目錄宏觀分析篇一、沈陽市宏觀經(jīng)濟形勢分析（一）國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進一步增大（二）工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長（三）建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長（四）全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長（五）市場體系進一步完善，消費品市場成交額有所增長（六）居民消費價格指數(shù)持平，市場物價水平有升有降（七）人口（八）居民收入和儲蓄（九）城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善二、房地產(chǎn)市場分析（一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析項目分析篇一、項目概況二、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標三、項目片區(qū)市場分析（一）項目片區(qū)環(huán)境分析（二）項目周邊客戶層分析（三）周邊居住狀況分析（四）競爭樓盤分析（五）項目周邊商業(yè)市場分析四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、項目定位2、功能定位3、目標客戶群定位4、項目優(yōu)勢資源整合5、物業(yè)總體規(guī)劃6、戶型規(guī)劃及設(shè)計7、完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個性配套服務(wù)8、本案的網(wǎng)點設(shè)計五、項目SWOT分析（一）項目的優(yōu)勢分析（二）項目的劣勢分析（三）項目的機會點分析（四）項目的威脅點分析經(jīng)濟分析篇一、項目建設(shè)總投資分析（一）開發(fā)成本（二）開發(fā)費用（三）投資成本費用估算匯總二、項目開發(fā)建設(shè)實施計劃三、項目資金回收計劃四、項目銷售收入及利潤的測算五、現(xiàn)金流量分析六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析宏觀分析篇一、沈陽市宏觀經(jīng)濟形勢分析（一）國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進一步擴大2001年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值12380億元，比上年增長101。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值766億元，增長45；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值5420億元，增長95；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值6194億元，增長113。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為62、438和500。財政收入快速增長。全年完成地方財政收入808億元，比上年增長343。其中各項稅收收入687億元，增長238。全年地方財政支出達1035億元，增長177。2002年前5個月國內(nèi)生產(chǎn)總值達44175億元，比上年同期增長111，增幅提高44個百分點。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1352億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值18785億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值24038億元，分別增長83、90和129，增幅比上年同期提高51、18和45個百分點。（二）工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長2001年2001年全市完成工業(yè)增加值4820億元，增長95。其中全部國有和年產(chǎn)品銷售收入在500萬元及以上非國有工業(yè)企業(yè)（以下均簡稱為規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)）完成工業(yè)增加值1985億元，增長95。全年規(guī)模以上輕工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值606億元，增長93；重工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值1379億元，增長96。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益水平有所下滑。2001年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為969，比上年下降02個百分點。工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額558億元，比上年下降80。全市工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為8934，比上年下降393個百分點。2002年前5個月工業(yè)形勢良好，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)增長速度逐步加快，產(chǎn)銷銜接水平不斷提高，工業(yè)產(chǎn)品出口形勢明顯好轉(zhuǎn)，工業(yè)利潤降幅縮小，工業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步改善。5月份，全市規(guī)模以上工業(yè)（下同）完成工業(yè)總產(chǎn)值657億元，比上年同月增長108；15月累計完成工業(yè)總產(chǎn)值2864億元，比上年同期增長104，增速比上月末加快01個百分點。工業(yè)產(chǎn)品銷售率進一步提高，15月累計為968,同比提高23個百分點，比前4個月累計提高02個百分點。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅增長，5月份實現(xiàn)出口交貨值46億元，比上年同月增長266；累計實現(xiàn)出口交貨值264億元，比上年同期增長107。工業(yè)經(jīng)濟效益水平趨于好轉(zhuǎn)。14月份，規(guī)模以上工業(yè)累計實現(xiàn)利潤36億元，同比下降223；實現(xiàn)利稅152億元，同比下降04。兩項指標的降幅分別比一季度縮小了98個、51個百分點。虧損企業(yè)虧損額68億元，增長5，增幅比一季度縮小了62個百分點。前4個月，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)稅金116億元，同比增長9，增幅比一季度提高了57個百分點。經(jīng)濟效益改善的主要原因是部分骨干企業(yè)盈利水平趨好。（三）建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長2001年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值600億元，比上年增長100。房屋建筑施工面積21604萬平方米，增長12；竣工面積10161萬平方米，增長11。2002年前5個月隨著住宅市場的繁榮，建筑業(yè)發(fā)展速度加快，其增加值為105億元，增長165，增幅比上年同期提高84個百分點。（四）全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長2001年全年全社會完成固定資產(chǎn)投資3028億元，比上年增長155。其中國有經(jīng)濟投資1261億元，增長85；非國有經(jīng)濟投資1767億元，增長210。投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達2836億元，比上年增長145。更新改造投資增長明顯快于基本建設(shè)投資增長，全年更新改造投資達706億元，增長356；基本建設(shè)投資1225億元，增長36；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資781億元，比上年增長22。房地產(chǎn)施工面積8889萬平方米，增長73，其中住宅7082萬平方米，增長115。全年銷售商品房1925萬平方米建筑面積，下降86。2002年前5個月5月份，全市完成固定資產(chǎn)投資586億元，同比增長409。從產(chǎn)業(yè)劃分看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資04億元，下降484；第二產(chǎn)業(yè)完成投資182億元，增長246；第三產(chǎn)業(yè)完成投資400億元，增長529。從投資管理渠道看，基本建設(shè)完成投資202億元，增長786；更新改造完成投資178億元，增長208；房地產(chǎn)開發(fā)投資197億元，增長371。住宅建設(shè)和銷售市場繁榮。15月份，全市住宅施工面積和竣工面積分別比上年同期增長367和29倍，住宅銷售面積和銷售額分別比上年同期增長443和464。住宅建設(shè)和銷售市場的活躍促使住宅投資比重進一步加大。前5個月共完成住宅投資16億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的704提高到814。（五）市場體系進一步完善，消費品市場成交額有所增長2001年年末全市已有各類市場512個。各類市場商品成交額達728億元,比上年增長38。全市年成交額超過10億元的市場13個。2001年，全市實現(xiàn)社會消費品零售額6235億元，增長102。2002年前5個月5月份全市社會消費品零售額達57億元，比上年同期增加6億元，增長11，比上月增幅提高1個百分點，是春節(jié)之后的最好銷售水平。截止5月末，全市社會消費品零售總額累計實現(xiàn)2761億元，同比增長109,累計增幅與上年同期持平。（六）居民消費價格指數(shù)持平，市場物價水平有升有降2001年全年居民消費價格總指數(shù)為1000，其中，服務(wù)項目價格指數(shù)1057，消費品價格指數(shù)985。在消費品價格指數(shù)中，食品1021，煙酒及用品959，衣著988，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)943，醫(yī)療保健和個人用品879，交通和通訊970，娛樂教育文化用品及服務(wù)1042，居住1068。2002年前5個月由于受煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化類價格上漲的拉動以及食品類價格的回升，5月份居民消費價格實現(xiàn)上漲，全市居民消費價格指數(shù)為1010，與上月相比上升1個百分點。但從前5個月的情況看，累計市場價格水平仍處于低位，居民消費價格指數(shù)為995。其中，服務(wù)項目價格指數(shù)為1125，消費品價格指數(shù)為962。分品種看，食品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊類價格不同程度下降，煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化用品及服務(wù)和居住類價格不同程度上漲。（七）人口2001年，全市人口出生率為640，比上年下降197個千分點；死亡率為555，下降122個千分點；人口自然增長率為085，下降075個千分點。年末全市總?cè)丝谶_6893萬人（戶籍人口），比上年增加42萬人。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口4877萬人；縣市人口2016萬人。農(nóng)業(yè)人口2536萬人，非農(nóng)業(yè)人口4357萬人。（八）居民收入和儲蓄2001年全市職工平均工資為8172元，比上年增長168。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2001年城市居民人均可支配性收入達6386元，增長92。農(nóng)民人均純收入達到3230元，增長3。城市居民人均消費性支出5515元，增長81。農(nóng)村居民人均生活消費支出1944元，下降26。全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款達15350元，比上年增長98。2002年前5個月截止5月末，在崗職工平均工資為5003元，比上年同期增加978元，增長243。除了正常增資因素外，在崗職工平均工資的增長主要受機關(guān)、事業(yè)單位按國家有關(guān)文件調(diào)整工資標準影響所致。前5個月，全市城市居民人均可支配收入累計為29818元，比上年同期增長161；城市居民人均消費支出累計為22814元，增長128。從支出結(jié)構(gòu)看，食品支出仍是居民消費支出的主體。住房、電子通信、旅游、教育、文化娛樂等新興消費明顯增加，但這些消費還未形成真正的消費主流。（九）城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善2001年全年住宅建設(shè)投資721億元，比上年增長196；竣工住宅面積4442萬平方米，增長50。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的837平方米增至879平方米；農(nóng)民人均住房面積達228平方米，比上年增加1平方米。二、房地產(chǎn)市場分析一房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、投資加快，比重擴大2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，全年完成投資781億元，同比增加141億元，增長220；占全市固定資產(chǎn)投資的比重達258，同比提高了14個百分點。房屋施工面積8889平方米,同比增長73，已成為拉動固定資產(chǎn)投資增長的主要因素。2、住宅投資依然居主導地位2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)用于商品住宅投資599億元，同比增長306，增幅高于房地產(chǎn)開發(fā)總投資86個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由717上升到767；完成商品住宅施工面積7082萬平方米，同比增長115，占房屋施工面積的比重由上年的767提高到797；商品住宅竣工面積3024萬平方米，占商品房竣工面積的867，較上年提高了38個百分點，成為主導全市房地產(chǎn)開發(fā)投資最活躍、最積極的因素。3、開發(fā)土地面積成倍增長2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地面積5130萬平方米，同比增長13倍。其中已完成開發(fā)土地面積1811萬平方米，同比增長678，正在開發(fā)土地面積1971萬平方米，同比增長37倍，待開發(fā)土地面積1347萬平方米，同比增長904。4、到位資金結(jié)構(gòu)調(diào)整，貸款比重增加2001年，到位資金1166億元,同比增長368。除上年結(jié)余資金外,當年到位資金953億元。其中國內(nèi)貸款占256，比上年提高了87個百分點,利用外資占15，開發(fā)企業(yè)自籌資金占299，其他資金占430同比分別下降了09個百分點、71個百分點和07個百分點。5、置業(yè)門檻降低沈陽市政府將出臺相關(guān)政策措施，再次降低“入市”門檻，其目的就是通過減輕房地產(chǎn)交易中的稅費負擔，讓消費者得到更多的實惠，從政策上鼓勵居民買房、賣房，進一步搞活房地產(chǎn)市場。銀行按揭政策的大力支持及貸款門檻的降低也擴充了市場空間。6、房地產(chǎn)市場法規(guī)逐步完善沈陽市開始實行土地儲備制度，對土地實行公開招標拍賣，由政府壟斷的土地一級市場已初步形成。沈陽房產(chǎn)管理實施沈陽市城市房產(chǎn)管理條例，它的頒布對于加強城市房產(chǎn)管理、保證城市建設(shè)順利進行，提高居住水平、改善生活環(huán)境、提高行政執(zhí)法水平具有重要意義。7、房地產(chǎn)市場十分活躍，銷售狀況也保持著良好的態(tài)勢據(jù)沈陽市房產(chǎn)局的統(tǒng)計數(shù)字，截止到2002年5月份，沈陽市商品房銷售面積558萬平方米，比去年同期增長379，其中商品住宅銷售面積為526萬平方米，比去年同期增長443。2002年的春季房交會展示會期間，商品房成交面積6595萬平方米，成交額1772億元；存量房成交面積6365萬平方米，成交額1028億元。這次春交會創(chuàng)下28個億的銷售奇跡。8、總體房價穩(wěn)中有降沈陽市商品房均價基本保持在每平方米2500元至2700元之間，符合沈陽市場行情。從2001年下半年開始，沈陽市出現(xiàn)的中低價樓盤已經(jīng)形成了環(huán)繞該市一環(huán)（外環(huán)）與大二環(huán)之間的居住圈，且均價都在2800元左右，隨著市中心土地越來越少，土地交易制度的變革會使城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)越來越多的中低價位的大盤。從2002年沈陽春季房交會的最新統(tǒng)計結(jié)果也表明，全市樓價正悄悄地向中低價位轉(zhuǎn)移。9、需求空間較大，但有效需求明顯不足2001年，沈陽市人均居住面積達879平方米，比上年增加了042平方米，但距2005年人均居住面積12平方米的目標尚有相當?shù)木嚯x。為實現(xiàn)這一目標，今后四年，沈陽市需新建住宅約2600萬平方米，這無疑形成了較大的住房需求。而從2001年的情況來看,商品房銷售首次出現(xiàn)負增長，銷售面積1925萬平方米。其中商品住宅165萬平方米，同比分別下降85和103，有效需求明顯不足。與此同時，空置商品房2001年再次攀升，并創(chuàng)歷史新高，達2204萬平方米，同比增長666萬平方米。特別是空置一年以下（含一年）的商品房1489萬平方米，同比增加702萬平方米，增長891，占全部空置面積的比重由上年的512提高到676。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析1、有效需求明顯增加2002年上半年由于土地制度的變化導致市內(nèi)高檔次的新樓盤上市量小，而消費者經(jīng)過去年一年的調(diào)整期的等待后顯得很活躍，需求量在增加，住宅市場開始轉(zhuǎn)入相對穩(wěn)定的銷售時期，大多數(shù)的市場消費者開始從去年的觀望走向?qū)嶋H成交。2、中小戶型受寵從2002年沈陽春季房交會的交易情況來看，一些具有品牌優(yōu)勢、價格適中、戶型合理的中低檔樓盤呈現(xiàn)了供需互動的熱銷場面。在此次房交會18億的成交量中，價位在23002800元的商品房成交比例占總量的70。其中，均價在2500元以下的商品房成交比例占總量的40。這表明2002沈陽增量房市場將會呈現(xiàn)小戶型、低檔次、低價位住房緊俏，中戶型、中檔次、中價位住房緊銷，大戶型、高檔次、高價位住房滯銷的趨勢。3、房價波動幅度不會太大雖然消費者對低單價、低總價產(chǎn)品的需求，可能促使開發(fā)商增加對中低價位產(chǎn)品的供應(yīng)，從而拉低市場價格，但根據(jù)目前沈陽市房地產(chǎn)市場的活躍程度，預(yù)計拉動幅度不會太大。4、二手房市場的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件沈陽市房產(chǎn)局信息中心統(tǒng)計表明，截至2001年11月末，沈陽存量房轉(zhuǎn)讓件數(shù)為34517件，面積2458萬平方米，金額327億元較2000年同期交易量有所增加。從總體上看，二手房交易市場比商品房市場更為活躍，而政府的大力支持，是二手房市場活躍的一個重要原因。二手房市場與商品房市場是“聯(lián)動”的，二手房市場的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件。項目分析篇一、項目概況項目名稱嘉盛園（暫定名）位置沈陽市和平區(qū)太原街地區(qū)，發(fā)展商沈陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計規(guī)劃規(guī)劃地塊北側(cè)布置為18高層板式住宅，底部二層為商業(yè)網(wǎng)點；南側(cè)根據(jù)日間距布置為退臺式住宅，層數(shù)分別是7層、10層、10層、底部為二層商業(yè)網(wǎng)點；東南側(cè)規(guī)劃為26層高層點式住宅與北側(cè)公建用房相連；東側(cè)和西側(cè)均為二層商業(yè)網(wǎng)點。規(guī)劃總建筑面積約為46800，其中住宅面積為31400，商業(yè)網(wǎng)點為10200。二、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標指標名稱指標數(shù)量總占地面積14000規(guī)劃總建筑面積46800其中規(guī)劃地上建筑面積41600其中住宅建筑面積31400商業(yè)配套建筑面積10200地下停車場建筑面積5200容積率32覆蓋率20綠化率25地下停車位100個三、項目片區(qū)市場分析（一）項目片區(qū)環(huán)境分析本案所在區(qū)域是沈陽市傳統(tǒng)商業(yè)黃金地段的中心，也是沈陽市許多歷史名店的原址及沈陽市首批個體工商業(yè)主的誕生地，同時，也是沈陽市的市中心所在地，經(jīng)濟發(fā)達。本地塊與中山廣場、市總工會、市公安局等在同一街道軸線上，而這一軸線又恰恰恰是沈陽著名的景觀路南京街，集旅游、購物、娛樂為一體。交通線路發(fā)達，且與沈陽地鐵一號線相鄰（地鐵一號線將在沈陽站、南京街設(shè)置站點），也使本區(qū)域成為不可多得的地鐵處女地。外來企業(yè)、外來人口相對較多，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了不可多得的商機。商住需求旺盛，尤其以小面積商住兩用房，更為市場青瞇；太原街老區(qū)域改造已成定局。判斷本案完全具備了作為城市中心所必需的的經(jīng)濟、交通、人口、投資等組成要素，而其產(chǎn)品形態(tài)必須與區(qū)域特征相吻合，才有可能實現(xiàn)市場及利潤的最大化。（二）項目周邊客戶層分析政府機關(guān)及企事業(yè)單位林立（市國稅局、省地稅、和平區(qū)公安局、刑警支隊、市供電局、二0二醫(yī)院、中國醫(yī)大、中國聯(lián)通及近20家金融機構(gòu)），貨幣分房及購房前景樂觀。多家中及中高檔寫字間聚集了大多數(shù)年輕、高收入、思想前衛(wèi)的本、異地白領(lǐng)，渴望擁有屬于自己的房子。區(qū)域內(nèi)的個體及私營業(yè)主，與大型國營商業(yè)企業(yè)并肩支撐著當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，其購買力不言而喻。以本地域的區(qū)域價值潛力，足夠吸引各階層、各地域的投資客目光。商住兩用客戶層占據(jù)本區(qū)域住宅市場消費的不可忽視的地位。大連萬達商業(yè)廣場的啟動，將為本案提供較大量的潛在目標客戶。判斷本區(qū)域擁有廣泛的消費基礎(chǔ)及消費潛力，如能為特定的目標客戶群打造特定的產(chǎn)品形態(tài)，相信定能取得項目的開發(fā)成功。（三）周邊居住狀況分析區(qū)域內(nèi)的居住狀況較差，通常意義上的居住場所多為房齡在8年以上的老戶型住宅，建筑面積多為5080平方米。房齡在15年之上的老式住宅及筒子樓也占據(jù)了區(qū)域內(nèi)住宅的相當比重，與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展極不相襯。極少數(shù)新格局的住宅新小區(qū)，成為普通市民居住條件中的嬌嬌者，但開發(fā)量極為有限，多數(shù)也被定向購買。1998年至今，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了中潤世紀家園、美龍家園、豪隆世家、平安馨園等高中樓住宅項目，但由于產(chǎn)品形態(tài)單一（多數(shù)為130190平米大戶型），總房款較高，而令大多數(shù)消費者望而生畏。判斷區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)單一及供需矛盾，加之潛在目標客戶資源豐厚，為本項目的成功提供了不可多得的市場機會。因此，產(chǎn)品立項及規(guī)劃成為本案的重中之重。（四）競爭樓盤分析城中花園發(fā)展商虹彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置南五馬路250號裝修標準清水房戶型及面積80300二室五室均價5300元/最惠付款方式7成30年按揭銷售業(yè)績首三期售完客戶來源企業(yè)家、政府官員優(yōu)劣勢分析豪宅，戶型定位準確。園林綠化、配套齊全、間距在管理好。造型新穎，公共裝修高檔，沖擊力強。推廣評語推廣概念準確，包裝效果佳，銷售人員素質(zhì)高，專業(yè)強。豪隆世家發(fā)展商正大豪隆房產(chǎn)開發(fā)有限公司位置南八馬路與同澤街交匯處裝修標準清水房戶型及面積二室999；三室1536；五室18522均價4300元/；4180元/起價最惠付款方式7成30年按揭銷售業(yè)績銷售40客戶來源生意人、市民優(yōu)劣勢分析中檔房戶型，面積配比適中。點式樓，相當部分房采光通風不理想。清新靚麗，公共裝修高檔，視覺沖擊力強。推廣評語推廣概念準確，推廣手法落后，從業(yè)人員素質(zhì)低，不專業(yè)。南園康居樓發(fā)展商沈陽順翔房屋開發(fā)有限公司位置南五馬路金都酒店對面裝修標準清水房戶型及面積二室723；四室2554均價4380元/；4080元/起價最惠付款方式首付一萬，余款30年按揭銷售業(yè)績一期90，二期50客戶來源生意人、市民、小公司優(yōu)劣勢分析戶型偏大，商信兩用。配有泳館，板式樓。造型呆板、凝滯，色彩單一，公共裝修低檔。推廣評語無明確推廣概念?？兹富▓@發(fā)展商瑪麗藍位置七緯路裝修標準清水房戶型及面積二室126；三室152；四室180均價5300元/最惠付款方式7成30年按揭銷售業(yè)績僅余幾套客戶來源企業(yè)家、政府官員優(yōu)劣勢分析豪宅，戶型定位準確。規(guī)模大，園林綠化面積大，樓間距大，配套齊全，物業(yè)管理好。推廣評語推廣概念準確，從業(yè)人員較專業(yè)。嘉盛園發(fā)展商沈陽鐵西房屋開發(fā)公司位置民主路與同澤街交匯年裝修標準清水房及精裝房戶型及面積一室60；二室80100；三室100120均價3850元/；3400元/起價最惠付款方式7成30年按揭銷售業(yè)績客戶來源企業(yè)家、生意人、政府官員、市民、公務(wù)員優(yōu)劣勢分析中高檔房，小戶型，面積配比合理，板式樓采光通風好。設(shè)計新穎，樓間距大。園林綠化品味高，人性化設(shè)計，國際知名物業(yè)管理。推廣評語先進的推廣營銷，知名專業(yè)營銷公司鼎力奉獻。中潤世紀花園發(fā)展商位置和平區(qū)南京街78號裝修標準清水房戶型及面積二室二廳169；三室二廳183；四室以上223338均價43806280元/最惠付款方式7成20年按揭銷售業(yè)績銷售70客戶來源企業(yè)家、生意人、官員、娛樂圈人士優(yōu)劣勢分析豪宅，點式，戶型偏大，采光通風不好。配套齊全。物業(yè)管理較好。推廣評語推廣概念一般，銷售人員少，熱情不高。（五）項目周邊商業(yè)市場分析1、項目潛在的商業(yè)價值地域價值本案位于太原商圈，無論歷史形成或未來發(fā)展，該地域均有著無限的商業(yè)價值潛力。政府因素太原街老區(qū)改造文件已正式下達（政府文件）。外資的涌入包括南部軍團的北上及入世后外來資金的大量涌入，都將為本地域價值的提升提供不可多得的良機。本案雖位于太原商區(qū)，但不占據(jù)主要干線，屬次級商圈地位，周邊路況條件差，多為公交車及長途客運站點。項目的高檔高層住宅規(guī)劃，將因地處商圈中心得生意之便以及交通發(fā)達等基礎(chǔ)條件，而具有獨特的市場吸引力，相反，住宅與經(jīng)營的合二為一也為商業(yè)網(wǎng)點的銷售提供了有利因素。項目周邊主要干道及經(jīng)營類別（附表一）商業(yè)街名稱主要經(jīng)營品種店鋪數(shù)量店鋪規(guī)模太原街服裝、眼鏡、樂器、通信、醫(yī)藥、137以小型門面居多，520左右中華路銀行、證券、12多為分支機構(gòu)，中等規(guī)模民主路機電配件、食品添加劑、電線電纜、絕緣材料85全部為小型門市，20左右勝利南街機電配件、水泵、軸承、藥房等94小型店鋪為主南五馬路東藥房、診所、醫(yī)療器械11中等門市100左右同澤南街汽車配件50小型門市1530左右南二馬路五金、汽車修理業(yè)40小型門市，20左右南京南街體育用品25中等門市50150左右和平北大街銀行、寫字樓、酒店、旅行社等20家左右中等規(guī)模，寫字樓檔次較高本區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營品種及經(jīng)營狀況（附表二）行業(yè)名稱一般經(jīng)營面積現(xiàn)網(wǎng)點使用方式業(yè)主收入狀況價格（購/租）樂器行200左右租用（太原南街）年純收入10萬左右18萬汽車零配件30120租用（原居民樓一樓）年純收入60萬元左右315萬彩印噴繪20200租用（原居民樓）經(jīng)營大戶年毛收入500萬元218萬快餐類100300租用年純收入10萬元左右1025萬醫(yī)藥業(yè)50200租用中型藥店年純收入30萬元左右315萬家電業(yè)（代理）20150租用110萬鐘表眼鏡行業(yè)50200租用年純收入5萬元左右418萬服裝類20200租用年純收入在210萬元之間18萬18萬項目周邊主要公交車及長途站點提示（附表三）項目周邊道路名稱公交車站點長途站點路況說明南二馬路601、604、沈陽遼陽、沈陽鞍山民主路523、246、環(huán)路道路狹窄，路況雜亂，人車混行，本、異地旅客流動量大，無停車位，西鄰民主廣場，道路狀況復雜2、19982001年項目周邊的網(wǎng)點投入量及消化量近年來區(qū)域內(nèi)大型網(wǎng)點的投入量與價格（附表四）網(wǎng)點名稱地理位置層數(shù)投入時間銷售價格單位面積出售比率南園康居樓網(wǎng)點南五馬路13層2000年6000元/10002700僅余1棟，主要以抵債方式出售美龍家園南京南街（中潤世紀家園南）14層2001年均價6000元/7004000銷售率70中潤世紀家園（一、二期）南京南街13層1998年/2001年6500元/3002000一期銷售100，二期整體銷售鴻源大廈中山公園西門南50米13層2000年1000元/年3001000出租率50和平商場四層樓本案正北14層2000年整體招商5000左右0豪隆世家新華廣場西500米13層2001年6500元/300670出售率40方迪大廈和平區(qū)西塔街13層2001年6500元/3002000出售率不足30綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點銷售（出租）率為60。3、區(qū)域內(nèi)網(wǎng)點需求調(diào)查區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營企業(yè)明細表（附表六）企業(yè)類別企業(yè)名稱主要分布地段大型合資（私營）企業(yè)洲際酒店、中國正泰集團、沈鐵分局通源實業(yè)總公司、沈陽沈港實業(yè)有限公司等南京南街及南五馬路寫字樓鴻源大廈、明日大廈、玉麟世家、文新大廈、群星大廈、中山大廈、通保大廈、昊源大廈、星光大廈南五馬路、和平北大街銀行、證券約20家國有銀行（工、建、中、農(nóng)、交行）、商業(yè)銀行（華夏、招行、廣發(fā)行等）遍布，以及銀河證券、鞍山證券、遼寧國信等中華路、南京南街、和平北大街、南五馬路政府機關(guān)、企事業(yè)單位和平區(qū)公安分局、和平區(qū)房產(chǎn)供暖公司、沈陽市體育局、區(qū)域內(nèi)部分經(jīng)營種類的未來發(fā)展規(guī)劃及需求（附表七）行業(yè)名稱現(xiàn)經(jīng)營面積經(jīng)營場地變遷因素未來發(fā)展規(guī)劃網(wǎng)點需求面積網(wǎng)點需求格局彩印噴繪20200有動遷可能買或租網(wǎng)點200400大開間、大進深餐飲業(yè)（快餐業(yè)）100500新品種的引入或連鎖經(jīng)營租用網(wǎng)點100500格局方正家電代理業(yè)20150連鎖經(jīng)營買或租網(wǎng)點100左右格局方正，適于經(jīng)營洗浴業(yè)2001000買網(wǎng)點，個人經(jīng)營300800鐘表眼鏡店100200連鎖經(jīng)營或新辦企業(yè)租用網(wǎng)點200300格局方正銀行及證券公司2001000開設(shè)分理處或分支機構(gòu)買網(wǎng)點（固定資產(chǎn)投入）5002000影樓200400連鎖經(jīng)營或新辦租用網(wǎng)點500以下室內(nèi)易于規(guī)劃娛樂城（健身中心）1000以下租用網(wǎng)點10002000室內(nèi)易于規(guī)劃超級市場500左右連鎖經(jīng)營租用網(wǎng)點1000左右單層空間足夠大大型主題市場4000左右聯(lián)合投資經(jīng)營整體購買設(shè)室內(nèi)電梯、樓梯間等四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、項目定位沈陽首座小面積完全產(chǎn)權(quán)公寓（公寓主定位）沈陽首座頂尖地段精品小戶型（住宅主定位）2、功能定位商住兩用公寓小面積、精裝修、可拆改、具有完善的個性配套服務(wù)小戶型精品住宅根據(jù)對周邊的分析以及對本地塊因素、小區(qū)規(guī)劃理念等各種因素的綜合評價，將該項目從市場中細分出來，定位為“小戶型的精品住宅”。定向商業(yè)網(wǎng)點為配合住宅的銷售，并完成本項目未來的科學管理，建議網(wǎng)點定向銷售，也可考慮給予統(tǒng)一的局部裝修，以全面提升項目的整體檔次。3、目標客戶群定位商住兩用公寓單身白領(lǐng)、丁克族、小資階級、富家子弟（不愿與父母同住，但經(jīng)濟上仍依賴家庭）、藝術(shù)工作者（STUDIO）、外來駐沈工作者及公司、投資客精品小戶型住宅周邊生意人（生意之便）、周邊政府機關(guān)、企事業(yè)單位購房者（回歸城市，距工作單位較近、過現(xiàn)代化生活、具升值潛力）也有相當?shù)纳套⌒枨罂蛻舳ㄏ蛏虡I(yè)網(wǎng)點配合公寓未來生活的娛樂性、服務(wù)性經(jīng)營，應(yīng)相應(yīng)禁止大件商品修理業(yè)、裝修業(yè)及建筑材料、印刷業(yè)的經(jīng)營。4、項目優(yōu)勢資源整合充分利用片區(qū)的商業(yè)氛圍資源，打造都市人文社區(qū)形象。樹立一個獨具特色的都市經(jīng)典家園形象5、物業(yè)總體規(guī)劃建筑風格現(xiàn)代主義風格，要求線條簡潔流暢，色彩典雅持久，凸顯現(xiàn)代的、簡約的都市之風。圍合式布局，使客戶盡享區(qū)內(nèi)之靜謐、安適、令住戶真正能夠感受到闊中取靜的居家氛圍。小區(qū)內(nèi)地上不設(shè)停車位，所有住戶車輛及來往車輛全部停入地下停車場，將地面園區(qū)內(nèi)道路及園林、綠化廣場留給住戶休閑娛樂，令住戶更能享受清凈，品味都市中的田園生活。園內(nèi)中庭廣場實現(xiàn)最大價值的綠化，精心設(shè)計的人造景觀、瀑布噴泉、小橋流水、兒童游樂設(shè)施及成人文體設(shè)施。合理分布，為住戶營造快樂健康的生活。室外統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計遮蔽式空調(diào)機位，預(yù)設(shè)空調(diào)凝水管，以保證宇外墻的整體協(xié)調(diào)美觀，避免空調(diào)機冷水浸蝕墻體，使物業(yè)保值、升值。統(tǒng)一設(shè)置遠程水、電、煤氣自動抄表系統(tǒng)，方便工作人員讀表，可避免入室查表對住戶滋擾及不便。贈送可視對講門禁系統(tǒng)終端直連小區(qū)入口保安值班室和住戶家中及樓下單元，盡最大可能防患于未然。樓宇內(nèi)外公共裝修選材上乘，質(zhì)地考究，體現(xiàn)檔次與價值，提升物業(yè)素質(zhì)，展示實力與品牌。6、戶型規(guī)劃及設(shè)計戶型設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)人性化、功能化、時尚化。按本項目的目標客戶定位，面積在401202之間，主力戶型以701102的二室兩廳和三室兩廳為主。實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，力求使廳的布局更豐富和活潑，平層設(shè)計為主，輔之以全越式；客廳朝南帶落地門陽臺，餐廳帶操作陽臺。窗設(shè)計能落地的并盡量轉(zhuǎn)角，將窗外美景引入室內(nèi)，令居者視野開闊，心胸暢然。（1）戶型面積及配比完全產(chǎn)權(quán)公寓（26層點式高層）建議戶型面積為2060平方米其中2030平方米253040平方米354050平方米255060平方米15精品小戶型住宅（兩座板式住宅）建議戶型面積為70120平方米其中7080平方米二室一廳一衛(wèi)308090平方米小二室二廳一衛(wèi)3090100平方米標準二室二廳一衛(wèi)10100110平方米小三室二廳一衛(wèi)20110120平方米標準三室二廳二衛(wèi)10板式住宅戶型配比二室戶型70三室戶型30（2）整個項目的不同產(chǎn)品份額完全產(chǎn)權(quán)公寓30精品小戶型住宅70（3）戶型設(shè)計要點根據(jù)小面積戶型的特點及使用功能，建議其設(shè)計應(yīng)注意可考慮造當縮減客廳面寬，也許可以控制在42米之內(nèi)；盡量縮小走道的面積，避免不必要的浪費；把窗設(shè)計成飄窗，充分占用外部空間；適當提高層高，建議達到3米；室內(nèi)多使用玻璃，制造通透效果；7、完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個性配套服務(wù)特殊的人群，特殊的生活方式與特殊的居住空間，決定了完全產(chǎn)權(quán)公寓必須配備完善的個性服務(wù)設(shè)施。建議應(yīng)解決的個性配套服務(wù)配備專業(yè)化系統(tǒng)化科學化的物業(yè)管理公司相當數(shù)量的車位或地下停車場服務(wù)部門相對合理的收費標準智能化居家及辦公的基本配套（高速寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視等）先進、管理完善的共享空間（商務(wù)中心、健身中心、俱樂部、分時辦公區(qū)、多部高速電梯等）各種服務(wù)配套設(shè)施（中西餐廳、快餐廳、咖啡酒吧、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、洗衣房、醫(yī)療室等）專有的各種個性化服務(wù)（24小時送餐、上門洗衣服務(wù)、家庭清潔、的士服務(wù)、房屋代租、24小時循環(huán)生活熱水等）8、本案的網(wǎng)點設(shè)計網(wǎng)點規(guī)劃建議的出發(fā)點本案特殊的地理位置決定了其網(wǎng)點的地域及投資價值同樣是本案區(qū)域的市政市容環(huán)境，也相對限制了本項目網(wǎng)點的發(fā)展機會本案周邊的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)對其網(wǎng)點規(guī)劃也起到了一定的借鑒作用網(wǎng)點規(guī)劃網(wǎng)點為兩層，單位面積在250平方米左右網(wǎng)點銷售應(yīng)具有相當?shù)亩ㄏ蛐?，避免破壞住宅的居住環(huán)境及未來的小區(qū)管理網(wǎng)點應(yīng)注意設(shè)計室內(nèi)格局應(yīng)事先尋找市場，謀求網(wǎng)點定向建設(shè)的可能網(wǎng)點周圍一定要預(yù)留車位網(wǎng)點的價格建議設(shè)定在65007000元/平方米之間依據(jù)本案前期的網(wǎng)點市場調(diào)查及2002年上半年的區(qū)域網(wǎng)點提供量、網(wǎng)點特征，建議本案網(wǎng)點的規(guī)劃設(shè)計為網(wǎng)點設(shè)置為兩層，面積份額控制在200300平方米網(wǎng)點面寬78米，足夠各種娛樂、服務(wù)行業(yè)的門臉設(shè)計要求網(wǎng)點的定向銷售至關(guān)重要，因此是否可以考慮統(tǒng)一風格的局部裝飾應(yīng)規(guī)劃網(wǎng)點門前的停車場網(wǎng)點設(shè)計應(yīng)考慮門、窗及梁、柱等位置，力求最大限度優(yōu)化網(wǎng)點結(jié)構(gòu)經(jīng)營項目應(yīng)盡量回避萬達商業(yè)廣場的主營業(yè)務(wù)（太平洋百貨、沃爾瑪超市、歐倍德建材超市）網(wǎng)點售價可控制在6000元7000元/平方米判斷綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點銷售競爭主要表現(xiàn)為洪福家園（產(chǎn)品形態(tài)類似）及萬達商業(yè)廣場（品牌效應(yīng)）的競爭。但針對市場供需狀況及市政改造力度的加大，本案網(wǎng)點的銷售形勢應(yīng)較為樂觀。五、項目SWOT分析（一）項目的優(yōu)勢分析1絕佳的地理位置本項目位于沈陽市最主要的商業(yè)區(qū)和平區(qū)的中心地帶，距離太原商業(yè)步行街僅50米，此地為沈陽市發(fā)展之非常成熟地帶。富賈云集，商業(yè)氛圍濃郁，為沈陽市商業(yè)“黃金三角地”之中央，地理位置極為優(yōu)越。2方便迅捷的交通本項目20米之距離即為長途客運站，300米之“遙”即為沈陽火車站，氣運火車運輸通達省內(nèi)及全國各地，南二馬路、民主路上更是大、小中巴穿梭往來，四通八達，方便迅捷。3成熟完善的社區(qū)配套太原商業(yè)街、新世界商場、聯(lián)營公司、中興大廈、時尚地下廣場、中華路商業(yè)街及即將建設(shè)的由大連萬達集團投資興建的沈城首家大型商業(yè)廣場，為本地段造出興嘆的人氣和濃郁的商業(yè)氛圍。南京一小、鐵路五小、東北育才中學、鐵路實驗中學、134中學、20中學，均屬于省市重點學府，使本項目依偎學區(qū)，親子無限。醫(yī)大附屬醫(yī)院、二0二醫(yī)院、和平區(qū)中心醫(yī)院保證了本地業(yè)主尋醫(yī)問藥，為生活提供有效保障。商貿(mào)飯店、新世界酒店、金都飯店、金杯大廈、上海梅隴鎮(zhèn)酒家、杭幫菜、麥當勞、肯德基及都市快車等各種風味餐廳使本項目所在地成為沈城餐飲美食的絕佳處所。中華劇場、東北電影院、市文化宮、保齡宮、市游泳館、中山公園及正在建設(shè)中的沈城第一家也是最大的一家大眾體育休閑健身廣場，皆為沈城娛樂休閑健身之首選。（二）項目的劣勢分析1地塊局限傳統(tǒng)觀念的局限，對地域內(nèi)經(jīng)營品種及經(jīng)營環(huán)境有偏見。原周邊地域居住狀況較差，居民素質(zhì)相應(yīng)不高，影響了地域發(fā)展速度。2周圍環(huán)境因素車輛站點集中，本、外地流動人口量大，人員素質(zhì)混雜。道路狀況較差，路面較窄，損壞嚴重，且人車共行。3歷史因素歷史遺留的臟、亂、吵環(huán)境印象較難改變。區(qū)域內(nèi)外來人口較多，不利于區(qū)域的規(guī)范化發(fā)展。（三）項目的機會點分析1以陳政高為首的新一屆市政府領(lǐng)導為沈陽帶來了“經(jīng)營城市”的新概念，限將城市建設(shè)做為一項重要的資產(chǎn)予以經(jīng)營，在改善城市環(huán)境、提升城市檔次的同時，通過政府政策上的優(yōu)惠，吸引更多的外資進入沈陽，建造沈陽，進而改善就業(yè)環(huán)境，提高居民居住水準。此舉從整體上提高城市價值。也使本項目所在地的片區(qū)價值得到相應(yīng)提升。2繼沈陽市及和平區(qū)政府投資改造太原街地區(qū)后不久，大連萬達集團又準備斥資12億，在太原街打造沈陽首家SHOPPINGMALL（大型商業(yè)廣場）。將太原街建設(shè)成集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿、觀光旅游及綜合服務(wù)為一體的一站式消費場所。使人們購物、休閑或漫步時，尤如在林蔭道上散步一樣舒適和愜意。此次萬達集團進軍太原街也正是看中太原街地區(qū)對沈陽人來說與北京的王府井、上海的南京路、美國的曼哈頓、巴黎的香榭麗舍一樣是一個城市商業(yè)的LOGO（標志）。是向外地人引以炫耀的驕傲所在。而萬達以此項目為沈陽引進了沃爾瑪、太平洋百貨等居世界500強的多家國際知名品牌店的開業(yè)也會帶動項目周邊商鋪的價值。而這一切最大的受益者無疑是本項目。政府及大型企業(yè)集團斥巨資改造太原街，既完善沈陽的商業(yè)功能也提高了太原街地區(qū)的片區(qū)價值。從而大大增加太原街的人氣與商氣。而本項目也因此面受益非淺，在商業(yè)價值獲得大幅提升的同時也因太原街大型商業(yè)廣場的產(chǎn)生，衍生了相當一部分有強烈安家欲望的中、高收入的白領(lǐng)或外來的年青資本家及大量的流動人口，從而使本項目的潛在消費群體擴容，銷售前景看好。因此，價值有望獲得提升。3、營銷策劃水平是決定項目價值實現(xiàn)程度的重要因素。本項目將憑借深、滬地產(chǎn)的新理念及新手法，通過對本項目土地位置、人文景觀、商業(yè)概念、學府概念、太原街改造、戶型設(shè)計、中庭廣場、人車分流等賣點的提示與濃縮和推廣，使物業(yè)價值提升。（四）項目的威脅點分析主要來自周邊的競爭樓盤的潛在威脅。政府改造速度及力度的把控與實施，同樣關(guān)系著本區(qū)域未來的發(fā)展。經(jīng)濟分析篇一、項目建設(shè)總投資分析（一）開發(fā)成本1、土地費用編號項目名稱金額（萬元）備注1土地出讓金5822征地、折遷安置補償金175021陸軍偵察局130022沈空司令部30023沈陽鐵路局1503市房產(chǎn)局直屬房產(chǎn)殘值費3124現(xiàn)地動遷補償費2240每戶10萬元計算，共224戶。合計48842、前期工程費編號項目名稱金額（萬元）備注1土地勘測、規(guī)劃設(shè)計費1802、三通一平210按總占地面積150元/平方米計算。合計3903、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費編號項目名稱金額（萬元）備注1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費582按規(guī)劃地上建筑面積140元/平方米計算合計5824、建筑安裝工程費編號項目名稱金額（萬元）備注1建筑安裝工程費4914按規(guī)劃總建筑面積1050元/計算2電梯315共9部電梯，每部電梯按35萬元計算合計52295、不可預(yù)見費編號項目名稱金額（萬元）備注1不可預(yù)見費332按上述1、2、3、4項之和3計算合計3326、開發(fā)期稅費及其他費用編號項目名稱金額（萬元）備注1城市建設(shè)綜合配套費750按規(guī)劃總建筑面積160元/計算2工程質(zhì)量監(jiān)督費21按建筑安裝工程費的04計算3工程監(jiān)理費31按建筑安裝工程費的06計算4其他105按建筑安裝工程費的2計算合計907項目開發(fā)成本為以上六項之和，共計為12324萬元。（二）開發(fā)費用1、管理費用編號項目名稱金額（萬元）備注1管理費用370按開發(fā)成本的3計算合計3702、財務(wù)費用貸款額初步按開發(fā)成本的50計算，約6000萬元。貸款利率按558計算。為簡化計算，對項目財務(wù)測算影響不大的前提下，貸款利息初步按單利計算。貸款期限初步確定為1年。編號項目名稱金額（萬元）備注1財務(wù)費用335合計3353、銷售費用編號項目名稱金額（萬元）備注1銷售費用607按銷售收入3計算合計607項目開發(fā)費用為以上三項之和，共計為1312萬元。（三）投資成本費用估算匯總編號項目名稱金額（萬元）1開發(fā)成本1232411土地費用488412前期工程費39013基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費58214建筑安裝工程費522915不可預(yù)見費33216開發(fā)期稅費及其他費用9072開發(fā)費用131221管理費用37022財務(wù)費用33523銷售費用607合計13636項目總建設(shè)投資為13636萬元單位規(guī)劃建筑面積投資成本13636萬元468002194元/單位規(guī)劃地上建筑面積投資成本13636萬元416003278元/二、項目開發(fā)建設(shè)實施計劃項目實施進度初步計劃項目建設(shè)期從拆遷到項目竣工驗收交付使用預(yù)計需要1年時間，以下為項目實施初步計劃安排。項目實施進度初步計劃表010203040506070809101112拆遷三通一平開挖基槽基礎(chǔ)施工結(jié)構(gòu)施工水電安裝裝修施工電梯安裝基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)樣板房裝修備注以上按月份進行分期。項目投資計劃與資金籌措安排投資計劃與資金籌措表序號項目合計12341項目總投資1363641026148271567111開發(fā)建設(shè)投資1330139905980266067112貸款利息335112168552資金籌措1363641026148271567121資本金5501199029804607122借貸資金（含利息）633521123168105523預(yù)售收注以上按三個月為一季度進行分期。三、項目資金回收計劃項目資金回收預(yù)計需要9個月，以下為項目的資金回收預(yù)期進度。資金回收預(yù)期進度表091011121314151617合計比例（）8101215151015105100商品房面積（）251231403768471047103140471031401570