管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 置典地產(chǎn)策劃 二零零九年四月 打造媧都第一房產(chǎn)品牌 建造媧都人民向往社區(qū) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總 目 錄 調(diào)查說明 第一部分：本物業(yè)區(qū)域狀況分析 第二部分：本物業(yè)競爭因素分析 第三部分：本物業(yè)目標(biāo)客戶需求調(diào)查研究報告 第四部分：本物業(yè)營銷推廣預(yù)測與建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 調(diào)查說明 貴公司擬定在周口市西華縣城關(guān)鎮(zhèn)教育大道東側(cè)路南地域開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)，因考慮到本案潛在客戶對此地塊的認(rèn)知及對置業(yè)的欲望與需求 ,我公司先后派出 9人歷時 10天在西華城關(guān)鎮(zhèn)內(nèi)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（主要包括田口、皮營、遲營。 )展開了廣泛而深入的市場調(diào)查。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 調(diào)查目的 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 調(diào)查時間： 2009年 4月 10日至 2009年 4月 19日 調(diào)查方式： 在我公司掌握西華縣房地產(chǎn)市場資料的基礎(chǔ)，又進(jìn)行了本次調(diào)查行動，經(jīng)過踏街記錄、競爭個案調(diào)查、市場調(diào)查、客戶問卷征詢進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)查 。 分析方法： 綜合對比、個案剖析、適時預(yù)測。 調(diào)查內(nèi)容： 地塊狀況，周邊配套狀況，競爭樓盤狀況，住宅特征狀況，客戶人群特征及潛在客戶需求狀況分析。 調(diào)研對象： （ 1）私營企業(yè)主、政府機(jī)關(guān)人員、教師、醫(yī)生、農(nóng)民、個體私營商戶等縣城中高收入階層及項目周邊居民、競爭樓盤業(yè)主。 （ 2）競爭樓盤售樓部銷售人員。 競爭樓盤： 由于項目位于城關(guān)鎮(zhèn)北關(guān)，在地理位置上較縣城區(qū)域而言并無優(yōu)越可言，但是項目周邊自然環(huán)境良好，并且項目自身具有較大的規(guī)模，極易產(chǎn)生競爭力，具有一定的市場潛力，所以區(qū)分物業(yè)屬性選取性價具有可比性的大型多層樓盤，作為競爭哪個樓盤進(jìn)行分析。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)本次市場調(diào)研獲得的一手資料，分別就市場形勢、區(qū)域狀況、競爭個案特征、消費者需求情況做出具體分析，并對本案開發(fā)提出合理化建議。 （考慮物業(yè)的開發(fā)程序與位置，此次調(diào)查以城關(guān)鎮(zhèn)為主，如無特殊標(biāo)注，以下內(nèi)容皆針對城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)域。） 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本 物 業(yè) 區(qū) 域 狀 況 分 析 報 告 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地塊基本情況 本地塊屬于西華縣城現(xiàn)今最大面積的房產(chǎn)開發(fā)用地（現(xiàn)測量面積為 172畝）。此地塊依山（昆山）傍水（賈魯河），毗臨教育大道與女媧大道延伸路交匯處，向南通往縣城水果市場，向西通往昆山路，與西華教育區(qū)緊鄰（西華一高、西華三高等）并可延伸到西華首個教育生活區(qū)（明誠苑）。周邊道路情況良好，自然環(huán)境優(yōu)越，適宜作為西華人的生活區(qū)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市政配套條件 按照縣城向南發(fā)展的趨勢，相對而言項目位置較偏，位于西華城關(guān)鎮(zhèn)兩大外環(huán)路的交叉口，北臨教育大道、東臨女媧大道延伸路段，緊鄰加油站聚集西華鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交車。 項目附近擁有豐富的教育資源，西華一高、西華三高、青華高中、城關(guān)中學(xué)等縣城重點學(xué)校分布在項目周邊。 項目與五二生活區(qū)相鄰，享用其內(nèi)部豐富的生活設(shè)施，如菜市場、郵局、超市、銀行、診所等。 本案位居教育密集區(qū)，交通便捷，基本生活設(shè)施設(shè)施完善，是五二系統(tǒng)的聚集地。隨著西華旅游事業(yè)的發(fā)展縣城的擴(kuò)大，必將打動本項目區(qū)域市場的發(fā)展。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、人文人居環(huán)境 本案在縣城北郊，緊鄰城郊兩條大道交匯處（教育大道與女媧大道延伸路段），東臨縣城五二系統(tǒng)生活區(qū)，西臨縣城教育密集區(qū)，南鄰果品批發(fā)市場，北臨昆山女媧宮。在西華打造媧都旅游業(yè)的指引下，使得本區(qū)域在未來即將成為縣城政治生活中心與女媧宮、女媧城的橋梁紐帶，具有不可替代的地位。本案所處區(qū)域?qū)⒊蔀槲魅A未來旅游觀光的軸心地帶，發(fā)展前景銳不可當(dāng)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、周邊環(huán)境優(yōu)勢與展望 （ 1）區(qū)域物業(yè)開發(fā)規(guī)模大：縣中心以北，網(wǎng)羅了縣城競爭力較強(qiáng)的樓盤，形成區(qū)域尚居區(qū)。 （ 2）文教發(fā)達(dá)：縣城公辦中學(xué)五分之三都在縣城北區(qū)，文教相當(dāng)完善。 （ 3）區(qū)域展望：本案周邊匯集了縣城學(xué)校，五二農(nóng)場等西華重點單位，區(qū)域發(fā)展不可否認(rèn)。 本案緊臨西華旅游的起步區(qū)，發(fā)展?jié)摿o可限量； 教育大道將來成為縣城內(nèi)主干道，升值潛力勿庸置疑； 本案西臨的賈魯河是市政規(guī)重點治理項目生活環(huán)境將有更大改良。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、區(qū)域特征 本項目所在區(qū)域是西華縣城北關(guān)，與媧都重點旅游項目和五二系統(tǒng)相接，此處未來將是西華旅游業(yè)樞紐地帶，有以下幾點區(qū)域特征： （ 1）、區(qū)域發(fā)展剛剛起步，周邊生態(tài)環(huán)境依然良好，適宜高檔規(guī)模商住開發(fā)； （ 2）、人流量、車流量相對縣城中心區(qū)較?。?（ 3）、學(xué)校在此區(qū)域密集分布，形成較為固定的消費生活群體； （ 4）、附近缺少生活基本配套設(shè)施； （ 5）、區(qū)域內(nèi)發(fā)展不平衡： 以賈魯河橋為界定，橋西與橋東人流、商業(yè)氛圍區(qū)別鮮 明； 高端生活區(qū)與周邊人氣對比鮮明； 五二生活區(qū)的齊全配套與此區(qū)域的對比形成明顯差異。 （ 6）、交通出行便利，位于縣城兩條外環(huán)主干道交叉口 ，與縣城主干道距離幾分鐘車程，無論進(jìn)出西華縣城都極為方便。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、發(fā)展規(guī)劃 本案所在區(qū)域，按照西華縣發(fā)展旅游業(yè)的戰(zhàn)略，將對本項目形成有力的因素，增加了本項目區(qū)域未來媧都旅游樞紐地位的趨勢，那么本案的地理優(yōu)勢將更加得天獨厚，形成了潛在的規(guī)模市場，會使本案具有更大的升值潛力。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本 物 業(yè) 競 爭 環(huán) 境 、 因 素 分 析 目錄 一、住宅部分 西華縣住宅地產(chǎn)歷史分析（ 2007年 11月份 2009年第一季度）； 競爭個案分析； 市場共性分析； 二、宅基地部分 三、本項目市場開發(fā)建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 住宅部分 西華縣城關(guān)鎮(zhèn)地處城區(qū)，是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息中心。全鎮(zhèn) 4個辦事處，5個行政村，農(nóng)業(yè)人口 地面積約15300畝。周鄭公路、漯雙公路、鄧扶公路交叉貫通全境，地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境寬松。近年來，該鎮(zhèn)圍繞 “ 強(qiáng)化工業(yè)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)，經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)得到全面發(fā)展。全鎮(zhèn)現(xiàn)有民營企業(yè) 248個，其中限額以上企業(yè) 6個，已形成裘皮工藝、印鐵制罐、釀酒制造、飲食服務(wù)、面粉加工、建筑建材等民營經(jīng)濟(jì)群體。 城關(guān)鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實力在全市排名十強(qiáng)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 至 2009年 3月底，西華縣房地產(chǎn)開發(fā)項目在建建筑面積約 房屋供給結(jié)構(gòu)可以看出， 90平方米以下住宅占總量的約 90 110130， 150平方米以上住宅占總量的 近期變化不大。從以上數(shù)據(jù)可以看出，西華縣住宅面積供給類型中高面積戶型比重稍有增加，這和當(dāng)?shù)厝嗣裆盍?xí)慣、政府的宏觀調(diào)控有這必然聯(lián)系。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、投放情況 投放量持續(xù)走高 近一年，西華城關(guān)鎮(zhèn)在售物業(yè)共計約13個，投放面積約 論是物業(yè)投放個數(shù)還是投放面積從 2006年中期伊始，近兩年都有著明顯的上升趨勢。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 投放主要集中在箕城路以西區(qū)域： (數(shù)據(jù)來源 :置典市場部分析 ) 單位：萬 /平方米 近一年西華縣物業(yè)投放區(qū)域分布020406001234567面積 0 10個數(shù) 6 2 3 1西北 西南 東北 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預(yù)售審批價格持續(xù)上升 單位：元 /平方米 2007年 11月到 2009年 3月物業(yè)預(yù)售價格 分析表 (數(shù)據(jù)來源 :置典市場部分析 ) 0500100015002007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月預(yù)售價格 859 967 1018 1180 12802 0 0 7 年1 1 2 0 0 7 年1 2 2 0 0 8 年1 2 0 0 8 年2 2 0 0 8 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對于縣城來說，西華縣城關(guān)鎮(zhèn)在售開發(fā)樓盤投放量保持著較高的增長速度，而且銷售量也在 2007年 11月之前持續(xù)走高，從而導(dǎo)致市場控制率持續(xù)攀升，使得近一年多來大多數(shù)開發(fā)商的心理預(yù)期值逐漸提高，從 2007年 11月至今，半年內(nèi)城關(guān)鎮(zhèn)物業(yè)的預(yù)售價格每平方平均上漲300多元。 形成如此市場環(huán)境存在一定的條件： （ 1）、物業(yè)開發(fā)起步晚。城關(guān)鎮(zhèn)早期正式開發(fā)樓盤為 2006年 10月 （ 2）、存在一定的市場需求。由于西化近幾年再周口鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作中取得了不少成績，帶動區(qū)域人民致富，形成房產(chǎn)市場發(fā)展的潛力。 （ 3）、價格的持續(xù)上升一方面受房產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品成本的上漲造成。如 2009年，年前年后剛才上漲近千元每噸。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 今年第一季度，城關(guān)鎮(zhèn)在售物業(yè)多達(dá) 13家，正規(guī)開發(fā)樓盤銷售進(jìn)度均完成銷售檔期的 70%左右。同時隨著更多高品質(zhì)樓盤的推出，將再次帶動城關(guān)鎮(zhèn)房產(chǎn)市場的銷售高峰。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2007年下半年以來，西華房產(chǎn)銷售主要集中在品質(zhì)樓盤，這些樓盤位置分布于城關(guān)鎮(zhèn)不同區(qū)域，故核心賣點不大形同，如現(xiàn)代城、大時代出售的是物業(yè)位置，中原溫泉花園出售小區(qū)配套，明誠苑出售周邊生活配套等等。但是從這些品質(zhì)樓盤的共性上分析，其銷售進(jìn)展順利的主要原因是符合當(dāng)?shù)厝松盍?xí)慣與伴隨物質(zhì)生活提高而提高的精神生活需求。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 竟?fàn)巶€案分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名 現(xiàn)代城 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代板式 開發(fā)商 河南海川實業(yè)有限公司 銷售均價 1580 物業(yè)位置 西華縣長平路 公開日期 2007年 1月 建筑類型 多層框架 交房日期 二期 9月 25日 樓棟數(shù) 31棟 占地面積 80畝 建筑面積 12萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 銷售率 70% 總戶數(shù) 1100戶 綠化率 60% 工程進(jìn)度 二期即將封頂 主力面積 109平方米 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 園林景觀、幼兒園、水景等 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)分析： 物業(yè)分三期開發(fā)，處于西華縣繁華地段，人杰地靈。物業(yè)自身外立面趨于現(xiàn)代，提升了了物業(yè)的整體效果，位置的商業(yè)氛圍帶動小區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的快速銷售。住宅以 110平方左右三房銷售較快，有著一定的口碑。但是由于物業(yè)所處位置早期的地質(zhì)問題，造成工程質(zhì)量問題也一定程度的影響了樓盤的銷售。 銷售工作分析： （ 1）售房部面積大，但內(nèi)部布局較空洞，缺少主題。 （ 2）廣告投入現(xiàn)僅限于戶外，近期無宣傳資料的制作。 （ 3）銷售人員整體素質(zhì)較高，但專業(yè)知識和項目認(rèn)識不夠。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名 明誠苑住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 開發(fā)商 河南中信投資有限公司 銷售均價 998元每平方 物業(yè)位置 教育達(dá)到與清華路交叉口 公開日期 2007年下半年 建筑類型 多層 交房日期 2009年 8月 樓棟數(shù) 20棟 占地面積 100畝 建筑面積 11萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 3米 銷售率 90% 總戶數(shù) 1000戶 綠化率 40% 工程進(jìn)度 二期已經(jīng)開工 主力面積 120平方米 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 健身設(shè)施、娛樂會所、景觀園林等 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)分析： 一期主推教師生活園區(qū)，銷售整體速度較快。 二期正在對外銷售，由于其區(qū)域價格優(yōu)勢顯著，存在一 定的競爭優(yōu)勢。 銷售工作分析： 電視廣告投放量較大，通過一定的口碑在西華縣城傳播，銷售人員對項目缺乏了解認(rèn)識，沒有經(jīng)行過銷售的培訓(xùn)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名 江南水鄉(xiāng) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 開發(fā)商 江西樂威集團(tuán)置業(yè)有限公司 銷售均價 1500元每平方 物業(yè)位置 興華北路北側(cè)東關(guān)賈魯河 公開日期 07年 4月 建筑類型 多層框架 交房日期 08年 9月底 樓棟數(shù) 24棟 占地面積 56畝 建筑面積 6萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 3米 銷售率 45% 總戶數(shù) 600戶 綠化率 60% 工程進(jìn)度 二期建設(shè)中 主力面積 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 會所、超市、人工湖等 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)分析： 整體規(guī)劃以 “ 健康、休閑 ” 為主題，一個景觀花園，一個臨街園林廣場，有會所。三房、四房為主，面積控制在 110至 150平方米，并附之復(fù)式樓。 吸引了多層面的客戶群體，但由于施工質(zhì)量問題影響客戶購買需求。 銷售工作分析： 臨街售樓部包裝簡易，所處區(qū)域整體環(huán)境較差。車載流動廣告宣傳，售樓部銷售人員素質(zhì)較低，對項目認(rèn)識不足。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名 中原溫泉花園 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 開發(fā)商 大中原地產(chǎn)有限公司 銷售均價 1500元 物業(yè)位置 箕子臺路西段 公開日期 07年 11月 25日 建筑類型 多層框架 交房日期 08年 10月 樓棟數(shù) 25棟 占地面積 100畝 建筑面積 12萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 3米 銷售率 80% 總戶數(shù) 800戶 綠化率 30% 工程進(jìn)度 一期即將全面上市 主力面積 主力戶型 三室兩廳一衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 溫泉入戶、休閑廣場等 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)分析： 小區(qū)依靠其規(guī)模與實力打造溫泉入戶，地下打井1000多米 。憑借其小區(qū)內(nèi)整體綠化等設(shè)施的完善吸引了部分消費者，但由于后期實景與宣傳出入過大，導(dǎo)致銷售的滯后。 銷售工作分析： 雙案場銷售，主售樓部配套較為齊全，但布局空洞。沒有經(jīng)行規(guī)模的廣告宣傳，僅在本案附近以戶外廣告做平臺。銷售人員素質(zhì)較高，經(jīng)行過簡單的培訓(xùn)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名 源升小區(qū) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 開發(fā)商 華興房地產(chǎn)有限公司 銷售均價 1380元每平方 物業(yè)位置 箕城路中段 公開日期 07年初 建筑類型 磚混多層 交房日期 08年 10月 樓棟數(shù) 2棟 占地面積 8畝 建筑面積 6萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 3米 銷售率 60% 總戶數(shù) 36戶 綠化率 30% 工程進(jìn)度 三層正在建設(shè)中 主力面積 主力戶型 三房 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 電子監(jiān)控等 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)分析： 此案以優(yōu)越的地理位置為主賣點，以大戶型為主打，結(jié)合區(qū)域商業(yè)氛圍開發(fā)商住樓。 銷售工作分析： 售房部氣氛過于冷淡工作積極性差，缺少熱情，項目認(rèn)識少，銷售組織平淡。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名 幸?；▓@ 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 開發(fā)商 西華海川房地產(chǎn) 銷售均價 1300元 物業(yè)位置 箕子臺路東段 公開日期 07年 11月 建筑類型 多層框架 交房日期 09年 1月底 樓棟數(shù) 2棟 占地面積 15畝 建筑面積 1萬多平方 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 3米 銷售率 25% 總戶數(shù) 96戶 綠化率 30% 工程進(jìn)度 地基完成 主力面積 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 車庫等 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)分析： 此案所處位置符合當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣，毗鄰菜市場和農(nóng)產(chǎn)品市場。其主要以戶型布局為賣點，主推 138平方左右的三房。 銷售工作分析： 售房部氣氛過于冷淡，工作積極性較強(qiáng)，對項目自身與區(qū)域市場的認(rèn)識較深刻，專業(yè)知識較強(qiáng)。但樓盤本身無廣告宣傳，無任何沙盤等物品。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名 鵬盛商住樓 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 開發(fā)商 西華鵬盛房地產(chǎn)有限公司 銷售均價 1360元 物業(yè)位置 興華路與東城墻路 公開日期 2007年 9月 建筑類型 多層框架 交房日期 2009年底 樓棟數(shù) 4棟 占地面積 13畝 建筑面積 2萬平方米 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 層高 銷售率 60% 總戶數(shù) 110戶 綠化率 30% 工程進(jìn)度 一層封頂 主力面積 主力戶型 三室兩廳一衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 商業(yè)街、花園、外廣場等 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)分析： 本案屬武裝部招商項目，項目本身有部分為定向開發(fā)。項目位于一市政規(guī)劃路中，與興華路市場相鄰。物業(yè)自身為商住，一樓為臨街菜市場，樓上為住宅。 銷售工作分析： 售房部氣氛過于冷淡工作積極性差，缺少熱情，相互配合少，銷售組織平淡。無廣告宣傳。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名 箕城文化小區(qū) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 開發(fā)商 興華房地產(chǎn) 銷售均價 1400元 物業(yè)位置 集成路北段 公開日期 未公開 建筑類型 多層框架 交房日期 08年底 樓棟數(shù) 31棟 占地面積 50畝 建筑面積 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛破 層高 3米 銷售率 10% 總戶數(shù) 276戶 綠化率 10% 工程進(jìn)度 地基未完成 主力面積 107平方米 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 步行街等 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)分析： 本案位于箕城路與教育大道交匯處，交通便利，小區(qū)完全臨街，以三房、四房為主，面積范圍： 型、面積以實用為主。箕城路上為其小區(qū)商業(yè)街。 銷售工作分析： 日前并未對外推出，僅少數(shù)內(nèi)部認(rèn)購。銷售人員較為熱情，對項目有一定的認(rèn)識，但是產(chǎn)品介紹中多少含夸大成分。沒有配合銷售的廣告投入。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名 明郡 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 物業(yè)位置 青華路與迎賓大道 公開日期 未公開 建筑類型 多層 交房日期 未定 樓棟數(shù) 一期 16棟 占地面積 110畝 建筑面積 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總戶數(shù) 未定 綠化率 工程進(jìn)度 未動工 主力面積 未定 主力戶型 三房 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 雙氣、幼兒園、溫泉、文化休閑廣場 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 明郡為現(xiàn)今本項目最有利的潛在競爭者，無論從規(guī)模，位置等方面與本項目存在一定的共性，但針對明郡所處西華大的區(qū)域來說，符合現(xiàn)在政府發(fā)展方向，使得其有一定的優(yōu)勢。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 158099814201380138013201360141002004006008001000120014001600現(xiàn)代城 明誠苑住宅 江南水鄉(xiāng) 中原溫泉花園 源升小區(qū) 享福家園 鵬盛商住樓 箕城文化小區(qū)競爭各案均價對比 個案平均價格分析圖（單位：元 /平方米） 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)： 通過個案綜合因素分析，現(xiàn)有開發(fā)商多缺少品牌整合營銷行為，缺乏營銷手段創(chuàng)新，整體樓盤素質(zhì)與管理較差，營銷上缺乏與客戶必要的溝通，影響客戶對項目的關(guān)注。 共同的弱性在于： 1. 面積偏大且戶型相近，總價過高。 2. 產(chǎn)品精品少。外立面、戶型、配套設(shè)施明鮮有創(chuàng) 造性變革。 3. 有品牌意識，但缺少品牌建設(shè)行為。社區(qū)文化匱乏，人文精神缺少立體感。 4. 銷售缺乏創(chuàng)新，銷售管理不到位，銷售人員整體水平不高。 5. 物業(yè)管理深度不夠，還沒有徹底從 “ 管理 ”變?yōu)?“ 服務(wù) ” 。 6. 工地現(xiàn)場包裝不到位。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 此次調(diào)查主要針對城關(guān)鎮(zhèn)內(nèi)具有一定規(guī)模和影響的樓盤作為競爭對象，實際情況，縣城還有少量低成本缺乏競爭力的小區(qū)，但是這些小區(qū)對本樓盤的開發(fā)前期工作沒有可利用價值，故沒有列入個案分析當(dāng)中。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宅基地部分 本次調(diào)查過程中，對西華縣城宅基地從問卷中得到了解，城關(guān)鎮(zhèn)宅基地使用量較大，在所調(diào)查的問卷當(dāng)中有 家庭現(xiàn)今擁有宅基地住房。 但是隨著政府的城中村改造政策的指導(dǎo)、家庭成員的增多、人民生活習(xí)慣的改變等因素使得宅基地對縣城房地產(chǎn)開發(fā)的影響力度減小。 在調(diào)查中，絕大部分擁有宅基地的家庭均已經(jīng)或者在未來計劃購買縣城商品房。 因此，對于西華本項目的開發(fā)，宅基地部分對項目的影響力較小。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合以上幾個方面分析與調(diào)查顯示，根據(jù)市場的需求、周邊地區(qū)競爭樓盤的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合西華縣房地產(chǎn)市場競爭狀況、地塊區(qū)域、未來發(fā)展趨勢等因素，本案開發(fā)多層住宅、酒店式公寓、配套商業(yè)區(qū)，不僅能充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，降低開發(fā)風(fēng)險，而且整個項目的利潤也是可觀的。具體開發(fā)為：臨近五二系統(tǒng)生活區(qū)為高檔酒店式公寓部分；教育大道沿街部分為多層居民教師住宅，臨街商鋪；靠近賈魯河部分與小區(qū)內(nèi)部為多層高檔住宅。此方案不僅有利于市場推廣，而且可以提升整個項目的品位，更有利于項目利潤達(dá)到最大化的實現(xiàn) 。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本 物 業(yè) 目 標(biāo) 客 戶 需 求 調(diào) 查 研 究 報 告 前 言 目標(biāo)客戶調(diào)查的目的在于了解本區(qū)域客戶及同檔次目標(biāo)客戶的基本生活需求，以使樓盤的開發(fā)定位有一個準(zhǔn)確的綱領(lǐng)作為航標(biāo)，迎合目標(biāo)客戶的需求，準(zhǔn)確的確定樓盤開發(fā)的檔次及品質(zhì)，以優(yōu)勢的姿態(tài)和周邊的樓盤進(jìn)行競爭，作到 “ 有備而戰(zhàn) ” ，方可成為勝者。 本次調(diào)查以重點抽樣的方式，共投放 500份問卷，回收有效問卷 487份，合格率為 通過對目標(biāo)客戶市場需求調(diào)查問卷科學(xué)、系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，為本案贏取了目標(biāo)市場的第一手資料，具體內(nèi)容如下（主要針對影響項目開發(fā)的題目經(jīng)行分析）： 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 您計劃在幾年內(nèi)購房： A、半年； B、 1年； C、 2年； D、 3 E、 5年 半年一年兩年三至五年五年051015202530半年 兩年 五年小結(jié)： 從目標(biāo)客戶市場需求及整體區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r分析，本地塊開發(fā)多層住宅并非最佳時機(jī)，但同時存在一定量的即時潛在客戶，并且隨著細(xì)化旅游業(yè)的發(fā)展極度，存在很大的市場機(jī)會，所以應(yīng)當(dāng)選擇最佳時機(jī)經(jīng)行項目開發(fā)，而且要控制量的開發(fā)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 您計劃購買的住房類型是？ A、多層（ 7層以下）； B、小高層（ 8層以上）； C、聯(lián)排別墅； D、獨體別墅； E、其它 _ 七層以下小高層聯(lián)排別墅獨立別墅其它0102030405060七層以下 聯(lián)排別墅 其它小結(jié)： 縣級市的生活習(xí)慣決定對高層建筑的排斥心理，但是從調(diào)查數(shù)據(jù)顯示出，縣級市對獨門小院的生活已經(jīng)成為習(xí)慣，即使生活質(zhì)量上升時，他們也希望購買的房子能和原先是一樣的。故項目開發(fā)在針對首選多層產(chǎn)品的同時，適當(dāng)適量的推出高端別墅區(qū)是很能吸引購房者目光的，并且別墅區(qū)在西華暫時還未出現(xiàn)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 您計劃購買多大面積的住房？ A、 70平米以下； B、 71 90平米； C、 91 110平米； D、 111 130平米； E、 131 150平米； F、 151 170平米； G、 171平米以上 7 0 平米以下71 1 以上051015202530357 0 平米以下 9131 7 1 以上小結(jié)： 根據(jù)了解當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和現(xiàn)在的物業(yè)面積，西華縣購房者傾向于 110平方以上住房，層高基本上都在 現(xiàn)了當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣。項目在開發(fā)過程中應(yīng)更清楚的研究當(dāng)?shù)孛袂榱?xí)性。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 您計劃購買幾房的住房 A、兩房； B、三房； C、四房 D、復(fù)式；小戶型；其它 _； 兩房三房四房復(fù)式小戶型051015202530354045兩房 四房 小戶型小結(jié)： 從受訪者調(diào)查中可以看出，多數(shù)受訪者是中意三室兩廳兩位的戶型，與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和生活習(xí)慣有關(guān)。但是部分受訪者對城市中流行的多層樓中樓很感興趣，并且這個產(chǎn)品在西華市場現(xiàn)屬空白期，所以，產(chǎn)品多樣化在一定程度上是近期進(jìn)入市場的一個試金石。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 您能接受的房屋單價是？ A、 1000元以下 /平方米； B、 1000平方米； C、 1100 1200元 /平方米； D、 1200 1300元 /平方米； E、 1300 1400元 /平方米； F、 1400元以上/平方米（注明） C D E 考慮到受訪者對價格的抵抗心理與市場大的發(fā)展，價格調(diào)查中存在一部分的出入，根據(jù)置典對西華市場的調(diào)查與分析，項目價格定位適合采用“低走高開”，在贏得市場之后，采取品牌化戰(zhàn)略，獲得利潤的同時，打造媧都品牌社區(qū)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 您想選擇的付款方式是？ A、一次付清； B、分期付款； C、銀行按揭； 一次性付款分期付款銀行按揭05101520253035404550一次性付款 銀行按揭小結(jié)： 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)叵M者對付款方式的認(rèn)識很單一，局限于一次性與分期。但是調(diào)查中相當(dāng)一部分人認(rèn)識到銀行按揭的好處，所以在項目開發(fā)前，向銀行申請辦按揭，能夠帶來一個賣點快速打入市場。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 購買商品房時，哪一位家庭成員的意見對您最重要？ A、配偶； B、父母； C、兄弟姐妹； D、子女； E、其他 _； 配偶,它,弟姐妹 其它小結(jié)： 根據(jù)對手方群眾的調(diào)查，右是五口之家， 50%以上為 3口之家，少部分為兩口之家。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，城關(guān)鎮(zhèn)中商品房進(jìn)駐的消費者多數(shù)為三口之家，因為老人的生活習(xí)慣決定對全新環(huán)境的接受。所以，對購房決策者來說，絕大多數(shù)已經(jīng)來源于自己的配偶。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 您認(rèn)為未來兩年西華縣的房價將如何變化？ A、升； B、不變； C、跌； 升不變跌05101520253035404550升 不變 跌小結(jié)： 根據(jù)對受訪者的談話調(diào)查，近百分之五十以上的人認(rèn)為房價依然會上漲，說明多數(shù)人對市場的有著深刻的認(rèn)識。更深入的了解，在西華縣城存在著對市場持觀望態(tài)度的消費者，他們在滿足自身物質(zhì)生活之前會先考慮市場的發(fā)展。所以，項目開發(fā)前期的定價需要慎重考慮。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 您知道教育大道（西華一高）在哪兒嗎？ A、知道； B、不知道； C、說不清； 知道不知道 說不清0102030405060708090100知道 說不清小結(jié)： 由于西華縣城區(qū)域的局限性與教育大道所處的重要位置，使得本區(qū)域在西華人心目中有著一定的認(rèn)知。所以在項目開發(fā)時，品牌的包裝將提高區(qū)域認(rèn)知，使得消費者對物業(yè)的區(qū)域物業(yè)有一定性的選擇。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 您目前的家庭月總收入是？ A、 1000 2000元； B、 2001 3000元； C、 3001 4000元； D、 4001 5000元； E、 5001 10000元； F、 10000元以上； C D E 答此問題時的抗性，結(jié)合受訪者的職業(yè)狀況，我們舍去最低選擇項 1000最高選項增加兩個組距為 選項比例依次下調(diào)，則受訪者正常的家庭平均月收入為： 3000 4000 5000 10000 11000 12000 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié) 從對目標(biāo)人群的調(diào)查和區(qū)域市場的分析得出，本地塊總開發(fā)定位于多層住宅為主，同時伴隨多樣化產(chǎn)品，例如別墅、樓中樓小復(fù)式等，但在項目的開發(fā)定位時，要充分做好對價格、產(chǎn)品包裝的定位，避免無謂的競爭因素，打造同檔次客戶消費的強(qiáng)勢品牌。 通過本次對西華市場的調(diào)查問卷分析，總結(jié)出同位人群的消費結(jié)構(gòu)為：年齡在 26庭月平均收入應(yīng)在4000元以上，職業(yè)為私營業(yè)主、教師、醫(yī)生、農(nóng)民、銷售人員和行政機(jī)關(guān)人員居多。 由于本地塊正處于西華旅游建設(shè)的樞紐區(qū)域，保值、升值空間非常大，因此能吸引部分投資客戶對本項目的二次和三次置業(yè)。 從受訪者對于在此置業(yè)所擔(dān)心的問題分析，目前本區(qū)域生活配套設(shè)施缺乏嚴(yán)重，并且距離鎮(zhèn)中心有一定的距離，也就是沒有達(dá)到迅速帶動市場發(fā)展的條件，如何解決這些問題所發(fā)生的沖突，將是本項目在開發(fā)過程中應(yīng)著重考慮的問題。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 置 典 建 議 產(chǎn)品定位：