1 目 錄 第一章 X 市宏觀環(huán)境及房地產市場分析 . 4 第一節(jié)、 X 市宏觀經濟環(huán)境概述 . 4 1、城市概況 . 4 2、經濟環(huán)境 . 7 3、政策環(huán)境 . 9 第二節(jié)、 X 市市區(qū)房地產市場分析 . 11 1、市區(qū)房地產市場整體概況 . 11 2、市區(qū)房地產價格特征 . 13 3、 X 市房地產市場特征 . 14 4、 X 市消費需求分析 . 15 5、發(fā)展趨勢分析 . 16 第 二章 X 城東房地產市場分析 . 17 第一節(jié)、城東房地產市場現狀分析 . 17 1、總體市場概況 . 17 2、 2010 年前三季度供銷走勢 . 17 3、住宅市場概況 . 18 4、非住宅市場概況 . 18 5、城東發(fā)展規(guī)劃 . 19 第二節(jié)、城東代表性樓盤簡析 . 20 1、城東代表性電梯公寓簡析 . 20 2、 X 代表性高檔電梯公寓樓盤簡析 . 23 第三章 X 市高端住宅及商業(yè)地產市場分析 . 25 第一節(jié)、 X 市高檔住宅市場分析 . 25 1、 2010 年上半年 X 市高檔住宅銷售情況 . 25 2、 X 樓市步入高檔階段 . 25 3、高檔住宅市場價格提升速度快 . 25 4、銷售速度加快 . 26 5、潛在高檔住宅供應量還應增加 . 27 6、未來高檔住宅區(qū)域格局將形成 . 27 7、高檔住宅市場步入品牌競爭 . 27 第二節(jié)、 X 市商業(yè)地產市場分析 . 28 1、 2010 年 X 商業(yè)地產概述 . 28 2、 2010 年前三季度商業(yè)用房狀況分析 . 29 第四章 項目定位分析 . 31 第一節(jié)、項目地塊屬性分析 . 31 1、項目地理位置 . 31 2、項目地質、水文、氣候情況 . 32 3、項目地形、地貌 . 32 4、項目的市政配套情 況 . 33 2 5、項目周邊城市配套情況 . 34 第二節(jié)、項目地塊 析 . 34 1、優(yōu)勢 . 34 2、劣勢 . 35 3、機會 . 35 4、威脅 . 35 第三節(jié)、項目定位 . 36 1、總體定位 . 36 2、項目的形象定位 . 37 3、產品定位 . 37 4、建筑風格定位 . 38 5、目標客戶定位 . 39 6、物業(yè)管理定位 . 40 第五章 項目規(guī)劃設計 . 41 第一節(jié)、項目規(guī)劃設計條件 . 41 第二節(jié)、項目技術指標 . 42 第三節(jié)、項目規(guī)劃設計 . 43 1、規(guī)劃設計理念 . 43 2、規(guī)劃設計指導思想 . 43 3、總平規(guī)劃設計布局要點 . 44 4、建筑風格設計 . 44 5、豎向空間設計 . 46 6、戶型設計：創(chuàng)新、人性化空間 . 48 7、景觀設計 . 49 8、總平交通設計 . 52 9、供電設計 . 52 10、消防設計 . 53 11、防排煙 . 53 12、結構設計 . 54 13、給排水設計 . 54 14、空調與通風設計 . 55 15、防雷與接地 . 56 16、報警與聯(lián)動 . 56 17、天燃氣設計 . 56 18、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項目防盜對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng) . 56 19、項目配套設施 . 57 第六章 項目價格分析 . 59 第一節(jié)、住宅市場定價分析 . 59 1、可類比住宅項目及參數確定 . 59 2、本地塊比較價格計算值 . 60 第二節(jié)、商業(yè)市場定價分析 . 60 第七章 項目投資估算與資金籌措 . 61 3 1、建設成本估算 . 61 2、靜態(tài)總投資 . 63 3、動態(tài)總投資 . 64 4、資本金 . 64 5、資金籌借 . 64 第八章 項目銷售利潤分析 . 65 1、初步產值利潤分析 . 65 2、盈虧平衡分析 . 65 3、敏感分析 . 66 4、項目開發(fā)現金流量表 . 67 5、財務評價結論 . 68 第九章 項目開發(fā)時間計劃與資金使用計劃 . 70 第一節(jié)、項目開發(fā)時間計劃 . 70 第二節(jié)、資金使用計劃 . 70 第十章 項目組織機構與人員配置 . 71 第一節(jié)、項目組織機構 . 71 第二節(jié)、人員配置 . 71 第十一章 項目開發(fā)思路 . 73 第一節(jié)、項目開發(fā)初步策略 . 73 1、開發(fā)分期 . 73 2、產品建設的先后順序 . 74 3、商業(yè)建筑的開發(fā)思路 . 74 第二節(jié)、項目策劃 . 75 1、市場調查 . 75 2、項目定位策劃 . 75 第三節(jié)、項目設計 . 75 第四節(jié) 、項目建設 . 75 第五節(jié)、項目推廣 . 76 第六節(jié)、項目銷售 . 77 第七節(jié)、項目招商管理 . 77 第八節(jié)、項目物業(yè)管理 . 77 第十二章 項目風險分析 . 78 1、宏觀經濟與政策變動導致的風險分析 . 78 2、 X 市房地產行業(yè)發(fā)展對項目的風險分析 . 79 3、 X 市總體規(guī)劃與區(qū)域環(huán)境對項目的風險分析 . 79 4、項目財務風險分析 . 79 5、項目運作風險 . 80 結 論 . 81 4 第一章 X 市宏觀環(huán)境及房地產市場分析 第一節(jié)、 X 市宏觀經濟環(huán)境概述 1、城市概況 X， 一座來了就不想離開的城市。 市地位 省省會、中國歷史文化名城、首批中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市。 是西部大開發(fā)的龍頭城市，是西部 重要的科技、商貿、金融中心和交通、通信樞紐，中國的特大城市之一 ， 先后榮獲聯(lián)合國 “ 人居獎 ” 和 “ 最佳范例獎 ” 兩項殊譽 。 新華社 2003年 12月 16日刊發(fā)的調查數據表明：在中國最適合居住的城市中、 次于上海、北京），在最合適投資城市中、 次于上海、北京和廣州）。 隨著西部大開發(fā)的進程和發(fā)展， 多的投資商進入，進一步提升整個城市的影響離和社會經濟水平。 通狀況 國西南地區(qū)的交通樞紐 ，是西部 最大的航空港 、又 是全國公路最密集的城市之一。雙流國際機場是全國四大空港之一，已開通國際國內航 線 240 多條，年客流量 500 萬人次 ； 鐵路有成渝、寶成、成昆和達成鐵路交匯于此 ； 公路除成渝、成綿、成樂、成雅、成灌高速公路外，還有 3條國道通過，形成了以川陜、川藏、川甘和成渝、成阿等 23條省級以上公路為骨干的放射型公路網絡 。 5 “五路一橋”的修建形成快捷的交通通道。 現有公共汽車 1202輛，營 運線路99條。 信狀況 發(fā)展成為全國 8個郵政通信一級處理中心和全國 6個通訊交換中心之一，并先后與 160余個國家和地區(qū)建立了通信聯(lián)系。 口狀況 2010年末， 為 1600萬人，在全國特大城市中，人數僅次于重慶、北京、上海，居第四位。 50多萬，在 外地人購買的商品房總量 超過 50%， 流動人口消費成為房地產消費的中堅力量。 X 是西部大開發(fā)的龍頭城市，西部大開發(fā)的“窗口”，隨著 西部大開發(fā)的進程，其重要的城市地位必將吸引更 多置業(yè)、投資者的青睞。 市發(fā)展規(guī)劃介紹 市發(fā)展 經濟總量目標：國內生產總值年均增長 10%以上， 2010年人均國內生產總值達到 3200美元，財政收入增長幅度高于國內生產總值增長幅度； 結構調整目標：逐步提高非公有制經濟占國民經濟的比重，調整優(yōu)化產業(yè)結構， 2010 年一、二、三產業(yè)增加值比例調整為 7 新技術產業(yè)增加值占國內生產總值的比重達到15%以上，調整優(yōu)化城鄉(xiāng)經濟結構，加快城市化進程， 2010年城市化水平達到 38以上； 人口就業(yè)目標：人口自然增長率控制在 4以 內， 2009年全市總人口控制在 1470萬人，非農 6 業(yè)從業(yè)人員比重達到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內； 居民收入目標：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%；農民人均可支配收入年均增長 6%； 社會發(fā)展目標： 2010 恩格爾系數加權平均值降到 43%，其中城市為 37%，農村為 47%，人均期望壽命達到 74歲，城鎮(zhèn)社會保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。 市建設 加快建設城市中央商務區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎設施配套完善，城市管理科學規(guī)范有序，形成現代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎的城鎮(zhèn)體系。 2010年城市生活污水處理率達 70%，城區(qū)生活垃圾處理率達 100%，城市綠地覆蓋率達 30%；生態(tài)環(huán)境目標：基本實現城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質量穩(wěn)定在級，國家級和省級風景名勝區(qū)穩(wěn)定在級，工業(yè)廢水排放達標率、工業(yè)煙塵排放達標率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達到 90%、 90%和 85%。 市規(guī)劃 “扇葉綠楔，向東向南，七星拱月。”中心城市布局形態(tài)逐 步由現在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結合的 “ 扇葉式 ” 布局，優(yōu)化城市產業(yè)結構和用地布局，引導城市向東、向南發(fā)展。 城市交通： “ 井 ” 字加環(huán)狀加放射 “ 井 ” 字型道路。 歷史文化： “ 三片一帶五十五個節(jié)點 ” 。 “ 三片 ” 指浣花片區(qū)、十陵片區(qū)和北郊風景片區(qū)，“ 一帶 ” 指以府南河為紐帶的環(huán)古城垣歷史文化風光帶，全長 19 公里。 “ 五十八個接點 ” 包括城市中軸線道路串聯(lián) 12 個重要接點， 8個重要古城接點，以及 38 個中心城的文物保護單位。 非城市建設用地規(guī)劃：規(guī)劃非城市建設用地控制分三級：絕對控制區(qū)、重點控制區(qū)、一般控 7 制區(qū)，其中絕對控制區(qū)主要 包含以下區(qū)域：非城市建成區(qū)中的密林地，外環(huán)路內外兩側 500 米區(qū)域內地，沿河兩岸 200 米范圍內用地和東風渠兩岸 100米內用地，其他中小河流兩岸 50 米，規(guī)劃區(qū)域內的沼澤用地以及生態(tài)高敏感區(qū)域。 2、經濟環(huán)境 濟 概況 自 2003 年以來， X 市宏觀經濟運行處于高速發(fā)展的上升階段。 2010 年， X 市社會固定資產投資額為 元，同比增長 其中房地產開發(fā)投資額為 元，同比增長 2005年 1市各固定資產投資額為 比增長 其中房 地產業(yè)投資為 比增長 2010 年， X 市社會消費品零售總額為 元，比上年增長 生活物價方面，市區(qū)居民人均可支配收入為 10394元，人均消費性支出達到了 8997元，同比增長 2010年 于 2009年水平。 以上數據表明， X 經濟正處于一個較高速度的發(fā)展階段。但是，我們也應注意到，隨著經濟增長速度提高，也出現了一些不穩(wěn)定、不和諧的因素，特別是在個別地區(qū)、個別行業(yè)出現的一些盲目投資，低水平重復建設問題嚴重，從而導致宏觀 經濟出現局部過熱的現象。對此，政府采取了系列宏觀調控措施，并取得較好的效果。 預計今、明年 X 宏觀經濟將向著宏觀調控的預定目