1 西安國家民用航天基地城中村改造蕉村項目可行性研究報告 2010 年 9 月 2 一、 項目概況 、 宗地位置 蕉 村 位于航天 基地東長安街 ， 東臨神舟大街，南鄰航創(chuàng)路，北鄰航天中路，西鄰神州三路。 宗地位置如下圖： 、 宗地 情況 蕉 村 總占地約 2328 畝（含宅基地、耕地、代征地等）， 原 行政區(qū) 劃隸屬于長安區(qū)，現(xiàn)歸 航天產(chǎn)業(yè)基地管委會管轄。 依據(jù)西安市城中村（棚戶區(qū)）改造辦公室文件之市城改發(fā)（ 2008） 40 號文件，蕉村已納入 航天基地 2010 年 首批 城中村重點改造項目范圍 。 地 塊現(xiàn)狀： 拆遷 已經(jīng)啟動 。 航天基地前期為了推動 開發(fā)建設，首期明確先進行焦村的城中村改造和拆遷 安置 工作。 3 蕉 村所屬土地范圍圖 蕉 村 民房分布相對較集中，多以磚混為主，層高以二、三層為主，另有少量四層、五層的民宅。 4 、 項目周邊配套 1）交通狀況 宗地距大雁塔正南約 3000 米，周邊 7 條公交線路通過，分別是 603、500、 242、 217、 920 和 525 路，公共交通便利。宗地北距繞城高速約 700 米，另有雁塔南路、航天大道等交通主干道，車行快捷便利。 另外，地鐵 2 號線 2011 年建成，途徑長安路、距項目約 2 公里；地鐵 4 號線 2016 年 2020 年建成，途徑雁塔南路貫穿航天基地，距項目約 500 米 。 2）教育配套 項目周邊 3 公里內(nèi)教育資源目前較為欠缺，僅有航天小學和航天中學，富力城黃河國際小學今年開學，另有規(guī)劃中的 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地與北京大學合辦學校待建 。 3）醫(yī)療配套 項目周邊醫(yī)療機構較為欠缺，目前有航天醫(yī)院、航天 171 醫(yī)院和長安婦兒醫(yī) 5 院三家。 另外，第四軍醫(yī)大學已于 2009 年 6 月簽約航天基地，擬建 1900 畝新校區(qū)及附屬醫(yī)院，計劃 2010 年動工建設。 4）商業(yè)配套 周邊大型購物中心、主要商業(yè)距離在 6 公里左右，電視塔附近有麥德龍超市、西長安街有華 潤萬家超市，主要商業(yè)集中在長安北路周邊，曲江大唐不夜城項目已全部 開業(yè)。另外，航天基地內(nèi)（現(xiàn)管委會對面約 100 余畝）規(guī)劃待建大型綜合商業(yè)區(qū)。 5）其它配套 周邊休閑、文化娛樂設施較為豐富，主要有曲江大唐不夜城、曲江歡樂世界（規(guī)劃待建）、金泘沱民俗園、曲江池遺址公園、杜陵萬畝森林公園等。 、 大 市政配套 宗地配套已具備市政供水、雨、污排水、電、天然氣、市政集中供熱條件，移動通訊網(wǎng)絡已覆蓋該區(qū)域，電信、網(wǎng)通有線網(wǎng)絡已經(jīng)鋪設至周邊，可以接入。 、 規(guī)劃指標 根據(jù)我方與航天基地管委會簽訂的協(xié)議以及 達成 土地補償方式，我方參與焦村城中村改造可獲得開發(fā) 用地指標 約 為 500 畝， 規(guī)劃用途為住宅 用地，宗地使用年限為 70 年。 具體規(guī)劃指標還沒有確定 ，容積率 、 土地 價格 通過與航天基地管委會的溝通，并與 西安市 蕉 村城中村改造建設發(fā)展有限公司 協(xié)商 蕉 村拆遷安置相關費用 ， 該項目土地獲取成本初步概算總成本需 元 （土地拆遷安置費用 元 +財務費用 ） ， 土地每畝價格 164 萬元 ， 樓面地價 819 元 /平方米 。 、 項目土地獲取方式 紅磡房地產(chǎn)公司與天津津濱發(fā)展投資股份有限公司、陜西新希望能源發(fā)展有限公司在天津開發(fā)區(qū)共同組建一家合資公司（暫定名“津濱紅磡 ” ） ，注冊資金 濱發(fā)展占 34%，紅磡和陜西新希望各占 33%股權。 6 津濱紅磡與陜西地方電力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陜西煤業(yè)化工集團有限公司共同成立一家合資公司，注冊資金 3億元，三方各出資 1億元，各占 均股。 具體合作土地范圍包括 航天基地一期 焦村 等 6個村。 津濱發(fā)展是泰達建設做為第一大股東的深交所上市公司。 2010 年 5 月， 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會已與 天津 泰達建設集團達成招商引資合作意向，并簽署西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地城中村改造項目 戰(zhàn)略 合作框架協(xié)議。 航天 基地管委會首期計劃推出焦村 城中村改造，焦村 已列入航天基地重點城中村改造計劃。 根據(jù)與航天基地管委會溝通了解 ， 土地獲取方式為： 合作 方先期投入資金進行城中村改造， 實施拆遷安置 、 土地一級整理， 然后 由航天基地管委會通過住宅開發(fā)用地招、拍、掛與城中 村改造項目捆綁形式向 合作 公司供給住宅開發(fā)用地沖抵城中村改造項目 合作 方 承擔的費用。 焦村土地補償方式原則性采取異地補償方式。 根據(jù)協(xié)議， 計劃于 2011 年 4 月底前在蕉村拆遷原址 (神舟四路以東，東長安街以北 )獲取 115 畝土地的商品住宅開發(fā)用地（容積率不小于 3）。 其余土地 385畝 根據(jù)投資進度 ， 在航 天基地一期工程范圍內(nèi)航天西路以東、神州大道以西、航騰路以北區(qū)域 內(nèi)給予補償。 天津津濱發(fā)展股份有限公司、 陜西地方電力房地產(chǎn)有限責任公司 、 陜西煤業(yè)化工集團公司 背景說明 ： 天津津濱發(fā)展股份有限公司成立于 1998 年 12 月 28 日，是天津濱海新區(qū)首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司。津濱公司（深交所股票代碼： 000897）股票于1999 年 4 月 22 日在深圳證券交易所掛牌交易。目前注冊資本 161， 元，2001 年通過 2000 質(zhì)量管理體系認證。 津濱公司確立了以工業(yè)房地產(chǎn)為基礎 、以商業(yè)和民用房地產(chǎn)為重點、積極培育后備主導產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。 截止 2008 年底，津濱公司的總資產(chǎn) 元，凈資產(chǎn) 元，累計實現(xiàn)凈利潤 元，年均實現(xiàn)利潤 元；上繳稅金 元，年均納稅 元 。 7 津濱公司 先后 開發(fā)建設了津濱高科技園一期、二期、三期，天大科技園、津濱軟 件大廈等工業(yè)房地產(chǎn)項目；開發(fā)了濱海金融街（東區(qū)）、廣東騰躍大廈、天津濱海發(fā)展大廈等商業(yè)地產(chǎn)項目；開發(fā)了瑪歌莊園 1848、親親家園、雅都天元居、雅都天澤園等民用地產(chǎn)精品項目； 津濱公司還 收購了開發(fā)區(qū)投資服務中心、西青微電子工業(yè)區(qū)部分廠房、翠亨廣場等商務、工業(yè)和公用項目。重點開發(fā)梅江南 57 萬平米高檔商業(yè)地產(chǎn)項目、開發(fā)區(qū) 11萬平米 沽國際游樂港 25萬平米旅游地產(chǎn)項目。 陜西 地方 電力房地產(chǎn)有限 公司 ： 為 省屬大型一類國有獨資電力企業(yè) 團）有限公司旗下唯一一家專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)公 司，注冊資本5000 萬元，目前房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級為二級。作為陜西省地方電力投資控股有限公司全資子公司，系地方電力集團多元化經(jīng)營的龍頭企業(yè)，近年來完成了多個大型寫字樓、星級酒店、住宅等項目的開發(fā)建設。 2010 年，公司在建和新開工面積超過 60 萬平方米，并將攜巨資戰(zhàn)略性參與重點區(qū)域城市綜合改造項目，同時借助集團電網(wǎng)覆蓋全省 9 個地市 66 個縣的資源優(yōu)勢，立足西安，積極拓展二、三線城市，實踐不可復制、具備核心競爭力的省域發(fā)展新模式。 已建成項目有：西安南二環(huán)地標性建筑、 a 級寫字樓 際假日酒店 新區(qū)首家獨棟 業(yè)別墅區(qū) 12 棟等。 在建項目有： 60 萬平方米法式高尚住宅區(qū) 山悅； 35 萬平方米高新區(qū)核心地段集辦公、住宅、商業(yè)為一體的城市綜合體項目 陜西煤業(yè)化工集團有限責任公司 ： 是陜西省人民政府從落實西部大開發(fā)戰(zhàn)略，充分發(fā)揮煤炭資源優(yōu)勢和行業(yè)整體優(yōu)勢，培育壯大以煤炭開采、煤炭轉化為主的能源化工支柱產(chǎn)業(yè)出發(fā)，在省內(nèi)十個重點煤炭生產(chǎn)開發(fā)單位組建的陜西煤業(yè)集團有限責任公司的基礎上，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，與省內(nèi)三個大型煤化工企業(yè)重組成立 的特大型能源化工企業(yè)。 集團已擁有 40 多個全資、控股、參股企業(yè)，在冊職工 人。 2009 年煤炭產(chǎn)量突破 7100 萬噸，煤化工產(chǎn)量約 200 萬噸，實現(xiàn)銷售收入 321 億元。 2010年在全國 500 強中名列第 195 位，并在 2010 中國企業(yè)效益 200 佳中位列 142 位。 8 二、區(qū)域 房地產(chǎn) 市場分析 、 經(jīng)濟環(huán)境分析 西安是世界聞名的歷史文化古都、旅游名城；中國重要的教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市；新歐亞大陸橋中國段和中西部的主城區(qū)；陜西省省會 。 西安市 全年生產(chǎn)總值（ 元，比上年增 長 增速同比回落 百分點，高于全國 百分點，高于全省 百分點，經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出一季度觸底后逐季反彈、穩(wěn)步回升的良好態(tài)勢。 2009 年，西安市全社會固定資產(chǎn)投資 元，同比增長 較上年回落 百分點，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 元，增長 回落 百分點。居民收入加快增長，工資福利水平提升，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 18963 元，同比增長 總體來看，西安經(jīng)濟已經(jīng)走出低谷，正處于 v 型運行軌跡的上行區(qū)間，金融危機并沒有改變西安 經(jīng)濟又好又快發(fā)展的基本態(tài)勢，西安經(jīng)濟繼續(xù)在高平臺上平穩(wěn)較快運行。 2010 年市域總人口規(guī)模為 955 萬人；市區(qū)用地規(guī)模為 695 萬平方公里，預計 2020 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 5670 億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 7590 美元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達到 20000 元，基本社會保障率達到 80，城市經(jīng)濟規(guī)?；具_到我國中等發(fā)達城市水平。 05001000150020002500300001 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年單位：億元0%4%8%12%16%20%g d p 同比增長 9 、 西安市房地產(chǎn) 情況 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營狀況 2009 年西安房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 較上年增長， 全市商品房投資額為 宅投資額為 元，同比 上年同期 分別增長了 29%和 38%。全年商品房 和住宅 銷售面積 平方米 和 平方米 ，同比大幅增長 66%和 69%。 總體來看， 2009 年西安房地產(chǎn)市場需求集中釋放， 商品房及住宅市場銷售量 大幅增加 。 01002003004005006007008002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009單位：萬平方米0%10%20%30%40%50%60%70%商品房投資額 住宅投資額商品房投資額增長率 住宅投資額增長率（ 2） 供應指標狀況 01000200030004000500060002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009單位：萬平方米- 5 0 %0%50%100%150%200%商品房施工面積 商品房新開工面積 商品房竣工面積商品房施工面積增長率 商品房新開工面積增長率 商品房竣工面積增長率2009 年西安房地產(chǎn)開發(fā)建設供應類指標全線增長。平方米， 同比增長 竣工面積為 平方米，比上年同期 明顯上漲 作為房地產(chǎn)市場先行指標的新開工面積也有 大幅 增長，新開工商品房 平方米，同比 增長 增 幅較 前 三季度擴大 50%以上 。 （ 3） 房地產(chǎn) 固定資產(chǎn) 經(jīng)營狀況 2009 年，西安市全社會固定資產(chǎn)投資 元，同比增長 較上 10 年回落 百分點，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 元，增長 回落 百分點。居民收入加快增長，工資福利水平提升，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 18963 元，同比增長 0500100015002000250001 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年單位：億元0%10%20%30%40%50%全市固定資產(chǎn)投資 同比增長0200040006000800010000120001400016000180002000001 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年單位：元0%5%10%15%20%25%30%城鎮(zhèn)居民可支配收入 同比增長（ 4）房地產(chǎn)市場成交分析 2009 年西安房地產(chǎn)市場成交總量增長明顯，共成交 平方米，同比 增長近 1 倍；成交 商品住宅 125056 套 （天津 套 ） ， 平方米 (天津 1325 萬平米 )，同比分別增長 市場展現(xiàn)高度旺盛的需求 。價格方面， 2009 年商品房總體成交均價為 5081 元 /平方米，高于 2008 年的均價4724 元 /平方米， 商品住宅成交均價為 4698 元 /平方米，較 2008 年均價 4275 元/平方米增長 400 元， 預計 西安商品住宅市場的成交價格 在 2010 年 仍 然會保持5000 元左右的高價位。 11 0 . 0 05 0 . 0 01 0 0 . 0 01 5 0 . 0 02 0 0 . 0 02 5 0 . 0 01 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月單位:萬平方米- 1 0 0 %- 5 0 %0%50%100%150%200%250%2008 年簽約面積 2009 年簽約面積 同比變化 350040004500500055001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：元/ 平方米2007年 2008年 2009年2 0 0 7 年均價3 9 7 3 元/ 平方米2 0 0 8 年均價4 7 2 4 元/ 平方米2 0 0 9 年均價5 0 8 1 元/ 平方米（ 5）商品住宅交易分析 2009 年西安市 住宅市場熱銷，共成交 商品住宅 125056 套， 平方米，同比分別增長 市場展現(xiàn)高度旺盛的需求。 從各月走勢來看，成交量 同樣 逐月遞增 ， 8 月以來的同比增長均超過了 100%，成交量均在100 萬平方米以上， 12 月超過 200 萬平方米，為 2007 年以來西安樓市成交量最大 。 0204060801001201 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月單位:萬平方米- 1 0 0 %- 5 0 %0%50%100%150%2008 年簽約面積 2009 年簽約面積 同比變化 12 34003600380040004200440046004800500052001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：元/ 平方米2007年 2008年 2009年2 0 0 7 年均價3 7 6 7 元/ 平方米2 0 0 8 年均價4 2 7 5 元/ 平方米2 0 0 9 年均價4 6 9 8 元/ 平方米a、 戶型分布 西安市商品住宅各戶型成交量 來看 ， 2009 年 各戶型占比與 上 年同期相比變化不大。 二室戶型 仍占 最大份額 ，較 2008 年同期上 浮 百分點； 其余各戶型占比較上年基本一致。 三室戶型 占比為 一室保持了 13%的比重，四室和復式及其它戶型占比，在 5%左右 。 b、 建筑面積分布 70( 含 ) - 9 0 平方米2 3 . 0 %160( 含 ) - 2 0 0 平方米3 . 3 %140( 含 ) - 1 6 0 平方米6 . 9 %200 平方米 ( 含 ) 以上1 . 4 %120( 含 ) - 1 4 0 平方米1 3 . 2 %70 平方米以下1 9 . 9 %90( 含 ) - 1 2 0 平方米3 2 . 3 %從西安市商品住宅成交建筑面積分布來看， 2009 年 90方米的戶型共成交 23809 套，所占比重最大達 70 平方米以下和 70方米的戶型所 13 占比重 在 20%左右；而 160 平方米以上的戶型占比相對較小，均不超過 5%，其中200 平方米以上的大戶型所占比例最小僅為 可見 2009 年 西安成交的商品住宅 主要是中 小戶型。 c、 價格分布 5 . 9 3 %2 1 . 7 6 %1 9 . 0 9 %4 1 . 5 8 %2 . 9 2 %0 . 6 8 %1 . 9 1 %6 . 1 2 %3000 元以下3000( 含 ) - 4 0 0 0 元4000( 含 ) - 5 0 0 0 元5000( 含 ) - 6 0 0 0 元6000( 含 ) - 7 0 0 0 元7000( 含 ) - 8 0 0 0 元8000( 含 ) - 1 0 0 0 0 元10000( 含 ) 元以上從西安市商品住宅成交價位分布 來看 ， 2009 年西安市商品住宅成交價位主要分布在 4000 /平方米，成交量為 平方米 ，所占比重 其次是 3000 /平方米 和 5000 /平方米的 價位 ， 而 6000 元以上的商品住宅所占比例不足 10%， 10000 元以上的高檔住宅僅為 總體來看，中低價位的住宅是 2009 年西安房地產(chǎn) 市場的主流產(chǎn)品， 較受 消費者的歡迎。 d、 客戶群分布 009 年西安市商品住宅客戶群中，本市居民依然占有最大比例，為 較去年同期 變化不大 ，共成交 平方米，同比增長 而其它 三類 客戶群成交量 也基本保持上年 的占比， 本省其它地區(qū)人士占比為 外省 14 市個人占比為 其它人士占比 不足 （ 6） 土地招拍掛市場分析 2009 年西安市共成交土地 150 宗 ，土地總成交面積為 平方米，建設用地面積 平方米，成交金額 元。從成交地塊區(qū)域分布上來看， 2009 年土地成交主要分布在 曲江新 區(qū) 、高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和民用航天產(chǎn)業(yè)基地， 成交土地宗數(shù)都在 20 宗以上，曲江新 區(qū)成交 量最大，共成交 土地 28 宗 ，土地供應面積為 平方米 ； 開發(fā)商對后市預期 仍 以向好為主，因而對開發(fā)住宅用地仍有較大的 信心。 新城區(qū)1%閻良區(qū)7%雁塔區(qū)10%曲江新區(qū)19% 臨潼區(qū)1%民用航天產(chǎn)業(yè)基地14%未央?yún)^(qū)7%浐灞生態(tài)區(qū)9%高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)15%國家航空高技術產(chǎn)業(yè)基地6%蓮湖區(qū)4%碑林區(qū)4%灞橋區(qū)3%、 長安區(qū)房地產(chǎn)市場 （ 1）、長安區(qū)概況 長安區(qū)地處關中平原中部，區(qū)內(nèi)地勢東南高西北低，南北跨度 55 公里，東西跨度 52 公里。地貌多樣，山、川、塬皆俱?？偯娣e 1583 平方公里，城區(qū)距西安市中心 里。 2002 年 9 月撤縣設區(qū)，成為西安城市新區(qū)?，F(xiàn)轄 10 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、15 個街辦， 671 個行政村、 21 個居委會，總人口 人。 15 長安被譽為西安的 “ 后花園 ” 。近年來，區(qū)委、區(qū)政府緊緊抓住西部大開發(fā)和西安發(fā)展重心南移的機遇，依托緊臨西安文化區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢及秦嶺北麓豐富的自然資 源優(yōu)勢，主動承擔和分享西安大都市功能，規(guī)劃策劃了 “ 新長安戰(zhàn)略 ” ，大力發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、高等教育、旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，建設具有競爭力的生態(tài)文化科教新城 的目標。 （ 2）、房地產(chǎn)市場趨勢 房地產(chǎn)業(yè)是長安 區(qū) 開發(fā)建設的又一熱點。 長安區(qū)目前普通商品房銷售均價在3200 /之間，房地產(chǎn)市場銷售情況較好。 近年來，多家房地產(chǎn)企業(yè)進駐長安，總投資近 20 億元，開發(fā)商品房面積超過 120 多萬平方米，入駐 多戶，造就了 智慧城 、長安 相府 、太陽新城、摩登小鎮(zhèn)等多家大規(guī)模精品小區(qū)，形成了以韋曲為主的多層、小高層商住區(qū)，以郭杜為主的歐式風格商住區(qū)，以灃峪為主的高檔別墅區(qū)的新格局，長安己成為最適合居住的新城南。 目前在建在售的樓盤只有富力城、大華世家兩個樓盤。 16 2009 部分在售項目價格表 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 產(chǎn)品類型 總戶數(shù) 面積區(qū)間 銷售況 銷售 價 格 開盤時間 長安相府 長安路南段 陜 西 福地置業(yè) 高層 8 7 2 1 0 0 - 260 可售 2 0 % 4 5 0 0 2 0 0 8 . 9 天都佳苑 西部大道東段 西安昊雨房地產(chǎn) 高層 7 8 3 1 2 5 、 1 2 8 可售 50 套 4 4 0 0 2 0 0 9 . 1 錦華園 西萬路郭杜收費站向北5 0 0 米 陜 西 安泰 高層 4 3 8 61 - 1 4 0 可售 2 8 0 套 3 7 0 0 蘭喬 國際城 長安韋曲區(qū)委黨校東北側 陜西華嶺房地產(chǎn) 高層 2 8 6 2 70 - 1 3 0 剛開盤 4 5 0 0 2 0 1 0 . 5 早安 林莊 西灃路 長安國際企業(yè)總部南側 西安萬景實業(yè) 高層、多層 1 3 0 0 90 - 1 3 0 剛開盤 4 7 0 0 2 0 1 0 . 3 愛藍堡 韋郭大道西北政法大學西門正對面 兆恒實業(yè) 高層、小高層 4 0 0 57 - 1 3 5 4 3 0 0 2 0 1 0 . 5 麗景佳苑 長安區(qū)韋曲西街 13 號 陜西長晶工貿(mào) 高層 5 7 0 90 - 1 3 0 銷售過半 4 7 0 0 2 0 0 9 . 1 0 盛世長安 紫薇田園都市南側 陜西宏杰房地產(chǎn) 高層 、小高層 4 0 0 0 85 - 1 3 0 二期開始 5 0 0 0 2 0 0 9 . 7 雅居樂花園 文苑北路紫薇田園都市東南 雅居樂地產(chǎn) 高層 2 3 0 0 80 - 1 6 0 二期開始 5 7 0 0 2 0 0 9 . 6 一品南山 長安南路西 3 0 0 米 西安中長實業(yè) 高層、多層 7 6 0 50 - 1 3 0 尾盤 4 3 0 0 2 0 0 8 . 4 、 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 （ 1）、 航天 基地總體規(guī)劃 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國航天科技集團和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2006 年 7 月，享有市級經(jīng)濟管理權限。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領西安未來發(fā)展五大主導產(chǎn)業(yè)之一，航天 基地是西安 “ 四區(qū)兩基地一港 ” 七大經(jīng)濟發(fā)展引擎之一。 2007 年 12 月 26 日，國家發(fā)改委批復成立西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。陜西省、西安市政府高度重視西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強有力的支持。 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 位于西安市東南方位，規(guī)劃面積為 方公里， 規(guī)劃期末人口規(guī)模達 人， 預留約 20 平方公里的遠期發(fā)展規(guī)劃空間 。 （ 2）、基地功能定位 未來功能定位：世界級的航天科技產(chǎn)業(yè)基地 航天智都，使之成為世界級的 17 航天產(chǎn)業(yè)基地，世界級的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地及世界一 流的休閑康居新城。 整體發(fā)展框架： 四區(qū)兩基地一港 、規(guī)劃形成“一心三軸三區(qū)”的城市空間結構，一心 規(guī)劃中心區(qū)；三軸 長安東街、神舟大道、雁塔南路三條人文景觀軸；三區(qū) 東部產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、北部南部居住區(qū)。 （ 3）、航天基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 西安國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地 確立了以 “ 航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略， 著力打造航天應用產(chǎn)業(yè)、半導體新材料和太陽能光伏新能源、服務外包和創(chuàng)意三大主導產(chǎn)業(yè) 。 2009 年基地銷售收入達到 100 億元， 2010 年銷售收入達到 200 億元，就業(yè)人口達到 10 萬人，形成 10 20 個有自主知識產(chǎn)權的名牌產(chǎn)品，以及 5 8 家在國內(nèi)外具有較強競爭力的龍頭企業(yè)。 2015 年十二五末時，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國民用航天產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新平臺、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺、國際大企業(yè)合作平臺，努力打造世界知名、國內(nèi)一流的國家級高技術產(chǎn)業(yè)基地。 西安國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)以“高、精、尖”為特色，將集聚大量的高新技術人才和科技型企業(yè)，并且發(fā)展速度迅猛。這將為本項目創(chuàng)造高素質(zhì)的區(qū)域人文環(huán)境，這些對于本項目的開發(fā)都將起到十分積極的促進作用。 （ 4）、航天基地房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 區(qū)內(nèi)開發(fā)項目僅富力城和觀山悅項目正在開發(fā)，均為基地成立前審批項目。據(jù)了解，一期已無規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)用地，基地成立后尚未有項目開發(fā)進行，僅 18 有已審批的鴻葉地產(chǎn)住宅項目 (約 200 余畝 )、 中電投住宅項目、 朝光置業(yè)綜合商業(yè)項目（約 100 余畝）待建。 因此， 3內(nèi)將不會有新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)競爭十分平緩。 、 競爭項目分析： 宗地周邊區(qū)域競爭項目成交數(shù)據(jù)表如下： 富力城雁塔南路南端向東 800米小高層、高層 113 3裝修 富力地產(chǎn)一期 7200 元 / 平方米，二期大戶型7500 元 / 平米，小戶型 7000 元 / 平米大華公園世家曲 江 東 南 航天大道小 高 層 、 高層 、 花 園 洋房、別墅102 26坯上 海 大 華 集團洋房 8000 元 / 平米 10000 元 / 平米，小高層 55007800 元 / 平米曲江瀾山雁 塔 南 路 與杜 陵 東 路 交匯處西北角高 層（ 32 f ) 5 棟22 9坯陜 西 英 泰 置業(yè)有限公司5 6 0 0 元/ 平米拿鐵城雁 塔 南 路 曲江 賓 館 十 字向南3 0 0 米高 層（ 25 f ) 1 27 、 精裝修西 安 榮 華 集團有限公司7 2 0 0 元/ 平米項目名稱 地址 建筑類型建 筑 面 積（ 萬 平米）成 交 均 價 （ 元 / 平米）容積率面 積 區(qū) 間（）裝修狀況 開發(fā)商對本項目構成直接競爭關系是富力城 、大華公園世家 和觀 山悅項目以及未來即將上市的 鴻葉地產(chǎn)住宅項目、 英泰地產(chǎn) 項目 等。 觀 山悅項目 ： 觀 山悅項目為 合作公司陜西地方電力房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，但一期、二期 項目主要為 省委、省人大工作人員定制， 內(nèi)部銷售價格 3500 元 /平米。 只有三期項目約 24 萬平米為商品房。 觀 山悅三期：建筑面積 :24 萬平米；容積率： 品形式： 32 層高層，預計銷售均價： 8000 元 /平米。（精裝修）規(guī)劃布局圖如下： 富力城項目介紹 ： 基本情況：由富力地產(chǎn)集團投資建設的富力城，總建筑面積達 113 萬平方米，占地面積： 673 畝，綠化率： 36%， 容積率： 項目特點：富力城項目整體規(guī)劃大型坡地水景，小區(qū)內(nèi)部配套設施完善，該 19 項目已 榮獲 “ 西安樓市 2006 年最值得期待樓盤 ” 稱號 。 項目開發(fā)：項目分四期開發(fā)，全精裝修（裝修價 1000 元 /） 673 畝分南區(qū)與北區(qū)，共分四期開發(fā)， 2007 年 3 月開盤，目前二期正在開發(fā) 一期：包括 a 區(qū)、 b 區(qū)、北區(qū)商業(yè)街、會所、幼兒園 （新加坡品格蒙特梭利幼兒園）、 富力城黃河國際小學 ； 二期：包括 c 區(qū)、 d 區(qū)、度假酒店（一期規(guī)劃范圍內(nèi)，二期開發(fā)）； 三期：包括 e 區(qū)、 f 區(qū)、南區(qū)商業(yè)街； 四期：包括 g 區(qū)、 h 區(qū)。 銷售價格：整體均價 7000 元 /平方米（精裝修） 大華公園世家 項目介紹： 項目位置：曲江 雁塔南路南端向東 2000 米 ,航天大道（原杜陵東路）北側 建筑類別 聯(lián)排、獨棟、花園洋房、小高層 規(guī)劃總占地約 1000 畝 總建筑面積 102 萬平米 綠化率 42% 容積率： 車位數(shù)量： 3500 個，車位比例 1： 戶數(shù) 8684 戶 小高層銷售均價： 5500 /平方米 ，洋房銷售均價： 9000 元 /平方米 。 物 業(yè) 費 /平方米 月 主力戶型： 80 。 入住時間 2011 三、項目 析 1、優(yōu)勢 （ 1）、區(qū)位優(yōu)越 項目緊鄰航天基地核心商務區(qū)，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿?大，西安國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地未來將集聚大量的高新技術人才和科技型企業(yè)，這將為本項目提供大量優(yōu)質(zhì)的客戶資源，對于本項目的開發(fā)起到十分積極的促進作用。 20 （ 2）、優(yōu)質(zhì)地塊條件 天然坡地，俯瞰城區(qū)、西南鄰基地核心商務區(qū)南湖風景區(qū)，景觀優(yōu)勢明顯，地塊開發(fā)潛力較大。 （ 4）、交通便利 宗地緊鄰東長安街、神州四路等交通主干道，車行快捷便利。另外，地鐵 2號線、地鐵 4 號線的陸續(xù)貫通將大大提升項目的居住價值。 （ 5）、土地成本低 西安國家民用航天基地處于發(fā)展初期，土地價格相對較低。 2、劣勢 （ 1）、周邊生活配套極不完善 項目 周邊距離市中心較遠，航天基地還處于建設初期，基本生活配套不完善，對項目短期產(chǎn)生不利影響。 （ 2）、城中村改造不確定因素較多 本項目為城中村改造項目，涉及房屋拆遷、補償安置、土地變性、土地招拍掛出讓等程序，程序繁雜，短期看，不確定因 素較多， 其中 土地出讓時間不明確，未來土地招拍掛出讓價格 雖然在合同已經(jīng)鎖定，但仍存在不確定因素 。 3、機會 （）、區(qū)域發(fā)展機遇 航天基地未來發(fā)展?jié)摿薮螅S著高速公路、城市環(huán)線、地鐵等重點項目的快速建設，將對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到較大促進作用。未來區(qū)域房地產(chǎn)市場具備較好的發(fā)展?jié)摿Α?（ ）、城中村改造政策支持 焦村是航天基地首批重點城中村改造項目，已納入今年拆遷計劃，為配合基地 設，基地管委會已 先期啟動焦村城改。航天基地管委會將給予政策支持。 （）、市場競爭不激烈 航天基地未來 5 年內(nèi)僅有鴻葉地產(chǎn)（約 200 余畝）住宅項目和朝光置業(yè)（約100 余畝）、中電投項目綜合項目待開發(fā)。項目北臨的曲江新區(qū)擴區(qū)后新增的大 21 量土地尚屬于生地，路網(wǎng)等基礎設施配套尚須時日，因此市場競爭壓力不大、開發(fā)風險較小。 4、威脅 （ 1）、政策風險 2010 年國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴厲調(diào)控，先后出臺了 “ 國十條 ” 等相關政策，房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期，未來政策風險依然存在。 （ 2）、拆遷補償風險 焦村城中村改造涉及拆遷補償及異地安置。 除去一期 115 畝外，其余 385 畝目前基地管委會沒有明確異地補償宗地的準確位置（四至范圍）和具體面積、宗地規(guī)劃指標以及補償宗地的出讓時間等。計劃補償宗地現(xiàn)狀及周邊配套并不具備項目開發(fā)條件，存在一定投資及開發(fā)風險。 四、 項目定位規(guī)劃 1、 項目規(guī)劃技術指標 依據(jù)項目區(qū)域位置和配套條件、綜合研究周邊房地產(chǎn)發(fā) 展和開發(fā)趨勢、西安市城中村改造政策關于用地控制性規(guī)劃指標等因素， 并 參照項目周邊或其他區(qū)域類似項目規(guī)劃容 積率、綠化率，設定本項目總體容積率和綠化率。 由于合作方陜西地方電力房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的觀 山悅項目 位于航天基地內(nèi) ，宗地基本條件相似，具備參考價值， 現(xiàn) 以 航天基地 觀 山悅項目的規(guī)劃指標作為主要參考數(shù)據(jù)。 分 項 分項指標 備 注 占地面積 500 畝（ 平米） 總建筑面積 1000000 住宅建面 970000 由高層構成 配套商業(yè)建面 30000 按照地上建筑面積 3%預計 容積率 3 計算容積率時地下建筑面積不計入總建筑面積 綠化率 43% 建筑密度 20% 地下建筑面積 210000 按 35 平米一個車位計算。 車 位 數(shù) 6000 個 22 2、 項目整體定位 通過以上分析及調(diào)研，可以初步提煉出本項 目的核心 價值 在于 區(qū)位優(yōu)勢 、湖湖 景 及南望秦嶺山脈景觀優(yōu)勢 。 基于項目核心價值 的提煉，考慮到本項目宗 地 臨近 航天基地 及中湖核心景區(qū) ， 航天基地正處于高速 發(fā)展初期， 本項目將傾力打造中 高 端社區(qū)精品 住宅項目。 項目整體定位為： 航天 核心 。山地湖景精品 住宅社區(qū) 。 以產(chǎn)品 +人文 +環(huán)境為核心競爭力 3、目標客戶群定位 從項目的整體定位分析以及市場調(diào)研分析，本項目屬于中 高 端項目。鑒于項目的用地特點、區(qū)域優(yōu)勢 分析細分客戶群特征： 以中等收入以上客戶作為主要客戶群 。該消費群擁有一定經(jīng)濟基礎，收入水平處于中上層，文化水平較高 ，追求生活品質(zhì)和細節(jié)， 注重山居 休閑生活情調(diào) 。 航天基地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?為本項目提供了 較好 的客戶需求，本項目 以 政府官員 、 企業(yè)中高管、 私營企業(yè)主 、 航天基地企事業(yè)高管及技術人員 作為本項目重點目標客戶群 。 4、住宅產(chǎn)品定位 遵循項目整體定位和目標客戶群定位，住宅產(chǎn)品定位以中 高 端 產(chǎn)品 為主。 產(chǎn)品定位原則：強調(diào)和突出山居生活 的舒適性和 品質(zhì)感 ，在市場條件下 最大化挖掘項目的價 值。 產(chǎn)品由小高層和高層組成， 全力打造住 宅產(chǎn)品的現(xiàn)代都市感，建筑立面體現(xiàn)現(xiàn)代 、文化等元素，社區(qū)內(nèi) 營造坡地 特色的 山地 園林景觀 ， 體現(xiàn) 依山而居的高品質(zhì)居住 氛圍 。 5、初步規(guī)劃方案設想 通過對西安房地產(chǎn)市場的調(diào)研分析以及周邊住宅產(chǎn)品的特點， 建議產(chǎn)品戶型以二 室為主力戶型， 吸引高端客戶。 二 室戶型面積占 比 60%，三 室戶型占比 40%。兩室面積 80米之間，三室面積 120米之間。 23 6、價格定位 項目整體定位為中高端精品項目， 結合項目成本，考慮項目位置、特點、產(chǎn)品定位、周邊配套以及未來區(qū)域發(fā)展趨勢， 在對項目周 邊項目進行市場調(diào)研的基礎上，遵循穩(wěn)健原則，以市場價格為主導結合產(chǎn)品品質(zhì)確定項目銷售價格。 五、項目開發(fā)經(jīng)營分析 1、開發(fā)原則 嚴格控制開發(fā)成本，加強精細化管理，注重產(chǎn)品質(zhì)量 ， 在努力實現(xiàn)預期收益的基礎上傾 力打造 公司品牌 價值 ， 提升 公司在西安 房地產(chǎn) 市場 的 影響力， 為公司全面進軍西安房地產(chǎn)市場打下堅實的基礎。 2、開發(fā)周期 從開工起項目建設周期 約 6 年 ， 2011 年 11 月開工， 2017 年 11 月竣工 。 項目分 5 期滾動開發(fā)建設，每期開發(fā)面積約 20 萬 左右 。 2012 年 4 月開始銷售，2017 年 12 月銷售完畢。 3、經(jīng)營模式 綜合 考慮項目的自身條件、盈 利預期以及公司的經(jīng)營計劃，建議住宅 和地下車位全部出售 。 六、項目投資收益分析 1、 土地 成本測算： 該項目土地獲取成本初步概算總成本需 每畝單價 164萬元 /畝 。樓面地價： 819元 /平方米。 2、建設成本估算： 繳納各項稅費計算標準如下： 營業(yè)稅及附加（出售收