促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展實施方案 為深入貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會議和全省經(jīng)濟(jì)工作暨城市工作會議精神，全面落實習(xí)近平總書記視察 照 中共 通知（ 求，圍繞穩(wěn)市場，加快去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)提出以下實施意見： 一、總體要求和主要目標(biāo) 按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求 ，鼓勵進(jìn)城務(wù)工人員等新市民住房消費，支持居民住房剛性需求和改善性需求。著力解決結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化調(diào)控政策，有序化解房地產(chǎn)庫存，有效控制市場潛在風(fēng)險。努力用 3年左右時間，去化商品房庫存160萬平方米。 市商品住宅去化周期控制在 15個月左右，到 業(yè)辦公等非住宅商品房去化周期控制在 55個月左右，并實現(xiàn)供需基本平衡，房價基本穩(wěn)定。 二、政策措施 （一）鼓勵支持新市民住房消費。 1保障進(jìn)城落戶農(nóng)民合法權(quán)益。進(jìn)城落戶農(nóng)民依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)繼續(xù)保持不變。堅 持依法、自愿、有償，在確權(quán)登記頒證的基礎(chǔ)上，積極引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，提高進(jìn)城落戶農(nóng)民的購房支付能力。力爭到 市 50畝以上規(guī)模經(jīng)營面積占土地流轉(zhuǎn)總面積的 60%以上。現(xiàn)階段（ 對通過土地流轉(zhuǎn)發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營且流轉(zhuǎn)期限 10年以上的經(jīng)營主體，在經(jīng)營 1年后，按 100元 /畝標(biāo)準(zhǔn)給予一次性獎補，市、縣（區(qū)）財政按 1 1的比例承擔(dān)。 責(zé)任單位：市農(nóng)林委 2進(jìn)城落戶農(nóng)民享受與城鎮(zhèn)居民同等的就業(yè)、社保政策?？上硎芄簿蜆I(yè)服務(wù)機構(gòu)免費提供的政策咨詢、就業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹、就業(yè)和失業(yè)登記、創(chuàng)業(yè)服 務(wù)、職業(yè)培訓(xùn)信息和就業(yè)信息查詢等服務(wù)。在本市有固定工作的落戶農(nóng)民，由用人單位依法為其辦理養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育五項社會保險；沒有固定工作的，可以參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險，也可以參加城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險。 責(zé)任單位：市人社局 3提升繳存人住房公積金貸款能力。支持將有穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城務(wù)工人員、非公有制企業(yè)從業(yè)人員納入住房公積金繳存范圍，用人單位須定期為其繳存一定比例的住房公積金，享有住房公積金提取、貸款等權(quán)益。積極拓展住房公積金貸款資金來源，推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化，通過發(fā)放商業(yè)貸款和住房公積金組合貸款、實行 “ 公轉(zhuǎn) 商 ” 貸款貼息等方式，努力滿足住房公積金繳存人貸款需要。 責(zé)任單位：市公積金中心 4創(chuàng)新購房信貸產(chǎn)品。鼓勵社會資本參與設(shè)立住房融資租賃公司，為購房者提供融資服務(wù)。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)在建立健全風(fēng)險防控機制前提下，創(chuàng)新住房金融產(chǎn)品，創(chuàng)新收入認(rèn)定機制、審貸流程、還款安排設(shè)計等制度安排，積極支持進(jìn)城農(nóng)民貸款購房。支持農(nóng)業(yè)銀行實施針對農(nóng)民購房的信貸產(chǎn)品 “ 農(nóng)民安家貸 ” ，在規(guī)定的首付比例和貸款金額標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，簡化個人收入證明材料，減免提前還款違約金和異地還款手續(xù)費，并放寬還款頻次，給予利率優(yōu)惠。建立銀行與擔(dān)保機構(gòu)之間的貸款風(fēng) 險分擔(dān)機制，由購房所在地政府為進(jìn)城農(nóng)民購房貸款向擔(dān)保機構(gòu)購買擔(dān)保服務(wù)。進(jìn)城農(nóng)民購房貸款出現(xiàn)不良，處置抵押物變現(xiàn)所得價款不足以清償?shù)牟糠?，貸款銀行承擔(dān) 70%、購房所在地政府擔(dān)保機構(gòu)承擔(dān) 20%、省再擔(dān)保機構(gòu)承擔(dān) 10%。擔(dān)保額在 20萬元及以下的，擔(dān)保費率 超出 20萬元的部分，擔(dān)保費率 責(zé)任單位：人行 金融辦 5鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房落戶。對退出宅基地進(jìn)城購房落戶的農(nóng)民，由縣、區(qū)政府（市高新區(qū)管委會、市經(jīng)開區(qū)管委會，下同）給予購房獎勵。對自愿將宅基地退還給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，縣、區(qū)政府 按每畝不低于 5萬元給予獎勵。對自愿退出宅基地，宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營的，縣、區(qū)政府按每畝不低于 3萬元給予獎勵。宅基地復(fù)墾為耕地后形成的新增耕地面積納入補充耕地指標(biāo)儲備庫，由縣、區(qū)政府統(tǒng)籌安排使用。嚴(yán)格控制新增農(nóng)村宅基地審批。 責(zé)任單位：各縣、區(qū)政府，市國土局 6擴(kuò)大公共租賃住房保障范圍。將取得居住證且在城鎮(zhèn)無住房的中低收入進(jìn)城落戶農(nóng)民納入城鎮(zhèn)公共租賃住房保障范圍。 責(zé)任單位：市住建委 （二）大力推進(jìn)住房保障貨幣化。 1提高棚改貨幣化安置比例。 比例原則上不低于 50%，以后年度逐年提高比例。原則上不再新建棚改安置住房；確需實物安置的，原則上不再直接組織安置房建設(shè)，公開從市場購買安置房。加快推行貨幣化安置，提高安置比例。擴(kuò)大城中村改造居民貨幣化安置實施范圍， 力實施 “ 房票 ” 制度，各縣、區(qū)（市高新區(qū)、市經(jīng)開區(qū)，下同）每個項目采用 “ 房票 ” 率不低于 70%。 責(zé)任單位：各縣、區(qū)政府，市住建委 2優(yōu)化棚改居民購房服務(wù)。搭建棚改貨幣化安置服務(wù)平臺，鼓勵信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)、金融機構(gòu)進(jìn)入平臺，公布房源信息和信 貸產(chǎn)品，給予棚改居民適當(dāng)降價或折扣、讓利等優(yōu)惠。也可通過公開競價等方式，組織棚改居民團(tuán)購住房。 責(zé)任單位：市住建委 3加強財稅政策引導(dǎo)。轄區(qū)政府對選擇貨幣化安置并在規(guī)定時限內(nèi)購買商品房的棚改居民，給予適當(dāng)獎勵。對被征收戶自愿選擇以征收補償款選購商品房（含二手房）的，轄區(qū)政府給予原被征收房屋面積價格補償金 5%的補貼。對小戶型的被征收戶，凡符合 市政府令第 26號）獨立計戶優(yōu)惠條件且被征收房屋建筑面積在 45平方米以下，自愿選擇購買商品房（含二手房）安置的，轄區(qū)政府再對被 征收房屋有效建筑面積與 45平方米的差額部分給予每平方米 1000元的補貼。棚改居民在規(guī)定期限內(nèi)購買普通商品住房（含二手房）的，在繳納契稅后給予所繳納契稅 100%補助。貨幣化安置補償款按國家有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅，購買商品房享受國家規(guī)定的契稅優(yōu)惠政策。按規(guī)定提取用于公租房建設(shè)的住房公積金增值收益可以用于棚改貨幣化安置。 責(zé)任單位：各區(qū)政府，市財政局、市地稅局 4加快推進(jìn)公租房改革。 、縣不再新開工建設(shè)公租房，對符合公租房保障條件的家庭，主要利用存量公租房和通過發(fā)放住房租賃補貼方式進(jìn)行保障。鼓勵探索公 租房資產(chǎn)證券化，加快推進(jìn)公租房管辦分離、租補分開、租售并舉。 責(zé)任單位：市財政局、市住建委、市金融辦 5提高公租房使用率。適當(dāng)放寬公租房保障條件，加大分配力度，更好發(fā)揮保障作用。在應(yīng)保盡保的前提下，對閑置的存量公租房，可委托專業(yè)租賃機構(gòu)面向社會出租，租金收入專項用于發(fā)放公租房保障對象住房租賃補貼或歸還公租房建設(shè)貸款。 責(zé)任單位：市住建委，各縣、區(qū)政府 （三）加強商品房供應(yīng)管理。 1加強房地產(chǎn)供地調(diào)控。嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，根據(jù)土地開發(fā)周期和需求總量，科學(xué)安排房地產(chǎn)用地供應(yīng)量和供地節(jié)奏。嚴(yán)控商業(yè)綜合 體及辦公用地供給，對于商品住房項目，根據(jù)庫存情況適時調(diào)整。各縣、區(qū)商品住房庫存去化周期在 812個月的，要適當(dāng)控制新增住宅開發(fā)用地審批，住宅開發(fā)用地供應(yīng)量不得超過上年度供應(yīng)量；庫存去化周期在 1336個月的，嚴(yán)格控制新增住宅開發(fā)用地的審批，住宅開發(fā)用地供應(yīng)量不得超過上年度供應(yīng)量的 70%；庫存去化周期超過 48個月的，原則上停止住宅開發(fā)用地 審批和供應(yīng)。對于未開發(fā)的房地產(chǎn)用地，在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，國土、規(guī)劃等部門根據(jù)用地的具體情況，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，重點用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價款。核定的土地價款高于原出讓地價不予退還，低于出讓地價需補齊差額部分。商業(yè)（辦公）用地需在滿足交通、配套等條件的前提下調(diào)整為住宅用地，建筑外立面需符合公建化要求，保持規(guī)劃 風(fēng)格的一致性。未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，須先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃并報市政府批準(zhǔn)后，方可調(diào)整土地用途。 責(zé)任單位：市國土局、市規(guī)劃局 2加強房地產(chǎn)開發(fā)管理。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。通過土地出讓合同約定，逐步提高預(yù)售條件，新出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地所建商品住房逐步過渡到現(xiàn)售。國土部門要會同規(guī)劃、建設(shè)等部門制定擬供地塊出讓方案，落實房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書制度。規(guī)劃部門要依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出容積率、公共配套設(shè)施等規(guī)劃條件。建設(shè)、房地產(chǎn)部門要依據(jù)有關(guān)規(guī)定，提 出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、預(yù)售條件、房屋裝修、裝配式建筑技術(shù)應(yīng)用等要求。加強房地產(chǎn)市場信用建設(shè)，對未按照合同約定時間繳清土地出讓金或長期拖欠滯納金的房地產(chǎn)用地企業(yè)，納入信用黑名單，限制其 1年內(nèi)不得參加 于因企業(yè)原因造成房地產(chǎn)用地閑置的，在閑置土地未整改到位前，不允許其參加 責(zé)任單位：市國土局、市規(guī)劃局、市住建委 3積極推進(jìn)非住宅去庫存。結(jié)合我市實際，采取 “ 嚴(yán)控一批、改造一批、購買一批 ” 的措施推進(jìn)我市非住宅去庫存。對原自持房屋申請上市的，原則上 3年內(nèi)不予調(diào)整；確需調(diào)整，須按規(guī)定補 交相關(guān)費用，取消土地限制條件，經(jīng)市政府審批同意后方可調(diào)整。對于可以改造為公寓、住宅的非住宅商品房，經(jīng)批準(zhǔn)可以改造為公寓、住宅，并允許其在繳清土地出讓金后分割銷售和辦理產(chǎn)權(quán)登記；對已出讓未開發(fā)的商業(yè)非住宅用地，在補交相關(guān)費用和出讓地價差價、符合公建化要求的前提下，經(jīng)審批后，可以改為住宅用地；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從商品房銷售向 “ 售租并舉 ” 投資模式轉(zhuǎn)變，對一般納稅人出租其 日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5%的征收率計算繳納增值稅。促進(jìn)非住宅房屋銷售，對公益性用房原則上實行政府購買。一是鼓 勵各區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，積極利用財政補貼政策鼓勵企業(yè)通過購置商業(yè)房辦公、經(jīng)營。二是鼓勵各區(qū)圍繞社區(qū)商業(yè)服務(wù)配套、電商產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社區(qū)服務(wù)用房等，購置非住宅房屋，扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，服務(wù)群眾生活。三是市級公益性服務(wù)用房原則上實行政府采購，市場供給。 責(zé)任單位：市規(guī)劃局、市國土局、市財政局、市國稅局、市地稅局、市住建委 4加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。進(jìn)一步規(guī)范二手房市場，實現(xiàn)二手房交易合同網(wǎng)簽備案，交易資金全面托管。加強房屋租賃市場監(jiān)管，推行房屋租賃合同示范文本。加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)登記備案管理工作，公布房地產(chǎn)中介機構(gòu)名單，對 未經(jīng)備案的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，向社會發(fā)布風(fēng)險提示。加快建立覆蓋全市的新建商品房和存量房交易管理系統(tǒng)，實現(xiàn)市、縣聯(lián)網(wǎng)。健全房地產(chǎn)市場信息公開機制，按月公布商品房成交量、成交價格、批準(zhǔn)預(yù)售等市場信息。建立房地產(chǎn)企業(yè)信用體系，加強房地產(chǎn)開發(fā)、中介服務(wù)、物業(yè)管理行為監(jiān)管。 責(zé)任單位：市住建委 5推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。推動房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)作，鼓勵兼并、收購、重組。落實好國家和省促進(jìn)企業(yè)兼并重組各項政策，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)，可在項目所在地以分公司名義辦理項目審批手續(xù)、設(shè)立銀行賬號、按項目獨立核算、按規(guī)定在 當(dāng)?shù)乩U納相關(guān)稅費，可不再新設(shè)立獨立法人資格的子公司。規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，開展物業(yè)管理示范項目創(chuàng)建活動，扶持一批骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 責(zé)任單位：市發(fā)改委、市國土局、市規(guī)劃局、市住建委、市環(huán)保局、市公共資源局、人行 國稅局、市地稅局 6落實房地產(chǎn)稅收政策。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅實行先預(yù)征、后清算、多退少補。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)建設(shè)同步。對普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房土地增值稅實行 低預(yù)征率；對裝配式建筑和綠色 建筑（普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房除外），土地增值稅預(yù)征率超過 ，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)且建成后無償移交政府部門的學(xué)校、幼兒園用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅；對屬于房地產(chǎn)企業(yè)的待售開發(fā)房產(chǎn)，未納入自有固定資產(chǎn)管理且未使用、未出租的，不征收房產(chǎn)稅。通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實物資產(chǎn)及其相關(guān)債權(quán)、債務(wù)以及勞動力等一并轉(zhuǎn)讓的行為，不屬于增值稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收增值稅。對納稅確有困難的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)省級稅務(wù)機關(guān)依法批準(zhǔn)后 可以適當(dāng)延期繳納稅款。對兼并重組的房地產(chǎn)企業(yè)，市、縣政府應(yīng)當(dāng)按照不增加企業(yè)地方稅收負(fù)擔(dān)的原則，給予適當(dāng)支持。 責(zé)任單位：市國稅局、市地稅局 7嚴(yán)格落實涉企收費清單制度。全面清理規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各類收費，重點清理與行政審批掛鉤的經(jīng)營性收費和中介服務(wù)類收費。清單之外一律不得收費，動態(tài)公布涉企收費清單，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)收費行為。自發(fā)文之日起，縣以下地區(qū) 2年內(nèi)暫不征收防空地下室易地建設(shè)費。取消防雷、防震等行政審批技術(shù)性服務(wù)收費。 責(zé)任單位：市發(fā)改委（物價局） 三、組織保障 （一）強化組織領(lǐng)導(dǎo)。在市推進(jìn)供給側(cè) 結(jié)構(gòu)性改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，市住建委會同市國土局、市規(guī)劃局等部門，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和工作指導(dǎo)，推進(jìn)全市房地產(chǎn)去庫存工作。市相關(guān)部門要制定完善相關(guān)配套措施，確保各項措施落到實處。 （二）明確主體責(zé)任。各縣、區(qū)政府是去庫存工作的責(zé)任主體。 8月底前，完成本地商品房供應(yīng)情況專項調(diào)查統(tǒng)計，全面摸清現(xiàn)有商品房總量、商品房庫存、常住人口數(shù)、戶籍人口數(shù)和人均住房面積等，深入分析本地房地產(chǎn)庫存情況、存在主要問