安徽淮南山南新區(qū)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議核心成果匯報(bào)淮南山南新區(qū)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議核心成果匯報(bào)201001版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈淮南盛世錢塘置業(yè)有限公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。工作階段劃分2010/1/142010/1/20工作成果區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域土地市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值定位項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位規(guī)劃建議城市規(guī)劃及其他項(xiàng)目背景研究項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究消費(fèi)者深入研究案例研究第三階段物業(yè)發(fā)展建議第一階段項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研城市宏觀背景分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)分析客戶分析7個(gè)日歷天18個(gè)日歷天2010/2/73第二階段項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位26個(gè)日歷天2010/3/5物業(yè)發(fā)展建議優(yōu)秀項(xiàng)目研究?jī)?yōu)秀戶型設(shè)計(jì)研究專題住宅附加值提升專題研究把控概念規(guī)劃專題研究社區(qū)商業(yè)專題研究44匯報(bào)共識(shí)對(duì)上一輪匯報(bào)的回顧雙方達(dá)成的共識(shí)15明道6取勢(shì)借勢(shì)造勢(shì)7優(yōu)術(shù)8報(bào)告核心結(jié)論回顧淮南中央居住區(qū)都市主義生活示范區(qū)穩(wěn)步入市，首戰(zhàn)必勝站位主張姿態(tài)1010定位解析準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的整體定位定位解析211夢(mèng)想之城，璀璨的都心大淮南新都心整體定位淮南都市主義生活示范區(qū)12打造都市主義生活示范區(qū)的KPI地塊價(jià)值挖掘都市主義生活示范區(qū)KPI品質(zhì)感都市感價(jià)值感規(guī)劃亮點(diǎn)規(guī)劃布局形式道路交通組織園林景觀體系創(chuàng)新住宅產(chǎn)品產(chǎn)品亮點(diǎn)多功能SOHO公寓社區(qū)BLOCK商業(yè)展示亮點(diǎn)成本控制低成本高形象規(guī)劃亮點(diǎn)突出社區(qū)品質(zhì)產(chǎn)品打造定義都市生活展示亮點(diǎn)突破價(jià)值瓶頸成本控制打造高端形象世聯(lián)模型多維度展示空間13開敞空間形式感藏風(fēng)聚氣秩序感品質(zhì)感視覺震撼，生活品質(zhì)領(lǐng)先曲水流觴14方便快捷社區(qū)中心多功能公寓特色商業(yè)街創(chuàng)新住宅都市感功能復(fù)合，生活豐富多彩15回歸自然以人為本身臨其境價(jià)值感回歸自然，生活舒適宜人視覺沖擊16基于三大核心價(jià)值，全面落實(shí)都市主義生活示范區(qū)的定位核心價(jià)值1717規(guī)劃落地物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃落地318核心價(jià)值總圖亮點(diǎn)突出社區(qū)品質(zhì)規(guī)劃亮點(diǎn)地塊價(jià)值挖掘規(guī)劃布局形式道路交通組織園林景觀體系19地塊價(jià)值挖掘20總圖設(shè)計(jì)節(jié)約成本實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的七大攻略1、用足指標(biāo)2、貨值最大化3、配套用房最小化4、贈(zèng)綠規(guī)劃5、減少入口6、照搬成熟產(chǎn)品7、控制地庫(kù)總圖精細(xì)化的研究，景觀精細(xì)化的營(yíng)造，可以突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值的天花板總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局，決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)總圖設(shè)計(jì)的七大攻略總圖設(shè)計(jì)21攻略一“掏干吃凈”用足指標(biāo)，充分利用地塊現(xiàn)有指標(biāo)條件創(chuàng)造更大價(jià)值規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值1、用足容積率利用高容積率的超高層騰出更多低密度用地，利用城市稀缺的物業(yè)樹立項(xiàng)目形象2、用足建筑密度建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)，首層戶型（贈(zèng)送私家花園）是項(xiàng)目賣價(jià)最高的戶型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉，好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過3、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用22米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至22米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間4、用足限高可做復(fù)式、躍層為項(xiàng)目帶來溢價(jià)22攻略二“肚里有貨”貨值最大化，不平衡使用地塊容積率，產(chǎn)品分級(jí)，獲得較高的溢價(jià)空間，同時(shí)可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)1、不平衡使用容積率是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、拔高產(chǎn)品，提升賣點(diǎn)運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。3、資源利用最大化盡可能多的將社區(qū)優(yōu)質(zhì)資源向溢價(jià)能力高的物業(yè)傾斜，獲得較大的溢價(jià)空間，此外，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍4、擴(kuò)大可銷售面積盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積用足15的容積率的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有1、商業(yè)洋房2、商業(yè)聯(lián)排/大院高層3、商業(yè)聯(lián)排/大院洋房高層業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè)3層2367100普通聯(lián)排3層06072530大院別墅24層0832洋房7層121523高層22層253510157層洋房25層25層25層205層高層間距業(yè)態(tài)組合比例模型推演23拔高產(chǎn)品，提升賣點(diǎn)近海雙拼別墅，距離海岸線25米，環(huán)抱私人沙灘。每戶300多平方的，共三層，可觀近海，帶私家泳池。其中，西端礁石處一棟雙拼別墅被合成600余平方的“樓王”高層公寓，在北面靠山處，2棟共300余套，遠(yuǎn)觀海景，實(shí)現(xiàn)了海景資源利用最大化。聯(lián)排別墅，可觀海景，通過階梯下海灘。每套280平方米的共三層，帶私家泳池，住宅的屋面均有綠色植被。攻略二“肚里有貨”貨值最大化，不平衡使用地塊容積率，產(chǎn)品分級(jí)，獲得較高的溢價(jià)空間，同時(shí)可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)資源利用最大化資源利用最大化案例萬科十七英里24攻略三“削減龍?zhí)住迸涮子梅孔钚』锕苡梅?、垃圾站等均放到地下不占用容積率，會(huì)所作經(jīng)營(yíng)性使用1、配套用房地下放嚴(yán)格控制物管用房、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。2、經(jīng)營(yíng)性會(huì)所會(huì)所應(yīng)布置在沿街位置，便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，總圖報(bào)建時(shí)，會(huì)所要標(biāo)注為商業(yè)用房會(huì)所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層，網(wǎng)球場(chǎng)下沉，布置在地下室底板上，底商沿街布置晶藍(lán)半島會(huì)所案例25攻略四“錦上添花”贈(zèng)綠規(guī)劃，增加親地戶型，贈(zèng)送宅前綠地1、增加親地戶型規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量。盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層入戶花園、景觀露臺(tái)2、宅前綠地贈(zèng)送將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家大面積中戶型花園大于100平方米邊戶型花園大于250平方米花園入戶重慶睿城分綠案例私家花園邊界處理私家花園相臨小徑方案26攻略五“看好家門”減少入口，車庫(kù)與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，入口應(yīng)盡量相對(duì)，便于兩個(gè)相鄰地塊人員的步行交通1、少設(shè)入口同一個(gè)地塊的車庫(kù)與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以入口為原點(diǎn)100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。2、入口相對(duì)兩個(gè)相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對(duì)，便于兩個(gè)相鄰地塊人員的步行交通架空地下車庫(kù)消防通道社區(qū)主入口車庫(kù)出入口減少入口，節(jié)約物業(yè)人力成本底層架空，無坡道出入口景觀化車道、增加綠化面積負(fù)二層地下車庫(kù)成都郫縣項(xiàng)目案例每增加一個(gè)出入口，就至少增加6個(gè)保安（三班倒），例如在成都，每個(gè)保安每月的費(fèi)用至少在20003000元，每年將增加144000216000元27攻略六“地下黃金”控制地庫(kù)，盡可能多布地上車位，優(yōu)化車庫(kù)柱網(wǎng)，控制車庫(kù)面積1、多布地上停車位在不占用容積率的前提下，盡量將車庫(kù)抬到地上一層或采用停車橋2、優(yōu)化車庫(kù)柱網(wǎng)控制車庫(kù)面積，標(biāo)準(zhǔn)為車庫(kù)面積/車位數(shù)應(yīng)小于35平米地上，半地下兩層車位集中分布減小下挖工程量，大幅降低成本框架結(jié)構(gòu)，開放式，無管線中央集中車位外圍地上車位北京中糧假日紫苑停車案例28攻略七“拿來主義”復(fù)制模塊，成熟產(chǎn)品庫(kù)、模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制，速度快，風(fēng)險(xiǎn)低，節(jié)約成本1、成熟產(chǎn)品庫(kù)利用產(chǎn)品庫(kù)中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，速度快，風(fēng)險(xiǎn)低。2、使用模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制3、會(huì)所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊品牌開發(fā)商成熟產(chǎn)品庫(kù)金色系列GLDEN提供位于城市中的住宅,滿足客戶對(duì)便捷城市生活的追求城花系列CITY提供位于城郊的住宅,即滿足客戶對(duì)舒適居住的追求,同時(shí)也保持與城市適當(dāng)?shù)慕煌ň嚯x四季系列TOWN位于郊區(qū)的住宅,一方面,為客戶提供高性價(jià)比產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)客戶棲居的需求,另一方面,為客戶提供第二居所產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)客戶享受的需求高檔系列TOP提供位于稀缺地段或占有稀缺景觀資源的住宅,為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品萬科產(chǎn)品系綠城產(chǎn)品系公寓系列別墅系列平層官邸系列大型社區(qū)系列商業(yè)物業(yè)系列公建物業(yè)系列龍湖產(chǎn)品系大城小院系列弗萊明哥系列郡系列滟瀾系列香醍系列星座系列29總圖設(shè)計(jì)攻略在本項(xiàng)目中的價(jià)值點(diǎn)方法對(duì)于本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)用足指標(biāo)充分利用地塊指標(biāo)條件，做足規(guī)劃，為項(xiàng)目創(chuàng)造更大價(jià)值價(jià)值最大化1、不平衡使用容積率，洋房盡可能多布，提高項(xiàng)目整體價(jià)值2、運(yùn)用多層和洋房?jī)煞N業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，使多層賣洋房的價(jià)格，提升溢價(jià)空間3、資源利用最大化盡可能的使景觀資源傾斜于洋房產(chǎn)品配套用房最小化會(huì)所與幼兒園規(guī)劃在一起建造可節(jié)省容積率贈(zèng)綠規(guī)劃修建大量高品質(zhì)花園將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家，即可增加社區(qū)品質(zhì)感又可減少物管壓力減少入口同一個(gè)地塊的車庫(kù)與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，節(jié)約成本控制地庫(kù)控制地下車庫(kù)的面積，盡量多布地上車位，節(jié)約成本照搬成熟產(chǎn)品借鑒萬科、綠城、龍湖等品牌開發(fā)商的開發(fā)模式，為企業(yè)發(fā)展做好準(zhǔn)備，節(jié)省工時(shí)、事半功倍、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和品牌的快速?gòu)?fù)制30風(fēng)水意向負(fù)陰抱陽(yáng)、藏風(fēng)聚氣中國(guó)人的擇居心理定勢(shì)傳統(tǒng)風(fēng)水中理想擇居模型三面或四周山巒環(huán)護(hù)，住宅基址后面有主峰來龍山，左右有次峰或左輔右弼山成為青龍、白虎砂山，山上要保持豐茂植被，地形呈北高南低，背陰向陽(yáng)的內(nèi)斂型盆地或臺(tái)地，前有環(huán)形水系或半圓形水池古代建筑風(fēng)水中追求的風(fēng)水寶地。生態(tài)意義景觀價(jià)值擇居心理定勢(shì)負(fù)陰抱陽(yáng)、藏風(fēng)聚氣已成為中國(guó)人的擇居心理定勢(shì)31本案基于產(chǎn)品定位的各物業(yè)類型在地塊中的布局建議高層盡量占據(jù)地塊北、東、西三個(gè)邊界，在用足容積率的基礎(chǔ)上盡量多布置洋房和多層洋房和多層呈圍合式組團(tuán)布局，占據(jù)地塊中央位置有利于強(qiáng)勢(shì)景觀資源向其傾斜園林設(shè)計(jì)以控制成本為核心，社區(qū)內(nèi)景觀資源傾斜于高溢價(jià)能力物業(yè)住宅商業(yè)沿地塊四周布局，控制規(guī)模、控制體量公寓布置在地塊西北角或西南角，以滿足教育投資客和商務(wù)投資客的需求多層和洋房地塊整體呈現(xiàn)北高南低的空間形態(tài)商業(yè)高層公寓高低產(chǎn)品布局建議32基于產(chǎn)品定位的產(chǎn)品分級(jí)和產(chǎn)品配比，承擔(dān)開發(fā)過程中不同的功能，降低風(fēng)險(xiǎn)建議各產(chǎn)品規(guī)模指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)數(shù)值單位占地面積331畝容積率200總建筑面積441萬其中住宅高層23萬多層12萬退臺(tái)洋房3萬公寓3萬商業(yè)25萬其它會(huì)所03萬幼兒園02萬產(chǎn)品布局建議商業(yè)高層公寓多層和洋房33本案在新的限制條件下，規(guī)避不利影響，提出新的解決辦法地塊中間中間24米市政道路對(duì)本案來講是不利因素，將完整的地塊分割為兩個(gè)地塊，如果不加以處理，會(huì)影響整個(gè)社區(qū)的風(fēng)格一致性，給人以兩個(gè)社區(qū)的感覺，這樣不僅不利于將來的社區(qū)管理，還會(huì)干擾居民的正常生活新的限制條件新限制條件34地塊內(nèi)部24米市政道路通而不暢，做私家化處理，實(shí)現(xiàn)公共資源私享，增強(qiáng)地塊整體性。打造要點(diǎn)市政道路入口虛設(shè)崗?fù)?。市政道路兩端利用廣場(chǎng)及廣場(chǎng)上的構(gòu)筑物，營(yíng)造私家道路的感受。各地塊主要出入口，采取相同的設(shè)計(jì)手法，南北對(duì)稱布局。使兩個(gè)社區(qū)從空間形態(tài)及感受意向?yàn)橥粋€(gè)社區(qū)。公共綠地及綠植，小品等延續(xù)整體規(guī)劃風(fēng)格，采用種同一種植物的方式將市政道路私家化處理。（如桃樹、竹林）主要出入口主要出入口虛設(shè)崗?fù)?biāo)志構(gòu)筑物圍合虛設(shè)崗?fù)?biāo)志構(gòu)筑物圍合新限制條件35規(guī)劃布局形式36通過強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比、社區(qū)景觀等經(jīng)營(yíng)“軸線”通過組團(tuán)布局以及整體幾何圖案化的構(gòu)圖效果，實(shí)現(xiàn)較強(qiáng)形式感，提升整體品質(zhì)通過圍合式的布局方式，提高住戶的安全感、私密性，以及家園的歸屬感，通過多層次、半開放式空間組織，形成靈活有序的空間形態(tài)形式感和圍合式組團(tuán)布局規(guī)劃布局建議37強(qiáng)化“形式感”的6種手段（專題見附件）1、強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比2、經(jīng)營(yíng)“軸線”3、幾何圖案化的構(gòu)圖效果4、超大尺度的構(gòu)圖元素5、旋轉(zhuǎn)與律動(dòng)6、單元復(fù)制/母題重復(fù)形式感38萬科封閉組團(tuán)案例鄰里組團(tuán)封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及外人的干擾，創(chuàng)造了一個(gè)悠閑、寧?kù)o的氛圍。封閉組團(tuán)案例萬科水晶城總用地面積507500總建筑面積384100規(guī)劃特色組團(tuán)處理強(qiáng)調(diào)鄰里關(guān)系圍合布置院落路網(wǎng)設(shè)置環(huán)狀路網(wǎng)與組團(tuán)盡端路，交通便利性強(qiáng)TOWNHOUSE組團(tuán)情景洋房組團(tuán)組團(tuán)布局39兩幢住宅入口相對(duì)形成鄰里空間，設(shè)計(jì)在空間尺度的把握上，根據(jù)行為學(xué)的原則，考慮人體尺度，使人感到圍合所產(chǎn)生的安全感、舒適感。萬科封閉組團(tuán)案例鄰里組團(tuán)封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及外人的干擾，創(chuàng)造了一個(gè)悠閑、寧?kù)o的氛圍。組團(tuán)布局40建筑圍合通廊圍合圍合組團(tuán)中心景觀綠城組團(tuán)院落案例圍合錯(cuò)落的組團(tuán)院落，營(yíng)造層次極為豐富的綠地景觀系統(tǒng)和靈活有序的空間形態(tài)規(guī)劃特色在組團(tuán)布置中，通過建筑的圍合，通廊的圍合、景觀的圍合，最終形成一種院落套院落的圍合感覺，從而提高了住戶的安全感及私密性，富有生活意趣。圍合院落案例綠城長(zhǎng)沙桂花城組團(tuán)布局41道路交通組織42三級(jí)道路體系建議采用一環(huán)、一線、多盡端的機(jī)動(dòng)車體系網(wǎng)狀人行系統(tǒng)的道路交通組織方式，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)的道路分級(jí)，最大限度實(shí)現(xiàn)人車分行一級(jí)社區(qū)級(jí)道路二級(jí)組團(tuán)級(jí)道路人行系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)慢行系統(tǒng)景觀步道街坊步道三級(jí)道路體系人車分行系統(tǒng)一環(huán)一線多盡端三級(jí)人行系統(tǒng)網(wǎng)狀43一環(huán)結(jié)合社區(qū)內(nèi)消防通道或合適位置呈環(huán)狀布置社區(qū)環(huán)路，連接社區(qū)的主要出入口和各景觀節(jié)點(diǎn)保證道路行駛安全暢通降低道路標(biāo)高，利用景觀與社區(qū)組團(tuán)形成區(qū)隔一縱結(jié)合社區(qū)內(nèi)市政道路布置，與社區(qū)環(huán)路相交有效利用路寬，沿路可設(shè)置充足的停車泊位多盡端結(jié)合各圍合組團(tuán)布置，與社區(qū)級(jí)道路相連，道路寬度略小于社區(qū)及道路在道路兩側(cè)接和景觀布置充足的垂直停車位，便于臨近組團(tuán)業(yè)主使用社區(qū)級(jí)道路組團(tuán)級(jí)道路人行系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)慢行系統(tǒng)景觀步道街坊步道三級(jí)道路體系人車分行系統(tǒng)一級(jí)二級(jí)三級(jí)建議采用一環(huán)、一線、多盡端的機(jī)動(dòng)車體系網(wǎng)狀人行系統(tǒng)的道路交通組織方式，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)的道路分級(jí)，最大限度實(shí)現(xiàn)人車分行三級(jí)道路體系44三級(jí)道路體系實(shí)現(xiàn)道路分級(jí)，最大限度的組織人車分行和盡端路停車的交通體系，為居民提供安全、寧?kù)o的居住環(huán)境。交通組織特色小區(qū)一級(jí)道路寬7米，不提供垂直停車位，保證車輛暢通快速地到達(dá)各組團(tuán)。進(jìn)入組團(tuán)的二級(jí)道路為結(jié)合停車的盡端式道路寬6米，僅為組團(tuán)服務(wù)。各區(qū)鄰里單元均人車分流，鄰里單元間采用盡端路停車，減少與行人的干擾。人行系統(tǒng)聯(lián)系組團(tuán)綠地、獨(dú)立完整。停車系統(tǒng)與環(huán)路系統(tǒng)相連，減少兩大系統(tǒng)的相互干擾。案例交通組織案例萬科水晶城45組團(tuán)內(nèi)庭園步道組團(tuán)內(nèi)布置具領(lǐng)域感與歸屬性的圍合式庭院步道，體現(xiàn)組團(tuán)特色，增加私密感結(jié)合保安管理的街坊庭院步行系統(tǒng)具領(lǐng)域感與歸屬性的圍合式街坊庭院，是物業(yè)管理模式的保安管理單元。每一單元步道均具可以擁有自身的特色，是創(chuàng)造社區(qū)景觀多樣性的基本要素。案例46不同人口密度的區(qū)域采用不同的停車方式，縮短住戶回家的距離，充分利用道路停車，提供充足、便捷的停車方式交通組織特色1、不同人口密度的區(qū)域采用不同的停車方式，縮短住戶回家的距離；2、以每一個(gè)小的組團(tuán)為核心，每個(gè)組團(tuán)都可以把車就近停在附近路兩邊停車位上，然后方便回家3、充分利用道路停車；4、組團(tuán)之間，架空層內(nèi)解決部分停車，減少對(duì)住戶的噪音干擾；交通組織案例萬科假日風(fēng)景案例47交通組織細(xì)節(jié)社區(qū)級(jí)道路利用植被的高低立體化道路景觀，控制道路寬度，設(shè)置水平停車位，人性化路標(biāo)給人以舒適安全人性化的感覺一環(huán)一線打造要點(diǎn)利用植被高低立體化道路景觀，保持內(nèi)部私密感的同時(shí)與外界形成區(qū)隔控制道路寬度，車道蜿蜒設(shè)計(jì)，減緩汽車的行駛速度，給人以舒適安全的感覺局部路段設(shè)置水平停車位，以保證道路暢通道路兩旁和路面要設(shè)置人性化指路標(biāo)識(shí)，讓人一目了然39米17米立體化道路景觀上海綠城案例48組團(tuán)級(jí)盡端路打造要點(diǎn)圍繞各組團(tuán)采用盡端式道路設(shè)計(jì)，結(jié)合綠植布置，保障組團(tuán)業(yè)主的私密性在盡端路道路兩側(cè)設(shè)置充足的垂直停車位，保證業(yè)主就近停車，生活便利交通組織細(xì)節(jié)組團(tuán)級(jí)道路圍繞各組團(tuán)采用盡端式道路設(shè)計(jì)，在盡端路道路兩側(cè)設(shè)置充足的垂直停車位，保證業(yè)主就近停車，生活便利49人行道路打造要點(diǎn)公園漫步注重與綠化、景觀和小品的結(jié)合布置，給人以公園漫步的感覺曲徑通幽要注意尺度和形態(tài)的把握，蜿蜒曲折，通而不暢汀步的運(yùn)用汀步在園林中雖非顯景，卻更強(qiáng)調(diào)“雖由人作，宛自天開”它可體現(xiàn)出自然、簡(jiǎn)約、虛空、韻律、之美交通組織細(xì)節(jié)人行道路系統(tǒng)注重與綠化、景觀和小品的結(jié)合布置，汀步的運(yùn)用，曲徑通幽，蜿蜒曲折50停車設(shè)施設(shè)置要點(diǎn)引入道路交通引導(dǎo)設(shè)施和智能停車管理系統(tǒng)以盤活社區(qū)內(nèi)有限的停車泊位資源，提高車位的周轉(zhuǎn)率一路通式的停車管理模式，在解決停車問題的同時(shí)給社區(qū)內(nèi)業(yè)主以舒適的生活體驗(yàn)停車管理服務(wù)以維護(hù)社區(qū)秩序，為業(yè)主提供舒適便利的停車環(huán)境為目標(biāo)交通組織細(xì)節(jié)停車管理服務(wù)引入道路交通引導(dǎo)設(shè)施和智能停車管理系統(tǒng)以盤活社區(qū)內(nèi)有限的停車泊位資源，提高車位周轉(zhuǎn)率51園林景觀體系52園林景觀意向曲水流觴、小橋流水社區(qū)整體打造江南意境風(fēng)景園林53以成本導(dǎo)向的資源傾斜原則，考慮景觀體系的三級(jí)成本投入，高溢價(jià)物業(yè)占有強(qiáng)勢(shì)景觀資源三級(jí)景觀體系高低成本一級(jí)景觀體系高成本園林景觀結(jié)合退臺(tái)洋房和多層組團(tuán)布置，并傾斜于退臺(tái)洋房市政路交口宜強(qiáng)勢(shì)資源打造，以對(duì)外展示高端社區(qū)形象二級(jí)景觀體系中間成本園林景觀結(jié)合高層組團(tuán)布置綠化、小品等，形象大氣、美觀，舒適、宜人三級(jí)景觀體系低成本園林景觀以綠地、綠植、鋪地、圍欄等形式布置在社區(qū)外圍，保證社區(qū)的總體形象三點(diǎn)一線、一環(huán)多點(diǎn)散點(diǎn)式布局綠植鋪地54一級(jí)景觀結(jié)合多層和退臺(tái)洋房組團(tuán)布置，打造三點(diǎn)一線、一環(huán)多點(diǎn)的景觀格局，體現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)景觀資源傾斜園林景觀細(xì)節(jié)三點(diǎn)一線所謂三點(diǎn)為地塊中間市政路于南北邊界交口和洋房組團(tuán)中央小型核心景觀；一線為串聯(lián)三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)的景觀軸線，可作為社區(qū)的核心景觀軸三點(diǎn)一線打造要點(diǎn)道路交口可設(shè)置為社區(qū)主入口，也可需設(shè)崗?fù)ぃ蛟齑髿忾_敞的視域空間核心景觀為小型核心景觀，使業(yè)主交流、休憩的空間，可結(jié)合社區(qū)會(huì)所布置景觀軸線通過淺水系、蜿蜒小路、鋪地、植物等將各個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)串聯(lián)起來形成可游可賞的空間序列。55一級(jí)景觀結(jié)合多層和退臺(tái)洋房組團(tuán)布置，打造三點(diǎn)一線、一環(huán)多點(diǎn)的景觀格局，體現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)景觀資源傾斜園林景觀細(xì)節(jié)一環(huán)多點(diǎn)所謂多點(diǎn)為地塊中間的多層和洋房組團(tuán)，是社區(qū)景觀資源重點(diǎn)傾斜的地方；一環(huán)為串聯(lián)多個(gè)組團(tuán)景觀節(jié)點(diǎn)的紐帶，是形成整個(gè)社區(qū)景觀秩序的重要環(huán)節(jié)一環(huán)多點(diǎn)打造要點(diǎn)組團(tuán)內(nèi)外景觀的均好性，多層和退臺(tái)洋房的混合組團(tuán)景觀資源傾斜退臺(tái)洋房組團(tuán)內(nèi)景觀舒適宜人，細(xì)節(jié)到位，給人以私享感和歸屬感組團(tuán)外的景觀節(jié)點(diǎn)注重秩序性，與整個(gè)社區(qū)景觀協(xié)調(diào)作為連接各節(jié)點(diǎn)的紐帶注重整體的秩序性56二級(jí)景觀呈散點(diǎn)式分布于高層之間，打造參與式園林，利用自然植被或水系結(jié)點(diǎn)，形成多個(gè)共享空間，可布置兒童游樂設(shè)施、老人休息座椅，小品，花架等園林景觀細(xì)節(jié)二級(jí)景觀打造要點(diǎn)成本投入有所控制，達(dá)到舒適美觀的標(biāo)準(zhǔn)，與社區(qū)園林景觀的整體秩序相協(xié)調(diào)結(jié)合展示區(qū)域的局部地塊可以打造一些景觀亮點(diǎn)57三級(jí)景觀在社區(qū)外圍以鋪地、綠地的形式打造基本的綠化環(huán)境，局部展示空間打造景觀亮點(diǎn)園林景觀細(xì)節(jié)三級(jí)景觀打造要點(diǎn)保證基本的成本投入，達(dá)到整潔、干凈、美觀的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合展示區(qū)域的局部地塊可以打造一些景觀亮點(diǎn)58核心價(jià)值產(chǎn)品打造定義都市生活產(chǎn)品亮點(diǎn)創(chuàng)新住宅產(chǎn)品多功能SOHO公寓BLOCK商業(yè)街59創(chuàng)新住宅產(chǎn)品60淮南山南新區(qū)市場(chǎng)住宅產(chǎn)品盤點(diǎn)低密社區(qū)，多層為9層電梯偽洋房純高層社區(qū)，主力戶型90100M2混合社區(qū)，主力戶型100130M2，90M2以下戶型占比少區(qū)域住宅盤點(diǎn)61基于區(qū)域市場(chǎng)住宅產(chǎn)品本案物業(yè)配比建議競(jìng)爭(zhēng)差異化產(chǎn)品差異化客戶差異化以控制總價(jià)的緊湊型小兩居形成客戶差異化以極致退臺(tái)洋房的產(chǎn)品形式和提升附加值的戶型創(chuàng)新（專題見附件）形成產(chǎn)品差異化退臺(tái)洋房五層退臺(tái)洋房戶型配比建議六層退臺(tái)洋房戶型配比建議高層住宅10511510511585908590舒適型一梯四戶小四房與緊湊三房組合6575657585908590舒適三房與緊湊兩房組合緊湊型一梯四戶130140130140120125120125三房組合三房與四房組合一梯兩戶多層洋房（120130）（120130）（100110）（100110）各類物業(yè)的戶型面積配比產(chǎn)品配比建議62戶型功能單位建筑面積總建筑面積（平米）面積比套數(shù)套數(shù)比兩室一廳一衛(wèi)65755500014527776819285954500125012三室一廳一衛(wèi)85904600012576143三室兩廳一衛(wèi)8590（100110）74000195507768192三室兩廳兩衛(wèi)105115（120130）550001455761431051155400145012115125600016501212012552000137540135三室兩廳三衛(wèi)1251356600172165012四室兩廳兩衛(wèi)130140680001795401351351457500205012合計(jì)3800001001004018100基于區(qū)域市場(chǎng)住宅產(chǎn)品本案住宅產(chǎn)品配比建議產(chǎn)品配比建議63住宅產(chǎn)品分類建議退臺(tái)洋房退臺(tái)洋房設(shè)計(jì)要點(diǎn)（關(guān)鍵詞核心資源占有，情景化、別墅化生活體驗(yàn)）1、核心景觀資源強(qiáng)勢(shì)占有，資源傾斜2、詮釋極致的退臺(tái)洋房的產(chǎn)品形式，實(shí)現(xiàn)對(duì)普通多層產(chǎn)品的超越和提升3、以“院、錯(cuò)、退、露”等只有別墅才會(huì)有的靈動(dòng)空間和形式，使退臺(tái)洋房具有別墅品質(zhì)感戶型面積區(qū)間戶型功能建筑面積占比8595平米兩室兩廳一衛(wèi)15105115平米三室兩廳一衛(wèi)18115125平米三室兩廳兩衛(wèi)20125135平米三室兩廳三衛(wèi)22135145平米四室兩廳兩衛(wèi)25退臺(tái)洋房64洋房占據(jù)社區(qū)主要景觀資源，為體現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)，洋房占據(jù)強(qiáng)勢(shì)景觀資源核心資源占有65詮釋極致的退臺(tái)洋房的產(chǎn)品形式，實(shí)現(xiàn)對(duì)普通多層產(chǎn)品的超越和提升花園洋房?jī)r(jià)值分析花園洋房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是基于對(duì)普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在“建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜?；▓@洋房極致化產(chǎn)品形式的打造要點(diǎn)入戶花園私有化居住空間豐富多元“院落感”價(jià)值體現(xiàn)層次豐富、細(xì)節(jié)精致、形體錯(cuò)落首層花園入戶二層花園入戶首層私家花園俯瞰露臺(tái)步入式花園層層退臺(tái)產(chǎn)品形式提升66以“院、錯(cuò)、退、露”等只有別墅才會(huì)有的靈動(dòng)空間和形式，使退臺(tái)洋房具有別墅品質(zhì)感退退臺(tái)設(shè)計(jì)有效利用光照錯(cuò)錯(cuò)落布局，立面靈活院入戶花園，下沉花園露頂層露臺(tái)花園院下沉花園別墅感受67打破呆板的形式和封閉的關(guān)系，立面設(shè)計(jì)變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色1、在設(shè)計(jì)上融合了別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)性的突破，最大的的特色是米的橫廳，戶戶有露臺(tái)。2、主要為4層半建筑，入戶方式巧妙首層南向花園入戶二層南向露臺(tái)入戶三層、四層樓梯入戶；花園洋房案例萬科水晶城二層露臺(tái)入戶三層露臺(tái)首層花園入戶首層情景房首層情景房退臺(tái)洋房案例68首層戶型南向私家花園入戶、情景房、錯(cuò)層、超大面寬建筑面積14914架空層儲(chǔ)藏室2837錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi)南入口首層，位于首層，獨(dú)享50左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨(dú)有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超過20主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理架空層平面情景房錯(cuò)層12米退臺(tái)洋房案例69二層戶型南露臺(tái)入戶、錯(cuò)層、74米面寬建筑面積14048錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng)735米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺(tái)露臺(tái)入戶錯(cuò)層退臺(tái)洋房案例70三層戶型樓梯入戶、南露臺(tái)、錯(cuò)層、74米面寬建筑面積12892錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)735米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺(tái)錯(cuò)層退臺(tái)洋房案例71頂層戶型躍層、豪華主人區(qū)、81米面寬建筑面積18659躍層四室兩廳三衛(wèi)上層豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房主臥室連通觀景樓臺(tái)，采光通透，情趣盎然坡屋頂，低于22米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢頂層雙向“觀景天窗”，近收陽(yáng)光與愜意下層81米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮客廳與觀景露臺(tái)相通，便于干燥通風(fēng)附帶超大觀景露臺(tái)露臺(tái)主人區(qū)露臺(tái)露臺(tái)退臺(tái)洋房案例72萬科花園洋房專利產(chǎn)品，舒適戶型面積，均衡的退臺(tái)模式，是市場(chǎng)上花園洋房設(shè)計(jì)的鼻祖大開間，大進(jìn)深，戶戶南北通透，所有居室空間均采光，居住舒適度高每層戶型均有南向大露臺(tái)，產(chǎn)品附加值高三大借鑒戶型設(shè)計(jì)手法逐層退臺(tái)模式整體品質(zhì)檔次水晶城戶型小結(jié)退臺(tái)洋房案例73住宅產(chǎn)品分類建議多層洋房多層洋房設(shè)計(jì)要點(diǎn)（關(guān)鍵詞功能優(yōu)化、洋房化）1、優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)、壓縮無感知尺度2、外立面形式洋房化戶型面積區(qū)間戶型功能建筑面積占比120125平米三室兩廳兩衛(wèi)43130140平米四室兩廳兩衛(wèi)57多層洋房74多層洋房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議1、適度減小客廳和主臥的尺寸，并結(jié)合贈(zèng)送面積，保持合理且舒適的實(shí)用面積2、適度減小衛(wèi)生間及廚房的尺寸優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)壓縮無感知尺度1、將各功能空間環(huán)繞布置，高效率使用交通面積2、適當(dāng)增加進(jìn)深，合理安排非居住空間創(chuàng)新住宅產(chǎn)品75同功能三房戶型比較金地梅隴鎮(zhèn)11432平米VS綠城桂花城140平米112233金地梅隴鎮(zhèn)綠城桂花城金地梅龍鎮(zhèn)的戶型更有效的利用了建筑的進(jìn)深1、各功能空間更有效的集中，節(jié)省了交通面積；2、可以將公共衛(wèi)生間等次要的功能間沿進(jìn)深布置，不必要占用南、北面價(jià)值較高的面寬3、家庭人口少，可將餐廳與客廳結(jié)合布置，節(jié)省北向空間創(chuàng)新住宅產(chǎn)品761、適度減小客廳和主臥的尺寸，并結(jié)合贈(zèng)送面積，保持合理且舒適的實(shí)用面積2、適度減小衛(wèi)生間及廚房的尺寸優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)壓縮無感知尺度1、將各功能空間環(huán)繞布置，高效率使用交通面積2、適當(dāng)增加進(jìn)深，合理安排非居住空間創(chuàng)新住宅產(chǎn)品多層洋房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議77同面積房型比較金地梅隴鎮(zhèn)11432平米三房VS綠城桂花城114平米兩房綠城桂花城金地梅隴鎮(zhèn)壓縮了空間，但贈(zèng)送了面積，并未減損使用價(jià)值壓縮出了一個(gè)功能區(qū)，可設(shè)置為兒童房、書房等多出一個(gè)居住空間創(chuàng)新住宅產(chǎn)品78多層住宅立面風(fēng)格建議以現(xiàn)代形式為主要設(shè)計(jì)基調(diào),打造與退臺(tái)洋房相似的立面形式，有更大的溢價(jià)空間風(fēng)格一現(xiàn)代符號(hào)元素立面建議79多層住宅立面風(fēng)格建議以現(xiàn)代形式為主要設(shè)計(jì)基調(diào),打造與退臺(tái)洋房相似的立面形式，有更大的溢價(jià)空間風(fēng)格二含有新古典主義和學(xué)院派符號(hào)立面建議80住宅產(chǎn)品分類建議高層住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)（關(guān)鍵詞控制面積、高附加值、容積率補(bǔ)充）1、高層產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)要控制面積，緊湊型兩居和三居分別控制在65平米和85平米左右2、南北通透的小三居和舒適型大三居通過物業(yè)贈(zèng)送來提升其附加值3、高層產(chǎn)品為本案容積率補(bǔ)充產(chǎn)品不建議核心景觀資源向其傾斜戶型面積區(qū)間戶型類型建筑規(guī)模6575平米兩室一廳一衛(wèi)248590平米三室一廳一衛(wèi)208590（100110）三室兩廳一衛(wèi)32105115（120130）三室兩廳兩衛(wèi)24高層住宅81緊湊型兩居戶型報(bào)建面積要控制在70平米左右，兩側(cè)三居物業(yè)贈(zèng)送，報(bào)建面積為8590平米，使用面積達(dá)110120平米建議戶型平面排布方式（案例中海紫御東郡）C1A1A2B3A1A2C1B3戶型建議82緊湊型兩居70平米戶型物業(yè)贈(zèng)送做法參考錯(cuò)層園景大露臺(tái)解決私密性問題。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)可改多功能房70左右二房可改三房創(chuàng)新戶型參考832房2廳1衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)6508855戶型方正,臥室客廳均南向雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),臥室?guī)涞赝勾?；主臥隱藏式衣柜,增加室內(nèi)使用空間緊湊型兩居70平米戶型物業(yè)贈(zèng)送做法參考創(chuàng)新戶型參考84奇數(shù)層客廳贈(zèng)送大面積露臺(tái)，主臥帶飄窗；702房實(shí)用性高、總價(jià)較低；61672房附送露臺(tái)設(shè)計(jì)增強(qiáng)空間尺度感朝南雙臥帶飄窗設(shè)計(jì)；廚房雙開門設(shè)計(jì)；贈(zèng)送入戶陽(yáng)臺(tái)及雙層挑高露臺(tái)；戶戶贈(zèng)送凸窗；緊湊型兩居70平米戶型物業(yè)贈(zèng)送做法參考創(chuàng)新戶型參考85外挑雙層露臺(tái)贈(zèng)送全部面積，空中花園可改多功能房贈(zèng)送一半面積，保證戶型舒適度；入戶花園面積全贈(zèng)送,提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。3房2廳1衛(wèi)入戶花園空中花園露臺(tái)（8590贈(zèng)送約20）三居物業(yè)報(bào)建面積為8595平米，使用面積達(dá)110120平米的物業(yè)贈(zèng)送做法參考創(chuàng)新戶型參考8694平米3房2廳1衛(wèi)大露臺(tái)大入戶花園（贈(zèng)送18）贈(zèng)送大入戶花園，彰顯闊氣客廳帶大陽(yáng)臺(tái)，視野開闊，尺度開揚(yáng)三居物業(yè)報(bào)建面積為8595平米，使用面積達(dá)110120平米的物業(yè)贈(zèng)送做法參考創(chuàng)新戶型參考87緊湊型三居戶型報(bào)建面積要控制在90平米左右，兩側(cè)三居物業(yè)贈(zèng)送，報(bào)建面積為105115平米，使用面積達(dá)120130平米建議戶型平面排布方式（案例深圳碧水龍庭）C1A1A2B194平米3房2廳1衛(wèi)大露臺(tái)大入戶花園104平米3房2廳2衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)大露臺(tái)大入戶花園C1B1A2A1戶型建議883房2廳2衛(wèi)入戶花園錯(cuò)層露臺(tái)陽(yáng)光房89次臥帶L形飄窗,解決朝向問題,將舒適性最大化緊湊型三居90平米戶型物業(yè)贈(zèng)送做法參考創(chuàng)新戶型參考892房2廳1衛(wèi)大露臺(tái)陽(yáng)光房85陽(yáng)光房可改臥室書房次臥帶L型凸窗；主臥帶衣帽間，增加空間舒適性超大錯(cuò)層露臺(tái)增加空間舒適性及使用面積緊湊型三居90平米戶型物業(yè)贈(zèng)送做法參考創(chuàng)新戶型參考90104平米3房2廳2衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)大露臺(tái)大入戶花園（贈(zèng)送18）贈(zèng)送大入戶花園，彰顯闊氣客廳帶陽(yáng)臺(tái)，視野開闊，尺度開揚(yáng)主臥帶大露臺(tái)，休閑舒適，開闊視野三居物業(yè)報(bào)建面積為105115平米，使用面積達(dá)120140平米的物業(yè)贈(zèng)送做法參考創(chuàng)新戶型參考91115119平米3房2廳2衛(wèi)工人房雙陽(yáng)臺(tái)（贈(zèng)送面積27）主臥、客廳均帶大陽(yáng)臺(tái)，盡顯闊綽，尺度開揚(yáng)多凸窗設(shè)計(jì)，利于通風(fēng)采光，提高舒適度三居物業(yè)報(bào)建面積為105115平米，使用面積達(dá)120140平米的物業(yè)贈(zèng)送做法參考創(chuàng)新戶型參考92高層住宅立面風(fēng)格建議以現(xiàn)代形式為主要設(shè)計(jì)基調(diào)風(fēng)格一現(xiàn)代主義無錫萬科金域緹香北京陽(yáng)光上東蘇州萬科金色家園現(xiàn)代主義建筑沒有過分的裝飾，講究造型比例適度，空間結(jié)構(gòu)明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡(jiǎn)潔體現(xiàn)了都市節(jié)奏感立面建議93高層住宅立面風(fēng)格建議以現(xiàn)代形式為主要設(shè)計(jì)基調(diào)風(fēng)格二ARTDECO風(fēng)格ARTDECO是新古典主義過渡到現(xiàn)代主義之間的一種藝術(shù)風(fēng)格，建筑上體現(xiàn)的是簡(jiǎn)潔又不失裝飾性的造型語言，采用塔樓式退臺(tái)、對(duì)稱構(gòu)圖、剛?cè)岵?jì)的橫豎線條體現(xiàn)了很強(qiáng)的都市意向上海招商南橋1號(hào)秦皇島世貿(mào)官邸天津世紀(jì)梧桐公寓北京唐寧ONE立面建議高層住宅天際線強(qiáng)化高層社區(qū)的“領(lǐng)空權(quán)”社區(qū)的天際線是項(xiàng)目形象的重要組成部分，是社區(qū)領(lǐng)域感的充分體現(xiàn)，可以強(qiáng)化邊界、樹立氣勢(shì)。本項(xiàng)目北側(cè)有可能形成城市視線通廊，應(yīng)予以重視強(qiáng)烈的統(tǒng)一性或者錯(cuò)落的韻律感，標(biāo)定社區(qū)形象高層住宅細(xì)節(jié)95多功能SOHO公寓96設(shè)計(jì)要點(diǎn)（關(guān)鍵詞戶型靈活可變、功能兼容、都市感）1、戶型設(shè)計(jì)的靈活性、可變性和多功能性，代表現(xiàn)代發(fā)展趨勢(shì)2、居住和辦公功能的可兼容性，為辦公功能留出可營(yíng)造舒適、優(yōu)美環(huán)境的空間3、昭示性強(qiáng)公建形象，都市感強(qiáng)且特色鮮明的標(biāo)志性戶型面積區(qū)間戶型功能建筑面積占比套數(shù)規(guī)模3545平米一室一廳一衛(wèi)8485060平米兩室兩廳一衛(wèi)10486070平米兩室兩廳一衛(wèi)421927080平米兩室兩廳一衛(wèi)25968090平米三室一廳一衛(wèi)1548多功能SOHO公寓多功能SOHO公寓產(chǎn)品建議97戶型設(shè)計(jì)的靈活性、可變性和多功能性，代表現(xiàn)代發(fā)展趨勢(shì)C2A1B3F6B2B2F3F5編號(hào)戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積建筑面積A1一室一廳32M240M2B2兩室兩廳49M263M2F5兩室兩廳62M279M2F3兩室兩廳60M276M2B3兩室兩廳42M254M2F6兩室兩廳56M270M2C2三室一廳68M286M2參考戶型戶型設(shè)計(jì)98戶型設(shè)計(jì)的靈活性、可變性和多功能性，代表現(xiàn)代發(fā)展趨勢(shì)A1A2BBCCDD編號(hào)戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積建筑面積備注A1一室一廳38M248M2A2兩室一廳49M262M2B兩室一廳62M276M2C兩室一廳46M260M2贈(zèng)送后D兩室一廳55M268M2增花園參考戶型戶型設(shè)計(jì)99戶型設(shè)計(jì)的靈活性、可變性和多功能性，代表現(xiàn)代發(fā)展趨勢(shì)從居住型小戶型向“STUDIO”/“SOHO”的轉(zhuǎn)變OR戶型設(shè)計(jì)100居住和辦公功能的可兼容性，為辦公功能留出可營(yíng)造舒適、優(yōu)美的休閑環(huán)境的空間功能兼容101昭示性強(qiáng)公建形象，都市感強(qiáng)且特色鮮明的標(biāo)志性立面建議102戶型功能單位建筑面積總建筑面積面積比套數(shù)套數(shù)比一室一廳一衛(wèi)35452400063314811兩室一廳一衛(wèi)5060300007481160701260031192436575550001357681737080750018962385954500115011三室一廳一衛(wèi)85904600011257612980904500114811三室兩廳一衛(wèi)8590（100110）74000180469768173三室兩廳兩衛(wèi)105115（120130）550001345761291051155400135011115125600015501112012552000127540121三室兩廳三衛(wèi)125135660016205011四室兩廳兩衛(wèi)130140680001665401211351457500185011合計(jì)1001004450100住宅公寓物業(yè)配戶型比建議103BLOCK商業(yè)街產(chǎn)品建議設(shè)計(jì)要點(diǎn)（關(guān)鍵詞控制規(guī)模和體量、活力、都市感）1、商業(yè)街的規(guī)模不宜過大，控制商鋪進(jìn)深和商鋪面積2、通過人性化、趣味性、可逗留的休閑空間打造聚集人氣的特色商業(yè)街3、通過立面形象的塑造，打造都市感和品質(zhì)感的商業(yè)街，提升社區(qū)形象BLOCK商業(yè)街總體量25000平米形式底商BLOCK街區(qū)面寬36米進(jìn)深15米以內(nèi)主力面積3080平米占比90；80200平米占比10層數(shù)底商為1層；BLOCD為12層層高一層6米，二層45米104商業(yè)街的規(guī)模不宜過大，控制在25萬平米以內(nèi)，商鋪進(jìn)深不大于15米，單個(gè)商鋪面積在3080平米60100305030506010030505070沿街底商戶型配比建議（單層）獨(dú)立商業(yè)戶型配比建議60100305060100面積控制105在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)主要位于商業(yè)人流的節(jié)點(diǎn)處，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。動(dòng)線組織106通過廣場(chǎng)、休閑設(shè)施使消費(fèi)者留駐時(shí)間延長(zhǎng)，增加商業(yè)的人氣留駐空間結(jié)合色彩的變化，圍合形成一些“渾若天成”的街道廣場(chǎng)空間，提供留駐場(chǎng)所。商鋪前的張拉膜體系提供了一個(gè)暇逸的休息場(chǎng)所，使住戶可以在這里進(jìn)行鄰里交往，同時(shí)促進(jìn)了商業(yè)活動(dòng)的深度展開。休閑設(shè)施細(xì)節(jié)打造107形式豐富的導(dǎo)示牌或門店牌將成為商業(yè)街一道美麗風(fēng)景。細(xì)節(jié)打造108通過人性化、趣味性、可逗留空間的打造聚集人氣，通過立面形象的塑造，打造都市感和品質(zhì)感的商業(yè)街，提升社區(qū)形象細(xì)節(jié)打造109核心價(jià)值展示亮點(diǎn)突破價(jià)值瓶頸規(guī)劃亮點(diǎn)多維度展示空間110多緯度展示空間111點(diǎn)、線、面的多維度展示空間集中展現(xiàn)社區(qū)亮點(diǎn)，充分體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)多維度展示空間展示空間宜在地塊內(nèi)呈點(diǎn)、線、面三個(gè)維度布置在同一區(qū)域點(diǎn)入口、會(huì)所、景觀節(jié)點(diǎn)等作為社區(qū)的重要展示節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)要有突出的亮點(diǎn)，增加社區(qū)吸引力線以特定主題串聯(lián)起來的景觀軸是各重要節(jié)點(diǎn)相連的紐帶，形成可游、可賞的空間序列面以高品質(zhì)的會(huì)所前景觀面的打造給人以震撼的視覺效果，達(dá)到顧客愿意買單的目的入口會(huì)所展示區(qū)112展示空間的入口、主景和展示區(qū)形象有強(qiáng)烈的視覺震撼效果，注重空間的節(jié)奏變化和客戶的游線感受展示空間細(xì)節(jié)展示空間打造要點(diǎn)入口突出禮儀感和秩序感，選用大喬木點(diǎn)景，時(shí)令花卉普遍運(yùn)用，顏色鮮艷亮麗，通過庭院燈、移動(dòng)花箱裝飾點(diǎn)綴。通過崗?fù)?、門樓對(duì)進(jìn)出人車的有效管理。主景結(jié)合入口及示范區(qū)設(shè)計(jì)，一個(gè)大的陽(yáng)光草坪或者是一個(gè)地形高差結(jié)合涌泉的跌水，或者是一片樹林，結(jié)合小路及休息設(shè)施營(yíng)照一個(gè)大氣開敞可參與的景觀空間組織先通過主入口有提示性空間設(shè)計(jì)，然后進(jìn)入主體景觀，展示小區(qū)的景觀品質(zhì)，最后來到示范展示區(qū)體驗(yàn)景觀產(chǎn)品及細(xì)節(jié)。注重空間的節(jié)奏變化和客戶的游線感受。主入口主景觀展示區(qū)113會(huì)所結(jié)合幼兒園布置，形成教育特色的同時(shí)營(yíng)造共享交流的空間，豐富社區(qū)功能會(huì)所作為社區(qū)的標(biāo)志，建議結(jié)合項(xiàng)目景觀軸考慮，與幼兒園結(jié)合布置；總建筑面積30005000平米；整體風(fēng)格與社區(qū)風(fēng)格一致，體現(xiàn)恢宏大氣之感。展示空間細(xì)節(jié)會(huì)所打造要點(diǎn)入口會(huì)所展示區(qū)114會(huì)所是社區(qū)重要的展示空間，可考慮與花式泳池自然過渡,強(qiáng)調(diào)觀賞性、開放性，與環(huán)境的有機(jī)融合展示空間細(xì)節(jié)115社區(qū)標(biāo)識(shí)采用各層級(jí)的社區(qū)導(dǎo)向系統(tǒng)，體現(xiàn)人性化品質(zhì)的同時(shí)標(biāo)定社區(qū)檔次展示空間細(xì)節(jié)社區(qū)內(nèi)部導(dǎo)示色調(diào)和社區(qū)協(xié)調(diào)，體現(xiàn)人性化和品質(zhì)；社區(qū)公共導(dǎo)示業(yè)主或訪客能便捷到達(dá)社區(qū)各處；項(xiàng)目社區(qū)外部導(dǎo)示系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)導(dǎo)向性和視覺沖擊力。社區(qū)標(biāo)識(shí)打造要點(diǎn)116核心價(jià)值成本控制打造高端形象成本控制低成本高形象117低成本高形象118水景考慮到較高的維護(hù)費(fèi)用，建議采用較淺水系和水景，以噴泉、跌水、流水、池水點(diǎn)景，同時(shí)應(yīng)與銷售中心結(jié)合設(shè)計(jì)并能起展示作用低成本高形象噴水跌水流水池水119色彩和燈光通過選取合適的色彩和燈光，選用較好的涂料達(dá)到體現(xiàn)高檔建筑形象的效果低成本高形象120重要細(xì)節(jié)局部經(jīng)常接觸節(jié)點(diǎn)的細(xì)致化處理體現(xiàn)社區(qū)整體檔次，入口、人流聚集處、組團(tuán)入口、住宅入口大堂的處理細(xì)節(jié)到位低成本高形象121地塊價(jià)值挖掘都市主義生活示范區(qū)品質(zhì)感都市感價(jià)值感規(guī)劃亮點(diǎn)規(guī)劃布局形式道路交通組織園林景觀體系創(chuàng)新住宅產(chǎn)品產(chǎn)品亮點(diǎn)多功能SOHO公寓社區(qū)BLOCK商業(yè)展示亮點(diǎn)成本控制低成本高形象多維度展示空間總圖、風(fēng)水、產(chǎn)品布局形式感、圍合式組團(tuán)三級(jí)道路體系、人車分流、停車管理江南意境、三級(jí)景觀體系三種產(chǎn)品形式、創(chuàng)新、物業(yè)增送戶型靈活、功能兼容控制體量、控制面積、聚集人氣點(diǎn)、線、面展示體系水景、色彩和燈光、局部細(xì)節(jié)關(guān)鍵詞小結(jié)本案打造都市主義生活示范區(qū)的關(guān)鍵122商業(yè)專題研究123123一、本案商業(yè)類型的劃分124本案位于淮南的新區(qū)，交通便利、居住區(qū)密集，就目前分析，其商業(yè)的核心客源主要來源于周邊開發(fā)項(xiàng)目，未來可能會(huì)有外來商務(wù)人流125項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)開發(fā)用地為項(xiàng)目未來帶來超過5萬人的日客流量，但由于CDB以及商業(yè)中心規(guī)劃的不確定性，預(yù)計(jì)本案內(nèi)日客流量超過10萬人的不可預(yù)見因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較高本案廣弘山南金地二中商業(yè)CDB行政中心項(xiàng)目可預(yù)見日客流量本案約14000金地艷瀾山約6000山南印象約6000廣弘約14000二中約14000行政中心約3000CDB商業(yè)合計(jì)約57000目前CDB、商業(yè)中心規(guī)劃還未確定，但可以確定的是未來區(qū)域開發(fā)，項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)，日客流量將超過5萬人。126根據(jù)本案區(qū)位、客流量、核心客戶分析，本案商業(yè)定位應(yīng)為社區(qū)型商業(yè)，商業(yè)形態(tài)考慮為商業(yè)街為主，配有個(gè)別主力店商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別中型主力店商業(yè)小型商業(yè)店鋪本案127127二、本案商業(yè)類型的劃分128結(jié)合本案商業(yè)周邊環(huán)境及現(xiàn)狀，本案商業(yè)定位于中間型社區(qū)商業(yè)，其商業(yè)面積比應(yīng)控制在總面積26，人均商業(yè)面積應(yīng)為081/人類型外向型中間型內(nèi)向型客觀條件服務(wù)半徑152公里0515公里05公里覆蓋人群常住人口超過10萬人常住110萬人只針對(duì)自身社區(qū)業(yè)主主力店要求非常高，知名品牌店一般，關(guān)注其自身經(jīng)營(yíng)無，提供生活便利的服務(wù)配套主觀控制商住比611262以下社區(qū)人均商業(yè)面積125/人081/人08/人以下按人均商業(yè)面積081分析，本案的商業(yè)面積為1300017000；按總建面積26，本案的商業(yè)面積為880026400；規(guī)模定位129業(yè)態(tài)組合通常社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)為超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則1、社區(qū)商業(yè)的基本特性超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大主力業(yè)態(tài)；2、租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；3、大型品牌主力店需要先期招商，后施工，以便商鋪的建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)符合商家要求；130通常中間型社區(qū)商業(yè)超市與餐飲面積占比最大，同時(shí)這兩種商業(yè)為社區(qū)其它業(yè)態(tài)帶來穩(wěn)定的客流。餐飲往往能夠提供較高的租金收益，因此在商業(yè)設(shè)計(jì)中盡可能多考慮餐飲業(yè)態(tài)的商鋪是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的一個(gè)重要的方面。中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例服飾精品447地產(chǎn)中介319休閑738生活家居333美容608服務(wù)配套880超市3042雜貨/肉菜/五金/證券329其他588餐飲2536便利店179超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑服飾精品地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/證券其他業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市501230412923餐飲119224841723服務(wù)配套614898144便利店049184090美容257603858生活家居049343011休閑2396759679服飾精品181460350地產(chǎn)中介073287718雜貨/證券077338076其他099604880合計(jì)100001000010000業(yè)態(tài)組合131整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系；不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。商業(yè)分布類型圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點(diǎn)帶面型類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。入口集中型將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。以點(diǎn)帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。根據(jù)商業(yè)研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要有四種類型132商業(yè)分布類型圈地街鋪型示例錦繡江南入口街鋪型示例萬科四季花城入口集中型示例星河灣以點(diǎn)帶面型示例沿海賽洛城133根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)業(yè)態(tài)分布在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；大型品牌店設(shè)置在有良好昭示性的位置，標(biāo)定項(xiàng)目商業(yè)的檔次。對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。134綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求業(yè)態(tài)分布主出入口/主干道1層/2層1,0005,000社區(qū)標(biāo)