商業(yè)配套 成功運營理念 悅榕莊成功的秘籍是“反標準化”，酒店與當?shù)鬲毺仫L情融合讓每一處悅榕莊都給人截然不同的感受。“悅榕莊一貫秉承獨特遁世的風格，遠離城市的紛繁喧囂，營造安靜中的極致奢華。 ”所謂的極致奢華，除了給客人營造完美的住宿環(huán)境，提供足夠大的私密空間，更重要的其實還是個性化的私人管家服務 。 “一個成功的品牌，關鍵能讓用戶對它心生感情”。獨特的浪漫體驗是悅榕莊與其他對手競爭的關鍵，而酒店設計、 配車間”。 仸督二脈 商業(yè)配套 收益增值 土地增值：品牌帶動地價快速增值。 經(jīng)營收益：高房價及不低的入住率保證經(jīng)營業(yè)績優(yōu)異。 地產(chǎn)收益：產(chǎn)權(quán)式別墅等帶來豐厚的收益（約占總收入的一半）。 品牌溢價： 2006年評價 億美元 產(chǎn)業(yè)鏈增值：餐廳、 ； 高爾夫球場等帶來收益。 仸督二脈 商業(yè)配套 創(chuàng)新運作模式 度假村都是以別墅為出租單位，在曼谷、塞舌爾、中國麗江和印尼民丹島打造私人高端度假別墅悅榕軒，這些別墅以產(chǎn)權(quán)式酒店模式運作。 “悅榕軒”的概念是讓投資者購買的自有別墅、公寓，同時成為集團旗下度假村部分出租物業(yè)，并于首 6年獲取每年 6%的保證回報，之后可選擇續(xù)約或繼續(xù)收取物業(yè)所得收入分紅?！皭傞跑帯睒I(yè)主每年均獲授權(quán)下榻名下物業(yè) 60天。 購買者在購買房屋時可取得房屋所有權(quán)，土地一并轉(zhuǎn)讓，取得土地使用權(quán)，最長期限為 40年。 6年內(nèi)可獲得年 6%的固定收益或 33%的客房凈收入，并可續(xù)約。業(yè)主可選收益模式有兩種，一為固定收益，即 6年內(nèi)每年可享有相當于售價 6%的收益；二為可變收益，即 6年內(nèi)可享有相當于客房凈收入的 33%、客房凈收入應扣除旅行社傭金和信用卡公司手續(xù)費、 3%應作為維修基金以支付今后所有設施設備的更新。 仸督二脈 商業(yè)配套 麗江悅榕莊 麗江悅榕莊是由別墅組成的，布局對稱，建筑風格古樸純真，結(jié)合了納西文化和漢代風格，在玉龍雪山的山谷中更顯示其對自己定位、風格的自信。 “在三國的古韻中能體驗 21世紀的浪漫”，這是麗江悅榕莊的自我推薦詞。度假休閑是悅榕莊的定位，而浪漫又是她的立意，這種浪漫要充滿酒店每個角落。 麗江悅榕莊一期占地 200畝， 55幢別墅，總投資約 8200萬人民幣，年平均入住率為 65%，平均房價 4500元人民幣，稅前利潤達 3000余萬人民幣，用不到 1億的總投入，做出了 4億投資的成果。而悅榕 療設施和特色餐廳，以及設備先進的會議設施，又是休閑和會務的理想場所占地廣闊且極具奢華。 仸督二脈 商業(yè)配套 鏈接成功案例二：上海西庭網(wǎng)球俱樂部 上海西庭網(wǎng)球俱樂部和公寓（ - 由世界 500強之一的荷蘭國際集團（ 資興建。作為高檔舒適生活小區(qū)，目前擁有 25幢公寓樓共計 409套豪華單元， 90%以上的住戶為歐美客人。 上海西庭網(wǎng)球俱樂部 - 是 海西庭網(wǎng)球俱樂部的每一個會員成員都能在俱樂部內(nèi)享受俱樂部提供的所有設施。 仸督二脈 商業(yè)配套 俱樂部設施包括 6片沙地網(wǎng)球場， 6片硬地網(wǎng)球場， 1片中心球場 2片壁球場 60米長室外沙地游泳池和 3個溫泉按摩池 網(wǎng)球，游泳，壁球，國際標準專業(yè)有氧健身指導 沙灘排球 室內(nèi)泳道式和環(huán)繞式游泳池以及溫泉按摩池 籃球，羽毛球及乒乓球活動區(qū)域 設施齊全的塑身健身中心和有氧活動區(qū)域 臺球及游戲區(qū)域 舒適和精致的餐廳設施 酒館 宴會和會議設施 兒童中心監(jiān)護與兒童游戲天地 舒適的更衣室與休閑室 圖書館 美容美發(fā) 雜貨店和超市 就地醫(yī)學診所 12間俱樂部套房 仸督二脈 商業(yè)配套 俱樂部優(yōu)勢 相當范圍內(nèi)最好的鄉(xiāng)村俱樂部之一 設備完善的會所 , 獨一無二的生活方式 30家互惠俱樂部 小型公司會議交替的地方 個性化的服務 頂尖的菜肴和不同的美酒 網(wǎng)球，壁球和健身設施 吸引人的膳宿條件 就地醫(yī)療診所 家庭及朋友的完美娛樂中心 大規(guī)模的俱樂部活動 為會員們提供一個遠離嘈雜而讓人心動地親切地環(huán)境，在這里他們可以參與社交，宴會，還能共同參與運動。我們的員工為有需要的會員們提供人性化的服務 身，網(wǎng)球課程。整個家庭都享受并受益于俱樂部！ 仸督二脈 商業(yè)配套 小結(jié) 從上述二個經(jīng)典案例我們發(fā)現(xiàn)： 完善的全球營銷系統(tǒng)，強大的全球商業(yè)資源整合能力是投資方必備的能力。 二者兼有世界品牌號召力，吸引了全球的眼光。 完善的商業(yè)運營模式以及商業(yè)業(yè)態(tài)是項目成功的保證。 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)運營體系設置 保利國際 鄉(xiāng)村俱樂部 別墅 商業(yè) 高爾夫球場 及會所 國際品牌 酒店管理公司 溫泉度假酒店 結(jié)合成功經(jīng)驗以及本案的具體情況，如下設置本案的商業(yè)運營體系： 仸督二脈 商業(yè)配套 酒店管理公司運營體系構(gòu)成 國際品牌 酒店管理公司 全球營銷系統(tǒng) 物業(yè)管理 高爾夫球場 及會所經(jīng)營管理 溫泉度假酒店 別墅的分時度假 別墅的全球銷售 住宅區(qū)物業(yè)管理 商業(yè)區(qū)物業(yè)管理 度假景區(qū)物業(yè)管理 仸督二脈 商業(yè)配套 項目分區(qū)示意圖 仸督二脈 商業(yè)配套 車行交通示意圖 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)體系建構(gòu)之第一階段 第一階段 旅游度假 成都市短途度假客群 第二居所業(yè)主 對石象湖現(xiàn)有商業(yè)重新打造： 石象湖湖濱 坊、高檔湖濱茶道； 郁金香公園 善餐飲環(huán)境和朋務水平，增加大眾餐飲、購物內(nèi)容； 代租度假別墅 度假別墅變成分時度假酒店客房； 二個高爾夫球場及會所 活配套。 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)體系建構(gòu)之第一階段 此階段商業(yè)部分主要由兩部分組成： 第一，對石象湖景區(qū)原有商業(yè)進行重新打造，提升商業(yè)檔次以符合項目國際鄉(xiāng)村俱樂部的形象定位。 第二，引入國際品牌酒店先期入駐，用最少的投入打造以酒店為核心的度假俱樂部商業(yè)體系雛形。首先把太一園進行品質(zhì)裝修作為酒店大堂并設置配套商業(yè)，樣板區(qū)四套精裝別墅作為客房，同時把高爾夫球場及會所、妙音湖湖濱高端商業(yè)、納入度假酒店配套商業(yè)體系。 以上兩部分可形成度假俱樂部的雛形。 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)體系建構(gòu)之第一階段 仸督二脈 商業(yè)配套 度假俱樂部雛形 度假酒店 /別墅 高爾夫球場、會所 度假功能 豐富度假功能 高爾夫會所 精英薈萃的領袖高地、成功者的高尚沙龍、社會名流 的高尚社交圈。 承載商務接待功能。 基本生活配套 度假酒店 /別墅 作為度假酒店的一部分，把十棟精裝樣板別墅作為度假酒店的別墅樣板客房，吸引投資客群投資度假別墅。 將一期 230套別墅的 160套作為分時度假酒店，由全球知名的酒店運營管理公司經(jīng)營管理。其余 70套可由業(yè)主選擇加入度假酒店或自用。 改造后石像湖景區(qū) 改造后的石象湖景區(qū) 打造園林； 設置度假酒店大堂； 象山古鎮(zhèn)商業(yè)和石象湖湖濱商業(yè)的改造； 豐富休閑度假娛樂項目。 仸督二脈 商業(yè)配套 石象湖景區(qū)的重新打造 公園大眾游覽 郁金香公園 高端獨享特色娛樂 旅游度假功能 度假生活配套功能 保持大眾游樂功能 突出便捷、尊貴 石象湖公園現(xiàn)狀 石象湖 仸督二脈 商業(yè)配套 保持大眾休閑游樂 婚紗攝影 草原熱氣球 自行車出租 石象湖游船 石象湖波波球 仸督二脈 商業(yè)配套 房屋風格改為歐式鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)風格 著重餐飲、休閑業(yè)態(tài) 以西式餐吧為主，中式餐廳為輔 充分利用室外觀景休閑的空間 購物以花卉、花卉種子為特色，輔以部分旅游紀念品 象山古鎮(zhèn)商業(yè)的改造 仸督二脈 商業(yè)配套 象山古鎮(zhèn)商業(yè)的改造 業(yè)態(tài)種類 商戶組合 內(nèi)容 規(guī)模 （） 數(shù)量 物業(yè)條件 建筑布局 參考商戶 建筑結(jié)構(gòu) 配套設施 餐飲 西餐館 歐式休閑西餐 200 1 歐式小別墅，2層樓，休閑室外空間 油煙氣排放通道； 隔油池；空調(diào)排風口 水、電、天然氣； 衛(wèi)生間； 布置在臨花卉園一側(cè)，露天休閑空間要大，可作為休閑賞景平臺 祖母的廚房； 類似三葉草等外國人經(jīng)營的西餐 風味餐廳 特色下午茶，是西餐廳的輔助 150 2 歐式小別墅，2層樓，休閑室外空間 新風、空調(diào)排風口； 水、電、天然氣； 衛(wèi)生間； 布置在臨花卉園一側(cè)，露天休閑空間要大，可作為休閑賞景平臺 歐洲房子； 祖母燉品 中式小吃 燒烤、四川風味小吃 10 2 操作間 +露天小廣場 水、電、天然氣 不臨花卉園一側(cè) 休閑 咖啡 西式格調(diào)咖啡 150 1 歐式小別墅，2層樓 新風、空調(diào)排風口； 水、電、天然氣； 衛(wèi)生間； 布置在臨花卉園一側(cè)，露天休閑空間要大，可作為休閑賞景平臺 參考寬窄巷子的西式咖啡 露天水吧 飲料、冰淇淋、小糕點 20 2 操作間 +露天小廣場 水、電 不臨花卉園一側(cè) D&Q 購物 花卉主題、 插花展賣； 花卉種子售賣 50 1 棚式小屋，大開間 不臨花卉園一側(cè) 旅游紀念品 旅游紀念品 10 2 棚式小屋 不臨花卉園一側(cè) 其他 公共服務 公共衛(wèi)生間 30 1 小計 810 1 2 3 4 5 6 4 6 123456 石象湖的商業(yè)改造 減少花卉公園到石象湖的爬山路途，另開辟一條捷徑讓親水變得容易 平整沿湖邊七星臺碼頭山坡為平地 臨湖建設一個400 高地處建設兩個湖濱茶樓 餐飲以中式快餐為主，四川小吃為輔 保留游船娛樂 仸督二脈 商業(yè)配套 石象湖湖濱商業(yè) 業(yè)態(tài)種類 商戶組合 內(nèi)容 規(guī)模 （） 數(shù)量 物業(yè)條件 建筑布局 參考商戶 建筑結(jié)構(gòu) 配套設施 餐飲 中式自助餐館 團隊接待大型自助餐廳 400 1 平層開暢空間，類似日式大食堂 油煙氣排放通道； 隔油池； 水、電、天然氣； 衛(wèi)生間； 布置在臨湖的地勢較低處 中式小吃 燒烤、四川風味小吃 10 6 操作間 +露天小廣場 水、電、天然氣 較開闊的小廣場 錦里小吃街商戶 休閑 文化茶館 商務人士接待的文化茶館 150 1 中西結(jié)合建筑，二層 新風、空調(diào)排風口； 水、電、天然氣； 衛(wèi)生間； 布置在臨湖地勢較高處 參考寬窄巷子的文化茶坊 風味茶館 茶藝表演、中式味道厚重的休閑茶館 200 1 中式建筑，二層 新風、空調(diào)排風口； 水、電、天然氣； 衛(wèi)生間； 布置在臨湖地勢較高處 參考寬窄巷子的西式咖啡 購物 旅游紀念品 旅游紀念品 10 1 棚式小屋 靠近往石象湖的道路，臨近小吃 其他 照相服務 景區(qū)照相 10 1 攤點 公共衛(wèi)生間 公共衛(wèi)生間 30 1 小計 860 1 2 3 4 5 12345仸督二脈 商業(yè)配套 度假俱樂部雛形 太一園改造成酒店大堂 修繕外觀 改造內(nèi)裝，突出度假元素 前期， 1樓可作為售樓接待中心使用 2樓設置小型西餐咖啡吧 保留會議室，提升多功能會議設施 太一園外面的草坪作為迷你小果嶺 仸督二脈 商業(yè)配套 風格各異的分時度假別墅客房 投資業(yè)主選擇房型和裝修方案，由保利建設裝修。業(yè)主購得精裝度假別墅的后委托酒店管理公司代租 業(yè)主 6年內(nèi)可獲得固定收益或一定比例的客房凈收入 業(yè)主支付維修基金以保障設施設備的更新 業(yè)主享有每年 60天的免費入住度假期 由酒店管理公司負責度假別墅的物業(yè)管理和經(jīng)營管理 仸督二脈 商業(yè)配套 度假俱樂部初期配套 果園高爾夫球場 球道以山坡樹林為間隔 利用妙音湖的湖景做高爾夫景觀 高爾夫會員在休閑之余還可以去觀光果園享受蒲江特色水果和田園樂趣 仸督二脈 商業(yè)配套 茶園高爾夫 利用地勢的起伏做自然的高爾夫球場 高爾夫會員打球時可以觀賞到茶園的美景 茶園需要特別作出造型，突出觀光功能 仸督二脈 商業(yè)配套 高爾夫會所 健身房 洗浴 球具與賣店 精品朋飾店 茶餐廳 會客廳 商務中心 室外網(wǎng)球場 會所不度假別墅往迒接送朋務 仸督二脈 商業(yè)配套 高爾夫會所 商戶組合 面積 （ 大堂 300 健身房 500 洗浴 +按摩 +美容美發(fā)室 1500 球具專賣店 100 精品服飾店 150 商務中心、網(wǎng)吧 50 宴會廳 600 西餐茶餐廳 150 清吧 150 會議室（ 2個） 300 辦公室 300 室外網(wǎng)球場（ 4個） 800 小計 4900 仸督二脈 商業(yè)配套 妙音湖湖濱的利用 湖濱商業(yè)是對高爾夫會所的補充 靠近花溪商業(yè)小鎮(zhèn)的湖濱設置私家游艇碼頭 湖濱兒童快樂小屋 靠近花溪商業(yè)小鎮(zhèn)的湖濱設置高檔湖濱餐吧、咖啡吧 為通往花溪商業(yè)小鎮(zhèn)的道路預留空間 仸督二脈 商業(yè)配套 別墅區(qū)的 24小時便利店和配送服務 別墅風情的 3個 24小時便利店 便利店提供日常用品、食品 便利店提供影碟租售 便利店里有 外送小車及時將點餐或日用品送到度假別墅 仸督二脈 商業(yè)配套 閑庭信步間遇到沿小河串起的咖啡屋、餐吧 在靠近度假別墅區(qū)附近利用小峽谷形成的水系沿河邊布置商業(yè) 建筑采用歐式鄉(xiāng)間小別墅風格，枀具親和力 沿河邊栽種花卉，引導度假游客前往特色的小屋 以咖啡屋、餐吧為主 度假別墅區(qū)建筑密度低，每戶擁有大面積的草坪、花園 仸督二脈 商業(yè)配套 風情餐吧 風情的小屋提供安靜、恬淡的下午茶和早餐 迓可以在小屋看書發(fā)呆一整天 日式餐、東南亞餐、歐美餐等丌同風情的餐吧帶來完全丌同的感受 由酒店運營的自助餐廳讓人懶懶的邊欣賞美景邊美餐 仸督二脈 商業(yè)配套 朋友、家人休閑、娛樂的首選地 風情的度假別墅是朊友聚會的最佳選擇 高爾夫、觀光茶園、果園、花卉、風情的餐吧、湖光山色讓度假游客享受近在咫尺的歐洲度假 天然的氧吧、宜人的氣候是情侶、家人一起放松、品位休閑度假的丌二選擇 豐富的度假生活 仸督二脈 商業(yè)配套 內(nèi)容 規(guī)模 （） 數(shù)量 物業(yè)條件 建筑布局 參考商戶 建筑結(jié)構(gòu) 配套設施 游艇俱樂部 提供皮劃艇、游時尚艇租賃； 提供小零食售賣 200 1 湖邊小屋 救生設備 沿湖邊，臨未來的溫泉度假酒店 湖濱餐吧 休閑西餐餐吧 150 2 中西結(jié)合建筑，平層，帶室外小花園 水、電、天然氣 衛(wèi)生間 布置在游艇俱樂部旁 度假別墅區(qū)便利店 24小時便利店提供日常生活用品、食品售賣； 提供影碟租賃； 帶 照片洗打印服務； 提供洗衣服務； 60 3 平層別墅式小屋 水、電 散布在度假別墅周圍，沿度假別墅區(qū)小道分布 度假自助餐廳 度假自助餐廳，每天供應三餐 300 1 廊亭開放式餐廳 水、電、天然氣 衛(wèi)生間 度假酒店分大堂邊 度假別墅區(qū)風情餐吧 休閑餐吧：四川特色、日式、等 200 2 符合提供服務的地方風情的別墅式小屋 油煙氣排放通道 隔油池 水、電、天然氣 衛(wèi)生間 其他 公共衛(wèi)生間 30 6 布置在便利店旁邊 小計 1560 度假別墅區(qū)及妙音湖配套商業(yè) 仸督二脈 商業(yè)配套 石象湖景區(qū)門口的收費站處置建議： 從成都往返石象湖須繳納 70元的高速收費，在石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部開放前建議取消對川 吸引更多度假人群。 度假別墅區(qū)與成都市的直通車： 周一 周五每天 5班直通車，周六、周日每天 10班直通通車往返度假別墅區(qū)和成都市新南門游客集散中心，接送度假游客。 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)體系建構(gòu)之第二階段 第二階段 成都市短途度假客群 第二居所業(yè)主 旅游度假 + 居所 國內(nèi)目的性度假客群 溫泉度假酒店 花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 豐富的度假休閑項目 光 游花海、林間漫步、湖畔夜生活 ； 郁金香公園 重園藝、豐富花卉品種、衍生購物 仸督二脈 商業(yè)配套 仸督二脈 商業(yè)配套 溫泉度假酒店 妙音湖邊新建一座面積約 20000 的溫泉度假酒店，內(nèi)設 100個房間， 5000 的國際會議中心。園林面積不少于 5000 。 仸督二脈 商業(yè)配套 高品質(zhì)的溫泉度假送給會享受的來賓 室內(nèi)溫泉帶來獨特的浪漫 室外溫泉不美景交融 溫泉料理：豐富、營養(yǎng)、健康、高品質(zhì) 5套頂級溫泉別墅式套房 仸督二脈 商業(yè)配套 與業(yè)的按摩師讓人徹底放松 室內(nèi)、室外丌一樣的享受 頂級的 給高品質(zhì)要求的美人 仸督二脈 商業(yè)配套 國際會議中心 國際會議中心不客房部分離，是獨立建筑 一個大型多功能會議廳： 可容納 400人。適合大型會議，新聞發(fā)布會，論壇 多個中小型會議室： 可容納 30人。適合企業(yè)會議，小型高端會議 一個商務待客廳： 適合商務接待、私人會談 一個大型宴會廳 仸督二脈 商業(yè)配套 五星級的服務 從迎迕酒店到送出酒店的每一個細節(jié)都體現(xiàn)與業(yè)酒店管理公司的朋務水平 仸督二脈 商業(yè)配套 內(nèi)容 面積 （ 大堂 300 客房 7500 健身房 200 2000 商務中心、網(wǎng)吧 50 宴會廳 2000 大堂茶餐廳 400 大型多功能會議室（ 1個） 1000 中型企業(yè)會議室（ 5個） 600 商務行政待客廳（ 1個） 400 室外花園 5000 室外網(wǎng)球場（ 4個） 800 小計 20250 仸督二脈 商業(yè)配套 花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 旅游度假功能 部分生活配套功能 特色體驗式消費 風景游覽 度假休閑 突出特色體驗 突出特色體驗 度假氛圍 商業(yè)小鎮(zhèn)打造重點在于利用優(yōu)質(zhì)資源作出特色 。 如何利用水系將商業(yè)組織起來形成體驗式旅游度假是突出特色的重點。 風情的建筑被自然水系串起 豐富的美食和美景 細致的服務透露專業(yè)的標準 風情的娛樂是尊貴生活的點滴 仸督二脈 商業(yè)配套 1 1234567891010 5 3 2 7 6 8 9 仸督二脈 商業(yè)配套 利用水系打造花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 商業(yè)小鎮(zhèn)是集中體驗特色商業(yè)的地方，設游客朋務點 商業(yè)小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)以休閑、娛樂為主，購物為輔 利用水系打造觀光商業(yè)，充分利用室外空間 建筑風格采用沿水系的單體歐式風格，丌做傳統(tǒng)的整條商業(yè)街 突出度假元素，房屋建筑風格趨向歐式，但丌宜過于單一 預留待開發(fā)空間 仸督二脈 商業(yè)配套 花卉公園 花卉公園收取門票，入口靠近花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 利用現(xiàn)有的原始森林 花卉公園中用水系分隔過渡到度假別墅區(qū)的園林部分 花卉公園中主要人行道路設置休憩設施 花卉公園中設置 1仸督二脈 商業(yè)配套 花溪小鎮(zhèn)商業(yè)體量 業(yè)態(tài)種類 商戶組合 內(nèi)容 規(guī)模 （） 數(shù)量 物業(yè)條件 建筑布局 參考商戶 建筑結(jié)構(gòu) 配套設施 餐飲 西餐下午茶 地方特色中餐 茶樓 日式料理 蛋糕飲料店 休閑餐飲，室外空間可觀賞水景 200 150 200 200 30 1 1 2 1 1 歐式小別墅， 2層樓，休閑室外空間 油煙氣排放通道； 隔油池；空調(diào)排風口 ; 水、電、天然氣； 衛(wèi)生間； 集中，臨水系，露天休閑空間要大，可作為休閑賞景平臺 祖母的廚房； 加太賀； D&Q; 類似三葉草等外國人經(jīng)營的西餐 中式小吃 燒烤、風味小吃 10 2 操作間 +露天小廣場 水、電、天然氣 靠近購物區(qū)，不臨水 休閑 個性酒吧 歐式風情的酒吧，音樂以 300 1 中外結(jié)合建筑風格，2層樓 新風、空調(diào)排風口 水、電、天然氣； 衛(wèi)生間； 布置在離度假別墅區(qū)最近處，露天休閑空間要大，可作為休閑平臺 外國人經(jīng)營的酒吧，味道純正，氣氛好，豐富度假俱樂部的夜生活 按摩室 保健按摩 50 2 中外結(jié)合建筑風格，2層樓 新風，水，衛(wèi)生間 靠近餐飲區(qū) 時尚 飲料、冰淇淋、小糕點 50 2 水、電 靠近購物區(qū) 購物 花卉主題 插花展賣； 花卉種子售賣 100 1 棚式小屋，大開間 不臨水系，靠近度假別墅區(qū) 多家商戶集中 旅游圖書店 旅游圖書 100 1 中外結(jié)合建筑風格，2層樓 不臨水系，靠近度假別墅區(qū) 旅游紀念品 旅游紀念品 100 1 棚式小屋 多家商戶集中 其他 游客服務點 衛(wèi)生間、照片洗印、務室、旅游咨詢 200 1 中外結(jié)合建筑風格，平層 靠近花卉公園入口 小計 2000 度假俱樂部初期商業(yè)體量 商業(yè)體系 建筑面積（） 石象湖湖濱商業(yè) 860 象山古鎮(zhèn)商業(yè) 810 酒店大堂（太一園） 高爾夫會所 4900 度假別墅區(qū)及妙音湖商業(yè) 1560 溫泉度假酒店 20250 花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 2000 合計 30310 以上商業(yè)體量丌包括市政公建非盈利設施建筑面積。 市政公建非盈利設施：（垃圾處理站、公安崗亭、消防站、班車停車場、商業(yè)小鎮(zhèn)道路等）。 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)體系建構(gòu)之第三階段 第三階段 第二居所業(yè)主 成都市短途度假客群 “ 俱樂部 “ 小鎮(zhèn)生活 國內(nèi)目的性度假客群 別墅社區(qū)的建立 花溪商業(yè)小鎮(zhèn) 國際學校、養(yǎng)老度假村 水系、生活班車 區(qū)內(nèi)部交通、社區(qū)不成都班車； 溫泉到戶 增加高爾夫球場、會所 仸督二脈 商業(yè)配套 國際學校、療養(yǎng)度假村 仸督二脈 商業(yè)配套 別墅社區(qū)建設、特色水系旅游觀光、社區(qū)服務完善 仸督二脈 商業(yè)配套 溫泉別墅 仸督二脈 商業(yè)配套 溫泉別墅 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)體量 由于項目 15000畝大盤開發(fā)有周期性，商業(yè)配套將隨開發(fā)進度和客群需求的變化而調(diào)整，商業(yè)部分的業(yè)態(tài)規(guī)劃將具有不可預見性，建議預留 3萬 而遠期商業(yè)配套需要作為項目開發(fā)的獨立課題進行研究。 仸督二脈 商業(yè)配套 商業(yè)體系建構(gòu) 綜合以上的規(guī)劃 ,目前的規(guī)劃完全能夠展現(xiàn)豐富的國際鄉(xiāng)村俱樂部生活和度假。資源的整合帶來的是不可復制的價值傳承。 湖光山色 高爾夫球場、會所 花卉公園 花溪商業(yè)小鎮(zhèn)、特色水上交通 私家游艇會 溫泉度假別墅 體貼入微的社區(qū)服務 仸督二脈 商業(yè)配套 市場調(diào)研論證 仸督二脈 商業(yè)配套 調(diào)研思路 目標 消費群 消費習慣 消費心理 規(guī)模不構(gòu)成 目標 商戶 對項目定位的認同度 對市場現(xiàn)狀的感知 對商業(yè)體系構(gòu)成的認可 進駐項目的意愿和承受力 對物業(yè)條件的需求 類比 項目 項目定位 目標客戶構(gòu)成 商業(yè)體系構(gòu)成 開發(fā)、經(jīng)營策略不現(xiàn)狀 論證商業(yè)體系高度下目標消費群容量 和消費行為，為商業(yè)體系構(gòu)成和容量 提供論據(jù) 論證商業(yè)體系目標商家對項目定位的 認知度和預期，論證商業(yè)容量的承受 力，為項目商業(yè)體系建構(gòu)步驟和別墅 開發(fā)步驟提供參考 推論商業(yè)體系定位可行性、支撐力， 及發(fā)展前景 明確品牌形象 有效提升別墅附加價值 項目開發(fā)調(diào)整促進別墅銷售 商業(yè)體系完善 仸督二脈 商業(yè)配套 調(diào)研成果 高爾夫會所消費項目人數(shù)比較 慣常商務接待場所0 20 40 60 80 100 120城市會所溫泉酒店格調(diào)咖啡廳度假山莊辦公樓消費項目人數(shù)對比0 20 40 60 80 100中西餐廳桑拿洗浴健身房酒店咖啡店酒吧雪茄吧特色小吃商務中心宴會廳高爾夫球具專賣店服飾精品店體檢中心便利店閱讀室兒童游樂室高爾夫?qū)W校 商務接待場所 高爾夫會所消費結(jié)極 高爾夫會所消費結(jié)構(gòu)200, 25%200, 25%300, 37%100, 13%餐飲購物休閑娛樂其他仸督二脈 商業(yè)配套 消費者調(diào)查結(jié)果 打高爾夫球頻率0 20 40 60 80周/ 次月/ 次季度/ 次年/ 次打球的時機0 20 40 60 80 100周末節(jié)假日公務接待住宿天數(shù)0 20 40 60 80 100 120不住宿住一晚住兩晚住三晚以上 打高爾夫球的頻率 打高爾夫球的時機 住宿天數(shù) 和誰一起去打球0 20 40 60 80 100 120自己朋友家人客戶 和誰一起打球 仸督二脈 商業(yè)配套 度假地必要商業(yè)配套0 20 40 60 80 100便利店五星級酒店便捷酒店特色客棧大型特色餐飲西餐咖啡快餐店大型娛樂設施風情街酒吧 度假地的必要商業(yè)配套 別墅社區(qū)的必要生活配套 別墅社區(qū)必要商業(yè)配套0 20 40 60 80 100便利店西餐咖啡快餐店洗衣店運動場精品超市酒吧康體中心社區(qū)醫(yī)院國際學校仸督二脈 商業(yè)配套 100%的消費者石象湖作為大眾休閑旅游風景區(qū)非常缺乏管理，缺乏特色，花卉主題沒有足夠吸引力，認為保利利用 水系統(tǒng) 做出四川沒有的 娛樂項目 是對大眾極大的吸引力。 對于保利石象湖國際鄉(xiāng)村俱樂部的定位均非?？隙?，但是如果要做到與其他球場不同，更加有吸引力，必要再 軟性服務 上下功夫。如：球場衛(wèi)生環(huán)境、綠化、會員服務、豐富的賽事、名人講座、服務人員的素質(zhì)等都要做到 國際一流 球場的標準。 70%的消費者認為吸引權(quán)貴階層、都市白領等高尚人群聚集，高爾夫和度假酒店、花卉公園還不夠，還需要一個更富有鮮明 特色的主題 來吸引這類人群。 40%的消費者認為名人效應也是 聚集圈層的重要力量 ，建議保利若要想留住和擴大高尚目標消費人群需要把房子賣給幾個有吸引力的 名人 。 60%的消費者認為保利石象湖鄉(xiāng)村俱樂部應具有很深的 文化品位和藝術(shù)氛圍 。認為保利大劇院比大型主題游樂園要更加符合產(chǎn)品定位。 100%消費者認為 宣傳推廣必須先行 ，要大力度做宣傳把人吸引去。 仸督二脈 商業(yè)配套 商戶調(diào)查結(jié)果 類似華僑城的主體娛樂與高爾夫和國際鄉(xiāng)村俱樂部的定位不符 發(fā)展 水上游艇俱樂部 這樣的高端消費是很好的亮點 前三年應實行 租金補貼 形式 西餐咖啡類商戶承受租金 50 利用 水系打造 一條運河和花溪商業(yè)小鎮(zhèn)是對商戶非常有特色的硬件環(huán)境 必須大力宣傳，引導度假人群消費 依靠水系串起的特色 單體建筑 傳統(tǒng)比傳統(tǒng)的商業(yè)街更加能夠讓游客走進來消費 應加大諸如下午茶、咖啡等 休閑餐飲的比例 仸督二脈 商業(yè)配套 附件：商業(yè)體量預估 仸督二脈 商業(yè)配套 附件：商業(yè)體量預估 商業(yè)體量預估方法 第一步：預估本項目人流量 第二步：根據(jù)人流量情況設計最低配置的各業(yè)態(tài)和主力店合理面積 第三步：預估本項目商業(yè)年消費規(guī)模 第四步：根據(jù)消費規(guī)模反算商戶承受面積，再做商業(yè)體量的調(diào)整 仸督二脈 商業(yè)配套 預估人流量 石象湖景區(qū)歷年接待情況 石象湖景區(qū) 全年累計接待人數(shù)（萬人次