卓越集團(tuán)長三角發(fā)展戰(zhàn)略與投資規(guī)劃目錄1目錄3管理層摘要9第一部分卓越戰(zhàn)略發(fā)展模式與產(chǎn)品定位建議911卓越集團(tuán)戰(zhàn)略布局模式與產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃9111區(qū)域布局模式91111區(qū)域布局的兩種類型91112兩類區(qū)域布局的房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析及代表企業(yè)成長情況201113卓越集團(tuán)在長三角的區(qū)域布局模式建議21112產(chǎn)品模式211121長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目交易情況241122百強(qiáng)項(xiàng)目集中于滬杭等一二線城市251123長三角百強(qiáng)項(xiàng)目過半由房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)271124長三角區(qū)域百強(qiáng)項(xiàng)目以中高端、普通、非裝修商品房為主291125上海市場別墅項(xiàng)目和裝修項(xiàng)目比重相對較高2912卓越集團(tuán)在長三角的產(chǎn)品模式建議291122主流房企在長三角的產(chǎn)品模式50123卓越集團(tuán)長三角產(chǎn)品模式建議501231卓越集團(tuán)產(chǎn)品線情況與競爭力分析531232卓越產(chǎn)品模式建議54第二部分長三角城市投資吸引力與重點(diǎn)城市進(jìn)入選擇建議5421長三角房地產(chǎn)市場外部環(huán)境54211長江三角洲概述55212長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境數(shù)據(jù)分析5521212009年長三角16個城市部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析5921222010年一季度長三角地區(qū)發(fā)展態(tài)勢分析60213長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景6222長三角房地產(chǎn)市場整體發(fā)展情況62221長三角房地產(chǎn)市場投資分析64222長三角房地產(chǎn)市場供給分析68223長三角房地產(chǎn)市場需求分析69224長三角房地產(chǎn)市場供求對比分析71225長三角房地產(chǎn)市場成交價格分析72226長三角土地市場分析7523長三角城市房地產(chǎn)市場投資潛力排名75231長三角各城市分類指標(biāo)情況752311市場規(guī)模762312潛在需求772313價格表現(xiàn)782314成長速度792315供求對比79232長三角各城市分類指標(biāo)評分86233進(jìn)入城市篩選862331篩選思路872332區(qū)域篩選蘇中地區(qū)為首選912333城市篩選96第三部分卓越集團(tuán)2013年發(fā)展目標(biāo)與投資建議9631卓越集團(tuán)長三角發(fā)展現(xiàn)狀與2013年發(fā)展目標(biāo)設(shè)定96312卓越集團(tuán)長三角布局戰(zhàn)略與當(dāng)前擴(kuò)展階段97312卓越集團(tuán)2013年銷售目標(biāo)99313卓越集團(tuán)長三角發(fā)展目標(biāo)分解10032卓越集團(tuán)長三角戰(zhàn)略布局理論體系與擴(kuò)張路徑建議戰(zhàn)略與城市進(jìn)入建議100321卓越長三角戰(zhàn)略布局的理論體系101321長三角的擴(kuò)張路徑10333戰(zhàn)略進(jìn)入目標(biāo)城市分析103331鎮(zhèn)江城市進(jìn)入分析133332南通城市進(jìn)入分析153333南京城市進(jìn)入分析169344揚(yáng)州城市進(jìn)入分析186322戰(zhàn)略進(jìn)入城市建議18634土地儲備結(jié)構(gòu)與土地儲備資金需求分析186341土地儲備結(jié)構(gòu)建議187342土地儲備周期與資金需求分析管理層標(biāo)桿與競爭重點(diǎn)企業(yè)多以上海為中心布局長三角，產(chǎn)品趨向中高端。1、以重點(diǎn)企業(yè)在長三角的戰(zhàn)略布局來看，主要有兩種方式1以上海為中心的輻射型絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展初期基本采取了上海為中心的輻射型布局。如萬科1992年進(jìn)入上海，2001年開始擴(kuò)張，進(jìn)入了長三角的第二個城市南京。2004年前萬科在長三角的重點(diǎn)一直是上海，以其為中心向周邊擴(kuò)張。中海1992年進(jìn)入上海，2003年開始以上海為中心，向浙江、江蘇二線城市輻射。較晚進(jìn)入長三角的企業(yè)絕大多數(shù)依然把上海作為公司在長三角布局的必爭之地,如2007年進(jìn)入上海的龍湖地產(chǎn),上海不僅是其實(shí)施“長三角戰(zhàn)略”的重要堡壘，同時還承擔(dān)著向周邊新區(qū)域區(qū)公司輸出技術(shù)和人才等的任務(wù)。2長三角散點(diǎn)布局型散點(diǎn)布局是指沒有明確重點(diǎn)城市的布局方式，采用該布局的企業(yè)多是布局較為完善、處于后期擴(kuò)張階段的大企業(yè)。這類企業(yè)主要是已經(jīng)基本完成了布局，區(qū)域布點(diǎn)較為均衡，企業(yè)在已進(jìn)入城市的市場地位較為鞏固。如世茂2000年進(jìn)入長三角，2004年已進(jìn)入了4個城市，20052009年散點(diǎn)布局進(jìn)入了9個城市此外,也有一部分企業(yè)由于布局長三角較晚、面臨較高進(jìn)入壁壘等原因,而沒有把上海作為中心城市如恒大集團(tuán)、雅居樂等。2、以重點(diǎn)企業(yè)擴(kuò)張的特點(diǎn)看（1）路徑趨勢明顯以點(diǎn)線面的形式，沿上海滬寧、滬甬沿線長三角全面布局。在13個重點(diǎn)企業(yè)中，萬科、中海、世茂、招商地產(chǎn)、華潤置地、龍湖、合創(chuàng)、雅居樂、富力、金地這10家企業(yè)不約而同的把進(jìn)入長三角的第一站選擇了上海。在擴(kuò)張的第二個城市上，很多企業(yè)選擇了南京。較早進(jìn)入長三角的企業(yè)，區(qū)域擴(kuò)張也較早，通常在20022004年就開始了區(qū)域擴(kuò)張，如中海、萬科、招商、華潤置地等。進(jìn)入長三角稍晚的企業(yè)，一般在2006年也開始了長三角區(qū)域的擴(kuò)張，如合創(chuàng)、明發(fā)和金地。更晚進(jìn)入長三角的企業(yè)，市場留下的城市深耕空間已經(jīng)不大，在快速擴(kuò)張的導(dǎo)向下，基本呈現(xiàn)散點(diǎn)快速擴(kuò)張，如佳兆業(yè)、合景泰富和富力，但多數(shù)依然將上海作為必爭之地，如富力在多方努力后依然進(jìn)入了上海。多數(shù)企業(yè)擴(kuò)張都是點(diǎn)到線的布局，走的更遠(yuǎn)的萬科、世茂開始點(diǎn)線面全面布局。在擴(kuò)張的路徑選擇上，多數(shù)企業(yè)選擇了滬寧、滬甬沿線，沿線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購買力較強(qiáng)，又擁有交通的便利，房地產(chǎn)市場有較大潛力。多個知名房企在這些城市的競爭，也幫助了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場較快成熟。（2）從進(jìn)入城市看江蘇多于浙江總體來看，以上13個企業(yè)全部進(jìn)入了上海，江蘇的平均進(jìn)入城市數(shù)為331個，浙江的平均進(jìn)入城市數(shù)為146個，江蘇明顯多于浙江。以企業(yè)來看，也只有金地和合創(chuàng)進(jìn)入浙江的城市個數(shù)多于江蘇的城市個數(shù)。表116進(jìn)入上海、江蘇、浙江平均城市個數(shù)上海100江蘇331浙江146資料來源資料整理（3）從市場的戰(zhàn)略地位看多數(shù)發(fā)展良好企業(yè)已將長三角區(qū)域作為主要市場較早進(jìn)入長三角的企業(yè)，通過多年發(fā)展形成了較為均衡的布局，長三角成為重要的市場。世茂的二分之一左右的收入來源于長三角，萬科、合創(chuàng)、金地等企業(yè)三分之一的收入來源于長三角，中海、龍湖四分之一的收入來源于長三角。比較引人注目的是龍湖，2007年底才拿下長三角第一塊地，2010年長三角區(qū)域的銷售額已經(jīng)達(dá)到集團(tuán)銷售額的四分之一，并且在多個城市進(jìn)入銷售排行榜單。從拿地到銷售不到一年的快速反應(yīng)時間，使得龍湖的版圖與市場地位不斷擴(kuò)大。另一家擴(kuò)張勢頭較猛的企業(yè)是佳兆業(yè)，借助資本市場的成功運(yùn)作，拿地加碼，2010年在上海周邊城市拿下三個項(xiàng)目，而同年佳兆業(yè)銷售首次突破百億。3、長三角主要項(xiàng)目產(chǎn)品總體趨向中高端，主要呈現(xiàn)出如下幾個特點(diǎn)（1）百強(qiáng)項(xiàng)目集中于滬杭等一二線城市百強(qiáng)項(xiàng)目多集中在滬杭等一二線城市，以成交金額為例，一線城市、二線城市和三線城市所占比例分別為7698、2235和067。上海百強(qiáng)項(xiàng)目數(shù)量高達(dá)53個，成交總金額占據(jù)百強(qiáng)項(xiàng)目一半的份額，反映了上海作為長三角領(lǐng)頭城市的地位，為長三角樓市的第一梯隊(duì)；杭州為21個，位居第二梯隊(duì)。兩地百強(qiáng)成交金額占比接近8成，成交面積占比近7成，成交均價分別達(dá)到25337元/平方米和23922元/平方米。由于上海、杭州兩地項(xiàng)目的市場表現(xiàn)過于搶眼，其他城市顯得相對弱勢，蘇州、寧波、南京三市在百強(qiáng)項(xiàng)目榜中分別占據(jù)10席、8席和5席，無錫、徐州和溫州三市均只有1席。（2）百強(qiáng)項(xiàng)目門檻值103億，主流項(xiàng)目單價超過2萬元/平米。長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目主流單價超過20000元平方米2010年，長三角百強(qiáng)項(xiàng)目共成交65421套、79076萬平方米，交易總額達(dá)到1763億元。長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目平均成交單價為22290元/平方米。表117長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目總體成交情況成交金額（億元）成交套數(shù)套成交面積萬平方米平均成交單價（元/平方米）176259654217907622290數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、FDCSOUFUNCOM百強(qiáng)項(xiàng)目門檻值為1034億元，最高值超過40億元2010年長三角百強(qiáng)項(xiàng)目門檻值為1034億元，為上海復(fù)地北橋城項(xiàng)目。成交額最高的項(xiàng)目為杭州濱江城市之星項(xiàng)目，成交金額達(dá)到4442億元。榜首項(xiàng)目成交額為榜尾項(xiàng)目成交金額的43倍。百強(qiáng)項(xiàng)目平均成交金額為1763億元，銷售額中位數(shù)為1480億元，單個項(xiàng)目的交易額高。表118長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目交易額分布門檻值（億元）中位數(shù)（億元）平均值（億元）最高值（億元）1034148017634442數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、FDCSOUFUNCOM（3）長三角區(qū)域百強(qiáng)項(xiàng)目以中高端、普通、非裝修商品房為主百強(qiáng)項(xiàng)目以均價在1000030000元/平方米的中高端項(xiàng)目為主萬元以下的項(xiàng)目稀缺。長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目中，萬元以下的項(xiàng)目僅有2個；成交均價在1000030000元/平方米的中端項(xiàng)目達(dá)66個；成交均價在3000050000元/平方米的中高端項(xiàng)目有23個；而成交均價在50000元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目也達(dá)到了9個。（4）上海市場別墅項(xiàng)目和裝修項(xiàng)目比重相對較高上海市場別墅項(xiàng)目和裝修項(xiàng)目比重相對較高。長三角區(qū)域百強(qiáng)項(xiàng)目中，上海市場別墅項(xiàng)目和裝修項(xiàng)目數(shù)量都是23個，占比為4340?？傮w而言，上海市場的別墅項(xiàng)目和裝修項(xiàng)目的絕對數(shù)量要高于其他城市。4、重點(diǎn)企業(yè)長三角戰(zhàn)略布局對卓越的啟發(fā)與建議卓越集團(tuán)進(jìn)入長三角較晚，2007年進(jìn)入杭州，2009年通過股權(quán)收購方式進(jìn)入了上海，2010年12月競得奉賢南橋新城項(xiàng)目，這是卓越在上海的首個綜合體項(xiàng)目。目前卓越已經(jīng)入了上海和杭州這兩個長三角重要城市，但與同行企業(yè)以及長三角自身經(jīng)濟(jì)樓市地位相比，布局的廣度和深度不夠、長三角收入占集團(tuán)的比重小。選擇下階段的區(qū)域拓展目標(biāo)已十分重要。參照上文所提到的進(jìn)入長三角的企業(yè)的擴(kuò)張路徑，對卓越的建議如下在區(qū)域戰(zhàn)略布局方面一，上海區(qū)域龍頭地位不可動搖，且卓越已有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，因而主要可結(jié)合卓越集團(tuán)的主導(dǎo)產(chǎn)品線特征尋找綜合體、商業(yè)地產(chǎn)等合適項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)展。二，卓越進(jìn)入長三角的時間晚、布局速度慢，未來在保持城市擴(kuò)張的持續(xù)性、關(guān)注已進(jìn)入城市的基礎(chǔ)上，需要積極拓展新興城市、加大長三角布局力度。三，在區(qū)域選擇上，一方面可參考主流拓展路徑，優(yōu)先考慮江蘇城市，尤其是蘇中或蘇南地區(qū)，另一方面，可以考慮跳過常規(guī)的地級市，直接進(jìn)入部分條件具備的縣級市。在產(chǎn)品發(fā)展方面，基于長三角百強(qiáng)項(xiàng)目的特點(diǎn)和重點(diǎn)企業(yè)的產(chǎn)品線發(fā)展情況，我們建議卓越集團(tuán)在上海、杭州等一線城市重點(diǎn)發(fā)展卓越的商務(wù)系列產(chǎn)品，以中等規(guī)模和分別于區(qū)域中心位置為宜。住宅項(xiàng)目方面，大型居住社區(qū)，即“蔚藍(lán)”系列從現(xiàn)狀看幾無機(jī)會，但中小型別墅、高端公寓等項(xiàng)目可以擇機(jī)發(fā)展。蘇州、寧波、南京等二線城市與上海相比，在商務(wù)產(chǎn)品線和大型居住社區(qū)方面具有的機(jī)會相對更多，可分別在城市中心或區(qū)域中心尋找商務(wù)產(chǎn)品機(jī)會，在城市郊區(qū)或新區(qū)尋找大型居住社區(qū)項(xiàng)目機(jī)會。長三角經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)較為發(fā)達(dá)的中等規(guī)模城市和縣級市，比如鎮(zhèn)江、南通酢偶腋鄣仁校稍謚行某喬罷疑濤癲廢吆橢行透叨司幼縝幔誄鞘斜咴禱蛐慮拔道丁畢盜杏糜幸歡幔悸塹秸廡鞘行棖笞芰肯拗坪屯蹲使婺侍猓刂圃誚婊氖蚱椒矯孜耍遠(yuǎn)嘌緣奈鏌道嘈禿橢懈叨松踔糧叨碩晃鋇匭棖蟆長三角主要城市投資吸引力與卓越集團(tuán)的區(qū)域擴(kuò)張建議根據(jù)中國指數(shù)研究院城市投資吸引力評價體系，利用因子分析的方法長三角兩省一市共25個城市2009年商品房銷售額、開發(fā)投資額、地區(qū)生產(chǎn)總值、常住人口、商品房銷售價格、銷售額與投資額之比和2006年至2009年間地區(qū)生產(chǎn)總值增速、商品房銷售額增速等各項(xiàng)指標(biāo)的對比，分市場規(guī)模、潛在需求、價格表現(xiàn)、成長速度、供求對比五大項(xiàng)對25個城市進(jìn)行評分，最終將所有城市分為當(dāng)前重點(diǎn)關(guān)注城市、中期重點(diǎn)成長城市和長期重點(diǎn)潛力城市三組。第一組包括上海、杭州、南京等當(dāng)前熱點(diǎn)城市。第二組包括嘉興、湖州、鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州等8個城市，大部分城市在各項(xiàng)指標(biāo)上處于中等水平，已經(jīng)有部分國內(nèi)知名房企進(jìn)入，但總體上開發(fā)門檻不高，競爭相對不太激烈，為當(dāng)前進(jìn)入重點(diǎn)考慮范圍。第三組包括泰州、連云港、臺州等城市，作為遠(yuǎn)期考慮備選城市。在客觀指標(biāo)評價的基礎(chǔ)上，我們重點(diǎn)結(jié)合城市定位與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、企業(yè)競爭以及卓越在長三角當(dāng)前發(fā)展階段特征等因素對評分和分組結(jié)果進(jìn)行進(jìn)一步的篩選。在區(qū)域篩選環(huán)節(jié)中，擁有鎮(zhèn)江、南通和揚(yáng)州的蘇中地區(qū)在第二組中脫穎而出，成為進(jìn)入?yún)^(qū)域首選，而擁有湖州、嘉興和舟山的浙北地區(qū)成為次選；在城市篩選環(huán)節(jié)，鎮(zhèn)江、南通和揚(yáng)州各有優(yōu)勢，其中鎮(zhèn)江以突出的交通和區(qū)位優(yōu)勢、商品房價格和居民財(cái)富水平背離和目前市場處于啟動而非過熱階段而成為首選，出于互補(bǔ)考慮，規(guī)模、價格全面占優(yōu)，且未來連接上海但目前競爭已較為激烈的南通成為次選，并建議兩市作為組合一并考慮。卓越集團(tuán)長三角的發(fā)展目標(biāo)與土地儲備卓越集團(tuán)致力于打造中國領(lǐng)先的綜合地產(chǎn)運(yùn)營商，成長于珠三角的卓越集團(tuán)目前已經(jīng)制定了較系統(tǒng)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，在區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略中，卓越集團(tuán)將以深圳為核心的珠三角區(qū)域作為優(yōu)先拓展區(qū)域，而長三角和環(huán)渤海地區(qū)被視作戰(zhàn)略要點(diǎn)，應(yīng)投入資源發(fā)展，而武漢、長沙地區(qū)則應(yīng)憑借先行優(yōu)勢攫取利潤，培養(yǎng)區(qū)域管控體系。目前卓越的戰(zhàn)略規(guī)劃正在付諸實(shí)施，在三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域均在積極拓展項(xiàng)目。卓越集團(tuán)2009通過收購方式進(jìn)入上海市場，而進(jìn)入杭州同樣也是采取收購方式，2010年卓越在上海奉賢南橋競一個綜合體地塊，目前卓越集團(tuán)在長三角主要儲備了3個項(xiàng)目，目前正在加緊推進(jìn)長三角拓展。以卓越集團(tuán)計(jì)劃在2013年進(jìn)入上海銷售三十強(qiáng)目標(biāo)為基礎(chǔ)，估算了其2013年上海15億銷售額增量和上海以外區(qū)域1015億元銷售額的目標(biāo)。通過對銷售目標(biāo)的拆解，卓越集團(tuán)需要在2011年上半年在鎮(zhèn)江斬獲第一塊土地，規(guī)劃建筑面積應(yīng)介于2040萬平方米之間，2012年下半年預(yù)計(jì)進(jìn)入預(yù)銷售期，在當(dāng)年可貢獻(xiàn)3億元左右的銷售收入；2013年達(dá)到6億左右。第二個地塊，卓越集團(tuán)需要在2012年上半年以前完成，考慮到量入為出，以及卓越加速開發(fā)進(jìn)度，第二個地塊的拿地時間可以適當(dāng)放寬到2012年第三季度，需要為卓越集團(tuán)2013年貢獻(xiàn)4億元左右的銷售額，合計(jì)實(shí)現(xiàn)10億銷售目標(biāo)，具體城市可在鎮(zhèn)江或南通、揚(yáng)州、南京，甚至下轄優(yōu)勢百強(qiáng)縣中選擇?；诔鞘型顿Y吸引力、企業(yè)競爭和卓越集團(tuán)的發(fā)展階段，研究院應(yīng)用系統(tǒng)決策體系，提出了卓越集團(tuán)長三角的擴(kuò)張路徑。主要以滬寧（首先占據(jù)鎮(zhèn)江）、滬甬和申蘇浙皖路方向推進(jìn)。據(jù)圖圖示如下在江蘇中部的幾個城市中，我們重點(diǎn)研究了鎮(zhèn)江、南通、南京、揚(yáng)州等4的城市的宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，我們認(rèn)為進(jìn)入鎮(zhèn)江和南通是進(jìn)軍蘇中的首選組合，之后基于立足城市深耕蘇中，在戰(zhàn)略上可北上蘇北徐州等地、西進(jìn)安徽合肥、蕪湖等重要城市。土地儲備上我們建議卓越在2011年積極進(jìn)入蘇中拓展，并獲得優(yōu)質(zhì)的中等規(guī)模的綜合地塊或住宅地塊；2012年上下半年，可各自投資兩幅地塊，可基本保證2013年達(dá)到10億銷售額，2014年起有望突破15億億?？傮w上在二三線城市力求打造本地高端產(chǎn)品，享受品牌溢價。第一部分卓越戰(zhàn)略發(fā)展模式與產(chǎn)品定位建議11卓越集團(tuán)戰(zhàn)略布局模式與產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃111區(qū)域布局模式1111區(qū)域布局的兩種類型目前進(jìn)軍長三角的外地企業(yè)，在區(qū)域布局上大體可分為以上海為中心的輻射型與長三角散點(diǎn)布局兩類。根據(jù)卓越集團(tuán)的業(yè)務(wù)特點(diǎn),中國指數(shù)研究院選取了萬科、中海、富力、雅居樂、合景泰富、金地、招商、合生創(chuàng)展、世茂、華潤、龍湖、明發(fā)、佳兆業(yè)這十三家企業(yè)進(jìn)行長三角區(qū)域布局模式分析。1以上海為中心的輻射型絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展初期基本采取了上海為中心的輻射型布局。如萬科1992年進(jìn)入上海，2001年開始擴(kuò)張，進(jìn)入了長三角的第二個城市南京。2004年前萬科在長三角的重點(diǎn)一直是上海，以其為中心向周邊擴(kuò)張。中海1992年進(jìn)入上海，2003年開始以上海為中心，向浙江、江蘇二線城市輻射。較晚進(jìn)入長三角的企業(yè)絕大多數(shù)依然把上海作為公司在長三角布局的必爭之地,如2007年進(jìn)入上海的龍湖地產(chǎn),上海不僅是其實(shí)施“長三角戰(zhàn)略”的重要堡壘，同時還承擔(dān)著向周邊新區(qū)域區(qū)公司輸出技術(shù)和人才等的任務(wù)。2長三角散點(diǎn)布局散點(diǎn)布局是指沒有明確重點(diǎn)城市的布局方式，采用該布局的企業(yè)多是布局較為完善、處于后期擴(kuò)張階段的大企業(yè)。這類企業(yè)主要是已經(jīng)基本完成了布局，區(qū)域布點(diǎn)較為均衡，企業(yè)在已進(jìn)入城市的市場地位較為鞏固。如世茂2000年進(jìn)入長三角，2004年已進(jìn)入了4個城市，20052009年散點(diǎn)布局進(jìn)入了9個城市此外,也有一部分企業(yè)由于布局長三角較晚、面臨較高進(jìn)入壁壘等原因,而沒有把上海作為中心城市如恒大集團(tuán)、雅居樂等1112兩類區(qū)域布局的房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析及代表企業(yè)成長情況1萬科長三角模式當(dāng)前的全國房地產(chǎn)知名企業(yè)中，萬科是較早布局長三角的一家。1992年萬科正式啟動其在上海的第一個項(xiàng)目位于閔行七寶的萬科城市花園，長三角布局拉開帷幕。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，長三角已經(jīng)成為萬科重要的業(yè)績區(qū)域。萬科在長三角的發(fā)展經(jīng)歷了由上海到江蘇再曲線進(jìn)入浙江的歷程。1992年萬科正式進(jìn)入上海，此后多年著力于在上海立穩(wěn)腳跟，先后開發(fā)了城市花園、華爾茲花園、假日風(fēng)景等項(xiàng)目。2001年萬科長三角擴(kuò)張發(fā)力，在先后拿下上海閔行金豐項(xiàng)目、寶山新城項(xiàng)目、浦東曹路項(xiàng)目后，并于3月進(jìn)入南京市場。隨后萬科在江蘇市場加速擴(kuò)張，2002年鎮(zhèn)江公司成立，2004年進(jìn)入蘇州、無錫、昆山等城市。在浙江市場，萬科則于2005年通過收購南都房產(chǎn)進(jìn)入了杭州，次年進(jìn)入了寧波，開始了浙江市場的發(fā)展。2010年新進(jìn)入了揚(yáng)州、溫州、嘉興、南通等城市，至此萬科的長三角布局已經(jīng)非常深入和均衡。萬科作為最早布局長三角的外地房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展演變非常具有代表性。其一，萬科始終看重長三角的戰(zhàn)略地位。2009年長三角的業(yè)務(wù)收入達(dá)到151億元，占萬科總業(yè)務(wù)收入之比超過30，與萬科的發(fā)源之地華南區(qū)域幾已并駕齊驅(qū)。其二，萬科進(jìn)入長三角的軌跡經(jīng)歷了由點(diǎn)到線進(jìn)而鋪開至面的變化,初期萬科以上海為中心，逐漸輻射到南京、杭州、蘇州等城市，而目前則已形成深入到三線超過十個城市的廣泛分布。其三，作為長三角的煩鞘校蝦賈照季莩遣季值鬧匾恢茫昀賜蚩粕蝦鄱釵染由蝦科笄叭祝諭蚩譜隕硪滴癯鞘兄幸參瘓憂傲校殼暗墓蕓靨逑抵幸參瘓映喬蜆玖返匚弧總結(jié)萬科在長三角的布局戰(zhàn)略，第一持續(xù)加大長三角擴(kuò)張力度，第二從點(diǎn)帶線再到面逐步發(fā)展，第三上海的戰(zhàn)略地位穩(wěn)固。表11萬科進(jìn)入城市時間表1992年上海2001年南京2002年鎮(zhèn)江2004年蘇州、無錫、昆山2005年杭州2006年寧波2010年揚(yáng)州、溫州、嘉興、南通資料來源公開資料整理2中海長三角模式中海地產(chǎn)1992年進(jìn)入長三角，和萬科一樣是異地?cái)U(kuò)張進(jìn)入長三角較早的企業(yè)之一,但比較而言，中凱更偏向“精品”路線，進(jìn)入的6個城市中有5個區(qū)域中心城市，例外的江陰也是區(qū)域龍頭。目前長三角區(qū)域在中海的全國布局中處于重要地位，2009年長三角區(qū)域銷售額占比達(dá)到24，與發(fā)源地華南地區(qū)銷售額比重十分接近。中海地產(chǎn)1992年率先進(jìn)入上海，首個項(xiàng)目中海海華花園于1995年竣工，隨后開發(fā)了海興廣場、海麗花園、和平花苑、翡翠湖岸別墅、御景熙岸等十余個項(xiàng)目。在上海深耕10年后，中海開始了長三角區(qū)域擴(kuò)張步伐，于2003年進(jìn)入南京，2004年進(jìn)入蘇州，2005年進(jìn)入寧波，2006年進(jìn)入杭州，2011年1月中海拿下江陰市新橋鎮(zhèn)商住地塊，首次進(jìn)入三線城市?？偨Y(jié)中海在長三角布局的特點(diǎn)一是上海深耕；二是重點(diǎn)布局區(qū)域核心城市,呈點(diǎn)狀而非面狀發(fā)展。表12中海地產(chǎn)進(jìn)入城市時間表1992年上海2003年南京2004年蘇州2005年寧波2006年杭州2011年江陰資料來源公開資料整理3世茂房地產(chǎn)長三角模式世茂房地產(chǎn)進(jìn)入長三角的時間雖然較晚，但近年來通過快速布局，已成為進(jìn)入城市數(shù)量方面的佼佼者。10余年時間，世茂房地產(chǎn)進(jìn)入了長三角13個城市，實(shí)現(xiàn)一二三線城市均衡布局。2000年世茂率先進(jìn)入上海，第一個項(xiàng)目世茂濱江花園引入當(dāng)時先進(jìn)的各種理念，精心打造一炮而紅，由此開辟了世茂的濱江模式。三年后世茂的長三角戰(zhàn)略正式拉開序幕，與很多企業(yè)走出上海的路徑一致，世茂第一站選擇了南京，摘得當(dāng)時地王下關(guān)寶善地塊。2004年世茂獲得常熟中央商務(wù)區(qū)逾千畝土地，2005年昆山的世茂蝶湖灣正式啟動。隨后借助在資本市場的成功運(yùn)作，世茂擴(kuò)張?zhí)崴伲?006年進(jìn)入了紹興、嘉興、常州等城市，2007年進(jìn)入了徐州、泰州和杭州；2008年進(jìn)入蘇州與寧波；2009年進(jìn)軍無錫。截止2011年1月，世茂進(jìn)入了長三角13個城市，除上海、南京、蘇州、杭州、寧波等重要城市外，世茂把觸角伸向了紹興、嘉興、常州、泰州、常熟等三線城市。世茂在項(xiàng)目的選擇上以大體量、綜合項(xiàng)目居多，特別是在二三線城市以商業(yè)、酒店的引入營造濱海、濱江特色新城。表13世茂長三角項(xiàng)目城市項(xiàng)目城市項(xiàng)目上海世茂濱江花園蘇州世茂運(yùn)河城世茂國際廣場無錫交通世茂項(xiàng)目世茂皇家艾美酒店常州世茂香檳湖世茂佘山莊園徐州世茂東都外灘茂悅大酒店泰州世茂河濱花園世茂新體驗(yàn)杭州世茂江濱花園世茂愛馬尚郡世茂濱江項(xiàng)目1及2南京世茂外灘新城世茂余杭項(xiàng)目昆山世茂蝴蝶灣世茂下沙商業(yè)項(xiàng)目世茂東一號新城世茂余杭項(xiàng)目2世茂華東商城紹興世茂迪蕩新城寧波世茂世界灣嘉興世茂世紀(jì)公園世茂春曉濱海新城常熟世茂世紀(jì)中心資料來源公開資料整理長三角持續(xù)占據(jù)世茂布局的主力位置,2009年末世茂3240萬平方米的權(quán)益土地儲備中長三角占到5490，占據(jù)半壁江山。世茂在長三角的重點(diǎn)城市為上海和杭州，在這兩個城市均有5個以上的項(xiàng)目，雙核布局凸顯。資料來源公開資料整理圖11世茂房地產(chǎn)2009年土地儲備總結(jié)世茂房地產(chǎn)的長三角布局特點(diǎn)，一是形成了上海、杭州雙核模式；二是一二三線城市廣泛布局；三是擴(kuò)張迅速。表14世茂進(jìn)入城市時間表2000年上海2003年南京2004年常熟2005年昆山2006年紹興、嘉興、常州2007年徐州、泰州、杭州2008年蘇州、寧波2009年無錫資料來源公開資料整理4招商地產(chǎn)長三角模式招商地產(chǎn)2003年進(jìn)入長三角，但擴(kuò)張較保守，目前僅進(jìn)入上海、南京、蘇州三個城市。2003年，招商地產(chǎn)進(jìn)入上海，以161億拿下松江區(qū)滬亭北路1號地塊，即現(xiàn)九亭依云郡，為低密度別墅項(xiàng)目。2004年，招商地產(chǎn)進(jìn)入蘇州，339億獲得相城區(qū)元和鎮(zhèn)陽澄湖東路北、徐陽路西地塊（依云水岸），也是別墅項(xiàng)目。2005年，招商地產(chǎn)進(jìn)入南京，以341億元拿下棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南、仙霞路西地塊（依云溪谷），仍為別墅項(xiàng)目。招商地產(chǎn)2003年拿了上海第一個項(xiàng)目后三年在閔行顓橋拿下第二個項(xiàng)目，2007年拿下上海奉賢項(xiàng)目。2004年招商地產(chǎn)在蘇州拿第一個項(xiàng)目，2007年拿下蘇州兩個項(xiàng)目。2005年招商地產(chǎn)拿下南京第一個項(xiàng)目，2009年拿下第二個項(xiàng)目，2010年拿下第三個項(xiàng)目。招商地產(chǎn)在長三角地區(qū)的土地儲備不多，基本保持了每年拿地12塊的速度。表15招商地產(chǎn)長三角項(xiàng)目城市項(xiàng)目南京河西南河西側(cè)A12地塊棲霞區(qū)馬群中山門大街以北南京國際金融中心招商依云溪谷上海招商南橋1號招商臻邸海德花園招商雍華府招商海廷佘山瓏原蘇州招商小石城雍景灣資料來源公開資料整理總結(jié)招商地產(chǎn)長三角布局特點(diǎn)，一是以上海、南京、蘇州的散點(diǎn)格局,未形成明顯的上海中心；二是區(qū)域擴(kuò)張速度相對保守。表16招商地產(chǎn)進(jìn)入長三角時間表2003年上海2004年蘇州2005年南京資料來源公開資料整理5華潤置地長三角模式華潤置地2002年進(jìn)入長三角，隨后快速擴(kuò)張，迅速建立了規(guī)?；⒕饣牟季?。長三角區(qū)域逐漸成為華潤置地的重要市場，華潤全國布局的26個城市中長三角占到9個。2002年華潤置地全國發(fā)展戰(zhàn)略正式實(shí)施，5月拿下上海灘項(xiàng)目進(jìn)入上海市場。2005年華潤擴(kuò)張加速，以11億拿下杭州江干區(qū)錢江新城綜合地塊，進(jìn)入了杭州市場，同年進(jìn)入無錫。2006年華潤置地斥資716億人民幣競得寧波東錢湖寨基地塊，同年以掛牌方式成功競得蘇州市平江區(qū)閥門廠地塊，進(jìn)入蘇州市場。2009年華潤置地進(jìn)入常州、南通、南京，2010年華潤進(jìn)入揚(yáng)州。目前華潤置地已經(jīng)進(jìn)入上海、無錫、蘇州、南京、杭州、寧波等一二線以及常州、南通、揚(yáng)州等三線城市。華潤置地在長三角布局較晚，多數(shù)城市還處于投入期，銷售額波動較大。2009年來自長三角區(qū)域的銷售額占到華潤置地的255，其中上海占比980，杭州占比050，無錫占比580，寧波占比790，蘇州占比150。2010年上半年長三角區(qū)域的銷售額占比有所下降，降至1824，其中上海占比360，無錫占比270，寧波占比1050，蘇州144?？傮w來說,華潤置地在長三角的布局較晚,但擴(kuò)張迅速,已形成較均衡的散點(diǎn)布局。表17華潤置地進(jìn)入城市時間表2002年上海2005年杭州、無錫2006年寧波、蘇州2009年常州、南通、南京2010年揚(yáng)州資料來源公開資料整理6龍湖地產(chǎn)長三角模式龍湖地產(chǎn)長三角區(qū)域拓展較晚，2007年才進(jìn)入，但迅速樹立了在進(jìn)入城市的市場地位，成為長三角區(qū)域擴(kuò)張的后起之秀。龍湖2007年11月以1542億拿下青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號地塊（龍湖滟瀾山），這是龍湖在長三角的首個項(xiàng)目。借助龍湖成功上市獲得資金支持，2009年龍湖擴(kuò)張?zhí)崴伲M(jìn)行了一系列的大手筆拿地動作。2009年8月，龍湖以644億元競得無錫市太湖國際科技園地塊，年底又以20億拿下新區(qū)和錫山兩幅土地，同年12月以357億元高價拿下東杭州中心金沙湖畔四幅地塊，宣告龍湖正式進(jìn)軍杭州，2010年1月以2285億元拿下常州恐龍園南側(cè)地塊。目前龍湖進(jìn)入了上海、無錫、杭州、常州四個城市，各城市的項(xiàng)目數(shù)量與體量較為均衡。龍湖的快速開發(fā)模式幫助龍湖在進(jìn)入城市迅速建立了市場地位。青浦區(qū)趙巷地塊拿下地塊后11個月后即進(jìn)入預(yù)售。2010年龍湖在上海的銷售額達(dá)到了32億，進(jìn)入了上海銷售前20強(qiáng)。在2009年底進(jìn)入的無錫和2010年初才進(jìn)入的常州，2010年龍湖以19億元、20億元的銷售額分別位列當(dāng)?shù)厥袌龅诙偷谌?。?009年12月進(jìn)入杭州到2010年11月龍湖滟瀾山面世，拿地到銷售不到一年，2010年該項(xiàng)目銷售額超過10億。龍湖進(jìn)入長三角兩三年時間里，2010年區(qū)域銷售額已提高到81億,占全年集團(tuán)銷售的比重達(dá)到25左右，龍湖的環(huán)渤海、長三角和西部三大百億圈均衡發(fā)展格局基本形成?？偨Y(jié)龍湖地產(chǎn)長三角布局的特點(diǎn)，第一是進(jìn)入晚，擴(kuò)張快；第二是集中在中心城市重點(diǎn)連續(xù)拿地；第三是快速開發(fā)模式，迅速建立市場地位。表18龍湖地產(chǎn)進(jìn)入城市時間表2007年上海2009年杭州、無錫2010年常州資料來源公開資料整理7合生創(chuàng)展長三角模式合生創(chuàng)展2001年進(jìn)入長三角，經(jīng)過10年的發(fā)展，已形成以上海為中心輻射的布局，長三角區(qū)域已成為合生創(chuàng)展重要的收入來源地。2001年，合創(chuàng)進(jìn)入上海，先后開發(fā)了珠江香樟園、合生城邦等知名項(xiàng)目，成功樹立了在上海的市場地位。2006年11月合創(chuàng)以72億的代價拿下寧波鎮(zhèn)海新城核心區(qū)北側(cè)六幅土地，進(jìn)軍寧波市場。2007年，合創(chuàng)進(jìn)入杭州。2009年，合創(chuàng)以1365億元獲得浙江慈溪36塊、共15306萬平方米的土地，開始了合創(chuàng)在杭州灣的造城運(yùn)動。2010年合創(chuàng)以774億的價格獲得昆山周市鎮(zhèn)地塊，首次進(jìn)入江蘇。與其他企業(yè)比，合創(chuàng)以浙江為主的布局較為異類。合創(chuàng)在長三角的布局以上海為核心，2010年合創(chuàng)上海銷售額達(dá)到37億，位列上海市場第12位。合創(chuàng)2009年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年長三角收入占到集團(tuán)收入的328，在全國布局中占據(jù)重要地位?？偨Y(jié)合創(chuàng)在長三角布局特點(diǎn)，一是上海為核心輻射；二是除上海外,重點(diǎn)布局浙江市場。表19合生創(chuàng)展進(jìn)入城市時間表2001年上海2006年寧波2007年杭州2009年慈溪2010年昆山資料來源公開資料整理8雅居樂地產(chǎn)長三角模式雅居樂2007年進(jìn)入長三角，時間較晚，發(fā)展也較慢，布局了上海、南京和常州三個城市。雅居樂主要在南京發(fā)展，是少有的不把上海作為重點(diǎn)城市的企業(yè)。2007年3月一度停工的金昌摩爾大廈被雅居樂地產(chǎn)以1753億元人民幣的價格收入囊中，被改名為雅居樂國際廣場，但至今仍未開業(yè)。同年11月雅居樂以7億競得秦淮區(qū)門東長樂渡地塊，進(jìn)入了南京。2009年雅居樂在常州市中心競得龍城大道地塊。2010年雅居樂在南京拿下了三幅地，開始深耕戰(zhàn)略，南京成為其目前在長三角布局的重點(diǎn)?？偨Y(jié)雅居樂長三角布局特點(diǎn)，一是進(jìn)入城市少，呈散點(diǎn)布局；二是把南京而非上海作為重點(diǎn)城市；三是擴(kuò)張較慢。表110雅居樂進(jìn)入城市時間表2007年上海、南京2009年常州資料來源公開資料整理9佳兆業(yè)長三角模式佳兆業(yè)成功上市以及在資本市場的再融資加快了其擴(kuò)張步伐，2010年下半年企業(yè)曾創(chuàng)下了一天內(nèi)拿下9宗土地的紀(jì)錄。2008年佳兆業(yè)進(jìn)入江陰和上海，在上海發(fā)展奉賢珊瑚灣項(xiàng)目，在江陰發(fā)展水岸新都項(xiàng)目；2010年佳兆業(yè)以476億取得太倉科教新城利民社區(qū)項(xiàng)目。目前佳兆業(yè)的在長三角項(xiàng)目最多的城市是江陰，項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了3個。佳兆業(yè)進(jìn)入長三角的首站選擇了上海，隨后選擇了江陰、太倉等城市，從上?？缭街灵L三角富裕三線城市，略過了其他房企常規(guī)選擇的二線城市，路徑具有一定特殊性?？偨Y(jié)佳兆業(yè)長三角布局特點(diǎn)，第一布局上海及上海周邊三線城市，第二散點(diǎn)快速布局。表111佳兆業(yè)進(jìn)入城市時間表2008年上海、江陰2010年太倉資料來源公開資料整理10合景泰富長三角模式合景泰富2007年進(jìn)入長三角，經(jīng)歷了蘇州到上海，再以上海為發(fā)展中心的曲線布局路線。合景泰富2007年2月以5億代價獲得蘇州相城區(qū)渭塘地塊，拉開了進(jìn)軍長三角的序幕，同年10月，以188億拍得蘇州昆山項(xiàng)目。2010年合景泰富進(jìn)入上海，通過招拍掛方式拿下嘉定區(qū)伊寧路以南、云谷路以東地塊以及浦東新區(qū)ES2單元141地塊，并與富力地產(chǎn)合作收購了新江灣城項(xiàng)目。合景泰富進(jìn)入長三角的首站是蘇州，2010年把重心轉(zhuǎn)向了上海，即企業(yè)所謂“從蘇州出發(fā)，以上海為中心”戰(zhàn)略。截至2010年10月20日，合景泰富在上海和蘇州的土地儲備達(dá)到集團(tuán)總儲備的16，從07年的零到10年的16，實(shí)現(xiàn)了巨大跨越。特別是從2010年在上海的動作，可以看出合景泰富對長三角區(qū)域的野心。資料來源公司官方網(wǎng)站圖13合景泰富土地儲備分城市（截至2010年10月20日）總結(jié)合景泰富長三角布局，第一逐步加大長三角布局比重，第二蘇州、上海兩個城市散點(diǎn)布局，第三以上海為中心的思路將逐步體現(xiàn)。表112合景泰富進(jìn)入城市時間表2007年蘇州、昆山2010年上海資料來源公開資料整理11富力地產(chǎn)長三角模式富力地產(chǎn)2007年進(jìn)入長三角，已布局上海、昆山、南京等城市，形成了以上海為中心的布局。富力在長三角仍處于點(diǎn)式布局階段，且并未對公司業(yè)績形成重要貢獻(xiàn)。2007年4月，富力在昆山以6億元收購了建筑面積約40萬平方米的住宅項(xiàng)目，拉開了該集團(tuán)進(jìn)入長三角的序幕。2007年5月，富力高調(diào)進(jìn)入上海，并刊登廣告尋求地塊合作，7月終以54億元獲得青浦項(xiàng)目。2007年富力初步定下的兩年內(nèi)在華東地區(qū)100億元買地的目標(biāo)，上海與其他華東城市約73的比例。從后來實(shí)際情況看，富力擴(kuò)張華東的目標(biāo)顯然未完成，兩年間沒有新拿項(xiàng)目。富力在長三角發(fā)展緩慢的原因主要有四一是在地價高峰拿地，二是在金融危機(jī)中推盤，三是產(chǎn)品地段受限，四是華東戰(zhàn)略定位不明晰。直至2010年底富力在長三角才再度活躍起來，12月拿下麒麟科技創(chuàng)新園科技研發(fā)綜合體地塊，進(jìn)入了南京，2011年1月聯(lián)手對合景泰富完成了上海新江灣城C5地塊的收購。2010年上半年，富力在長三角的兩個項(xiàng)目銷售45億，僅占集團(tuán)銷售額的4；截止2010年6月底，富力在長三角的土地儲備為64萬平方米，僅占集團(tuán)土地儲備的3?？梢哉f富力在長三角仍處于初級的點(diǎn)式布局階段，長三角的業(yè)績遠(yuǎn)未成為集團(tuán)的重要支撐?？偨Y(jié)富力在長三角布局特點(diǎn)，一是點(diǎn)式布局，二是在長三角發(fā)展緩慢，還未成為集團(tuán)的重點(diǎn)區(qū)域；三是有加大長三角布局的趨勢。表113富力地產(chǎn)進(jìn)入城市時間表2007年昆山、上海2010年南京資料來源公開資料整理12金地集團(tuán)長三角模式金地2002年進(jìn)入長三角，不到10年時間長三角區(qū)域銷售額突破了100億，長三角成為金地的重要區(qū)域。2002年12月，金地獲得上海嘉定區(qū)2100畝項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)，并簽約嘉定西門項(xiàng)目，從而進(jìn)入上海。2005年金地獲得寧波公交四公司101畝土地，邁出了長三角區(qū)域擴(kuò)張的第二步。2007年金地以84億元總價競得南京河西市中心地塊，進(jìn)駐南京；同年拿下杭州三墩42號地塊，進(jìn)駐杭州。2009年金地進(jìn)入紹興，以1366億價格競得紹興柯橋地塊。2010年金地以1546億拿下飛龍生活區(qū)地塊，進(jìn)入了常州。截至目前，金地進(jìn)入了上海、寧波、杭州、紹興、南京、常州6個城市，2005年后平均一年進(jìn)入一個城市，穩(wěn)扎穩(wěn)打的作風(fēng)明顯，同時金地進(jìn)入的浙江城市多于江蘇城市，拓展浙江市場較為成功，與合創(chuàng)類似,這是外地進(jìn)入長三角擴(kuò)張企業(yè)中較為少見的。2010年上半年，金地上海公司營業(yè)收入達(dá)到2811億元，占集團(tuán)收入的32。2010年長三角區(qū)域銷售額達(dá)到10199億，首次突破100億元，占集團(tuán)銷售額28338億的36，成為公司布局的重點(diǎn)區(qū)域。目前金地集團(tuán)正在進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)和豪宅市場是未來發(fā)展重點(diǎn)；在布局選擇上，高鐵沿線的蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南京以及浙江的嘉興等將是布局的重點(diǎn)?？偨Y(jié)金地進(jìn)入長三角特點(diǎn)第一，以上海為中心，沿滬寧、滬甬布局，由點(diǎn)到線，第二，持續(xù)加大對長三角的投入，使其成為金地重要市場；第三，布局穩(wěn)健性突出。表114金地集團(tuán)進(jìn)入城市時間表2002年上海2005年寧波2007年南京、杭州2009年紹興2010年常州資料來源公開資料整理13明發(fā)集團(tuán)長三角模式明發(fā)集團(tuán)發(fā)源于廈門，2002年進(jìn)軍長三角，目前已進(jìn)入了上海和江蘇多個城市。明發(fā)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積極布局，南京、揚(yáng)州、無錫以及上海都有明發(fā)商業(yè)廣場項(xiàng)目。明發(fā)2002年進(jìn)入南京，總建筑面積達(dá)200萬的明發(fā)濱江城的成功開發(fā)使其在南京樹立了市場地位。隨著明發(fā)業(yè)務(wù)從住宅向商業(yè)的轉(zhuǎn)型，2003年后明發(fā)在長三角主要開拓商業(yè)地產(chǎn)。2006年明發(fā)集團(tuán)進(jìn)入揚(yáng)州，2007年進(jìn)入了無錫，2008年進(jìn)入了鎮(zhèn)江，2010年進(jìn)入了淮安。2002至2010年明發(fā)基本以南京為中心，在南京及周邊三線城市發(fā)展。2011年初明發(fā)進(jìn)入了上海，以387億元拿下嘉定區(qū)高臺路商辦地塊。目前明發(fā)在長三角的主要商業(yè)項(xiàng)目為南京明發(fā)商業(yè)廣場、揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場、無錫明發(fā)商業(yè)廣場以及目前位于上海嘉定的項(xiàng)目。從目前銷售收入來源和項(xiàng)目個數(shù)看，明發(fā)在長三角以南京為中心的布局明顯?？偨Y(jié)明發(fā)布局特點(diǎn)，第一，以南京為中心輻射江蘇；第二，進(jìn)入上海，開始謀求商業(yè)地產(chǎn)布局的突破。表115明發(fā)集團(tuán)進(jìn)入城市時間表2002年南京2006年揚(yáng)州2007年無錫2008年鎮(zhèn)江2009年淮安2011年上海資料來源公開資料整理1113卓越集團(tuán)在長三角的區(qū)域布局模式建議重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)模式總結(jié)路徑趨勢點(diǎn)滬寧、滬甬沿線長三角面在以上13個企業(yè)中，萬科、中海、世茂、招商地產(chǎn)、華潤置地、龍湖、合創(chuàng)、雅居樂、富力、金地這10家企業(yè)不約而同的把進(jìn)入長三角的第一站選擇了上海。在擴(kuò)張的第二個城市上，很多企業(yè)選擇了南京。較早進(jìn)入長三角的企業(yè)，區(qū)域擴(kuò)張也較早，通常在20022004年就開始了區(qū)域擴(kuò)張，如中海、萬科、招商、華潤置地等。進(jìn)入長三角稍晚的企業(yè)，一般在2006年也開始了長三角區(qū)域的擴(kuò)張，如合創(chuàng)、明發(fā)和金地。更晚進(jìn)入長三角的企業(yè)，市場留下的城市深耕空間已經(jīng)不大，在快速擴(kuò)張的導(dǎo)向下，基本呈現(xiàn)散點(diǎn)快速擴(kuò)張，如佳兆業(yè)、合景泰富和富力，但多數(shù)依然將上海作為必爭之地，如富力在多方努力后依然進(jìn)入了上海。多數(shù)企業(yè)擴(kuò)張都是點(diǎn)到線的布局，走的更遠(yuǎn)的萬科、世茂開始點(diǎn)線面全面布局。在擴(kuò)張的路徑選擇上，多數(shù)企業(yè)選擇了滬寧、滬甬沿線，沿線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購買力較強(qiáng)，又擁有交通的便利，房地產(chǎn)市場有較大潛力。多個知名房企在這些城市的競爭，也幫助了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場較快成熟。進(jìn)入城市江蘇多于浙江總體來看，以上13個企業(yè)全部進(jìn)入了上海，江蘇的平均進(jìn)入城市數(shù)為331個，浙江的平均進(jìn)入城市數(shù)為146個，江蘇明顯多于浙江。以企業(yè)來看，也只有金地和合創(chuàng)進(jìn)入浙江的城市個數(shù)多于江蘇的城市個數(shù)。表116進(jìn)入上海、江蘇、浙江平均城市個數(shù)上海100江蘇331浙江146資料來源資料整理市場戰(zhàn)略地位多數(shù)發(fā)展良好企業(yè)已將長三角區(qū)域作為主要市場較早進(jìn)入長三角的企業(yè)，通過多年發(fā)展形成了較為均衡的布局，長三角成為重要的市場。世茂的二分之一左右的收入來源于長三角，萬科、合創(chuàng)、金地等企業(yè)三分之一的收入來源于長三角，中海、龍湖四分之一的收入來源于長三角。比較引人注目的是龍湖，2007年底才拿下長三角第一塊地，2010年長三角區(qū)域的銷售額已經(jīng)達(dá)到集團(tuán)銷售額的四分之一，并且在多個城市進(jìn)入銷售排行榜單。從拿地到銷售不到一年的快速反應(yīng)時間，使得龍湖的版圖與市場地位不斷擴(kuò)大。另一家擴(kuò)張勢頭較猛的企業(yè)是佳兆業(yè)，借助資本市場的成功運(yùn)作，拿地加碼，2010年在上海周邊城市拿下三個項(xiàng)目，而同年佳兆業(yè)銷售首次突破百億。重點(diǎn)企業(yè)長三角戰(zhàn)略布局對卓越的啟發(fā)與建議卓越集團(tuán)進(jìn)入長三角較晚，2007年進(jìn)入杭州，2009年通過股權(quán)收購方式進(jìn)入了上海，2010年12月競得奉賢南橋新城項(xiàng)目，這是卓越在上海的首個綜合體項(xiàng)目。目前卓越已經(jīng)入了上海和杭州這兩個長三角重要城市，但與同行企業(yè)以及長三角自身經(jīng)濟(jì)樓市地位相比，布局的廣度和深度不夠、長三角收入占集團(tuán)的比重小。選擇下階段的區(qū)域拓展目標(biāo)已十分重要。參丈銜乃岬降慕氤塹鈉笠檔睦怕肪叮宰吭降慕槿縵攏一，上海區(qū)域龍頭地位不可動搖，且卓越已有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，因而主要可結(jié)合產(chǎn)品線特征尋找綜合體、商業(yè)地產(chǎn)等合適項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)展。二,卓越進(jìn)入長三角的時間晚、布局速度慢，未來在保持城市擴(kuò)張的持續(xù)性、關(guān)注已進(jìn)入城市的基礎(chǔ)上，需要積極拓展新興城市、加大長三角布局力度。三，在區(qū)域選擇上，一方面可參考主流拓展路徑，優(yōu)先考慮江蘇城市，尤其是蘇中或蘇南地區(qū)，另一方面，可以考慮跳過常規(guī)的地級市，直接進(jìn)入部分條件具備的縣級市。112產(chǎn)品模式1121長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目交易情況（1）長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目主流單價超過20000元平方米2010年，長三角百強(qiáng)項(xiàng)目共成交65421套、79076萬平方米，交易總額達(dá)到1763億元。長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目平均成交單價為22290元/平方米。表117長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目總體成交情況成交金額（億元）成交套數(shù)套成交面積萬平方米平均成交單價（元/平方米）176259654217907622290數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、FDCSOUFUNCOM（2）百強(qiáng)項(xiàng)目門檻值為1034億元，最高值超過40億元2010年長三角百強(qiáng)項(xiàng)目門檻值為1034億元，為上海復(fù)地北橋城項(xiàng)目。成交額最高的項(xiàng)目為杭州濱江城市之星項(xiàng)目，成交金額達(dá)到4442億元。榜首項(xiàng)目成交額為榜尾項(xiàng)目成交金額的43倍。百強(qiáng)項(xiàng)目平均成交金額為1763億元，銷售額中位數(shù)為1480億元，單個項(xiàng)目的交易額高。表118長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目交易額分布門檻值（億元）中位數(shù)（億元）平均值（億元）最高值（億元）1034148017634442數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、FDCSOUFUNCOM（3）十強(qiáng)項(xiàng)目平均成交額超過36億元前50強(qiáng)市場份額近7成百強(qiáng)項(xiàng)目成交金額前10項(xiàng)目合計(jì)成交3677億元，成交房屋8284套，成交面積11337萬平方米，在百強(qiáng)項(xiàng)目總成交中分別占2086、1266、1434，十強(qiáng)項(xiàng)目門檻值達(dá)到3116億元。百強(qiáng)項(xiàng)目中前10項(xiàng)目、前20項(xiàng)目、前30項(xiàng)目、前40項(xiàng)目和前50項(xiàng)目的成交金額所占市場份額分別是2086、3547、4736、5708和6600。表119112月4長三角區(qū)域成交金額前十名項(xiàng)目排名城市項(xiàng)目名稱成交金額（萬元）成交套數(shù)套成交面積萬平方米開發(fā)企業(yè)1杭州濱江城市之星444228764861023杭州濱江2杭州綠城藍(lán)色錢江43853013302869綠城集團(tuán)3上海保利葉都3824455419562046保利地產(chǎn)4寧波長島花園374439465911262雅戈?duì)栔脴I(yè)5杭州西溪誠園366652558411134綠城集團(tuán)6上海尚海灣豪庭35981507273597恒盛地產(chǎn)7杭州金地自在城3519614520821858金地集團(tuán)8杭州濱江萬家星城3280148714131495杭州濱江9上海上海星河灣31958278216671星河灣地產(chǎn)10上海四季雅苑31160337124381和黃地產(chǎn)合計(jì)367727399828411337占比208612661434100上海復(fù)地北橋城10341681324571復(fù)地集團(tuán)數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、FDCSOUFUNCOM數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、FDCSOUFUNCOM圖14前50項(xiàng)目成交金額集中度情況（4）長三角百強(qiáng)項(xiàng)目成交金額梯隊(duì)化現(xiàn)象明顯長三角百強(qiáng)項(xiàng)目交易額梯隊(duì)化現(xiàn)象明顯。其中成交金額在30億元以上的第一梯隊(duì)項(xiàng)目有10個，成交總金額36773億元，合計(jì)成交金額占比2086。第一梯隊(duì)項(xiàng)目主要集中在杭州和上海，兩地各有5個和4個項(xiàng)目。第一梯隊(duì)中成交金額在40億以上的項(xiàng)目均在杭州，分別為濱江城市之星和綠城藍(lán)色錢江。成交金額在2030億元之間的第二梯隊(duì)項(xiàng)目有18個，合計(jì)成交金額42904億元，占比2434。第二梯隊(duì)以上海為主力，共占據(jù)11席，其余杭州占據(jù)4席，蘇州占據(jù)2席，寧波占據(jù)1席。成交金額在1020億元之間的第三梯隊(duì)項(xiàng)目有72個，合計(jì)成交金額96583億元，占比5480；主要集中在上海、杭州兩地。表1202010年長三角區(qū)域百強(qiáng)項(xiàng)目成交金額分布情況項(xiàng)目成交金額（億元）項(xiàng)目數(shù)量成交總額（億元）分布城市（項(xiàng)目數(shù)量）第一梯隊(duì)4028828杭州（2）3040827945上海（4）、杭州（3）、寧波（1）第二梯隊(duì)20301842904上海（11）、杭州（4）、蘇州（2）、寧波（1）第三梯隊(duì)10207296583上海（38）、杭州（12）、蘇州（8）、寧波（6）、南京（5）、無錫（1）、溫州（1）、徐州（1）合計(jì)100176259上海（53）、杭州（21）、蘇州（10）、寧波（8）、南京（5）、無錫（1）、溫州（1）、徐州（1）數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、FDCSOUFUNCOM數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、FDCSOUFUNCOM圖15110月長三角區(qū)域百強(qiáng)項(xiàng)目成交金額分布及占比情況1122百強(qiáng)項(xiàng)目集中于滬杭等一二線城市百強(qiáng)項(xiàng)目多集中在滬杭等一二線城市，以成交金額為例，一線城市、二線城市和三線城市所占比例分別為7698、2235和067。上海百強(qiáng)項(xiàng)目數(shù)量高達(dá)53個，成交總金額占據(jù)百強(qiáng)項(xiàng)目一半的份額，反映了上海作為長三角領(lǐng)頭城市的地位，為長三角樓市的第一梯隊(duì)；杭州為21個，位居第二梯隊(duì)。兩地百強(qiáng)成交金額占比接近8成，成交面積占比近7成，成交均價分別達(dá)到25337元/平方米和23922元/平方米。由于上海、杭州兩地項(xiàng)目的市場表現(xiàn)過于搶眼，其他城市顯得相對弱勢，蘇州、寧波、南京三市在百強(qiáng)項(xiàng)目榜中分別占據(jù)10席、8席和5席，無錫、徐州和溫州三市均只有1席。表1212010年長三角區(qū)域百強(qiáng)項(xiàng)目按城市分布及成交情況城市項(xiàng)目個數(shù)金額（億元）金額占比套數(shù)套面積萬M2價格（元/M2）上海5390496513430606357162533734杭州2145195256416041188922392238蘇州1015196862742992801637491寧波814722835519278241881796南京56998397439746201514825無錫113490773419941357790徐州1118306712221364867381溫州111190631933862898605合計(jì)100176259100065421790762228976數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、FDCSOUFUNCOM數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、FDCSOUFUNCOM圖16110月長三角百強(qiáng)項(xiàng)目按城市分布及成交情況1123長三角百強(qiáng)項(xiàng)目過半由房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)數(shù)據(jù)顯示，長三角主流城市百強(qiáng)項(xiàng)目中，有54個項(xiàng)目分別由24個百強(qiáng)企業(yè)所開發(fā)，累計(jì)成交金額達(dá)到101287億元，合計(jì)成交金額占比超過5成，達(dá)到5746。經(jīng)過近年來優(yōu)勝劣汰的行業(yè)整合，百強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)成為長三角房地產(chǎn)市場乃至中國樓市的中堅(jiān)力量和領(lǐng)導(dǎo)者，百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目在市場表現(xiàn)和品牌溢價等方面均表現(xiàn)良好