上海 資 有 限 公 司 方 國 際 家 具 物流 園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 初步可行性研究 報告 廈門 筑 工 程 設(shè) 計(jì) 有 限 公 司 二 九 年 八 月 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 編 制 單 位 廈門 筑工程設(shè)計(jì)有限公司 院 長： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 審 定 ： 參加編制人員 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 目 錄 第一章 總 論 . 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 . 3 第三章 項(xiàng)目選址 . 10 第四章 初步建設(shè)方案 . 12 第五章 項(xiàng)目對環(huán)境的影響分析 . 29 第六章 項(xiàng)目建設(shè)工期 . 32 第七章 投資估算及資金籌措 . 33 第八章 經(jīng) 濟(jì)分析與評價 . 35 第九章 結(jié)論及其他 . 39 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 1 第一章 總 論 目名稱 方國際家具 物流 園區(qū)開發(fā) 項(xiàng)目 項(xiàng)目地 址 ： 方國際家具 物流 園區(qū)開發(fā) 項(xiàng)目 選址位于寧夏 望遠(yuǎn) 物流 區(qū) ， 東至京藏高速，西至 109 國道，北至望通公路，南至紅旗二隊(duì)。 目建設(shè)單位 具 物流 園區(qū)開發(fā) 項(xiàng)目 由 上海 投資建設(shè)。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 肖奕 設(shè)規(guī)模 與建設(shè)目標(biāo) ： 項(xiàng)目建設(shè) 用 地面積 100 萬，約合 1500 畝 。 總建筑面積 ， 其中：家具賣場 ，倉儲、物流 ，配套住宅及宿舍樓 。 項(xiàng)目估算總投資 元。 設(shè)計(jì)年生產(chǎn)能力 11 萬 套 ， 含 ：家具 8 萬套，沙發(fā) 3 萬套。 周轉(zhuǎn)銷售 20 萬 套， 主要生產(chǎn) 、 銷售 普及與 高端中式家具 產(chǎn)品 ，其中普及產(chǎn)品 占 60%， 高端產(chǎn)品 占 40%。 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)還配置了 星級酒店、餐飲娛樂等配套 服務(wù)設(shè)施， 提供金融服務(wù)配套平臺 ：專為中小企業(yè)提供金融擔(dān)保、中短期融資服務(wù)， 形成較完善的軟硬件配套服務(wù)環(huán)境，成 為 促進(jìn)區(qū)內(nèi) 企業(yè)發(fā)展 的 助推器。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 2 項(xiàng)目建成后，將 延伸物流服務(wù)功能， 建成 西北五省區(qū)的物流集散樞紐中心， 并引導(dǎo)形成 建材、汽配等物流中心園區(qū) 。 設(shè)周期： 本項(xiàng)目將一次性投入建設(shè)， 將先行完成生產(chǎn) 廠區(qū)，倉儲區(qū)，物流區(qū)的建設(shè)， 以滿足入駐企業(yè)的迫切要求，其次再進(jìn)行家具賣場和商務(wù)配套區(qū)的建設(shè)，預(yù)計(jì)三年后建成， 家具賣場 等可 投入使用 。 資規(guī)模： 項(xiàng)目注冊資本金為 人民幣 5000 萬元，項(xiàng)目總投資人 民幣 中 工程費(fèi)用 投資 元 ，其他費(fèi)用 11855 萬元 。 金籌措： 項(xiàng)目建設(shè)資金 采用 50自籌， 30%銷售回款， 其余 20 部分 由銀行貸款 。 項(xiàng)目按照建設(shè)周期安排次序，采用滾動開發(fā)模式進(jìn)行，資金投入按項(xiàng)目進(jìn)度分期滾動投入。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 3 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 目背景情況 隨著社會及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們對 家具需求以及對高檔 家具 、品牌 家具 的需求更加迫切。尤其是近幾年來，黨的富民政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，地處我國大西北的寧夏、內(nèi)蒙等省 區(qū) 的城鄉(xiāng)居民喜遷新居，淘汰老舊 家 具 ，給 家具 市場帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。 就目前而言， 具 市場的年銷售額約 20 億元，但仍有很大的發(fā)展空間 和市場潛力 。 場調(diào)查及市場前景分析 內(nèi) 家具 市場現(xiàn)狀 從我國來看，各省市 家具 市場供銷仍然顯現(xiàn)旺盛景象，并表現(xiàn)以下發(fā)展特征： 國內(nèi)家具行業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)分析 中國 家具 市場現(xiàn)主要分布在廣東 和河北香河。其他城 市也有 ， 但沒有形成以批發(fā)為主，主要是零售。而廣東佛山 形成規(guī)模 化生產(chǎn)銷售 15 年之久，主要市場 60%外銷， 40%內(nèi)銷。 河北香河主要是內(nèi)銷， 20%高檔 家具 （紅木）外銷。 其他城市 較具 規(guī)模的 企業(yè)， 當(dāng)數(shù)紅星美凱龍 家具 為零售老大，但其 業(yè)務(wù) 以零售為主 。 （ 2） 家具市場面臨洗牌格局 國內(nèi) 家具 市場競爭更加激烈。 家具 行業(yè)優(yōu)勝劣汰趨勢明顯。許多 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 4 小型 家具 賣場、小型 家具 企業(yè)和落后的 家具 產(chǎn)品，已遭淘汰或出局。而大賣場、大型現(xiàn)代 家具 企業(yè)、新穎時尚的 家具 產(chǎn)品、高端時尚的中式 家具 產(chǎn)品將逐步引領(lǐng) 家具 市場的發(fā)展。 （ 3） 中國城市化進(jìn)程將引導(dǎo)家具業(yè)發(fā)展 按我國人口計(jì)算，目前我國城鎮(zhèn)化比例為農(nóng)村 70，城鎮(zhèn) 30。根據(jù)中央政府提出的政策導(dǎo)向，未來 30 年內(nèi)，中國城鎮(zhèn)化建設(shè)將從現(xiàn)狀轉(zhuǎn)變?yōu)?，城?zhèn) 70，農(nóng)村 30。按 13 億 人口計(jì)，接近翻兩番。 隨著中國城鎮(zhèn)化速度的加快，人們進(jìn)入城鎮(zhèn) ，首先 要解決居住問題， 安居方能樂業(yè)，城市化進(jìn)程的推進(jìn)， 居住需求 必將連鎖帶動 家具 產(chǎn)業(yè) ，由此 可以看出， 家具 制造 、 銷售 產(chǎn)業(yè) 必將是一個朝陽產(chǎn)業(yè)。 那么，就現(xiàn)在中國 家具 產(chǎn)業(yè)的兩大布局肯定無法覆蓋全國，也無法壟斷此行業(yè) 。 就 經(jīng)營歷史最長的 佛山 說，十幾年的 經(jīng)營史 在近五年受到了河北香河及紅星美凱龍的極大挑戰(zhàn) ，再 加上世界金融危機(jī) 的影響，促使 其在外銷受到重創(chuàng)的同時，考慮轉(zhuǎn)戰(zhàn)國內(nèi)市場。因?yàn)槲磥碜畲蟮南M(fèi)市場 在 中國。 由于家具具有的特性，使其受區(qū)域 和地域影響，“近水樓臺必將先得月” ，中國的家具市場必將演變成 以 區(qū)域劃分 ，并 最終 形成 區(qū)域壟斷。 由此可見，五年內(nèi)， 中國 家具 行業(yè)一家壟斷的局面 必將成為歷史。 至輻射 500 公里范圍內(nèi)區(qū)域中心 家具 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 （ 1）家具賣場現(xiàn)狀。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 5 目前運(yùn)營中的 家具 賣場主要有：光耀美居 6 萬平米；三森國際 3萬平米；龍盤國際 8 萬平米； 星家居市場 6 萬平米； 樂家私城 2 萬平米；三森 6 萬平米；籌建中的紅星美凱龍 10 萬平米。將新建的一并算入是 41 萬平米，如只算運(yùn)營的只有 25 萬平米。其銷售網(wǎng)絡(luò)除覆蓋寧夏全區(qū)外，向北延 伸至內(nèi)蒙的烏海、阿拉善盟、鄂爾多斯等地。向南延伸至陜西的榆林、定邊、延安，甘肅的平?jīng)觥足y等地。 （ 2）家具業(yè)從業(yè)結(jié)構(gòu)分析 在 有的 家具 制造企業(yè) 450 家（包括大、中、小型），這 些 家具 生產(chǎn)制造企業(yè)產(chǎn)值年平均在 400 萬?？偖a(chǎn)值是 18 億元。從事家具 經(jīng)銷的商家現(xiàn)有 500 家，年銷售額平均在 700 萬。總銷售額： 35億元。但他們基本是以零售為主。 （ 3）家具經(jīng)營場地現(xiàn)狀 目前 區(qū) 家具 賣場的月租金是為 80 元 /平米 100 元 /平米而且不易進(jìn)入。 （ 4）制約家具行業(yè)發(fā)展的問題 最困擾 具 企業(yè)發(fā)展的一大問題就是生產(chǎn) 、儲藏、物流、賣場不能相連，舉例說明：生產(chǎn)在城郊、倉儲在城郊、物流干脆就沒有、賣場在城市交通組織極不便利，而且管理成本很大，安全隱患不斷。還有一個因素就是市內(nèi)的 家具 賣場月平米租金還在年年攀升。 目前 具 產(chǎn)業(yè)的經(jīng)銷商急需一個新的模式帶動 產(chǎn)業(yè)鏈 升 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 6 級。 綜上所述， 家具 市場要想做大， 家具 行業(yè)要想做強(qiáng)，勢必要建設(shè)現(xiàn)代化的 家具 企業(yè)，建立集產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、倉儲、物流于一體的大型 家具 園區(qū)，才能真正解決好 家具 行業(yè)各個環(huán)節(jié)存在的各種問題，促使 家具 行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 圖 標(biāo)市場分布圖 場前景分析 （ 1）前景分析 目前戶籍人口 150 萬人，加上外來的常住人口，總?cè)丝跀?shù)達(dá) 200 萬以上，再加上周邊 500 公里可輻射的城市與區(qū)域有中衛(wèi)、吳 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 7 忠等全區(qū)范圍，以及內(nèi)蒙的烏海、阿拉善盟左旗、東勝等地，向南可延伸至陜西的定邊、延安，甘肅的平?jīng)?、白銀等地。 家具 市場可覆蓋相當(dāng)大的面積，潛在著巨大的市場，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。 （ 2）目標(biāo)市場 具 行業(yè)現(xiàn)在已有區(qū)域輻射雛形，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我們不說大的就說一下 射 500 公里范圍內(nèi)主要城市的 人口布置現(xiàn)況：見附表： （信息來源各城市政府網(wǎng)站） 附表： 500 公里輻射范圍內(nèi)城市人口及 一覽： 省區(qū) 城市 人口（萬） 元） 寧 夏 52 嘴山 80 忠、中衛(wèi)、固原 400 蒙 包頭 240 1700 烏海 50 240 鄂爾多斯 153 1560 巴彥淖爾 174 355 阿拉善盟 22 176 陜西 定西 293 106 榆林 334 1008 延安 210 785 甘肅 甘肅 蘭州 322 849 張掖 127 169 金昌 46 192 武威 193 210 平?jīng)?222 170 白銀 174 244 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 8 慶陽 255 245 天水 345 226 合計(jì) 21 3792 9296 就以上數(shù)據(jù)可以看出我們不要說整個西北部，就是其中一部份我們就能起到十多個行業(yè)輻射作用，就能在 具 市場在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻三番。 此項(xiàng)目的建成可真正成為輻射周邊 500 公里范圍內(nèi)最大、最全、最方便的集批發(fā)與零售的家具市場 目建設(shè)的必要性 1、 滿足 周邊家具市場需要，真正起到輻射帶動作用。 2、 可使寧夏及 具 行業(yè)做大、做強(qiáng)并可持續(xù)發(fā)展 。 3、 解決 前 家具 行業(yè)中在生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售、倉儲、物流 等各個環(huán)節(jié)凸顯的諸多問題。降低行業(yè)管理，經(jīng)營，生產(chǎn)費(fèi)用，使其在區(qū)域范圍內(nèi)更具競爭優(yōu)勢。 4、 項(xiàng)目 區(qū)預(yù)期產(chǎn)出 ： 1） 生產(chǎn)區(qū)：制造企業(yè) 250 家，年產(chǎn)值 600 萬每家，總產(chǎn)值15 億元 。 2)銷商 400 家，年銷售額 1000 萬每家，總銷售額40 億元。 5、 再加上整個 物流 園帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動帶來的貢獻(xiàn)價值估算 10 億元，保守估計(jì)在未來三到五年此產(chǎn)業(yè)園區(qū)必將為當(dāng)?shù)?來 貢獻(xiàn) 產(chǎn)值 50 60 億元。 目建設(shè)的目的 意義 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 9 本項(xiàng)目的建設(shè)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將起到積極的作用，可以有效的利用市場機(jī)制，將逐步解決 具 行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小、而且分散、生產(chǎn)工藝落后、生產(chǎn)經(jīng)營成本高、產(chǎn)品落后、服務(wù)質(zhì)量不高、整個行業(yè)存在的不安全因素、效益較低等諸多的問題。可對行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極引導(dǎo)和示范作用。 只有在 家具 行業(yè)中淘汰一批生產(chǎn)工藝落后、經(jīng)濟(jì)效益低下、社會效益和環(huán)境效益差的企業(yè)和商戶，整個行業(yè)才能向前發(fā)展。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)意義是深遠(yuǎn)的，對寧夏和 至西北五省 的 家具 行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)啟動是必 要的，是形勢和市場的要求，也是迫切的。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 10 第三章 項(xiàng)目 選址 目選址 根據(jù) 總體規(guī)劃， 望遠(yuǎn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體 規(guī)劃，本項(xiàng)目用地 性質(zhì)為 商住 與 物流 綜合用地。 本項(xiàng)目位于 。基地東臨高速公路 ， 西臨 109 國道 ，國道往北到達(dá) 區(qū)，交通較為便利?；爻侍菪?，建設(shè)用地面積為 100 萬 平方米。項(xiàng)目定位為集家具生產(chǎn)、倉儲、物流、銷售于一體的綜合性 物流 園區(qū)。 目選址條件分析 建設(shè)大型的 家具 園區(qū)，項(xiàng)目的選址條件應(yīng)從項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目用地、交通運(yùn)輸、市政設(shè)施配套條件以及環(huán)境條件等多方面考慮。 本項(xiàng)目選 址可提供的條件有以下幾個方面： 位條件優(yōu)越 本項(xiàng)目 位于 區(qū) 以南約 8 公里，地位寧夏中部， 西鄰 109 國道 ， 東臨京藏高速公路。 由于交通運(yùn)輸條件優(yōu)勢，有利于項(xiàng)目建成后即可十分方便地服務(wù)于首府 ，又可覆蓋寧夏全區(qū) 及輻射外省其他城市 。 地條件充足 本項(xiàng)目需要較大范圍的用地。根據(jù)項(xiàng)目 總體 規(guī)劃，初步擬定用地面積為 1500 畝。擬定的項(xiàng)目選址可滿足用地的需要。 通運(yùn)輸條件得天獨(dú)厚 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 11 本項(xiàng)目選址位于高速公路與 109 國道交叉的夾角地帶，交通運(yùn)輸條件十分優(yōu)越，緊鄰項(xiàng)目區(qū)的兩 條 交通主干線 ， 以及 與其構(gòu)成的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò) ， 為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以及今后的運(yùn)營 ， 提供 了 很好的交通運(yùn)輸條件。尤其是十分方便地服務(wù)于 。 政配套條件基本滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要 項(xiàng)目區(qū)除交通運(yùn)輸條件外，電力、通信條件基本具備。供水，可鋪設(shè)自來水管或開采地下水，待進(jìn)一步論證后確定。污水需設(shè)小型污水處理設(shè)施，處理達(dá)標(biāo)后排放。其余的公建配套可由本項(xiàng)目按市場需求建設(shè)。 境條件較好 為經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)地區(qū)，縣城人口不是很多。尤其是項(xiàng)目選址離居民區(qū)和村落較遠(yuǎn)，項(xiàng)目用地充足，通過大面積植樹造林和建設(shè)獨(dú)立的污水、垃圾收集和處 理措施后，可把項(xiàng)目區(qū)開發(fā)建設(shè)為環(huán)境條件良好的，便于人們購買 家具 和休閑、娛樂、參觀、游覽的好去處。 通過 以上 初步 分析 ， 可以得出項(xiàng)目選址條件較好，選址合理、可行的初步結(jié)論。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 12 第四章 初步建設(shè)方案 平面布置 圖 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 13 鳥瞰圖 劃結(jié)構(gòu) 本建設(shè) 方案從總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)上 區(qū) 分為：家具賣場區(qū)、倉儲物流區(qū)、家具生產(chǎn)區(qū)、住宅及宿舍區(qū) 、配套 商務(wù)區(qū)。 根據(jù)主要人流出行方向，把家具賣場區(qū)設(shè)置于臨 109 國道的地塊西北側(cè)，倉儲物流區(qū)設(shè)置于地塊東北側(cè)，地塊南側(cè)為家具生產(chǎn)區(qū)，沿109 國道一側(cè)設(shè)置住宅、 宿舍區(qū) 和配套商 務(wù)區(qū) 。各區(qū)域分區(qū)明確，便于獨(dú)立管理，同時功能上又相互聯(lián)系。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 14 規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖 通規(guī)劃 根據(jù)基地地形特點(diǎn)， 對各功能區(qū)的交通組織進(jìn)行了綜合考慮。 根據(jù)市區(qū)主要人流方向，將家具賣場主要展示面朝向 109 國 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 15 道，通過氣派的前廣場和大體量的建筑形態(tài)將人流直接引入。遵循以人為本的原則，沿賣場周邊設(shè)置大面積地上停車場以方便顧客。 倉儲物流區(qū)入口設(shè)置于該區(qū)域南側(cè)的基地中軸線上。 24 米寬的主干道，便于大型集裝箱車的通行?；乇眰?cè)道路設(shè)置 兩個 物流出口，一進(jìn)一出，物流運(yùn)輸極為順暢。 每四棟倉庫圍繞物流主線 形成一個集中的裝卸場，可實(shí)現(xiàn) 集約化土地 利用。 沿物流區(qū)南側(cè)入口設(shè)置大面積集裝箱、貨車的臨時 堆、 停 放 場。 家具生產(chǎn)區(qū)位于基地中軸線南面，主入口設(shè)置于 24 米寬基地中軸線上，出口位于 109 國道上。設(shè)計(jì)中遵循土地合理利用最大化的原則，每四棟占地 2000 平方米的廠房，周遍環(huán)繞一圈消防車道，同時作為裝卸貨場地。廠房布局規(guī)整，交通流線清晰順暢。 住宅及宿舍區(qū)主要為 物流 園區(qū)內(nèi)部配套使用，設(shè)置于生產(chǎn)區(qū)沿 109 國道一側(cè)，底層設(shè)置商業(yè)。服務(wù)半徑適中，區(qū)域相對獨(dú)立，便于管理。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 16 交通分析圖 設(shè)內(nèi)容 及工程方案 具賣場區(qū) 家具賣場區(qū)是 物流 園區(qū)的外部形象建筑，銷售主體主要為家具、 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 17 飾品、燈具等。同時配備快遞、郵局、銀行等功能。占地面積為 方米，總建筑面積為 20 萬 平方米。單體建筑共 5 層，一至四層為 中低檔 家具 及飾品、燈具、沙發(fā) 展示區(qū)，通過中心展示大廳，將各展示區(qū)連成一體，五層為 高檔家具展示區(qū) 。快遞、郵局、銀行設(shè)置于賣場底層。 儲物流區(qū) 倉庫 總建筑面積 平方米， 均為丙類，耐火等級為二級。倉庫根據(jù)實(shí)用性分為兩種形式。一種為三層的框架結(jié)構(gòu)廠房，單層建筑面積為 3000 平方米，多層廠房能提高土地的利用率，滿足更多的貨品儲存需求；同時，也設(shè)置了部分單層鋼構(gòu)廠房，建筑面積為 4000至 6000 平方米，以適應(yīng)不同用戶的需求。危險品庫設(shè)于該區(qū)東南角上，與周邊倉庫的間距滿足消防要求。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 18 具生產(chǎn)區(qū) 總建筑面積 平方米， 廠房均為丙類，耐火等級為二級。根據(jù)業(yè)主要求將廠房按規(guī)模分為三類：建筑面積分別為 1000 平方米、2000 平方米和 3000 平方米。為了最大化合理利用土地，在設(shè)計(jì)中采用成組布置的方式，合理控制間距。廠房成長方形布局，平面完整，通風(fēng)采光 良好，功能包括生產(chǎn)及辦公。生產(chǎn)部分為單層鋼構(gòu)，辦公部分為三層框架結(jié)構(gòu)。裝卸平臺均設(shè)置于靠道路一側(cè)，方便貨物運(yùn)輸。 宅、 宿舍 及配套商務(wù) 區(qū) 總建筑面積 平米，商務(wù)區(qū)主要沿 109 國道東臨生產(chǎn)區(qū)，南鄰宿舍區(qū)，北臨賣場、物流區(qū)。極大的滿足商戶的餐飲、娛樂、住宿、寫字樓用房。 住宅均為小高層，宿舍為多層與小高層相結(jié)合的模式，沿 109 國道設(shè)置底層店面。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 總用地面積 1500 畝 其 中 家具 賣場區(qū) 250 畝 倉儲物流區(qū) 359 畝 家具 生產(chǎn)區(qū) 758 畝 住宅及配套區(qū) 133 畝 地上建筑面積 其 家具 賣場區(qū) 倉儲物流區(qū) 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 19 中 家具 生產(chǎn)區(qū) 258300 住宅及配套區(qū) 125650 建筑占地面積 其 中 家具 賣場區(qū) 42000 倉儲物流區(qū) 90200 家具 生產(chǎn)區(qū) 212300 住宅及配套區(qū) 25750 建筑密度 37% 容積率 地率 15% 停車數(shù) 2030 個 其 中 家具 賣場 1730 個 其他 300 個 大型停車場面積 33500 構(gòu)工程 據(jù) 建筑總圖； 本工程為一般的民用和 物流 建筑，根據(jù)其結(jié)構(gòu)破壞可能產(chǎn)生的后果的嚴(yán)重性，其建筑結(jié)構(gòu)安全等級定為二級， 現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和地方標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ 2001）； 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ 2001）（ 2006 年版）； 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 20 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2002）； 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2001）； 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2001）（ 2008 年版）； 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2002）； 門式剛架輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（ 02： 2002）； 結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限 50 年。 然條件 本工程根據(jù)其使用功能的重要性劃分為丙類建筑；又根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，本工程抗震設(shè)防烈度為 8 度；計(jì)地震分組為第一組。 基本風(fēng)壓， （ n=50 年），地面粗糙度為 b 類。 基本雪壓， （ n=50 年）。 、屋面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 倉庫： ； 商場： ； 住宅、宿舍： ； 衛(wèi)生間： ； 樓 梯： ； 機(jī) 房： ； 上人屋面： ； 不上人屋面： 。 輕鋼屋面： 。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 21 注： 未說明部分按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ 2001）（ 2006年版）選用。 要建筑材料 混凝土： 鋼 筋： 鋼， 10n/ 2， 鋼，00n/ 2； 鋼， 60n/ 2； 鋼 材： ； ； 焊 條： ； 填充墻： 190 厚混凝土多孔磚。 部 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 本工程家具賣場區(qū)、倉儲物流區(qū)、住宅宿舍區(qū)建筑物上部結(jié)構(gòu)采用混凝土框架結(jié)構(gòu)。對于混凝土超長部分需設(shè)伸縮縫。 本工程根據(jù)設(shè)防烈度，結(jié)構(gòu)類型和房屋高度家具賣場區(qū)建筑物、倉儲物流區(qū)建筑物、宿舍樓采用的框架抗震等級為二級，住宅采用的框架抗震等級為一級。 生產(chǎn)廠房區(qū)采用輕鋼結(jié)構(gòu)。 礎(chǔ)型式 基礎(chǔ)型式在地勘完成后確定。 用工程 排水工程 1、工程概況 本工程總用地面積 100 萬 建筑面積 中住 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 22 宅及宿舍樓建筑面積 產(chǎn)廠房建筑面積 儲物流建筑面積 具賣場建筑面積 20 萬 2、依據(jù) 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 2005 年版） 自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 2005 年版） 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 2005 住宅建筑規(guī)范 2005 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 2006）； 國家頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)及市政有關(guān)部門的要求 業(yè)主提供的有關(guān) 資料 建筑提供的平剖面圖，總平面圖 其他相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)要求和資料 3、 工程 范圍及分述： 給水系統(tǒng) 水源：市政自來水 生活用水量： ， 序 號 名 稱 設(shè)計(jì)單位數(shù) 用水定額 使用小時數(shù) h 小時變化系數(shù)用水量 m3/d 時用水量 m3/h 1 家具賣場 20 萬 5l/ 12h ， 000 125 2 住宅 3000 人 180l/ 人 24h ， 40 房及倉庫 5l/ 10h， 綠化及場地沖洗 15 萬 2l/次 6h ， 300 50 4 不可預(yù)見水量 10% 合 計(jì) 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 23 最高日用水量： /日，最高日最大時用水量： /時。 生活給水分區(qū)： 1 5 層由市政直供，其余由地下生活水箱及變頻泵供給。住宅區(qū)地下設(shè)置 60 噸玻璃鋼生活水箱及 1 組變頻泵系統(tǒng)。 水表的設(shè)置： 廠房及倉儲物流區(qū)、家具賣場及住宅宿舍區(qū)分開計(jì)量。住宅區(qū)一戶一表，設(shè)于戶外。水表設(shè)置采用不同的功能單獨(dú)計(jì)量的原則。 排水系統(tǒng) 排水系統(tǒng)采用雨污分流制 生活污水日排水量約為 4260m3/d。 所有生活污廢水均排至室外，經(jīng)化糞池處理后，排入市政污水井。污水管采用排水 。 雨水均匯集至小區(qū)雨水管網(wǎng)，就進(jìn)排入市政雨水管。雨水管坡度i=徑小于 用排水 ，管徑大于 用 壁波紋管。 采用建筑給排水設(shè)計(jì)手冊表 2雨強(qiáng)度為 其中： p=2 年 q = 水量： q=151l/s 4、管材選用 給水管材聚丙烯（ r）塑料給水管，熱熔連接。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 24 排水立管采用聚氯乙烯螺旋消音排水管及管件，水平管采用普通。 消火栓消防系統(tǒng)管材采用焊接鋼管，管徑大于 用溝槽式卡箍連接，管徑小于等于 用焊接。閥門部位采用法蘭連接，閥門均采用對夾式蝶閥，以利于啟閉，節(jié)省空間，啟閉狀態(tài)明顯。 自動噴水消防系統(tǒng)管材采用熱浸鍍鋅鋼管，管徑小于等于 管徑大于 用溝槽式卡箍連接方式。 防設(shè)計(jì) 消防用水 消防系統(tǒng) 消防用水量 火災(zāi)延續(xù)時間 消防歷時用水量 消火栓滅火系統(tǒng) 室內(nèi) 室外 576房及倉庫10l/s 40l/s 3h 家具賣場20l/s 30l/s 2h 住宅 10l/s 15l/s 2h 宿舍 15l/s 30l/s 2h 自動噴水滅火系統(tǒng) 40l/s 1 小時 144 計(jì) 720 系統(tǒng)選用及設(shè)置部位 室外消火栓 給水系統(tǒng)：沿建筑物周邊布置，間距不超過 120m。 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)：保證每層任何部位均有兩股水柱同時到達(dá)。 室內(nèi)自動噴淋給水系統(tǒng) :廠房及家具賣場采用中危級布置。 柴油發(fā)電機(jī)房及變配電室采用氣體滅火系統(tǒng)。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 25 消防水源 消防水源由西側(cè) 109 國道引入，作為消防及生活的給水水源。 由于消防僅有一路進(jìn)水，所以廠區(qū)內(nèi)設(shè)置一座 720消防水池 (分兩格設(shè)置 )，儲存火災(zāi)持續(xù)時間內(nèi)的消防用水量。消火栓滅火系統(tǒng)擬采用以下兩種方案： 方案一：室內(nèi)外消火栓合用一套給水管網(wǎng)，采用臨時高壓給水系統(tǒng)，于片區(qū)內(nèi)設(shè) 置水池水泵，在屋頂設(shè)置消防水箱，室內(nèi)外消火栓均由啟動泵按鈕啟動主泵。 方案二：室內(nèi)外消火栓合用一套給水管網(wǎng)，采用穩(wěn)高壓給水系統(tǒng)，設(shè)置消防主泵及消防初期穩(wěn)壓設(shè)施，平時由穩(wěn)壓設(shè)施保持最不利點(diǎn)的水壓，火災(zāi)時由穩(wěn)壓設(shè)施上的壓力控制器啟動主泵。 方案一是傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方案，但是由于該片區(qū)占地面積大，泵房服務(wù)半徑大，距離泵房較遠(yuǎn)的消火栓啟泵信號因線路過長，信號衰減過大，無法實(shí)現(xiàn)啟動功能。 方案二系統(tǒng)不設(shè)水箱，消火栓不設(shè)置啟泵裝置，一次性投資比方案一少，安全性優(yōu)于方案一。但是由于片區(qū)占地面積大，消防管網(wǎng)難免存在漏水，勢必造成 穩(wěn)壓泵的頻繁啟動，后期耗電量及維護(hù)費(fèi)用高于方案一。 配電工程 程 范圍和依據(jù) 電氣部分包括配電、照明、防雷接地、電話、網(wǎng)絡(luò)、電視、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等； 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 26 依據(jù)甲方 功能 要求、土建專業(yè)條件及國家規(guī)范。 依據(jù)的規(guī)范主要有： 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 1995 10以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范 1994 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（ 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 50057 1994 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 2004 電部分 用電負(fù)荷計(jì)算： 方案階段采用單位面積指標(biāo)法： 家具賣場： 80w/ 倉儲、物流： 40w/ 生產(chǎn)廠房： 60w/ 住宅及宿舍樓： 40w/ 總用電容量約 45000同期系數(shù) 算容量約 31500 供電電源 本地塊擬建 2 個開閉所。單個開閉所容量 16000個開閉所就近分別從不同變電站引 2 路 10線， 2 路進(jìn)線互為熱備用，以滿足用電負(fù)荷要求及提高供電可靠性 。 各單體根據(jù)具體用電情況設(shè)置 10/配電室， 10/ 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 27 配電室設(shè)于建筑單體一層。 本地塊最高用電負(fù)荷等級一級，為商場的經(jīng)營管理用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)用電、商場備用照明、消防負(fù)荷等，其中商場的經(jīng)營管理用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)用電為一級負(fù)荷中特別重要負(fù)荷。變配電室進(jìn)線采用 2 路 10自本區(qū)不同開閉所，另設(shè)一臺 30s 自啟動柴油發(fā)電機(jī)，可充分保障重要負(fù)荷的供電可靠性。 廠房、倉庫生產(chǎn)環(huán)境條件及動力配電。 環(huán)境 普通倉庫、廠房火災(zāi)危險性屬丙 ，危險品庫屬甲類。丙 護(hù)等級的電氣設(shè)備（包 括開關(guān)箱、燈具、開關(guān)、插座等），甲類場所須選用防爆型電器設(shè)備。 動力配電 廠房采用樹干式與放射式相結(jié)合的配線方式，由變電所低壓柜引交聯(lián)電纜至各個現(xiàn)場動力配電箱，電纜出線沿電纜橋架敷設(shè)，最后再由 動力配電箱向設(shè)備供電。配電制式 s 或 ，所有插座回路均帶有漏電保護(hù)。 明 照明燈具選用節(jié)能型熒光燈、金鹵燈、節(jié)能燈等，所有氣體放電燈帶節(jié)能型鎮(zhèn)流器，燈具功率因數(shù)不小于 各場所照明照度按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)值 。 雷、接地 甲類倉庫按二類防雷設(shè)防。其他各建筑物根據(jù)計(jì)算年 雷擊次數(shù)確 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 28 定防護(hù)等級。避雷裝置采用屋面敷設(shè)避雷帶或直接利用滿足規(guī)范要求的鋼結(jié)構(gòu)屋面。接地裝置利用建筑物基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)金屬。接地電阻 r 1。防雷接地，電源進(jìn)線重復(fù)接地、弱電接地及安全接地共用一個接地系統(tǒng)。 話、網(wǎng)絡(luò) 本地塊通訊機(jī)房設(shè)于住宅區(qū)。 廠房、賣場根據(jù)需要設(shè)置電話、網(wǎng)絡(luò)出口。住宅、宿舍每戶設(shè)一對電話和一個網(wǎng)絡(luò)終端。 線電視系統(tǒng) 本地塊有線電視機(jī)房設(shè)于住宅區(qū)。 廠房、賣場根據(jù)需要設(shè)置有線電視出口。住宅、宿舍每戶設(shè)一個電視終端。 災(zāi)自動報警系統(tǒng) 各廠房、倉庫根據(jù)具體生 產(chǎn)、儲存物品性質(zhì)確定是否設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。家具賣場按規(guī)范設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。危險品庫房設(shè)置可燃?xì)怏w報警系統(tǒng)。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 29 第五章 項(xiàng)目對環(huán)境的影響分析 目建設(shè)期對環(huán)境的影響及防治措施 本項(xiàng)目建設(shè)期對 環(huán)境 影響主要為以下幾個方面， 其 防治措施為： 地表產(chǎn)生的影響。項(xiàng)目建設(shè)需要對項(xiàng)目區(qū)用地進(jìn)行挖填平整。對現(xiàn)狀地表面的植被、綠化，地表水的流向等 均 產(chǎn)生變化，項(xiàng)目建設(shè)中可通過綠化和建立項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的排水系統(tǒng)加以解決，并有望比現(xiàn)狀做得更好。 頭、建筑垃圾對環(huán)境產(chǎn)生影響。施工期產(chǎn)生的土頭、建筑垃圾 采 用 密封的運(yùn)輸車運(yùn)送到合適的地點(diǎn)，防治跑、冒、滴、漏污染環(huán)境。 塵及可吸入顆粒對環(huán)境和人的影響。施工期將產(chǎn)生粉塵和可吸入顆粒，將對環(huán)境和人產(chǎn)生負(fù)面影響，但由于項(xiàng)目區(qū)離居住區(qū)、村落較遠(yuǎn)，產(chǎn)生的影響不大，在大風(fēng)期間通過對裸露的地表進(jìn)行覆蓋，噴灑水盡量減少粉塵的飛揚(yáng)。 聲對環(huán)境產(chǎn)生影響。施工期的噪聲對任何環(huán)境產(chǎn)生的影響可通過控制施工時間，避免夜間施工，采用低噪聲設(shè)備施工，使噪聲影響降到最低限度。 水、污物、生活垃圾對環(huán)境產(chǎn)生影響。施工期通過對生活污水、糞便及生活垃圾的收集、處理等可 使影響程度降低 。 目運(yùn)營期對環(huán)境的影響及治理措施 項(xiàng)目建成后，在 家具 的生產(chǎn)過程、展示、銷售、儲運(yùn)過程都將對 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 30 環(huán)境造成影響，項(xiàng)目區(qū)中設(shè)有娛樂、休閑、餐飲等項(xiàng)目也將對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。針對項(xiàng)目產(chǎn)生污染物的實(shí)際情況，在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)統(tǒng)一建設(shè)環(huán)境治理設(shè)施，可以較好地解決上述的環(huán)境影響問題，具體有： 家具 生產(chǎn)區(qū)，廠房內(nèi)設(shè)置粉塵收集、除塵裝置，廠房內(nèi)對產(chǎn)生較強(qiáng)噪聲的工序進(jìn)行隔離，采取封閉和降噪措施，對油化工序產(chǎn)生的有毒有害氣體、可吸入顆粒設(shè)收集裝置，加以去除，生產(chǎn)廢水，采取隔油、沉淀處理后進(jìn)入污水處理站 ，生產(chǎn)中產(chǎn)生的廢棄物、包裝物統(tǒng)一收集、回收再利用或送至垃圾填埋場。 項(xiàng)目區(qū)統(tǒng)一建設(shè)污水處理站、化糞池，餐飲污水隔油裝置等 ，使項(xiàng)目區(qū)在運(yùn)營期產(chǎn)生的污水得以合理的處置。 設(shè)統(tǒng)一的垃圾、廢棄物收集、處理、運(yùn)送和再利用的設(shè)施，使項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)生的固廢物得到集中處理，保證園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。 項(xiàng)目建設(shè)中對項(xiàng)目區(qū)實(shí)施綠化、美化工程，項(xiàng)目區(qū)周邊營造綠化帶，降低沙塵和汽車噪聲對項(xiàng)目區(qū)的影響，同時也造成一個綠洲。通過實(shí)施綠化、美化工程，使項(xiàng)目區(qū)真正成為環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，顧客樂意光顧和參觀，游覽、購 置 家具 、休閑，娛樂、餐飲的一個好去處。 目對環(huán)境影響的初步評價 只要認(rèn)真實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)期和運(yùn)營期的環(huán)境防治措施，建立有效的環(huán)保設(shè)施，通過對項(xiàng)目的嚴(yán)格管理，項(xiàng)目對環(huán)境的影響可降低到較滿意的程度。 項(xiàng)目實(shí)施了綠化工程，美化工程，還可把項(xiàng)目區(qū)營造成一個環(huán)境 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 31 優(yōu)美，深受人們歡迎的去處。本次項(xiàng)目環(huán)境影響評估結(jié)論為可行。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 32 第六章 項(xiàng)目建設(shè)工期 步設(shè)想的項(xiàng)目建設(shè)工期 本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 三 年 開發(fā)完成，采用滾動開發(fā)模式，資金滾動投入。 項(xiàng)目開發(fā)次序按如下原則：一是 先行建設(shè) 入駐企業(yè)的 急切 需求 、生產(chǎn) 區(qū)和倉儲物流區(qū)。 其次 建設(shè)家 具賣場和商務(wù)配套區(qū) 。 三年后，除生產(chǎn)加工區(qū)和倉儲物流區(qū)，家具賣場也可對外營業(yè)。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 33 第七章 投資 估 算及資金 籌措 本估算按開發(fā)面積 100 萬，建筑面積 測算總體投資費(fèi)用。分期實(shí)施時可按比例測算當(dāng)期投資費(fèi)用。 根據(jù)初步方案和功能布局，元，其中： 工程費(fèi)用 元。賣場考慮設(shè)中央空調(diào)，每座倉庫設(shè)二部貨梯，按工程數(shù)量粗估。 項(xiàng)目管理費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等工程建設(shè)其他費(fèi)用按8估計(jì)，約 11855 萬元。 土地使用費(fèi)另計(jì)。 考慮 6的預(yù)備費(fèi)用，計(jì) 9603 萬元。 考慮項(xiàng)目的建設(shè)資金成本，按建設(shè)時間三年，資金周轉(zhuǎn)期 2 年暫估，綜合資金成本約 6計(jì) 10179 萬元。 詳細(xì)的估算如下表： x)家具 物流 園區(qū)投資費(fèi)用估算表 一 工程費(fèi)用 1 家具賣場 建及裝飾 1350 裝 500 明電氣 110 防給排水 80 風(fēng)空調(diào) 320 梯 部 250000 梯 跑 25000 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 34 2 倉儲、物流 建及裝飾 950 明電氣 110 防給排水 25 梯 部 120000 3 生產(chǎn)廠房 建及裝飾 1150 明電氣 110 防給排水 25 4 住宅及宿舍 建及裝飾 1250 明電氣 110 防給排水 35 5 綜合布線 /建筑智能化 25 6 車輛管理、物流調(diào)度系統(tǒng) 項(xiàng) 7 變配電 800 8 室外及總圖工程 地平整 6 入口 項(xiàng) 墻 m 350 合管網(wǎng) 200 路、廣場、停車場等硬地面 150 化景觀 45 工程費(fèi)用小計(jì) 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 項(xiàng) 1 8% 三 土地費(fèi)用 項(xiàng) 1 另計(jì) 四 預(yù)備費(fèi)用 項(xiàng) 1 6% 五 資金成本 項(xiàng) 1 6% 六 總投資費(fèi)用 項(xiàng) 1 本項(xiàng)目總建筑面積 ，總投資費(fèi)用 約 18 億元，單位投資指標(biāo)約 2198 元 /。 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 35 第八章 經(jīng)濟(jì)分析 與評價 經(jīng)濟(jì)分析主要分析項(xiàng)目運(yùn)行期的收支及平衡情況。 收入分析 根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃，本項(xiàng)目部分出租，部分出售，家具賣場、倉儲物流均為出租；生產(chǎn)廠房出售；住宅配套區(qū)考慮 20出租， 80出售。部分露天停車場地也考慮出租。 租金收入 按功能面積測算： 年租金租金收入建筑面積可出租比率出租率租金水平 12 個月 年度出租收入測算情況詳下表： 出租類型 建筑面積 可出租比率 可出租面積 出租率 租金水平 租金 元 /月 萬元 /年 家具賣場 200000 85% 170000 85% 35 倉儲物流 208100 95% 197695 85% 15 住宅及配套 125650 20% 25130 85% 20 室外停車場 80000 30% 24000 85% 30 合計(jì)年收入 營業(yè)稅及附加 本測算的租金水平為暫估，需根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)整。 租金收入需繳納營業(yè)稅 5，再按營業(yè)稅額繳 納 11的城建、教育附加，綜合取 方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 36 房屋銷售收入： 銷售類型 建筑面積 可銷售比率 可出售面積 銷售率 銷售價格 售價 元 / 萬元 生產(chǎn)區(qū) 258300 100% 258300 85% 2500 住宅及配套 125650 80% 100520 85% 2800 合計(jì)收入 考慮到房屋均為普通房屋，且可攤銷建設(shè)費(fèi)用等成本，暫不考慮土地增值稅。 出租區(qū)成本分析 本項(xiàng)目的運(yùn)行成本主要 分為幾類 人工成本：運(yùn)行期按 30 人考慮。主要提供收款、綜合管理等工作，物業(yè)管理的費(fèi)用由承租方另行承擔(dān)。 折舊及攤銷。建筑物及依附于建筑上的主要設(shè)備按殘值率10，折舊期 25 年考慮。暫未考慮土地?cái)備N費(fèi)用。 維修費(fèi)用按折舊費(fèi)用 10暫估。 財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)比例分?jǐn)?，?6 年內(nèi)平均攤銷，暫按 1200 萬元暫估。 土地使用稅按 2 元 /年。 房產(chǎn)稅及印花稅按 。 銷售費(fèi)用按銷售收入的 2考慮。 考慮其他零星綜合成本，按銷售收入 2計(jì)。 測算出租部分年度的成本為 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 單價 合價