南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 1 南京市 房地產景氣循環(huán)研究 摘要 經濟的發(fā)展帶動或產生了對商業(yè)、居住和服務設施等的空間需求，從而帶來了房地產市場的 興起 ，從本質上講，房地產業(yè)的發(fā)展是由整體經濟的發(fā)展決定的。 因此，運用科學的方法對房地產的運行狀態(tài) 進行分析就 顯 得尤為重要。 文章采取定性與定量相結合的方法，描述南京市房地產景氣循環(huán)的軌跡，判斷南京市房地產目前所處的景氣空間以及發(fā)展趨勢。 首先 ， 對景氣分析的相關理論和方法 進行 介紹 ； 然后 ， 根據 南京市 19952 個 與 房地產 業(yè) 相關指標進行 單指標的 景氣分析 ；最后，運 用 擴散指數 研究南京市房地產的景 氣循環(huán)狀況 。 關鍵字 房地產 擴散指數 循環(huán)波動 景氣指數 of or of so of of is by it is to of a of s of s 12 of to on 京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 2 一 、 問題的提出 1. 研究 背景 及必要性 當今世界上 許多經濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產業(yè)己經成為經濟繁榮的基本支撐點 。1990 年以來，我國的房地產市場 同樣 有了飛速的發(fā)展，十幾年間已經成為我國國民經濟的重要支柱產業(yè) 。 而 房地產業(yè)在發(fā)展過程中，會表現出循環(huán)性的波動，即房地產經濟從景氣滑 向不景氣，又從不景氣走向景氣這樣一種周而復始的運動過程 1。房地產市場的大幅波動，或者不健康發(fā)展將會給整個國民經濟造成很大的損失。對房地產的景氣 循環(huán)進行分析和研究，能夠為房地產持續(xù)健康發(fā)展提供較強的理論指導， 政府 部門 可以據此制定房地產改革和發(fā)展的各項政策，出臺調節(jié)房地產健康發(fā)展的有效措施，投資者可以接受信息的正確導向，權衡投資的得失利弊，支配自己的投資行為 2， 這樣就對房地產業(yè)的健康發(fā)展起到了信息導向作用。 2. 研究狀況 外景氣分析發(fā)展歷程 （ 1）哈佛指數 1917年，哈佛大學 為研 究景氣監(jiān)測，專門設立了“經濟調查委員會”，該委員會廣泛搜集 美國 1875年 的經濟統計資料，編制了“美國商情指數” （ 即哈佛指數 ） 。哈佛指數的出現對景氣指數的發(fā)展產生了重大影響，其構造思想和方法紛紛為許多國家所效仿。但是，這種景氣指數卻未能正確預示震撼資本主義世界的 1929 年大危機的來臨從而遭到沉重的失敗 3。 （ 2） 擴散指數 哈佛指數失敗后，美國全國經濟研究所 （ 繼續(xù)了景氣監(jiān)測的研究。進行了新的景氣監(jiān)測系統的建立工作。這個系統由先行、同步和滯后三種指標構成，以客觀經濟綜合南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 3 狀態(tài)為測度對象，采 用了多指數信息綜合方法 擴散指數 （ 。 （ 3） 合成指數法 由于 50年代中期美國經濟開始高速增長，僅用擴散指數很難適應， 出現了景氣系統的另一基本方法 合成指數 （ ， 從而彌補了擴散指數的不足， 從此 ， 國景氣分析研究狀況 中國是在 80 年代中期開始這方面研究的，由于整個八十年代我國經濟波動比較大，為了能夠對經濟進行宏觀調控，我國開始重視對景氣循環(huán)的研究。房地產方面，南開大學經濟研究所的何國釗、曹振良、李 展 （ 1996） 利用商品房價格等 8 項指標，按環(huán)比增長率得出單項指標的周期波動后，再利用景氣循環(huán)法等方法，分析 1981 年 8。譚剛 （ 2001） 在分析中國房地產業(yè)周期波動的基礎上，選擇總量、投資、生產、交易、金融及價格等 6類共 16項指標，利用擴散指數方法分析了深圳房地產業(yè)周期波動特征 9。 二 、 預備知識 本章將集中介紹房地產景氣循環(huán)分析時用到的理論方法 。 1 方法介紹 景氣是經濟景 氣的簡稱 ， 是指在生產周期中出現的生產增長、商業(yè)活躍、市場繁榮 就業(yè)增加等現象 。景氣分析就是用數學方法合成一組景氣指數 （ 領先指數、同步指數、滯后指數 ） ，并將它們作為測定和分析經濟波動的綜合尺度，再利用先行指數預測經濟周期波動的轉折點，以達到預警的目的。 論文 在做 景氣實證分析時，分以下幾步： （ l） 單指標循環(huán)波動分析。 經濟周期波動中包含長期趨勢、循環(huán)波動、季節(jié)波動和隨機波動四種因素，但是只有南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 4 循環(huán)波動才是與經濟波動本質相一致的，所以要將其他三種因素剔除，將循環(huán)波動的值分離出來，從而使各指標序列比較穩(wěn)定地反映循環(huán)波動。本文采用傳統的循環(huán)波動測定方法 剩余法，對各個指標進行循環(huán)波動的測定。 （ 2） 指標分類 計算擴散指數時，需要對 指標 進行 分 類，因為指標波動所反映的經濟現象的特征，既有內容上的不同，也有時間上的差別。從總體經濟活動變動的時間順序來看，有些指標在經濟變動前就表現出變動的征兆，有些指標與經濟運行大體同步變動，還有一些指標則在經濟運行變動之后才表現出類似的特征，這就需要將指標分為三類：領先指標，同步指標，滯后指標， 然后分別計算各類指標的擴散指數。 （ 3） 多指標循環(huán)分析 根據循環(huán)波動值序列，編制景氣指數 散指數”來描述南京市市房地產的景氣情況 并進行分析。 最后 部分 ： 文章總結及研究展望。 2. 擴散指數 紹 景氣循環(huán)分析時，直接利 用某一個指標的發(fā)展變化情況很難推斷出整個房地產運行的方向與趨勢 ，通常情況下是有些指標保持原來水平，有些指標上升，有些指標下降， 這就產生如何來決定整個經濟向哪個方向變動的難題。 為了從總體上反映所有指標的綜合變化情況，可以通過編制 一個復合指數 散指數 （ 稱 ”來反映預測對象的綜合變化趨勢。 義與計算 ： 擴散指數 （ 簡稱 同 ） 又稱擴張率，是擴散指標 與半擴散指標之和占指標總數的加權百分比值。 即 南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 5 0數屬于該類指標的指標總 期出現擴散指標的個數 第一步 ： 首先消除原始序列中季節(jié)變動、長期趨勢和不規(guī)則變動影響，從而使各指標序列比較穩(wěn)定地反映循環(huán)波動，然后計算各指標環(huán)比發(fā)展速度。 第二步 ： 確定示性函數 。 示 性 函數 通過比較增長率的大小來確定函數 I 的數值， 具體方法：將每個指標各年距環(huán)比發(fā)展速度與其比較基期的發(fā)展速度相比，若當期 值大，則為擴張，此時 I =1； 若當期 值小，則為收縮，此時 I =0； 若兩者基本相等，則 I = 第三步 ： 將這些指標升降應得的數值相加，即得出“擴張的指標數”，即在 第四步 ： 以擴張指標數除以全部指標數，即得擴散指數 （ 。 擴散指數有兩個主要作 用，其一是用于景氣判斷，其二是用于確定轉折點。 （ 1） 依據擴散指數數列可以對經濟景氣狀況，也就是經濟波動狀況進行分析 ，將擴散指數數列的波動分解成四個階段， 如圖 1所示 。 南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 6 圖 1 擴散指數景氣分析圖 第一，當 0時，經濟運行中的力量對比又一次發(fā)生重大轉折，上升的指標數小于下降的指標數，經濟系數正面臨全面收 縮的階段，經濟形勢又進入一個新的不景氣空間。 綜上所述，擴散指數的循環(huán)變化過程反映的是 經濟總體從不景氣到景氣再到不景氣的變化特點 。 3. 指標分類與選取 標 分類 南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 7 通常擴散指數是分別就領先指標、同步指標、滯后指標分別計算的，即領先擴散指數（ 、同步擴散指數 （ 、滯后擴散指數 （ ，簡稱為 ： 領先指數 （ 、同步指數 （ 、滯后指數 （ 。 本文運用 時差相關分析法 探討指標的分類，其基本思路 ： 若兩個時間序列在時間上存在相關性，它們之間的相關程度必定在某一時差上達到最大 ， 求出這個最大相關系數所具有的時差，就可判定兩序列的時差關系。 標的選取 根據宏觀經濟指標體系的特性、設計的原則 性 以及房地產市場的特征，對指標進行選取、分 類， 本文 從房地產活動的全過程出發(fā)，結合數據的可靠性和可獲得性 原則，選取 下列指標作為房地產發(fā)展的 指標體系。 房 地產直接指標體系 ： 房地產開發(fā)投資完成額 （ 億元 ） 、施工房屋面積 （ 萬平方米 ） 、房屋竣工面積 （ 萬平方米 ） 、商品房銷售價格 （ 元 /平方米 ） 、商品房銷售面積 （ 萬平方米 ） 、商品房銷售額 （ 億元 ） 、全國房地產投資 （ 億元 ） 。 房地產間接指標體系 ： 城市年末金融機構貸款余額 （ 億元 ） 、財政支出 （ 億元 ） 、全社會固 定 資產投資完成額 （ 億元 ） 、社會消費品零售總額 （ 億元 ） 、工業(yè)增加值 （ 億元 ） 、 億元 ） 。 4. 循環(huán)波的測定 要取得能正確分析景氣循環(huán)波動規(guī)律的真實數據，必須對原始統計數據進行處理，消除原始序列的季節(jié)波動、不規(guī)則波動和 長期趨勢諸因素，最后得到循環(huán)波動值，然后再計算增長率 ， 用這個增長率進行擴散指數分析才比較科學、合理。 （ 1）長期趨勢的測定 。 趨勢測定的方法 有很多，最常用的是最小平方法，其中心思想是對原有時間序列進行分 的基礎上，根據原序列發(fā)展趨勢的類型，通過數學方法， 擬合 一條理想的趨勢線，使得這條趨勢線與原時間序列達到最優(yōu) 擬合 。作為理想的趨勢線必須滿南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 8 足最基本的要求，即原有序列的實際數值與趨勢線的估計數值的離差平方和為最小。 （ 2） 根據長期趨勢的測定方法，計算原時間序列對應的趨勢值 （ 即長期趨勢 T ） ，并用無季節(jié)變動數列 （注 ： 本文研究采用的是年度數據，所以在研究中可以不考慮季節(jié) 因素 ） ，求出循環(huán)變動與不規(guī)則變動的綜合值。 即 ： 循環(huán)變動和不規(guī)則變動的綜合值 = * 上式中 ， C 為循環(huán)變差 ， T 為趨勢值 ， I 為不規(guī)則變差 。 （ 3） 對循環(huán)變動與不規(guī)則變動的綜合值進行移動平均，以消除不規(guī)則變動，殘余值即為循環(huán)波 動值。即 ： 循環(huán)波動值 )( ， 移動平均 ） 的簡寫。 三 、 南京市房地產景氣實證分析 1. 原始數據選取 本文以南京市房地產為實證研究對象，以 1995附錄 1）為基礎，分析其景氣循環(huán)狀況。 指標的時間序列中包含著四種波動要素 ： 長期趨勢 （ T ） 、季節(jié)波動 （ S ） 、循環(huán)波動 （ C ）和 不規(guī)則波動 （ I ） ，只有循環(huán)波動才是與經濟波動本質相一致的形態(tài)，所以 必須 除去指標數據中的長期趨勢、季節(jié)波動和不規(guī)則波動因素的影響。 2. 長期趨勢調整 想要揭示現象發(fā)展的長期趨勢，就要對原來的動態(tài)序列進行統計處理，也就是進行長期趨勢測定。通常情況下用最小平方法進行趨勢測定。 一般地，常見的趨勢線模型有下列幾種 :直線趨勢線、指數趨勢線、二次拋物線趨勢線，另外還有 S 曲線等，至于所擬和的趨勢線是直線型還是曲線型要根據現象發(fā)展變化的特點而定，實際分析中往往要經過多次模擬試算才能夠確定。作為實際數據的擬合曲線，模型的擬合優(yōu)度的高低是我們考慮的標準。 南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 9 以施工房屋面積這一指標為類，在做趨勢模型擬合時，指標動態(tài)序列服從二次 拋物線的分析結果如圖 2（軟件操作結果）所示： y 1995： 2006 2 3 2趨勢模擬操作結果 首先， 根據 擬合優(yōu)度的值（ 數值足夠大 ） ， 判斷模型可取，即，施工房屋面積的動態(tài)序列可以擬合成二次拋物線 的模型。 其次，確定模型的趨勢方程， 通常情況下，二次拋物線的模型表示為 2210 t 其中 ，0b、 1b 、 2b 分別為待估參數，此模型中， 通過 上圖， 可以直觀的得出待估參數0b、 1b 、2b 的 擬 合 值 從 而 得 出 此 拋 物 線 的 趨 勢 模 型 6 7 t 。 同樣的方法與原則，可以得出其他指標的趨勢模擬曲線 ，具體如表 1所示 。 表 1 指標長期趨勢模型 指標 趨勢模型 長期趨勢方程 房地產開發(fā)投資 )10( 4 施工房屋面積 二次拋物線 6 7 t 房屋竣工面積 )6 8 5 9 1 8 9 )10( 4 商品房銷售價格 )9 8 3 4 1 )10( 5 商品房銷售面積 )7 1 3 9 5 2 28 9 5 1 )10( 4 商品房銷售額 指數曲線 融機構貸款余額 二次拋物線 3 固定資產投資完成 指數曲線 京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 10 指標 趨勢模型 長期趨勢方程 社會消費品零售總額 二次拋物線 2 工業(yè)增加值 二次拋物線 1 7 財政支出 指數 曲線 )2 1 5 8 3 1 5 次拋物線 全國房地產開發(fā)投資 指數 曲線 據模型計算 各指標 長期趨勢擬合值 ，具體如表 2所示。 表 2 各個指標長期 擬合 值 年份 商品房銷 售面積 金融機構貸款余額 財政支出 工業(yè)增加 值 地產開 發(fā)投資 全國房地 產開發(fā)投資 1995 996 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 表 年份 固定資產 投資 施工房屋 面積 房屋竣工 面積 商品房銷售 價格 商品房銷 售額 社會消費品零 售總額 1995 996 997 998 999 000 京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 11 2001 002 003 004 005 006 了長期趨勢的 擬合 值，就 可以將長期趨勢 T 從原時間序列 Y 中剔除， 得到 新的時間序列 ： 上式中 ， C 為循環(huán)變差 ， T 為趨勢值 ， I 為不規(guī)則變差 . 消除了趨勢因素的時間序列中仍含有不規(guī)則變動 因素 （ I ） 、循環(huán)變動因素 （ C ） ，所以還需要剔除不規(guī)則變動 I ，才能求得循環(huán)波動序列 C 。 對于不規(guī)則變動的調整采用三項移動平均法，即 ： 4/)*2(11 1995年 )： 3/)*2( 211 末項 （ 2006年） ： 3/)2(181518 用上述的三項移動平均法在時間序列 Y中消除了不規(guī)則變動工之后，就可以得到循環(huán)變動的相對值 C ： 。 調整后得到的 12 個指標的循環(huán)波動值 ，如 表 4 所示。 表 3 指標循環(huán)波動值 年份 商品房銷 售面積 房地產開 發(fā)投資 施工房屋 面積 房屋竣工 面積 商品房銷 售價格 商品房銷 售額 全國房地產 開發(fā)投資 1995 996 997 998 999 000 001 002 京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 12 2003 004 005 006 表 年份 金融機構貸 款余額 財政支出 工業(yè)增加值 定資產投 資 社會消費品 零售總額 1995 996 997 998 999 000 001 002 003 004 2005 006 . 指標分類 以 1995年的循環(huán)變動值為基期， 取 j=1（ 即滯后一年，也就是 后一年的數據比前一年 ） ，計算各個標的環(huán)比增長率 ，具體如表 5所示。 表 4 各個指標環(huán)比增長率 年份 商品房銷售 面積 房地產開發(fā) 投資 施工房屋面 積 房屋竣工面 積 商品房銷售 價格 商品房銷售 額 1995 996 997 998 999 000 001 京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 13 2002 003 004 005 006 表 年份 金融機構貸 款余額 財政支出 工業(yè)增加值 定資產 投資 社會消費品零售 總額 1995 996 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 過循環(huán)變動值的增長率， 可以很容易地判斷各個指標在某個時點 上是上升還是下降的狀態(tài) 。但是這些指標的波動和房地 產市場的波動并不是同步的， 存在著一個時間順序上的差異 。 指標變動與房地產變動在時間關系上存在著這樣三種關系，需把指標分為三類 ：領先指標 ， 同步指標和滯后指標 。 采用時差相關分析法進行指標分類時， （ 1） 選擇一個重要的能夠敏感的反映當前經濟活動的經濟指標作為基準指標 ；（ 2） 其他被選擇指標在時間上相對基準指標前后移動單位時間 （ 月、季度或者年 ） ；（ 3） 對移動的這些序列和基準指標求相關系數 ； （ 4） 根據相關系 數大小確定指標的分類。本文選擇了房地產開發(fā)投資為基準指標 ， 該指標是當期房地產市場波動的直接反映， 因為一般來說，在復蘇與繁榮階段，房地產開發(fā)投資熱度升高，投資額南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 14 隨之增加 ;在危機和蕭條階段，投資熱度下降，投資額減少。 選取 基準指標后，按照公式 ： n li in li li 2)( )()(/)()( 計算各指標和基準指標 （ 房地產開發(fā)投資額 ） 的相關系數。 上式中 ， x， y 為經過調整的指標的增長率序列， X 為被選擇指標， Y 為基準指標， L 表示時間序列的時差，取整數，示新的有時差的 時間序列 。 在計算時差相關系數時， 取 2，即 2， 0， 1， 2。 不同時差下的相關系數見 下 表。由 下 表可以把 12個指標分為三類 ： 若 L=2 時相關系數最大，這樣的指標為領先指標。 若 L=l， 0時相關系數最大，這樣的指標為同步指標。 若 L=時相關系數最大，這樣的指標為滯后指標。 通過定量分析，得到指標分類的結果見 表 5 表 5 指標分類結果 指標 L=0 L=1 L=2 取值 指標分 類 金融機構貸款余額 領先 財政支出 領先 商品房銷售面積 同步 商品房銷售價 同步 1 同步 固定資產投資 1 同步 房屋竣工面積 同步 商品房銷 1 同步 南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 15 指標 L=0 L=1 L=2 取值 指標分 類 售額 工業(yè)增加值 2 滯后 施工房屋面積 2 滯后 社會消費品零售總額 2 滯后 領先指標 ： 金融機構貸款余額、財政支出 同步指標 ： 房地產投資、 品房銷售面積、商品房銷售價格固定資產投資、房屋竣工面積、商品房銷售額 滯后指標 ： 工業(yè)增加值、施工房屋面積、社會消費品零售總額 4景氣分析 本文采用擴散指數來 做 景氣分析。 具體方 法： 期出現擴張的指標個數 /屬于該類指標的指標總數 用公式表示為： 001 100 表 6 領先指數 年份 金融機構貸款余額 財 政支出 額 領先指數 增長率 I 增長率 I 1995 - 1996 997 998 999 000 001 京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 16 2002 003 004 005 006 7 同步指數 年份 I 商品房銷售面積 地產投資 固定資產投資 房屋竣工面積 商品房銷售價格 商品房銷售額 同步指數 1995 - - - - 1996 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 8 滯后指數 年份 I 業(yè)增加值 施工房屋面積 社會消費品 零售總額 滯后指數 1995 - - 1996 997 998 999 000 001 002 003 京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 17 2004 005 006 . 南京市房地產景氣空間分析 根據各類擴散指數的特性與作用，對擴散指數結果進行分析。 三類指標空間 走勢 如圖 3所示： 圖 3指數對比分析圖 步指數 房地產的同步指數可以用來 刻畫 房地產經濟的運行軌跡，確定總體房地產經濟所處的景氣空間，它是房地產當代運行態(tài)勢分析的重要變量。 分析同步指數曲線走勢 ， 1995 年到2006 年間， 南京房地產經歷了景氣 不景氣 景氣的狀態(tài)變化，最后的景氣狀態(tài)從 1999年開始，一直持續(xù)到了 2006 年。 2006 年南京房地產依然處于景氣階段，但是從景氣指數來看， 2006年南京市的房地產景氣指數下劃狀態(tài)。 南京市房地產除了明顯的景氣循環(huán)之外，其景氣指數波動還存在波峰與波谷交替出現的現象，這說明不管在景氣還是不景氣的狀態(tài)下，996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005年份擴散指數領先指數同步指數滯后指數南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 18 降，而是呈漲落相間的波浪式前進，即使在景氣狀態(tài)下，房地產也是曲折發(fā)展前進的。 2004年到達波峰，下一個到達的將是波谷，具體的時間同步指數無法確定， 2005年 景氣指數已經開始下滑了，所以這個波谷可能是 2005 年，也可能是以后。 后指數 滯后指數可以用于檢驗領先和同步指數所判別的景氣狀態(tài)是否準確，同時還可以檢驗經濟波動過程是否確已超過某個轉折點，進入了另一景氣狀態(tài)。 同步指數與滯后指數波峰與波谷出現的時點有時一致，有時滯后指數要滯后同步指數 2 年左右。這個現象說明 ： 本文按照時差相關分析法劃分的滯后指標是可信的。先前我們根據同步指數的走勢，對于南京房地產的景氣循環(huán)進行了判斷，現在就可以用滯后指數來進行檢驗。根據圖所示，1995間，滯后指數也 經歷了景氣 不景氣 景氣的轉變，只不過每一個景氣狀態(tài)開始的時間與同步指數有所不同 ，在圖上直觀表現為波峰和波谷出現的位置不同 。由此 可以 認為 ：同步指數分析中對于房地產景氣階段的劃分是 可信的。 先指數 根據同步指數，可以判斷當前的景氣狀態(tài)，不能對以后的景氣狀況進行預測，但是領先擴散指數可以解決 這一問題，根據領先指數的走勢可以預測短期未來經濟總體的景氣狀況。 同步指數與領先指數的 空間走勢對比可以得出 ： （ 1）領先指數的景氣狀態(tài)與同步指數的景氣狀態(tài)不盡相同，但是二者 的波動特征基本類似，如領先指數的波動同樣經 歷了景氣 不景氣 景氣的轉變， 只是時間滯后了 ，即波峰波谷出現位置存在時間上的差異， 同步指數與領先指數每一次波峰與波谷出現的時點相差 1個現象足以說明，本文用時差相關分析法對領先指標所進行的分類，結果是可信的，選定的領先指標確實是同步指標的先行者，我們根據領先質數的波動就可以判斷短期內同步指數的走勢。擴散指數中領先指數的作用就體現在這里。 （ 2）根據領先指數的走勢預測同步指數的走勢。 南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 19 領先指數從 2003 年開始未出 現大幅度波動，可以判斷短期內（ 2年內）南京的房地產經濟將持續(xù)當前的景氣狀態(tài)，不過景氣指數可能不會出現大幅的上揚或下降。 四 、 結論與展望 本文 根據景氣循環(huán)的原理，運用景氣指數 擴散指數對南京 市的房地產運行進行了景氣分析，初步建立了科學可行的南京市房地產景氣狀況分析體系，客觀分析了南京市房地產運行的軌跡，科學評價了南京市房地產目前所處的 景 氣空間以及短期內發(fā)展的趨勢，整個過程總結如下 ： （ 1） 景氣指標劃分 本文運用時差相關分析法，將指標分成三類 ： 領先指標、同步指標、滯后 指標 。擴散指數的結果顯示，對這 三類指標的劃分是科學可信的。 （ 2） 景氣循環(huán)及景氣空間分析 1995京的房地產經歷了景氣 不景氣 景氣狀態(tài)變 化。 2006年時 房地產仍然處于景氣狀態(tài)，但是景氣指數開始景氣下滑。 （ 3） 景氣發(fā)展趨勢預測 根據 2004們還可以預測短期內 （ 1 ，的房地產經濟將持續(xù)當前的景氣狀態(tài)。 本文在研究過程中，不足主要表現在以下三個方面 ： （ 1） 由于條件所限，某些指標的長期數據無法獲取，所以本文在進行指標的選取時受到了一定的限制，本文的擴散指數指標體系不夠全面，這對景氣 指數會產生影響，進而有可能影響到房地產景氣狀態(tài)的判斷。 （ 2） 文章采用擴散指數， 無法明確的表示經濟上升或者下降的程度，而只能反映上升或者下降的方向以及轉折位置；雖然能預測轉折點，但是無法測定轉折點的具體位置 。 南京財經大學 本科 畢業(yè)論文（設計） 20 論文的創(chuàng)新之處主要有以下幾點 ： （ 1） 采用時差相關分析法將相關的房地產、經濟指標進行科學分類，根據各類指標的特性進行景氣分析。 （ 2） 采用擴散指數法對成都的房地產景氣循環(huán)進行分析，刻畫 了 1995來房地產的運行軌跡，判斷當前的景氣狀況。 （ 3） 采用景氣分析的方法，預測短期內房地產的景氣狀況 。 對以后研究的