第一講土地經濟學導論,第一節(jié)土地的概念和特性,一、土地的概念土地=土壤？土地=陸地？土地=陸地+海洋？土地=陸地+內陸水域+灘涂土地的構成要素：巖石、礦藏、土壤、水域、大氣、植被。,土地是由地球陸地部分一定高度和深度范圍內的巖石、礦藏、土壤、水文、大氣和植被等要素構成的自然綜合體。土地是極其寶貴的自然資源，是生產力的重要因素，是人類生產和生活最基本的物質資料。陸地只占地球總面積的不足30%，可利用土地只占陸地面積的不足1/2。目前我國耕地面積約為18億畝，平均每人占有耕地1.4畝，只相當于世界平均水平的40%，只相當于美國人均耕地的約1/10。,一、土地的概念,（一）土地的自然特性,1.位置固定性只能就地利用土地，分區(qū)利用原理2.面積有限性必須集約、節(jié)約利用土地3.質量差異性隨著人類生產力水平的提高和對土地利用范圍的增大，這種差異性是縮小了還是擴大了？4.功能永久性土地能始終被人類利用，永遠不會喪失其使用價值。,一、土地的特性,（二）土地的經濟特性,1.供給的稀缺性土地是自然賦予的不可再生物，對于不斷增加的人口和不斷增長的需求來說，土地資源永遠是稀缺的。2.利用方向變更的困難性土地一經投入某項用途之后，欲改變其利用方向，一般來說是比較困難的。3.報酬遞減的可能性任何過度開發(fā)不僅是對環(huán)境的破壞，在經濟上也是不劃算的。在增加土地投入時，必須尋找在一定技術、經濟條件下投資的適合度，確定最佳的投資結構，不斷改進技術、以便提高土地利用的經濟效果。4.利用后果的社會性土地是自然生態(tài)系統(tǒng)的基礎因子，土地互相聯結在一起，不能移動和分割，因此每塊土地和每一區(qū)域土地利用的后果，不僅影響本區(qū)域內的自然生態(tài)環(huán)境和經濟效益，而且必然影響到鄰近地區(qū)甚至整個國家和社會的生態(tài)環(huán)境和經濟效益。一旦利用不合理，會造成嚴重的社會后果。計劃利用原理。,第二節(jié)土地的功能和分類,一、土地的功能1.承載功能是人類進行一切生活和生產的場所和空間。2.生產功能是地球上一切生物生長、繁殖的基本條件。3.資源（非生物）功能如石油、煤炭、水力、天然氣、地熱等，這些資源蘊藏在土地之中。二、土地的分類2001年8月土地現狀分類標準（試行）將全國土地利用現狀分為三大類，即農用地、建設用地、未利用地。這與現行的土地管理法銜接起來。2007年9月土地利用現狀分類國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分個一級類、個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。,第三節(jié)土地經濟學的產生和發(fā)展,土地經濟學成為一門獨立的學科，是在20世紀20年代。但在此之前，一些西方古典經濟學家，就對土地經濟的若干問題進行了研究。此后，社會經濟運行所帶來土地問題的日益復雜化，以及經濟科學理論與方法體系的不斷創(chuàng)新，有力地促進了現代土地經濟學理論和方法體系的形成與發(fā)展。,土地經濟學的產生和發(fā)展,17世紀末，西方古典經濟學家威廉配第第一次提出級差地租的概念，并對級差地租、土地價格等作了初步的闡述。爾后，杜爾閣（A.R.J.Turgot）、亞當斯密（A.Smith）、大衛(wèi)李嘉圖（D.Ricardo）等相繼對若干土地經濟問題進行了探討。馬克思、恩格斯創(chuàng)立了科學的人口理論和土地肥力理論及地租地價理論，這實際上成為馬克思主義土地經濟理論的核心部分。列寧的土地國有化理論等，進一步完善和豐富了馬克思主義的土地經濟理論。,土地經濟學首先是由美國威斯康星大學教授TEly在其1922年出版的土地經濟學大綱中提出的。1924年，美國經濟學家TEly和莫爾豪斯合著的土地經濟學原理出版，標志著土地經濟學開始成為一門獨立的學科。從此，土地經濟學的研究不斷深入和完善，一些大學也陸續(xù)開設了土地經濟學課程。,中國對土地經濟問題系統(tǒng)和專門的研究始于20世紀30年代。這一時期，主要是在介紹國外土地經濟學理論的基礎上逐步創(chuàng)立中國的土地經濟學，處于啟蒙和初創(chuàng)階段。新中國成立后，逐步消滅了土地私有制，建立起社會主義土地公有制。對此，當時不少人產生誤解，以為土地公有制一建立，土地經濟問題就全部解決，因而長期以來忽視對土地經濟問題的研究。直到1978年改革開放以后，土地經濟科學才重新受到重視。,1981年成立了國土經濟研究會，陸續(xù)出版了國土經濟研究（1982）、國土經濟學（1986）等專著。1982年出版了伊利和莫爾豪斯合著的土地經濟學原理中譯本。自1986年起土地經濟學的研究工作在北京、上海、廣東等地逐步恢復。近年來，在國內陸續(xù)出版了一批土地經濟學著作。如，周誠主編的土地經濟學初編（1986），張薰華、俞健合著的土地經濟學（1987），劉書楷、張月蓉主編的土地經濟學原理（1988），曹振良主編的土地經濟學概論（1989），周誠著的土地經濟學原理（2003）等。,自土地經濟學從一般經濟學中分離出來成為一門獨立學科以來，經過80多年的發(fā)展，目前已經基本形成了一個較為完整的學科體系，對本學科的研究對象和研究領域，各國學者已有大體一致的認識。在這個學科的形成和發(fā)展中存在著若干引人注目的特點，其中主要是：第一，國度和地域的差異性。第二，發(fā)展階段的差異性。第三，土地經濟學術研究日益深化和細化。,第四節(jié)土地經濟學的對象和研究方法,土地經濟學是研究什么的？,研究對象人地關系+人人關系土地經濟學是一門研究土地利用中人與土地及人與人之間關系的科學,是經濟科學的一個獨立分支。土地利用中的生產力組織和土地所有、使用與管理中的生產關系及其調節(jié)。,土地經濟學是研究什么的？,研究內容/領域土地利用（人地關系）是指土地在國民經濟各部門的分配與使用,具體包括土地資源的勘察,技術經濟評價,土地規(guī)劃,土地開發(fā)、利用、保護與整治等方面的經濟問題。土地制度（人人關系）是指土地所有制、土地使用制,以及土地國家管理制度的建立、演變及其實施等方面的問題土地價值（人人關系）是指土地在權屬轉移及其收益分配中的價值形式及其量化表現。如土地作為商品買賣的價格,土地使用權有償轉讓時土地使用者向土地所有者支付的地租,以及國家參與土地收益分配的具體形式土地稅收等。它所涉及的是土地權屬轉移和土地收益分配中所發(fā)生的土地關系問題。以上三個方面是互相聯系的有機整體。合理地利用土地是人類社會生存與發(fā)展的需要,是我們的目的。土地作為生產力的基本要素投入生產過程,都必須在一定的社會制度下進行。建立并維護合理的土地制度,是合理利用土地的根本保證。人們在土地利用中必然會發(fā)生土地權屬的轉移及土地收益的分配問題,因此,正確確定土地權屬轉移的條件和方式,合理分配土地收益,即合理確定土地價值形式并使其恰當量化是正確處理土地關系,保證土地合理利用的重要手段與措施。,土地經濟學的學科性質及地位,土地經濟學在土地學科體系中具有重要性、先導性、基礎性的作用。（1）從土地經濟學的研究對象可以看出其在土地學科體系中地位的重要性土地經濟學是關于人地關系和因其產生的人與人經濟關系的總和及其內在規(guī)律的一門學科。當然，關于人地關系的研究，也是土地科學研究的核心所在，而無論是關于土地資源、土地規(guī)劃、土地信息、土地生態(tài)、土地保護、地籍管理等方面的研究，歸根到底也是為人地經濟關系的規(guī)范化服務的，因此，土地經濟學是土地科學中的主干學科。,（2）從土地經濟學的產生可以看出其在土地學科體系形成與發(fā)展中的先導性土地問題大致可以歸為土地分配（產權）、土地利用（經濟生產）和土地收益分享三類問題。而最早的農業(yè)共同體就是以對土地的排他性公有產權為基礎的。因此，土地產權的出現，就意味著土地問題已經開始出現，由此也帶來了土地利用等更多的問題。而與此相對應，土地經濟學的產生也具有先導性，土地經濟學第一次成為大學教育的課程，是從美國威斯康星大學開授土地財產討論課時開始的。正式成為單獨研究領域則是在1919年美國在農業(yè)部內設立土地經濟司時開始。土地經濟學的先導性發(fā)展，以及土地問題的分化，也促進了相關學科的產生，由此推進了土地學科體系的形成與發(fā)展。,（3）從土地經濟學的應用領域可以看出其在土地學科體系中的基礎性土地經濟學的基礎性作用主要表現在土地學科建設、發(fā)展與實踐的全過程。土地學科建設中的基礎性作用由于土地經濟學產生的先導性，土地經濟學的發(fā)展為其他土地學科的發(fā)展提供了相關理論和方法基礎。20世紀8090年代我國土地估價、土地生態(tài)經濟、土地政策、土地行政等學科的產生與發(fā)展，也是以土地經濟學科為基礎的。因此，土地經濟學在土地學科建設中具有原生性、基礎性作用。土地學科發(fā)展的基礎性作用雖然我國當前的土地問題分別隸屬于不同學科，但是通過土地經濟學的發(fā)展，也有效地推進了相關學科的發(fā)展。例如，將土地經濟學理論與方法引入土地規(guī)劃學，則可以增強土地規(guī)劃的可行性，同時也可以實現土地規(guī)劃實施手段的多元化，這都將更有效地推進土地規(guī)劃的實施。土地學科應用的基礎性作用土地經濟杠桿對于土地資源的優(yōu)化配置起著至關重要的作用，尤其是地租地價、土地稅費、土地產權等制度的完善，不斷提高了我國土地利用和土地管理的效率。因此，土地經濟學的應用性研究，將更有利于其他土地學科理論與方法在土地管理實踐中的應用。,土地經濟學的基礎理論,1.市場供求理論土地供求分析是土地經濟學研究的起點和終點，而土地需求又是土地供給的起因，很大程度上對于土地供給產生著決定性的影響。從土地供求關系來看，必須通過兩者的相互作用，并通過價格信息予以體現，才能形成有效需求和有效供給。實踐中必須依據這一基礎理論，進行深入分析，才能更為科學地反映土地供求關系變化的態(tài)勢。,2.產權經濟理論相對于土地資源而言，土地產權更是一個重要的經濟要素。土地經濟運行實踐都是以具有一定產權的土地資源為單元進行資源配置的。土地產權要素對于土地資源配置效率產生直接的影響，并且還引導著土地資源配置的方向。產權經濟理論作為土地經濟學的基礎理論，有效推進了土地經濟學的進一步發(fā)展。,3.地租地價理論地租地價理論既是土地經濟學的重要內容，同時也是土地經濟學的基礎理論，其對土地收益分配關系合理確定的重要依據。當前有關地租地價的研究已經開始建立定量化的經驗模型進行分析研究。而地租地價的研究，不僅與土地利用，而且與基礎設施的合理布局、城市規(guī)劃的合理化程度等，都有密切的關系。因此，有必要將地租地價理論應用的面加以拓展。,4.邊際效用理論邊際效用則是指從消費一件商品的一個額外的數量中所獲得的額外的滿足。在邊際效用理論應用中存在兩個重要原則，一是邊際效用遞減原則，即一種商品的消費越多，那么額外數量的消費給效用帶來的增加也越來越小；二是相等邊際原則，即只有當消費者使花在所有商品上的單位投資所帶來的效用相等時，才會使效用最大化。這兩個原則，對于合理確定土地利用規(guī)模以及產業(yè)部門之間土地資源的分配關系具有實踐性意義。,土地經濟學的研究方法,抽象思維方法系統(tǒng)分析方法定性分析與定量分析相結合的方法靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合的方法微觀分析與宏觀分析相結合的方法,第二講土地市場,第一節(jié)土地市場概論第二節(jié)中國土地市場體系第三節(jié)中國土地市場管理,第二講土地市場,第一節(jié)土地市場概論,一、土地市場的內涵和特點（一）土地市場的內涵土地市場是為實現土地交易而進行的各種活動及經濟關系的總和。是指土地產權交易關系的總和。土地市場的主體是土地的供給者、購買者和其他參與者；土地市場的交換的客體是各種內涵不同的土地權利。在我國，土地市場中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。,（二）土地市場的特點1.地域性由于土地位置的固定性，每宗土地是唯一的，且位置固定，因此土地市場具有強烈的地域性特點。各地域性市場之間相互影響較小，難以形成全國性統(tǒng)一市場。2.不充分性/不完全性土地市場參與者不多，只有少數購買者和出售者，每一類型土地只在某一價格范圍或地域內互動，且因價值較高而需要較大的購買力，市場信息獲得較難，使土地市場的競爭不充分。稀缺性、壟斷性；固定性、異質性；政府干預；,3.供給滯后土地價值較大，用途難以改變且開發(fā)周期較長。土地供給是根據前期需求確定的，當市場需求發(fā)生變化時，土地供給難以及時調整。4.供給彈性較小從總體上說，土地資源一般不可再生，位置固定，為耐久產品，土地自然供給沒有彈性，土地的經濟供給也相對彈性較小。在同一地域市場內，土地價格主要由需求來決定。5.低效率性土地市場是地域性市場，參與者相對較少，投資決策受價格以外因素影響較大，而且同一用途不同區(qū)域的土地具有較小的替代性，因而土地市場相對一般市場來講，交易效率較低。6.政府管制較嚴土地是重要的國家資源，其分配是否公平、有效，對經濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定具有十分重大的作用，因而各國政府都對土地的權利、利用、交易等作較多的嚴格限制。,二、土地市場的功能和運行條件,（一）土地市場的功能1.優(yōu)化配置土地資源土地市場是分配稀缺的城市土地資源，促進城市土地優(yōu)化配置的根本途徑。2.調整產業(yè)結構，優(yōu)化生產力布局經濟的健康發(fā)展,需要有合理的產業(yè)結構和生產力布局。以價格機制為核心的市場機制就像一只“無形的手”,時刻對一個國家或地區(qū)的產業(yè)結構和生產力布局依市場原則進行調整,以實現最大的經濟效益。地租、地價是土地市場中最重要的經濟杠桿,是引導土地資源在不同產業(yè)中配置的重要信號這種信號比任何其他非經濟信號和指令更科學,更能促進生產力布局的優(yōu)化。3.健全市場體系，實現生產要素的最佳組合一個完整的市場體系,不但有消費品市場、一般生產資料市場,還應包括金融市場、土地市場、房產市場、勞務市場、技術市場等。市場機制只有在一個完整的市場體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類的基本生產要素,只有實現其市場配置,才能健全市場體系,最大限度地發(fā)揮市場機制的作用。,（二）建立土地市場的必要條件1.市場經濟環(huán)境價格機制、風險機制等市場機制是決定理性的市場參與者行為的主要因素，是市場運行的內因和原動力；一切非經濟的行政、法律、道德等力量只有通過市場機制才能發(fā)揮作用，是市場運行的外因和推動力。土地市場的運行同樣離不開市場經濟這一最基本的外部環(huán)境2.土地產權清晰產權明晰是現代企業(yè)的基本標志，具有明晰產權的現代企業(yè)又是市場經濟的基本要素。明晰的土地產權是建立土地市場的最基本條件。如果權利界定不明、歸屬不清，權利的交易就無法進行。因此，明晰土地所有權及各種派生權利是土地市場運行的基本前提。,3.發(fā)達的土地金融市場土地開發(fā)是一項投資額巨大、回收期較長的投資活動。地產業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。大多的土地投資者難以靠個人資本進行土地開發(fā)，而必須借助銀行的資金。具有健全和完善的銀行信貸、土地抵押、土地債券等土地金融形式，土地市場才能繁榮興旺。4.完善的土地法規(guī)法律法規(guī)是政府對市場進行干預的基本手段。為了建立正常的土地市場秩序，保護土地投資者利益及交易雙方的權益，解決地產糾紛，抑制土地投機，引導土地市場健康發(fā)展等，都需要建立配套的土地法規(guī)。5.良好的市場中介機構土地市場是一個不完全市場。由于土地信息不全和需要大量專業(yè)知識，大多數市場主體處于不對等位置。為了土地交易順利進行，服務于土地市場的土地價格評估、土地交易法律政策咨詢、土地交易經紀等中介服務機構必不可少。,三、土地市場運行模式和運行機制,（一）土地市場的運行模式目前,西方經濟發(fā)達國家的土地市場運行模式歸納起來可分為兩類:（1）以土地私有制為基礎的完全市場模式，以美國、日本、法國等國家為代表;（2）以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式，以英國和英聯邦國家或地區(qū)為代表。,1.兩種模式的共同特點,(1)土地市場的基礎是市場經濟。在這些國家或地區(qū),整個社會經濟制度是市場經濟,一切商品的交換和資源的配置均通過市場機制的作用來實現。土地與其他商品一樣,可以在市場上自由交換。土地可以自由買賣、租賃、抵押和贈與等。土地市場是整個市場體系的有機組成部分,它與資本市場、勞務市場、商品市場等一樣,是市場經濟體系中的一個子系統(tǒng),其運行受整個市場體系的制約。(2)有形市場和無形市場相結合。有形市場是指商品交易的場所,在這種市場上,商品明碼標價,買賣雙方在固定的場所進行交易。無形市場是指沒有固定的交易場所,通過廣告、中間商(房地產經紀人)及其他交易形式,實現商品的交換。早期的土地市場就是一種無形市場。隨著市場經濟的發(fā)展,土地及房產交易量的增加,有形市場也相繼出現,并逐漸成為土地交易的主體形式。,1.兩種模式的共同特點,(3)土地市場的供給與需求決定土地價格。無論是完全市場模式還是市場競爭模式,土地的價格完全由市場的供給與需求決定。土地的供給與需求通過市場機制的作用確定土地的均衡價格,一定的價格水平反過來又通過市場機制來決定土地的供給與需求。政府對市場價格的于預是通過各種政策措施影響土地的供給和需求來間接影響土地價格。(4)土地市場的進出是自由的。土地市場的主體可以是任何土地所有者、使用者和經營者,只要有買賣土地的意愿,都可以自由地進入市場。無論是國家、地方政府、政府機構、軍隊,還是企業(yè)、社會團體、個人,甚至是外國企業(yè)或公民,均可在市場自由買賣土地。(5)政府都對土地市場進行干預。就像對其他市場的干預一樣,政府也不例外地對土地市場進行干預。由于土地在國民經濟中的特殊地位和作用,各國政府特別重視有效地管理土地市場。干預的措施主要有:對公共用地實行征用制度;對土地進行收購、儲備和出售;制定土地利用計劃和規(guī)劃；實行土地交易登記制度、申報制度；制定相應法規(guī)等。,2.兩種模式的不同之處,（1）土地所有制不同。以美國、日本為代表的完全市場模式，其土地所有制度是土地私有制。盡管也有部分土地屬于國家所有或地方政府所有，但其主體是屬于私人所有。在美國，私人土地占國土面積的58.1%,聯邦政府和州政府所有的土地中，絕大部分是礦山、森林、草地、水域、沼澤、荒地等。在英國，全部土地在法律上屬于英王所有，即國家所有。（2）市場客體不同。在完全市場模式下，土地市場的客體是土地所有權及其派生的各種權利，包括土地所有權、土地使用權、抵押權、空中權、發(fā)展權、地役權、租賃權等，均可在市場上自由交換。在市場競爭模式下，土地所有權屬于國家，不進入市場交換，在市場上交換的是除土地所有權以外的一切其他權利。(3)市場競爭程度不同。雖然土地市場因其土地的不可移動性而具有地域性，但在完全市場模式下，因土地所有權能自由交換，因而較以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式更具有市場的完整性和市場競爭性。而在某些英聯邦國家和地區(qū)，要獲得保有土地所有權需通過政府“批租”方式取得，這樣政府就能通過土地批租控制土地市場的政府供給。,（二）土地市場的運行機制,土地市場是依靠以價格形成機制為核心的市場機制的作用來運行的。土地價格的形成是由土地的供給與需求來決定的。土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。,第二節(jié)中國土地市場體系,一、中國土地市場體系的建立與發(fā)展中國土地市場的建立可追溯到20世紀初的國民時期。當時的國民黨政府機構中設有地政部，負責全國土地管理。1949年新中國成立以后，城市土地逐漸收歸國有，農村土地逐漸實行集體所有。1978年中國農村實行家庭承包聯產責任制，土地所有權和使用權開始分離，并取得了巨大成功，土地生產率大大提高。與此同時，城市也開始土地使用制度改革。1980年，中國開始向中外合資企業(yè)收取場地使用費。,1986年國務院成立了國家土地管理局。1987年11月，國務院批準國家土地管理局等部門的報告，確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州等城市進行土地使用權制度改革試點。按照土地使用權和所有權分離原則，國家在保留土地所權的前提下，通過拍賣、招標、協議等方式將土地使用權以一定的價格、年限及用途出讓給使用者，出讓后的土地使用權可以轉讓、出租、抵押。這是中國城市土地使用制度的根本性改革，并引入市場機制配置土地資源。1990年5月，國務院頒布了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例和外商投資成片開發(fā)經營土地暫行管理辦法，這標志著中國土地市場的建立和發(fā)展有了法律依據。從此，土地資源的市場配置在全國推開。1992年，鄧小平同志南方談話和中國共產黨十四大確立了建立社會主義市場經濟體制以后，全國土地市場的培育、發(fā)展進程大大加快。,二、中國土地市場體系的特點1.中國土地市場的建立與發(fā)展主要是由政府推動的；2.目前中國城市土地市場占主導地位；3.中國城市土地市場是一個壟斷競爭型市場；4.在企業(yè)改制中實行土地政策性入市。,三、中國城市土地市場,（一）土地使用權出讓市場1.土地使用權出讓定義：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內出讓于土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2.土地使用權的出讓形式協議、招標、拍賣3.市場的主體和客體（1）市場的主體，一方是市、縣人民政府，一方是中國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。（2）市場的客體是國有土地使用權,（二）土地使用權轉讓市場,1.土地使用權轉讓定義：是指國有土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。2.市場的主體一方是擁有中國境內土地使用權的土地使用權權人，一方是中國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人3.市場的客體市場客體的幾種形式：（1）通過出讓方式取得的土地使用權和原行政劃撥土地以補交出讓金的方式取得的土地使用權。（2）土地承租人以租賃方式取得的、并在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后的承租土地使用權。（3）以轉讓方式取得的土地使用權。,（三）土地使用權租賃市場1.土地使用權租賃定義：是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2.市場的主體與客體土地租賃方與承租方；以出讓或轉讓方式取得的土地使用權。（四）土地使用權抵押市場1.土地使用權抵押定義：是指土地使用權人（抵押人）將其合法的土地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。2.市場的主體土地使用權抵押市場的主體是土地抵押權人和抵押人，即資金擁有者或銀行和土地使用者。3.市場的客體客體是以出讓方式取得的土地使用權和以租賃方式取得的承租土地使用權。,（五）中國城市土地市場的運行模式,三級市場結構模式（1）一級市場：由國家以土地所有者的身份，通過批租將土地的使用權投放市場運行。它表現為政府與土地經營者、使用者之間的縱向交易行為，反映的是土地的使用權價格，具有壟斷性質。（2）二級市場：由獲得土地使用權的經營者，直接將土地或通過建設商品房從而間接地將土地投入市場流通。表現為土地經營者與使用者之間的橫向交易。反映的是以土地經營價值為基礎的土地價格。（3）三級市場：由土地使用者通過房產的交易而使土地間接進入市場流通，表現為土地使用者之間的橫向交易。反映的是以效用為尺度的市場價格。三級市場相互聯系，其中一級市場是二、三級市場的前提和基礎，起導向作用；二、三級市場是一級市場的延伸和擴大，起促進市場發(fā)育和繁榮作用。,五、中國土地征用土地征用的定義：是國家強制性地將農民集體所有土地轉為國家建設用地，并對農民集體實行一定經濟補償的行為。我國農村土地征用是發(fā)生在國家與農村集體之間所有權的轉移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規(guī)定，在給予了農村集體經濟組織和農民個人相應的補償后，將農村集體經濟組織所有的土地轉變?yōu)閲宜小?我國征用集體土地的補償范圍和標準包括:1、土地補償費。2、安置補償費3、地上附著物和青苗補助費。,一個屬于國家三類地區(qū)、農業(yè)人口占總人口的81.8%、人均耕地0.83畝的貧困縣，以每平米不足10元的平均單價征用農田和用于灌溉數千畝水田的水庫，最后建成一處占地近1500畝、最高單價達2000萬元的五星級全封閉式私人花園別墅區(qū).(2007年04月16日,以租代征,即不經過農地轉用審批，規(guī)避國家計劃的控制和土地收益分配及稅費政策的調控，通過租用農民集體土地進行非農業(yè)建設。,山西運城鹽湖區(qū)北相鎮(zhèn)曹允村村委會和農戶簽訂的協議書顯示，村委會以每畝6500元的價格，買下農民剩余的近20年的承包地使用權。但這6500元并不下發(fā)，而是每戶發(fā)給一個利息領取憑證，讓農戶領取“每畝每年520元”的利息。,被征地農民失地又失業(yè)的問題事關國計民生，在國家尚未完善相應征地制度前，如何完善征地程序和補償機制考驗著政府智慧。首先，要提高并科學確定征地補償標準，建立被征地農民的合理補償機制。從當前來說，主要應按照社會主義市場經濟發(fā)展的要求，完善貨幣化、市場化的征地安置制度，建立合理的征地補償和利益分享機制，逐步提高土地征用補償費標準。應充分考慮農村經濟發(fā)展和農民收入增長的實際，以農民征地補償費全部進入社保后能領到的城市居民最低生活保障金為參照來提高補償標準。當然，這僅僅是靜態(tài)預期補償標準，今后還應逐步隨消費水平的提升進行調整。其次，要明確征地補償安置聽證制度。通過確立征地補償安置聽證，解決個別地方政府征地規(guī)模盲目擴大、低價征地問題嚴重、安置補償不到位，尤其是國家重點建設項目征地補償標準普遍偏低的問題。在尊重農民在征地過程中的參與權的基礎上，逐步完善被征地農民參與的協商機制，從而有效解決大量征地補償和安置糾紛。最后，要逐步建立“經濟補償、社會保障、就業(yè)服務”三位一體的新模式。實現土地征用與勞動力安置、建立社會失業(yè)和養(yǎng)老保險制度同步進行，讓農民分享城鎮(zhèn)化帶來的現代文明成果，使城鎮(zhèn)化走上持續(xù)快速健康發(fā)展的軌道。土地不可再生，民心不應喪失。相關部門征地必須以妥善安排好被征地農民的生產和生活為前提，考慮到被征地農民的長遠生計。在多要征地補償款面前，只有建立確實能保障農民權益的征地補償安置制度，才是真正的治本之道。,第三節(jié)中國土地市場管理,一、土地市場管理的原則1.堅持以市場調節(jié)為主、政府干預為輔的原則2.實現土地資源的優(yōu)化配置原則3.平穩(wěn)發(fā)展原則4.多手段多方式共同運用原則,二、政府管理土地市場的基本手段,（一）法律手段涉及土地產權和土地市場管理的主要法律法規(guī)有：1.中華人民共和國憲法2.中華人民共和國土地管理法（1）對市場客體的規(guī)定（2）土地用途管制制度（3）土地登記制度（4）耕地補償制度（5）嚴禁置閑土地（6）政府擁有土地收回權（7）規(guī)定一級土地市場土地使用權的轉移方式（8）規(guī)定新增建設用地有償收入分配辦法（9）對農村土地市場的規(guī)定。“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者用于非農業(yè)建設”。3.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例4.中華人民共和國城市房地產管理法（二）經濟手段1.稅收措施：（1）城市土地使用稅；（2）土地增殖稅2.金融措施,二、政府管理土地市場的基本手段,（三）行政手段1.制定全國土地利用規(guī)劃2.劃定限制供地和禁止供地的范圍3.建立土地有形市場4.建立交易許可制度和交易預報制度5.建立土地儲備制度6.建立地價等市場信息公開查詢制度7.其他行政手段（四）技術手段3S技術（Remotesensing，Geographyinformationsystems，Globalpositioningsystems）是空間技術、傳感器技術、衛(wèi)星定位與導航技術和計算機技術、通訊技術相結合，多學科高度集成的對空間信息進行采集、處理、管理、分析、表達、傳播和應用的現代信息技術。,第三講土地的供給和需求,第一節(jié)土地的供給第二節(jié)人口增長對土地的壓力第三節(jié)土地的需求第四節(jié)土地的供求平衡,第一節(jié)土地的供給,一、土地供給的定義：可利用土地的供給，即地球所能提供給社會利用的各種生產和生活用地的數量。土地供給是在某一特定時間內，在某一土地市場，某類用途土地在某一價格下可出售或出租的數量，這是一種有效供給。土地的供給又可分為自然供給和經濟供給。,二、土地的自然供給,1.定義：土地天生的可供人類利用的部分。它是指地球供給人類可利用的土地的數量。2.制約因素（1）適宜于人類生產活動的氣候條件。（2）適宜于植物生長的土壤質地和氣候條件（3）具有可資利用的淡水資源（4）具有一定的交通條件,中國土地的自然供給,960萬平方公里的土地大部分地區(qū)屬中緯度地帶，熱量條件優(yōu)越。70%以上的地區(qū)農作物生長期的熱量條件較好。東南部受季風影響強烈，氣候溫暖濕潤，雨水條件好，全年降水量的80%以上集中在作物生長期，利于作物生長；西北部為干旱和半干旱地區(qū)。據中科院“中國土地資源生產潛力及其人口承載力”研究表明：西北部干旱、半干旱地區(qū)和青藏高原區(qū)占全國總面積的1/2以上，但年生物產量僅占全國的9.5%。據統(tǒng)計，全國可供開墾的宜農荒地資源僅為3330萬公頃。中國土地的人口承載力已處于“臨界狀態(tài)”。,三、土地的經濟供給,1.定義：在土地自然供給的基礎上，投入勞動進行開發(fā)以后，成為人類可直接用于生產、生活各種用途土地的供給。2.影響因素（1）各類土地的自然供給（2）利用土地的知識和技能（3）產品價格（4）社會需求（5）土地利用計劃（6）土地供給者的行為,四、土地經濟供給和自然供給的聯系和區(qū)別,1.土地自然供給是土地經濟供給的基礎，土地經濟供給只能在自然供給的范圍內變動。2.土地自然供給是針對人類的生產、生活及動植物的生長而言的，而土地的經濟供給主要是針對土地具體的不同用途而言的。3.土地的自然供給在相當長的時間內是一定的，無彈性的；而土地的經濟供給是變化的，有彈性的。4.人類難以或無法增加土地的自然供給，但可以在自然供給的基礎上增加經濟供給。,五、增加土地經濟供給的措施,（1）擴大土地利用面積如荒地開墾。在地球賦予人類可利用的土地中，還有少量尚未開發(fā)利用。土地開發(fā)利用的歷史長，開發(fā)能力強，開發(fā)手段多，土地利用率大，墾殖指數就高，相對的可利用而未利用的土地資源就少。如非洲仍有較為豐富的土地后備資源，現在其墾殖指數僅為6.1%，遠低于世界平均數11.1%。（2）提高集約經營水平在已開發(fā)利用的土地上增加勞力、資金、技術的投入，提供土地生產率，可以達到間接增加土地經濟供給的目的。（3）建立合理的土地制度特別是合理的土地使用制度，可以調動人們珍惜土地、合理用地和有效開發(fā)土地的積極性。,3.增加土地經濟供給的措施,（4）調節(jié)消費結構土地因自然、經濟條件的不同，都有適宜生產一種或數種產品的能力。如果適當調節(jié)人們的消費結構，使之與土地的適宜性相符合，那么土地的最適宜性就能得以充分發(fā)揮，用較少量的土地就能提供較多的產品，從而間接增加土地的經濟供給。（5）利用新技術例如，利用新技術發(fā)展新型工業(yè)，生產多種農產品的代用品，可以使土地利用轉入更迫切需要的方面。例如，發(fā)展新型建材工業(yè)，使農民住房逐步從平房向樓房發(fā)展，少占用土地；例如，用煤渣和工業(yè)廢料制磚，少用耕地泥土等。,3.增加土地經濟供給的措施,（6）保護土地資源保護和恢復土壤的良好理化性狀、生態(tài)環(huán)境和水、溫條件，使現有耕地和其他土地能持久的、高效率的為人類服務，永續(xù)利用。土地整理：為改變地塊零散、插花狀況，改良土地，提高土地利用率、生產率、勞動生產率和改善環(huán)境，而采取的一整套合理組織土地利用、調整土地權屬的綜合措施。,第二節(jié)人口增長對土地的壓力,一、人口的增長與展望（一）世界人口的增長與展望世界人口超過66億，有專家預計到2050年世界人口有可能達到110億。人口增加帶來糧食需求的增加、住房需求的增加，從而構成土地需求的增加。1.第二次世界大戰(zhàn)前世界人口增長的特點（1）高出生、高死亡、低增長（2）增長速度緩慢（3）人口密度低2.第二次世界大戰(zhàn)后人口增長加快,（二）中國人口的增長與展望,中國人口增長的兩個顯著特點：1.中國人口增長具有周期性的大起大落，呈現若干次循環(huán)2.中國人口增長在經過較長的停滯時期后，都呈臺階式的倍增。,中國人口的主要問題,（3）負擔系數加大（4）流動人口數量大目前流動人口約為1.4億，另外有1億準流動人口。全國交通、城市設施負擔都造成很大壓力。（5）就業(yè)壓力大目前我國每年需新增800萬就業(yè)崗位才能解決就業(yè)問題。,二、人地關系,（一）人地關系的兩個方面1.人口增長對土地的壓力的增大2.過度利用自然資源對人類有反作用（二）人地關系的四個階段1.依賴大自然恩賜的漁獵階段2.利用大自然的初始階段3.較大規(guī)模和大規(guī)模開發(fā)利用土地的階段4.開發(fā)利用土地與保護土地相結合的階段,（三）中國在人口、環(huán)境和資源等方面面臨的問題,1.人口總量、勞動適齡人口（就業(yè)問題）、老齡人口的三大高峰期的重疊出現，將給中國資源、環(huán)境和經濟帶來巨大的壓力。2.北方地區(qū)和沿海城市發(fā)展受水資源的嚴重制約。3.耕地資源不足，人均耕地減少，糧食供給壓力增大。4.礦產資源的可采率降低，主要礦產資源對國民經濟發(fā)展保證率下降。5.森林資源缺口很大。6.工業(yè)生產的污染負荷日趨增加。7.農業(yè)生態(tài)環(huán)境日趨惡化，水土流失和土地沙漠化呈發(fā)展趨勢。,第三節(jié)土地的需求,一、土地需求的定義人類為了生存和發(fā)展利用土地進行各種生產消費活動的需求。二、土地需求的分類（一）農業(yè)用地需求1.影響耕地需求的因素（1）人口（2）土地生產率（3）國民經濟狀況2.人類對林地的需求主要取決于對木材的需求和林木的生態(tài)平衡。（二）非農業(yè)用地需求,三、經濟發(fā)展對土地需求的影響,經濟發(fā)展必須以一定的投入為基礎，從資源經濟角度可以把投入分為兩大部分：一部分是土地資源；另一部分是非土地資源。在一定的經濟水平下，上述兩部分投入通過一定的組合就形成該經濟水平下應得的產出。當一部分投入減少時，必須增加另一部分投入，才能保持產出不變。如圖3-1所示。,三、經濟發(fā)展對土地需求的影響,在一定的生產力水平下，土地資源和非土地資源經過多種有機組合，可以擬合出一條等產曲線L，在B點時，需要B2單位的非土地資源和A2單位的土地資源。而在A點時，則需要B1單位的非土地資源，而需要A1單位的土地資源。例如中國要實現人均450公斤糧食目標，只有兩個途徑：要么繼續(xù)擴大耕地面積；要么在耕地面積減少的情況下，增加農業(yè)的非土地資源投入。前者在中國不太現實，只有增加農業(yè)非土地資源投入，實行集約經營才是出路。,當生產力水平提高、經濟向前發(fā)展時社會總產出進入更高水平，盡管經濟效益提高了，但相對總需求而言，仍需土地資源和非土源資源有相應的增長，右圖等產量曲線由L移動到L1，這時如果要保持非土地資源投入不變，則需要增加較多的土地資源投入。如以生產A單位產品的非土地資源去生產D單位產品時，土地資源則需由E單位增加到F單位。在現實生活中，這兩類投入是同時增加的。因土地資源有限，而且價格越來越高，所以，非土地資源投入的增長幅度往往大于土地資源投入增長的幅度。正因為這樣，近代生產都趨向于勞動密集型、資本密集型和技術密集型。,第四節(jié)土地的供求平衡,一、一般商品的供求關系（一）需求及需求曲線1.需求的兩個條件：（1）消費者愿意購買（2）消費者有能力支付2.需求的一般規(guī)律一般商品的需求量，隨商品的價格上升而下降，隨商品價格下降而上升。（二）供給及供給曲線1.定義：供給是指在一定時間內，生產者所提供的商品數量，它必須具備兩個條件：一是生產者能接受的價格；二是在次價格下可供出售的商品數量。2.供給的一般規(guī)律一般商品的供給量隨價格的上升而上升，隨價格的下降而下降。（三）需求與供給規(guī)律的例外所謂需求規(guī)律的例外，即人們對某一商品的需求，并不因其價格低需求就多，價格高需求就少，而是相反的。價格小幅度的升降，需求按正常情況變動；若大幅度升降，人們則持觀望態(tài)度。供給規(guī)律的例外也是如此。在實際工作中，既要研究商品供求一般規(guī)律，又要研究其特殊性，這樣，才會在經濟工作中少走彎路。,（四）均衡價格所謂均衡價格，就是指一種商品的需求價格與供給價格相一致時的格也就是這種商品的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。,二、土地供求平衡,土地作為一種特殊商品，既受一般商品供求規(guī)律的制約，又有其與一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相對的、暫時的，而不平衡是絕對的。從實踐看，土地供不應求是絕對的、普遍的，而供過于求是暫時的、個別的。正因為這樣，地價總的趨勢是上升的。（一）耕地供求關系為了實現“耕地總量動態(tài)平衡”，應采取的措施有：1.通過退林還地，退漁還田等措施，今后的生態(tài)林、經濟林不再占用好耕地。2.鼓勵農民和其他社會力量開墾荒地、荒山、海涂、河灘以及工礦廢棄地的復墾以增加耕地面積。,3.提高耕地利用率和生產能力，間接增加耕地面積。4.加強用地的行政管理，消除“空心村”、“空心鎮(zhèn)”，把村莊和城鎮(zhèn)中圈而未用、占而未用的土地利用起來，以減少對耕地的占用量。5.政府制定地價等方面的優(yōu)惠政策，鼓勵投資者多用城市建成區(qū)土地，少占用耕地。6.進行土地管理體制改革，探索出一條適合中國國情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理體制。,（二）工業(yè)，商業(yè)和住宅用地的供求關系為實現非農用地的供求平衡，應采取以下主要措施1.搞好城市規(guī)劃，實現城市土地合理功能分區(qū)2.實行城市綜合開發(fā)建設，提高城市土地利用效率。3.抓緊進行舊城區(qū)改造，充分利用城區(qū)閑置土地和利用率低下的土地。4.向城市土地空間發(fā)展，實現城市土地的立體利用。,第四講地租與地價,地租作為土地價格體系的基礎，是有效配置土地資源的核心和政府調控土地供求關系的手段。地租是調控市場經濟關系的重要杠桿。第一節(jié)地租概論第二節(jié)馬克思主義地租理論的基本觀點第三節(jié)地租理論在中國的應用,第一節(jié)地租概論,一、地租的概念一般說，地租是直接生產者在生產中創(chuàng)造的剩余生產物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有權在經濟上實現的形式，是社會生產關系的反映。二、地租的分類（1）按形成條件和原因：絕對地租、級差地租、壟斷地租；前兩類地租是資本主義地租的普遍形式，后一類地租（壟斷地租）僅是個別條件下產生的資本主義地租的特殊形式。（2）按地租的經濟定義：契約地租（商業(yè)地租）、經濟地租（理論地租）四、地租的形態(tài)勞役實物貨幣,西方經濟學回避地租所反映的社會經濟關系的本質，把地租定義為“土地在生產利用中自然產生的或應該產生的經濟報酬”，“地租是一種經濟剩余，即總產值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分”。按照這種定義把地租分為契約地租和經濟地租兩類。契約地租也稱商業(yè)地租，是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人與土地出租人簽訂租賃契約所確定的租金；經濟地租也稱理論地租，是指土地總收益扣除總成本的剩余部分，既利用土地所得超過成本的純收入。,三、地租理論的發(fā)展,（一）西方古典經濟學家的早期地租理論威廉配第為級差地租理論奠定了初步的基礎。杜爾閣初步揭示了地租與土地所有權的關系。亞當斯密已在實際上肯定絕對地租的存在，只是未明確提出絕對地租的概念。大衛(wèi)李嘉圖運用勞動價值論研究地租，對級差地租理論做出了突出的貢獻。但他錯誤地否定絕對地租的存在。詹姆斯安德森最早研究了級差地租理論的基本特征，所以，馬克思稱他為“現代地租理論的真正創(chuàng)始人”。盡管安德森對級差地租理論做出了開拓性的貢獻，但由于階級局限性，他否認資本主義土地私有權壟斷的存在，從而否認存在絕對地租。杜能是德國農業(yè)經濟學家，農業(yè)區(qū)位理論的創(chuàng)始人。他對地租理論的貢獻是重點說明了土地位置與地租的關系。,（二）庸俗政治經濟學的地租理論,薩伊認為，價值是由勞動、資本和土地三個要素“協同創(chuàng)造”的，因此，每個要素都應得到相應的收入，即工人得工資，資本家得利潤，土地所有者得地租。這種錯誤的價值論和分配論，是把資本主義生產關系歪曲為物與物的關系，因而把雇傭勞動作為價值的惟一源泉掩蓋了，從而也就把資本主義地租的剝削本質掩蓋了。托馬斯羅伯特馬爾薩斯代表土地貴族的利益，否認地租是土地所有權壟斷的結果，認為地租是“自然對人類的賜予”。他剽竊了安德森的級差地租理論，并將其改頭換面與其杜撰的反動的人口論聯系起來。他認為劣等地不能提供地租，因而他根本否認絕對地租的存在。,（三）現代西方經濟學的地租理論,保羅安東尼薩繆爾森是美國現代西方經濟學的權威代表人物之一。他認為，地租是為使用土地所付的代價。土地供給數量是固定的，因而地租量完全取決于土地需求者之間的競爭。雷利巴洛維是美國現代土地經濟學家。在其所著土地資源經濟學不動產經濟學一書中說：“地租可以簡單地看做是一種經濟剩余，即總產值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分”?！案黝愅恋厣系牡刈忸~取決于產品價格水平和成本之間的關系”。,（三）現代西方經濟學的地租理論,（四）馬克思主義地租理論,馬克思對地租理論的四大貢獻：（1）揭示了地租的本質土地經濟關系的體現，即地租是土地所有者和土地使用者對土地收益分配的關系。批判了西方經濟學認為地租是“自然對人類的賜予”的錯誤觀點，馬克思明確指出：“地租來自社會，而不是來自土壤”。所以，地租來自于社會而不來自于自然。（2）揭示了地租與產品價格之間的因果關系。馬克思指出：“產品價格昂貴不是地租的原因，相反地地租倒是產品價格昂貴的原因。”（3）揭示了絕對地租產生的根本原因。批判了資產階級經濟學否定絕對地租的錯誤觀點，揭示了絕對地租產生的根本原因是土地所有權的壟斷。（4）揭示了級差地租產生的根本原因。批判了資產階級經濟學認為級差地租生產于土地的自然差異的錯誤觀點，揭示了級差地租產生的根本原因是土地經營權的壟斷。,注意幾點：不同社會形態(tài)下地租性質的區(qū)別；土地資本利息與地租的區(qū)別；前者只是后者的一部分，前者只是級差地租的一部分。土地租金與地租的區(qū)別；土地租金是土地價格的一部分。前者除了后者外，還包括土地資本利息以及一部分平均利潤和工資的扣除。地租與一般剩余產品的區(qū)別。地租只是一般剩余產品價值的一部分。,第二節(jié)馬克思主義地租理論的基本觀點,一、級差地租馬克思對資本主義地租的分析是以農業(yè)地租為典型的。馬克思認為，資本主義級差地租是經營較優(yōu)土地的農業(yè)資本家獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產品個別生產價格與社會生產價格的差額。因為這種地租與土地等級相聯系，故稱為級差地租。,條件：（1）土地肥力的差異；在任何情況下，用于農業(yè)的土地（首先是耕地），其肥力和位置總是有差別的。農業(yè)工人在不同肥力或位置的土地上耕種，其勞動生產率必然有差別。在較優(yōu)土地上產量高，產品個別生產價格較低；相反，在劣等土地上，產量低，產品個別生產價格就相對較高。然而在資本主義商品經濟條件下，同樣產品在市場上是按同一價格銷售的。（2）土地位置的差異；（3）土地投資的差異。,（一）資本主義級差地租產生的條件與原因,原因：土地經營權的壟斷。資本主義級差地租產生的條件是自然力，即優(yōu)越的自然條件。但自然力不是超額利潤的源泉，僅是形成超額利潤的自然基礎，因為它是較高勞動生產率的自然基礎。資本主義級差地租產生的原因是由土地有限而產生的資本主義經營壟斷。實體：超額利潤。利用優(yōu)越的自然條件而產生的超額利潤，與利用優(yōu)越的經濟、技術條件（如投資多、設備先進、管理水平高等）而產生的超額利潤具有共同點，即它們都不是在產品流通過程中由價格變動引起的，而是在生產過程中，部分企業(yè)由于利用了優(yōu)越的自然、經濟、技術條件，具有較高的勞動生產率，使產品個別生產價格低于社會生產價格而獲得的。形態(tài)：級差地租和級差地租,級差地租：農業(yè)工業(yè)因使用肥沃程度和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉化的地租。級差地租：對同一塊地塊上的連續(xù)增加投資，使各次投資的生產率不同而產生的超額利潤。級差地租和級差地租的聯系與區(qū)別（1）聯系：級差地租是級差地租的基礎和出發(fā)點（2）區(qū)別兩者產生的條件不同；級差地租從土地出租時候起就產生了，而級差地租在土地租賃期滿續(xù)訂租約時才產生。,為什么最差耕地也有級差地租,如果單從級差地租的形態(tài)來看，最壞耕地是不產生級差地租的。但是，當社會對農產品需要增加，實行集約經營，對土地連續(xù)追加投資的情況下，把級差