廊坊市房地產(chǎn)市場報告第1頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展研究報告引言2008年,受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。2009年，是房地產(chǎn)發(fā)展不尋常的一年，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，市場普遍好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)樓市陽春，這種現(xiàn)象一直維持到現(xiàn)在。而較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，政策逐步落實，自住型需求陸續(xù)釋放占據(jù)市場主流，市場投資客零星進(jìn)入市場。釋放活力的09年即將收官，樓市在火爆中度過不尋常的一年，“量漲價揚(yáng)”是這一年樓市的特點。一、影響2009年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析（一）影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第2頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司二是我國連續(xù)出臺強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭2009年經(jīng)濟(jì)增長保持在8以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費(fèi)政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會。（二）國家一系列調(diào)控政策影響分析2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低189個百分點；為了鼓勵住房消費(fèi)，將購買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的085倍下調(diào)到07倍，使利用按揭貸款購房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18左右。10月份，財政部、稅務(wù)局決定購買90平米以下的普通住房契稅減按1收取，使購房成本降低了2以上。同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。（三）住房的市場價格走勢分析2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見表），使得住房市場量縮、價落。經(jīng)過一年的調(diào)整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居民的廊坊市房地產(chǎn)市場報告第3頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司實際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133，分別比上季和同期下降18和28個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調(diào)整還沒有到位。綜上分析，住房市場調(diào)整正在進(jìn)行中，樓市經(jīng)過一年的調(diào)整，市場反映良好，價格高位運(yùn)行，市場承載量和消化量略顯平衡。消費(fèi)者持幣觀望氣氛已散去。但最近銀行信貸政策的從緊，給房地產(chǎn)市場響起不明朗的信號，明年的市場將怎樣的走勢，現(xiàn)在還不明朗。二、2009年房地產(chǎn)市場簡析在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。1投資增長逐季加快，回升勢頭好于預(yù)期在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長177，增幅分別比上半年、一季度提高了78、136個百廊坊市房地產(chǎn)市場報告第4頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司分點；其中，商品住宅投資17582億元，同比增長134，比上半年、一季度分別提高了63、102個百分點。測算表明，9月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)37，高出8月份2個百分點，連續(xù)第二個月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。此前業(yè)界預(yù)測今年房地產(chǎn)投資增長在10以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長，目前來看今年前三季度增速已經(jīng)達(dá)到177，全年增速預(yù)計在20左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。2銷售增加三大需求集中釋放，市場銷售猛增進(jìn)入2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，全國商品房銷售面積584億平方米，同比增幅達(dá)448，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長464；辦公樓銷售面積增長235；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長306。商品房銷售總額達(dá)27532億元，同比增長734，而去年同期是下降了15。分地區(qū)來看，2008年市場調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區(qū)成交量持續(xù)回升。19月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在100以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在50以上。3價格上漲同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7月上行在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲28，漲幅比8月份擴(kuò)大08個百分點，這是自年初廊坊市房地產(chǎn)市場報告第5頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司以來，房屋銷售價格連續(xù)第3個月同比上漲；環(huán)比上漲07，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。分地區(qū)看，9月份全國70個大中城市房價同比上漲的城市有57個，比6月份增加了26個，其中漲幅最大的5個城市是深圳111、溫州82、金華77、銀川61、寧波49；價格下降的城市有13個，比上半年減少31個，其中降幅最大的5個城市是石家莊下降37、吉林下降33、岳陽下降3、唐山下降29、徐州下降28。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。4資金來源充裕國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長388，增速比上半年提高了152個百分點，比去年同期提高了282個百分點。尤其值得關(guān)注的是，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。前三季度國內(nèi)貸款增速達(dá)472，同比加快了近40個百分點，占資金來源的比重達(dá)21，同比提高了2個百分點；個人按揭貸款增速達(dá)1077，去年同期則是下降149，占資金來源比重為137，同比提高了66個百分點。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第6頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司5供給回升施工面積增速止跌回升，新開工面積強(qiáng)力反彈前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積2775億平方米，同比增長154，增幅比上半年提高27個百分點，這是今年以來施工面積增速連續(xù)4個月實現(xiàn)正增長。房屋新開工面積732億平方米，同比下降04，降幅比18月縮小55個百分點。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場的“量價齊升”和去庫存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。6國房景氣指數(shù)持續(xù)走高9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為10108，比8月份提高100點，比6月份提高45點，是今年以來連續(xù)第2個月保持在100以上。從分類指數(shù)看房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為10001，比8月份提高226點；本年資金來源分類指數(shù)為10775，比8月份提高193點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為9393，比8月份提高068點；商品房空置面積分類指數(shù)為9032，比8月份提高101點；房屋施工面積分類指數(shù)為9906，比8月份提高411點。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第7頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司三、房地產(chǎn)市場逆勢上揚(yáng)的原因分析四、國家宏觀政策（一）房地產(chǎn)市場簡析隨著樓市09年一、二季度強(qiáng)勢反彈，全國房地產(chǎn)形勢比較可觀，各地都出現(xiàn)暢銷跡象，回暖跡象明顯，市場信心逐步增強(qiáng)。房地產(chǎn)新房地產(chǎn)市場逆勢上揚(yáng)的原因?qū)捤傻呢泿耪呤侵苯釉?；今年以來，為?yīng)對國際金融危機(jī)、促進(jìn)住房消費(fèi)，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增加，同時出臺了降低了首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策。有效刺激了住房消費(fèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級是重要基礎(chǔ)；國際經(jīng)驗表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國家消費(fèi)結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)性生存性消費(fèi)如食品、衣著類在消費(fèi)支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費(fèi)如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費(fèi)支出中比重上升（即恩格爾系數(shù)不斷下降）。2008年我國人均GDP達(dá)到32668美元，今年我國人均GDP將超過3500美元。通脹預(yù)期是間接誘因；基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢頭好于預(yù)期，投資者對未來通貨膨脹的預(yù)期越來越強(qiáng)烈。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第8頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司開工面積、土地成交面積均呈現(xiàn)增長跡象。但隨著市場剛性需求客戶的集中消化，進(jìn)入三季度以來，樓市依然比較活躍，但成交量首次出現(xiàn)微調(diào)、價格有所微調(diào)，就市場反饋情況看，全國樓市交易表現(xiàn)正常，一時間，土地交易市場似乎進(jìn)入高峰期，各地頻頻出現(xiàn)地王，給撲朔迷離的中國樓市再一次帶來不確定因素。最近，隨著建行首次提出首付需40才能享受7折利率優(yōu)惠，似乎拉開了國家對房地產(chǎn)市場再次深度調(diào)整的序幕。（二）現(xiàn)階段國家房地產(chǎn)政策解析1房地產(chǎn)開發(fā)完成情況110月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28440億元，同比增長189，增幅比19月提高12個百分點，比去年同期回落57個百分點。其中，商品住宅完成投資19954億元，同比增長141，比19月提高07個百分點，比去年同期回落133個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為702。110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積2883億平方米，同比增長164，增幅比19月提高10個百分點；房屋新開工面積814億平方米，同比增長33，增速自年初以來首次實現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正；房屋竣工面積377億平方米，同比增長228，增幅比19月下降19個百分點。其中，住宅竣工面積312億平方米，增長251，比19月下降16個百分點。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第9頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積24072萬平方米，同比下降187；完成土地開發(fā)面積18445萬平方米，同比下降46。2商品房銷售情況110月，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長484。其中，商品住宅銷售面積增長501；辦公樓銷售面積增長282；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長329。110月，商品房銷售額31529億元，同比增長792。其中，商品住宅銷售額增長843，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長430和537。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況110月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44034億元，同比增長434。其中，國內(nèi)貸款9119億元，增長530；利用外資377億元，下降296；企業(yè)自籌資金14320億元，增長167；其他資金20218億元，增長695。在其他資金中，定金及預(yù)收款11755億元，增長592；個人按揭貸款6163億元，增長1197。470個大中城市房屋銷售價格指數(shù)10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲39，漲幅比9月份擴(kuò)大11個百分點；環(huán)比上漲07，漲幅與9月份相同。新建住宅銷售價格同比上漲40，漲幅比9月份擴(kuò)大13個百分點；環(huán)比上漲09，漲幅比9月份擴(kuò)大01個百分點。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第10頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲06；商品住宅銷售價格上漲44，其中普通商品住宅銷售價格上漲53，高檔住宅銷售價格上漲15。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲01；商品住宅銷售價格上漲11，其中普通商品住宅銷售價格上漲12，高檔住宅銷售價格上漲06。分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲65，環(huán)比上漲12。分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有62個，其中漲幅最大的5個城市是廣州121、金華110、深圳89、寧波85、錦州83；價格下降的城市有6個吉林下降49、徐州下降37、唐山下降21、武漢下降09，石家莊、泉州均微降01。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有65個，其中漲幅最大的5個城市是石家莊31、南京24、丹東23、廣州21、西安19；價格下降的城市有2個吉林下降50、蘭州下降02。二手住宅銷售價格同比上漲46，漲幅比9月份擴(kuò)大08個百分點；環(huán)比上漲04，漲幅比9月份縮小01個百分點。分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有54個，其中漲幅最大的5個城市是深圳189、溫州137、杭州117、金華106、南京85；價格下降的城市有15個，其中降幅最大的5個城市是石家莊下降72、吉林下降43、唐山下降35、岳陽下降33、太原下降32。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第11頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有57個，其中漲幅最大的5個城市是丹東20、鄭州19、廈門17、金華17、湛江16；價格下降的城市有3個長春下降05、揚(yáng)州下降04、北京微降01。新建非住宅銷售價格同比上漲23，漲幅比9月份擴(kuò)大04個百分點；環(huán)比上漲02，漲幅與9月份相同。與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲44，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲09，其他用房銷售價格上漲13。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲02，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲02，其他用房銷售價格上漲05。五、第四季度廊坊市房地產(chǎn)現(xiàn)狀特點淺析（一）市場貨量留存尚少，客戶“扎堆型買房”特點呈現(xiàn)，價格持續(xù)攀高；現(xiàn)如今，市場上銷售的房源已很少，很多項目正在蓄勢待發(fā)，對項目二、三期進(jìn)行儲備客戶的工作，市場可售房源較少，客戶針對性買房、區(qū)域性要求較高，所以整個市場呈現(xiàn)出客戶扎堆型買房”的特點。隨著市場回暖，可售房源的減少，項目銷售價格持續(xù)增長，已創(chuàng)歷年新高。價格進(jìn)一步的攀升從某種意義上說，市場觀望氣氛已埋下伏筆，明年價格走勢將再一次不明朗。（二）品質(zhì)客戶，選擇品質(zhì)項目購房需求已向多極化、更理廊坊市房地產(chǎn)市場報告第12頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司性化發(fā)展；經(jīng)過調(diào)研分析，現(xiàn)在的廊坊市房地產(chǎn)市場較為成熟，客戶選擇項目也較為理性，而且更為注重的是產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)諸多因素的支持。（三）市場消化的產(chǎn)品大多數(shù)為06、07年上市的，08年新盤占據(jù)少數(shù)。（四）成交戶型以兩居室為主；目前市場，小面積戶型的一室、二室仍然是市場剛性需求客戶的的首選；而從年后各典型樓盤成交客戶來看，價格仍然是起決定作用的主要因素，同時在“理性購房”的心里促使下，購房者對項目位置、品質(zhì)、綜合性價比較注重。在國家出臺90/70政策后，如今廊坊市房地產(chǎn)市場上小戶型數(shù)量居多，成交戶型也為小戶型為主。這就造成后市大面積戶型數(shù)量相對減少，市場需求必將旺盛，可斷定，后市大面積戶型必將暢銷。（五）市場吸收的多為自住型客戶，少數(shù)投資客戶進(jìn)入市場；目前,市場以剛性居住需求為主，尤其是作為婚房、拆遷安置需求等。作為新中國第一代獨(dú)生子女80后及中青年成為購房、選房、購置婚房的主力軍。這些需求不僅僅表現(xiàn)出剛性的一面，而且還呈現(xiàn)出急需居住的特征。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第13頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司做為市場絕對主力的投資客并沒有像想象中進(jìn)入市場，縱觀廊坊市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，投資客仍然是持幣觀望或轉(zhuǎn)投他項，只有零星群體以“試探性”的心里在市場上“敏感性”探究。（六）樓市板塊格局悄然確定，板塊區(qū)域競爭日益激烈經(jīng)過市場調(diào)研，根據(jù)網(wǎng)上備案情況分析，樓市板塊已形成，各板塊形成一個網(wǎng)絡(luò)狀，各具特點，共同撐起樓市現(xiàn)狀；現(xiàn)有產(chǎn)品基本已經(jīng)建成50以上是準(zhǔn)現(xiàn)房；價格比周邊樓盤沒有高過10；品牌較好的開發(fā)商的項目。我們要說的是，市場中這樣的產(chǎn)品畢竟有限，還有很多小開發(fā)商，或者很多期房，很多2007年拿地的項目，這些項目在09年下半年集中上市，形成很大的供應(yīng)量，給我項目銷售帶來阻力。（七）2010年隨著新開工項目的上市，新的競爭會隨之襲來隨著新開工項目的逐漸上市，廊坊市房地產(chǎn)市場將在2010年形成明顯的競爭態(tài)勢，尤其是東部板塊。東部板塊占據(jù)著現(xiàn)有市場將近一半的項目，而且此區(qū)域項目銷售價格都非常高，較之西部、南部板塊要高出5001000元/平米，競爭較為激烈。（八）市場需求依然旺盛，客戶消化能力較強(qiáng)縱觀樓市銷售動態(tài)，各版塊典型項目銷售可觀，客戶購買興趣不減。根據(jù)現(xiàn)場走訪和銷控詢問可得知，現(xiàn)在的市場需求還是比較旺盛的?？蛻粝芰^強(qiáng)，這也是市場信心重新返回的標(biāo)志，可斷定，廊坊市房地產(chǎn)市場報告第14頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司這種現(xiàn)象將會延續(xù)到2010年5月1日前后，但是后市將怎么走向，還需進(jìn)一步的觀察。明年樓市競爭將會成白熱化，新開工項目將會集中上市，搶奪市場優(yōu)質(zhì)客戶，市場觀望氣氛可能由此而生，樓市價格將怎樣走向，將再次不明朗。告訴我們的是新項目一定要狠抓施工質(zhì)量，嚴(yán)格施工各程序，抓緊施工進(jìn)度，搶奪工期，搶占區(qū)域市場，爭奪市場第一批優(yōu)質(zhì)客戶；注重產(chǎn)品開發(fā)，一定要創(chuàng)新，只有創(chuàng)新才能救活項目。廊坊樓市銷售現(xiàn)狀廊坊銷售現(xiàn)狀典型樓盤出現(xiàn)價漲量跌的特點隨著年前一大部分市場積壓型自住客戶的集中消化，樓市火爆了一陣子，隨之而來的產(chǎn)品價格上漲以及市場承載量的逐漸減弱，四季度表現(xiàn)出來的銷售情況良好，需求比較旺盛，但消化量較之前三季度有所趨緩，出現(xiàn)量跌現(xiàn)象。價格高位運(yùn)行，市場需求較旺盛市場供需較為平衡，價格持續(xù)高位運(yùn)行，自年初三月小陽春的到來，市場銷售一直反映良好，價格也水漲船高，一路高歌。產(chǎn)品升級加快，品質(zhì)商品暢銷08年、09年新推出新盤，從以前單純的賣商品，賣戶型，逐漸轉(zhuǎn)移到戶型創(chuàng)新、注重購房者購買心里等細(xì)節(jié)。市場需求依舊強(qiáng)勢，區(qū)域板塊競爭明顯，尤其是東部板塊、西北部板塊銷售火爆；銷售價格持續(xù)高揚(yáng)，隱形危機(jī)存在，明年后市走向?qū)⒉幻骼剩焕确皇蟹康禺a(chǎn)市場報告第15頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司六、11月份廊坊市重點項目分析進(jìn)入第四季度一來，廊坊市新增項目較少，市場貨量明顯減少，市場可售房源較之前三季度要略少許多。在09年7月9月拿地的開放商，并沒有大舉進(jìn)軍，預(yù)計明年春夏之際將掀起廊坊市房地產(chǎn)行業(yè)又一輪競爭熱潮。此次調(diào)研重點跟蹤馨視界項目周邊競爭項目以及我司11號地塊周邊競爭項目的銷售情況以及價格變，給我司項目運(yùn)作和營銷策略的變化提供基礎(chǔ)依據(jù)。1典型項目分析序號樓盤名稱所在區(qū)域總建筑面積總套數(shù)銷售價格備注1盛通國際廣陽區(qū)426865005500被管道局收購，重新包裝2正隆嘉園廣陽區(qū)210003005400已清盤3龍河盛都2期安次區(qū)811651300余套未定按面積大小交定金610萬，2010年8月開盤4紫金華府2廣陽區(qū)85000未定年底開盤5華夏奧韻廣陽區(qū)5600銷售一直良好，現(xiàn)場預(yù)訂火爆廊坊市房地產(chǎn)市場報告第16頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司6圣玉百呈廣陽區(qū)27302128套5500已預(yù)訂90，價格比三季度上揚(yáng)500元/左右，預(yù)定良好，剩余較少戶型單位7翰林名晟3期安次區(qū)80000塔樓50002010年8月份開盤8江南水郡2期安次區(qū)234934塔樓5000前不久開盤板樓5300元/9金碧倫二期安次區(qū)53002棟板樓，72套房源；12月中旬開盤重點監(jiān)控項目10錦瑞尚城廣陽區(qū)4946429492套；6400贈送面積較多，優(yōu)惠完價格在5500元/左右。為我司重點競爭項目；一期全部銷售完畢，二期接受預(yù)定，12月中旬開盤11恒慶國際公寓廣陽區(qū)581536600套5500銷售價格較之三季度上揚(yáng)200元/平米12名人國際廣陽區(qū)668276600銷售良好，蓄客時間長，多為管道局、物探所客戶。中間層已無13喬治花園廣陽區(qū)10005200已開工建設(shè)，有一棟樓開盤，4600起價14尚都公館廣陽區(qū)2006000左右剛打樁分析根據(jù)第四季度房地產(chǎn)相關(guān)項目的市場調(diào)研、摸底情況來看，樓市依然持續(xù)熱銷，部分競爭激烈板塊項目售價較之第三季度上揚(yáng)200元/平米左右，而且預(yù)定和銷售反映良好，可謂是既有價又有市?？v觀廊坊整個房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在呈現(xiàn)出了板塊競爭尤為突出，尤其是東部板塊，也就是我公司11號地塊所處的板塊區(qū)域。經(jīng)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)在所屬板塊上市和未上市的項目將有10余個。此版塊以引領(lǐng)廊坊市住宅品質(zhì)化和高端化登上房地產(chǎn)市場最為關(guān)注的區(qū)域板塊。板塊區(qū)域項目銷售價格表廊坊市房地產(chǎn)市場報告第17頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司42004400460048005000520054005600東部板塊南部板塊西部板塊北部板塊中部板塊銷售均價54964670481651335646（一）東部板塊圖示有些項目圖內(nèi)未標(biāo)注東部板塊多盤云集的重點板塊之一，現(xiàn)已成為廊坊市高端盤集中地。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第18頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司項目眾多，價格也頗高，據(jù)不完全統(tǒng)計，東部板塊現(xiàn)有11個在售或運(yùn)作的項目。個別項目點評恒慶國際公寓該項目由恒慶基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位置位于解放道北側(cè)，華北航天工業(yè)學(xué)院南側(cè)，項目分為A,B區(qū)分期開發(fā)，總建筑面積為17萬平米，首期開發(fā)在63萬平米左右，項目主體為高層式建筑，單體為2單元，整體擺位為交錯式布局，地下設(shè)置地下停車場，項目本身規(guī)劃特點不夠鮮明，在建筑本身的建材應(yīng)用上比較常規(guī)。項目規(guī)劃項目典型戶型2錦瑞尚城廊坊市房地產(chǎn)市場報告第19頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司錦瑞尚城效果圖錦瑞尚城是圣龍房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)承建的一個標(biāo)志性建筑。繁華城心絕版地塊，新古典主義闊景高層，錦瑞尚城，專為忠于經(jīng)典和堅持完美的人士傾情打造，北美醇香，紐約浪漫的唯美生活。此項目是我司馨園項目最大的競爭對手。小區(qū)規(guī)劃占地面積22964平方米，規(guī)劃建筑總面積5477146平方米，項目總投資17393萬元。項目規(guī)劃建住宅樓6棟，商業(yè)樓5棟。形態(tài)樓號建筑面積套數(shù)住宅層數(shù)備注1號697305平方米20層2號84944平方米15層3號761305平方米20層5號758646平方米20層6號757934平方米20層住宅7號327948平方米492套8層8號128762平方米商業(yè)9號322484平方米5棟812樓商業(yè)為2項目建成后住宅492套，可容納居民1800人，商業(yè)人員340人。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第20頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司10號966平方米11號83962平方米12號12656平方米層（局部三層）項目主要賣點贈送可變空間，而且是贈送全面積，誘惑力很大。買一居變兩居，買兩居變?nèi)印?01平米2N的創(chuàng)意。這對我司項目“馨園”戶型創(chuàng)意、產(chǎn)品營銷造成直接影響，這個項目搶奪了此區(qū)域內(nèi)的第一批優(yōu)質(zhì)客戶而且是AAA及客戶。我司項目一定要抓緊規(guī)劃審批工作，加進(jìn)工程承包談判工作，早日施工，利于營銷工作的開展一期可售房源100余套，現(xiàn)已銷售過半，二期正在預(yù)定中。錦瑞尚城相關(guān)參數(shù)表開發(fā)商廊坊市圣龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置廊坊市解放道211號總投資額17393000萬元住宅起價5500000元住宅均價5800000元非住宅起價8600000元非住宅均價9000000元售樓電話03162661333相關(guān)參數(shù)廊坊市房地產(chǎn)市場報告第21頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司綠化率容積率裝修程度入住日期物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用外窗2720毛坯20101231新誠物業(yè)12元/塑鋼周邊環(huán)境評述公交路線13路、6路，公交站名王寨教育環(huán)境廊坊市八小、十二小距項目500米，廊坊市第六中學(xué)距項目800米醫(yī)療衛(wèi)生中國石油中心醫(yī)院距項目1800米、廊坊市人民醫(yī)院距項目2000米商業(yè)環(huán)境項目周邊多為汽車4S店，距沃爾瑪購物中心1200米；明珠商場2000米；預(yù)售許可證號（廊）房預(yù)售證第410號錦瑞尚城經(jīng)典戶型推介廊坊市房地產(chǎn)市場報告第22頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司4643平米（一室一廳）6695平米（一室變兩室）廊坊市房地產(chǎn)市場報告第23頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司（二）南部板塊發(fā)展分析圖示有些項目圖內(nèi)未標(biāo)注南部板塊與東部板塊極為相似，在2008年上市的項目也是非常之多，在常浦路至南外環(huán)區(qū)域就增多了3個項目，其中包括長富吉第，奧富斯，龍河盛都項目，但項目多數(shù)為普通住宅，沒有一些典型特色。盤點南部板塊內(nèi)，2008年供應(yīng)的項目總計7個，分布于常浦路區(qū)域和金光道區(qū)域，在2008年預(yù)計整體供應(yīng)面積在216萬平米左右，占到整體預(yù)計供應(yīng)量的366，僅次于東廊坊市房地產(chǎn)市場報告第24頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司部區(qū)域的供應(yīng)規(guī)模，這也將預(yù)示著南城板塊開始進(jìn)入快速崛起的階段。09年至今，在調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計過程中，南部板塊項目大多都銷售一空或過半，奧福斯、龍河盛都一期都有入住，此時，該版塊是廊坊市房地產(chǎn)市場最為平靜的一個區(qū)域。個別項目點評1長富吉第該項目位于常浦路與辛莊道交口處，項目整體用地面積較小，為13297平米，規(guī)劃總建筑面積23225平米，綜合容積率控制在175，規(guī)劃戶數(shù)為274戶，車位控制在130個左右，比例約在105。套型建筑面積在90平米以下的占住宅總建筑面積的8398，屬于純小戶型社區(qū)。項目規(guī)劃為圍合式布局，設(shè)置塔樓5棟，中心設(shè)置景觀廣場，規(guī)劃沿街設(shè)置2160平米左右商業(yè)，滿足社區(qū)及周邊的商業(yè)配套，項目整體規(guī)劃由天津華夏建筑設(shè)計擔(dān)當(dāng)，根據(jù)規(guī)劃的特點，比較符合人居的動靜要求，而且突出社區(qū)的集中性。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第25頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司接待中心整體規(guī)劃單體效果典型戶型2奧富斯該項目位于常甫路前鋒小區(qū)對面，奧福斯小區(qū)一期工程總占地面積14860平米，建筑面積近3萬平米，為廊坊盛翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，綜合容積率控制在16左右，整體建筑為板式小高層，戶型集中在70至80平米戶型。目前已銷售完畢，已安排入住。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第26頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司接待中心整體規(guī)劃現(xiàn)場狀況典型戶型廊坊市房地產(chǎn)市場報告第27頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司43西部板塊發(fā)展分析圖示有些項目圖內(nèi)未標(biāo)注西部板塊經(jīng)過了2007年的洗禮之后日趨成熟，在三大主力樓盤的支撐下形成了西部比較有代表性的居住區(qū)域。在該板塊內(nèi)也聚集了廊坊市三大著名的開發(fā)企業(yè)，從開發(fā)產(chǎn)品特色來講，西部板塊也創(chuàng)造性的出現(xiàn)了以徽派為主體的建筑群落“第九園”，在建筑詮釋方面無論是舶來的歐式建筑形式還是北美建筑形式等等，最難詮釋的就是中式建筑，在中式建筑中也細(xì)分為北方中式和南方中式兩種，此次華夏地產(chǎn)在詮釋第九園中富于了南派建筑。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第28頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司西部板塊隨著君蘭苑的售罄，馨視界項目也接近尾聲，隨之板塊留存的只有江南水郡，和第九園。隨著我司項目馨視界三期明年的開工，此區(qū)域必將成為熱點區(qū)域。個別項目點評1江南水郡江南水郡項目效果圖江南水郡戶型單張分析江南水郡自開盤以來，就和我司項目馨視界形成競爭，其項目在一期推出的中小戶型贏得市場贊譽(yù)，取得了良好的銷售業(yè)績，價格在4800元?，F(xiàn)項目銷售過半，均價在5000元/平米左右。廊坊市房地產(chǎn)市場報告第29頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司44北部板塊發(fā)展分析北部板塊也是廊坊市在房地產(chǎn)開發(fā)中相對較早的板塊，尤其在和平路成為景觀大道和迎賓大道的時候，以和平路兩端的開發(fā)速度尤為的明顯，比如和平麗景，城市旺點等等，在2008年北部板塊相繼出現(xiàn)新的樓盤，比如說北方集團(tuán)做的紫金華府項目、華夏奧韻。個別項目點評（1）紫金華府該項目地處金源道與和平路交口處，由廊坊市開發(fā)區(qū)北方房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)興建，總建筑規(guī)模在10萬平米左右，分為廊坊市房地產(chǎn)市場報告第30頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司2期開發(fā)，首期開發(fā)6棟樓，以912層為主，建筑外延以深褐色為主題顏色，外延鋪面磚，局部以涂料補(bǔ)充，戶戶突出飄窗，增大采光面積，在戶型設(shè)計上特點不夠鮮明，屬于常規(guī)設(shè)計，在尺度把握上比較欠經(jīng)驗，戶型設(shè)計進(jìn)深較長，開間較小，使用不夠方便。在車位設(shè)計上以地下車位為主，地面上無停車位，園林景觀上以景觀節(jié)點串聯(lián)，做到移步移景。項目一期已銷售完畢，項目二期年底開盤。廣告圍擋整體規(guī)劃現(xiàn)場狀況典型戶型（2）華夏奧韻廊坊市房地產(chǎn)市場報告第31頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司項目概況項目占地面積16965畝。規(guī)劃建筑面積2034萬平方米，其中住宅1846萬平方米，配套及附屬用房188萬平方米；由18棟高層短板住宅，6棟多層花園洋房，一條商業(yè)街和一個運(yùn)動會所組成。項目建有35萬平方米運(yùn)動主體公園，6000平方米運(yùn)動會所。項目一期于08年10月份開盤，共8棟住宅樓戶型面積56165平方米，共計480多套。開始銷售均價4200元/平方米，年后銷售價格4600元/平方米，現(xiàn)已爬升到53005600元/平方米。項目年后整體銷售價格上漲150元，局部上漲更多，根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研和內(nèi)部詢問，一期項目銷售率達(dá)到85，銷售情況良好；此項目會在下半年集中上市，總量很大，積累客戶時間較長，在制定合理的營銷方案的前提下，會對西、北部板塊樓市項目銷售帶來不小的壓力，諸如冬日瑞景；我司項目馨視界二期工程。項目18樓、19樓已開盤，價格在53005600元/平米左右七、2010年房地產(chǎn)市場預(yù)測大幅調(diào)整的可能性不大廊坊市房地產(chǎn)市場報告第32頁共35頁河北廊坊中房房地產(chǎn)股份有限公司盡管我國房地產(chǎn)市場再次