投資性房地產(chǎn),一、投資性房地產(chǎn)的概述和范圍,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售?！鞠嚓P(guān)補充】投資性房地產(chǎn)具有以下特征：1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動（日常活動）；2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)?！咎崾尽渴瞧髽I(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入（同存貨的銷售）。,（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目,1.已出租的土地使用權(quán)；2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；3.已出租的建筑物。【提示】通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。,（二）下列各項不屬于投資性房地產(chǎn),1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；2.作為存貨的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）?！咎崾尽筷P(guān)注哪些屬于投資性房地產(chǎn)？哪些不屬于投資性房地產(chǎn)：1.企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)；2.某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。3.已出租的土地使用權(quán)是指該土地使用權(quán)必須是通過轉(zhuǎn)讓或出讓方式獲得的；而不是通過承租方式獲得再出租；4.通過承租方式獲得再出租不屬于投資性房地產(chǎn)；【提示】以融資租入方式租入的房屋建筑物，租入后再轉(zhuǎn)租的屬于投資性房地產(chǎn)。5.按照國家規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)。6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的商品房，屬于投資性房地產(chǎn)。,【相關(guān)鏈接】針對土地使用權(quán)核算總結(jié),【例題多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。（2011年）A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房B.以經(jīng)營租賃方式出租的商品房C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】BC【例題多選題】以下關(guān)于投資性房地產(chǎn)表述正確的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)公司的待售商品房不屬于投資性房地產(chǎn)B.對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如果董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，如果尚未簽訂租賃協(xié)議，則不作為投資性房地產(chǎn)核算C.已出租的土地使用權(quán)是指該土地使用權(quán)必須是通過轉(zhuǎn)讓或通過出讓方式獲得的；而不是通過承租方式獲得再出租D.以經(jīng)營租賃方式出租的房產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算【答案】ACD【例題多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用權(quán)D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】AC,二、投資性房地產(chǎn)的初始計量,（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量,1.對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。2.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等3.企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。,（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量（成本確定同自行建造固定資產(chǎn)）,1.企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等?！咎崾尽拷ㄔ爝^程中發(fā)生的非正常損失（自然災(zāi)害）計入當期營業(yè)外支出。建造完成：借：投資性房地產(chǎn)貸;在建工程3.企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則建造的屬于商品房屬于存貨），自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。,【例題判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當在該房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（）【答案】【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)等，對外出租后，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。,三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（主要考核客觀題和不定項選擇題）,（一）企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量?！咎崾尽窟x用公允價值模式的條件只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式（判斷題）?！纠}多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（）A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式【答案】ABD,（二）成本模式和公允價值模式的賬務(wù)處理,【提示】如果投資性房地產(chǎn)屬于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，則計入主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本，題目會明確說明，題目未指明則計入其他業(yè)務(wù)收入或成本?！鞠嚓P(guān)鏈接1】企業(yè)計提的應(yīng)收款項、持有至到期投資、可供出售金融資產(chǎn)（分兩個情況）和存貨的減值，以后價值回升可以轉(zhuǎn)回，但固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)計提的減值不允許轉(zhuǎn)回?！鞠嚓P(guān)鏈接2】針對按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)期末將賬面價值調(diào)整到公允價值，不計提減值。,【例題多選題】2009年1月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。2009年1月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程成本總額為8000萬元，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。每年的租金收入為10萬元。2009年12月31日，該寫字樓的公允價值為8400萬元。2010年12月31日，該寫字樓的公允價值為7900萬元。針對該業(yè)務(wù)下列說法正確的有（）。A.2009年影響當期損益的金額為410萬元B.2009年12月31日投資性房地產(chǎn)列示為8400萬元C.2010年的租金收入列入營業(yè)外收入10萬元D.2010年12月31日投資性房地產(chǎn)列示為7900萬元【答案】ABD,【例題單選題】甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有存貨商品房一棟，實際開發(fā)成本為9000萬元，2009年3月31日，甲公司將該商品房以經(jīng)營租賃方式提供給乙公司使用，租賃期為10年。甲公司對該商品房采用成本模式進行后續(xù)計量并按年限平均法計提折舊，預(yù)計使用壽命為50年，預(yù)計凈殘值為零。假定不考慮其他因素，下列關(guān)于甲公司2009年12月31日資產(chǎn)負債表項目列填報正確的是（）。A.存貨為9000萬元B.固定資產(chǎn)8865萬元C.投資性房地產(chǎn)為8820萬元D.投資性房地產(chǎn)為8865萬元【答案】D【例題判斷題】投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應(yīng)按資產(chǎn)負債表日該資產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值。（）【答案】【例題判斷題】采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（）【答案】,四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更（主要考核客觀題）,（一）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。（二）計量模式的變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更如下圖所示：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。（三）成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）。【相關(guān)鏈接】會計政策變更與會計估計變更的區(qū)別，主要區(qū)別在于，政策變更需要追溯調(diào)整，估計變更未來適用法（折舊年限等變更）。,【例題判斷題】已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式再轉(zhuǎn)為成本模式。（）（2013年）【答案】【例題單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務(wù)報表項目產(chǎn)生影響的是（）。A.資本公積B.營業(yè)外收入C.未分配利潤D.投資收益【答案】C【例題單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（）。A.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要確認減值損失B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計量C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值的變動金額應(yīng)計入資本公積D.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量【答案】D,五、內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)（房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換）,房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指的房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)（1）自用的建筑物改為出租。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。（2）自用的土地使用權(quán)停止自用，改用于出租或資本增值。轉(zhuǎn)換日為確定用于賺取租金或資本增值的日期。（3）存貨房地產(chǎn)改為出租。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理的日期。（2）房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)銷售。轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議（關(guān)鍵點）明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售日期。,【例題單選題】2011年7月1日，甲公司將一項固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為按照成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價為4000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“投資性房地產(chǎn)”科目的金額為（）萬元。A.3700B.3800C.3850D.4000【答案】D【例題單選題】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是（）。A.計入資本公積B.計入期初留存收益C.計入營業(yè)外收入D.計入公允價值變動損益【答案】A,六、投資性房地產(chǎn)的處置（日?；顒樱?當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。,（一）成本模式下的處置,處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的賬面價值：借：其他業(yè)務(wù)成本（賬面價值）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）【提示】處置投資性房地產(chǎn)與處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理不同，處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)屬于非日?；顒樱嬋霠I業(yè)外收支