評(píng)分表課程專題研究報(bào)告（2）公司財(cái)務(wù)規(guī)劃授課時(shí)間20102011學(xué)年第一學(xué)期評(píng)分項(xiàng)目教師記錄（一）公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與增長(zhǎng)目標(biāo)10分得分1公司的業(yè)績(jī)概況。包括行業(yè)同類型企業(yè)的業(yè)績(jī)水平與增長(zhǎng)狀況。企業(yè)自身的業(yè)績(jī)水平，主要產(chǎn)品及業(yè)務(wù)、營(yíng)業(yè)收入水平與增長(zhǎng)能力、市場(chǎng)份額與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。2市場(chǎng)策略與戰(zhàn)略規(guī)劃概況、行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的近期與長(zhǎng)期影響；3公司收入增長(zhǎng)制約因素是市場(chǎng)因素還是融資能力的約束，引發(fā)如何進(jìn)一步的分析；（二）預(yù)期凈資產(chǎn)收益率及其影響因素分析25分1依據(jù)下一年度的目標(biāo)經(jīng)資產(chǎn)收RO益E，率結(jié)合下一年度的市場(chǎng)目標(biāo)，預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入總體變化趨勢(shì)與目標(biāo)水平與盈利水平，并指出潛在的市場(chǎng)影響因素和財(cái)務(wù)影響因素；（營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)預(yù)測(cè)）2基于公司近三年凈資產(chǎn)收益率平均水平、行業(yè)平均水平，規(guī)劃下一年度ROE的變化趨勢(shì)與目標(biāo)值水平；同時(shí)考慮每股收益以及股東權(quán)益的變化；（凈資產(chǎn)收益率ROE目標(biāo)預(yù)測(cè)）3依據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)策略與財(cái)務(wù)政策，在凈資產(chǎn)收益率預(yù)期目標(biāo)的基礎(chǔ)上對(duì)營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及權(quán)益乘數(shù)分別作出預(yù)期分析并進(jìn)行權(quán)衡調(diào)整；（基于目標(biāo)ROE決定因素的權(quán)衡）4分析下一年度影響營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)率預(yù)期目標(biāo)與影響因素，包括各種收入結(jié)構(gòu)、成本與費(fèi)用與營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的比率關(guān)系，并做出相應(yīng)的規(guī)劃與調(diào)整；（營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)率的分解預(yù)測(cè)與權(quán)衡）5分析下一年度影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)預(yù)期凈資產(chǎn)收益率的影響，依據(jù)收入增長(zhǎng)率以及營(yíng)業(yè)收入與主要資產(chǎn)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率關(guān)系對(duì)資產(chǎn)規(guī)模與結(jié)構(gòu)做出規(guī)劃與權(quán)衡；（資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分解預(yù)測(cè)與權(quán)衡）研究報(bào)告6分析下一年度的融資結(jié)構(gòu)對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響，考察影響融資結(jié)構(gòu)的負(fù)債與股東權(quán)益的主要項(xiàng)分析過程目，并權(quán)衡融資成本與下一年度現(xiàn)金流的總體狀況；（融資結(jié)構(gòu)的分解預(yù)測(cè)與權(quán)衡）與質(zhì)量的7對(duì)營(yíng)業(yè)收入、盈利水平、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率以及融資結(jié)構(gòu)的預(yù)期與權(quán)衡，在實(shí)現(xiàn)預(yù)期凈資產(chǎn)收益率基評(píng)分礎(chǔ)上進(jìn)行會(huì)計(jì)報(bào)表的預(yù)期；（基于目標(biāo)ROE進(jìn)行會(huì)計(jì)報(bào)表預(yù)期）（三）融資需求規(guī)劃10分1測(cè)算營(yíng)運(yùn)資金的自發(fā)增長(zhǎng)、固定資產(chǎn)以及對(duì)外股權(quán)與債權(quán)投資以及股利分配、利潤(rùn)留存比率；2在分析外部債務(wù)與權(quán)益融資能力的基礎(chǔ)上測(cè)算實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的融資需求；（四）融資能力對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的影響分析（非穩(wěn)態(tài)條件下的可持續(xù)增長(zhǎng)率）10分1測(cè)算下一年度外部融資形式與融資規(guī)模，包括配股、增發(fā)以及債務(wù)融資的可行性；2測(cè)算財(cái)務(wù)資源約束條件下的下一年度的最大營(yíng)業(yè)收入增加率，并與營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率目標(biāo)相比較；（五）營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)與融資能力的權(quán)衡與協(xié)調(diào)（融資可行性與對(duì)增長(zhǎng)率的支撐能力分析）15分1在融資約束條件下，對(duì)預(yù)期目標(biāo)凈資產(chǎn)收益率ROE的可實(shí)現(xiàn)程度進(jìn)行分析，再次權(quán)衡營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率以及融資結(jié)構(gòu)的關(guān)系；2在分析對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的影響因素及支撐能力基礎(chǔ)上，對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率的預(yù)期目標(biāo)做出權(quán)衡；（六）分析結(jié)論與措施10分1提煉主要分析結(jié)論。簡(jiǎn)嘗潔試、準(zhǔn)確地表述公司財(cái)務(wù)規(guī)劃中的焦點(diǎn)問題以及引發(fā)原因；2建議的可行性措施；（七）總結(jié)小組完成報(bào)告中存在問題以及如何調(diào)整10分舉例并逐條說明完成報(bào)告存在的問題與原因；每個(gè)成員的具體貢獻(xiàn)與責(zé)任心表現(xiàn)；如何協(xié)調(diào)與改進(jìn)；評(píng)分項(xiàng)目教師記錄（一）分析邏輯與支撐力度10分得分1恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用了公司財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)規(guī)劃相關(guān)的理論、概念、原理與方法；2體現(xiàn)了以問題為導(dǎo)向的公司財(cái)務(wù)規(guī)劃過程，體現(xiàn)了收入增長(zhǎng)與財(cái)務(wù)資源相權(quán)衡的基本導(dǎo)向；3分析視角與步驟體現(xiàn)了邏輯嚴(yán)密、多角求證、層次遞進(jìn)、挖掘素材、支撐充分；4對(duì)分析過程與結(jié)果具有可靠與充分的數(shù)據(jù)與資料支撐；5分析結(jié)果反映了公司真實(shí)的財(cái)務(wù)資源與政策，具有較好的邏輯關(guān)系解釋力；研究報(bào)告6分析結(jié)論反映了公司存在的財(cái)務(wù)問題，并挖掘了財(cái)務(wù)規(guī)劃過程的經(jīng)營(yíng)性與政策性原因；寫作質(zhì)量與規(guī)范性7分析結(jié)論體現(xiàn)了決策有用性，而非表面性數(shù)據(jù)化計(jì)算；的評(píng)分8體現(xiàn)了針對(duì)解決問題或改進(jìn)的可行性措施；（二）寫作規(guī)范性（不加分，只扣分，按照5分一檔酌情扣減至30分）倒扣分1文字表述符合財(cái)務(wù)管理的專業(yè)術(shù)語(yǔ)（以公司年報(bào)以及教材用語(yǔ)為依據(jù)）；2圖、表、曲線能夠傳遞有用信息，并合乎基本規(guī)范要求（參考教材的格式，表內(nèi)數(shù)字為小五號(hào)）；財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（2）上市公司財(cái)務(wù)規(guī)劃3寫作結(jié)構(gòu)與層次遞進(jìn)符合分析過程邏輯性，避免要素缺失；4恰當(dāng)準(zhǔn)確地引證、引述及引注了相關(guān)信息、數(shù)據(jù)及資料的來源；5排版符合模板的基本格式,包括字號(hào)、字體、行間距、頁(yè)眉、頁(yè)腳及頁(yè)碼；小組成員信息完整；研究報(bào)告2分?jǐn)?shù)任課教師簽字II北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系學(xué)生小組姓名與學(xué)號(hào)承諾本報(bào)告由小組成員共同完成，所用數(shù)據(jù)與資料均已注明其來源，如使用了他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的分析結(jié)果或觀點(diǎn)均已進(jìn)行了規(guī)范引用，特此聲明。小組成員姓名與簽字IIICOURSEGROUPDIRECTORMAZHONG財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（2）上市公司財(cái)務(wù)規(guī)劃報(bào)告摘要本報(bào)告以萬科企業(yè)股份有限公司（000002）作為研究對(duì)象，以萬科企業(yè)股份有限公司近幾年公布的年度報(bào)告為參考資料，綜合萬科公司發(fā)展目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)策略、管理方式，結(jié)合宏觀政策和行業(yè)背景，以凈資產(chǎn)收益率為核心對(duì)萬科進(jìn)行了財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與融資規(guī)劃。通過對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)，運(yùn)用銷售百分比法、回歸法、平均值法等預(yù)測(cè)方法預(yù)測(cè)出年度內(nèi)利潤(rùn)表、資產(chǎn)、自發(fā)增長(zhǎng)負(fù)債、權(quán)益，計(jì)算出企業(yè)在預(yù)測(cè)期內(nèi)的資金缺口，并根據(jù)預(yù)計(jì)的資金缺口完成融資規(guī)劃。在進(jìn)行營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)時(shí)，考慮到了可持續(xù)增長(zhǎng)率對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率的約束作用，并作出了對(duì)比、分析和權(quán)衡。本報(bào)告的主要研究目的是，在對(duì)萬科公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的問題，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的基礎(chǔ)上不斷改善企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。對(duì)公司進(jìn)行的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和規(guī)劃，能夠提供投融資決策的支持和分析，同時(shí)，對(duì)萬科公司的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表的預(yù)期，也能方便管理者在預(yù)測(cè)期內(nèi)更加有效地進(jìn)行控制，便于發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決問題。本研究報(bào)告將企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)結(jié)合，沒有單純考慮企業(yè)銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還將凈資產(chǎn)收益率作為核心的財(cái)務(wù)目標(biāo)納入企業(yè)預(yù)測(cè)與規(guī)劃中，使得企業(yè)在實(shí)現(xiàn)預(yù)期主營(yíng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上得以改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)目標(biāo)。并且，在預(yù)測(cè)中采用多種方法，避免了簡(jiǎn)單使用銷售百分比法帶來的較大誤差。通過對(duì)萬科公司的預(yù)測(cè)和分析，認(rèn)為預(yù)測(cè)期內(nèi)萬科公司的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率為1911，比上一年度僅為略高，這一方面是因?yàn)楹暧^調(diào)控政策使得萬科2010年股權(quán)融資計(jì)劃受挫，萬科資金相對(duì)上一年而言更為緊張，這從一定程度上限制了萬科營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率的增長(zhǎng)；另一方面是因?yàn)槿f科公司經(jīng)營(yíng)策略做出了調(diào)整，并沒有在土地競(jìng)價(jià)激烈的一線大城市大量購(gòu)地，卻把經(jīng)營(yíng)重心轉(zhuǎn)向地價(jià)較低的二三線城市，雖然成本較低，但畢竟帶來的營(yíng)業(yè)收入有限。萬科2010年預(yù)計(jì)融資缺口為255505101萬元，由于股權(quán)融資計(jì)劃受挫，且近年再無股權(quán)融資計(jì)劃，不得不全部依靠債務(wù)融資進(jìn)行，其中依靠長(zhǎng)期債權(quán)融資獲得的資金為210216290萬元，以長(zhǎng)期借款為主體；短期借款為45288811萬元。這與萬科歷年來負(fù)債中長(zhǎng)期負(fù)債較高、債務(wù)融資中短期借款較少的情況相切合。預(yù)測(cè)期內(nèi)萬科資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不會(huì)發(fā)生太大變化，但是負(fù)債會(huì)有所上升，導(dǎo)致權(quán)益乘數(shù)略有變大。原因是萬科為了填補(bǔ)融資缺口來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率，進(jìn)行了大量債務(wù)融資。這也使得萬科資產(chǎn)負(fù)債率略有上升，但仍在與近年來水平相當(dāng)。在宏觀調(diào)控寒流之后，萬科經(jīng)營(yíng)方式與業(yè)務(wù)范圍上的改變勢(shì)必將決定萬科之后的發(fā)展前景，而政策調(diào)控帶來的融資渠道單一問題也將制約萬科今后的外部融資。在對(duì)萬科公司進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和融資規(guī)劃之后，本報(bào)告結(jié)合行業(yè)背景和宏觀環(huán)境，對(duì)萬科在融資方式和經(jīng)營(yíng)策略上提出了可行性措施。在將來的發(fā)展過程中，萬科公司應(yīng)積極擴(kuò)充融資渠道，嘗試多種融資方法，提高內(nèi)部融資比例，降低對(duì)外源融資的依賴。并結(jié)合公司所存在的財(cái)務(wù)問題，根據(jù)國(guó)家宏觀政策以及市場(chǎng)需求，采取各種策略提高服務(wù)質(zhì)量與產(chǎn)品品質(zhì)、積極促進(jìn)銷售，消化庫(kù)存以提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，努力降低成本，力爭(zhēng)把握住新的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率的進(jìn)一步提高。IV北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系學(xué)生小組姓名與學(xué)號(hào)目錄承諾III報(bào)告摘要IV1公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與增長(zhǎng)目標(biāo)111公司的業(yè)績(jī)概況112經(jīng)營(yíng)規(guī)劃對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的影響113融資能力對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的約束22預(yù)期凈資產(chǎn)收益率及其影響因素分析321營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)預(yù)測(cè)322凈資產(chǎn)收益率ROE目標(biāo)預(yù)測(cè)623基于目標(biāo)ROE決定因素的權(quán)衡824營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)率的分解預(yù)測(cè)與權(quán)衡1025資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分解預(yù)測(cè)與權(quán)衡11226融資結(jié)構(gòu)的分解預(yù)測(cè)與權(quán)衡1627基于目標(biāo)ROE進(jìn)行會(huì)計(jì)報(bào)表預(yù)期173融資需求規(guī)劃1931各類資產(chǎn)投資計(jì)劃1932股利分配與利潤(rùn)留存1933融資需求194融資能力對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的影響2141融資能力分析2142融資約束下的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率2343營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率影響因素分析245營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)與融資能力的權(quán)衡與協(xié)調(diào)2551融資約束下的凈資產(chǎn)收益率2552目標(biāo)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率的權(quán)衡256分析結(jié)論與措施22661分析結(jié)論22662可行性措施277總結(jié)小組在完成報(bào)告中存在問題2771逐條說明完成報(bào)告存在的問題與原因2772舉例每個(gè)成員的具體貢獻(xiàn)與責(zé)任心表現(xiàn)2873如何協(xié)調(diào)與改進(jìn)具體措施28VCOURSEGROUPDIRECTORMAZHONG財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（2）上市公司財(cái)務(wù)規(guī)劃8參考文獻(xiàn)299附錄29VI北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系公司財(cái)務(wù)規(guī)劃報(bào)告萬科企業(yè)股份有限公司（000002）1公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與增長(zhǎng)目標(biāo)11公司的業(yè)績(jī)概況目前，萬科已經(jīng)成為中國(guó)乃至全世界最大的住宅供應(yīng)商。1998年房改，中央明確將住宅產(chǎn)業(yè)“作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”后，民營(yíng)企業(yè)在住宅市場(chǎng)所占比重越來越大。2005年，萬科開始實(shí)施新十年中長(zhǎng)期規(guī)劃，以倍速的彈性增長(zhǎng)方式，朝著千億元的銷售目標(biāo)一路狂奔。2007年末公司總資產(chǎn)100094億元，營(yíng)業(yè)收入35527億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)7653億元，凈利潤(rùn)5318億元，市盈率3951。公司銷售面積達(dá)到6137萬平方米，銷售金額達(dá)到5236億元，占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額207，進(jìn)一步確立了市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。為了適應(yīng)未來更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，2007年公司大力推進(jìn)全面家居解決方案，提高裝修房的比重，實(shí)施精細(xì)化管理。公司07年新開工住房中裝修房的比例達(dá)到534。這些舉措使公司項(xiàng)目竣工時(shí)間有所推遲。另外在宏觀調(diào)整大形勢(shì)下，部分城市也提高了項(xiàng)目竣工備案的條件。相應(yīng)延遲了項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。公司新增項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)1142萬平方米，按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積934萬平方米。上述新增項(xiàng)目的總規(guī)劃建筑面積中，410是通過收購(gòu)公司或合鞣絞餃玫摹2008年末公司總資產(chǎn)119237億元，營(yíng)業(yè)收入40992億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)6365億元，凈利潤(rùn)4640億元，市盈率1743。2008年鑒于市場(chǎng)的不確定性，公司繼續(xù)在項(xiàng)目獲取上保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。公司新增項(xiàng)目建筑面積465萬平方米，少于2007年的934萬平方米，其中845是通過收購(gòu)公司或合作方式取得。全年新增項(xiàng)目土地價(jià)款合計(jì)1361億元，土地的平均成本約2003元/平方米，明顯低于2007年地價(jià)水平。2009年公司總資產(chǎn)137609億元，營(yíng)業(yè)收入48881億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)8685億元，凈利潤(rùn)6330億元，市盈率2252。2007至2009三年中，萬科經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可謂穩(wěn)穩(wěn)上升，雖然2008年凈利潤(rùn)減少了13，但在2009年以39的增幅大幅回升。2010年，市場(chǎng)再遭遇宏觀調(diào)控，萬科的成績(jī)卻一片飄紅，截至2010年6月底，萬科的銷售額占全國(guó)商品住宅成交額的比例為218，在多個(gè)城市的市場(chǎng)占有率排名第一，捍衛(wèi)住了自己全國(guó)最大的住宅供應(yīng)商的寶座。表11萬科20062009年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)概況年度2006年2007年2008年2009年總資產(chǎn)（億元）48508100094119237137609營(yíng)業(yè)收入（億元）1785355274099248881營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）5073765363658685凈利潤(rùn)（億元）21515318464633市盈率3132395117432252數(shù)據(jù)來源萬科公司20062009年年報(bào)12經(jīng)營(yíng)規(guī)劃對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的影響2007年公司實(shí)現(xiàn)新開工面積比06年增長(zhǎng)552，比年初制訂的700萬平方米的目標(biāo)提高110。實(shí)現(xiàn)竣工面積比06年增長(zhǎng)360，比年初制定目標(biāo)減少了258。這一過程中，因?yàn)楣驹谘b修房策略1財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（2）上市公司財(cái)務(wù)規(guī)劃上的施工經(jīng)驗(yàn)尚不成熟，對(duì)部分項(xiàng)目的工程進(jìn)度估計(jì)不足，導(dǎo)致了部分項(xiàng)目未能于年內(nèi)竣工結(jié)算。管理層有信心在08年提高這一方面的管理水平，避免同樣問題的再次發(fā)生。2008年鑒于市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅下滑，為使推盤計(jì)劃和銷售進(jìn)度相匹配，合理控制存貨規(guī)模，同時(shí)也使公司有更充裕的時(shí)間根據(jù)當(dāng)前購(gòu)房者的主流需求優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，公司于08年中期和三季度兩度下調(diào)開竣工面積，全年的新開工面積由年初計(jì)劃的848萬平方米調(diào)整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計(jì)劃的689萬平方米調(diào)整為586萬平方米。公司實(shí)際完成新開工面積比2007年減少326，比年初的計(jì)劃數(shù)減少383；完成竣工面積比2007年增加189，比年初的計(jì)劃數(shù)減少232。全年的開發(fā)面積與銷售面積基本匹配。經(jīng)過此前數(shù)年的市場(chǎng)調(diào)整，公司2009年在項(xiàng)目獲取上更加謹(jǐn)慎。在部分房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲較快的城市，公司堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過，決不拿錯(cuò)”的原則，規(guī)避了競(jìng)爭(zhēng)過于激烈的地塊。09年公司新增項(xiàng)目44個(gè)，大多位于房?jī)r(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線城市。新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約2401元/平方米左右，較07年下降295。新增項(xiàng)目的萬科權(quán)益地價(jià)約2482億元，占同期銷售金額的比例約420，考慮未來三年的增長(zhǎng)，這是一個(gè)穩(wěn)健而適中的比例。截至2009年末，公司規(guī)劃中項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積為2436萬平方米，基本可滿足未來二至三年的開發(fā)需要。從20072009年三年中可以看到，萬科公司在每年都會(huì)對(duì)公司存在的經(jīng)營(yíng)問題做出一定的調(diào)整和改進(jìn)，比如存貨數(shù)量和期間費(fèi)用的控制等等，這也使得萬科公司在2008年的大低谷之后迅速走出，以一個(gè)高昂的姿態(tài)進(jìn)入2009年并在營(yíng)業(yè)收入上有了大幅的提升。13融資能力對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的約束萬科公司一貫堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，通過長(zhǎng)期積累，在金融系統(tǒng)中培養(yǎng)了良好的信用和彼此了解、信任的合作關(guān)系，融資渠道相對(duì)豐富。2007年8月22日，公司公布增發(fā)A股招股意向書，8月24日發(fā)行認(rèn)購(gòu)。本次增發(fā)采用A股股東全額優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，優(yōu)先認(rèn)購(gòu)剩余部分網(wǎng)上、網(wǎng)下定價(jià)發(fā)行的方式進(jìn)行，發(fā)行價(jià)格3153元/股。8月29日公司公告發(fā)行結(jié)果，本次發(fā)行共增發(fā)A股317158261股，募集資金總額999999996933元，扣除發(fā)行費(fèi)用，募集資金凈額993660170122元。2007年9月5日，增發(fā)的股票在深圳證券交易所上市。同年，公司臨時(shí)股東大會(huì)通過了發(fā)行公司債券的議案，擬在中國(guó)境內(nèi)發(fā)行本金總額不超過59億元人民幣的公司債券，期限37年。2008年9月2日公司公布公司債券發(fā)行公告，向社會(huì)公開發(fā)行面值不超過590000萬元的公司債券。債券分為有擔(dān)保和無擔(dān)保兩個(gè)品種，共募集資金590000萬元，扣除發(fā)行費(fèi)用之后的凈募集資金576012萬元已于2008年9月10日到位。同時(shí)，公司與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)一步深化雙方業(yè)已建立的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，獲得建設(shè)銀行500億元授信額度。萬科通過增發(fā)A股和發(fā)行債券融資而來的資金主要用于其主營(yíng)業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)開發(fā)上，重點(diǎn)區(qū)域集中在珠三角和長(zhǎng)三角及沿海大城市一帶。萬科向其子公司加大了投資，并收購(gòu)了若干小公司。萬科董事會(huì)組織實(shí)施了公司2007年度分紅派息和資本公積金轉(zhuǎn)增股本方案。眾所周知，高速增長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)收入需要不斷補(bǔ)充的現(xiàn)金流作為支撐，只有在融資充裕的情況下，萬科才有可能實(shí)現(xiàn)既定的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)目標(biāo)。但是總體來看，在政府宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)行業(yè)資金整體緊張的局面不會(huì)改變，萬科必須進(jìn)一步拓展融資渠道，加大融資力度，同時(shí)避免融資本身可能對(duì)證券市場(chǎng)造成重大不利影響，同時(shí)確保融資將為股東帶來盈利增長(zhǎng)。2北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系億元萬科20062009年?duì)I業(yè)收入7006005004888140040992Y98558X197497355272R09334300學(xué)生小組姓名與學(xué)號(hào)2預(yù)期凈資產(chǎn)收益率及其影響因素分析本報(bào)告采用的是2以凈資產(chǎn)收0益率為核心0的財(cái)務(wù)規(guī)劃方法，因此在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)時(shí)以凈資產(chǎn)收益率為核心，在達(dá)到既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，將二者綜合起來考慮。以凈資產(chǎn)收益率為核心是指各項(xiàng)指標(biāo)最終預(yù)測(cè)完成之后，計(jì)算出來的凈資產(chǎn)收益率要達(dá)到預(yù)期的凈資產(chǎn)收益率。1785在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)凈資產(chǎn)收益率的途徑是實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，提高投資效益和資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率、控制成本和費(fèi)用支出及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。預(yù)期凈資產(chǎn)收益率并非是一個(gè)具體的數(shù)值，它可以是一個(gè)范圍，這個(gè)范圍的確定主要利用杜邦分析體系進(jìn)行。根據(jù)杜邦分析體系，凈資產(chǎn)收益率可以分解為營(yíng)業(yè)收入凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)的乘積。下面將根據(jù)公司近年的年報(bào)對(duì)公司進(jìn)行杜邦分析，根據(jù)歷史情況、行業(yè)平均水平、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)狀，對(duì)公司預(yù)測(cè)期內(nèi)的凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)收入凈利率和權(quán)益乘數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，給出一個(gè)范圍，后面進(jìn)行的各項(xiàng)目的具體預(yù)測(cè)將圍繞這些比率進(jìn)行。10021營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)預(yù)測(cè)211一元線性回歸法預(yù)測(cè)02005年2006年2007年2008年2009年2010年圖21萬科20062009年?duì)I業(yè)收入數(shù)據(jù)來源萬科公司20072009年年報(bào)根據(jù)公司歷史財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)，把萬科公司營(yíng)業(yè)收入與年份進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)二者存在比較顯著的線性關(guān)系，通過工具計(jì)算出回歸擬合直線方程如上圖中所示，代入數(shù)值計(jì)算可得，預(yù)計(jì)2010年萬科公司營(yíng)業(yè)收入約為60458億元。3COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（2）上市公司財(cái)務(wù)規(guī)劃212產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析法預(yù)測(cè)萬科的營(yíng)業(yè)收入主要有兩個(gè)方面房地產(chǎn)、物業(yè)管理。近三年這兩項(xiàng)收入占總收入的比重以及各自的增長(zhǎng)率如下表表21萬科公司20072009年?duì)I業(yè)收入結(jié)構(gòu)年度2007年收入萬元所占比例增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3517517799419907物業(yè)管理21003470591763其他業(yè)務(wù)00合計(jì)353852117100009826年度2008年收入萬元所占比例增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)40489600098771511物業(yè)管理25280000622036其他業(yè)務(wù)24938000617636合計(jì)409917800100001538年度2009年收入萬元所占比例增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)48316228698841933物業(yè)管理32879890673006其他業(yè)務(wù)2359856049537合計(jì)48881013110000192520072009年平均收入萬元所占比例房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)4132700199898物業(yè)管理2638779063其他業(yè)務(wù)1617885039合計(jì)417526683100數(shù)據(jù)來源萬科公司20072009年年報(bào)萬科公司為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理兩個(gè)部分。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)即在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房；物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。根據(jù)上表中數(shù)據(jù)，顯而易見，萬科公司營(yíng)業(yè)收入中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所占比重幾乎每年都接近99，其增長(zhǎng)率與營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率十分接近，這也說明，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的收入增長(zhǎng)是萬科營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的唯一主導(dǎo)因素。因此，如果能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出萬科公司2010年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的情況，就能更進(jìn)一步對(duì)萬科公司營(yíng)業(yè)收入做出比較合理和準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。下面將針對(duì)萬科公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行具體的分析。4北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系學(xué)生小組姓名與學(xué)號(hào)根據(jù)萬科公司2009年年報(bào)中所述，考慮現(xiàn)有的資源和未來市場(chǎng)的狀況，受政策利好、信心恢復(fù)等多重因素影響，加之大量購(gòu)房需求從2008年推遲到2009年釋放，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交大幅增長(zhǎng)，創(chuàng)歷史新高。全年商品住宅銷售面積和銷售金額較2008年分別增長(zhǎng)439和800，較2007年分別增長(zhǎng)234和507。2009年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4888億元，同比增長(zhǎng)192，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)533億元，同比增長(zhǎng)321，銷售額首次突破600億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售金額分別比2008年增長(zhǎng)191和325，結(jié)算面積和結(jié)算收入同比分別增長(zhǎng)341和193。截至2009年末，公司尚有3745萬平方米已銷售資源未竣工結(jié)算，合同金額總計(jì)3823億元。其中合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積3435萬平方米，合同金額3565億元。鑒于2009年市場(chǎng)形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)待結(jié)算資源的盈利水平將有較大提升。上述待結(jié)算資源絕大部分將在2010年參與結(jié)算，為公司2010年實(shí)現(xiàn)良好的收益水平提供了有力的支撐。同時(shí)，金融危機(jī)帶來的影響在2009年開始慢慢減退，隨著銷售回暖趨勢(shì)的確立和市場(chǎng)信心的回升，企業(yè)的投資意愿普遍恢復(fù)，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏逐漸加快。2009年動(dòng)工項(xiàng)目中很大一部分將在2010年轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供應(yīng)，因此2010年全國(guó)市場(chǎng)的新房供應(yīng)總體上將比2009年更加充足。另一方面，結(jié)合2010年第一季度的全國(guó)商品房銷售概況來看，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)延續(xù)2009年以來的旺銷局面，成交面積和成交金額同比分別上升303和515。而在4月中旬，國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知后，市場(chǎng)迅速反應(yīng)。5、6月份全國(guó)商品住宅成交面積和成交金額同比分別下降59和111。萬科重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)主要城市在5、6月份的成交面積和金額同比分別下降624和598。從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，投資性購(gòu)房需求逐步淡出，大戶型、高檔商品房的去化速度明顯放緩，中小戶型普通商品住房占成交的比例進(jìn)一步提高。此外，部分前期投資比例較高、房?jī)r(jià)上漲過快的城市，價(jià)格逐漸出現(xiàn)松動(dòng)跡象。目前來看，大多數(shù)城市的新房存量仍然處于近年來的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫(kù)存開始結(jié)束自2009年市場(chǎng)回暖以來的持續(xù)下降。6月份，萬科關(guān)注的14個(gè)主要城市的成交批售比（成交面積/新增批準(zhǔn)銷售面積）下降至1以下，達(dá)到2009年1月以來的最低水平。隨著下半年新盤上市高峰的到來，預(yù)計(jì)新房可售庫(kù)存量的增加速度將有所上升。萬科公司的應(yīng)對(duì)策略是堅(jiān)持主流市場(chǎng)定位，以活躍成交為目的，積極促進(jìn)銷售，取得良好成效。累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)195，占有率排名在北京、天津、青島等城市的排名升至市場(chǎng)第一，在深圳、無錫、沈陽(yáng)、武漢、鎮(zhèn)江等城市繼續(xù)保持市場(chǎng)占有率第一的位置。同時(shí)由于公司大部分項(xiàng)目竣工集中在下半年，隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)下半年的結(jié)算收入和營(yíng)業(yè)收入相比上半年將有較大增長(zhǎng)。由此可以做出判斷，在2010年，公司雖然面臨政策對(duì)市場(chǎng)帶來的阻力，但由于應(yīng)對(duì)措施得當(dāng)，經(jīng)營(yíng)情況并未受到太大影響，與此同時(shí)，公司待結(jié)算資源和開發(fā)中項(xiàng)目也將在2010年對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入帶來不小的貢獻(xiàn)，結(jié)合萬科公司在2010上半年延續(xù)了2009年經(jīng)營(yíng)的良好勢(shì)頭來看，整個(gè)2010年萬科公司的營(yíng)業(yè)收入也將十分可觀。因此預(yù)計(jì)萬科公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率將在19左右。即萬科公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入將在483162286（119）574963120萬元。隨著萬科房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理作為發(fā)揮居民小區(qū)整體功能和綜合效益的重要一環(huán)，也將伴隨著增長(zhǎng)，且不會(huì)受到政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，根據(jù)萬科歷年年報(bào)中所反映的信息來看，物業(yè)管理所帶來的收入增長(zhǎng)率應(yīng)在32左右，即物業(yè)管理收入預(yù)測(cè)值為3287989（132）4340145萬元。根據(jù)近幾年萬科公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均占總營(yíng)業(yè)收入的995左右，通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析法預(yù)測(cè)出萬科公司2010年?duì)I業(yè)收入應(yīng)該在（5749631204340145）995582214337萬元左右。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析法不僅僅是對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和處理，而且考慮了未來的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)、公司戰(zhàn)略、行業(yè)背景和政策影響作了綜合分析，得出的預(yù)測(cè)結(jié)果更為科學(xué)合理一些。此時(shí)，在用兩種方法預(yù)測(cè)出的公司營(yíng)業(yè)收入不存在太大的差距的情況下，應(yīng)將回歸法預(yù)測(cè)值作為參考值。綜上，萬科公司2010年?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè)值應(yīng)為582214337萬元。5COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG萬科20072009年凈資產(chǎn)收益率變化0250021902000150015401320100財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（2）上市公司財(cái)務(wù)規(guī)劃萬科公司2010年?duì)I業(yè)收入結(jié)構(gòu)成分的預(yù)測(cè)值如下表所示。表22萬科公司2010年?duì)I業(yè)收入結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)年度2010年收入萬元所占比例增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)574963120987519物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)725121712528合計(jì)582214337100001911數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)為根據(jù)萬科公司20072009年年報(bào)計(jì)算的預(yù)測(cè)值213預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率與可持續(xù)增長(zhǎng)率的比較根據(jù)上文中分析計(jì)算可以得出，2010年預(yù)期營(yíng)業(yè)收入比2009年增長(zhǎng)了1911，接下來計(jì)算萬科公司2010年的可0持續(xù)增長(zhǎng)率約為01599?？?持續(xù)增長(zhǎng)0率的的前提是無外發(fā)權(quán)益融資且滿足目前的資本結(jié)構(gòu)、股利支付率、營(yíng)業(yè)收入凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不變，債務(wù)時(shí)唯一的外部融資來源，所以事實(shí)上企業(yè)實(shí)際可承受的增長(zhǎng)率高于其可持續(xù)增長(zhǎng)率。根據(jù)VANHORNE觀點(diǎn)，即實(shí)際增長(zhǎng)率不超過可持續(xù)增長(zhǎng)率的46倍是企業(yè)可以承受的，萬科公司2010年預(yù)測(cè)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率1911在企業(yè)可以接受的范圍之內(nèi)，因此預(yù)測(cè)2010年萬科公司的營(yíng)業(yè)收入為582214337萬元是可以接受的。22凈資產(chǎn)收益率ROE目標(biāo)預(yù)測(cè)00002007年2008年2009年圖21萬科20072009年凈資產(chǎn)收益率變化數(shù)據(jù)來源CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)雖然2008年凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)巨大滑坡，但同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)各大公司也出現(xiàn)滑坡，究其原因主要是2008年市場(chǎng)遭遇宏觀調(diào)控，房貸新政策、加息等市場(chǎng)化調(diào)控手段的運(yùn)用以及房貸收緊和數(shù)次加6北京交通大學(xué)經(jīng)霉芾硌夯峒葡學(xué)生小組姓名與學(xué)號(hào)息的“累積效應(yīng)”的發(fā)力，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫，同時(shí)，美國(guó)“次貸危機(jī)”引發(fā)的金融危機(jī)帶來的沖擊也不可小視，消費(fèi)者購(gòu)買力下降、融資成本增加等。綜合各個(gè)因素，房地產(chǎn)行業(yè)各公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)普遍下滑?？梢哉J(rèn)為這并非是由于自身經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致的下滑，而是宏觀環(huán)境的影響所造成的全行業(yè)的蕭條。所以，不能因?yàn)?008年萬科凈資產(chǎn)收益率的下降說明萬科經(jīng)營(yíng)不善和盈利能力有問題。2008年9月萬科公司發(fā)行59億元公司債券，使資金實(shí)力得到進(jìn)一步增強(qiáng)；2009年對(duì)經(jīng)營(yíng)和管控體系的進(jìn)行了重大調(diào)整，公司將重點(diǎn)關(guān)注每股收益的增長(zhǎng)及可持續(xù)性，并不是單純追求規(guī)模第一或者是最賺錢的企業(yè)，而是作股東回報(bào)率最高的公司并體現(xiàn)在公司的總市值上。股權(quán)融資措施和公司目標(biāo)的改變等一系列應(yīng)對(duì)使2009年萬科經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)重新抬頭，凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)分別有17和38的增長(zhǎng)，從而使得凈資產(chǎn)收益率也有15的回升，且依然領(lǐng)跑整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。表23萬科公司20072009年凈資產(chǎn)收益率及其增長(zhǎng)率年度凈資產(chǎn)收益率增長(zhǎng)率2007年021917952008年013239832009年01541670數(shù)據(jù)來源CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)表24萬科公司20072009年凈利潤(rùn)、總資產(chǎn)及其增長(zhǎng)率批注S1此處應(yīng)為此資產(chǎn)，該處為年誤用，下文ROE值的誤算導(dǎo)致后文度凈利潤(rùn)總資產(chǎn)金額萬元增長(zhǎng)率金額萬元增長(zhǎng)率中預(yù)測(cè)值或多或少的錯(cuò)誤。2007年53175008146791000944679106352008年463986921274119236579719122009年64300075385813760855481541數(shù)據(jù)來源CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)根據(jù)上表所示，2007年的大繁榮和2008年的大蕭條使得萬科凈利潤(rùn)和總資產(chǎn)的變化并無規(guī)律所循，所以僅憑表中數(shù)據(jù)進(jìn)行估算是毫無根據(jù)且無實(shí)際意義的。結(jié)合萬科年報(bào)來看，萬科公司2010年年初公司計(jì)劃全年竣工面積為504萬平方米，截止6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計(jì)劃數(shù)的254。房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工時(shí)間分布具有不均勻性，由于萬科公司大部分項(xiàng)目竣工集中在下半年，隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)下半年的結(jié)算收入和營(yíng)業(yè)收入相比上半年將有較大增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)結(jié)算存在滯后性，2009年市場(chǎng)回暖所帶來的項(xiàng)目利潤(rùn)回升已在2010年上半年得到良好體現(xiàn)，同時(shí)，萬科公司近年來在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效比較明顯，所以，萬科公司盈利能力在2008年之后穩(wěn)步提高的勢(shì)頭必將得到延續(xù)，所以ROE會(huì)呈現(xiàn)上升勢(shì)態(tài)，但不會(huì)超過2007年的水平。故預(yù)測(cè)2010年萬科公司ROE約為016019。公司于2007年8月22日發(fā)布招股意向書，向社會(huì)公開發(fā)行A股股票，發(fā)行數(shù)量317158261股（面值人民幣1元/股），發(fā)行價(jià)格人民幣3153元/股，募集資金人民幣999999996933元?？鄢l(fā)行費(fèi)用人民幣6339826811元后，募集資金凈額人民幣993660170122元于2007年8月30日到位，截至2009年12月31日，此次募集資金按照招股意向書使用了人民幣951488萬元，占募集資金凈額的958，余額人民幣42172萬元將隨著項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)全部投入。萬科2009年提出的112億股權(quán)融資計(jì)劃已經(jīng)取消，其準(zhǔn)備募集資金進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)基本完工，故其總股數(shù)和股本都不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)。而考慮到萬科公司在2010年凈利潤(rùn)仍將以一定增幅上升，其每股收益也會(huì)以相同比例上升。7COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG萬科20072009年每股收益0807307060504804037030201財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（2）上市公司財(cái)務(wù)規(guī)劃02007年2008年2009年圖22萬科20072009年每股收益數(shù)據(jù)來源CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)23基于目標(biāo)ROE決定因素的權(quán)衡表25萬科20072009年ROE分解營(yíng)業(yè)收入凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)凈資產(chǎn)收益率2007年01500474295102192008年01130374307201322009年0132038130300154數(shù)據(jù)來源CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)根據(jù)上表中數(shù)據(jù)所示，萬科公司權(quán)益乘數(shù)一直保持在30左右，即萬科公司總資產(chǎn)與股東權(quán)益的比值保持相對(duì)穩(wěn)定，股東投入資本在總資產(chǎn)中的比重一直在30左右沒有大的變動(dòng)，故權(quán)益乘數(shù)的變動(dòng)對(duì)ROE變動(dòng)的貢獻(xiàn)很小。因此，預(yù)測(cè)期萬科權(quán)益乘數(shù)預(yù)計(jì)仍將保持在30左右。相對(duì)來說，營(yíng)業(yè)收入凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變動(dòng)對(duì)凈資產(chǎn)收益率的變動(dòng)貢獻(xiàn)更大一些，下面將分別對(duì)這兩項(xiàng)進(jìn)行分析。鑒于萬科20072009年三年先下降后上升式的波動(dòng)，僅從這三年的情況中難以做出客觀準(zhǔn)確的判斷。為了更能了解公司營(yíng)業(yè)收入凈利率的波動(dòng)情況，可以把視野放寬到7年，排除2007年過分繁榮和2008年大蕭條這兩年的特殊情況，可以做出判斷，萬科近年來的營(yíng)業(yè)收入凈利率總體上是波動(dòng)上升的，盈利能力逐漸提高。但鑒于金融危機(jī)帶來的影響尚未消除，調(diào)控壓力仍在，萬科營(yíng)業(yè)收入凈利率不會(huì)出現(xiàn)驚人的飛躍，增長(zhǎng)幅度應(yīng)該趨于保守，但營(yíng)業(yè)收入凈利率的增長(zhǎng)率應(yīng)比上一年高。故可以做出預(yù)測(cè)，萬科2010年?duì)I業(yè)收入凈利率為0154左右。8北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系萬科近7年?duì)I業(yè)收入凈利率變化0160015001360140萬科近7年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化01320129018200011901130170006800089058800680005630506005600047403810044000374003200學(xué)生小組姓名與學(xué)號(hào)002002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0100圖23萬科近7年?duì)I業(yè)收入凈利率變化數(shù)據(jù)來源CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)00002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年圖24萬科近7年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化數(shù)據(jù)來源CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)從上圖中可以發(fā)現(xiàn)，萬科公司近7年來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直呈下降趨勢(shì)，這是因?yàn)槿f科總資產(chǎn)增長(zhǎng)速度一直高于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)速度，2009年公司前存貨量巨大，較低的存貨周轉(zhuǎn)率和較低的非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都因此而來，同時(shí)也是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的原因之一。萬科公司在2009年做出了積極調(diào)整，改善存貨結(jié)構(gòu)，一系列措施的實(shí)行收到了良好成效，故2009年其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有了回升，這是9COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（2）上市公司財(cái)務(wù)規(guī)劃一個(gè)良好的信號(hào)，預(yù)計(jì)在2010年公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會(huì)保持上升，延續(xù)進(jìn)一步得到改善的勢(shì)頭。故預(yù)測(cè)2010年萬科公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為04。根據(jù)上文中對(duì)萬科公司ROE的分解，以權(quán)益乘數(shù)30、營(yíng)業(yè)收入凈利率0154、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率04計(jì)算，萬科2010年ROE為300154040185，在所預(yù)測(cè)范圍016019內(nèi)。24營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)率的分解預(yù)測(cè)與權(quán)衡241主營(yíng)業(yè)務(wù)成本表26萬科公司20072009年?duì)I業(yè)成本年度2007年2008年2009年?duì)I業(yè)成本金額萬元206073390250052745345147177增長(zhǎng)率801121343803數(shù)據(jù)來源萬科20072009年年報(bào)萬科公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，其主要開發(fā)成本來源于購(gòu)地，而今年來屢見不鮮的“地王”現(xiàn)象從一個(gè)側(cè)面反映出地價(jià)的高昂。每建筑平方米的地價(jià)超過周邊在售的樓價(jià)的情況也經(jīng)常出現(xiàn)。大量購(gòu)地是萬科公司近年來高營(yíng)業(yè)成本的原因之一。另一方面，主營(yíng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)使得結(jié)算規(guī)模不斷擴(kuò)大也是其營(yíng)業(yè)成本不斷上升的原因，并且是主因。表中2007年8011的高增長(zhǎng)率是因?yàn)?007年萬科營(yíng)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，在收入結(jié)算規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，成本的結(jié)算規(guī)模也隨之?dāng)U大。從表中可以看出，從2008年開始，萬科營(yíng)業(yè)成本保持上升。2010年萬科進(jìn)一步擴(kuò)大了業(yè)務(wù)規(guī)模，購(gòu)地與開發(fā)腳步未曾松懈，且隨著萬科以珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市的購(gòu)地與開發(fā)業(yè)務(wù)將進(jìn)一步擴(kuò)大。但從蕭條中回歸正常水平后，最近幾年不可能出現(xiàn)太高的增幅，即營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)率也將下降。故預(yù)計(jì)2010年萬科營(yíng)業(yè)收入成本增長(zhǎng)率為24，其營(yíng)業(yè)成本為345147177（124）427982499萬元。242營(yíng)業(yè)稅金及附加表27萬科20072009年?duì)I業(yè)稅金及附加及營(yíng)業(yè)稅金及附加/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2007年2008年2009年?duì)I業(yè)稅金及附加萬元411577304533873036025804營(yíng)業(yè)稅金及附加/營(yíng)業(yè)收入011601110074數(shù)據(jù)來源萬科20072009年年報(bào)根據(jù)萬科20072009年年報(bào)所顯示的數(shù)據(jù)，經(jīng)計(jì)算得出萬科20072009年的營(yíng)業(yè)稅金及附加占營(yíng)業(yè)收入比如上表所示。分別為0116、0111、0074。萬科營(yíng)業(yè)稅金及附加/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在近幾年總體比較平穩(wěn)，2009年的下降是因?yàn)榇罅宽?xiàng)目未結(jié)算，一些開發(fā)項(xiàng)目未竣工，這些項(xiàng)目都將在2010年結(jié)算，所以2010年的營(yíng)業(yè)稅金及附加/營(yíng)業(yè)收入將比2009年略有提高。預(yù)計(jì)值在0078左右。計(jì)算得出，預(yù)測(cè)期營(yíng)業(yè)稅金及附加為582214337007845412718萬元。10北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系學(xué)生小組姓名與學(xué)號(hào)243期間費(fèi)用（營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）表28萬科20072009年期間費(fèi)用年度2007年2008年2009年金額（萬元）119454371860350115137169營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率909155741863占營(yíng)業(yè)收入比例336454310金額（萬元）176376581530799214419868管理費(fèi)用增長(zhǎng)率105221321580占營(yíng)業(yè)收入比例496373295金額（萬元）359500165725335736804財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)率1565182821272占營(yíng)業(yè)收入比例101160117數(shù)據(jù)來源萬科20072009年年報(bào)萬科公司在2009年對(duì)三項(xiàng)期間費(fèi)用的管理作出了調(diào)整，決定優(yōu)化營(yíng)銷措施，控制營(yíng)業(yè)費(fèi)用；減少股權(quán)激勵(lì)和人工費(fèi)用從而減少管理費(fèi)用；減少不可資本化的借款從而減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，從上表中可以看出，至2009年末，萬科公司的三項(xiàng)期間費(fèi)用都得到了良好的控制，都有了不同程度的減少。2010年萬科將繼續(xù)保持在費(fèi)用控制上取得的成效，三項(xiàng)期間費(fèi)用不會(huì)有大幅上升的趨勢(shì)。隨著大量工程在2010年竣工結(jié)算，營(yíng)業(yè)費(fèi)用也隨之產(chǎn)生。對(duì)營(yíng)業(yè)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)將采用銷售百分比法和平均值法，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入之間是存在一定關(guān)系的，但是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為預(yù)測(cè)值，為了避免主營(yíng)業(yè)務(wù)收入估計(jì)的誤差對(duì)營(yíng)業(yè)費(fèi)用的影響，同時(shí)選擇平均值法進(jìn)行預(yù)測(cè)。計(jì)算出近三年?duì)I業(yè)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的平均值為（336454310）/3367，計(jì)算出預(yù)測(cè)期營(yíng)業(yè)費(fèi)用為58221433736721347859萬元。而計(jì)算出三年?duì)I業(yè)費(fèi)用平均值為15228702萬元，考慮到萬科營(yíng)業(yè)費(fèi)用進(jìn)一步下降的趨勢(shì)，用后者作為預(yù)測(cè)值比較合理。萬科管理費(fèi)用將繼續(xù)減少，但減少的幅度也會(huì)較前兩年小，其增長(zhǎng)率應(yīng)約為40左右，計(jì)算出其管理費(fèi)用預(yù)測(cè)值為13843073萬元。其占營(yíng)業(yè)收入的比例為237，符合萬科管理費(fèi)用進(jìn)一步下降的趨勢(shì)。三年中萬科財(cái)務(wù)費(fèi)用盡管增減幅度很大，但占營(yíng)業(yè)收入的比例變化很小，預(yù)計(jì)萬科財(cái)務(wù)費(fèi)用將進(jìn)一步降低，故取090為預(yù)測(cè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入百分比，計(jì)算出預(yù)測(cè)期萬科財(cái)務(wù)費(fèi)用為5822143370905239929萬元。故預(yù)測(cè)期萬科期間費(fèi)用如下表所示表29萬科2010年期間費(fèi)用預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用期間費(fèi)用總和2010年預(yù)測(cè)值（萬元）1522870213843073523992934311704數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)為根據(jù)萬科公司20072009年年報(bào)計(jì)算的預(yù)測(cè)值244投資收益表210萬科20072009年投資收益2007年2008年2009年投資收益（萬元）208030720941149240768數(shù)據(jù)來源萬科20072009年年報(bào)11COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（2）上市公司財(cái)務(wù)規(guī)劃投資收益因其有較大的不確定性，且萬科近幾年的投資收益無規(guī)律可循，2007年與2008年投資收益持平，2009年卻猛增45倍，而萬科2010年上半年投資收益是上一年同期的206。故以206作餛諛諭蚩仆蹲適找嫻腦齔剩撲愕貿(mào)鐾蚩010年投資收益預(yù)測(cè)值為28276750萬元。該預(yù)測(cè)值誤差可能較大。245營(yíng)業(yè)外收支營(yíng)業(yè)外收入與營(yíng)業(yè)外支出的發(fā)生與其他科目間的關(guān)系不大，不適合采用比率分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)，因此采用最近三年的平均值作為預(yù)測(cè)值。近三年數(shù)據(jù)及預(yù)測(cè)值如下表所示。表211萬科20072009年?duì)I業(yè)外收支2007年2008年2009年2010年?duì)I業(yè)外收入（萬元）314578574551706788531972營(yíng)業(yè)外支出（萬元）4274969995911383338936808營(yíng)業(yè)外收支（萬元）112918425039676550404836數(shù)據(jù)來源萬科20072009年年報(bào)，2010年數(shù)據(jù)為根據(jù)萬科20072009年年報(bào)計(jì)算的預(yù)測(cè)值246所得稅表212萬科20072009年實(shí)際稅率2007年2008年2009年所得稅（萬元）232410491682416521874203稅前利潤(rùn)（萬元）764160576322285686174278實(shí)際稅率304126612538數(shù)據(jù)來源萬科公司20072009年年報(bào)所得稅的計(jì)算需要調(diào)節(jié)會(huì)計(jì)利潤(rùn)，因此不能根據(jù)企業(yè)適用的稅率與企業(yè)預(yù)期的稅前利潤(rùn)計(jì)算得出。在此利用平均稅率的計(jì)算方法。根據(jù)上表中可看出，萬科近三年實(shí)際稅率呈下降趨勢(shì)，取萬科2447作為2010年企業(yè)所得稅稅率。根據(jù)利潤(rùn)表計(jì)算得出2010年萬科所得稅預(yù)測(cè)值為25052222萬元。247凈利潤(rùn)根據(jù)上文中預(yù)測(cè)值，可計(jì)算得出企業(yè)凈利潤(rùn)為77327108萬元。此時(shí)預(yù)測(cè)期營(yíng)業(yè)收入凈利率為77327108/5822143370133。與2009年相比略有增長(zhǎng)，在可接受范圍之內(nèi)，可認(rèn)為該預(yù)測(cè)值合理。25資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分解預(yù)測(cè)與權(quán)衡251資產(chǎn)總額的預(yù)測(cè)資產(chǎn)總額的預(yù)測(cè)先考慮回歸的方法。將資產(chǎn)總額與年度進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)二者存在十分顯著的線性關(guān)系，通過工具計(jì)算出回歸擬合直線方程如下圖中所示，代入數(shù)值計(jì)算可得，預(yù)計(jì)2010年萬科公司的資產(chǎn)總額約為1600000萬元。12北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系萬科20072009年資產(chǎn)總額（萬元）18000000Y2E06X8E062R0999916000000140000001192365797137608554812000000100000001000944679學(xué)生小組姓名與學(xué)號(hào)80000002007年2008年2009年2010年圖25萬科20072009年資產(chǎn)總額數(shù)據(jù)來源萬科公司20072009年年報(bào)接下來再利用資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率計(jì)算資產(chǎn)總額。根據(jù)上文中的預(yù)測(cè)，萬科2010年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)在04左右，根據(jù)預(yù)期的營(yíng)業(yè)收入582214337萬元計(jì)算，預(yù)期資產(chǎn)總額為582214337041455525843萬元。根據(jù)上述兩種方法計(jì)算的預(yù)期資產(chǎn)總額后，把兩種方法計(jì)算得到的平均值1527767921作為預(yù)測(cè)期資產(chǎn)總額的初步確定值。252流動(dòng)資產(chǎn)預(yù)測(cè)表213萬科20072009年流動(dòng)資產(chǎn)（單位萬元）2007年2008年2009年貨幣資金170465046199782859230019238交易性金融資產(chǎn)007405應(yīng)收賬款864883092277487131919預(yù)付款項(xiàng)828419793160519087363195其他應(yīng)收款276405693496096977858094存貨664728769858986965900852943流動(dòng)資產(chǎn)總額95432519211345637321303232794數(shù)據(jù)來源萬科20072009年年報(bào)下面對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)及其組成部分進(jìn)行預(yù)測(cè)。萬科公司一直秉承“現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略，根據(jù)萬科近三年年報(bào)，公司貨幣資金占總資產(chǎn)的比例分別為1676、1672、1676，一直維持在一個(gè)十分穩(wěn)定的狀態(tài)，故取三年所占比例的均值16747作為2010年萬科貨幣資金占總資產(chǎn)的比例，通過計(jì)算可得2010年萬科貨幣資金預(yù)測(cè)值為255850201萬元。13COURSEGROUPDIRECTORMAZHONG財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（2）上市公司財(cái)務(wù)規(guī)劃根據(jù)萬科公司年報(bào)，萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近三年分別為5779、4586、5976，2008年的大幅降低主要是因?yàn)榻鹑谖C(jī)帶來的居民消費(fèi)力下降等因素的影響。其正常水平應(yīng)在59左右，通過計(jì)算得出預(yù)測(cè)值9871429萬元。萬科公司2009年起加快了在一線城市以及珠三角、長(zhǎng)三角等地域的拿地步伐，預(yù)計(jì)公司預(yù)付款項(xiàng)不會(huì)出現(xiàn)大幅變動(dòng)。排除2008年特殊情況，取2007年和2009年均值85102587萬元作為2010年萬科預(yù)付款項(xiàng)預(yù)測(cè)值。其他應(yīng)收款具有較大不確定性，故該項(xiàng)的預(yù)測(cè)值會(huì)有較大誤差，取三年均值46819877萬元作為2010年預(yù)測(cè)值。存貨管理不善是萬科長(zhǎng)期以來的問題。自2009年起萬科項(xiàng)目開發(fā)速度加快，存貨周轉(zhuǎn)率降低，同時(shí)決策者對(duì)于存貨管理的問題做出的調(diào)整與改善，存貨問題正在逐步得到改善。根據(jù)萬科年報(bào)，三年來萬科存貨周轉(zhuǎn)率分別為041、033、039，預(yù)計(jì)2010年萬科存貨周轉(zhuǎn)率將進(jìn)一步上升。由于房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額，而萬科存貨數(shù)量也將隨著購(gòu)地步伐的加快而上升。取040作為2010年萬科存貨周轉(zhuǎn)率計(jì)算得出預(yù)測(cè)期存貨為1069956248萬元。根據(jù)上述預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)期流動(dòng)資產(chǎn)總額為1467600342萬元。表214萬科20072009年流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率20