都市桃源綜合型環(huán)保生態(tài)示范園項(xiàng)目建議書(shū)目錄前言1一、項(xiàng)目概況2二、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)想7三、可行性分析論證（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性與重要意義8（二）XX旅游行業(yè)市場(chǎng)分析11（三）旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)析18（四）項(xiàng)目選址地的資源條件分析24（五）項(xiàng)目定位與主題27（六）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇分析29（七）目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)定位及細(xì)分31（八）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)（投入產(chǎn)出）分析31（九）投資風(fēng)險(xiǎn)分析33（十）結(jié)論36前言2009年12月XX市委通過(guò)了關(guān)于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要，明確了XX市鄉(xiāng)村，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)。而于09年制訂的XX市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（20092020年則提出了“要把XX建設(shè)成為中國(guó)中西部極具影響力的旅游勝地和中轉(zhuǎn)中心；以?shī)蕵?lè)休閑為特色、以楚漢文化和湖湘文化為內(nèi)涵的世界級(jí)旅游目的地和復(fù)合型國(guó)際化旅游城市?！币虼俗プ￠L(zhǎng)、株、潭融城建設(shè)兩型社會(huì)之契機(jī)，在緊鄰XX市區(qū)的周邊縣市選擇地理?xiàng)l件好、生態(tài)環(huán)境優(yōu)、交通便利通暢的鄉(xiāng)村結(jié)合城鄉(xiāng)一體化與旅游業(yè)發(fā)展的具體要求，搶占先機(jī)，進(jìn)行休閑產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)無(wú)疑是非常必要的也是刻不容緩的。XX縣黃興鎮(zhèn)是XX市確定的“鄉(xiāng)村游景區(qū)”具有不可多得的人文與自然景觀及交通優(yōu)勢(shì)。帶休閑產(chǎn)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)性質(zhì)的“都市桃源”即是專(zhuān)門(mén)為其量身打造的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱(chēng)都市桃源（二）項(xiàng)目主題都市桃源國(guó)際生態(tài)休閑渡假福地（三）項(xiàng)目宗旨示利于民、顯績(jī)于政、和諧發(fā)展、富民強(qiáng)政（四）項(xiàng)目性質(zhì)集旅游接待、居家養(yǎng)生、休閑、購(gòu)物、教育培訓(xùn)、村民集中安置及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)推廣于一體的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（五）項(xiàng)目建設(shè)的目的與目標(biāo)目的抓住機(jī)遇、不靠不等、彎道超車(chē)、趕超先進(jìn)目標(biāo)通過(guò)精心策劃、招商引資開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理將項(xiàng)目地打造成A、XX市重要旅游景點(diǎn)與游客集散地；B、湖南省對(duì)外展示湖湘文化的窗口；C、現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)創(chuàng)意發(fā)展（旅游開(kāi)發(fā)與生態(tài)居住相結(jié)合，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，建設(shè)資金與土地使用權(quán)結(jié)合）的成功范例；D、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民主要的就業(yè)創(chuàng)收基地（五）項(xiàng)目建設(shè)首選地址XX縣黃興鎮(zhèn)打卦嶺村（具體位置詳見(jiàn)策劃方案）（六）項(xiàng)目用地面積與開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目首期用地面積約1350畝；其中山坡地約1050畝（經(jīng)政府立項(xiàng)統(tǒng)征，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后對(duì)外招商引資開(kāi)發(fā)），在項(xiàng)目地范圍內(nèi)夾雜的農(nóng)田、水庫(kù)、山塘約300畝，采用使用權(quán)流轉(zhuǎn)（租賃）或參股合作的方式，發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，同時(shí)起美化環(huán)境襯托項(xiàng)目之作用。）（七）分項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容1產(chǎn)權(quán)式旅游度假（酒店）村，（內(nèi)含主樓、綜合配套樓、獨(dú)立式小樓等）2農(nóng)民新村（鄉(xiāng)村式家庭旅館群含住宿樓、小鋪面、小菜園、小作坊等）3休閑產(chǎn)業(yè)論壇（會(huì)議酒店）4湖湘名人紀(jì)念園（湖湘文化研究中心）5休閑娛樂(lè)城（影視、演出、酒吧、KTV、網(wǎng)吧等）6湖南旅游商品展銷(xiāo)中心7瀟湘美食城（小吃街、茶樓、酒館）8中華康體養(yǎng)生中心（中老年康體養(yǎng)生研究所）9職校（專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)中心）10后勤服務(wù)中心（辦公、后勤樓、職員公寓、幼兒園、診所、超市等）11現(xiàn)代高效生態(tài)農(nóng)莊（花果、瓜菜、養(yǎng)殖）12綠色能源開(kāi)發(fā)（沼氣、太陽(yáng)能、風(fēng)能）（八）計(jì)劃投資規(guī)模及建設(shè)周期1計(jì)劃投資總額98億元（不含二次裝修費(fèi)及設(shè)備購(gòu)置）。其中（1）建設(shè)用地成本費(fèi)2億元（用地面積按1000畝，單價(jià)按20萬(wàn)/畝計(jì)算）（2）房屋建設(shè)費(fèi)48億元（總規(guī)容積率按045，建設(shè)用地容積率按06，建設(shè)總面積按40萬(wàn)計(jì)算）（3）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2億元（三通一平，旅游景點(diǎn)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)）（4）其他費(fèi)用10億元（前期調(diào)研、策劃及開(kāi)辦費(fèi)、企管費(fèi)、報(bào)建費(fèi)及營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)）2建設(shè)周期項(xiàng)目建設(shè)總周期4年。其中（1）前期準(zhǔn)備階段1年（設(shè)計(jì)、報(bào)批、辦理、用地手續(xù)，三通一平工程及園林基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）（2）主體工程建設(shè)期2年（）配套工程建設(shè)期1年（九）項(xiàng)目效益1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益（1）可解決30005000人就業(yè)；（2）每年可培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)技能人員60008000人；（3）可帶動(dòng)項(xiàng)目地周邊的農(nóng)民加快致富速度；（4）為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展起到示范推動(dòng)作用。2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益（1）建設(shè)期間，平均每年為XX縣增加GDP在5億元以上；（2）建設(shè)期間帶給XX縣財(cái)稅收入（土地出讓金，報(bào)建費(fèi)，建筑稅等）2億元左右；（3）出讓房屋產(chǎn)權(quán)可為國(guó)家?guī)?lái)銷(xiāo)售稅及預(yù)征所得稅約2億元；（4）建設(shè)期間帶給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的征地補(bǔ)償及勞務(wù)收入等預(yù)計(jì)接近1億元；（5）項(xiàng)目全面建成，進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)期，其經(jīng)營(yíng)效果預(yù)計(jì)；年接待旅游集散、觀光、休閑購(gòu)物的人數(shù)500萬(wàn)人次（含長(zhǎng)株潭城市居民節(jié)假日來(lái)此游玩），年經(jīng)營(yíng)收入大于30億元；年利稅10億元。（十）項(xiàng)目參與單位1、土地現(xiàn)有權(quán)屬單位XX縣黃興鎮(zhèn)打卦嶺村打卦嶺村地處黃興鎮(zhèn)東北部，與干杉鄉(xiāng)接壤。南隔本鎮(zhèn)藍(lán)田村，與瀏陽(yáng)河相鄰。全村土地總面積15750畝，其中耕地面積6千多畝，另有山塘水庫(kù)幾百畝，其余都為低丘坡（林）地；現(xiàn)有農(nóng)戶(hù)1475戶(hù)，總?cè)丝?478人；年人均收入11萬(wàn)多元，主要為農(nóng)業(yè)與副業(yè)（工程承包、房屋土地租賃、打工）收入為主。2、項(xiàng)目策劃單位XX宏業(yè)投資管理咨詢(xún)有限公司，XX宏業(yè)投資管理咨詢(xún)有限公司是由有著較為豐富的旅游房地產(chǎn)及高效農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的海南湘寧實(shí)業(yè)有限公司根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，于2009年在XX市注冊(cè)成立的以開(kāi)展房地產(chǎn)投資咨詢(xún)、策劃、管理、營(yíng)銷(xiāo)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的服務(wù)性公司。公司成立以來(lái)，已成功策劃了XX市雨花區(qū)圭塘村兩安用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（用地面積200多畝、已于09年底完成調(diào)規(guī)、變性等相關(guān)手續(xù)）；韶山市“韶山紅色旅游文化園”項(xiàng)目（用地面積1千多畝，已完成總規(guī)劃設(shè)計(jì)）；參與策劃了瀏陽(yáng)市“全國(guó)老年產(chǎn)業(yè)星城生態(tài)示范園”項(xiàng)目（用地面積控規(guī)1萬(wàn)畝，一期工程已立項(xiàng)。）3、投資主體單位湖南華劍實(shí)業(yè)有限公司湖南華劍實(shí)業(yè)有限公司創(chuàng)立于2003年8月，湖南省內(nèi)著名的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，是一家涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、節(jié)能住宅、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游區(qū)開(kāi)發(fā)和大宗產(chǎn)品銷(xiāo)售等領(lǐng)域的綜合性民營(yíng)企業(yè)。堅(jiān)持以專(zhuān)業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是華劍獲得成功的基石。華劍致力于通過(guò)規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專(zhuān)注的發(fā)展模式，成為最受客戶(hù)、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。華劍旗下的湖南華劍實(shí)業(yè)有限公司被湖南省銀行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“AA級(jí)信用企業(yè)”、湖南中歐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被稅務(wù)部門(mén)評(píng)為“納稅二十強(qiáng)”、湖南華泰農(nóng)林科技有限公司被質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)評(píng)為“消費(fèi)者信得過(guò)單位”。4、技術(shù)支持與建設(shè)參與單位上海修文生物工程有限公司（益益久集團(tuán)）該公司由留美博士徐修文于1999年在上海浦東注冊(cè)設(shè)立（同時(shí)在上海孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)創(chuàng)建了占地200畝的立體種養(yǎng)殖生態(tài)示范園）。該公司主要從事微生物的研究和應(yīng)用，2000年被認(rèn)定為上海市高新技術(shù)企業(yè)并于2002年度獲得上海市首批最具競(jìng)爭(zhēng)力科技企業(yè)的稱(chēng)號(hào)。其研究與應(yīng)用的成果先后多次獲得國(guó)內(nèi)外權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)證與表彰。本項(xiàng)目有該公司的介入、可確保項(xiàng)目建成投入使用后，環(huán)境不受污染，現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展并起到示范推廣作用。二、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)想（一）、規(guī)劃指導(dǎo)思想全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以“社會(huì)主義新農(nóng)村”和“兩型社會(huì)”建設(shè)要求為指導(dǎo)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮黃興鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，對(duì)項(xiàng)目地域空間進(jìn)行科學(xué)合理的布局，開(kāi)發(fā)“都市桃源”景區(qū)，建設(shè)湖南XX游客集散中心，建設(shè)以產(chǎn)權(quán)式度假和鄉(xiāng)村式家庭旅館群為核心的綜合社區(qū)，打造長(zhǎng)株潭都市圈內(nèi)的“都市桃源”。（二）、規(guī)劃理念以人為本，生態(tài)優(yōu)先，鄉(xiāng)村旅游，度假休閑；復(fù)合產(chǎn)業(yè)，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展（三）、總體目標(biāo)1、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展與新農(nóng)村建設(shè)綜合示范加快建立農(nóng)旅合一、旅游與地產(chǎn)結(jié)合、景區(qū)開(kāi)發(fā)與旅游運(yùn)營(yíng)、以城帶鄉(xiāng)的長(zhǎng)效機(jī)制，探索土地流轉(zhuǎn)和整體性開(kāi)發(fā)模式，提高土地利用效益，率先建立城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)、設(shè)施的一體化，城鄉(xiāng)生態(tài)與文明交融的綜合示范窗口。2、生態(tài)休閑度假特色宜居小區(qū)形成富有黃興文化底蘊(yùn)、典雅美觀、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的古村景觀；建筑風(fēng)格統(tǒng)一、環(huán)保節(jié)能、古樸與現(xiàn)代融合、湖湘文化和丘陵特色明顯的鄉(xiāng)村風(fēng)貌。3、湖南黃金旅游帶的重要節(jié)點(diǎn)著眼全國(guó)，打造生態(tài)山水和人文資源交融的“世外桃源文化走廊”、“湖湘名人文化名片”，使其成為長(zhǎng)韶瀏平紅色旅游帶上重要節(jié)點(diǎn)。4、XX市的重要游客集散地，利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引大型旅游團(tuán)隊(duì)集散與休整，帶進(jìn)部分客流。（四）功能分區(qū)及總平面布置（詳見(jiàn)策劃方案）三、可行性分析論證（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性與重要意義1項(xiàng)目背景與由來(lái)美國(guó)著名的未來(lái)學(xué)家甘哈曼宣告21世紀(jì)是以休閑活動(dòng)為中心世紀(jì)世界范圍內(nèi)的旅游休閑蓬勃興起；尤其隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，法定節(jié)假日增多（每年115天），休假制度的推行，旅游度假休閑迅猛發(fā)展，前景十分廣闊。隨著快速城市化與綜合國(guó)力的提高，我國(guó)城市居民人口大量增加，城里人可自由支配收入和閑暇時(shí)間（每年約1/3時(shí)間）不斷增加，用于旅游的時(shí)間和金錢(qián)越來(lái)越充裕。與此同時(shí)生活節(jié)奏加快，職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，超常工作壓力等使越來(lái)越多的都市人處于亞健康狀態(tài)。久居都市的人們希望通過(guò)外出旅游來(lái)放松自己，十分向往城市之外的自然風(fēng)光、田園野趣。另外，隨著旅游者的成熟，人們對(duì)旅游的要求不再是純粹的觀光，而是希望獲得更深層次的體驗(yàn)。傳統(tǒng)的觀光旅游已無(wú)法滿(mǎn)足旅游者的需求。旅游者希望到有山有水、環(huán)境幽雅、空氣清新、配套服務(wù)齊全的鄉(xiāng)野度假、療養(yǎng)，在觀賞自然美景的同時(shí)，放松身心、健體養(yǎng)生。因此，健康的休閑養(yǎng)生旅游已成為當(dāng)代人生活的一種時(shí)尚。以“新農(nóng)村、新旅游、新體驗(yàn)、新風(fēng)尚”理念為指導(dǎo)，發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游是解決“三農(nóng)”問(wèn)題、全面建設(shè)小康社會(huì)、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要突破口。以“農(nóng)家樂(lè)”為代表的鄉(xiāng)村旅游順應(yīng)旅游業(yè)由“觀光型”向“體驗(yàn)型”轉(zhuǎn)型的要求，基本順應(yīng)了“休閑時(shí)代”的社會(huì)需求，發(fā)展十分火爆，增加了農(nóng)民收入，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)發(fā)展，部分改變農(nóng)村面貌。全國(guó)各地農(nóng)民發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的積極性很高。XX先后榮獲“中國(guó)最具幸福感城市”、“中國(guó)十佳休閑宜居生態(tài)城市”，被美國(guó)福布斯雜志公布為“中國(guó)大陸最具適合發(fā)展旅游業(yè)的城市”之一。在“中部崛起戰(zhàn)略”、長(zhǎng)株潭城市群為“資源節(jié)約型和環(huán)境友好型國(guó)家綜合實(shí)驗(yàn)改革配套區(qū)”以及“XX城鄉(xiāng)一體化”的大背景下，XX市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（20092020年）確立了“將XX市建設(shè)世界級(jí)旅游目的地和復(fù)合型國(guó)際化旅游城市”等宏偉目標(biāo)，并將“黃興鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅游區(qū)”建設(shè)列為重點(diǎn)。XX縣黃興鎮(zhèn)打卦嶺村委會(huì)反應(yīng)迅速積極出外招商引資，擬大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游?，F(xiàn)經(jīng)“XX宏業(yè)投資管理咨詢(xún)有限公司”策劃與邀請(qǐng)，湖南華劍實(shí)業(yè)有限公司對(duì)該公司針對(duì)該地域進(jìn)行量身打造的屬于休閑產(chǎn)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)性質(zhì)的“都市桃源”項(xiàng)目之創(chuàng)意十分看好。在進(jìn)行深入考察與探討與論證并共同商議后，決定聯(lián)手合作共同開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性與重要意義（1）社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的需要建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，是黨中央按照科學(xué)發(fā)展觀作出的重大決策。對(duì)社會(huì)主義新農(nóng)村的普遍要求“生產(chǎn)發(fā)展，生活富裕，鄉(xiāng)風(fēng)文明，村容整潔，管理民主”這20個(gè)字，其中“生產(chǎn)發(fā)展”、“生活富裕”是經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)層面上的要求。加快發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)，突出地區(qū)特色的旅游優(yōu)勢(shì)和品牌；有利于拓寬農(nóng)民創(chuàng)收渠道、增加農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)；以旅助農(nóng)，城鄉(xiāng)互動(dòng)，促進(jìn)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于擴(kuò)大農(nóng)副產(chǎn)品的銷(xiāo)售渠道，優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)農(nóng)民的市場(chǎng)意識(shí)；有利于改善地方基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，提高村民文明素質(zhì)，促進(jìn)農(nóng)村文化市場(chǎng)繁榮。（2）“兩型社會(huì)”建設(shè)的需要2007年12月長(zhǎng)株潭城市群獲批為“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。資源節(jié)約型社會(huì)是指整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建立在節(jié)約資源的基礎(chǔ)上，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)。環(huán)境友好型社會(huì)是一種人與自然和諧共生的社會(huì)形態(tài)，其核心內(nèi)涵是人類(lèi)的生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。就是要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，從各自實(shí)際出發(fā)，根據(jù)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)的要求，全面推進(jìn)各個(gè)領(lǐng)域的改革，在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，盡快形成有利于能源資源節(jié)約和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的體制機(jī)制，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，切實(shí)走出一條有別于傳統(tǒng)模式的工業(yè)化、城市化發(fā)展新路，為推動(dòng)全國(guó)體制改革、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展與社會(huì)和諧發(fā)揮示范和帶動(dòng)作用。本項(xiàng)目以高科技為支撐，在項(xiàng)目?jī)?nèi)大力推行環(huán)保節(jié)能技術(shù)，營(yíng)造優(yōu)美宜人的生態(tài)環(huán)境。全面采用太陽(yáng)能、生物工程技術(shù)、節(jié)能建筑技術(shù)、水處理技術(shù)、垃圾高效降解技術(shù)等；大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，促進(jìn)人與環(huán)境和諧發(fā)展，起到示范帶動(dòng)作用。（3）推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的需要2009年12月XX市委通過(guò)了關(guān)于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要，指出“城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”是把城市和農(nóng)村作為一個(gè)有機(jī)整體，促進(jìn)城市與農(nóng)村資源優(yōu)化配置和轉(zhuǎn)化利用，推動(dòng)城市與農(nóng)村之間統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和共同發(fā)展的過(guò)程。推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展事關(guān)全局、事關(guān)根本、事關(guān)未來(lái)，既是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的根本出路、縮小城鄉(xiāng)之間差距的根本舉措、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮的根本途徑，又是加快新型工業(yè)化進(jìn)程的必然要求、提高區(qū)域城市化水平的必經(jīng)階段、推進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的必由之路。鄉(xiāng)村發(fā)展休閑旅游為城市居民提供了休閑消費(fèi)場(chǎng)所，為城市居民供給了優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品；城市居民在農(nóng)村的消費(fèi)，增加了農(nóng)民的收入。城鄉(xiāng)互補(bǔ)，城鄉(xiāng)互動(dòng)，加強(qiáng)了都市與鄉(xiāng)村的血肉聯(lián)系，真實(shí)地推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。（二）XX旅游行業(yè)市場(chǎng)分析1國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)高速發(fā)展休閑度假和養(yǎng)老健身是21世紀(jì)兩個(gè)世界性課題。許多未來(lái)學(xué)家對(duì)新世紀(jì)發(fā)展前景作了不少描述，一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是強(qiáng)調(diào)休閑娛樂(lè)業(yè)。美國(guó)學(xué)者甘哈曼的第四次浪潮宣告21世紀(jì)進(jìn)入“第四次浪潮”，這次浪潮以休閑活動(dòng)為中心。因而旅游業(yè)的發(fā)展具有廣闊的市場(chǎng)前景。中國(guó)是世界上最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)20億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入已過(guò)萬(wàn)億元，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)收入的增長(zhǎng)超過(guò)了GDP的增長(zhǎng)。2009年中國(guó)旅游業(yè)收入預(yù)計(jì)將占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3。京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)主要客源產(chǎn)出地，出游率高，人均消費(fèi)水平高出全國(guó)平均水平。旅游正在成為我國(guó)居民的日常消費(fèi)項(xiàng)目。按世界上國(guó)際旅游收入與國(guó)內(nèi)旅游收入19的比例，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)目前還僅開(kāi)發(fā)了1/4，隨著國(guó)內(nèi)旅游規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大和旅游消費(fèi)水平的不斷提高，世界旅游及旅行理事會(huì)預(yù)測(cè)，未來(lái)10年中國(guó)旅游業(yè)將保持年均104的增長(zhǎng)速度。到2010年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)178億人次，旅游業(yè)總收入將達(dá)12260億元人民幣，占GDP的7。到2015年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá)26億人次以上，旅游業(yè)總收入可達(dá)2萬(wàn)億元人民幣左右。到2020年我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人次數(shù)將達(dá)到1982億人次，大致相當(dāng)于每個(gè)國(guó)民一年出游15次，國(guó)內(nèi)旅游收入將達(dá)到304366億元，相當(dāng)于2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的87左右，僅國(guó)內(nèi)旅游的貢獻(xiàn)就足以確立旅游業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。2XX旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)XX是首批中國(guó)歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，素有“楚漢重鎮(zhèn)”、“偉人故里”、“屈賈之鄉(xiāng)”、“快樂(lè)之都”等美譽(yù)。全市共有地文景觀、人文景觀、水域風(fēng)光、生物景觀、古建筑和休閑購(gòu)物等旅游資源8個(gè)大類(lèi)（占國(guó)家8個(gè)大類(lèi)的100）、29個(gè)亞類(lèi)（占國(guó)家31個(gè)亞類(lèi)的94）、91個(gè)基本類(lèi)型（占國(guó)家基本類(lèi)型的59）。近10多年來(lái)，XX旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，旅游業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率逐年上升，旅游收入相當(dāng)于GDP中的比重穩(wěn)定在10以上，在第三產(chǎn)業(yè)中的比重一直保持在20以上。特別是今年，市委、市政府確定2009年為“XX市旅游業(yè)發(fā)展年”，作出“突出把旅游業(yè)培育成消費(fèi)熱點(diǎn)”的戰(zhàn)略部署，攻堅(jiān)克難，逆勢(shì)而上，有效化解了金融危機(jī)對(duì)旅游業(yè)的不利影響，促使旅游經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全年共接待國(guó)內(nèi)外游客38933萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入3549億元，同比分別增長(zhǎng)181、182。其中，入境旅游共接待游客5778萬(wàn)人次,實(shí)現(xiàn)入境旅游收入450263萬(wàn)美元，同比分別增長(zhǎng)52、62，居中部六省省會(huì)城市之首。旅游產(chǎn)業(yè)體系更加完善。全市現(xiàn)有國(guó)家A級(jí)旅游景區(qū)19個(gè)，其中4A級(jí)旅游景區(qū)8個(gè)，3A級(jí)旅游景區(qū)9個(gè)；全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)5個(gè)，全省農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)4個(gè)，全省工業(yè)旅游示范點(diǎn)1個(gè)，全省茶業(yè)旅游示范點(diǎn)1個(gè)；星級(jí)飯店85家，其中五星級(jí)10家，四星級(jí)17家，日住宿接待能力超過(guò)13萬(wàn)人；旅行社174家，其中組團(tuán)社13家；星級(jí)農(nóng)莊124家，其中五星級(jí)20家，四星級(jí)24家，三星及三星級(jí)以下80家，農(nóng)家樂(lè)1500多家。XX先后榮獲“中國(guó)最具幸福感城市”、“中國(guó)十佳休閑宜居生態(tài)城市”，被美國(guó)福布斯雜志公布為“中國(guó)大陸最適合發(fā)展旅游業(yè)的城市”之一。XX旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)勢(shì)喜人。但是與旅游業(yè)發(fā)達(dá)城市相比，與旅游資源先天稟賦相比，與人民群眾的期盼相比，仍有一定的差距，在加強(qiáng)規(guī)劃管理、促進(jìn)集約發(fā)展等方面有待進(jìn)一步加強(qiáng)。規(guī)劃的編制和實(shí)施，對(duì)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院提出把旅游業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿(mǎn)意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的要求，提升XX旅游業(yè)在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展及拉動(dòng)內(nèi)需等方面作用，推動(dòng)XX市旅游業(yè)的繁榮和可持續(xù)發(fā)展，將XX打造成為全國(guó)著名的旅游目的地和熱點(diǎn)旅游城市具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。3XX鄉(xiāng)村休閑旅游存在的問(wèn)題以“農(nóng)家樂(lè)”為代表的鄉(xiāng)村休閑旅游自上世紀(jì)90年代開(kāi)始，XX縣和望城縣發(fā)揮鄰近大城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)得到快速發(fā)展，其中黃興鎮(zhèn)依托現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游成為全國(guó)“農(nóng)家樂(lè)”的示范點(diǎn)。農(nóng)家樂(lè)旅游是以“吃農(nóng)家飯、品農(nóng)家菜、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂(lè)、購(gòu)農(nóng)家品”為主要內(nèi)容的一種新興旅游活動(dòng)，它凸現(xiàn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游自然、純樸、寧?kù)o的主題。滿(mǎn)足了人們走出城市、親近自然的心理。但多年的發(fā)展也存在一些問(wèn)題（1）缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。沒(méi)有將鄉(xiāng)村旅游納入?yún)^(qū)域旅游開(kāi)發(fā)的大系統(tǒng)，進(jìn)行統(tǒng)籌安排，甚至出現(xiàn)了遍地開(kāi)花和重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，是導(dǎo)致資源開(kāi)發(fā)的形式單一、水平不高、檔次低下、特色不強(qiáng)，從而缺乏對(duì)客源市場(chǎng)的吸引力的主要原因。（2）基礎(chǔ)設(shè)施落后。許多基礎(chǔ)設(shè)施仍然適應(yīng)不了游客的需要，例如，道路、停車(chē)場(chǎng)、洗手間、工具室、電話(huà)亭等公共設(shè)施簡(jiǎn)陋、設(shè)備不足；客房、餐廳茶樓等主要食宿設(shè)施條件差，衛(wèi)生狀況和設(shè)施設(shè)備條件難以讓人接受，難以留住游客。（3）資金短缺，投入不足。雖說(shuō)鄉(xiāng)村旅游投資相對(duì)較少，見(jiàn)效較快，但并不是說(shuō)不需要資金，尤其是建設(shè)上規(guī)模、上檔次的鄉(xiāng)村旅游區(qū)，既需完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又需對(duì)外宣傳促銷(xiāo)，必須有一定的資金保證。但目前在我國(guó)興辦旅游景點(diǎn)的熱潮中，人們的投資熱點(diǎn)是開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、資源品位較高的景區(qū)以及建主題公園，很少有人去投資鄉(xiāng)村旅游。（4）人才與管理滯后。鄉(xiāng)村旅游景點(diǎn)管理滯后，服務(wù)質(zhì)量不高。具體表現(xiàn)為一是衛(wèi)生狀況不好，存在“臟、亂、差”現(xiàn)象；二是亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，破壞了古建筑、古村落的古樸風(fēng)格，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)反差；三是少數(shù)景點(diǎn)游覽線(xiàn)路組織不好，標(biāo)志不明顯，有的還要走回頭路；四是有的景點(diǎn)工商戶(hù)太多，濃厚的鄉(xiāng)村文化氛圍或宜人的自然風(fēng)光被花哨的商業(yè)氣息所沖淡，讓旅游者找不到“返璞歸真”、“回歸自然”的感覺(jué)；五是管理與經(jīng)營(yíng)體制不健全，從行業(yè)管理上看，管理力度不夠，并缺乏相應(yīng)的政策法規(guī)，大多數(shù)“農(nóng)家樂(lè)”協(xié)會(huì)也形同虛設(shè)，許多開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)行為得不到應(yīng)有的規(guī)范。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要原因就是缺乏專(zhuān)業(yè)管理人才。沒(méi)有專(zhuān)業(yè)管理人員的統(tǒng)一管理，會(huì)使本來(lái)就很松散的鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營(yíng)者更加松散；沒(méi)有專(zhuān)業(yè)管理人員的點(diǎn)撥和引導(dǎo)，也很難加快鄉(xiāng)村旅游向前發(fā)展的速度。（5）產(chǎn)品與效益問(wèn)題。首先，目前我國(guó)鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品單一，未形成系列，產(chǎn)品雷同，品位不高，難于滿(mǎn)足旅游市場(chǎng)日趨多層次、多樣化和高文化品位的旅游需求；其次，產(chǎn)品粗糙，深度開(kāi)發(fā)不夠。許多鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品只是表層開(kāi)發(fā)，缺乏創(chuàng)新設(shè)計(jì)和深度加工，文化品位不高，特色不明顯。第三，我國(guó)鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品參與性不足，難于提高旅游者旅游感受。由于產(chǎn)品單一，檔次不高，經(jīng)營(yíng)管理不善，服務(wù)質(zhì)量不高等多方面原因，導(dǎo)致我國(guó)鄉(xiāng)村旅游效益不明顯，而負(fù)面影響則有所加劇。4、XX旅游未來(lái)發(fā)展的目標(biāo)與布局2009年末出臺(tái)了XX市旅游業(yè)發(fā)展20092010年規(guī)劃中，結(jié)合XX市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀，確定了以下九個(gè)方面內(nèi)容。（1）XX市旅游業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期目標(biāo)。通過(guò)規(guī)劃的實(shí)施，達(dá)成以下幾個(gè)目標(biāo)。一是總目標(biāo)。規(guī)劃期內(nèi)，將XX市建設(shè)成為湖南省旅游業(yè)的核心和樞紐，全國(guó)旅游熱點(diǎn)城市，中國(guó)中西部極具影響力的旅游勝地和中轉(zhuǎn)中心；建設(shè)成為以山、水、洲、城為依托，以?shī)蕵?lè)休閑為特色，以楚漢文化和湖湘文化為內(nèi)涵的世界級(jí)旅游目的地和復(fù)合型國(guó)際化旅游城市。二是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。到2020年，XX市年接待旅游者突破5700萬(wàn)人次，全市旅游總收入達(dá)1519億元，相當(dāng)于全市GDP總量的1606，使旅游業(yè)成為XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。三是旅游區(qū)目標(biāo)。到2020年，XX市5A級(jí)旅游區(qū)達(dá)到3個(gè)（岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、劉少奇紀(jì)念館、馬王堆漢文化旅游區(qū)）；4A級(jí)旅游區(qū)達(dá)到12個(gè)（銅官窯文化園、湖南第一師范、石燕湖生態(tài)旅游區(qū)、溈山宗教文化旅游區(qū)、灰湯溫泉度假旅游區(qū)、洗心禪佛教文化旅游區(qū)、黑麋峰生態(tài)旅游區(qū)、黃興鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅游區(qū)、楊開(kāi)慧故里紅色文化旅游區(qū)、善化歷史文化旅游區(qū)、湖湘文化園、千龍湖生態(tài)旅游區(qū)）。四是社會(huì)目標(biāo)。通過(guò)規(guī)劃的實(shí)施，提供80萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，為本地人民的致富奔小康鋪平道路；大力提高農(nóng)村的精神面貌；為弘揚(yáng)湖湘文化，提升市民素質(zhì)，建設(shè)文明城市做出更大的貢獻(xiàn)，更為促進(jìn)和諧社會(huì)的形成提供積極影響。五是城市目標(biāo)。創(chuàng)建“中國(guó)最佳娛樂(lè)旅游城市”，建設(shè)成泛珠“92”區(qū)域的重要旅游城市、中國(guó)中西部地區(qū)的中心旅游城市，建設(shè)成最適宜人居的綜合性城市。六是環(huán)境目標(biāo)。景區(qū)環(huán)境質(zhì)量100達(dá)標(biāo)；生態(tài)環(huán)境和文物古跡得到保護(hù)，生態(tài)人居環(huán)境得到改善，實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境和旅游業(yè)的和諧發(fā)展。（2）XX市旅游業(yè)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略。規(guī)劃期內(nèi)，XX市將大力實(shí)施“六大戰(zhàn)略”一是項(xiàng)目建設(shè)戰(zhàn)略。實(shí)現(xiàn)以重點(diǎn)旅游項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展。二是增長(zhǎng)極戰(zhàn)略。通過(guò)資金、物資、能量、信息、人才的聚集形成增長(zhǎng)極，以增長(zhǎng)輻射帶動(dòng)周邊旅游業(yè)發(fā)展。三是大旅游戰(zhàn)略。結(jié)合旅游統(tǒng)計(jì)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、市場(chǎng)促銷(xiāo)等，建設(shè)大旅游區(qū)、構(gòu)建大交通、宣傳大文化、組織大旅游統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，形成以城市為核心的大旅游吸引物。四是旅游品牌戰(zhàn)略。打好漢文化、紅色文化、湖湘文化、現(xiàn)代農(nóng)耕文化品牌，打造文化之都，其次是作好影視、歌廳、酒吧、卡通、餐飲、休閑等文化品牌，將XX市建設(shè)成為中國(guó)的“娛樂(lè)之都”。五是區(qū)域合作戰(zhàn)略。在加強(qiáng)與周邊旅游區(qū)合作的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)和中部六省區(qū)以及泛珠“92”區(qū)域旅游區(qū)的合作，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的雙贏。六是城市旅游戰(zhàn)略。積極開(kāi)發(fā)城市的旅游功能，進(jìn)一步增加城市的影響力和輻射力，健全城市旅游體系，推動(dòng)XX城市旅游的發(fā)展。（3）未來(lái)XX市旅游空間總體布局。通過(guò)對(duì)XX市旅游資源空間聚集度和XX市旅游發(fā)展現(xiàn)狀和旅游趨勢(shì)分析，確定了XX市旅游空間布局“一心，三帶，四組團(tuán)”格局，并明確了各區(qū)域的發(fā)展思路和發(fā)展重點(diǎn)。一心XX市都市區(qū)范圍，總面積1450平方公里；三帶瀏陽(yáng)河旅游帶，湘江旅游帶，溈水風(fēng)光帶；四組團(tuán)文家市紅色觀光旅游組團(tuán)、花明樓灰湯紅色觀光度假旅游組團(tuán)、黑麋峰生態(tài)旅游組團(tuán)、開(kāi)慧社港歷史文化觀光度假旅游組團(tuán)。（4）規(guī)劃期內(nèi)XX市旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。結(jié)合XX市的主要旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及發(fā)展現(xiàn)狀，提出了未來(lái)XX市旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和內(nèi)容、旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)和專(zhuān)項(xiàng)產(chǎn)品、旅游精品線(xiàn)路的規(guī)劃設(shè)計(jì)等。確定了在鞏固和提升觀光游、度假游、鄉(xiāng)村游、會(huì)展與商務(wù)游等傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)品前提下，大力推進(jìn)生態(tài)游、自駕車(chē)游、體育游、休學(xué)游等高端特色旅游產(chǎn)品的發(fā)展方向；規(guī)劃設(shè)計(jì)了“1159旅游精品發(fā)展戰(zhàn)略”，即“一條黃金旅游帶”、“一個(gè)精品旅游目的地”、“五條特色精品旅游線(xiàn)”、“九條區(qū)內(nèi)精品旅游線(xiàn)”。（5）XX旅游形象及營(yíng)銷(xiāo)策略。結(jié)合XX市的歷史人文環(huán)境及旅游資源特色，確立了XX市旅游形象極具人文底蘊(yùn)的歷史文化名城，最具休閑特色的現(xiàn)代娛樂(lè)之都。進(jìn)一步提出了“快樂(lè)之都，多情XX”等系列形象鮮明的XX市旅游宣傳口號(hào)，確立了以旅游媒介地、客源地、目的地為主要營(yíng)銷(xiāo)目的地的“三地營(yíng)銷(xiāo)”戰(zhàn)略，提出了“二次”營(yíng)銷(xiāo)的理念和實(shí)施辦法，總體定位于跳出傳統(tǒng)旅游目的地營(yíng)銷(xiāo)的概念，著力于城市營(yíng)銷(xiāo)，向國(guó)內(nèi)外展示XX的風(fēng)采和魅力，形成XX旅游的優(yōu)質(zhì)品牌。（三）旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、旅游房地產(chǎn)總體概況隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的逐漸提高，旅游和房產(chǎn)兩大“高溫產(chǎn)業(yè)”催生的“度假房產(chǎn)”逐漸浮出水面。依托著強(qiáng)勁增長(zhǎng)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，度假投資型房產(chǎn)正展示著休閑度假房產(chǎn)行業(yè)的魅力。全國(guó)各地度假投資型房產(chǎn)掀起了一輪新的房產(chǎn)熱潮。據(jù)了解，深圳的“萬(wàn)科棠樾境界行館”于2009年12月5日開(kāi)盤(pán)，推出96套高層單位，戶(hù)型90130平米，開(kāi)盤(pán)即售罄，第二天臨時(shí)加推36套也全部售完，現(xiàn)在又推出第二批僅剩的稀缺單位。從棠樾境界行館的火熱，足以看出高端度假投資型房產(chǎn)的市場(chǎng)潛力。熱銷(xiāo)的背后表現(xiàn)得是資源、原生態(tài)環(huán)境、配套和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)于一體的高端產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品也決定了它在市場(chǎng)中的保值抗跌性。無(wú)論是投資者、開(kāi)發(fā)者還是居住者，衡量休閑度假地產(chǎn)的價(jià)值，一定是從生態(tài)環(huán)境、資源優(yōu)勢(shì)、人文氛圍、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域配套、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)大方面綜合而言。隨著候鳥(niǎo)式休閑方式的興起，深圳的休閑度假地產(chǎn)也逐步發(fā)展。尤其在深圳，很大一部分富人早已不拘泥于滿(mǎn)足“城市之家”和郊區(qū)裝修奢華的別墅，在社會(huì)壓力和工作壓力日益繁重的今天，他們更重視能讓身心真正得到放松的“度假之居”。度假之余還可以投資更是甚好。2009年末，海南被批準(zhǔn)為“國(guó)際旅游島”以來(lái)，海南省委省政府基于獨(dú)特的區(qū)位、資源、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，借鑒國(guó)際旅游業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，不失時(shí)機(jī)地提出把房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)緊密結(jié)合發(fā)展旅游房地產(chǎn)，海南的旅游房地產(chǎn)從此步入持續(xù)快速健康的發(fā)展軌道，成為旅游業(yè)發(fā)展的重要支柱，并不斷推動(dòng)海南旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前海南全省已建成旅游飯店多家，其中五星級(jí)及按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的飯店有多家，正在建設(shè)的五星級(jí)飯店家。希爾頓、喜來(lái)登、萬(wàn)豪等多家國(guó)外頂級(jí)管理公司已進(jìn)入海南，全省四、五星級(jí)飯店外籍管理人員占到以上。博鰲、神州半島、石梅灣、清水灣、海棠灣七八個(gè)高水準(zhǔn)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在海南東海岸靚麗呈現(xiàn)。此外，大量休閑度假村、高爾夫球場(chǎng)、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類(lèi)房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進(jìn)入，推動(dòng)海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費(fèi)市場(chǎng)向中高檔消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅以產(chǎn)權(quán)酒店模式出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，已在幾年內(nèi)由幾家發(fā)展至600多家，并遍布全國(guó)主要商務(wù)城市，如上海、北京、杭州、天津等地出現(xiàn)的以投資理財(cái)為主的商業(yè)經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)權(quán)酒店，即各類(lèi)產(chǎn)權(quán)式旅游星級(jí)酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等；以及在海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、北戴河等著名旅游風(fēng)景區(qū)出現(xiàn)的以異地房產(chǎn)投資為主的投資消費(fèi)類(lèi)休閑度假第二住所，如度假公寓、別墅等。2、旅游房地產(chǎn)概念紅火，正值青春期旅游業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)相比，投資低回報(bào)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，受金融業(yè)及土地政策的影響較大；而旅游業(yè)特別是生態(tài)旅游行業(yè)，前期投資完成后，在保護(hù)好生態(tài)環(huán)境的前提下，后期投入很少，并且可獲得較長(zhǎng)時(shí)期的投資回報(bào)。特別是在經(jīng)過(guò)最初幾年后，后期的增長(zhǎng)可望幾何性的爆發(fā)。有地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，與旅游項(xiàng)目的長(zhǎng)線(xiàn)投資開(kāi)發(fā)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般是3至5年為一個(gè)周期，投入巨額資金之后要求運(yùn)轉(zhuǎn)快，馬上就得見(jiàn)效益，因而難度也越來(lái)越大。隨著國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)的打壓，競(jìng)爭(zhēng)激烈，許多地產(chǎn)商紛紛試水旅游業(yè)。目前，涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過(guò)百家，其中既包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括合生地產(chǎn)、天鴻集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商、旅游企業(yè)。旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式已被各大郊區(qū)大盤(pán)靈活應(yīng)用。這種所謂“泛地產(chǎn)時(shí)代的經(jīng)營(yíng)模式”，把旅游作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的墊腳石，通過(guò)旅游項(xiàng)目把生地做成熟地乃至旺地，以此帶旺房地產(chǎn)的生意。旅游開(kāi)發(fā)如今已是房地產(chǎn)商手中的一張王牌，通過(guò)營(yíng)造一種休閑度假的氣氛來(lái)提升樓盤(pán)的品位、概念。例如，作為廣州后花園的清遠(yuǎn)，一股蓬勃興起的生態(tài)旅游熱催旺了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)式酒店。清遠(yuǎn)的廣州后花園酒店是2001年率先在珠三角推出的產(chǎn)權(quán)式酒店，位于清遠(yuǎn)北部石角鎮(zhèn)一片青山綠水間，距離廣州僅幾十公里。最近，清遠(yuǎn)又推出5幢造型別致的產(chǎn)權(quán)式酒店，全部按照國(guó)際生態(tài)度假模式建設(shè)，據(jù)悉，其擁有的300多套房間業(yè)已被認(rèn)購(gòu)一空。值得一提的是，攜手國(guó)際酒店管理公司投資度假休閑商務(wù)酒店，已在地產(chǎn)界日漸升溫。據(jù)稱(chēng)，這一模式是香港大地產(chǎn)商們慣用的，包括香港新世界地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)，酒店都是其重要的一塊業(yè)務(wù)，地產(chǎn)商這幾年也開(kāi)始投入商務(wù)酒店的開(kāi)發(fā)。旅游地產(chǎn)被看好，更主要的原因在于國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟以及交通的改善。飛機(jī)班車(chē)化、城際高速列車(chē)公交化，交通便捷，城際距離正變短或消失，是旅游地產(chǎn)興起的客觀外部條件。去年，曾在海南遭遇敗績(jī)的旅游地產(chǎn)品種“產(chǎn)權(quán)式酒店”在全國(guó)各大城市悄然興起。專(zhuān)家分析指出，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一方面造就了具有消費(fèi)能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費(fèi)觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)資深人士表示，目前開(kāi)發(fā)商對(duì)旅游房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)范疇已經(jīng)超越了過(guò)去的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)。有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，第二居所、異地購(gòu)房同樣也屬于旅游地產(chǎn)的范疇，因?yàn)楝F(xiàn)在普通住宅也可以用來(lái)度假，度假的地產(chǎn)也可以變成當(dāng)?shù)匾恍┖廊A住宅。據(jù)有關(guān)住宅市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，大都市郊區(qū)高檔住宅的購(gòu)買(mǎi)者多是出于“休閑加投資”的目的而解囊的。3、旅游房產(chǎn)分類(lèi)1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型旅游房產(chǎn)分布在主要商務(wù)和旅游城市的各類(lèi)以投資經(jīng)營(yíng)為主要目的的旅游星級(jí)酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等。2、休閑度假消費(fèi)類(lèi)旅游房產(chǎn)分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類(lèi)度假公寓、別墅等。旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資價(jià)值比較旅游房產(chǎn)分類(lèi)產(chǎn)品細(xì)分使用價(jià)值開(kāi)發(fā)價(jià)值（開(kāi)發(fā)商）投資價(jià)值（投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人）4、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整。市委、市政府果斷出臺(tái)了一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過(guò)強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)與監(jiān)管，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在年末開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。預(yù)計(jì)全年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約478億元，與去年同期相比增長(zhǎng)約14，占全市固定資產(chǎn)投資比例約25；全年商品房施工面積約4447萬(wàn)，其中新開(kāi)工面積約1631萬(wàn)，竣工面積約687萬(wàn)，與去年同期比分別增長(zhǎng)約34、48、30。全年全市（含郊縣）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1829萬(wàn)，同比增長(zhǎng)29；實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積950萬(wàn)，銷(xiāo)售金額338億元，與去年同期相比分別減少27和17。2008年全市商品房均價(jià)為4285元/，其中，商品住宅平均售價(jià)為3906元/；商品房非住宅平均售價(jià)為6503元/。2009年商品房均價(jià)已超過(guò)4500元/。旅游休閑房產(chǎn)還處于空白狀態(tài)，已有一些較強(qiáng)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行初步嘗試。5、產(chǎn)權(quán)式度假房產(chǎn)的客戶(hù)市場(chǎng)分析據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，美國(guó)人有三分之一時(shí)間用于休閑旅游，三分之一收入用于休閑消費(fèi)，全美國(guó)有三分之一土地面積主要作為休閑用途。在消費(fèi)類(lèi)旅游房產(chǎn)各類(lèi)分時(shí)度假酒店物業(yè)休閑度假消費(fèi)保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過(guò)銷(xiāo)售使用權(quán)獲得經(jīng)營(yíng)回報(bào)和物業(yè)增值不具備投資價(jià)值投資消費(fèi)類(lèi)旅游房產(chǎn)度假公寓、度假別墅、養(yǎng)老公寓等度假居住銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)權(quán)獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)房產(chǎn)增值休閑度假投資類(lèi)旅游房產(chǎn)旅游星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假酒店等商業(yè)經(jīng)營(yíng)整體轉(zhuǎn)讓獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、持有一定時(shí)期獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和物業(yè)增值、零售獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)收益物業(yè)增值歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，每年12次固定的長(zhǎng)假，加上每周兩天的休息，使許多中產(chǎn)階級(jí)家庭在擁有第一住所的同時(shí)，還在風(fēng)景優(yōu)美、氣候適宜的旅游度假區(qū)購(gòu)置第二住所專(zhuān)用于休閑度假。在歐美國(guó)家，擁有休閑度假第二住所已成為中產(chǎn)階級(jí)人士及家庭恢復(fù)身心健康，追求時(shí)尚消費(fèi)的主流生活方式。休閑度假公寓/別墅一般分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)，海濱城市等區(qū)域，要求周邊生活、娛樂(lè)、休閑、健身等配套設(shè)施齊全，交通便利；使用功能上基本接近第一住所，要求有獨(dú)立廚房，觀景陽(yáng)臺(tái)等；服務(wù)管理上，一方面投資者是用于休閑度假，要求較高的服務(wù)品質(zhì)；另一方面，投資者只是在較為固定的假期里使用，在物業(yè)空置的大部分時(shí)間里需要有專(zhuān)業(yè)的管理公司提供對(duì)外租賃服務(wù)，因此休閑度假公寓/別墅一般都由專(zhuān)業(yè)酒店管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。休閑度假公寓/別墅以酒店模式對(duì)外經(jīng)營(yíng)，其主要目標(biāo)市場(chǎng)是以中產(chǎn)階級(jí)人士帶薪休閑度假、蜜月度假、休閑養(yǎng)生等中長(zhǎng)期休閑度假客源為主。通過(guò)專(zhuān)業(yè)酒店管理公司的管理，其物業(yè)品質(zhì)也將得到了極大的提升，使投資者在享受高品質(zhì)休閑度假的同時(shí)，也將使物業(yè)的增值、保值得到保障。根據(jù)中國(guó)社科院2001年“當(dāng)代中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)變遷研究”課題組的研究，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)在當(dāng)時(shí)還只占中國(guó)內(nèi)地適齡人口的41。而2006年中國(guó)社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社推出的中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)在社會(huì)中所占比例已達(dá)到了119。從中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)目前主要集中在北京、上海、廣州、深圳以及長(zhǎng)三角和珠三角等部分城市來(lái)看，中產(chǎn)階級(jí)的形成和中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分。2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海、廣州和北京的人均GDP已基本達(dá)到10000美元以上，均已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家以上水平。相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)年齡主要在3045歲之間，受過(guò)良好教育，文化程度以大學(xué)為主，職業(yè)構(gòu)成主要包括國(guó)家公務(wù)人員、企業(yè)中高層管理人員、知識(shí)型中小企業(yè)主和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。所謂專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員主要包括律師、IT業(yè)工程師、高級(jí)職稱(chēng)的專(zhuān)家教授、傳播出版業(yè)精英人士、有一定資歷的演藝人員等等。中國(guó)新生中產(chǎn)階級(jí)在固定住所、私家汽車(chē)等消費(fèi)得到滿(mǎn)足后，將趨向于追求更高品質(zhì)的生活方式，投資休閑度假第二住所既能滿(mǎn)足他們休閑度假的需求，也能為他們?cè)谛蓍e度假的同時(shí)，通過(guò)物業(yè)的增值積聚更多的財(cái)富。這也是目前中國(guó)海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、北戴河等著名旅游風(fēng)景區(qū)的休閑度假公寓/別墅受到廣大投資者追捧的主要原因。中國(guó)雖然地大物博，自然資源極其豐富，但人均占地面積卻極其有限，因此，休閑度假公寓/別墅從資源的稀缺性來(lái)看，具有極高的房產(chǎn)投資價(jià)值。若從現(xiàn)在開(kāi)始，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)每年增加一個(gè)1，那么，到2020年左右，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)就可以占總?cè)丝诘?8。由此可見(jiàn)，隨著中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人口的快速增長(zhǎng)，休閑度假公寓/別墅的市場(chǎng)需求在中國(guó)具有廣闊的發(fā)展前景。（四）項(xiàng)目選址地的資源條件分析黃興鎮(zhèn)地處瀏陽(yáng)河畔，緊鄰省會(huì)XX，北接機(jī)場(chǎng)高速和黃興大道，南連黃柏大橋，與榔梨、江背、干杉接壤，美麗的瀏陽(yáng)河九曲回腸在這里彎過(guò)了三道灣，連綿60里。黃興鎮(zhèn)是距離XX市區(qū)最近的東郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。瀏陽(yáng)河上三座大橋?qū)腰S興鎮(zhèn)與XX市區(qū)連為一體。京珠高速、上瑞高速兩條交通大動(dòng)脈擦身而過(guò)，距黃花國(guó)際空港8公里，距雨花區(qū)新址5公里，距省政府新治8公里，距黃興大橋東側(cè)的武廣快速鐵路XX客運(yùn)站咫尺之遙；鎮(zhèn)內(nèi)泉沿（泉塘至沿江山，總長(zhǎng)14公里，黃興大道的南延線(xiàn)）、樹(shù)新（樹(shù)木嶺至新沖子，總長(zhǎng)62公里）兩線(xiàn)公路南北縱橫，藍(lán)田大道、古城大道、金桂大道東西交織，全鎮(zhèn)11個(gè)村主干公路全部實(shí)現(xiàn)硬化提質(zhì)，構(gòu)成了鎮(zhèn)域發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；規(guī)劃建設(shè)的XX市三環(huán)線(xiàn)從鎮(zhèn)內(nèi)縱橫而過(guò)，區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。1、深厚的文化底蘊(yùn)4600年前新石器時(shí)代，瀏陽(yáng)河畔先民就在鹿芝嶺月亮山繁衍生息，在此出土的70余件石器均被中國(guó)歷史博物館珍藏。1050年前，被稱(chēng)之為“江南平遙”的龍喜縣城建造于此，明朝正德皇帝曾巡游龍喜，現(xiàn)保存有江南地區(qū)唯一的龍喜古縣衙。鎮(zhèn)政府所在地接駕嶺和鹿芝嶺、打卦嶺仍然印證著龍喜縣城的一派繁華。近代更有王學(xué)謙、徐特立等一代宗師開(kāi)壇講學(xué)留下一段千古佳話(huà)。1983年5月23日，黃興鎮(zhèn)因共青團(tuán)和群眾文化工作成績(jī)出色名列全國(guó)先進(jìn)，受到時(shí)任團(tuán)中央書(shū)記處書(shū)記的胡錦濤同志親臨視察。2、豐富的人文資源辛亥革命的元?jiǎng)?、偉大的民主革命家黃興，其故居座落在我鎮(zhèn)黃興新村涼塘，1988年，黃興故居被國(guó)務(wù)院認(rèn)定為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，目前，黃興故居三期工程已經(jīng)完工，不久一個(gè)占地500畝，集愛(ài)國(guó)主義教育、旅游觀光、商貿(mào)休閑于一體的紀(jì)念園區(qū)將落成。共和國(guó)大將、中國(guó)人民解放軍裝甲兵司令員、國(guó)防部副部長(zhǎng)許光達(dá)也出生在黃興鎮(zhèn)光達(dá)村蘿卜沖子組，其故居接待中心不日將向世人開(kāi)放，而仙人市仙人弈棋的傳說(shuō)，獅子山爛排灣的故事，老人們講來(lái)依舊美麗神奇。3、舒適的生態(tài)環(huán)境，秀美的自然風(fēng)光黃興鎮(zhèn)是XX地區(qū)無(wú)公害放心菜主要供應(yīng)地，同時(shí)也是瀏陽(yáng)河百里花木走廊的前沿窗口，全國(guó)最大水培蔬菜觀光園“綠世界”與中南五省最大的氣調(diào)果蔬保鮮庫(kù)華中氣調(diào)果蔬保鮮公司等知名涉農(nóng)企業(yè)落戶(hù)于此。黃興鎮(zhèn)被瀏陽(yáng)河三面環(huán)繞，站在沿江山向東望去，30公里的瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶如五龍捧圣，山水相映、綠色田園風(fēng)景美不勝收。近年來(lái)，黃興鎮(zhèn)依托自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游，聞名全省的黃興農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)已年接待游客達(dá)到38萬(wàn)人次，2005年黃興鎮(zhèn)被確定為湖南省農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)，為創(chuàng)建國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4、區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)作為中國(guó)第五大經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)株潭城市群中的黃興新型城鎮(zhèn)，其區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。黃興鎮(zhèn)與XX區(qū)僅一河之隔；與雨花區(qū)政府新治、省政府新治距離5公里左右；三座橫跨瀏陽(yáng)河的大橋與市區(qū)相連，三環(huán)線(xiàn)穿鎮(zhèn)而過(guò)；與株洲市只一鄉(xiāng)之隔；四周有京珠高速、長(zhǎng)永高速、機(jī)場(chǎng)高速、黃株高速、遠(yuǎn)大路、319和107國(guó)道。5、廣闊的發(fā)展前景昔日的“化工之鄉(xiāng)”已具備“城市東花園”的雛形，未來(lái)幾年，隨著黃興大橋、長(zhǎng)株高速、XX三環(huán)線(xiàn)的建設(shè)，黃興鎮(zhèn)交通區(qū)位更加明顯，黃興鎮(zhèn)將迎來(lái)發(fā)展建設(shè)的高潮，以省級(jí)全面小康示范村藍(lán)田新村和鹿芝嶺村為核心的黃興科教文化旅游產(chǎn)業(yè)小區(qū)已初具規(guī)模，國(guó)內(nèi)外許多投資商紛至沓來(lái)，已有全國(guó)小星星幼兒英語(yǔ)培訓(xùn)中心及動(dòng)畫(huà)制作基地惠天科技公司、中保集團(tuán)保險(xiǎn)職業(yè)學(xué)院、XX商貿(mào)旅游學(xué)院、星沙旅游開(kāi)發(fā)公司等落戶(hù)小區(qū)，按照黃興鎮(zhèn)確定的發(fā)展目標(biāo)定位全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)、城市東花園、生態(tài)示范區(qū)，黃興鎮(zhèn)將以修好黃興大橋，拉通光達(dá)大道，建設(shè)黃興新城為行動(dòng)綱領(lǐng)，通過(guò)五到十年的努力，使全鎮(zhèn)人平收入超萬(wàn)元，財(cái)政稅收過(guò)億元，基本實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，打造出鎮(zhèn)域內(nèi)20平方公里由八個(gè)功能區(qū)、兩條風(fēng)光帶組成的全省、全國(guó)一流的開(kāi)放、富裕、秀美的山水園林新型城鎮(zhèn)。（五）項(xiàng)目定位與主題XX既是國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立的“兩型社會(huì)建設(shè)試驗(yàn)區(qū)”又是“長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化”的核心主導(dǎo)城市，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)主要的旅游目的地與湖南旅游集散地。黃興鎮(zhèn)是XX城的東南門(mén)戶(hù)。項(xiàng)目選址地東、南兩個(gè)方向緊靠城市三環(huán)路（繞城高速），東南角為連通地區(qū)主干道光達(dá)路（東西走向）與黃興大道（南北走向）的出入口，西距XX南站（武廣高鐵）10余公里，離東北方向的黃花機(jī)場(chǎng)（年旅客流量為中部五省的總和）不到10公里，車(chē)程均在10分鐘內(nèi)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。項(xiàng)目地地形為低丘山坡地，中間夾帶小水庫(kù)，山塘、稻田、菜地、居住人口少（幾十戶(hù)），生態(tài)環(huán)境與建設(shè)條件俱佳。針對(duì)以上有利條件，本項(xiàng)目擬從以下幾個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)意突破1、設(shè)計(jì)打造以接待外地旅游客源入住過(guò)夜為主，以吸引城鎮(zhèn)居民節(jié)假日前來(lái)休閑娛樂(lè)為輔的新型旅游服務(wù)（集散）中心。2、開(kāi)發(fā)方式采用產(chǎn)權(quán)式度假村的作法，瞄準(zhǔn)高端人群，意在為社會(huì)的成功人士提供一條投資途徑，同時(shí)也有利于開(kāi)發(fā)商快速回收投資后輕裝上陣搞好后期運(yùn)營(yíng)及擴(kuò)大再投資。3、項(xiàng)目中旅游接待設(shè)施的開(kāi)發(fā)方式中，含有“鄉(xiāng)村式家庭旅館群”的提法，其意在探討一種將當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就地安置并幫助其創(chuàng)收的新拆遷模式，其設(shè)想為在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)劃定一塊區(qū)域，按照度假村的要求統(tǒng)一設(shè)計(jì)，建設(shè)農(nóng)民拆遷戶(hù)的安置房，然后再按家庭旅館的形式將他們的多余閑置房間納入到度假村的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理之中。此舉措施既能長(zhǎng)期有效地增加農(nóng)民的收入，又能加大日后運(yùn)營(yíng)商在節(jié)假日及旅游旺季時(shí)的接待能力。4、將現(xiàn)代高科技的生物工程技術(shù)應(yīng)用于生活污水處理與穿插在居住環(huán)境中的生態(tài)型種養(yǎng)業(yè)、從而營(yíng)造出一個(gè)既美化了環(huán)境又能創(chuàng)造很好的經(jīng)濟(jì)效益，最終將本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)能在全國(guó)城鄉(xiāng)結(jié)合部起示范推廣作用的現(xiàn)代桃源。5、針對(duì)分時(shí)度假市場(chǎng)，通過(guò)打造中高端的“家庭旅館群”和產(chǎn)權(quán)式度假酒店等，面向大都市圈，提供分時(shí)休閑度假場(chǎng)所?！?2”的作息時(shí)間，其中兩天可以在本項(xiàng)目?jī)?nèi)度過(guò)，放松身心，享受田園之樂(lè)。6、挖掘項(xiàng)目的人文歷史背景，打出“名人故里、成長(zhǎng)福地”口號(hào)，吸引國(guó)共兩黨的名人雅士來(lái)此休閑養(yǎng)生、養(yǎng)老。充分利用投資商的人脈資源，重點(diǎn)吸引全球華人。（六）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇分析1、優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）1）地理位置項(xiàng)目地處XX市“東花園”黃興鎮(zhèn)，深厚的文化底蘊(yùn)，優(yōu)越地理區(qū)位，快速便捷的交通，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境是旅游房產(chǎn)的理想之地。周邊暫時(shí)沒(méi)有類(lèi)似本項(xiàng)目的大型項(xiàng)目，可謂獨(dú)此一家。2）開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)理念新穎策劃商、投資商等具有獨(dú)到的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，將房產(chǎn)投資、休閑度假、生態(tài)觀光旅游與投資理財(cái)概念有機(jī)結(jié)合；未來(lái)經(jīng)營(yíng)上，將產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)部分出售給投資者，部分自營(yíng)，并加入農(nóng)民家庭旅館群，宣傳形象統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作統(tǒng)一。同時(shí)，大量的高端客戶(hù)投資者也將為酒店帶來(lái)相當(dāng)規(guī)模的市場(chǎng)客源，并在銷(xiāo)售的過(guò)程中擴(kuò)大酒店的影響力。3）前瞻性本項(xiàng)目的投資商之一是華劍實(shí)業(yè)，有著豐富的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷和五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)在前期就引入專(zhuān)業(yè)的酒店投資管理公司進(jìn)行項(xiàng)目，參與設(shè)計(jì)與投資，使得物業(yè)在今后的建設(shè)、設(shè)計(jì)過(guò)程中更符合市場(chǎng)及專(zhuān)業(yè)的需要，物業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)將更加專(zhuān)業(yè)化，滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展的需要。4）團(tuán)隊(duì)組合物業(yè)從前期策劃、產(chǎn)品定位、生態(tài)環(huán)保，到后期經(jīng)營(yíng)管理，以及提供給投資者的售后延伸服務(wù)都由國(guó)際專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)共同打造，并與國(guó)際酒店集團(tuán)實(shí)行深度聯(lián)絡(luò)、客戶(hù)資源共享，因此，具有極強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2、機(jī)遇（OPPORTUNITY）1）區(qū)域發(fā)展需要特色高檔度假、旅游休閑酒店XX市場(chǎng)目前仍然以市區(qū)型商務(wù)星級(jí)酒店為主，真正能滿(mǎn)足高檔度假、休閑需求的酒店相對(duì)較少。2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景持續(xù)看好中部崛起戰(zhàn)略、長(zhǎng)株潭一體化及融城戰(zhàn)略和“兩型社會(huì)”建設(shè)試驗(yàn)區(qū)，XX打造成“休閑之都”的目標(biāo)，大大刺激了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。XX地區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入基本上都已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)3000美元，長(zhǎng)株潭及周邊的岳陽(yáng)、益陽(yáng)、婁底、邵陽(yáng)、衡陽(yáng)等是湖南經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)，是湖南的增長(zhǎng)極，也是中部地區(qū)的“增長(zhǎng)極”之一。這一地區(qū)的發(fā)展前景也較為樂(lè)觀，這為本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。3）政府對(duì)旅游房產(chǎn)業(yè)的高度重視國(guó)家已將旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，各級(jí)政府對(duì)旅游業(yè)十分重視。旅游業(yè)已經(jīng)成為XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，制定的規(guī)劃中明確指出要發(fā)展大力發(fā)展近郊的“鄉(xiāng)村旅游”和“度假村”產(chǎn)業(yè)，（其中在規(guī)劃目標(biāo)中將黃興鎮(zhèn)列為4A級(jí)鄉(xiāng)村旅游景區(qū)）。中共XX市市委關(guān)于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要中，要跳出農(nóng)村發(fā)展農(nóng)村、跳出農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)，就是要發(fā)展適合城鄉(xiāng)結(jié)合與互補(bǔ)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目可作為城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)項(xiàng)目。4）當(dāng)?shù)剞r(nóng)民積極性較高黃興鎮(zhèn)農(nóng)民在發(fā)展鄉(xiāng)村旅游方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，積極性很高，但以“農(nóng)家樂(lè)”性質(zhì)的鄉(xiāng)村游，經(jīng)營(yíng)分散，檔次低，不利于節(jié)約集約使用土地、有效保護(hù)資源環(huán)境，難以做大做強(qiáng)、做精做優(yōu)。并認(rèn)識(shí)到在發(fā)展方式上，必須由單體分散經(jīng)營(yíng)向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展轉(zhuǎn)變。因此，黃興鎮(zhèn)打卦嶺村委會(huì)主動(dòng)出擊，多方招商引資，希望引進(jìn)大的戰(zhàn)略投資商，向集約化發(fā)展，注重產(chǎn)業(yè)要素的整合和產(chǎn)品的集約化開(kāi)發(fā)，才能形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)品牌。經(jīng)初步協(xié)商，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理念很感興趣，尤其是農(nóng)民家庭旅館，能帶動(dòng)農(nóng)民致富奔小康，實(shí)行長(zhǎng)期受益，希望項(xiàng)目早日落地。（七）目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)定位及細(xì)分XX優(yōu)美的風(fēng)景歷來(lái)是廣大休閑度假客人的首選。XX市全力打造“休閑之都”“消費(fèi)之都”，長(zhǎng)株潭都市圈規(guī)劃、湘江百里風(fēng)光帶及治理開(kāi)發(fā)，都為XX版圖的開(kāi)拓創(chuàng)造了條件，也將使XX成為長(zhǎng)株潭的核心區(qū)和泛珠三角州經(jīng)濟(jì)區(qū)最能滿(mǎn)足休閑度假需求的后花園。本項(xiàng)目總體定位為高端市場(chǎng)。第一圈層長(zhǎng)株潭成功人士（大中型私營(yíng)業(yè)主、大型企業(yè)高管、自由職業(yè)中高知階層）、政府中高層公務(wù)員、高薪退休人士第二圈層湖南省各地市的成功人士、政府中高層公務(wù)員、第三圈層全國(guó)的中產(chǎn)階層、投資客、喜好旅游休閑的成功人士，港澳臺(tái)湘籍人士。