1PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE1OF75CELEBRITYINSHANGHAI第一章管理服務(wù)理念、目標(biāo)一、總體目標(biāo)倡導(dǎo)輕松自然、綠色環(huán)保、品味高雅的生活理念，建造高品位的人文居住環(huán)境。通過規(guī)范管理、人性化服務(wù)，確保小區(qū)功能的完善和正常發(fā)揮，延長住宅及附屬設(shè)施設(shè)備使用壽命，加強與開發(fā)商、業(yè)主委員會之間的協(xié)調(diào)工作，不斷完善小區(qū)規(guī)劃和配套設(shè)施設(shè)備。通過強化內(nèi)部管理和業(yè)主支持與監(jiān)督，使公司自身成為上海市執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的典范。實施“溫馨家園計劃”，增加社區(qū)住戶歸屬感，提升小區(qū)物業(yè)的居住價值。通過廣大業(yè)主和物業(yè)公司共同努力，真正實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一，營造安全、舒適、溫馨、和諧的生活環(huán)境。二、管理服務(wù)理念的整體設(shè)想管理模式人性化專業(yè)化、智能化的物業(yè)管理四大理論客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計劃管理、時間管理五大優(yōu)勢理念、團隊、技術(shù)、經(jīng)驗、配套五個措施全面投入、保障設(shè)備的良好運行；不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科技手段進行管理；全面防范，治安事件發(fā)生率為零；發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢，實施專業(yè)化低成本管理；六大保障整合型管理體系（ISO90012000），科技的人力資源管理體系、完善的安全管理和保密體系、人、財、物的有力保障、專業(yè)的機電設(shè)備運行管理保障能力、高2PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE2OF75CELEBRITYINSHANGHAI效的客戶關(guān)系管理和信息處理平臺持續(xù)超越持續(xù)滿足和超越客戶市場需求的意識第二章物業(yè)管理機構(gòu)運作方式一、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置1、管理處組織結(jié)構(gòu)小區(qū)經(jīng)理客戶服務(wù)部設(shè)備維護部保安服務(wù)部保潔綠化部交通運行部綜合管理部部人事管理財務(wù)出納客戶服務(wù)人員設(shè)備維修工保安服務(wù)員保潔工園林工司機主管主管主管主管主管項目經(jīng)理3PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE3OF75CELEBRITYINSHANGHAI備注保安項目外包2、管理處人員配備崗位設(shè)置人員配備人崗位設(shè)置人員配備人項目經(jīng)理1設(shè)備維護部6人事、財務(wù)4保安服務(wù)部34小區(qū)經(jīng)理1保潔綠化部20客戶服務(wù)部7交通運行部5合計78人備注崗位配置人數(shù)可根據(jù)具體情況進行實際調(diào)配。二、管理處運作方式及各部門職責(zé)1、項目經(jīng)理的管理職責(zé)定期檢查物業(yè)，確保該物業(yè)處于良好狀態(tài)，并達到國家或地方政府制定的標(biāo)準(zhǔn)；通過招投標(biāo)選擇合適的承包商或?qū)I(yè)人才，已保證房屋及其設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作；監(jiān)督和確保承包商遵照合同的協(xié)議和規(guī)則進行日常維修工作；4PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE4OF75CELEBRITYINSHANGHAI物業(yè)管理合同的簽訂和執(zhí)行；保證準(zhǔn)確的賬目運行記錄、包括管理費、維修開支等記錄；即時采取必要措施，收取拖欠款項等安排向保險公司投保，包括火險、公眾責(zé)任險、意外和其他相關(guān)保險等；2、小區(qū)經(jīng)理的管理職責(zé)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，組織落實人員做好小區(qū)管理、日常維修、清掃保潔、綠化養(yǎng)護、門衛(wèi)保安、衛(wèi)生消毒、車輛管理、依法制止違規(guī)裝修和違章搭建等具體管理服務(wù)工作根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)定和合同約定，制訂小區(qū)管理服務(wù)的詳細計劃和方案，保障物業(yè)使用的方便、安全，保持物業(yè)及其設(shè)施完好、環(huán)境優(yōu)美公共秩序良好；明確內(nèi)部管理制度，規(guī)范居住物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)人員的行為，即使處理管理服務(wù)人員的違規(guī)行為；每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受審核；定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；發(fā)現(xiàn)違法行為或違反業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和相關(guān)行政管理部門報告；對業(yè)主之間、使用人間及業(yè)主與使用人之間在物業(yè)使用中發(fā)生的爭議進行協(xié)調(diào)。3、客戶服務(wù)部職責(zé)負責(zé)接待、處理業(yè)主、使用人的服務(wù)需求及投訴受理工作。負責(zé)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案資料的收集歸檔。負責(zé)對業(yè)主進行服務(wù)滿意度調(diào)查工作。5PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE5OF75CELEBRITYINSHANGHAI負責(zé)社區(qū)活動的組織聯(lián)系工作4、設(shè)備維護部職責(zé)遵守公司及小區(qū)管理的規(guī)章制度。編制小區(qū)年度設(shè)備及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃。掌握設(shè)備的使用維護情況，安排設(shè)備及公共設(shè)施的定期監(jiān)測和維修保養(yǎng)工作。保證設(shè)備及公共設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)和安全使用，延長設(shè)備及公共設(shè)施的使用功能。5、保安服務(wù)部職責(zé)負責(zé)小區(qū)日常治安、防衛(wèi)管理。（包括門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗等服務(wù)）消防管理工作。車輛管理。社區(qū)進出人員管理。6、保潔綠化部職責(zé)保潔職責(zé)負責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生。負責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。負責(zé)計劃和購置保潔材料及工器具。完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。綠化職責(zé)編制小區(qū)年度綠化維護及保養(yǎng)計劃。6PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE6OF75CELEBRITYINSHANGHAI對小區(qū)樹木及庭院小品進行資產(chǎn)登記及保管維護。對高爾夫球場及庭院草坪等公共綠地進行維護與保養(yǎng)。根據(jù)季節(jié)對公共區(qū)域的綠化進行調(diào)配。做好綠化檔案的管理，保證小區(qū)高質(zhì)量的綠化環(huán)境。7、班車運行部職責(zé)保證準(zhǔn)時準(zhǔn)點運行社區(qū)班車。嚴(yán)格遵守交通規(guī)則，嚴(yán)禁超速、超載行駛。進行車輛日常維護。8、綜合管理部職責(zé)人事管理管理處內(nèi)部檔案管理；人員招聘、錄用、退工；人事檔案建立及更新；每月考勤及季度考勤、年度考勤；每月工資結(jié)算；日常采購客戶代購物品采購；辦公用品及日用品采購；咖啡廳食品采購；公共設(shè)施物品采購；維修材料采購；財務(wù)出納本著全心全意為社區(qū)全體業(yè)主服務(wù)的精神，遵守財經(jīng)紀(jì)律，建立和健全各項財務(wù)管理制度。7PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE7OF75CELEBRITYINSHANGHAI第三章與物業(yè)管理有關(guān)的制度一、管理處日常管理制度及考核辦法目錄管理服務(wù)處日常管理根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已認(rèn)證通過的ISO90012000物業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系，進行小區(qū)內(nèi)部的各項服務(wù)工作。相關(guān)服務(wù)項目的考核辦法詳見以下目錄1、客戶服務(wù)部物業(yè)服務(wù)交接記錄預(yù)約記錄傳真函顧客物品代管確認(rèn)單鑰匙代管確認(rèn)單代管鑰匙匯總表社區(qū)聯(lián)誼活動總結(jié)表年度活動計劃表客戶回訪記錄滿意度調(diào)查表維修、客戶投訴統(tǒng)計客戶投訴登記表2、設(shè)備維護部年度計劃表（公建設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域）保養(yǎng)維修檢查表空調(diào)主機巡檢記錄表蓄水池設(shè)備巡檢記錄表蓄水池設(shè)備大保養(yǎng)檢查表游泳池年度保養(yǎng)計劃表游泳池日工作記錄表按摩池、桑拿房、蒸汽房周維護保養(yǎng)表8PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE8OF75CELEBRITYINSHANGHAI按摩池、桑拿房、蒸汽房日保養(yǎng)檢查表救生員上崗交接表3、保安服務(wù)部社區(qū)保安查崗記錄保安隊員工作時間安排表值勤情況記錄社區(qū)住戶車輛進出時間登記表進入社區(qū)人員（車輛）登記表4、保潔綠化部年度計劃表年度檢查表（樹木及庭園小品）資產(chǎn)處置表（樹木及庭園小品）綠化周工作安排表社區(qū)庭園養(yǎng)護檢查表運動場養(yǎng)護檢查表高爾夫球練習(xí)場養(yǎng)護周檢查表社區(qū)外墻清潔記錄社區(qū)清潔日工作記錄表5、交通運行部工作安排表車輛清潔表社區(qū)班車乘坐人數(shù)周統(tǒng)計表社區(qū)班車乘坐人數(shù)月統(tǒng)計及分析班車時刻表車輛用油記錄表月車用公里及油耗表日常保養(yǎng)記錄檔案9PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE9OF75CELEBRITYINSHANGHAI正常異常二、住戶房屋、設(shè)備設(shè)施報修（保修），管理處處理流程圖21公共設(shè)施保養(yǎng)維修相關(guān)權(quán)責(zé)單位使用表單設(shè)備維護部主管公共設(shè)施保養(yǎng)維修計劃設(shè)備維護部保養(yǎng)維修檢查表設(shè)備維護部狀況檢查制定保養(yǎng)維修標(biāo)準(zhǔn)維修費用是否從物業(yè)維修資金中支出10PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE10OF75CELEBRITYINSHANGHAINONOYESA設(shè)備維護部廠商設(shè)備維護部發(fā)包施工安裝驗收表設(shè)備維護部22物業(yè)維修保養(yǎng)相關(guān)權(quán)責(zé)單位業(yè)主或使用人報修使用表單客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部設(shè)備維護部受理/知會是否在維修組維修能力范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)交接表（電子檔）服務(wù)維修單知會單檢查/評估驗收結(jié)案報業(yè)主委員會審核認(rèn)可維修11PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE11OF75CELEBRITYINSHANGHAIYESNOYES客戶服務(wù)部設(shè)備維護部客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部設(shè)備維護部客戶服務(wù)部設(shè)備維護部三、住戶投訴，管理處處理流程圖相關(guān)權(quán)責(zé)單位使用表單客戶服務(wù)部客戶投訴登記物業(yè)服務(wù)交接記錄驗收歸檔維修報價單報價/確認(rèn)服務(wù)維修單維修報價單服務(wù)卡外包維修接受客戶的建議及投訴12PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE12OF75CELEBRITYINSHANGHAI客戶服務(wù)部客戶投訴登記物業(yè)服務(wù)交接記錄客戶服務(wù)部YESNO相關(guān)部門小區(qū)經(jīng)理會議記錄審核會簽單客戶服務(wù)部NO物業(yè)服務(wù)交接記錄客戶回訪記錄客戶服務(wù)部客戶回訪記錄YES客戶服務(wù)部注我們以加大自我檢查及質(zhì)量自檢的力量來降低客戶的投訴問題分析、方案擬定處理完畢回復(fù)客戶可及時處理和回復(fù)受理并記錄整理歸檔回訪投訴人13PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE13OF75CELEBRITYINSHANGHAI四、住宅裝修管理辦法及裝修管理流程圖否否是是是損壞無損壞否是是是否是是否否否向家天下提交裝修工程管理協(xié)議及初步設(shè)計圖紙家天下審查并批準(zhǔn)向家天下提交正式施工圖（標(biāo)明外立面及庭院的變更）家天下審查并批準(zhǔn)住戶圖紙?zhí)峤唬ㄈ缬惺彝饧咏傲⒚娓淖儯┯嘘P(guān)部門審核批準(zhǔn)支付所有費用（施工違約保證金）裝修商出示工程一切險保單（如有）發(fā)開工許可及工人入門證裝修開始所有臨時消防保護措施是否到位材料到位及開始裝修，是否遵守裝修規(guī)則經(jīng)常檢查裝修進程，是否遵守裝修規(guī)則提交竣工圖檢查是否對公用部分造成損壞的情況估價損壞部分并記錄在案家天下物業(yè)向住戶確認(rèn)完工證明入住重新提交及或補充材料裝修商及住戶是否完成修復(fù)從保證金中扣除維修費用停工通知提醒住戶停工通知重新提交及或補充材料停工通知停工通知現(xiàn)場是否清理干凈退還保證金裝修完成家天下與住戶聯(lián)合檢查14PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE14OF75CELEBRITYINSHANGHAI五、物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新賬務(wù)運作方式物業(yè)管理費每半年收取一次，分別定于每年3月及9月。（業(yè)主也可以按月繳納）物業(yè)維修基金的使用嚴(yán)格按國家規(guī)定實行。第四章管理服務(wù)人員配置一、管理服務(wù)處各崗位員工的任職要求15PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE15OF75CELEBRITYINSHANGHAI1、客戶服務(wù)人員任職要求有物業(yè)從業(yè)人員的崗位證書具有一般的英語會話能力具有良好的服務(wù)意識，有較強的溝通能力2、財務(wù)出納人員任職要求會計崗位職責(zé)規(guī)定向物業(yè)公司財務(wù)部經(jīng)理負責(zé)，具體組織好本部門的日常管理工作。審核會計憑證，登記總賬分類賬，編制會計報表。每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會公布管理費收繳及使用情況。負責(zé)檢查、審核各經(jīng)營管理部門收支賬目。檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實相符。按照物業(yè)管理的行業(yè)特點和需要，分類記賬；完成物業(yè)公司的財會工作。出納崗位職責(zé)規(guī)定每日做好各種會計憑證和賬務(wù)處理工作。做好各項應(yīng)收款項的收取、記錄、核對工作。嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票使用規(guī)定，做好收費發(fā)票購買、保管、使用及回收工作。編制記賬憑證，及時記賬，及時編報各種報表，妥善管理會計賬冊檔案。3、設(shè)備維護部人員任職要求熟練掌握小區(qū)設(shè)備及公共設(shè)施的檢查、維修、保養(yǎng)工作。能夠?qū)π^(qū)設(shè)備及公共設(shè)施相關(guān)的物料需求提出方案。能夠?qū)υO(shè)備及公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)、檢查進行記錄。能夠積極參與和完成小區(qū)經(jīng)理交代的其他服務(wù)，配合其他部門的工作。4、保安服務(wù)部人員任職要求需獲得上海市保安公司松江分公司的專業(yè)培訓(xùn)和取得相應(yīng)資質(zhì)。能通過“家天下”培訓(xùn)和實習(xí)考核。16PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE16OF75CELEBRITYINSHANGHAI身體健康，工作認(rèn)真。能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備能熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案5、綠化人員任職要求掌握及鉆研常見樹木及花草的種植、保養(yǎng)技術(shù)及綠化工具的維護?？梢愿鶕?jù)季節(jié)對小區(qū)高爾夫球場進行年度保養(yǎng)及日常的維護工作。能根據(jù)季節(jié)對庭院綠化進行維護保養(yǎng)及病蟲害的防治工作。根據(jù)實際情況對小區(qū)綠化進行整改，提高綠化品質(zhì)。日常綠化服務(wù)工作的記錄。6、保潔人員任職要求能夠確保日常保潔服務(wù)工作順利進行；能夠?qū)θ粘１嵎?wù)工作進行記錄；能通過“家天下”培訓(xùn)和實習(xí)考核；能正確使用保潔工具。7、班車運行部任職要求具有5年以上的駕駛經(jīng)驗，持有A駕駛執(zhí)照對上海市區(qū)及周邊道路熟悉，無事故記錄，具有團隊精神處事穩(wěn)重、善于溝通、吃苦耐勞、有良好的服務(wù)意識。熟悉車輛的日常維護。8、人事管理任職要求具有人事工作經(jīng)驗，熟悉各類相關(guān)人事法規(guī)政策能制作處理各類人事文書，具有人事檔案管理能力二、項目經(jīng)理經(jīng)理簡歷項目經(jīng)理喻明剛（具體情況詳見簡歷）小區(qū)經(jīng)理才艷明（具體情況詳見簡歷）17PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE17OF75CELEBRITYINSHANGHAI三、管理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé)客戶服務(wù)人員崗位職責(zé)全年無休接待、處理業(yè)主、使用人的服務(wù)需求及投訴受理、處理工作；一對一服務(wù)工作；建立物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、并整理歸檔；負責(zé)對業(yè)主進行服務(wù)滿意度調(diào)查；負責(zé)社區(qū)活動的策劃、組織、回訪工作；業(yè)主、使用人裝修過程管理；在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主、使用人宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)常識；設(shè)備維護主管崗位職責(zé)熟悉和遵守國家有關(guān)房屋公共設(shè)施管理等方面的法規(guī)、規(guī)范及安全規(guī)程；負責(zé)協(xié)助項目其他部門處理小區(qū)工程維修投訴的解釋和處理工作。負責(zé)按公司及項目有關(guān)規(guī)定核定住戶維修項目和標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督維修人員及時為住戶提服務(wù)，并按維修回訪要求對住戶進行回訪，確保維修質(zhì)量并采取有效措施改進服務(wù)；負責(zé)小區(qū)已接管項目公共區(qū)域所有設(shè)施的管理、維修和維護工作；負責(zé)向小區(qū)經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更新、改造建議和大、中修計劃。組織、監(jiān)督和實施項目整改的全過程。向小區(qū)經(jīng)理提交設(shè)備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗總結(jié)；負責(zé)每周一次對小區(qū)內(nèi)所管轄的設(shè)備、設(shè)施進行檢查。遇特殊天氣需加強巡檢次數(shù)，并負責(zé)各種搶險工作；負責(zé)制定公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施管理的各種規(guī)章制度，出具設(shè)備、設(shè)施巡檢表；負責(zé)維修員工的日常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識的培訓(xùn)，并對培訓(xùn)效果進行考核，以促進維修人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高；維修電工崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其他工程任務(wù)。18PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE18OF75CELEBRITYINSHANGHAI努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握小區(qū)電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修。制訂所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時按質(zhì)按量地完成，并填好記錄表格。積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時無條件地迅速返回機房，聽從指揮。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗。每月進行一次分管設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。搞好班內(nèi)外清潔工作。管鉗工崗位職責(zé)其主要工作任務(wù)是負責(zé)冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)設(shè)備的運行管理和維修保養(yǎng)；負責(zé)污水處理系統(tǒng)運行管理和維修保養(yǎng)；負責(zé)消防門、機械五金構(gòu)件的維修保養(yǎng)，其主要職責(zé)是熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、閥門、控制設(shè)施）和各種機械設(shè)備、供氣供水設(shè)備的情況，掌握操作規(guī)程和維護保養(yǎng)知識，按要求正確使用。負責(zé)污水處理池的日常清潔，及時排除常見的故障，保證系統(tǒng)處于良好運轉(zhuǎn)狀態(tài)。當(dāng)班期間及時巡視檢查上下系統(tǒng)設(shè)備和其他設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，并做相應(yīng)記錄。及時進行設(shè)備的維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)要及時，質(zhì)量要保證，記錄要完整并存檔保管。做好應(yīng)急（漏氣、漏水、污水外溢等）搶修工作，接到應(yīng)急報告迅速奔赴現(xiàn)場，及時進行搶修，重大泄漏應(yīng)在小區(qū)經(jīng)理和設(shè)備維修部主管的指導(dǎo)下進行。積極參加業(yè)余學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平維修技工崗位職責(zé)準(zhǔn)時到達工作崗位，服從部門主管的調(diào)度和工作安排，按時、按質(zhì)、按量地完成任務(wù)，不擅自離崗和串崗。19PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE19OF75CELEBRITYINSHANGHAI遵守員工守則和本部各項規(guī)章制度、操作技術(shù)規(guī)程，努力學(xué)習(xí)，不斷提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)水平。對業(yè)主彬彬有禮，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為公司爭取榮譽，創(chuàng)造財富。發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，大膽提出合理化建議，為公司多作貢獻。園林工崗位職責(zé)遵守公司及小區(qū)管理的規(guī)章制度。根據(jù)季節(jié)對小區(qū)高爾夫球場年度保養(yǎng)及日常的維護工作。根據(jù)季節(jié)對庭院綠化進行維護保養(yǎng)及病蟲害的防治工作。根據(jù)實際情況對小區(qū)綠化進行整改，提高綠化品質(zhì)。具備常見樹木及花草的種植、保養(yǎng)技術(shù)及綠化工具的維護。日常綠化服務(wù)工作的記錄，相關(guān)檔案的管理。參與小區(qū)其他服務(wù)，配合其他部門或?qū)I(yè)的工作。保安隊長崗位職責(zé)努力搞好保安隊的行政管理工作，及時傳達貫徹公司的工作指令、督促檢查隊員遵守保安隊員守則和工作紀(jì)律，安排布置隊員按制度的要求值勤和做好交接班記錄，記錄于值勤情況記錄。負責(zé)隊員的思想工作，組織隊員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，提高業(yè)務(wù)水平，識大體顧大局。樹立從事保安工作的光榮感，增強工作責(zé)任心，樹立服務(wù)意識，努力完成公司交給的保安任務(wù)。負責(zé)安排保安人員的工作，制訂保安隊員工作時間安排表，負責(zé)查崗、考勤、考核工作，對工作失職和違法亂紀(jì)的隊員如實向公司提出處理建議。以身作則，做出榜樣，對隊員關(guān)心愛護，掌握隊員思想狀況，及時做好疏導(dǎo)、教育，搞好全隊團結(jié)，處理問題必須反應(yīng)機警指揮得當(dāng)，有應(yīng)變能力，發(fā)現(xiàn)重大狀況應(yīng)及時與總務(wù)部經(jīng)理聯(lián)系匯報，必要時可直接向總經(jīng)理或副總經(jīng)理匯報。保安班長崗位職責(zé)跟班帶領(lǐng)隊員上崗值勤，并負責(zé)填寫值勤情況記錄，協(xié)助隊員處置各種情況；隊長不20PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE20OF75CELEBRITYINSHANGHAI在時當(dāng)班班長代行隊長職責(zé)。督促檢查全班按規(guī)定站崗值班，落實各項防范措施和工作制度，執(zhí)行分隊工作指令，并如實匯報執(zhí)行情況。協(xié)助隊長做好思想工作，管理工作及培訓(xùn)工作；確保內(nèi)部穩(wěn)定團結(jié)，提高全隊整體素質(zhì)。對崗位上發(fā)生的重大或突發(fā)事件，要果斷采取應(yīng)急措施，按應(yīng)急方案合理調(diào)整勤務(wù)，及時報警或向上匯報。每天主持班前會，指派下屬工作，檢查儀容儀表。每天主持班后會，講評當(dāng)班值勤情況。保管好本班的公用物資。根據(jù)有關(guān)規(guī)章制度，負責(zé)做好防火、防盜、防爆、防破壞、防事故等工作，保障責(zé)任區(qū)的安全。完成好上班交辦的各種事項。保安門崗職責(zé)按照社區(qū)訪客流程的規(guī)定，做好訪客接待工作，控制車輛進出。負責(zé)監(jiān)視監(jiān)控系統(tǒng)，如有情況立即通知其它崗位進行處置。保安固定崗、巡邏崗的職責(zé)指引來訪并追蹤管理指揮車輛停放進行路口交通安全管制照顧社區(qū)兒童安全（非父母帶領(lǐng)或管理中心通知任何人不得將兒童帶出社區(qū)）保持社區(qū)環(huán)境整潔掌握社區(qū)人員流動制止無關(guān)人員在住戶門前及周邊停留控制物品流動及去向班車下車非社區(qū)人員的詢問、指揮、追蹤、管理21PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE21OF75CELEBRITYINSHANGHAI制止社區(qū)喧嘩餐廳用餐客人的管制健身中心、游泳池平臺、進出公建人員控制督促工作人員配戴胸卡執(zhí)行公司找人或交辦事項及臨時性工作主動為住戶提供幫助保潔工崗位職責(zé)努力為住戶創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境認(rèn)真負責(zé)的做好所分管區(qū)域的衛(wèi)生清掃工作；時刻保持環(huán)衛(wèi)設(shè)施的清潔衛(wèi)生；嚴(yán)格按照規(guī)定時間做好垃圾回收和清運工作精心使用清掃工具，愛護衛(wèi)生設(shè)備班車司機崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守交通法規(guī)；在行車時禁止吸煙、進食、閑談等妨礙安全行車的行為；身體不適，不能保證行車安全時不得出車；每天對車輛進行清潔、檢查。嚴(yán)禁駕駛安全設(shè)備不全或機件失靈的車輛綜合管理部崗位職責(zé)員工日?？记?；制作處理各類人事文書，管理檔案收集相關(guān)法律法規(guī)小區(qū)日常賬務(wù)管理工作；資產(chǎn)列側(cè)、定期盤點；審核會計憑證，登記總賬分類賬，編制會計報表；按時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會提供管理費收繳及使用情況；協(xié)助業(yè)主委會管理物業(yè)維修資金四、管理處新員工的培訓(xùn)方案及計劃1、培訓(xùn)計劃22PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE22OF75CELEBRITYINSHANGHAI持續(xù)不斷的人員培訓(xùn)是上海喬譜物業(yè)服務(wù)有限公司的管理水平不斷提高的根本。到目前為止，已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，而且已得到大家的一致好評。公司還根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的“培訓(xùn)中心”。每年“培訓(xùn)中心”舉辦不定期的各類專業(yè)培訓(xùn)班。2、培訓(xùn)內(nèi)容各部門主管培訓(xùn)通過培訓(xùn)能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作，做好崗位的本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進行崗位培訓(xùn)。（培訓(xùn)時間為34周）一般管理人員培訓(xùn)通過培訓(xùn)，樹立100為業(yè)主服務(wù)的思想，把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識、必須掌握建筑知識、機電設(shè)備維修保養(yǎng)知識，物業(yè)環(huán)境保護及管理知識，文檔管理知識等。（訓(xùn)時間為23周）類別培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析物業(yè)管理基礎(chǔ)知識物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理；房屋（建屋知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)；內(nèi)部管理35員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核；文檔管理；物業(yè)管理運作實務(wù)企業(yè)的品牌建設(shè)35物業(yè)管理與服務(wù)理念等實習(xí)與考察實地操作與實踐56（根據(jù)需要可適當(dāng)延長）第五章物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置23PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE23OF75CELEBRITYINSHANGHAI一、物業(yè)管理用房管理用房包括物業(yè)接待大廳、物業(yè)服務(wù)辦公室、業(yè)主委員會辦公室等?，F(xiàn)將延續(xù)原物業(yè)管理用房的使用方案。二、管理設(shè)施的配置目前配置的管理設(shè)施有；電腦、打印機、傳真機、刻錄機、掃描器、投影機、電話機、對講機、辦公桌椅、及數(shù)碼照相機等。三、辦公費用預(yù)算見商務(wù)標(biāo)書預(yù)算項目第六章物業(yè)管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與承諾、綜合管理服務(wù)要求小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。24PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE24OF75CELEBRITYINSHANGHAI配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、咖啡廳配有無線網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)施及辦公用品小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有五年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。所有前臺人員必須受過主業(yè)服務(wù)訓(xùn)練，其中50以上必須具有外語溝通會話能力，前臺每班每個時段務(wù)必有一位。適當(dāng)配備具有外語會話能力的管理人員。周一至周日每天早上七點至晚上十點在管理處進行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。在外籍人員（含業(yè)主訪客及短暫入住的家屬）入境48小時內(nèi)到所在地公安機關(guān)辦理入境登記手續(xù)?？筛鶕?jù)入境記錄，隨時可以提醒外籍人員辦理簽證延期事宜。服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。晨喚服務(wù)要做到及時準(zhǔn)點24小時受理業(yè)主或使用人報修。接到任何報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理（除預(yù)約外）確實執(zhí)行小區(qū)業(yè)主委員會所制定的小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定，落實對于小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象每天監(jiān)督、勸阻、制止或報告。必要時物業(yè)公司可根據(jù)相關(guān)物業(yè)管理條例和上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定采取法律行動。建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。并每月給業(yè)委會財務(wù)明細支出報表，業(yè)主委員會有權(quán)提供詳細的財務(wù)，必要時審計。建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。業(yè)主委員會有權(quán)查看公共設(shè)施檔案，查閱自己私人的檔案。建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。業(yè)主委員會有權(quán)查看公共設(shè)施檔案，查閱自己私人的檔案。制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，每月組織實施，并對全體業(yè)主公示，留有一份給業(yè)委會作為備案?？刹扇∽咴L、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝25PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE25OF75CELEBRITYINSHANGHAI通面不低于小區(qū)住戶的90。與業(yè)委會合作，一年兩次對業(yè)主進行書面服務(wù)滿意調(diào)查，公開調(diào)查結(jié)果，并分析提出改進措施。廣泛運用計算機進行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。能提供5種以上特約服務(wù)（有償）和5種以上便民（無償）服務(wù)；節(jié)假日有專題布置，每年組織四次社區(qū)活動。對外來社區(qū)訪客進行管理，須做到事先通報及經(jīng)住戶允許才放行的基本要求。對違反小區(qū)公約（臨時公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理。綜合管理的其他服務(wù)項目達到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)要求會所地面每日循環(huán)清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、有光澤。按小區(qū)設(shè)置垃圾收集點，每日早晚定時清理二次；垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。物業(yè)公司將推動垃圾分類加入，以符合環(huán)保要求。小區(qū)道路、地面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水，并配備相應(yīng)記錄本。小區(qū)高爾夫球場水池，打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。小區(qū)外圍河道，打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。對垃圾廂（房）循環(huán)保潔，垃圾廂（房）整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。在消毒滅鼠之前，要提前一周公示。夏天應(yīng)定期滅蚊，并應(yīng)植滅蚊樹，對死水進行治理以防治小區(qū)中蚊害。每日兩次對社區(qū)住戶生活垃圾進行收集。每周一次對生活垃圾容器進行清潔及養(yǎng)護。每日不定時對社區(qū)公共廁所進行清潔劑維護，保持無塵、無味，設(shè)備完好，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，并保證有衛(wèi)生紙。26PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE26OF75CELEBRITYINSHANGHAI、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)要求上崗時衣冠整潔，要穿制服，佩帶好胸卡接電話時主動報姓名，應(yīng)答親切和藹三十分內(nèi)給客戶答復(fù)專職保安人員，以中青年為主，每個月流動率不能大于30，平均在社區(qū)工作的時間超過六個月，身體健康，工作認(rèn)真負責(zé)并定期接受培訓(xùn)。能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。敢于對違反社區(qū)規(guī)章制度的行為予以制止配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。各主要路口24小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，24小時立崗及巡邏崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。對外來人員進入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系及電話聯(lián)系住戶，決定是否放行。對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對非業(yè)主攜帶的物品搬出有業(yè)主的書面許可條并實行記錄。如無業(yè)主書面許可條的，可以通過通訊形式與業(yè)主進行確認(rèn)，事后再補書面許可條。保安人員每日不少于2人，24小時進行社區(qū)巡邏接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告管理處與警方。在遇到異常情況或住戶緊急求助時，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、小區(qū)主要道路出入口、健身房、游泳池等）、周界報警（全封閉）等技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。監(jiān)控中心接到報警信號后，保安人員三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)地面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序，保27PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE27OF75CELEBRITYINSHANGHAI證車輛在等人時保持熄火狀態(tài)。有專職人員24小時巡視和協(xié)助停車事宜。保安人員加強對車速的限制，保證車速不超過20公里/小時、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù)要求社區(qū)草坪修剪草坪保持平整，草高不超過8CM。清雜草每年清楚雜草七遍以上，雜草面積不大于5灌、排水常年保持有效供水，有低洼及時整平施肥按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上。病蟲害防治及時做好病蟲防治其它草地生長正常，斑禿黃萎低于5球場草坪球場果嶺三月到十月之間每周修剪一次球場果嶺鋪沙十一月到十二月之間保養(yǎng)一次球場道三月到十月之間每二周修剪一次球場草坪春季、夏季、秋季每天澆水養(yǎng)護，保證球場的質(zhì)量球場水景、水池每周養(yǎng)護清潔一次，水池定期投藥滅蚊（蟲）球場草地春夏秋季病蟲害防治每周一次樹木修剪喬、灌木常年修剪基本無枯枝、萌蘗枝；籬、球、造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝。中耕除草、松土適時中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松。施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年基肥不少于一遍，花灌木增時追肥一遍。病蟲害防治防治結(jié)合、及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于5扶正加固樹木基本無傾斜樹木保護小區(qū)中公共區(qū)域的樹木非經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會書面同意，不得任意砍伐或移種，28PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE28OF75CELEBRITYINSHANGHAI所有樹木須列籍管理，對于枯死樹木應(yīng)有計劃的補種。其它喬灌木生長良好，樹冠完整，花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空擋?；▔ň巢贾靡荒曛杏腥我陨匣ɑ懿贾?，三季有花灌、排水保持有效供水，無積水。補種缺枝倒伏不超過無處修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次。病蟲害防治適時做好病蟲害防治。、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求公共部位每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。每周巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次）。每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。每月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面基本平整、無積水，側(cè)石平直無缺損。每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。每日一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外。對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運行正常。29PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE29OF75CELEBRITYINSHANGHAI供水系統(tǒng)每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔每年定期二次清洗蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。蓄水池蓋板保持完好并加鎖，溢流管口安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。排水系統(tǒng)每天二次檢查排出泵，每季1次潤滑加油保養(yǎng)。每年二次對排水系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)?？刂乒耠姎庑阅芡旰?，運作正常。公共照明公燈及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，亮燈率在99以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99以上。公共電氣柜每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運行安全正常。服務(wù)中心、警衛(wèi)室、保安房、員工餐廳空調(diào)大堂分體空調(diào)使用期間每月清洗一次，每年檢查、保養(yǎng)二次，保證其正常使用。公共設(shè)施健身房保持燈具完好，亮燈率在99以上空調(diào)使用期間每月清洗一次，每年檢查、保養(yǎng)二次，保證其正常使用。每日一次巡查、清潔，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)備的安全使用（如需要更換的除外）。網(wǎng)球場保持燈具完好，亮燈率在99以上。場地清潔、保養(yǎng)每日不低于二次根據(jù)社區(qū)網(wǎng)球場使用須知，協(xié)調(diào)、督促社區(qū)人員正常使用。30PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE30OF75CELEBRITYINSHANGHAI游泳池每日一次巡查室內(nèi)、室外游泳池電機、電器類電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運行安全正常。游泳池水質(zhì)保養(yǎng)按國家及社區(qū)ISO相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在開放期間每月一次公示最新的水質(zhì)檢測結(jié)果游泳池安全管理員工作時間每年69月周一至周五13002000，周末10002000。每日游泳池四周地面清潔，戶外桌椅、戶外傘、按摩池、桑拿房保養(yǎng)清潔。造景水池電機水泵保養(yǎng)每周不少于1次。電機水泵使用時間為8002000。每周一次巡視檢查盆水池、水泵及其它附屬設(shè)施，如損壞部位及時修復(fù)，保證其正常運行。弱電系統(tǒng)周界報警小時設(shè)防并正常運行，不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。監(jiān)視系統(tǒng)不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。電子巡更根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定期地進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。衛(wèi)星電視有線電視定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，對業(yè)主家庭使用發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，保證其24小時運行正常，電視圖像清晰消防系統(tǒng)消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好每天檢查火警功能、報警功能是否正常。31PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE31OF75CELEBRITYINSHANGHAI每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災(zāi)探測器投入運行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓壁雷系統(tǒng)每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。、特約服務(wù)要求咖啡廳訂閱報刊雜志明報、聯(lián)合報、中國時報、新聞周刊、她、新民晚報、上海日報等?？梢愿鶕?jù)業(yè)主或使用人需求進行調(diào)整提供咖啡、茶葉、糖等收視系統(tǒng)衛(wèi)星電視ESPN衛(wèi)星電視、HOMEBOXOFFICE衛(wèi)星電視、CNN國際電視、好萊塢電影臺等。（如不符合國家相關(guān)部門收視規(guī)定的衛(wèi)星節(jié)目，無法提供）有線電視外墻清洗社區(qū)住戶外墻清洗一年一次，外窗清洗一年一次。房屋體檢一年兩次對住戶房屋進行空調(diào)、門窗、鉸鏈、供氣、供水、供電等方面的檢查社區(qū)活動端午節(jié)、中秋節(jié)、萬圣節(jié)、圣誕節(jié)社區(qū)保險社區(qū)公共場所第三者責(zé)任險社區(qū)保健顧問32PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE32OF75CELEBRITYINSHANGHAI每周三、六兩次在社區(qū)門診不坐診，提供醫(yī)療全科健康咨詢服務(wù)及門診服務(wù)。社區(qū)醫(yī)師15小時（8002200）提供社區(qū)業(yè)主有關(guān)健康的電話咨詢服務(wù)。醫(yī)師根據(jù)業(yè)主需要，電話預(yù)約提供業(yè)主出診服務(wù)。其他辦公費用提取業(yè)委會辦公費、業(yè)委會秘書費等。（詳見商務(wù)文件）七、社區(qū)交通運行服務(wù)要求社區(qū)班車社區(qū)班車每日從社區(qū)至南方商城往返共計15次。首班車0700AM從家天下至地鐵蓮花路站。末班車1040PM從地鐵蓮花路站至家天下。購物班車社區(qū)至古北家樂福，每周一次。社區(qū)至滬青平家樂福，每周一次。社區(qū)至莘莊樂購、麥德龍，每周一次。社區(qū)至松江易初蓮花、菜場，每周二次其他保證車輛安全，定期檢測記錄。派任五年以上A照無事故駕駛記錄、和藹親切的駕駛員。駕駛?cè)藛T負起搭乘人員的管控責(zé)任，對于小區(qū)業(yè)主的客人搭乘先征得業(yè)主同意，非業(yè)主或經(jīng)業(yè)主同意人員不得搭乘。第七章物業(yè)的維修養(yǎng)護管理，保潔、保安、護綠工作的實施方案一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施1、接報修后登記記錄產(chǎn)。33PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE33OF75CELEBRITYINSHANGHAIYESNONOYESYESYESNO2、對小修項目現(xiàn)有技術(shù)既可解決或費用較低的項目，安排維修人員至現(xiàn)場維修，原則要求緊急事件立即到場，非緊急事件當(dāng)天解決。3、對大修項目現(xiàn)有技術(shù)無法立即解決或費用較高、需報價項目，物業(yè)人員與相關(guān)維修人員至現(xiàn)場查看，與客戶商討維修方案后出具維修費用報價，經(jīng)客戶同意組織維修。4、維修主管負責(zé)驗收維修結(jié)果。相關(guān)權(quán)責(zé)單位使用表單客戶服務(wù)部設(shè)備維護部客戶服務(wù)部設(shè)備維護部客戶服務(wù)部設(shè)備維護部設(shè)備維護部二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施制定切實可行的計劃，定期安排人員對公用設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)及檢查，對出現(xiàn)異?，F(xiàn)象的及時給予上報和維修，確保共用設(shè)施設(shè)備的正常運行。項目內(nèi)容措施受理/知會是否在維修組維修能力范圍內(nèi)維修驗收歸檔物業(yè)服務(wù)交接表（電子檔）服務(wù)維修單知會單維修報價單檢查/評估報價/確認(rèn)服務(wù)維修單維修報價單服務(wù)卡外包客戶服務(wù)部設(shè)備維護部34PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE34OF75CELEBRITYINSHANGHAI房屋結(jié)構(gòu)每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)計使用安全的部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人，并按相應(yīng)的工作預(yù)案進行操作。門窗每周巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象應(yīng)及時修復(fù)。樓內(nèi)地面、頂面、地面每月檢查一次，墻面、頂面粉刷層應(yīng)吳明顯剝落，面磚、地磚應(yīng)平整不起殼、無缺損。若發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格現(xiàn)象，應(yīng)安排計劃進行維修。管道、排水溝每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（6月9月每半月檢查一次）。每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣鼓、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。圍墻每月一次巡檢圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕。保持圍墻完好。在修復(fù)期間加強保安巡防。道路、場地等每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋及減速帶等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面基本平整、無積水，側(cè)石平直無缺損，危險。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，每周進行檢查記錄登記，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。室外兒童樂園每日一次巡查，每周進行檢查記錄登記，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外）公共部位安全標(biāo)志等對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運行正常。對標(biāo)志不清晰或損壞的及時修復(fù)。1、每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔2、每年定期二次清洗蓄水池，保證二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。供水系統(tǒng)變頻水泵3、每年兩次對減壓閥進行測壓并做好記錄。35PC201612EMAILCELEBRITYPCDONLINESHCNPAGE35OF75CELEBRITYINSHANGHAI4、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。1、每天二次檢查排出泵，每季一次潤滑加油保養(yǎng)。2、每年二次對排水系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。排水系統(tǒng)雨水、生活污水排放3、控制柜電氣性能完好，運作正常。公燈每天巡視公燈是否保持亮燈，每月檢查燈具是否牢固。對出現(xiàn)異常情況，及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，報紙燈具完好，亮燈率在99以上。公共照明景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊頂?shù)让刻煅惨暪珶羰欠癖３至翢?，每月檢查燈具是否牢固。對出現(xiàn)異常情況，及時修復(fù)，保持燈具完好，亮燈率在99以上。每天巡視公燈是否保持亮燈，每月檢查燈具是否牢固。對出現(xiàn)異常情況，及時修復(fù)?？照{(diào)系統(tǒng)每年檢查、保養(yǎng)四次，清洗風(fēng)機、參數(shù)測試，對出現(xiàn)異?，F(xiàn)象及時修復(fù)，保證其正常使用。健身房每日一次巡查、清潔，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)備的安全使用（如需要更換除外）。對陳舊設(shè)備提出更新計劃寶業(yè)委會審核并從維修資金中支出。每天巡視公燈是否保持亮燈，每月檢查燈具是否牢固。對出現(xiàn)異常情況，及時修復(fù)。網(wǎng)球場保持場地清潔，雨天應(yīng)及時推出地面積水。游泳池制定年度游泳池保養(yǎng)計劃；一年保養(yǎng)一次。對陳舊設(shè)備提出更新計劃寶業(yè)委會審核并從維修資金中支出。每日一次巡查室內(nèi)、室外游泳池電機、電器類電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣柜安全檢查，保證電氣設(shè)備運行安全正常。公共設(shè)施游泳池游泳池水質(zhì)保養(yǎng)按國家及社區(qū)ISO相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。每月一次公示最新的水質(zhì)檢測結(jié)果。每月公布一次水質(zhì)檢測結(jié)果。36PC201612EMAILCELE