0 X 熱電廠 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2011 年 8 月 1 目 錄 前言 . 2 一、宏觀環(huán)境 . 3 . 3 . 5 . 6 二、市場環(huán)境 . 7 . 7 . 8 . 14 三、項(xiàng)目認(rèn)知 . 15 . 15 . 16 . 17 . 17 析 . 18 . 18 四 、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 . 19 . 19 . 19 五、項(xiàng)目定位 . 21 . 21 . 21 位 . 21 . 22 . 22 六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) . 23 . 23 . 24 . 24 . 25 . 30 七、結(jié)論 . 34 2 前言 本可行性研究報(bào)告 ， 是針對(duì) X 熱電廠項(xiàng)目 而撰寫，報(bào)告主要針對(duì)項(xiàng)目 在 政策 、市場、經(jīng)濟(jì)方面的可行性 以及項(xiàng)目發(fā)展的不確定性進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，最終 進(jìn)行可行性 評(píng)估 。 3 一、 宏觀 環(huán)境 在 2009、 2010 年相對(duì)寬松的市場環(huán)境下， 房地產(chǎn)市場 得到 長足的發(fā)展， 量價(jià)高漲， 泡沫又現(xiàn)， 為穩(wěn)定房價(jià)，打壓投資投機(jī)性需求， 2010 年底 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的一輪調(diào)控期 。 2011 年伊始，“新國八條”拉開調(diào)控序幕，各地“限購令”接踵出臺(tái)，首付、利率不斷攀升，房產(chǎn)調(diào)控力度空前。 2011 年 至今重點(diǎn)政策一覽： 分類 政策概要 主要內(nèi)容 行業(yè)政策 新國八條 加大保障性安居工程建設(shè)力度； 加強(qiáng)差別化住房信貸政策：對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ； 嚴(yán)格制定執(zhí)行限購政策， 外地人禁止購房 ， 本地人最多 可再 購 1 套住房； 國 五條 已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。 X 版“限購令” 對(duì)已有 1 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ?限購 1 套住房； 對(duì)已擁有 2 套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁? 套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ?暫停在本市市區(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)）向其售房。 稅收政策 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè) 稅政策調(diào)整 調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì) 個(gè)人購買住房不足5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入 全額征稅 。 土地政策 嚴(yán)格住房用地供應(yīng) 管理 各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地總量的 70%的要求； 大力推廣以 “限房價(jià)、競地價(jià)” 方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。 金融信貸 政策 存款準(zhǔn)備金上調(diào) 央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金， 大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到了 高位。據(jù)估算，目前可一次性凍結(jié)銀行資金 3700 多億元。 貸款利率上調(diào) 央行年內(nèi)三次加息，調(diào)整后，金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期 貸款利 率達(dá) 。 公積金貸款利率上 五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 百 4 調(diào) 分點(diǎn)，由 調(diào)至 五年期以下（含五年）調(diào)至 從 2011 年至今出臺(tái)的一系列行業(yè)、稅收、土地、金融信貸政策來看， 政策的核心要點(diǎn)在“促供應(yīng)，抑需求”，促進(jìn)中低價(jià)位特別是保障性用房的有效供應(yīng)，抑制投資投機(jī)性等不合理需求的釋放，以達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。 “限購令”為 調(diào)控 政策中的重要一點(diǎn)，主要目標(biāo)為合理引導(dǎo)房價(jià)過高、上漲過快城市的購房需求。 短期內(nèi)可打壓樓市銷售 量高漲的勢頭，但長期來說，“限購令”為階段性政策，將在保障性住房大規(guī)模上市，整體市場供應(yīng)充足的情況下退出市場。 政策中對(duì)市場影響最為深遠(yuǎn)為“限購”、“限貸”政策，這些政策 調(diào)控的重點(diǎn)在于打擊投資投機(jī)性需求， 在一二線城市大面積限購的情況下，投資投機(jī)性需求量迅速下降 ； 政策嚴(yán)施， 市場觀望情緒 濃厚，再加上 購房成本的增加，改善性需求出現(xiàn)延后或停止購房 ； 首置需求相比改善性需求，剛性更強(qiáng)，需求旺盛，受政策影響 相對(duì) 較小。 從 X 市場來看，嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，并在市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)限購，銷售量 受 此影響，大幅下降，投資投機(jī)性需求退出 市場，改善性需求 受到抑制，剛性首置需求受影響相對(duì)較小，為 購買 的主力。 銷售量雖出現(xiàn)大幅下降，但 大量剛需客戶支撐市場良好預(yù)期， 銷售價(jià)格仍舊堅(jiān)挺，繼續(xù)上漲 。 5 在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展的大環(huán)境下， X 市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，主要表現(xiàn)在 量穩(wěn)步增長 、人民收入水平和生活水平不斷提高、城市建設(shè)投資規(guī)模 不斷 加大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、城市化水平不斷提高等方面。 持穩(wěn)步增長， 2010 年躋身城市發(fā)展 “第一方陣 ” 2003 年以來， X 市 步增長， 2010 年 量 達(dá)到了 4000 億元，同比增 長 增幅較 2009 年上升 1 個(gè)百分點(diǎn)。 “ 4000 億元俱樂部 ” ，被視為全國大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 “ 第一方陣 ” 。全國范圍來看，此前只有上海市、北京市、廣州市、深圳市、蘇州市、天津市、重慶市、杭州市、青島市等東南沿海城市或直轄市入圍。而 到 4000 億元，意味著隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展， X 市已經(jīng)躋身全國大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 “ 第一方陣 ” 。 產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 X 市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 2010 年調(diào)整為 二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展。 隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的確立，未來一段時(shí) 間將有大批工業(yè)園區(qū)落戶 X，預(yù)計(jì)第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)也隨之愈加繁榮。 鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年提高 2010 年， X 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高至 18897 元，增 長 宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入水平的提高 一定程度上預(yù)示 市區(qū)居民的購買力不斷增強(qiáng)。 鎮(zhèn) 固定資產(chǎn)投資 及房地產(chǎn)投資 總額持續(xù)上揚(yáng) 2010 年 X 市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達(dá)到了 元，增速為 隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略， X 市 已經(jīng) 掀起新一輪的投資熱。 2010 年 X 市房地產(chǎn)投資額大幅增長，扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來投資 增速下降的趨勢。 2010 年 X 市房地產(chǎn)投資額為 元，增幅達(dá)到了 同時(shí)房地產(chǎn)投資額已經(jīng)占到了城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的近三成，同比增長了 百分點(diǎn)。 鎮(zhèn)化率達(dá)到 城鎮(zhèn)人口快速增加 6 城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用增強(qiáng)， 2010 年末 市區(qū)常住人口達(dá)到 428 萬人。 “限購”、“限貸”等政策嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)性需求，且對(duì)部分改善性需求進(jìn)行了抑制，而首置需求剛性較強(qiáng)，受政策影響相對(duì)較小。 X 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市 人口穩(wěn)步增加， 剛性需求旺盛，剛需客戶一直是 X 房地產(chǎn)市場的主力軍，尤其是剛需首置客戶。 在大量剛需客戶的有力支撐下， X 房地產(chǎn)市場未來發(fā)展偏樂觀，價(jià)格存在繼續(xù)上漲空間 。 7 二、 市場 環(huán)境 市進(jìn)入高速發(fā) 展期，目前商品住宅銷售量受調(diào)控影響出現(xiàn)下降，但價(jià)格仍呈上漲態(tài)勢 2009 年， X 樓市進(jìn)入高速發(fā)展通道，表現(xiàn)在成交量和成交價(jià)格的跳躍式增長。 2009、 2010 年度商品住宅成交量均接近 1000 萬，市場需求旺盛，成交價(jià)格亦呈近 1000 元 /速度增長。 受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響， 2011 年市場成交量萎縮明顯，但價(jià)格仍保持 上揚(yáng)趨勢，均價(jià)達(dá)到 6269 元 /。 數(shù)據(jù)來源： X 市房管局 8 以區(qū)位及房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展共性兩方面確定本案所屬的區(qū)域市場為 鐵路編組站、農(nóng)業(yè)路 環(huán)快速路、北環(huán)快速路圍合而成的區(qū)域。 域環(huán)境 區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，相對(duì)封閉，目前進(jìn)入快速發(fā)展通道 。 受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔， 且區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)配套較少， 區(qū)域出入相對(duì)不便，區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，相對(duì)封閉。隨著市區(qū)土地價(jià)值的提升，此區(qū)域近幾年亦得到較快發(fā)展，目前在售項(xiàng)目 5 個(gè)。 高新區(qū)與項(xiàng)目所在區(qū)域相鄰，并具有一定相似性，目前在售項(xiàng)目一個(gè) ，后期有 升龍大型城中村改造項(xiàng)目入市。 本案美景菩提在售升龍又一城未售九龍城在售托斯卡納在售明鉆在售威尼斯水城在售晶華城在售高新區(qū)本案美景菩提在售升龍又一城未售九龍城在售托斯卡納在售明鉆在售威尼斯水城在售晶華城在售高新區(qū)鐵路 西 環(huán)路 北環(huán) 路 農(nóng)業(yè) 路 9 域市場生態(tài) 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以大規(guī)模、中檔次為主，多數(shù)開發(fā)商在 X 有一定知名度 。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均較具規(guī)模， 總建筑面積 多在 40 萬以上，九龍城及升龍又一城項(xiàng)目規(guī)模超 100 萬 。 區(qū)域內(nèi)已有幾個(gè)大盤前期入住，區(qū)域內(nèi)生活居住氛圍 逐步 形成，生活配套也在不斷完善。 隨著土地價(jià)格在不斷提升和區(qū)域內(nèi)城中村改造項(xiàng)目不斷推進(jìn)， 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合容積率多在 右， 區(qū)域產(chǎn)品建筑形態(tài)主要集中 在 小高層和高層， 多層產(chǎn)品基本消失。 區(qū)域房地產(chǎn)市場起步 較晚 且區(qū)域整體配套較市區(qū)相對(duì)不 完善， 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目 多以中檔次為主，多數(shù)開發(fā)商在 X 有一定知名度，如正商、升龍等。 項(xiàng)目名稱 總建面積 綜合容積率 項(xiàng)目檔次 開發(fā)商 托斯卡納 43 萬 檔次 利海集團(tuán) 威尼斯水城 64 萬 檔次 城開集團(tuán) 晶華城 22 萬 檔次 洲海置業(yè) 明鉆 40 萬 檔次 正商集團(tuán) 九龍城 100 萬 檔次 益通置業(yè) 美景菩提 11 萬 檔次 +高檔次 美景置業(yè) 升龍又一城 120 萬 檔次 升龍集團(tuán) 10 域產(chǎn)品形態(tài) 區(qū)域 內(nèi)目前在售主力產(chǎn)品為高層、兩梯四戶或以上產(chǎn)品，兩房面積主要集中于 80，三房面積分布于 110，出現(xiàn) 90 緊湊三房 戶型 。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目 主要物業(yè)形式為高層， 高層產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)主流的供應(yīng)建筑形態(tài)，樓層多 在 18 層以上，僅托斯卡納項(xiàng)目目前有 16 層的高層及少部分多層洋房產(chǎn)品。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品 排布多為兩梯四戶或以上 ，部分項(xiàng)目規(guī)劃兩梯六戶產(chǎn)品，僅有少部分項(xiàng)目仍有兩梯三戶產(chǎn)品。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目 以剛需產(chǎn)品為主力， 兩房面積主要集中于 80，三房面積分布于 110，美景菩提、晶華城等項(xiàng)目出現(xiàn) 90 緊湊三 房戶型， 高性價(jià)比的緊湊兩房、三房戶型 市場接受度頗高。 項(xiàng)目名稱 當(dāng)前 物業(yè)形式 產(chǎn)品形式 主力產(chǎn)品 規(guī)劃示意 托斯卡納 16F 高層 252） 美景菩提 33F 高層 29(2+1) 127+1) 晶華城 27F 高層 25(2) 89(3) 112) 明鉆 21層 27) 118) 九龍城 18層 22) 113) 威尼斯水城 31F 高層 38) 79(2） 升龍又一城 18層 27(2) 89(3) 130) 域客戶 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目客戶 以區(qū)域內(nèi)生客為主，輔以整個(gè)西區(qū)及高新區(qū)客戶，客戶需求以剛需為主 。 受 區(qū)位 和交通等因素影響， X 市 其他區(qū)域客戶對(duì)此區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)較低， 來 11 此置業(yè)動(dòng)機(jī)主要為受到 其他區(qū)域 價(jià)格高漲擠壓 。 區(qū)域 屬于傳統(tǒng)西區(qū)，臨近高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西區(qū)及高新區(qū)客戶對(duì)此區(qū)域有較強(qiáng)認(rèn)知度， 且區(qū)域距離西區(qū)商業(yè)中心及高新區(qū)工業(yè)園區(qū)相對(duì)較近，這兩個(gè)區(qū)域 為區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的重要客戶。 區(qū)域內(nèi) 的 核心客戶 為內(nèi)生客戶，廠企職工等， 受區(qū)域位置、環(huán)境等因素影響，來此置業(yè)客戶的需求以剛需為主。 12 域 銷售狀況 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售情況保持良好，目前銷售價(jià)格均達(dá)到 6200 元 /以上 。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要面向于剛性需求客戶，在調(diào)控嚴(yán)厲的 2011 年上半年，供應(yīng)量充分的項(xiàng)目銷售情況仍舊保持良好 態(tài)勢 ，如明鉆、托斯卡納項(xiàng)目，上半年銷售量均超過 5 萬，基本與 2010 年保持一致。 區(qū)域內(nèi)銷售價(jià)格一直保持上升趨勢，年均上漲約 1000 元 /，目前區(qū)域價(jià)格超過 6200 元 / ，正商地產(chǎn)開發(fā)的明鉆項(xiàng)目已達(dá)到 6500 元 /。 單位 （萬，元 /） 2009 年 2010 年 2011 年上半年 目前售價(jià) 銷售量 銷售價(jià)格 銷售量 銷售價(jià)格 銷售量 銷售價(jià)格 托斯卡納 362 144 920 6300 威尼斯水城 344 357 866 6200 晶華城 548 585 074 6400 明鉆 675 499 6500 九龍城 648 943 6400 美景菩提 850 高層售完 升龍又一城 13 域未來競爭 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目后期仍有較大供應(yīng)量，競爭激烈 。 區(qū)域內(nèi)未來新增項(xiàng)目較少，主要潛在供應(yīng)及后期存量集中在現(xiàn)有項(xiàng)目后期加推，目前只有明鉆、美景菩提后期存量為零，其他項(xiàng)目后期存量均相對(duì)較大，潛在競爭激烈。 項(xiàng)目名稱 總建面積 已批準(zhǔn)預(yù)售量 在售余量 后期存量 備注 托斯卡納 43 萬 31 萬 12 萬 秦嶺路東地塊 尚待開發(fā) 威尼斯水城 64 萬 43 萬 5 萬 21 萬 四期尚待開發(fā) 晶華城 22 萬 15 萬 1 萬 7 萬 明鉆 40 萬 40 萬 21 萬 二期預(yù)售證早已取得，近期開始推售 九龍城 100 萬 10 萬 90 萬 美景菩提 11 萬 11 萬 已接近清盤 升龍又一城 120 萬 120 萬 大型城改項(xiàng)目 合計(jì) 400 萬 150 萬 250 萬 注：已批準(zhǔn)預(yù)售量：即項(xiàng)目已取得預(yù)售證備案的面積。 在售余量：即項(xiàng)目已取得預(yù)售證備案，但尚未售出的面積。 后期存量：即項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，但尚未取得預(yù)售證的面積。 14 X 房地產(chǎn)市場在 09進(jìn)入快速發(fā)展階段，年成交量突破千萬平方米，量價(jià)齊漲，在 2011 年上半年，市場受宏觀調(diào)控政策綜合影響作用開始顯現(xiàn)，市場成交量下降，投機(jī)投資及改善性需求受到打壓和抑制，而剛性需求依然是支撐市場的主力軍。 區(qū)域受區(qū)位及交通阻隔影響，房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展較慢，但隨著近幾年市區(qū)城市化進(jìn)程推進(jìn)， 知名品牌開發(fā)商開始進(jìn)駐此區(qū)域， 區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目也在不斷增加，且多 以 規(guī)模大盤為主， 成交量也隨之增大，價(jià)格迅速提升， 區(qū)域產(chǎn)品 以滿足剛性需求的為主，客戶主要為西區(qū)及高新區(qū)的內(nèi)生型客戶。 區(qū)域房地產(chǎn)大盤的增多， 也增加了區(qū)域未來的競爭狀況，后期競爭主要集中在現(xiàn)有大盤的后期存量 。 15 三、項(xiàng)目 認(rèn)知 項(xiàng)目位于 X 市中心城區(qū)的西北方向，西環(huán)快速路與北環(huán)快速路的交匯處，行政區(qū)劃隸屬于中原區(qū)，毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目雖位于三環(huán)內(nèi)，但受鐵路線及環(huán)線快速路的阻隔，此區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢，多舊廠房及老家屬院。 市中心 16 項(xiàng)目四至均為規(guī)劃道路，可達(dá)性差； 項(xiàng)目北至北環(huán)路約 400 米，距離西環(huán)路約 1 公里，距離火車站市中心約 11 公里，目前有 50 路公交車可從項(xiàng)目南電廠南路通過，在西環(huán)路電廠南路有 72、 73、 215 路公交車 連接市區(qū)；但目前項(xiàng)目主要道路電廠 西 路仍 未 修整， 使得 從宗地?zé)o法便利的到達(dá)主要交通節(jié)點(diǎn)， 且?guī)磬须s等負(fù)面影響；市政主干道秦嶺路尚處于斷頭狀態(tài)，交通成為目前限制項(xiàng)目的重要因素。后期隨著秦嶺路、規(guī)劃路的修通，交通將會(huì)有一定程度改善。 17 項(xiàng)目目前周邊小環(huán)境較差，居住氛圍尚不濃厚，生活配套相對(duì)欠缺。隨著大中原果品市場的搬遷、周邊教育居住用地的開發(fā)、托斯卡納小區(qū)的發(fā)展成熟，周邊環(huán)境將會(huì)得到一定改善。 項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率適中，受制于 90/70 政策，且有明確的車位數(shù)量要求。 宗地經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 面積 25137 （ ） 容積率 高 80 米 建筑密度 25% 綠化率 30% 其他 嚴(yán)格遵守 90/70 政策 位 /百平米建筑面積 配建不少于 6 班規(guī)模，占地面積不小于 2160 的幼兒園 18 析 優(yōu)勢 項(xiàng)目位于三環(huán)以內(nèi) 。 劣勢 項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知度低； 項(xiàng)目規(guī)模較?。?周邊交通條件差； 周邊配套不足，小環(huán)境差。 機(jī)會(huì) 區(qū)域內(nèi)擁有大量剛性需求客戶； 秦嶺路、規(guī)劃道路的修通； 周邊土地的開發(fā)及托斯卡納小區(qū)的日漸成熟，帶來環(huán)境的改善； 近 鄰項(xiàng)目有一所規(guī)劃小學(xué)。 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目規(guī)劃存在難度。 項(xiàng)目界定： 位于 三環(huán)內(nèi)、交通條件受限、小環(huán)境較差、生活配套相對(duì)欠缺、有一定規(guī)劃限制條件的小規(guī)模項(xiàng)目。依托市政道路修繕、周邊規(guī)模項(xiàng)目的日漸成熟，項(xiàng)目后期存在一定提升空間。 19 四 、項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目先天不足，面臨強(qiáng)勢競爭環(huán)境。 項(xiàng)目自身規(guī)模較小，規(guī)劃總建筑面積 7 萬余平方米，且規(guī)劃 受 “ 90/70” 、 車位配比等限制， 同時(shí)項(xiàng)目自身受交通條件影響，通達(dá)性較差，生活配套仍顯不足，但項(xiàng)目配建幼兒園可適當(dāng)提高自身配套，且隨著相鄰大盤的業(yè)主大 量入住，將緩解項(xiàng)目周邊居住氛圍差的情況。 X 房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，整體市場受宏觀調(diào)控影響明顯，成交量下降，市場投機(jī) 投資 及改善性需求受到嚴(yán)厲的打壓和抑制，但市場價(jià)格仍呈上漲趨勢，剛需是支撐市場的主力軍，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，且在市場已經(jīng)有一定的影響力，這些大盤仍是后期市場上主要的供應(yīng)來源，且后期存量較大，競爭激烈。 根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)及所處市場環(huán)境判斷，項(xiàng)目適合“跟隨者”發(fā)展戰(zhàn)略。 企業(yè)在市場上的競爭地位，決定其可能采取的競爭策略。企業(yè)在特定市場的競爭地位，大致可分為市場 領(lǐng) 導(dǎo)者 、市場挑戰(zhàn)者、市場 跟隨者 和市場 機(jī)會(huì)主義者（ 補(bǔ)缺者 ） 四類。 市場 領(lǐng)導(dǎo)者 的競爭策略。市場 領(lǐng)導(dǎo)者 為了保持自己在市場上的領(lǐng)先地位和既得利益，可能采取擴(kuò)大市場需求、維持市場份額或提高市場占有率等競爭策略。為擴(kuò)大市場需求，采取發(fā)現(xiàn)新用戶、開辟新用途、增加使用量、提高使用頻率等策略。為保護(hù)市場份額，采取創(chuàng)新發(fā)展、筑壘防御、直接反擊等策略。 市場挑戰(zhàn)者的競爭策略。市場挑戰(zhàn)者是指那些在市場上居于次要地位的企業(yè)，它們不甘目前的地位，通過對(duì)市場 領(lǐng)導(dǎo)者 或其他競爭對(duì)手的挑戰(zhàn)與攻擊，來提高自己的市場份額和市場競爭地位，甚至擬取 代市場 領(lǐng)導(dǎo)者 的地位。它們采取的策略有價(jià)格競爭、產(chǎn)品競爭、服務(wù)競爭、渠道競爭等。 市場 跟隨者 的競爭策略。市場 領(lǐng)導(dǎo)者 與市場挑戰(zhàn)者的角逐，往往是兩敗俱傷，從而使其他競爭者通常要三思而行，不敢貿(mào)然向市場 領(lǐng)導(dǎo)者 直接發(fā)起攻擊，更多的還是選擇市場 跟隨者 的競爭策略。它們的策略有仿效跟隨、差距跟隨、選擇跟隨等。 20 市場 機(jī)會(huì)主義者 的競爭策略。幾乎所有的行業(yè)都有大量中小企業(yè)，這些中小企業(yè)盯住大企業(yè)忽略的市場空缺，通過專業(yè)化營銷，集中自己的資源優(yōu)勢來滿足這 部分 市場的需要。它們的策略有市場專門化、顧客專門化、產(chǎn)品專門化等。 由于項(xiàng)目自身規(guī)模小，在市場上的影響力有限， 區(qū)域規(guī)模大盤具有較強(qiáng)的號(hào)召力， 且目前項(xiàng)目周邊所處環(huán)境相較區(qū)域其他項(xiàng)目存在一定的劣勢， 而 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體成交情況相對(duì)較好，市場容量及客戶需求潛力較大 。 因此建議項(xiàng)目采用 “跟隨者”的競爭策略， 延續(xù) 區(qū)域市場特性確定項(xiàng)目定位與產(chǎn)品線， 同時(shí)借勢區(qū)域大盤的開發(fā)成熟、完善的社區(qū)配套 和區(qū)域市政利好的因素。 21 五、項(xiàng)目定位 三環(huán)里、中檔次、經(jīng)濟(jì)型、社區(qū) 三環(huán)里，位置屬性，項(xiàng)目位于三環(huán)內(nèi)的，核心城區(qū)里，地理位置優(yōu)越；中檔次，檔次屬性，項(xiàng)目檔次定位為中檔次，擁有較高品質(zhì)；經(jīng)濟(jì) 型，產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品面積滿足定位要求的前提下，合理減小，降低總價(jià)。 位 根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和項(xiàng)目“跟隨者”的競爭策略，項(xiàng)目的市場定位于： 跟隨再升級(jí)，借勢有不同。 跟隨再升級(jí)： 做 市場 的 跟隨者，把握區(qū)域內(nèi) 的 剛性需求，借鑒 區(qū)域 熱銷產(chǎn)品為自身主力產(chǎn)品線，結(jié)合自身整體定位，在區(qū)域熱銷產(chǎn)品的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制面積，有效控制總價(jià)，為后期實(shí)現(xiàn)高單價(jià)留足空間。 借勢有不同： 項(xiàng)目東側(cè)緊鄰占地接近 300 畝，總建筑 43 萬的成熟社區(qū)，且擁有 3500 幼兒園、 3000 會(huì)所以及 8000 商業(yè)街，充分利用其成熟配套的資源，解 決自身規(guī)模小、配套不足的問題； 托斯卡納項(xiàng)目采用的是意大利建筑風(fēng)格，并主張半圍合的組團(tuán)布局，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，本項(xiàng)目也可以采用意式風(fēng)格，與托斯卡納項(xiàng)目有機(jī)融合，同時(shí)組團(tuán)式圍合更有助于提高容積率，但建筑形式，特別是外立面的繁雜程度會(huì)帶來較高的建安費(fèi)用，主張從簡約入手求不同。 位 項(xiàng)目客戶主要以區(qū)域內(nèi)首置客戶為主，輔以首改客戶 。 核心客戶為區(qū)域內(nèi)首置客戶和高新區(qū)的 首 置客戶，包括區(qū)域內(nèi)廠企職工、自由職業(yè)者，小生意人 和在此區(qū)域生活多年的外來務(wù)工 等工薪階層，重要客戶以區(qū)域內(nèi)首改客戶為主，主要為區(qū)域內(nèi)原來老企業(yè)工 廠的改善型客戶，邊緣客戶為區(qū)域外溢型客戶 ，主要來自與區(qū)域相鄰的金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等。 22 項(xiàng)目采用“跟隨者”的競爭策略，在產(chǎn)品定位上以滿足首置需求為主，兼顧首次改善性需求，遵循 90/70 政策， 控制產(chǎn)品面積以控制總價(jià) 。 戶型 面積 面積占比 合計(jì) 一房（廉租房） 45 10% 100% 兩房 75 50% 80 20% 三房 95 20% 項(xiàng)目 可 以略低 于區(qū)域主流價(jià)格入市，制造價(jià)格優(yōu)勢；同時(shí)項(xiàng)目不應(yīng)脫離區(qū)域價(jià)格體系。從區(qū)域在售項(xiàng)目價(jià)格 來看，主要項(xiàng)目成交價(jià)格均在 6200 元 / 以上，且在這樣的價(jià)格下實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速銷售，因此建議 項(xiàng)目目前售價(jià)應(yīng)在 6200 元 /左右，關(guān)于開盤價(jià)格需要根據(jù)項(xiàng)目最終的產(chǎn)品、開盤時(shí)間與開盤當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境最終確定。 23 六 、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 6 棟高層住宅， 18地上總建筑面積 共約 ， 包括一座建筑規(guī)模為 2277 的幼兒園， 地下總建筑面積 ，詳見下圖： 24 序號(hào) 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 單位 備注 1 占地面積 25237 合計(jì) 2 地上總建筑面積 75160 高層住宅（ 18 59664 廉租房（ 23F） 7235 住宅底商（ 2F） 5955 幼兒園 2277 3 地下總建筑面積 18083 地下車庫（ 1F） 14769 高層人防地下室 3314 4. 戶數(shù) 860 高層住宅戶數(shù) 734 廉租房戶數(shù) 126 5 容積率 6 停車位 640 個(gè) 地下車位數(shù) 401 個(gè) 地上車位數(shù) 239 個(gè) 項(xiàng)目計(jì)劃 2011 年年 底動(dòng)工， 2012 年 11 月主體封頂， 2013 年 11 月項(xiàng)目竣工，整體建設(shè)周期約為兩年。 25 投資 ： 項(xiàng)目總投資合計(jì) 37268 萬 元 地成本： 16910 萬元 地出讓金 16260 萬元（約合 431 萬元 /畝） 地契稅 650 萬元 程費(fèi)用 ： 15257 萬元 地建安裝費(fèi) 12694 萬元 礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1717 萬元 備購置費(fèi) 846 萬元 他費(fèi)用： 2277 萬元 期工程費(fèi) 220 萬元 期規(guī)費(fèi) 1933 萬元 理費(fèi)用 84 萬元 業(yè)管理準(zhǔn)備金 40 萬元 可預(yù)見費(fèi)： 153 萬元 務(wù)費(fèi)用： 2671 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算考慮項(xiàng)目開發(fā)全部使用自有資金，但自有資金也必須考慮 同等 的利息條件， 可等同于開發(fā)資金全部為借款， 即年利率 也 按照 15%考慮 ，其中2011 年財(cái)務(wù)費(fèi)用主要來自于土地出讓金的繳納，但在年底摘地，計(jì)息時(shí)間僅考慮 了 2 個(gè)月， 2012 年 6 月份項(xiàng)目拿到銷許，實(shí)現(xiàn)銷售，估計(jì)在 9 月 份 可以 還清借款 ，計(jì)息時(shí)間考慮為 9 個(gè)月，且為了防止利率進(jìn)一步 上漲 的 風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)一采用復(fù)利計(jì)算的方式。 26 成本 ： 項(xiàng)目總成本合計(jì) 43498 萬 元 投資： 37268 萬元 業(yè)稅及附加： 2991 萬元 地增值稅： 1064 萬元 。 按照核定征收稅率進(jìn)行估算。 售費(fèi)用： 1088 萬元 。 按銷售收入的 2%計(jì)提 理費(fèi)用： 1088 萬元 。 按銷售收入的 2%計(jì)提 收入 ： 項(xiàng)目總收入合計(jì) 54382 萬 元（如下表） 銷售物業(yè) 銷售總價(jià) (萬元 ) 銷售均價(jià) (元 / ) 可售面積 ( ) 高層住宅（ 18 39951 6696 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高層人防地下室 265 800 3314 地下車庫 3208 2172 14769 合計(jì) 54382 0937 根據(jù)目前的市場情況 ： 斷高層 目前 價(jià)格為 6200 元 /，高層開盤時(shí)間預(yù)加在 2012 年 6 月，按照年均 8%的保守增長估計(jì)，項(xiàng)目 入市 時(shí)的價(jià)格在 6696 元 /，項(xiàng)目住宅部分當(dāng)年實(shí)現(xiàn)清盤，銷售收入為 39951 萬元； 27 租房按照 2800 元 /的價(jià)格由政府 回購，在普通商品房拿到預(yù)售的情況，收回資金為銷售收入的 20%，主體封頂收回資金為銷售收入的 50%，竣工后收回其余 20%的銷售收入 ，銷售收入為 2026 萬元 ； 目住宅底商考慮在 2013 年項(xiàng)目竣工交付前進(jìn)行 銷售， 銷售價(jià)格為 15000元 / ，銷售收入為 8932 萬元； 目高層人防地下室考慮以出租的形式 在 2013 年項(xiàng)目竣工交付前進(jìn)行銷售 ，銷售價(jià)格為 800 元 /，銷售收入為 265 萬元； 目地下車庫考慮在 2013 年 項(xiàng)目竣工交付前進(jìn)行 銷售，銷售價(jià)格為 2172元 /，約合 8 萬元 /個(gè) ，銷售收入 為 3208 萬元。 28 潤 稅前利潤總收入 5438210884（萬元） 所得稅 稅前利潤 *25 10884*25 2721（萬元） 稅后利潤稅前利潤 108848163（萬元） 項(xiàng)目總成本是指除所得稅以外的所有支出總金額，該項(xiàng)目總成本目前估算為43498 萬元，所得稅考慮查賬征收，按照稅前利潤的 25%征繳，即所得稅稅額估算為 2721 萬元，故項(xiàng)目稅后凈利潤為 8163 萬元。 務(wù)評(píng)價(jià) 投資凈收益率稅后利潤 /總投資 *100 銷售凈收益率稅后利潤 /總 收入 *100 稅后利潤稅前利潤 108848163（萬元） 金流量表 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2011 2012 2013 核對(duì) 0 1 2 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 54382 0 41571 12810 54382 2 現(xiàn)金流出 土地成本 16910 16910 0 0 16910 前期費(fèi)用 2153 861 1292 0 2153 土建安裝費(fèi) 12694 1016 5966 5712 12694 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1717 0 343 1373 1717 設(shè)備購置費(fèi) 846 0 169 677 846 監(jiān)理費(fèi)用 84 8 38 38 84 物業(yè)管理準(zhǔn)備金 40 0 0 40 40 不可預(yù)見費(fèi)用 153 31 61 61 153 29 銷售費(fèi)用 1088 109 761 218 1088 管理費(fèi)用 1088 100 600 388 1088 營業(yè)稅及附加 2991 0 2286 705 2991 土地增值稅 1064 0 624 440 1064 3 現(xiàn)金流出合計(jì) 40827 19035 12141 9651 40827 4 現(xiàn)金凈流量 29431 3159 5 累計(jì)現(xiàn)金流量 10396 13555 6 折現(xiàn)系數(shù)（ 1+12%） n 7 凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值 6277 2518 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 243 9761 9 內(nèi)部收益率（ 10 靜態(tài)回收期 8 30 敏感性分析選取的敏感性因子為項(xiàng)目商品房住宅銷售價(jià)格，因?yàn)樯唐贩孔≌N售收入約占項(xiàng)目總銷售收入的 75%，而其又容易受到營銷環(huán)境的影響產(chǎn)生變化，分析在不同銷售價(jià)格時(shí)，即不同銷售凈利潤率的情況下， 項(xiàng)目效益情況： 售凈利潤率為 8% 銷售物業(yè) 銷售總價(jià) (萬元 ) 銷售均價(jià) (元 / ) 可售面積 ( ) 高層 住宅（ 18 33507 5616 59664 廉租房（ 23F） 2026 2800 7235 住宅底商（ 2F） 8932 15000 5955 高層人防地下室 265 800 3314 地下車庫 3208 2172 14769