穗港白塔堡項目可研分析 第 1 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 穗港 公園里 項目可研分析 前 言 制 造 商 的 高 明 不 在 于 他 能 生 產(chǎn) 什 么 而 是 取 決 于 他 知 道 市 場 需 要 什 么 開 發(fā) 商 并 不 是 雕 塑 家 他 們 的 建 筑 不 是 用 來 欣 賞 的 藝 術(shù) 品 所 以 市 場 決 定 著 我 們 要 去 做 什 么 穗港白塔堡項目可研分析 第 2 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 我們的分析架構(gòu) 地塊基本分析，與開發(fā)方向基本定位 沈陽市宏觀分析 白塔區(qū)域分析 土地市場分析 供求關(guān)系分析 結(jié)論 別墅市場分析 住宅市場分析 建設(shè)準(zhǔn)標(biāo)、成本與利潤分析 摘牌初步結(jié)論 盟森營銷的建議與綜合結(jié)論 競品分析 政策法規(guī)分析 環(huán)沈陽市大盤開發(fā) 人脈流向與項目定位 穗港白塔堡項目可研分析 第 3 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 盟 森營銷一方面從宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)論與模擬投資方面來進(jìn)行回報分析 ;另一方面通過周邊競品數(shù)據(jù)分析、購房人流向與銷售周期測算 ,分析立項的可行 ,得出綜合 分階段 開 發(fā)結(jié)論 ,最后以自身作為開發(fā)商 ,進(jìn)行比較建議 ,希望得到大家的一致認(rèn)可 ,確保投資的風(fēng)險最低。 目 錄 第一部分：市場調(diào)研 1、 項目宏觀與微 觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析與預(yù)測 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與政策分析 穗港白塔堡項目可研分析 第 4 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 2、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 城建發(fā)展與總體規(guī)劃分析 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 為來人口的增長對房地產(chǎn)大盤的促進(jìn) 3、 土地市場分析 地價刷新的特點(diǎn) 土地級別重新劃定典型區(qū)域 地價 漲幅小于房價漲幅，還有較大的漲幅空間 項目周邊地價情況 土地拆遷補(bǔ)償情況 穗港白塔堡項目可研分析 第 5 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 4、 項目市場調(diào)研 沈陽市中高檔住 項目分析 沈陽市別墅市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目周邊環(huán)境關(guān)系分析 周邊競品界定及個案的深入剖析 結(jié)論：項目所在區(qū)域內(nèi)商品住宅市場價格走勢、 供求關(guān)系分析及市場價值挖掘 5、 項目目標(biāo)客戶定位分析 目標(biāo)客戶定位及分析 目標(biāo)客戶特征分析 目標(biāo)客戶需求分析、消費(fèi)預(yù)測及未來預(yù)測 穗港白塔堡項目可研分析 第 6 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 第二部分：項目核心定位及產(chǎn)品建議 1、 項目 析 項目地塊的優(yōu)勢 項目地塊的劣勢及化解策略 項目地塊的機(jī)會點(diǎn) 項目地塊的威脅點(diǎn)及規(guī)避 策略 2、 項目市場競爭力分析 自身資源審核 市場競爭力及空白點(diǎn)分析 差異化競爭優(yōu)勢及核心競爭力分析 穗港白塔堡項目可研分析 第 7 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 3、 項目開發(fā)理念定位 本案開發(fā)理念推導(dǎo)模型的建立（結(jié)合地塊自身資源、市場競爭、規(guī)劃指標(biāo)等） 目標(biāo)客戶定位分析 本案核心競爭力定位 項目開發(fā)理念定位 4、 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品理念及物業(yè)類型定位 產(chǎn)品建筑風(fēng)格設(shè)計指導(dǎo) 產(chǎn)品單體的戶型配比定位 戶型局部功能分區(qū)控制建議 產(chǎn)品的建筑環(huán)境定位 戶型結(jié)構(gòu)定位 穗港白塔堡項目可研分析 第 8 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 6、 總體規(guī)劃設(shè)計建議 項目地塊價值分析 總體規(guī)劃之策劃理念建議 7、 環(huán)境景觀規(guī)劃建議 景觀規(guī)劃之策劃理念建議 景觀設(shè)計及布局建議 8、 項目公建配套規(guī)劃建議 項目公建配套指標(biāo)建議 公建配套細(xì)化建議 9、 開發(fā)分期戰(zhàn)略建議 穗港白塔堡項目可研分析 第 9 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 分期開發(fā)的依據(jù)原則 分期開發(fā)的具體劃分 分期開發(fā)戰(zhàn)略 項目開發(fā)模式、時機(jī)及周期策略 10、 財務(wù)分析 成本分析 現(xiàn)金流分析 目 錄 第一部分：市場調(diào)研 1、 項目宏觀與微觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 穗港白塔堡項目可研分析 第 10 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 (一 )房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展空間廣闊 a、經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶動房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。 1998 年以來，我市國民經(jīng)濟(jì)以年均 速度持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，地區(qū)生產(chǎn)總值 ( 1998 年的 13910 億元增至 2004 年的 元。房地產(chǎn)項目利用外資的份額也明顯增加。 2007 年以來，沈陽新批房地產(chǎn)項目 72 個，合同外資額 美元，占總額的 19%；房地產(chǎn)項目實(shí)際利用外資達(dá) 美元，占總額的 從目前我市經(jīng)濟(jì)走勢看，未來幾年我市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持這樣的發(fā)展速度，它必將帶動我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，以適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 b、宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長期看，國家 最近出臺的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康社會奮斗目標(biāo)的提出、國家振興東北老工業(yè)基地政策的出臺，以及沈陽市政府提出的“土地分塊出讓，配套分期付款，分割發(fā)證，分批次預(yù)售，審辦聯(lián)動，強(qiáng)化拆遷，配套先行，活躍房地產(chǎn)市場，加大金融支持”等多項措施，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強(qiáng)有力的政策保障。 c、良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通穗港白塔堡項目可研分析 第 11 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 明顯改觀，供水、供電情況明顯改善， 中心城市的載體和輻射功能日趨增強(qiáng)，周邊地區(qū)的聚集作用進(jìn)一步加大。隨著“環(huán)保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等榮譽(yù)的取得，沈陽的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力也進(jìn)一步增強(qiáng)，為投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。在加強(qiáng)城市硬環(huán)境建設(shè)的同時，沈陽市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進(jìn)作用。 d、較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤最大化，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)也不例外。據(jù)業(yè)內(nèi)專家測算，目前單個房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率在 15這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。沈陽作為東北特大中心城市之一，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進(jìn)行市場定位，來尋求市場的縫隙，進(jìn)行差異化競爭，獲得更多利潤。 (二 )房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大 a、消費(fèi)升級轉(zhuǎn)型帶動住房改善型需求增長。一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國外先進(jìn)國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為 40%左右時，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 時期。 2007 年，我市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)略低于 40%，居穗港白塔堡項目可研分析 第 12 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費(fèi)水平的提高，無疑也為住房質(zhì)量的改善奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。 1998 年以來，我市人均 長均在 10%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從 4931 元上升至 2007 年的 8924 元，年均增長 城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款也從 11994 元提高至 2007 年的 22357 元，年均增長 b、城市化進(jìn)程加快提供自動型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進(jìn)入一個快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)與一個國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。因為城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。 2004 年，我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?按照政府提出的每年要提高一個百分點(diǎn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展指標(biāo)，到 2010 年將達(dá)到 70%，在未來幾年中，如果我市人口自然增長率仍保持 2004 年的 預(yù)計城鎮(zhèn)人口凈增加約 40 萬人，以人均住房面積 30平方米 (小康標(biāo)準(zhǔn) )計算，每年就需要約 200 萬平方米的住房。 c 危舊房改造產(chǎn)生被動型住房需求。近年來，我市以“經(jīng)營城市”為理念，以政府為主導(dǎo)，采取市場化運(yùn)作舊房的拆遷、改造工作，將舊城改造目標(biāo)化，由政府有關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展準(zhǔn)備了充足的被穗港白塔堡項目可研分析 第 13 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 動型需求潛力。 2004 年，拆除各類危險破舊房屋 平方米，其中住宅 平方米 ,2007 年 ,新增棚戶區(qū)改造 75 萬平方米。據(jù)了解，至 2010 年預(yù)計拆遷改造危舊房 900 萬平方米 ，每年約 150 萬平方米，按照 1:2 膨脹系數(shù)測算，每年要新建 300 萬平方米以上的住房，才能滿足被動型住房需求。 d、人均居住面積偏低，主動型住房需求大。 2007 年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積 方米，雖比 1998年提高了 方米，但與全國平均水平 方米相比，相差 方米；在全國 15 個副省級市中位次偏后，居第 9 位。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達(dá)到 35 平方米之前，會保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口每人每年住房增加 方米保守估算，每年就需要約 440 萬平方米的住房 。因此，潛在的主動型市場需求將為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間。 e、外向度擴(kuò)大，需求多樣化。隨著外向經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多國際資本注入沈陽，越來越多外資企業(yè)登陸沈陽，通過實(shí)施“金廊”工程，吸引一些金融、貿(mào)易企業(yè)落戶沈陽，進(jìn)而加大了對高檔寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的需求。在提升房地產(chǎn)質(zhì)量和人氣的同時，為沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機(jī)。 綜上所述，我市每年住房需求在 940 萬平方米以上，按現(xiàn)在的開發(fā)比例推算，每年各類商品房屋需求可達(dá)1000 萬平方米，需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大。 穗港白塔堡項目可研分析 第 14 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 (三 )房地產(chǎn) 價格穩(wěn)中有升，未來前景看好 從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動房價上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價格將延續(xù)近年穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要原因：一是我市房價與其他城市比相對較低，具有很大的上升空間，具有較強(qiáng)的增值潛力，房價的穩(wěn)步上升將會增強(qiáng)投資者的信心。 2004 年，我市商品房的平均價為每平方米 2911 元，明顯低于深圳 (6771)、廣州(4537)和廈門 (4146)等市，在 15 個副省級市中居第九位。二是我市房價收 入比逐年下降，人們購房能力不斷增強(qiáng)，房價的穩(wěn)步上升不會影響市場需求。相反，人們“買漲不買跌”的心理會刺激消費(fèi)需求增加。 2004 近國際公認(rèn) 3 6 合適水平。 房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在我國已經(jīng)走向成熟。在第十個五年計劃期間， 2001 年到 2007 年，住宅年度投資額從 4216 7 億元，上升到 8837 億元，增長 109 6；住宅新開工面積從 30532 7 萬平方米上升到 47949萬平方米，增長 61 6；商品房中住宅的銷售量為 40212 億元上升到 86194 億元，增長 114（住宅銷售面積從19938 萬平方米上升到 33819 萬平方米），像北京、上海等大城市發(fā)展速度還要更快一些。 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 穗港白塔堡項目可研分析 第 15 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 中國房地產(chǎn)價格自 1998 年以來，持續(xù) 7 年以百分比兩位數(shù)的速度增長。從 2002 年至 2007 年 4 月，全國住宅用地平均價格指數(shù)在五年間上漲了 京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價格均上漲一倍以上，杭州則超過了 200%。這其中有正面的推動力，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民購買力增強(qiáng)、供求關(guān)系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊(yùn)藏著大量非理性繁榮的因素。 2004 年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房價的持續(xù)高漲而呈現(xiàn)走高 的趨勢。在國家的宏觀調(diào)控下，竣工面積、土地開發(fā)面積、新開工面積等指標(biāo)增幅都有較大回落，政府對土地資源的控制，導(dǎo)致人們對土地這種稀缺資源的升值預(yù)期空前高漲，無論出于投資或自住，業(yè)主都樂意盡快掏錢購買。 2007 年 6 11 平方米，與 2004 年同期相比增長了 全國完成購置土地面積 平方米，與 2004 年同期相比增長了 2007 年 6 11 月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 元，比 2004 年同期增長 我國東部地區(qū)房地產(chǎn)投資額為 元 ，比 2004 年同期增長 中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額為 元，比 2004 年同期增長 西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額為 元，比 2004 年同期增長 房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動空前活躍。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計， 2004 年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過 7 億美元， 2007 年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達(dá)到 28 億美元； 2004 年，全國 30 家信托投資公司共計發(fā)行了約 83 個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約 122穗港白塔堡項目可研分析 第 16 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 億元， 2007 年，房地產(chǎn)信托募集資金 約為 220 億元。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析與預(yù)測 改革開放以來，隨著 市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沈陽市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)；新世紀(jì)以來經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長趨勢，2004 年是振興東北老工業(yè)基地的開局之年，在這一年里，沈陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅增長速度達(dá)到了十年來的最高水平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量更是顯著提高。 沈陽 近八 年人均 勢 說明： 從 1998 年至 2007 年的七年間，沈陽人均 續(xù)保持著遞增的趨勢， 2003 年的人均 長率更是達(dá)到 ； 2004 年已完成 元，同比增長 2007 年預(yù)計比上年同上增長 從 量上看，單位：元20,32222,3816,33513,91014,96405,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004 2005穗港白塔堡項目可研分析 第 17 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 沈陽市的 值不算高，因為在沈陽市，我們擁有較多的國防科技產(chǎn)業(yè)，不計算在國家的 值中，但從圖表，我們不難出，沈陽市的快速增長過程，及有利于全民收入水平的提高 ,沈陽市進(jìn)入城市發(fā)展的快速成長行列。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與政策分析 1、 國八條 a、高度重視穩(wěn)定住房價格； b、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任； c、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)； d、嚴(yán)格控制被動性住房需求； e、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； f、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行； g、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施； h、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 盟森 營銷觀點(diǎn)： 穗港白塔堡項目可研分析 第 18 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 國務(wù)院為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的有序發(fā)展與擠壓房地產(chǎn)的泡沫，在房地產(chǎn)的稅務(wù)與管理進(jìn)行宏觀調(diào)控，從“國八條”的發(fā)布至今，房地產(chǎn)價格的增長勢頭在減緩，一二線城市出現(xiàn)負(fù)增長，三線城市房價減緩增長；國家宏觀調(diào)控基本上取得了成效，一二線城市房地產(chǎn)泡沫被部分?jǐn)D出，國家宏觀調(diào)控取得了成效；而三線城市的房地產(chǎn)減緩增長，從另一個方面影響了 各地方 城市發(fā)展的 長值， 房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售，是三線城市 長的主要來源，各地 方結(jié) 合中央的要求， 準(zhǔn)許各地方，根據(jù)自身情況，對“國八條”區(qū)域 落 實(shí)進(jìn)行調(diào) 整，特別是房地產(chǎn)兩年 內(nèi)再交易 的 ，增收 5%的營業(yè)稅方面，在一二線城市 ， 一二手房 營業(yè)稅 落實(shí)較少， 一般 只采用 1 2%的營業(yè)稅， 全國只有山東青島增收 2%的營業(yè)稅，按全國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的發(fā)展情況，我們認(rèn)為中央不會在今明兩年再出現(xiàn)針對房地產(chǎn)增長的嚴(yán)管宏觀調(diào)控制度 。 2、 8 31 土地大限 2002 年 5 月 9 日，國土資源部簽發(fā) 11 號文件 (招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，以下簡稱“ 11 號令” )，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從 2002 年 7 月 1 日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項目用地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。國土資源部、 監(jiān)察部日前聯(lián)合下發(fā)“關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知”，為協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使穗港白塔堡項目可研分析 第 19 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 用權(quán)規(guī)定了最后期限 2004 年 8 月 31 日。 盟森營銷觀點(diǎn) ： 國家從土地方面控制了不正當(dāng)?shù)母偁?，讓房地產(chǎn)的開發(fā)商，在土地方面的確取得，基本上是公平競爭；另一方面也控制了一部分地方官員權(quán)錢交易，受賄的行為。 3、央行兩次加息 2004 年 10 月 29 日至 2007 年 3 月 17 日 央行 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 ，商業(yè)銀行法人可 根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以 5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 （即 ， 百分點(diǎn)。 盟森營銷觀點(diǎn)： 國家通過央行， 對 房地產(chǎn)的銷售融資方面，逐步取消了優(yōu)惠政策， 通過對消費(fèi)者的消費(fèi)制約，把 房地產(chǎn)貸款與其它行業(yè)的貸款推到一條起跑線上 競爭 ， 從另一方面阻止了一部分社會上的“熱錢”，流向房地產(chǎn) ,或者 是其它方面。 穗港白塔堡項目可研分析 第 20 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 4、 2007 年 1 月 1 日起， 銀行可采 固定利率住房貸款 從 1 月 1 日起，銀行貸款利率上調(diào)，并根據(jù)個人信貸信用提供不同 貸款利率。目前，光大銀行還獲批推出固定利率貸款，而建行、工行等也在申請推出固定利率貸款。 所謂的固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會“隨行就市”。而現(xiàn)行的住房貸款規(guī)則下，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的中長期貸款，實(shí)行的是逐年甚至逐月調(diào)整利率的計息方式，一旦遇到貸款利率調(diào)整，貸款買房的人就要從下一年度開始按照新的貸款利率還貸。 盟森營銷觀點(diǎn)： 04、 05 年央行兩次調(diào)高利率后，房貸利率上漲 21。持續(xù)升息的壓力和預(yù)期，帶來的是國內(nèi)房貸市 場持續(xù) 17個月的增速放緩，以及提前還貸數(shù)量的激增。如采用固定利率，可以有效控制提前還貸為銀行帶來的金融損失，增進(jìn)銀行穩(wěn)定收益，對消費(fèi)者來說，如果兩者超過 1，選擇浮動利率比較劃算；如果低于 1，選擇固定利率將會相對更合理。 2、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 穗港白塔堡項目可研分析 第 21 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 城建發(fā)展與總體規(guī)劃分析 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 沈陽是 東北地區(qū)的核心 ，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中 ,與 其它 一二線城市比較相對落后，在這次宏觀調(diào)控政策實(shí)施前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢是健康的，主要特點(diǎn)是購銷兩旺，有效需求拉動供給；主要問題是供給結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足。 速發(fā)展的基本態(tài)勢 沈陽房地產(chǎn) 1985 至 2003 年的 18 年間，房地產(chǎn)投資出現(xiàn) 3 次高潮和 2 次低潮。 1985 年開始進(jìn)入第三個發(fā)展期， 2003 年進(jìn)入快速發(fā)展期。土地開發(fā)利用 676 萬平方米，收取土地出讓金 元；開發(fā)建設(shè)投資 工面積 平方米，竣工面積 平方米；拆遷居民 戶，拆遷面積 182 萬平方米，安置居民 戶；商品房銷預(yù)售面積 平方米，銷售額 元；存量房銷售 平方米，銷售額 元；租賃面積 平方米，租金為 元；商業(yè)銀行貸款 元，個人貸款 元；居民人均住房面積上升到 方米，房價收入比降低到 此可見，沈陽房地產(chǎn)業(yè)是在剛剛進(jìn)入快車穗港白塔堡項目可研分析 第 22 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 道就迎淶了宏觀調(diào)控的考驗。 銷兩旺，主要比例協(xié)調(diào) （ 1） 開發(fā)建設(shè)投資與房屋銷售比協(xié)調(diào)。 2004 年房地產(chǎn)投資 元，商品房預(yù)售合同備案金額 元，投資銷售比為 遠(yuǎn)高于全國平均 70 80%的水平， 2007 年 1 11 月，沈陽市房地產(chǎn)完成投資 比上年同期增長 30%,其住宅完成了 264 億 ,比上年同期增長 24%。 （ 2） 房屋竣工面積與銷售面積比協(xié)調(diào)。 2004 年，沈陽市商品房竣工近 586 萬平方米，銷售 518 萬平方米， 2007 年 1 10 月沈陽市房地產(chǎn)施工面積為 2769 萬平方米 ,比支年同期增長 其中住宅為 2103萬平方米 ,同比增長 （ 3） 房地產(chǎn)發(fā)展與本市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相應(yīng)。 1985， 均增長 其中房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的 屬于正常區(qū)間。 （ 4） 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人均可支配性收入相協(xié)調(diào)。 1995，沈陽市居民可支配性收入由 3721 元增加到近8000 元，房價收入比由 到 民購房能力大有提高。 （ 5） 房地產(chǎn)發(fā)展與城市化進(jìn)程相協(xié)調(diào)。我國城市化水平為 沈陽市已達(dá) 根據(jù)國際經(jīng)驗證明，城穗港白塔堡項目可研分析 第 23 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 市化達(dá)到 40房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，沈陽市已處于這個階段中。 （ 6） 二三級市場協(xié)調(diào)共進(jìn)。 2007 年 1 11 月商品房銷售面積 平米，存量房銷售 平方米，二者比例為 1： 勢喜人。 （ 7） 從 2007 年 1 11 月的購房消費(fèi)與購房投資比例來看 ,基本上達(dá)到 1:1。因此租金將會回歸 ,房價格上漲會減緩。這說明進(jìn)入良性 發(fā)展階段。 （ 8） 住房消費(fèi)已開始轉(zhuǎn)向大眾消費(fèi)為主體。 2003 年，每平方米 3000 元以下的和 120 平方米以下的商品住宅均達(dá) 60%左右， 2004 年，這一比例還在增加， 2007 年 1已超過 65%，百姓購房成為沈陽市的強(qiáng)勢主流。 （ 9） 房價上漲與居民可支配性收入增長相適應(yīng)。 1993 11 年間，同期房價上漲 低于前者 3%。 2004 年房價上漲 2007 年 1上漲 處于穩(wěn)中有升的良好狀態(tài)。 房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 沈陽市國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地 產(chǎn)業(yè)，在全國及時的宏觀調(diào)控中，其發(fā)展趨勢同整體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢一樣，穗港白塔堡項目可研分析 第 24 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 仍在持續(xù)快速健康地發(fā)展著，且今后的發(fā)展態(tài)勢將會更好。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，沈陽市房地產(chǎn)完成投資、開發(fā)建設(shè)、市場銷售等情況如下表： 年份 項目 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2007 年 111 月 完成投資額（億元） 房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例（ %） 房屋施工面積（萬） 房屋竣工面積（萬） 存量房總面積（萬） / / 139 156 158 261 348 品房實(shí)際銷售面積（萬） 品房實(shí)際銷售額（億元） 品住宅平均價格（元 /） 107 3256 穗港白塔堡項目可研分析 第 25 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 從上表中，我們可以分析得出，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了快速發(fā)展期，對全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展以及老工業(yè)基地振興起到了巨大的推動作用。結(jié)合這幾年的房地產(chǎn)持續(xù)上升，結(jié)合沈陽市的人口總量，到達(dá)小康人均居住面積 25平方米還有較大的需求空間，房地產(chǎn)業(yè)的存量房總面積將會拉動一手與二手之間的中低檔項目的互動，促進(jìn)房地產(chǎn)的交易良性發(fā)展。 結(jié)合 2007 年 1房地產(chǎn)銷售情況表 : 單位：件 /萬平方米 /億元 項目 件數(shù) 面積 金額 當(dāng)月 累計 比上年同期增長 當(dāng)月 累計 比上年同期增長 當(dāng)月 累計 比上年同期增長 商品房銷售（合同備案） 14897 97760 其中：住宅 12944 85180 穗港白塔堡項目可研分析 第 26 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 存量房轉(zhuǎn)讓 7032 69710 其中：住宅 6808 66483 公房出售 1537 21884 44. 房地產(chǎn)抵押 6368 55814 其中：住房消費(fèi)貸款 6138 53297 房地產(chǎn)典當(dāng) 0 5 房屋租賃 2325 16169 我們不難看出 ,2007 年 ,沈陽房地產(chǎn)在國家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下 ,發(fā)展較為良性 ,房地產(chǎn)一手的成交量 在增穗港白塔堡項目可研分析 第 27 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 加 ,二手的 的成交量在下降 ,房屋的供給量不足 ,市場需求量較高 ,會促進(jìn)二手房的價格進(jìn)一步升值；結(jié)合房地產(chǎn)的 兩次加息 ,一次性付款的客戶比例再增加 ,住房消費(fèi)貸款在減少。 為來人口的增長對房地產(chǎn)大盤的促進(jìn) (資料來源 : 市政協(xié)人口資源環(huán)境與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 ) 沈陽市未來人口總量（含機(jī)械人口） 單位：萬人 預(yù)測年份 人口數(shù) 戶籍人口 流動人口 每年新增人口 每人增加 25 計算 2007 果每年新戶籍增人口 每年需求房地產(chǎn)的開發(fā)面積不能少于395 萬 , 2006 007 881 008 009 010 港白塔堡項目可研分析 第 28 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 2015 上表中 ,沈陽市按現(xiàn)階段的發(fā)展情況 ,每年需要的新增居隹面積為 395 萬平方米 ,如果沈陽市現(xiàn)階段少于這個面積的開發(fā)量 ,沈陽市的房地產(chǎn)價格還會繼續(xù)上漲 ,從這幾年房地產(chǎn)的開發(fā)量與人口增長相比較來看 ,沈陽市房地產(chǎn)的價格 ,會進(jìn)入緩慢成長期。 3、 土地市場分析 地價刷新的特點(diǎn) a、調(diào)整后的地價仍有上漲空間 沈 陽市地價水平還有上漲空間。與東北地區(qū)其他城市相比，調(diào)整后的沈陽市地價水平稍領(lǐng)先于長春和哈爾濱，但與大連相比還有一定距離，各級別基準(zhǔn)地價比大連市約低 45%左右。與其他省會城市相比，沈陽市地價水平高于西部的西安，與中部的武漢相當(dāng)，低于東部的杭州和南京。與北京、上海相比，仍有較大差距。 穗港白塔堡項目可研分析 第 29 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 b、 近郊區(qū)地價漲幅較大，市中心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)漲幅較小。 就各級別基準(zhǔn)地價來看，四級地和五級地等近郊區(qū)上調(diào)幅度較大，市中心和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的上調(diào)幅度較小。這種規(guī)律與沈陽市的城市建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)分布與區(qū)域土地市場狀況完全一致。市中心地 區(qū)城市建設(shè)已基本成熟，土地市場趨于飽和，因此地價變化不大；遠(yuǎn)郊區(qū)市政設(shè)施改造力度較小，地價變化也較小；而二環(huán)兩側(cè)區(qū)域，近年來基礎(chǔ)設(shè)施改造力度較大，城市環(huán)境有明顯改善，地價水平上漲較快。另外，近兩年土地出讓的地塊也大部分集中在一環(huán)到二環(huán)之間以及二環(huán)周邊的區(qū)域，這些地區(qū)的實(shí)際出讓地價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來的地價水平。比如，大東區(qū)目前毛地出讓價格平均在 600 元 /平方米左右，而原來的出讓價格僅為 290 元 /平方米，這次上調(diào)為 440 元 /平方米，與實(shí)際地價水平相比仍有一定空間。這也說明，基準(zhǔn)地價調(diào)整是一個漸進(jìn)的過程，地價水平應(yīng)逐 漸趨于合理。 c、城市重點(diǎn)改造區(qū)域地價漲幅較大。 城市基礎(chǔ)設(shè)施改造力度加大的區(qū)域，如金廊工程、銀帶工程、景觀路改造、公園綠地建設(shè)等，地價水平上漲明顯。如金廊沿線 2002 年土地出讓均價為每平方米 4000 元； 2003 年為每平方米 7000 元； 2004 年達(dá)到每平方米9000，這次基準(zhǔn)地價上調(diào)為 5929 元 /平方米，考慮容積率等修正后的宗地地價與實(shí)際地價水平基本相當(dāng)。 穗港白塔堡項目可研分析 第 30 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 土地級別重新劃定典型區(qū)域 1) 西江街、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)：由五級地調(diào)整為四級地。 2) 大韓屯、三臺子、沙河子、老瓜堡：由六級地調(diào)整為四級地。 3) 上園、沈鐵路、長青街、方家欄、東陵西路、向工街、鴨綠江街、于洪廣場、榆樹臺地區(qū)：由六級地調(diào)整為五級地。 4) 長白地區(qū)：由七級地調(diào)整為五級地。 5) 北京街 速干道南二環(huán)路）：由三級地調(diào)整為二級地。 6) 北陵大街：由四級地調(diào)整為三級地。 7) 西塔地區(qū)：由三級地調(diào)整為二級地。 8) 南京街：由一級地調(diào)整為二級地，基準(zhǔn)地價由 8992 元 /整為 5929 元 /幅為 出讓金由 2428元 /整為 2276 元 /幅為 地部分地區(qū)地價水平變化情況 穗港白塔堡項目可研分析 第 31 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 1) 南市地區(qū)：由一級地調(diào)整為二級地。 2) 勝利大街：由二級地調(diào)整為三級地。 3) 八王寺地區(qū)：由四級地調(diào)整為三級地。 4) 老瓜堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū) :由五級地調(diào)整為四級地。 盟森營銷觀點(diǎn)： 從上面的土地基準(zhǔn)地價上的上調(diào)中，我們可以看出，地區(qū)改造成與地價上調(diào) 息息相關(guān) ；動遷前與動遷后，基準(zhǔn)地價一般是上調(diào)的； 政府地基準(zhǔn)地價方面為房地產(chǎn)企業(yè)提供最終的高銷售房價奠定了一部分基礎(chǔ)，例如： 八王寺、老 堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)，都是這種情況，促進(jìn)了大盤的升值，為房地產(chǎn)抵押貸款，評估提供了理想基數(shù)。地價漲幅小于房價漲幅，還有較大的漲幅空間 ，為房地產(chǎn)大面積開發(fā)提供了可能，土地成為了“保值與升值”，地產(chǎn)商風(fēng)險較小。 項目周邊地價情況 2007 年 8 月 23 日簽訂的編號為： a、 2007地塊掛牌交易成交確認(rèn)書（沈和交字（ 2007） 004 號），競得人為沈陽市興和房屋開發(fā)有穗港白塔堡項目可研分析 第 32 頁 共 117 頁 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 07559031789 限公司。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由 整為 地成交單價由 660 元 /平方米調(diào)整為 687 元 /平方米，面積由 70300 平方米調(diào)整為 方米，毛地成交總價款變更為 ； b、 2007 地塊掛牌交易成交確認(rèn)書（沈和交字（ 2007） 005 號），競得人為沈陽市和興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由 整為 地成交單價由 539 元 /平方米調(diào)整為 565 元 /平方米，毛地成交總價款變更為 45106549 元。 附： 土地拆遷補(bǔ)償情況 表 沈陽市城市房區(qū)域 范圍 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （建筑面積 區(qū)域 范圍 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （建筑面積 一 級 區(qū) 起青年大街與渾河水涯線交匯處渾河北水涯線南京