.第一章 摘 要一、公司簡介（一）項(xiàng)目名稱：東豐百樂購物廣場建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目承辦單位：遼源市雙龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱雙龍地產(chǎn)）（三）公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司 （四）法定地址：吉林省遼源市東豐縣（五）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲（分支機(jī)構(gòu)）、市場管理服務(wù)（分支機(jī)構(gòu)），住宿、洗浴、理發(fā)、熨燙、煙、酒、零售、定型包裝食品（以上項(xiàng)目限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營）（以上項(xiàng)目未取得許可證不能從事經(jīng)營活動(dòng)）（六）注冊(cè)資金：1400萬元人民幣（七）法定代表人：姜玉軒二、項(xiàng)目概要（一）項(xiàng)目名稱：東豐百樂購物廣場建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：姜玉軒（三）項(xiàng)目的目標(biāo) 1、建筑規(guī)劃總建筑面積為67080 m2，其中商業(yè)用房29700 m2，住宅37380m2。2、項(xiàng)目初步規(guī)劃為建設(shè)為25層，其中地下一層至地上五層為商業(yè)用房，地上六層至二十五層為住宅。（四）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資：9268.7萬元2、該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售面積：67080平方米3、該項(xiàng)目預(yù)計(jì)租賃面積：29700平方米4、該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入：22308.6萬元5、該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年租金收入：1264.25萬元（五）項(xiàng)目的背景隨著中國加入WTO，世界經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)在各行各業(yè)呈現(xiàn)出健康發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的良好機(jī)遇。東豐縣地處正在重新振興的東三省之一的吉林省腹地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市規(guī)劃戰(zhàn)略的進(jìn)一步推進(jìn)與實(shí)施，東豐縣將成為東北交通的重要節(jié)點(diǎn)，必將極大的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)對(duì)外交流，在提高自身輻射能力的同時(shí)，更加有力地接受來自長春等重要經(jīng)濟(jì)中心的輻射。三、融資計(jì)劃1、需向哈爾濱華瑞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司融資：6000萬元2、融資時(shí)間：10年 四、投資商資金退出計(jì)劃（一）資金退出方式1、固定回報(bào)7%（420萬元/年）；2、項(xiàng)目期末還本；3、從第一年末開始還本付息。4、公司擁有足夠的財(cái)產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保。（二）投資效益分析1、項(xiàng)目期末企業(yè)的總價(jià)值：3億元以上2、投資商收益估算 ：10200萬元以上五、投資評(píng)價(jià)本項(xiàng)目投資的行業(yè)整體發(fā)展?jié)摿薮?，?xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀，財(cái)務(wù)估算樂觀，發(fā)展前景廣闊。六、投資建議綜上所述，該項(xiàng)目是一個(gè)增長長期，快速穩(wěn)定，發(fā)展?jié)摿薮蟮捻?xiàng)目。并且經(jīng)濟(jì)收益好，風(fēng)險(xiǎn)小，技術(shù)成熟極具投資價(jià)值，建議投資。第二章 公司概要一、公司宗旨公司堅(jiān)持以促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為己任，視質(zhì)量為生命，“以人為本，科學(xué)管理，誠信服務(wù)”為宗旨。二、公司簡介公司名稱：遼源市雙龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司法定地址：吉林省遼源市東豐縣經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、（分支機(jī)構(gòu)）、市場管理服務(wù)（分支機(jī)構(gòu)），住宿、洗浴、理發(fā)、熨燙、煙、酒、零售、定型包裝食品（以上項(xiàng)目限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營）（以上項(xiàng)目未取得許可證不能從事經(jīng)營活動(dòng)）注冊(cè)資金：1400萬元人民幣法定代表人：姜玉軒企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司三、公司的歷史情況遼源市雙龍房地產(chǎn)成立于2000年4月， 擁有強(qiáng)大的員工隊(duì)伍和先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，五年以來，公司全體員工在姜玉軒董事長的帶領(lǐng)下成功的運(yùn)作了遼源百樂購物廣場項(xiàng)目，取得了巨大的成功。 四、公司的發(fā)展戰(zhàn)略為促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)整體水平的提高，開拓市場積極參與全國房地產(chǎn)開發(fā)，公司制定了整體發(fā)展規(guī)劃： （一）積極結(jié)合國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和市場情況，通過引資、合資等方式實(shí)現(xiàn)市場與資本的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，建設(shè)公司東豐百樂購物廣場建設(shè)項(xiàng)目，以滿足市場需求，并為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（二）加大科研投入，依托科研機(jī)構(gòu)聯(lián)合開發(fā)新產(chǎn)品，加快引進(jìn)國際先進(jìn)管理技術(shù)，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，在開拓和鞏固國內(nèi)市場的同時(shí)積極開拓國際市場。（三）隨著我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步走向國際市場，爭創(chuàng)民族品牌，是公司的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。公司計(jì)劃把企業(yè)做大做強(qiáng)，創(chuàng)中國房地產(chǎn)業(yè)的國際名牌，并爭取上市，使公司的發(fā)展融入世界經(jīng)濟(jì)的大舞臺(tái)。 五、公司發(fā)展規(guī)劃公司將抓住我國加入WTO的機(jī)遇，按照經(jīng)濟(jì)全球化的要求，調(diào)整思路，更新觀念，加快公司發(fā)展，努力培育公司競爭力，推進(jìn)公司管理現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)營銷工作創(chuàng)新，提高技術(shù)創(chuàng)新能力，加快現(xiàn)代公司制度建設(shè)，促進(jìn)公司全面進(jìn)步，開創(chuàng)公司美好的未來。（一）發(fā)展原則引進(jìn)先進(jìn)理念，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，開拓更廣闊的產(chǎn)品領(lǐng)域，從全方位、多方面發(fā)展；加強(qiáng)企業(yè)在市場中的競爭力，保持效益不斷增長，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。（二）指導(dǎo)思想抓住機(jī)遇，勇于探索，敢擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開拓向前。 第三章 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目名稱：東豐百樂購物廣場建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃（一）總投資：9268.7萬元（二）該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售面積：67080平方米（三）該項(xiàng)目預(yù)計(jì)租賃面積：29700平方米（四）該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入：22308.6萬元（五）該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年租金收入：1264.25萬元三、項(xiàng)目的背景及由來隨著中國加入WTO，世界經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)在各行各業(yè)呈現(xiàn)出健康發(fā)展的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的良好機(jī)遇。自2002年開始，全國房地產(chǎn)市場迅速升溫，供給量增速很快。商務(wù)部調(diào)查顯示，2003年111月，全國商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)投資額1000億元，面積為2000萬平方米，同比增長達(dá)40%。在供給類型上，新增商業(yè)地產(chǎn)以大型的購物中心和商業(yè)街為主，且產(chǎn)品的差異化程度不高，大都集中在超級(jí)區(qū)域中心，而便利店和鄰里中心發(fā)展不足。按照我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到2010年社會(huì)消費(fèi)品總額將達(dá)到8萬億元人民幣，生產(chǎn)銷售總量達(dá)到17萬億人民幣，商業(yè)消費(fèi)還存在很大的需求空間。東豐縣地處正在重新振興的東三省之一的吉林省腹地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市規(guī)劃戰(zhàn)略的進(jìn)一步推進(jìn)與實(shí)施，東豐縣將成為東北交通的重要節(jié)點(diǎn)，這必將極大的促進(jìn)東豐經(jīng)濟(jì)的對(duì)外交流，在提高自身輻射能力的同時(shí)，更加有力地接受來自長春等重要經(jīng)濟(jì)中心的輻射。四、項(xiàng)目的目標(biāo) （一）建設(shè)生產(chǎn)規(guī)模：建筑規(guī)劃總建筑面積為67080m2（二）管理目標(biāo)：采用目前世界上最先進(jìn)的管理方法。（三）生產(chǎn)產(chǎn)品：商業(yè)用房29700 m2，住宅37380 m2。五、項(xiàng)目基建及設(shè)備估算（一） 項(xiàng)目新增建筑面積：67080m2。（二）項(xiàng)目新增設(shè)備：項(xiàng)目單位已有設(shè)備完全可滿足項(xiàng)目的設(shè)備條件要求。六、項(xiàng)目實(shí)施步驟1、2006年10月-2006年12月，拆遷及三通一平；2、2007年04月-2007年11月，主體工程完畢；3、2008年04月2008年10月，內(nèi)裝、外裝完工、全面竣工。整個(gè)工期從2006年10月-2008年10月共計(jì)24個(gè)月。第四章 建設(shè)地點(diǎn)及投資環(huán)境一、項(xiàng)目所在城市自然情況(一)地理位置及人口狀況1. 地理位置、氣候特點(diǎn)：東豐為內(nèi)陸縣，位于吉林省中南部，長白山分支哈達(dá)嶺余脈，輝發(fā)河上游。地處東經(jīng)125312550和北緯42184314之間，因地形南北長，東西窄而得名“大肚川”，是個(gè)五山、四水、一分田的低山丘陵區(qū)農(nóng)業(yè)縣份。面積2521.5平方公里。下轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、35個(gè)居民委員會(huì)、229個(gè)村民委員會(huì)、1682個(gè)村民小組。人口405081人，其中漢族占86.8，滿族、朝鮮族、回族、蒙古族、苗族等其他11個(gè)少數(shù)民族占13.2。農(nóng)業(yè)人口296358人。東豐縣漢魏時(shí)屬玄菟，晉為高句麗地。清兵入關(guān)后被辟為盛京圍場，史稱“皇家鹿苑” 。在改革開放春風(fēng)下，古老的東豐正煥發(fā)出勃勃生機(jī)，確立了“科教興縣、外向帶動(dòng)、可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，形成了外向型經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兩大優(yōu)勢，培育了以高新技術(shù)為主的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，人才、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等新優(yōu)勢已見端倪。 東豐正在成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，產(chǎn)學(xué)研緊密聯(lián)合、各類人才聚集的技術(shù)創(chuàng)新基地，科技含量高、外向度高、經(jīng)濟(jì)效益好的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，融人文景觀與自然風(fēng)光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地，21世紀(jì)的東豐將是“經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明”的基本現(xiàn)代化地區(qū)。(二)自然條件東豐地勢西高東低，平均海拔374米，南部多山，東北多丘陵，中部為崗丘平臺(tái)，為低山丘陵地貌。屬東部季風(fēng)區(qū)中溫帶濕潤氣候，四季分明。年平均日照2656.4小時(shí)，年平均氣溫4.5C，年平均降雨量672.9毫米，無霜期128天；有水域12899公頃，境內(nèi)河流主要有伊通河、大沙河、沙河、梅河、大橫道河。二、項(xiàng)目所屬城市綜合情況東豐縣國民經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2001年，國內(nèi)生產(chǎn)總值202267萬元，工業(yè)總產(chǎn)值122390萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值103269萬元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額46017萬元，財(cái)政收入7133萬元，農(nóng)民人均純收入1870元。有各類學(xué)校258所，醫(yī)療機(jī)構(gòu)27所。有圖書館1座。是中國三個(gè)民間繪畫畫鄉(xiāng)之一，與上海金山、陜西戶縣齊名，先后2次在中國美術(shù)館舉辦東豐農(nóng)民畫展，197件作品被中國美術(shù)館收藏，108件作品獲國家級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)。東北地區(qū)最大的變電樞紐“東豐五十萬變電所”距縣城10公里，“22萬變電所”距縣城1公里。（一）交通現(xiàn)狀四梅鐵路貫穿境內(nèi)，集錫線四平至白山國家一級(jí)公路、東豐至長春省級(jí)二級(jí)公路、東豐至西豐、東豐至遼寧省草市線等多條公路干線縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)均通公路。（二）郵電通訊東豐擁有先進(jìn)的通訊設(shè)施， 10萬門程控電話可直撥全國及世界各地，無線通訊覆蓋全境，互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通世界，有線通訊則貫通九洲大洋。（三）自然資源東豐自然資源豐富，生物物種繁多。有林地103466公頃，是全國百萬畝人工林基地縣，森林覆蓋率達(dá)42.07，活木蓄積量466萬立方米，曾獲全國造林綠化先進(jìn)縣、森林防火先進(jìn)縣。有野生藥用動(dòng)植物101科448種，其中成片分布的藥用植物31種，儲(chǔ)量150多萬公斤。特產(chǎn)有獼猴桃、山野菜、寒蔥。有雉雞、斑翅、山雞、雕等主要鳥類13種。人工飼養(yǎng)梅花鹿已有200余年的悠久歷史，早在清光緒年間就被列為“養(yǎng)鹿官山”，已有私人養(yǎng)鹿圈2戶。辭海記載東豐“以產(chǎn)鹿茸著稱，有全國較早的養(yǎng)鹿場”。曾受皇封的“馬記鹿茸”作為國家免檢產(chǎn)品而馳名中外。礦產(chǎn)資源豐富，分布較廣，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)主要有錳、鋁、銅、煤、沙金、石灰石、石英石、草炭土、花崗石等20余種，其中石灰石、草炭土儲(chǔ)量都在數(shù)十億噸以上，開發(fā)價(jià)值很高。已探明5處礦泉水資源，均為低礦化、低鈉、偏硅酸型，含鍶、鋅等21種微量元素的優(yōu)質(zhì)礦泉水年流量達(dá)50萬噸。（四）旅游資源東豐參觀旅游景點(diǎn)有南照山公園、龍頭水庫、淋漉生態(tài)旅游渡假村等3處風(fēng)景區(qū)。文物古跡有西斷梁山遺址、龍頭山遺址、城址山山城遺址，以及瓦房頂子山石棺墓群、邱家溝石棺群等5處，出土了大量新石器時(shí)期、西周至春秋前后、漢代、遼金時(shí)期的器飾等文物三、吸引外資的優(yōu)惠政策招商引資政策優(yōu)惠為了進(jìn)一步改善投資環(huán)境，擴(kuò)大開放開發(fā)，廣泛吸引國內(nèi)外資本、技術(shù)、人才來我縣投資興業(yè)，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面提速、加快發(fā)展，在進(jìn)一步全面貫徹落實(shí)國家、省、市關(guān)于實(shí)施振興東北老工業(yè)基地的有關(guān)政策措施的基礎(chǔ)上，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定以下招商引資優(yōu)惠政策措施：（一）除國家法律和產(chǎn)業(yè)政策明令禁止的領(lǐng)域和項(xiàng)目外，投資者可選擇各種形式在我縣投資興辦各類項(xiàng)目。投資者在戶口遷移、購房建房、子女入托入學(xué)、社會(huì)醫(yī)療保障、信用擔(dān)保、成果鑒定與獎(jiǎng)勵(lì)等方面本縣居民享有同等待遇。 （二）凡投資興建高新技術(shù)企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和社會(huì)公益事業(yè)項(xiàng)目，除享受國家省市規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策外，繳納的所得稅地方分享部分由縣區(qū)財(cái)政酌情給予一定返還。投資新辦專業(yè)市場和綜合市場，試營業(yè)三個(gè)月內(nèi)，只服務(wù)不收費(fèi)，對(duì)鼓勵(lì)類項(xiàng)目免收縣內(nèi)有權(quán)決定的各種規(guī)費(fèi)。 （三）所有經(jīng)營性項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)所需土地，均以招標(biāo)、拍賣的方式出讓土地使用權(quán)。投資建設(shè)非營業(yè)性市政、環(huán)保、能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)所需用地，由政府統(tǒng)征后按最低限價(jià)劃撥。投資者依法取得土地使用期限為：住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)服務(wù)用地40年。在使用期限內(nèi)，經(jīng)政府批準(zhǔn)許可依法延期、出租、抵押、入股、繼承和贈(zèng)予。投資開發(fā)荒山、荒灘、廢棄土地等從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或小流域治理等項(xiàng)目，可由政府酌情返還土地出讓金和土地使用費(fèi)，期限50年。 （四）金融單位對(duì)招商引資企業(yè)可采取倉庫保全質(zhì)押、出口退稅質(zhì)押、知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押和應(yīng)收帳款質(zhì)押等形式提供貸款，積極支持企業(yè)發(fā)展。對(duì)特色、節(jié)水、生態(tài)農(nóng)業(yè)和礦產(chǎn)資源開發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品深度加工等產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)積極給予信貸支持。加大對(duì)速生豐產(chǎn)用材林、經(jīng)濟(jì)林、山野菜、中藥材開發(fā)、個(gè)體苗圃和交通、能源、城建等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的信貸支持力度。對(duì)產(chǎn)業(yè)化龍頭項(xiàng)目、“十強(qiáng)百戶”項(xiàng)目、重點(diǎn)財(cái)源項(xiàng)目，政府通過多渠道爭取項(xiàng)目資金、財(cái)政貼息和借款等方式給予支持。 （五）按照“不求所在，只求所為”的原則，熱忱歡迎、廣泛吸引各類人才來我縣興辦實(shí)業(yè)，參與開發(fā)?？h（區(qū)）政府和企業(yè)對(duì)技術(shù)開發(fā)、研發(fā)產(chǎn)品和增加稅收等方面作出重大貢獻(xiàn)者給予高薪和重獎(jiǎng)。創(chuàng)辦企業(yè)或在高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化工作中取得重大成果，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出突出貢獻(xiàn)者，可視具體情況一次性獎(jiǎng)勵(lì)210萬元。 （六）廣泛吸引、積極鼓勵(lì)投資者和各類企業(yè)托管、租賃、承包已建成的營業(yè)性基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施和旅游項(xiàng)目以及國營、集體企業(yè)，參與企業(yè)改制改造，原有企業(yè)可實(shí)行“零資產(chǎn)”處置。通過合資、兼并、收購、參股等形式轉(zhuǎn)為招商引資企業(yè)的，享受招商引資優(yōu)惠政策；轉(zhuǎn)為外商投資企業(yè)的，享受外資企業(yè)待遇。大力鼓勵(lì)和支持東豐在國外、省外創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家和市外、國外企業(yè)來東豐注冊(cè)設(shè)立分部、分公司、加工車間、銷售網(wǎng)絡(luò)或辦事機(jī)構(gòu)，與外資、招商引資企業(yè)享有同等待遇和優(yōu)惠。 （七）對(duì)在縣內(nèi)城鎮(zhèn)新規(guī)劃區(qū)和產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)的新建企業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目合作單位可為企業(yè)提供道路、供水、排水、供電、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目實(shí)施、經(jīng)營過程中的各種有關(guān)問題。 （八）鼓勵(lì)和支持我縣行政、事業(yè)單位的公務(wù)員和工作人員（不包括學(xué)校、醫(yī)院等社會(huì)公益事業(yè)的工作人員）創(chuàng)辦、領(lǐng)辦、幫辦各類企業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)。凡本人申請(qǐng)，組織批準(zhǔn)創(chuàng)辦、領(lǐng)辦、幫辦企業(yè)的干部職工，在企業(yè)工作期間，本人原級(jí)別、工資三年內(nèi)不變、其它待遇與在崗人員同等對(duì)待。對(duì)事跡突出，貢獻(xiàn)較大的人員要給予重獎(jiǎng)，并在同等條件下優(yōu)先選拔使用。 （九）對(duì)在我縣投資數(shù)額較大，科技含量較高，對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政增收有較大帶動(dòng)作用的重大招商引資項(xiàng)目，要進(jìn)行重點(diǎn)支持、確定領(lǐng)導(dǎo)幫扶、選派干部無償為企業(yè)提供服務(wù)，協(xié)調(diào)解決建設(shè)中的有關(guān)問題。項(xiàng)目建成后，可實(shí)行政府掛牌保護(hù)。 （十）對(duì)為本縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)公益事業(yè)引進(jìn)項(xiàng)目、資金（不包括國家、省上資金、上級(jí)單位計(jì)劃內(nèi)撥款）、物資、設(shè)備和高新技術(shù)的單位和個(gè)人，按照東豐縣招商引資獎(jiǎng)勵(lì)辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。吉林省東豐縣優(yōu)惠的政策、寬松的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，也為我雙龍地產(chǎn)創(chuàng)造了優(yōu)良的發(fā)展條件和廣闊的發(fā)展空間，公司希望借助于這樣的優(yōu)勢，吸引到更多的人才、更多的風(fēng)險(xiǎn)投資者，共展鴻圖，共創(chuàng)大業(yè)，共鑄輝煌！ 第五章 產(chǎn)品及服務(wù)一、產(chǎn)品規(guī)劃（一）建設(shè)規(guī)模 商住大樓共計(jì)26層，建筑面積共67080 m2；（二）產(chǎn)品品種地下一層至地上五層為商業(yè)用房29700 m2，地上六層至二十五層為住宅37380 m2。二、產(chǎn)品優(yōu)勢（一）設(shè)備優(yōu)勢該項(xiàng)目建設(shè)設(shè)備采用國際先進(jìn)建筑設(shè)備。 （二）管理優(yōu)勢雙龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司之所以能迅速發(fā)展和企業(yè)的管理優(yōu)勢是分不開的。1、現(xiàn)代化的管理理念使企業(yè)的管理機(jī)制靈活、效率高；2、管理公司主要管理人員，大都具有高級(jí)職稱或來自大型企業(yè)，是具有多年管理經(jīng)驗(yàn)的專家。（三）項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢自古以來步行街就是商業(yè)重地，這是可謂寸土寸金，許多商家都把目光投向這里，不遺余力的投以巨資，事實(shí)證明他們的決策是正確的，眼光是敏銳的。本案的所在地也處在該地區(qū)唯一的商業(yè)步行街。目前，該地區(qū)的商業(yè)主要以門市房為主，商場只有一個(gè)老式的以攤床為主的自由市場?？梢哉f真正意義的商場還屬空白。由于該地區(qū)的所有消費(fèi)都集中在這條街上，因此，人氣非常興旺。經(jīng)營商業(yè)項(xiàng)目最重要的就是客流，如此巨大的客流也真正使該段步行街成為該地區(qū)的黃金地段。（四）商業(yè)面積稀缺根據(jù)我公司對(duì)該地區(qū)的市場調(diào)研情況，東豐縣內(nèi)商業(yè)經(jīng)營面積僅為20000 m2，按東豐縣40萬人口計(jì)算，人均商業(yè)面積僅為0.05 m2，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于遼源市市內(nèi)的人均水平。因此，現(xiàn)有的商業(yè)面積根本無法滿足東豐縣日益增長的消費(fèi)需求。致使大部分東豐縣人都到遼源、梅河兩個(gè)臨近市區(qū)進(jìn)行消費(fèi)。同時(shí)，現(xiàn)有商業(yè)面積的購物環(huán)境也無法滿足商消費(fèi)人群。因此，在該地區(qū)建設(shè)相對(duì)優(yōu)越購物環(huán)境的大型購物廣場，是非常有發(fā)展前景的好項(xiàng)目。（五）消費(fèi)潛力巨大、購買能力強(qiáng)由于東豐縣的自然資源豐富，畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)非常發(fā)達(dá)。礦產(chǎn)資源豐富，原材料的生產(chǎn)和加工也有相當(dāng)規(guī)模。因此，當(dāng)?shù)厝说娜司杖胴S富，甚至高于遼源市市內(nèi)的人均收入。特別是農(nóng)民收入高。所以東豐縣的消費(fèi)能力非常強(qiáng)，這也是要在該地區(qū)發(fā)展大規(guī)模商業(yè)的原因之一。（六）銷售優(yōu)勢由于長期以來我公司一直從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)工作，在銷售上有一套科學(xué)、成熟的銷售策略，和一批高水平的策劃、銷售人員。加之東豐縣內(nèi)從未進(jìn)行過商業(yè)地產(chǎn)的銷售，各種投資機(jī)會(huì)也非常少。所以，用我們成熟的銷售、投資理念去引爆東豐縣的地產(chǎn)投資熱潮是很現(xiàn)實(shí)可行的。那么這種熱潮的引爆也會(huì)大大縮短我們資金回籠的時(shí)間，從而降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（七）經(jīng)營優(yōu)勢根據(jù)我公司現(xiàn)在正在運(yùn)行的百樂購物廣場項(xiàng)目來看，招商成功、物業(yè)管理先進(jìn)、購物環(huán)境高雅、管理團(tuán)隊(duì)精英薈萃，我公司已經(jīng)有成功運(yùn)營商場的經(jīng)驗(yàn)，只需根據(jù)東豐縣的具體情況做出相應(yīng)調(diào)整，成功經(jīng)營該商場應(yīng)該沒有任何問題。（八）政府支持優(yōu)勢由于我公司于2003年在東豐縣大興鎮(zhèn)累計(jì)投資4000萬元，建設(shè)吉林省聯(lián)搏實(shí)木窗有限公司，現(xiàn)廠房辦公樓已建完畢，并開始生產(chǎn)。其中固定資產(chǎn)投資3000萬元，流動(dòng)資金1000萬元。由于在該地區(qū)有過投資并有著良好的商業(yè)信譽(yù)，因此，我公司在該地區(qū)與該地區(qū)政府的關(guān)系良好，信譽(yù)良好，在開發(fā)此項(xiàng)目時(shí)，可以充分利用這一優(yōu)勢，從而降低此項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。三、本項(xiàng)目周邊環(huán)境情況1、項(xiàng)目所在地土地肥沃，民風(fēng)淳樸、環(huán)境優(yōu)雅、文化底蘊(yùn)深厚，本項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，清一色的生活居家區(qū)域，生活環(huán)境優(yōu)越。2、項(xiàng)目所在地近年來正在大力建設(shè)新城區(qū)，新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，吸引了大量的高智白領(lǐng)前來開創(chuàng)事業(yè)。本項(xiàng)目作為此區(qū)域的重要生活配套區(qū)，“筑巢引鳳”，可實(shí)現(xiàn)與新城區(qū)的優(yōu)勢互補(bǔ)。3、本項(xiàng)目所在地已成功吸引了大量的企業(yè)和私營業(yè)主進(jìn)場投資和貿(mào)易。便捷的交通條件，優(yōu)良的居住環(huán)境，一流的物業(yè)服務(wù)，人文的設(shè)計(jì)理念，將使本項(xiàng)目成為這些高檔次、高品位消費(fèi)人群安家置地的首選。4、本項(xiàng)目位于本縣大力發(fā)展區(qū)域，符合城市未來的發(fā)展方向和總體發(fā)展規(guī)劃，又由于本項(xiàng)目將是本區(qū)域品位高、質(zhì)量好、極具現(xiàn)代氣息的新型樓盤，因此蘊(yùn)含著較大的升值潛力和投資商機(jī)，故樓盤已被有遠(yuǎn)見、有實(shí)力的投資者所看好。四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目將依據(jù)該區(qū)域用地條件和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，始終貫徹“以人為本”的理念，堅(jiān)持安全、合理、完善、美觀、高檔次、高品位及實(shí)用性相結(jié)合的設(shè)計(jì)原則，通過自然景觀、人文景觀、建筑景觀的天然組合，通過各種配套設(shè)施，多樣化的景觀設(shè)計(jì)，建設(shè)完善的物業(yè)、保安部門，設(shè)計(jì)創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、自然和諧、建筑高尚、環(huán)境優(yōu)美、符合人們生態(tài)需求的百樂購物廣場。五、購進(jìn)設(shè)備原則建筑設(shè)備是建設(shè)必備的生產(chǎn)資料，是順利進(jìn)行生產(chǎn)和質(zhì)量保證的基礎(chǔ)與前提，雙龍地產(chǎn)設(shè)備選擇的指導(dǎo)思想是：主要設(shè)備采用國際先進(jìn)設(shè)備，定購國家定點(diǎn)生產(chǎn)廠家或國外廠家生產(chǎn)的先進(jìn)設(shè)備，并遵循四條原則：一是設(shè)備的先進(jìn)性；二是設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性；三是設(shè)備的配套性；四是設(shè)備的實(shí)用性。六、項(xiàng)目質(zhì)量設(shè)計(jì)理念1、提高配套設(shè)施質(zhì)量隨著人們經(jīng)濟(jì)能力和生活水平的不斷提高，人們對(duì)商務(wù)區(qū)有了更高的要求，充足、良好的空間環(huán)境，完善的周邊配套設(shè)施，是一個(gè)現(xiàn)代購物廣場的必備條件。本項(xiàng)目不僅會(huì)有效地利用外部公用設(shè)施，還會(huì)在各方面不斷完善自身配套設(shè)施，配套各項(xiàng)市政設(shè)施，百樂購物廣場內(nèi)所有管線一步到位并入地處理；并與一流的物業(yè)管理企業(yè)合作；設(shè)置公建用房；設(shè)置地下車庫。2、提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量本項(xiàng)目在選址伊始，就充分考慮到了周圍環(huán)境質(zhì)量，百樂購物廣場位于市區(qū)綠色純氧地段，周邊是清一色的生活居家區(qū)域，遠(yuǎn)離工業(yè)污染。在設(shè)計(jì)方面，設(shè)置充足的采光面積，從而保證項(xiàng)目區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。3、提高文化環(huán)境質(zhì)量以百樂購物廣場獨(dú)特的文化理念，貫穿整個(gè)百樂購物廣場的各項(xiàng)基本功能，使它們?cè)跐M足基本功能的原則下，都提升到文化品位上來，如商務(wù)文化、飲食文化、娛樂文化等。在公建、綠化、采光設(shè)計(jì)等方面均要有獨(dú)具匠心的、高品位的文化特征。通過一系列獨(dú)特的文化環(huán)境的設(shè)計(jì)，使人們感受到濃郁的文化氣息，陶冶情操。4、建筑與環(huán)境融合通過建筑界面的多種方式，如圍合、向心等，將建筑與空間環(huán)境有機(jī)地融為一體，塑造良好的百樂購物廣場外部環(huán)境。七、服務(wù)理念公司建設(shè)本項(xiàng)目最主要的服務(wù)理念就是為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一個(gè)具有現(xiàn)代化氣息的、較大型的、各方面條件俱佳的現(xiàn)代化購物廣場，滿足人們對(duì)居住環(huán)境日益發(fā)展的需求，拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。依托當(dāng)?shù)卣畬?duì)城鎮(zhèn)大力度改造及規(guī)劃的良好契機(jī)，加大公司發(fā)展力度，同時(shí)做到取之于民，用之于民，造福于民。第六章 營銷管理一、產(chǎn)品競爭策略公司對(duì)本項(xiàng)目中開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)用整合營銷概念，從觀念、設(shè)計(jì)、位置、環(huán)境、戶型、價(jià)格、品牌、推廣上進(jìn)行整合，合理確定目標(biāo)市場的實(shí)際需求，以公司、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過市場調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，規(guī)劃出了合理的建設(shè)取向，并進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目，從而使項(xiàng)目及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要，并通過消費(fèi)者的滿意使公司獲得利益。公司對(duì)項(xiàng)目的市場前景、需求、目標(biāo)客戶做了大量、詳實(shí)、全面的市場調(diào)研，并對(duì)項(xiàng)目做了準(zhǔn)確的市場定位。我們將努力做到：1、經(jīng)營管理理念：以人為本、以誠取信；2、市場競爭策略：高質(zhì)量、高性能、低價(jià)格；3、產(chǎn)品發(fā)展道路：系列化、多樣化、大眾化。二、銷售政策的制定1、應(yīng)遵循的原則有利于產(chǎn)品營銷，有可操作性，有利于調(diào)動(dòng)人員積極性的激勵(lì)機(jī)制，體現(xiàn)權(quán)利分明的原則。2、制定銷售政策的程序在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，由分管營銷工作的副總經(jīng)理召集市場營銷部共同起草，經(jīng)分管副總審核后報(bào)總經(jīng)理審核批準(zhǔn)。3、銷售政策的決定和執(zhí)行經(jīng)總經(jīng)理審核后的銷售政策、方案，上報(bào)公司董事會(huì)討論，由董事會(huì)決策后經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，屬總經(jīng)理職權(quán)的，經(jīng)總經(jīng)理同意后執(zhí)行。4、銷售政策的個(gè)性和調(diào)整市場對(duì)政策執(zhí)行情況作全面評(píng)價(jià)，對(duì)不當(dāng)?shù)?、不正確的地方提出意見和解決辦法，屬總經(jīng)理職權(quán)的，經(jīng)總經(jīng)理同意后執(zhí)行，屬董事會(huì)決策的，經(jīng)董事會(huì)討論通過后執(zhí)行。三、營銷策略及理念（一）營銷策略公司的銷售策略是以市場為導(dǎo)向，以效益為中心，以管理為重點(diǎn)，以服務(wù)為宗旨；堅(jiān)持用戶至上，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益兼顧。以公司的發(fā)展戰(zhàn)略為核心，從產(chǎn)品形象、市場銷售、產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)發(fā)展等方面采取多渠道、多途徑方式系統(tǒng)規(guī)劃品牌競爭策略，使產(chǎn)品一經(jīng)面世，就獲得很好的市場認(rèn)同。公司擬采取以下的營銷策略：1、樹立鮮明的品牌形象。2、廣告宣傳l 首先做到廣告有的放矢，精確投放；l 其次合理分配媒體廣告，多方面、多角度、全空間、立體化宣傳，讓潛在客戶從不同方面接受信息；l 投放形式：電視、本地報(bào)紙、戶外廣告、人員投放傳單等。3、積極參加相關(guān)行業(yè)的各種公共關(guān)系活動(dòng)。4、運(yùn)用物流管理降低成本，運(yùn)用信息管理反饋市場，監(jiān)控產(chǎn)品銷售。（二）營銷理念要想成功運(yùn)作市場，離不開全球化運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)，及其對(duì)營銷理念的深度把握、理解和創(chuàng)新。要體現(xiàn)市場銷售以服務(wù)為核心的營銷理念。1、銷售就是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)本公司提倡為顧客提供精細(xì)化服務(wù)，通過細(xì)致入微的工作把服務(wù)做到客戶心中，牢牢把握終端銷售。密切企業(yè)與客戶的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)客戶資源的有效管理和利用，提高客戶對(duì)企業(yè)的滿意度。2、銷售就是在為客戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)實(shí)現(xiàn)“雙贏”在合作過程中，本公司秉承“不斷地為客戶創(chuàng)造價(jià)值”的理念，與客戶資源共用、利益共享，最終實(shí)現(xiàn)“雙贏”，這將是我們獲得銷售穩(wěn)定快速增長的重要因素之一。3、科學(xué)的銷售管理模式本公司將開辟專用的信息通道，搜集市場上有關(guān)產(chǎn)品資料，及時(shí)把握行業(yè)動(dòng)態(tài)和市場導(dǎo)向，并將所有的客戶檔案輸入電腦，以快速、準(zhǔn)確、高效的信息化管理促進(jìn)銷售管理質(zhì)量的提升。4、激勵(lì)機(jī)制公司將建立、健全激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)銷售人員的工作積極性和能動(dòng)性，培養(yǎng)員工與公司榮辱與共的意識(shí)。5、售后服務(wù)在售后服務(wù)中，公司將繼續(xù)始終堅(jiān)持“質(zhì)量是產(chǎn)品的生命，服務(wù)是生命的延續(xù)”的服務(wù)理念，提升公司的信譽(yù)度。四、定價(jià)策略1、低價(jià)入市策略（1）內(nèi)部認(rèn)購期采用相對(duì)低價(jià)入市策略，制造產(chǎn)品“物超所值”的市場認(rèn)同；（2）為新盤入市營造人氣，確保一定的認(rèn)購率；（3）預(yù)留較大的升值空間和價(jià)格彈性空間，為中后期價(jià)位的逐步走高奠定良好的基礎(chǔ)。2、差異定價(jià)策略（1）根據(jù)銷售單位的朝向、面積、區(qū)位等綜合因素，采用分級(jí)定價(jià)策略，實(shí)現(xiàn)較高的性價(jià)比；（2）按照銷售單位的綜合價(jià)值和銷售情況，分批投放市場，并逐步提升竣工品種的檔次及價(jià)位，最終確保銷售均價(jià)，獲得良好的銷售利潤；（3）實(shí)行靈活的付款方式和優(yōu)惠幅度。3、保持價(jià)格策略的動(dòng)態(tài)性（1）價(jià)格策略是推動(dòng)銷售進(jìn)程的實(shí)質(zhì)性推動(dòng)力之一，必須根據(jù)實(shí)際銷售情況進(jìn)行策略性調(diào)整；（2）推廣階段不同，竣工量不同，工程進(jìn)度和賣點(diǎn)兌現(xiàn)程度不同，價(jià)格進(jìn)行策略性調(diào)整；（3）客戶實(shí)力不同，在優(yōu)惠幅度上也要做策略性調(diào)整。、重要調(diào)價(jià)點(diǎn)提示（1）首期認(rèn)購?fù)瓿桑唬?）建筑主體封頂；（3）建筑外立面完成；（4）工程竣工交付；（5）階段性分期認(rèn)購?fù)瓿?。第七?項(xiàng)目管理及公司管理一、項(xiàng)目管理（一）產(chǎn)品競爭策略公司對(duì)項(xiàng)目影響區(qū)域整體的經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、道路狀況及房產(chǎn)消費(fèi)狀況做了全面詳實(shí)的調(diào)研，對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)狀、市場前景、目標(biāo)客戶作了大量、詳實(shí)、全面的市場調(diào)研和預(yù)測，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品做了準(zhǔn)確的市場定位；并對(duì)此路段的現(xiàn)場進(jìn)行踏勘，對(duì)路段建設(shè)所采取的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、路線方案作了精確的分析研究，并最終確定下來。本項(xiàng)目在建設(shè)過程中，公司將會(huì)采用最新的科研技術(shù)，憑借先進(jìn)完善的管理隊(duì)伍，提高工作效率，在保證質(zhì)量的前提下盡量縮短工期，使項(xiàng)目產(chǎn)品盡快建成并投入使用。（二）項(xiàng)目管理及發(fā)展目標(biāo)公司將從產(chǎn)品形象、工程質(zhì)量、技術(shù)發(fā)展等方面采取多渠道、多途徑方式系統(tǒng)規(guī)劃品牌，使我們建設(shè)的項(xiàng)目能造福人民，帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。并使本公司在造福人民的同時(shí)獲得長足發(fā)展。二、 公司管理理念及管理架構(gòu)（一）管理理念雙龍地產(chǎn)將以行業(yè)發(fā)展和市場發(fā)展為準(zhǔn)則，以先進(jìn)的管理思想為武器，努力創(chuàng)建一支高水平的管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)發(fā)展。公司總體的管理思路是按照開發(fā)運(yùn)營市場化、融資渠道多元化、管理水平現(xiàn)代化的總體原則，建立符合現(xiàn)代公司體制要求的管理體制，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，提供優(yōu)質(zhì)、高效、完善的服務(wù)，成為行業(yè)中佼佼者。（二）管理架構(gòu)根據(jù)現(xiàn)代化企業(yè)管理體制的相應(yīng)要求，公司已建立起了完善的法人治理結(jié)構(gòu)，實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，決策權(quán)對(duì)經(jīng)營權(quán)有效監(jiān)督。建立起了所有、決策、經(jīng)營三權(quán)制衡體系，形成了有效的監(jiān)督約束機(jī)制。(1) 公司管理采用現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營管理模式，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會(huì)是公司最高決策機(jī)構(gòu)，總經(jīng)理在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)公司全面工作，執(zhí)行董事會(huì)決議，全權(quán)負(fù)責(zé)日常業(yè)務(wù)的開展。并根據(jù)業(yè)務(wù)需要開設(shè)多個(gè)職能部門，它們各司其職，精誠合作，更好地促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策、科學(xué)管理。對(duì)高層管理人員實(shí)行能者上、庸者下、劣者罰的運(yùn)行機(jī)制。 三、公司管理機(jī)制（一）建立強(qiáng)有力的公司組織在市場經(jīng)濟(jì)條件下，公司組織應(yīng)是最具有效率和效益的組織，它應(yīng)具有頑強(qiáng)的生命力和競爭力，同時(shí)，更有不斷突破極限的能力，極強(qiáng)的市場運(yùn)作能力。（二）企業(yè)文化公司的企業(yè)文化，是企業(yè)在創(chuàng)建和發(fā)展過程中，本著開拓、創(chuàng)新、高效、務(wù)實(shí)、積極進(jìn)取的態(tài)度，積累總結(jié)出來的思維軌跡、行為準(zhǔn)則、管理觀念和道德規(guī)范。（三）原則：低成本、高效率、高效益。（四）公司、客戶、員工、社會(huì)“多贏”局面的形成公司充分尊重和重視各利益主體的平衡和發(fā)展，在極個(gè)別時(shí)間段和事件中，可以依法有立場及有原則地犧牲公司部分利益。（五）市場觀念市場導(dǎo)向是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根本。企業(yè)的生命在市場，企業(yè)的效益在市場，所以本公司管理范圍都必須來自于市場，服務(wù)于市場。（六）人才觀念人才是企業(yè)最寶貴的財(cái)富，公司人力資源開發(fā)的目標(biāo)是使每個(gè)人受到尊重，使人力資源的最佳組合和最大價(jià)值得以充分發(fā)揮。職工應(yīng)具備的素質(zhì)是品質(zhì)優(yōu)良、能力優(yōu)秀、勤奮努力、團(tuán)結(jié)協(xié)作、開拓創(chuàng)新。四、公司管理策略（一）銷售管理良好的銷售業(yè)績離不開科學(xué)完善的銷售管理，我公司在銷售管理上將做出以下三個(gè)方面的努力。1、客戶管理公司會(huì)在積極維護(hù)、開發(fā)客戶的同時(shí)，按不同的類別與標(biāo)準(zhǔn)，將客戶資料整理歸檔，并輸入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，建立起龐大、詳盡的客戶信息庫，以便公司員工有針對(duì)性、有目的性地與客戶進(jìn)行溝通，滿足客戶需求。2、員工管理公司將建立起一整套的、充滿人性化的員工管理制度。公司還將保證銷售隊(duì)伍內(nèi)部人員晉升的透明性與直接性。庸者下，能者上，“努力就有回報(bào)”是公司對(duì)每一位員工的承諾，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。3、信息管理公司將開辟專用的信息通道，積極收集相關(guān)市場的資料，及時(shí)把握行業(yè)動(dòng)態(tài)和市場導(dǎo)向，以信息化促進(jìn)銷售管理質(zhì)量的提升。（二）質(zhì)量和成本管理1、產(chǎn)品質(zhì)量管理體系公司將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目操作和實(shí)施，堅(jiān)持顧客至上、精益求精、重質(zhì)守信、發(fā)展創(chuàng)新的質(zhì)量原則，爭創(chuàng)一流產(chǎn)品，使顧客達(dá)到最大滿意度。、成本管理公司在充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用和技術(shù)裝備等因素的同時(shí)，制定詳細(xì)的產(chǎn)成品成本預(yù)算計(jì)劃，在產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營中嚴(yán)格按照成本預(yù)算計(jì)劃開展工作，使產(chǎn)品成本控制在合理的水平。3、成本控制公司在經(jīng)營管理過程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)，都將建立嚴(yán)格的成本控制體系，并根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，設(shè)定各部門的成本指標(biāo)。根據(jù)產(chǎn)品的品質(zhì)和市場需求確定產(chǎn)品的市場銷售價(jià)格。獎(jiǎng)優(yōu)罰劣分明，培養(yǎng)員工“花小錢，辦大事”的意識(shí)。第八章 財(cái)務(wù)計(jì)劃一、財(cái)務(wù)管理（一）總則 為加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作，發(fā)揮財(cái)務(wù)在經(jīng)營管理和提高經(jīng)濟(jì)效益中的作用，特制定本規(guī)定。1、財(cái)務(wù)職能（1）認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)財(cái)務(wù)管理制度。（2）建立健全財(cái)務(wù)管理的各種規(guī)章制度，編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，加強(qiáng)經(jīng)營核算管理，反映、分析財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況，檢查監(jiān)督財(cái)務(wù)紀(jì)律。（3）積極為經(jīng)營管理服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。（4）厲行節(jié)約，合理使用資金。（5）合理分配財(cái)務(wù)收入，及時(shí)完成需要上繳的稅收及管理費(fèi)用。（6）對(duì)有關(guān)機(jī)構(gòu)和財(cái)政、稅務(wù)、銀行部門了解，檢查財(cái)務(wù)工作，主動(dòng)提供有關(guān)資料，如實(shí)反映情況。（7）完成管理者交給的其他工作。2、財(cái)務(wù)部成員財(cái)務(wù)部由總會(huì)計(jì)師、會(huì)計(jì)、出納和審計(jì)工作人員組成。（二）崗位責(zé)任總會(huì)計(jì)師、會(huì)計(jì)、出納和審計(jì)工作人員相關(guān)職責(zé)參照國家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。二、項(xiàng)目投資預(yù)測和分析1、融資計(jì)劃：l 企業(yè)自籌資金：3268.7萬元人民幣；l 投資公司融資資金：6000萬元人民幣。2、總投資估算本項(xiàng)目總投資9268.7萬元人民幣，總投資估算見下表：總投資估算表序號(hào)名 稱單位單 價(jià)元/ m2投資額萬元備注一商場投資1拆遷補(bǔ)償費(fèi)8400 m2300025202行政性事業(yè)性收費(fèi)715.13經(jīng)營性收費(fèi)128.24施工費(fèi)29700m280023765外網(wǎng)設(shè)施462.26其它費(fèi)用68合計(jì)6269.51+2+3+4+5+6二住宅樓投資1行政性事業(yè)性收費(fèi)212萬2經(jīng)營性收經(jīng)費(fèi)98.23施工費(fèi)37380 m260022434外網(wǎng)設(shè)施3965其它費(fèi)用50.2合計(jì)2999.21+2+3+4+5三總 投 資9268.7一+二三、財(cái)務(wù)分析和預(yù)測（一）銷售收入估算因公司經(jīng)營方式有兩種，故銷售收入的預(yù)測也分為兩種情況：1、商鋪?zhàn)赓U與住宅出售則公司銷售收入的預(yù)測：（1）雙龍地產(chǎn)的最終開發(fā)目標(biāo)是將所開發(fā)的項(xiàng)目全部售出，商鋪?zhàn)赓U收入僅能作為短期收入，則商鋪?zhàn)赓U收入的預(yù)測詳細(xì)情況見下表：商鋪?zhàn)赓U收入估算預(yù)測明細(xì)表序號(hào)內(nèi)容面積m2單價(jià)元總價(jià) 萬元備注一租賃收入1一層室內(nèi)商鋪19501680327.6140/月2地下一層、二層室內(nèi)商鋪990012001188100/月3三層室內(nèi)商鋪4950720356.460/月4四層室內(nèi)商鋪4950360178.230/月5五層室內(nèi)商鋪4950240118.820/月合計(jì)21691+2+3+4+5（2）出于財(cái)務(wù)充分核算反映的需要，則商鋪?zhàn)赓U與住宅出售則公司銷售收入的預(yù)測詳細(xì)合算情況見下表：銷售收入估算明細(xì)表 序號(hào)內(nèi)容面積m2單價(jià)元總價(jià)萬元備注一租賃收入1一層室內(nèi)商鋪19501680327.6140/月2地下一層、二層室內(nèi)商鋪990012001188100/月3三層室內(nèi)商鋪4950720356.460/月4四層室內(nèi)商鋪4950360178.230/月5五層室內(nèi)商鋪4950240118.820/月合計(jì)21691+2+3+4+5二銷售收入1一層室外商鋪30001000030002住宅3738015007289.1合計(jì)10289.1三總收入12458.1一+二2出售方式經(jīng)營：銷售收入估算明細(xì)表 序號(hào)內(nèi)容面積m2單價(jià)元總價(jià)萬元備注1一層室外商鋪30001000030002一層室內(nèi)商鋪1950980019113地下一層、二層室內(nèi)商鋪9900700069304三層室內(nèi)商鋪4950420020795四層室內(nèi)商鋪495021001039.56五層室內(nèi)商鋪495020009907住宅3738015007289.1合計(jì)23238.6 按照公司規(guī)劃，以上各種銷售方式的最終結(jié)果是全部售出，在財(cái)務(wù)核算中為遵循保守原則起見，取第二種銷售方式 ：即全部資金回收額為23238.6萬元。以下核算均以此數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。（二）經(jīng)營成本費(fèi)用估算按照公司最保守的狀態(tài)下平均核算銷售費(fèi)用：按不含稅銷售額的1%計(jì)提，總額為232.386萬元利息支出：按年利率5.6%計(jì)算，五年本息合計(jì)280萬元?jiǎng)t經(jīng)營成本費(fèi)用總計(jì)512.386萬元（三）稅金估算稅金：營業(yè)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，本公司營業(yè)稅率為5%；城市建設(shè)稅：稅率分別為營業(yè)稅的7%；教育費(fèi)附加稅：稅率分別為營業(yè)稅的3%所得稅：稅率為33%；市場物價(jià)調(diào)節(jié)基金：稅率分別為營業(yè)稅的1%；風(fēng)險(xiǎn)基金：銷售收入的1%。稅收測算核算情況詳見下表：稅收測算明細(xì)表單位：萬元人民幣序號(hào)稅種稅率%稅基計(jì)算式稅額（萬元）1營業(yè)稅5%銷售額23238.65%1161.932城市建設(shè)稅7%營業(yè)稅1161.937%81.343教育費(fèi)附加稅3%營業(yè)稅1161.933%34.864市場物價(jià)調(diào)節(jié)基金1%營業(yè)稅1161.931%11.625風(fēng)險(xiǎn)基金1%銷售額23238.61%232.386合 計(jì)1522.1366所得稅33%利 潤11935.37833%3938.67（四）利潤測算銷售利潤=銷售收入成本費(fèi)用銷售稅金；凈利潤=銷售利潤所得稅；詳見下表：利潤測算明細(xì)表單位：萬元人民幣序號(hào)項(xiàng)目金額備注2銷售收入23238.63其它收入4成本費(fèi)用9781.086建設(shè)成本+經(jīng)營成本5銷售稅金1522.1366銷售利潤11935.3787所得稅3938.678凈利潤7996.71根據(jù)以上資料，編制項(xiàng)目計(jì)算期現(xiàn)金流量表（銷售收入、經(jīng)營成本、銷售稅金、銷售利潤、所得稅、凈利潤按計(jì)算期平均攤銷）、凈現(xiàn)值計(jì)算表見附表。（五）財(cái)務(wù)盈利能力分析（1）銷售利潤率凈利潤/銷售收入100%7996.71/23238.6 34.41%； （2）投資利潤率凈利潤/總投資100%7996.71/9268.7 86.28%；（3）靜態(tài)投資回收期：2.92年；（4）動(dòng)態(tài)投資回收期：3.32年；（5）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：42.3%從以上財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)看出，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均較理想，是較為適合投資的好項(xiàng)目。（六）敏感性分析正常的企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行中，所處市場環(huán)境及企業(yè)自身?xiàng)l件會(huì)不斷變化。這一動(dòng)態(tài)變化的客觀事實(shí)，決定了企業(yè)盈利能力上下波動(dòng)的特性。為加強(qiáng)投資者對(duì)項(xiàng)目的把握度，通常的方法是以單個(gè)因素的變動(dòng)（僅僅只有因素變動(dòng)，而假定其他因素保持不變）對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響來分析。 但在本項(xiàng)目中，各種財(cái)務(wù)指標(biāo)均以最保守的數(shù)據(jù)核算，實(shí)際收入遠(yuǎn)較上述核算指標(biāo)高，故此本項(xiàng)目任具有良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)。四、項(xiàng)目評(píng)價(jià)通過對(duì)項(xiàng)目一系列的財(cái)務(wù)盈利能力等綜合分析，結(jié)果表明，本項(xiàng)目市場發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑸鐣?huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，具有很好的發(fā)展前景，完全有能力用綜合效益保證使投資商獲得高額回報(bào)，公司將以每年7%的固定回報(bào)率回報(bào)給投資商，因此，本項(xiàng)目具備投資價(jià)值。第九章 風(fēng)險(xiǎn)及價(jià)值通過對(duì)企業(yè)市場前景及綜合因素的分析，該項(xiàng)目可操作性很強(qiáng)；在此基礎(chǔ)上，我們對(duì)企業(yè)不確定因素也進(jìn)行詳盡的分析，通過科學(xué)的管理和精心的策劃，以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，盡可能使不確定因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)降到最小，保證客戶購買后都能夠獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要為政策風(fēng)險(xiǎn)、市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)。一、政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè), 但國家關(guān)于建材行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的政策變動(dòng)有可能影響到房地產(chǎn)的需求量的變動(dòng)，進(jìn)而影響到公司的銷售。本公司將加強(qiáng)對(duì)國家宏觀政策和微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的研究分析，提高對(duì)政策變化的預(yù)見力和適應(yīng)力,努力及時(shí)準(zhǔn)確地把握國家政策變化的脈搏，以市場為導(dǎo)向，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營和營銷策略，搶占各種適合的發(fā)展先機(jī)，增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)變和發(fā)展能力。二、市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策市場是企業(yè)生存和發(fā)展的根本，市場容量及市場占有率的多少會(huì)對(duì)公司造成一定的影響。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的要求越來越大，經(jīng)濟(jì)舒適、功能完善的房地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。公司將通過全面調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)