北京市房地產(chǎn)市場(chǎng) 合理 租售比 研究 北方工業(yè)大學(xué) 目 錄 摘 要 . 2 一、問題的提出 . 3 二、 模型設(shè)計(jì)方案 . 3 三、 數(shù)據(jù)來源及詳細(xì)資料 . 4 數(shù)據(jù)來源 . 4 平均房?jī)r(jià)和平均租金的指標(biāo)選擇 . 4 數(shù)據(jù) 整理加工 . 4 四、 字符含義及模型假設(shè) . 5 字符含義 . 5 模 型假設(shè) . 5 五、 建立模型 . 5 理房?jī)r(jià)評(píng)估模型 . 5 租售比模型 . 6 六、 北京房地產(chǎn)的合理租售比 . 7 理貼現(xiàn)率的確定 . 7 京租金預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)的確定 . 7 京房地產(chǎn)的合理租售比 . 8 七 、 北京合理租售比與實(shí)際租售比的比較分析 . 9 北京房地產(chǎn)的實(shí)際租售比 . 9 北京合理租售比與實(shí)際租售比 的比較分析 . 9 北京租金 30 年增長(zhǎng)到 200 元 /. 10 八 、 結(jié)論與建議 . 11 參考文獻(xiàn) . 11 1 附錄 1 . 12 附錄 2 . 12 附錄 3 . 13 附錄 4 . 14 附錄 5 . 15 北京 市 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 合理租售比 研究 摘 要 本文根據(jù)現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型，建立了租金穩(wěn)定和租金預(yù)期增長(zhǎng)兩種合理租售比模型，穩(wěn)定租金模型適用于 發(fā)達(dá)國(guó)家的 成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，租金預(yù)期增長(zhǎng)模型適用于 北京這樣的 新型市場(chǎng)。本文根據(jù)成熟市場(chǎng) 200的租售比，利用穩(wěn)定租金模型推算出合理貼現(xiàn)率，再 將合理貼現(xiàn)率應(yīng)用于租金 預(yù)期增長(zhǎng)模型，從而推算出與 成熟 市場(chǎng)相當(dāng)?shù)暮侠碜馐郾燃捌湮磥碜兓?。本文的租金預(yù)期增長(zhǎng)設(shè)置了三個(gè)目標(biāo)：紐約 180 元 /京 220 元 /者平均 200 元 /長(zhǎng)時(shí)間設(shè)置了五檔：10 年、 20 年、 30 年、 40 年、 50 年 。 以 北京租金 30 年增長(zhǎng)到 200 元 /分析表明：北京目前的合理租售比為 422，而北京目前 552的實(shí)際租售比偏高，房?jī)r(jià)已經(jīng)透支部分未來潛力，未來 上漲空間有限，房?jī)r(jià)狂飆時(shí)代已經(jīng)結(jié)束！ 。 據(jù)此，本文提出了：穩(wěn)定市場(chǎng)、抑制投機(jī)、保護(hù)合理需求、改革完善廉租 房制度的相關(guān)建議。 關(guān)鍵詞： 合理 租售比 租金穩(wěn)定 模型 租金預(yù)期增長(zhǎng)模型 on we of is is to in is on of is to to 00in we a in it to to of to of s 180 , s 220 ￥ / of 2 is to 10, 20, 30, 40 0 00 s 2252is of to of of we as 一、問題的提出 自古以來，“衣食住行”是我們的基本需求，房地產(chǎn)業(yè)更是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)也是水漲船高，尤其在 首都 北京 ,民眾和專家學(xué)者對(duì)其居高不下的房?jī)r(jià) 議論紛紛、莫衷一是。 有人根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家 平均 200租售比，認(rèn)為北京目前 500 以上的租售比顯示 太高，北京 房?jī)r(jià)存在 嚴(yán)重的泡沫。 也有人認(rèn)為 200 租售比是 成熟 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 的表現(xiàn)， 北京 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人們的收入也日新月異， 北京 應(yīng)該允許較高的租售比 。 對(duì)此， 我們 以租金貼現(xiàn)的房?jī)r(jià)評(píng)估模型為基礎(chǔ)， 分別針對(duì) 紐約、東京 和 北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的 租售比 模型。 紐約和東京作為 成熟市場(chǎng) ， 適用于租金穩(wěn)定 模型 ， 而 北京 則適用于租金預(yù)期增長(zhǎng)模型。根據(jù)上述模型我們可以計(jì)算出與成熟市場(chǎng) 200租售比相當(dāng)?shù)?北京 的合理 租售比水平 ,并和 實(shí)際租售比進(jìn)行比對(duì)， 進(jìn)而判斷 北京的房?jī)r(jià)是否存在泡沫 。 二、模型設(shè)計(jì)方案 經(jīng)調(diào)查， 在成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中，租售比基本維持在 200間，按照該 租售比水平計(jì)算出 合理 貼現(xiàn)率， 將該合理 貼現(xiàn)率 用于租金預(yù)期增長(zhǎng)租售比模型 ， 從而評(píng)估出與成熟市場(chǎng)的 200售比基本相當(dāng)?shù)?合理租售比， 再將該合理租售比與 北京 的實(shí)際租售比進(jìn)行比較，就可以判斷北京房?jī)r(jià)是否存在泡沫以及泡沫水平高低 。 按照上述思想，設(shè)計(jì)建模 與分析 步驟 如下 ： 假設(shè)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理租售比為： 200 假設(shè)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金基本穩(wěn)定，并以此建立 租金穩(wěn)定 租售比模型 ； 根據(jù)上述成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理租售比假定和租金穩(wěn)定租售比模型，計(jì)算 3 出成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理 貼現(xiàn)率 （ 合理投資回報(bào)率 ） ； 假設(shè)北京的租 金存在預(yù)期增長(zhǎng)，并建立租金預(yù)期增長(zhǎng)租售比模型 ； 根據(jù)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理 貼現(xiàn)率 ，在設(shè)定北京用 10時(shí)間，租金達(dá)到目前紐約 180 元 /京 220 元 /據(jù)租金預(yù)期增長(zhǎng)租售比模型，給出北京 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的合理租售比 及其未來變化 規(guī)律 ； 將北京目前實(shí)際的 租售比 與 合理租售比進(jìn)行比較， 從而得出對(duì)北京目前房?jī)r(jià)水平的合理分析 。 根據(jù)北京合理租售比的未來變化規(guī)律，推算北京未來合理房?jī)r(jià)的波動(dòng)范圍，再根據(jù)北京目前的實(shí)際房?jī)r(jià)水平，判斷北京房?jī)r(jià)的未來趨勢(shì)和漲價(jià)潛力。 三、數(shù)據(jù)來源及詳細(xì)資料 據(jù)來源 本文 通過 搜 房 網(wǎng)獲取 北京 二手房 出售和 房屋出租 的報(bào)價(jià)信息 數(shù)據(jù) 。 由于 各個(gè)房地產(chǎn)中介公司 主要 通過 搜房網(wǎng) 發(fā)布其經(jīng)營(yíng)的委托信息 ， 購(gòu)房人也主要通過 搜房網(wǎng) 獲取買房或租房的信息， 所以 從此渠道獲得的 房?jī)r(jià)和租金 數(shù)據(jù) 比較 及時(shí)、 真實(shí)、準(zhǔn)確 。 平均房?jī)r(jià)和平均租金的指標(biāo)選擇 數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分布特征與代表性指標(biāo)的確定 。 本文將獲取的數(shù)據(jù)經(jīng) 提取單位房?jī)r(jià)和單位租金 后，每次都會(huì)得到的一組相關(guān)的數(shù)據(jù)。 而 在 每 組數(shù)據(jù)中，反映其離散程度的常用數(shù)據(jù)主要是平均值、中位數(shù)以及眾數(shù)。其中，平均數(shù)雖然反映數(shù)據(jù)的平均水平，但極容易受到 極端數(shù)值 的影響，不能過濾個(gè)別公司或 個(gè)人發(fā)布的虛假信息 ； 而眾數(shù)則在樣本較小或者是樣本數(shù)據(jù)比較分散和極差較大的情況下不能準(zhǔn)確的反應(yīng)數(shù)據(jù)的水平，甚至由于誤差對(duì)樣本水平造成錯(cuò)誤的判斷 ， 所以我們選擇中位數(shù)作為反映數(shù)據(jù) 平均 水平的 指標(biāo) 。 中位數(shù)位于眾數(shù)和平均數(shù)之間， 不僅可以有效過濾極端數(shù)值的影響，而且可以克服樣本分布畸形的影響。 據(jù) 整理 加工 數(shù)據(jù)整理加工的基本步驟： 4 為北京的平均房?jī)r(jià)和平均租金。 根據(jù)上述步驟整理 加工 出的北京房?jī)r(jià)和租金數(shù)據(jù)如表 1 所示： 表 1：北京近期的租金與房?jī)r(jià) 時(shí)間 平均 租金 （元 /） 平均 房 價(jià) （元 / 時(shí)間 平均 租金 （元 /） 平均 房 價(jià) （元 / 20106 25455 20109 28070 20104 26202 20107 27882 20109 27032 20107 26539 20108 28096 20109 28466 20108 28121 20100 28473 20108 28255 20119 34751 四、字符含義及模型假設(shè) I ：租售比 P ： 利用租金貼現(xiàn)模型評(píng)估出的房?jī)r(jià)（元 /平方米） R ：房屋 租金（元 /平方米 /月 ） r ：貼現(xiàn)率 （預(yù)期投資回報(bào)率） 假設(shè)一：北京市房屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，可以無限期擁有； 假設(shè)二： 北京市八大主要城區(qū)之間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度 基本 相同 ，平均后可代表北京市房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展水平 ； 假設(shè)三：北京房 租 在 10 間增長(zhǎng) 到 180元 / 2m 的水平，即： 美國(guó)紐約 與 日本東京 之間的租金水平 。 5 五、建立模型 型 基本假設(shè)：房產(chǎn)可以無限期使用，既可以無限期地獲得租金收入。房產(chǎn)最大的價(jià)值來源于土地，發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)土地是永久使用權(quán)，我國(guó)有土地拆遷條例規(guī)定的補(bǔ)償，所以這個(gè) 假定 基本符合實(shí)際。 1. 租金穩(wěn)定合理房?jī)r(jià)評(píng)估模型 如果已知租金 R 長(zhǎng)期保持不變，貼現(xiàn)率（預(yù)期投資回報(bào)率）為 r，則房?jī)r(jià) 231 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) R RP r r r r 上 式整理為： RP r 式（ 1） 式（ 1）代表了房?jī)r(jià)與租金之間的一種經(jīng)濟(jì)均衡關(guān)系。 2. 租金預(yù)期增長(zhǎng)合理房?jī)r(jià)評(píng)估模型 如果已知租金 在 m 年內(nèi)線性增長(zhǎng)到 如圖 1 所示 : 圖 1：租金線性增長(zhǎng)方式 若 貼現(xiàn)率（預(yù)期投資回報(bào)率）為 r，則房?jī)r(jià) P 的現(xiàn)金流貼現(xiàn)評(píng)估模型為： 0 0 0 1 2 1 2 1 2 1 22 3 1 2 1 2 1 1 2 2 1 2 321 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) ( 1 )m m m mm m m R R R R R R RP r r r r r r r 其中： 1 2 0( ) (1 2 1 ) R m 上式整理為： 0 1 2 0 2 1 2 1() 11( 1 2 1 ) ( 1 )m RP r m r r 式（ 2） 6 一般可以認(rèn)為根據(jù)租金評(píng)估的房?jī)r(jià) 代表合理水平。 租售比模型 租售比 的一般計(jì)算公式為房 價(jià) 除以 租金 （ 即： I P R ）， 下面引入式（ 1）和式（ 2）可以得到 租金穩(wěn)定和租金預(yù)期增長(zhǎng)的租售比模型如下。 1. 租金穩(wěn)定的租售比模型 1I r 式（ 3） 由式（ 3）可知：租售比是貼現(xiàn)率（預(yù)期投資回報(bào)率） r 的倒數(shù)，合理租售比只是合理貼現(xiàn)率的另外一種表述！ 式（ 3）適用于 成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2. 租金預(yù)期增長(zhǎng) 的租售比 模型 1 2 0 2 1 2 1( 1 )111( 1 2 1 ) ( 1 )m r m r r 式（ 4） 由式（ 3）與式（ 4）比較可知：在租金 存在預(yù)期增長(zhǎng)的情況下，在相同的貼現(xiàn)率下，租售比可以比成熟市場(chǎng)的 1/r 更高！ 式（ 4）適用于北京這樣存在明顯租金增長(zhǎng) 預(yù)期 的新興房地產(chǎn)市場(chǎng)。 類似式（ 2）至式（ 4）的推導(dǎo)過程，我們可以推導(dǎo)出租金按上述線性增長(zhǎng)到第 k 年的租售比模型為： 1 2 01 2 02 1 2 ( ) 111 ( 1 )1,1 2 ( ) 1 (1 )1,m k r 式（ 5） （期中： k = 0,1,2,3, .） 式（ 5）反映了伴隨租金增長(zhǎng)，合理租售比的遞減規(guī)律，當(dāng)租金 預(yù)期 增長(zhǎng)結(jié)束時(shí)，合理租售比將 達(dá) 到式（ 3）反映的 成熟 水平。 六、 北京房地產(chǎn)的合理租售比 理貼現(xiàn)率的確定 7 在成熟 房地產(chǎn)市場(chǎng)中，租金基本穩(wěn)定，而租售比也保持在 200間，根據(jù)式（ 3）可以確定貼現(xiàn)率 1/ 。在本文研究中，我們選擇如下 2 檔進(jìn)行研究： 表 2： 合理貼現(xiàn)率 貼現(xiàn)率 1/ 1/200 1/250 京 租金 預(yù)期 增長(zhǎng)目標(biāo)的確定 根據(jù)北京的首都地位，我們選擇日本的東京和美國(guó)的紐約作為分析的參照目標(biāo)。根據(jù)中國(guó)的人口密度，我們認(rèn)為北京未來的租金水平很可能處在東京與紐約之間的某一水平。目前東京的平均租金水平為 220 元 /約的平均租金水平為 180 元 /以我們?cè)诜治鲋写_定如下 3 個(gè)可能的租金預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)： 表 3： 租金預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo) 租金預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo) 180 元 /00 元 /20 元 /據(jù)北京過去 30 幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和租金增長(zhǎng)情況，我們假設(shè)北京的租金在未來的 10間增長(zhǎng)到上述三個(gè)水平，在實(shí)際分析中我們選擇如下 5 檔分析。 表 4：租金增長(zhǎng)到預(yù)期目標(biāo)時(shí)間 租金增長(zhǎng)到預(yù)期目標(biāo)時(shí)間 10 年 20 年 30 年 40 年 50 年 京房地產(chǎn)的合理租售比 根據(jù)調(diào) 查北京 2011 年 6 月 23 日的平均租金為 59 元 /根據(jù)上述合理貼現(xiàn)率、預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)和增長(zhǎng)時(shí)間，利用式（ 4）可得北京目前與成熟市場(chǎng)相當(dāng)?shù)暮侠碜馐郾?范圍 如下 表 5 所示 ： 表 5： 北京 與成熟市場(chǎng) 200租售比相當(dāng) 的 合理租售比 范圍 租金增長(zhǎng)目標(biāo) 增長(zhǎng) 10 年 增長(zhǎng) 20 年 增長(zhǎng) 30 年 增長(zhǎng) 40 年 增長(zhǎng) 50 年 紐約 180 元 /限 657 580 522 478 444 下限 509 439 390 356 330 200 元 /上限 725 634 567 516 477 下限 560 479 422 381 352 東京 220 元 /限 792 689 612 553 509 下限 611 518 453 407 373 由表 5 可以看出，北京的合理租售比范圍受到預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)和增長(zhǎng)時(shí)間兩個(gè)因素的影響。預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)越高合理租售比的數(shù)值越大，反之越小；增長(zhǎng)時(shí)間越長(zhǎng)合理租售比的數(shù)值越小，反之越大。 本文以租金 30 年增長(zhǎng)到 200 元 / 8 根據(jù)式（ 5）可以計(jì)算出租金在增長(zhǎng)過程中的合理租售比如 附錄 1示。以 30 年增長(zhǎng)到 200 元 /合理租售比變化為例，其變化過程如 圖 2 所示。 圖 2： 北京 30 年增長(zhǎng)到 200 元 /合理租售比變化 圖 由圖 2 可知，伴隨租金增長(zhǎng)的過程，合理租售比會(huì)從起點(diǎn)的 422始逐漸下降，經(jīng)過 30 年的變化，達(dá)到成熟房地產(chǎn) 市場(chǎng) 200租售比水平。 七、 北京 合理租售比 與實(shí)際租售比的比較分析 京房地產(chǎn)的 實(shí)際 租售比 根據(jù)表 1 和租售比的定義，可計(jì)算實(shí)際租售比入下表 6 所示。 表 6： 北京 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的 實(shí)際 租售比 時(shí)間 租售比 時(shí)間 租售比 201053 201073 201096 201093 201052 201065 201085 201081 201086 201069 201089 201189 由上表 6 可 知： 在 2010 年 3 月 30 日至 2011 年 6 月 23 日之間，北京實(shí)際 租售比的 最小值為 552，最大值為 596。 9 京 合理 租售比 與實(shí)際租售比的比較分析 將表 6與表 5中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較 ，分別標(biāo)出低于下限與高于上限的數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)，可得表 7 如下： 表 7： 北京實(shí)際租售比與合理租售比范圍的比較結(jié)果 租金增長(zhǎng)目標(biāo) 增長(zhǎng) 10 年 增長(zhǎng) 20 年 增長(zhǎng) 30 年 增長(zhǎng) 40 年 增長(zhǎng) 50 年 紐約 180元 /于上限 0 7 10 12 12 低于下限 0 0 0 0 0 200元 /高于上限 0 0 9 12 12 低于下限 2 0 0 0 0 東京 220元 /于上限 0 0 0 2 12 低于下限 12 0 0 0 0 由表 7 中數(shù)據(jù)可知： 在絕 大部分 情況下， 實(shí)際租售比都 突破了 合理租售比的上 限， 只有在 增長(zhǎng)時(shí)間為 10 年時(shí)， 沒有出現(xiàn)突破上限現(xiàn)象。 特別在增長(zhǎng)時(shí)間為30 年時(shí)，實(shí)際租售比突破合理上限的現(xiàn)象比較明顯，說明當(dāng)前的房?jī)r(jià)存在一定的泡沫成分。 京租金 30 年增長(zhǎng)到 200 元 /以北京租金 30 年 增長(zhǎng)到 200 元 / 利用附錄 3 的 合理租售比范圍，用合理租售比乘以未來租金，就可以推算 出未來房?jī)r(jià)的合理波動(dòng)范圍如表 8 所示 。 表 8： 北京租金 30 年增長(zhǎng)到 200 元 /增長(zhǎng)年份 租金變化 （ 元 / 合理房?jī)r(jià)范圍 （ 元 / 增長(zhǎng)率（ %） 下限 上限 下限 上限 0 59 24889 33441 64 25668 34331 2 68 26438 35206 3 73 27197 36067 4 78 27945 36912 5 83 28681 37741 6 87 29404 38553 7 92 30114 39347 8 97 30810 40123 9 101 31491 40878 10 106 32156 41614 11 111 32804 42327 12 115 33433 43018 13 120 34044 43686 14 125 34634 44328 10 15 130 35203 44944 16 134 35748 45532 17 139 36269 46092 18 144 36765 46622 19 148 37233 47120 20 153 37672 47584 21 158 38079 48014 22 162 38454 48407 23 167 38795 48762 24 172 39098 49077 25 177 39361 49349 26 181 39583 49577 27 186 39761 49758 28 191 39892 49891 29 195 39972 49972 30 年以上 200 40000 50000 平均 由表 8 中的數(shù)據(jù)可知，北京合理房?jī)r(jià)的上下限會(huì)伴隨時(shí)間的推移緩慢增長(zhǎng)。前期增長(zhǎng)快一點(diǎn)，最 大增速 后期增速較慢，最低只有 30 年平均增長(zhǎng)速度在 間。截止 2011 年 6 月 23 日北京平均房?jī)r(jià)已達(dá) 34751元 /經(jīng)超過起始點(diǎn)的房?jī)r(jià)上限 33441 元 /樣如果北京 未來 房?jī)r(jià)在表 8規(guī)定的范圍內(nèi)波動(dòng)，則實(shí)際房?jī)r(jià)的增速會(huì) 更 慢。 八、結(jié)論與建議 結(jié)論： 在假設(shè)北京租金 30 年 線性 增長(zhǎng)到 200 元 /以得到如下結(jié)論： 前的 合理租售比范圍是 422 ， 按照這一合理范圍來看，北京目前 552實(shí)際租售比 整體偏高，存在一定的泡沫成分，但泡沫程 度不算太大 。 北京目前的實(shí)際房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了部分未來的房?jī)r(jià)漲升空間，從長(zhǎng)期看雖然北京房?jī)r(jià)還會(huì)上升，但未來 30 年的年平均增長(zhǎng)率不會(huì)超過 過去幾年房?jī)r(jià)狂飆的景象將一去不復(fù)返！ 建議 ： 根據(jù) 上述基本 結(jié)論，對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下建議： 1. 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊其中的非法投機(jī)炒作行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的起伏； 2. 保護(hù)居民的合理購(gòu)房需求和租房需求，對(duì)購(gòu)買或租賃的唯一住宅給予優(yōu)惠政策； 11 3. 改革完善政府目前的廉租房制度，適度提高租 金，使其在經(jīng)濟(jì)上基本實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，同時(shí)擴(kuò)大以年輕人為主的受惠群體。 參考文獻(xiàn) 1 孔令菲 ,北京房地產(chǎn)價(jià)格泡沫水平研究 ,金融數(shù)學(xué)與金融計(jì)量分析學(xué)術(shù)研討會(huì)論文集 M,782010,11:922 包宗華 ,關(guān)于住房租售比的探討 ,上海房產(chǎn) J,2009 年 4 期 :63 李淑玲 ,基于房?jī)r(jià)收入比與租售比對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的分析 ,國(guó)際商務(wù)J,2007 年 05 期 :407 附錄 1： 增長(zhǎng) 10 年的未來合理租售比變化表 增長(zhǎng)年份 紐約 180 元 /00 元 /京 220 元 /限 上限 下限 上限 下限 上限 0 509 657 560 725 611 792 1 437 561 468 603 498 642 2 385 492 406 519 424 543 3 345 439 359 457 372 473 4 314 397 323 409 332 420 5 287 363 294 371 300 378 6 265 334 270 339 274 344 7 246 309 249 312 251 316 8 229 287 231 289 232 291 9 214 268 215 269 215 269 10 年以上 200 250 200 250 200 250 附錄 2： 增長(zhǎng) 20 年的未來合理租售比變化表 增長(zhǎng)年份 紐約 180 元 /00 元 /京 220 元 /限 上限 下限 上限 下限 上限 0 439 580 479 634 518 689 1 411 540 442 583 472 624 2 387 507 412 541 436 573 3 367 478 388 506 406 531 4 350 453 366 476 382 497 12 5 334 431 348 450 361 467 6 320 412 332 427 342 441 7 308 394 318 407 326 419 8 296 379 305 389 312 399 9 286 364 293 373 299 381 10 276 351 282 358 287 365 11 267 338 272 344 276 350 12 258 326 262 332 266 336 13 250 315 254 320 256 323 14 242 305 245 308 247 311 15 235 295 237 298 239 300 16 228 285 229 287 230 289 17 221 276 222 278 223 279 18 214 267 214 268 215 269 19 207 258 207 259 207 259 20 年 以上 200 250 200 250 200 250 附錄 3： 增長(zhǎng) 30 年的未來合理租 售比變化表 增長(zhǎng)年份 紐約 180 元 /00 元 /京 220 元 /限 上限 下限 上限 下限 上限 0 390 522 422 567 453 612 1 376 501 403 539 429 577 2 363 482 387 515 409 546 3 352 465 372 493 391 521 4 341 449 359 474 376 498 5 332 436 348 457 362 478 6 323 423 337 442 350 460 7 315 411 328 428 339 444 8 308 400 319 415 329 429 9 301 390 311 404 320 416 10 295 381 303 393 311 403 11 289 372 296 382 303 392 12 283 363 290 373 296 381 13 277 355 283 364 289 371 14 272 348 278 355 282 362 15 267 340 272 347 276 353 16 262 333 266 339 270 344 17 257 326 261 332 265 336 18 252 320 256 325 259 329 19 248 314 251 318 254 321 13 20 243 307 246 311 249 314 21 239 301 241 304 243 307 22 235 295 237 298 239 300 23 230 290 232 292 234 294 24 226 284 228 286 229 287 25 222 278 223 280 224 281 26 218 272 218 274 219 275 27 213 267 214 268 214 268 28 209 261 209 262 210 262 29 204 256 205 256 205 256 30 年 以上 200 250 200 250 200 250 附錄 4：增長(zhǎng) 40 年的未來合理租售比變化表 增長(zhǎng)年份 紐約 180 元 /00 元 /京 220 元 /限 上限 下限 上限 下限 上限 0 356 478 381 516 407 553 1 347 465 370 499 393 532 2 339 453 360 483 380 512 3 332 442 351 469 368 495 4 326 432 342 457 358 480 5 319 423 335 445 349 466 6 314 414 328 434 341 453 7 309 406 321 425 333 441 8 304 399 315 415 326 431 9 299 392 309 407 319 421 10 294 385 304 399 313 411 11 290 378 299 391 307 403 12 286 372 294 384 302 395 13 282 366 290 377 297 387 14 279 361 286 371 292 380 15 275 356 282 365 287 373 16 272 350 278 359 283 366 17 268 345 274 353 279 360 18 265 341 270 348 275 354 19 262 336 267 343 271 348 14 20 259 331 263 338 267 343 21 256 327 260 333 264 337 22 253 323 257 328 260 332 23 250 318 254 323 257 327 24 247 314 251 319 253 322 25 244 310 247 314 250 317 26 242 306 244 310 247 313 27 239 302 241 305 243 308 28 236 298 238 301 240 303 29 233 294 235 297 237 299 30 230 290 232 292 234 294 31 228 286 229 288 230 290 32 225 282 226 284 227 286 33 222 278 223 280 224 281 34 219 274 220 276 221 277 35 216 270 217 271 217 272 36 213 266 213 267 214 268 37 210 262 210 263 211 264 38 207 258 207 259 207 259 39 203 254 203 254 204 255 40 年 以上 200 250 200 250 200 250 附錄 5：增長(zhǎng) 50 年的未來合理租售比變化表 增長(zhǎng)年份 紐約 180 元 /00 元 /京 220 元 /限 上限 下限 上限 下限 上限 0 330 444 352 477 373 509 1 325 436 344 465 364 494 2 319 428 337 455 355 481 3 315 420 331 445 347 469 4 310 413 325 436 340 458 5 306 407 320 428 333 448 6 302 401 315 420 327 438 7 298 395 3