都市桃源綜合型環(huán)保生態(tài)示范園項目建議書目錄前言1一、項目概況2二、項目總體規(guī)劃設(shè)想7三、可行性分析論證（一）項目建設(shè)的必要性與重要意義8（二）XX旅游行業(yè)市場分析11（三）旅游房地產(chǎn)市場析18（四）項目選址地的資源條件分析24（五）項目定位與主題27（六）項目的優(yōu)勢與機遇分析29（七）目標(biāo)客戶市場定位及細(xì)分31（八）項目經(jīng)濟（投入產(chǎn)出）分析31（九）投資風(fēng)險分析33（十）結(jié)論36前言2009年12月XX市委通過了關(guān)于推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要，明確了XX市鄉(xiāng)村，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)。而于09年制訂的XX市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（20092020年則提出了“要把XX建設(shè)成為中國中西部極具影響力的旅游勝地和中轉(zhuǎn)中心；以娛樂休閑為特色、以楚漢文化和湖湘文化為內(nèi)涵的世界級旅游目的地和復(fù)合型國際化旅游城市。”因此抓住長、株、潭融城建設(shè)兩型社會之契機，在緊鄰XX市區(qū)的周邊縣市選擇地理條件好、生態(tài)環(huán)境優(yōu)、交通便利通暢的鄉(xiāng)村結(jié)合城鄉(xiāng)一體化與旅游業(yè)發(fā)展的具體要求，搶占先機，進行休閑產(chǎn)業(yè)開發(fā)無疑是非常必要的也是刻不容緩的。XX縣黃興鎮(zhèn)是XX市確定的“鄉(xiāng)村游景區(qū)”具有不可多得的人文與自然景觀及交通優(yōu)勢。帶休閑產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)性質(zhì)的“都市桃源”即是專門為其量身打造的開發(fā)項目。項目概況（一）項目名稱都市桃源（二）項目主題都市桃源國際生態(tài)休閑渡假福地（三）項目宗旨示利于民、顯績于政、和諧發(fā)展、富民強政（四）項目性質(zhì)集旅游接待、居家養(yǎng)生、休閑、購物、教育培訓(xùn)、村民集中安置及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)推廣于一體的綜合開發(fā)項目（五）項目建設(shè)的目的與目標(biāo)目的抓住機遇、不靠不等、彎道超車、趕超先進目標(biāo)通過精心策劃、招商引資開發(fā)及經(jīng)營管理將項目地打造成A、XX市重要旅游景點與游客集散地；B、湖南省對外展示湖湘文化的窗口；C、現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)創(chuàng)意發(fā)展（旅游開發(fā)與生態(tài)居住相結(jié)合，房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營相結(jié)合，建設(shè)資金與土地使用權(quán)結(jié)合）的成功范例；D、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民主要的就業(yè)創(chuàng)收基地（五）項目建設(shè)首選地址XX縣黃興鎮(zhèn)打卦嶺村（具體位置詳見策劃方案）（六）項目用地面積與開發(fā)模式項目首期用地面積約1350畝；其中山坡地約1050畝（經(jīng)政府立項統(tǒng)征，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后對外招商引資開發(fā)），在項目地范圍內(nèi)夾雜的農(nóng)田、水庫、山塘約300畝，采用使用權(quán)流轉(zhuǎn)（租賃）或參股合作的方式，發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，同時起美化環(huán)境襯托項目之作用。）（七）分項建設(shè)內(nèi)容1產(chǎn)權(quán)式旅游度假（酒店）村，（內(nèi)含主樓、綜合配套樓、獨立式小樓等）2農(nóng)民新村（鄉(xiāng)村式家庭旅館群含住宿樓、小鋪面、小菜園、小作坊等）3休閑產(chǎn)業(yè)論壇（會議酒店）4湖湘名人紀(jì)念園（湖湘文化研究中心）5休閑娛樂城（影視、演出、酒吧、KTV、網(wǎng)吧等）6湖南旅游商品展銷中心7瀟湘美食城（小吃街、茶樓、酒館）8中華康體養(yǎng)生中心（中老年康體養(yǎng)生研究所）9職校（專業(yè)培訓(xùn)中心）10后勤服務(wù)中心（辦公、后勤樓、職員公寓、幼兒園、診所、超市等）11現(xiàn)代高效生態(tài)農(nóng)莊（花果、瓜菜、養(yǎng)殖）12綠色能源開發(fā)（沼氣、太陽能、風(fēng)能）（八）計劃投資規(guī)模及建設(shè)周期1計劃投資總額98億元（不含二次裝修費及設(shè)備購置）。其中（1）建設(shè)用地成本費2億元（用地面積按1000畝，單價按20萬/畝計算）（2）房屋建設(shè)費48億元（總規(guī)容積率按045，建設(shè)用地容積率按06，建設(shè)總面積按40萬計算）（3）配套設(shè)施建設(shè)費2億元（三通一平，旅游景點及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)）（4）其他費用10億元（前期調(diào)研、策劃及開辦費、企管費、報建費及營銷廣告費）2建設(shè)周期項目建設(shè)總周期4年。其中（1）前期準(zhǔn)備階段1年（設(shè)計、報批、辦理、用地手續(xù)，三通一平工程及園林基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）（2）主體工程建設(shè)期2年（）配套工程建設(shè)期1年（九）項目效益1、社會經(jīng)濟效益（1）可解決30005000人就業(yè)；（2）每年可培養(yǎng)專業(yè)技能人員60008000人；（3）可帶動項目地周邊的農(nóng)民加快致富速度；（4）為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展起到示范推動作用。2、國民經(jīng)濟效益（1）建設(shè)期間，平均每年為XX縣增加GDP在5億元以上；（2）建設(shè)期間帶給XX縣財稅收入（土地出讓金，報建費，建筑稅等）2億元左右；（3）出讓房屋產(chǎn)權(quán)可為國家?guī)礓N售稅及預(yù)征所得稅約2億元；（4）建設(shè)期間帶給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的征地補償及勞務(wù)收入等預(yù)計接近1億元；（5）項目全面建成，進入正常運營期，其經(jīng)營效果預(yù)計；年接待旅游集散、觀光、休閑購物的人數(shù)500萬人次（含長株潭城市居民節(jié)假日來此游玩），年經(jīng)營收入大于30億元；年利稅10億元。（十）項目參與單位1、土地現(xiàn)有權(quán)屬單位XX縣黃興鎮(zhèn)打卦嶺村打卦嶺村地處黃興鎮(zhèn)東北部，與干杉鄉(xiāng)接壤。南隔本鎮(zhèn)藍田村，與瀏陽河相鄰。全村土地總面積15750畝，其中耕地面積6千多畝，另有山塘水庫幾百畝，其余都為低丘坡（林）地；現(xiàn)有農(nóng)戶1475戶，總?cè)丝?478人；年人均收入11萬多元，主要為農(nóng)業(yè)與副業(yè)（工程承包、房屋土地租賃、打工）收入為主。2、項目策劃單位XX宏業(yè)投資管理咨詢有限公司，XX宏業(yè)投資管理咨詢有限公司是由有著較為豐富的旅游房地產(chǎn)及高效農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的海南湘寧實業(yè)有限公司根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，于2009年在XX市注冊成立的以開展房地產(chǎn)投資咨詢、策劃、管理、營銷為主營業(yè)務(wù)的服務(wù)性公司。公司成立以來，已成功策劃了XX市雨花區(qū)圭塘村兩安用地開發(fā)項目（用地面積200多畝、已于09年底完成調(diào)規(guī)、變性等相關(guān)手續(xù)）；韶山市“韶山紅色旅游文化園”項目（用地面積1千多畝，已完成總規(guī)劃設(shè)計）；參與策劃了瀏陽市“全國老年產(chǎn)業(yè)星城生態(tài)示范園”項目（用地面積控規(guī)1萬畝，一期工程已立項。）3、投資主體單位湖南華劍實業(yè)有限公司湖南華劍實業(yè)有限公司創(chuàng)立于2003年8月，湖南省內(nèi)著名的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，是一家涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、節(jié)能住宅、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游區(qū)開發(fā)和大宗產(chǎn)品銷售等領(lǐng)域的綜合性民營企業(yè)。堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是華劍獲得成功的基石。華劍致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。華劍旗下的湖南華劍實業(yè)有限公司被湖南省銀行業(yè)協(xié)會評為“AA級信用企業(yè)”、湖南中歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被稅務(wù)部門評為“納稅二十強”、湖南華泰農(nóng)林科技有限公司被質(zhì)量監(jiān)督部門評為“消費者信得過單位”。4、技術(shù)支持與建設(shè)參與單位上海修文生物工程有限公司（益益久集團）該公司由留美博士徐修文于1999年在上海浦東注冊設(shè)立（同時在上海孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)創(chuàng)建了占地200畝的立體種養(yǎng)殖生態(tài)示范園）。該公司主要從事微生物的研究和應(yīng)用，2000年被認(rèn)定為上海市高新技術(shù)企業(yè)并于2002年度獲得上海市首批最具競爭力科技企業(yè)的稱號。其研究與應(yīng)用的成果先后多次獲得國內(nèi)外權(quán)威機構(gòu)的認(rèn)證與表彰。本項目有該公司的介入、可確保項目建成投入使用后，環(huán)境不受污染，現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展并起到示范推廣作用。二、項目總體規(guī)劃設(shè)想（一）、規(guī)劃指導(dǎo)思想全面落實科學(xué)發(fā)展觀，以“社會主義新農(nóng)村”和“兩型社會”建設(shè)要求為指導(dǎo)，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮黃興鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，通過產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，對項目地域空間進行科學(xué)合理的布局，開發(fā)“都市桃源”景區(qū)，建設(shè)湖南XX游客集散中心，建設(shè)以產(chǎn)權(quán)式度假和鄉(xiāng)村式家庭旅館群為核心的綜合社區(qū)，打造長株潭都市圈內(nèi)的“都市桃源”。（二）、規(guī)劃理念以人為本，生態(tài)優(yōu)先，鄉(xiāng)村旅游，度假休閑；復(fù)合產(chǎn)業(yè)，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展（三）、總體目標(biāo)1、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展與新農(nóng)村建設(shè)綜合示范加快建立農(nóng)旅合一、旅游與地產(chǎn)結(jié)合、景區(qū)開發(fā)與旅游運營、以城帶鄉(xiāng)的長效機制，探索土地流轉(zhuǎn)和整體性開發(fā)模式，提高土地利用效益，率先建立城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)、設(shè)施的一體化，城鄉(xiāng)生態(tài)與文明交融的綜合示范窗口。2、生態(tài)休閑度假特色宜居小區(qū)形成富有黃興文化底蘊、典雅美觀、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的古村景觀；建筑風(fēng)格統(tǒng)一、環(huán)保節(jié)能、古樸與現(xiàn)代融合、湖湘文化和丘陵特色明顯的鄉(xiāng)村風(fēng)貌。3、湖南黃金旅游帶的重要節(jié)點著眼全國，打造生態(tài)山水和人文資源交融的“世外桃源文化走廊”、“湖湘名人文化名片”，使其成為長韶瀏平紅色旅游帶上重要節(jié)點。4、XX市的重要游客集散地，利用區(qū)位優(yōu)勢，吸引大型旅游團隊集散與休整，帶進部分客流。（四）功能分區(qū)及總平面布置（詳見策劃方案）三、可行性分析論證（一）項目建設(shè)的必要性與重要意義1項目背景與由來美國著名的未來學(xué)家甘哈曼宣告21世紀(jì)是以休閑活動為中心世紀(jì)世界范圍內(nèi)的旅游休閑蓬勃興起；尤其隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，法定節(jié)假日增多（每年115天），休假制度的推行，旅游度假休閑迅猛發(fā)展，前景十分廣闊。隨著快速城市化與綜合國力的提高，我國城市居民人口大量增加，城里人可自由支配收入和閑暇時間（每年約1/3時間）不斷增加，用于旅游的時間和金錢越來越充裕。與此同時生活節(jié)奏加快，職場競爭激烈，超常工作壓力等使越來越多的都市人處于亞健康狀態(tài)。久居都市的人們希望通過外出旅游來放松自己，十分向往城市之外的自然風(fēng)光、田園野趣。另外，隨著旅游者的成熟，人們對旅游的要求不再是純粹的觀光，而是希望獲得更深層次的體驗。傳統(tǒng)的觀光旅游已無法滿足旅游者的需求。旅游者希望到有山有水、環(huán)境幽雅、空氣清新、配套服務(wù)齊全的鄉(xiāng)野度假、療養(yǎng)，在觀賞自然美景的同時，放松身心、健體養(yǎng)生。因此，健康的休閑養(yǎng)生旅游已成為當(dāng)代人生活的一種時尚。以“新農(nóng)村、新旅游、新體驗、新風(fēng)尚”理念為指導(dǎo)，發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游是解決“三農(nóng)”問題、全面建設(shè)小康社會、推進城鄉(xiāng)一體化、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要突破口。以“農(nóng)家樂”為代表的鄉(xiāng)村旅游順應(yīng)旅游業(yè)由“觀光型”向“體驗型”轉(zhuǎn)型的要求，基本順應(yīng)了“休閑時代”的社會需求，發(fā)展十分火爆，增加了農(nóng)民收入，促進了農(nóng)業(yè)發(fā)展，部分改變農(nóng)村面貌。全國各地農(nóng)民發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的積極性很高。XX先后榮獲“中國最具幸福感城市”、“中國十佳休閑宜居生態(tài)城市”，被美國福布斯雜志公布為“中國大陸最具適合發(fā)展旅游業(yè)的城市”之一。在“中部崛起戰(zhàn)略”、長株潭城市群為“資源節(jié)約型和環(huán)境友好型國家綜合實驗改革配套區(qū)”以及“XX城鄉(xiāng)一體化”的大背景下，XX市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（20092020年）確立了“將XX市建設(shè)世界級旅游目的地和復(fù)合型國際化旅游城市”等宏偉目標(biāo)，并將“黃興鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅游區(qū)”建設(shè)列為重點。XX縣黃興鎮(zhèn)打卦嶺村委會反應(yīng)迅速積極出外招商引資，擬大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游?，F(xiàn)經(jīng)“XX宏業(yè)投資管理咨詢有限公司”策劃與邀請，湖南華劍實業(yè)有限公司對該公司針對該地域進行量身打造的屬于休閑產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)性質(zhì)的“都市桃源”項目之創(chuàng)意十分看好。在進行深入考察與探討與論證并共同商議后，決定聯(lián)手合作共同開發(fā)本項目。2、項目建設(shè)的必要性與重要意義（1）社會主義新農(nóng)村建設(shè)的需要建設(shè)社會主義新農(nóng)村，是黨中央按照科學(xué)發(fā)展觀作出的重大決策。對社會主義新農(nóng)村的普遍要求“生產(chǎn)發(fā)展，生活富裕，鄉(xiāng)風(fēng)文明，村容整潔，管理民主”這20個字，其中“生產(chǎn)發(fā)展”、“生活富裕”是經(jīng)濟和物質(zhì)層面上的要求。加快發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)，突出地區(qū)特色的旅游優(yōu)勢和品牌；有利于拓寬農(nóng)民創(chuàng)收渠道、增加農(nóng)民就業(yè)機會；以旅助農(nóng)，城鄉(xiāng)互動，促進農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展；有利于擴大農(nóng)副產(chǎn)品的銷售渠道，優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強農(nóng)民的市場意識；有利于改善地方基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，提高村民文明素質(zhì)，促進農(nóng)村文化市場繁榮。（2）“兩型社會”建設(shè)的需要2007年12月長株潭城市群獲批為“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)。資源節(jié)約型社會是指整個社會經(jīng)濟建立在節(jié)約資源的基礎(chǔ)上，建設(shè)節(jié)約型社會。環(huán)境友好型社會是一種人與自然和諧共生的社會形態(tài)，其核心內(nèi)涵是人類的生產(chǎn)和消費活動與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。就是要深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，從各自實際出發(fā)，根據(jù)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)的要求，全面推進各個領(lǐng)域的改革，在重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，盡快形成有利于能源資源節(jié)約和生態(tài)環(huán)境保護的體制機制，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，推進經(jīng)濟又好又快發(fā)展，促進經(jīng)濟社會發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，切實走出一條有別于傳統(tǒng)模式的工業(yè)化、城市化發(fā)展新路，為推動全國體制改革、實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展與社會和諧發(fā)揮示范和帶動作用。本項目以高科技為支撐，在項目內(nèi)大力推行環(huán)保節(jié)能技術(shù)，營造優(yōu)美宜人的生態(tài)環(huán)境。全面采用太陽能、生物工程技術(shù)、節(jié)能建筑技術(shù)、水處理技術(shù)、垃圾高效降解技術(shù)等；大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，促進人與環(huán)境和諧發(fā)展，起到示范帶動作用。（3）推進城鄉(xiāng)一體化的需要2009年12月XX市委通過了關(guān)于推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要，指出“城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”是把城市和農(nóng)村作為一個有機整體，促進城市與農(nóng)村資源優(yōu)化配置和轉(zhuǎn)化利用，推動城市與農(nóng)村之間統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和共同發(fā)展的過程。推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展事關(guān)全局、事關(guān)根本、事關(guān)未來，既是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的根本出路、縮小城鄉(xiāng)之間差距的根本舉措、實現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮的根本途徑，又是加快新型工業(yè)化進程的必然要求、提高區(qū)域城市化水平的必經(jīng)階段、推進農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的必由之路。鄉(xiāng)村發(fā)展休閑旅游為城市居民提供了休閑消費場所，為城市居民供給了優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品；城市居民在農(nóng)村的消費，增加了農(nóng)民的收入。城鄉(xiāng)互補，城鄉(xiāng)互動，加強了都市與鄉(xiāng)村的血肉聯(lián)系，真實地推動城鄉(xiāng)一體化的進程。（二）XX旅游行業(yè)市場分析1國內(nèi)旅游市場高速發(fā)展休閑度假和養(yǎng)老健身是21世紀(jì)兩個世界性課題。許多未來學(xué)家對新世紀(jì)發(fā)展前景作了不少描述，一個共同的特點，就是強調(diào)休閑娛樂業(yè)。美國學(xué)者甘哈曼的第四次浪潮宣告21世紀(jì)進入“第四次浪潮”，這次浪潮以休閑活動為中心。因而旅游業(yè)的發(fā)展具有廣闊的市場前景。中國是世界上最大的國內(nèi)旅游市場，據(jù)統(tǒng)計2009年國內(nèi)旅游人數(shù)達20億人次，國內(nèi)旅游收入已過萬億元，國內(nèi)旅游業(yè)收入的增長超過了GDP的增長。2009年中國旅游業(yè)收入預(yù)計將占國內(nèi)生產(chǎn)總值的3。京津冀、長江三角洲、珠江三角洲市場是國內(nèi)主要客源產(chǎn)出地，出游率高，人均消費水平高出全國平均水平。旅游正在成為我國居民的日常消費項目。按世界上國際旅游收入與國內(nèi)旅游收入19的比例，我國國內(nèi)旅游市場目前還僅開發(fā)了1/4，隨著國內(nèi)旅游規(guī)模的進一步擴大和旅游消費水平的不斷提高，世界旅游及旅行理事會預(yù)測，未來10年中國旅游業(yè)將保持年均104的增長速度。到2010年，國內(nèi)旅游人數(shù)將達178億人次，旅游業(yè)總收入將達12260億元人民幣，占GDP的7。到2015年國內(nèi)旅游人數(shù)可達26億人次以上，旅游業(yè)總收入可達2萬億元人民幣左右。到2020年我國國內(nèi)旅游人次數(shù)將達到1982億人次，大致相當(dāng)于每個國民一年出游15次，國內(nèi)旅游收入將達到304366億元，相當(dāng)于2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值的87左右，僅國內(nèi)旅游的貢獻就足以確立旅游業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。2XX旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢XX是首批中國歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，素有“楚漢重鎮(zhèn)”、“偉人故里”、“屈賈之鄉(xiāng)”、“快樂之都”等美譽。全市共有地文景觀、人文景觀、水域風(fēng)光、生物景觀、古建筑和休閑購物等旅游資源8個大類（占國家8個大類的100）、29個亞類（占國家31個亞類的94）、91個基本類型（占國家基本類型的59）。近10多年來，XX旅游業(yè)取得了長足的進步，旅游業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻率逐年上升，旅游收入相當(dāng)于GDP中的比重穩(wěn)定在10以上，在第三產(chǎn)業(yè)中的比重一直保持在20以上。特別是今年，市委、市政府確定2009年為“XX市旅游業(yè)發(fā)展年”，作出“突出把旅游業(yè)培育成消費熱點”的戰(zhàn)略部署，攻堅克難，逆勢而上，有效化解了金融危機對旅游業(yè)的不利影響，促使旅游經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)增長。預(yù)計全年共接待國內(nèi)外游客38933萬人次，實現(xiàn)旅游總收入3549億元，同比分別增長181、182。其中，入境旅游共接待游客5778萬人次,實現(xiàn)入境旅游收入450263萬美元，同比分別增長52、62，居中部六省省會城市之首。旅游產(chǎn)業(yè)體系更加完善。全市現(xiàn)有國家A級旅游景區(qū)19個，其中4A級旅游景區(qū)8個，3A級旅游景區(qū)9個；全國農(nóng)業(yè)旅游示范點5個，全省農(nóng)業(yè)旅游示范點4個，全省工業(yè)旅游示范點1個，全省茶業(yè)旅游示范點1個；星級飯店85家，其中五星級10家，四星級17家，日住宿接待能力超過13萬人；旅行社174家，其中組團社13家；星級農(nóng)莊124家，其中五星級20家，四星級24家，三星及三星級以下80家，農(nóng)家樂1500多家。XX先后榮獲“中國最具幸福感城市”、“中國十佳休閑宜居生態(tài)城市”，被美國福布斯雜志公布為“中國大陸最適合發(fā)展旅游業(yè)的城市”之一。XX旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展來勢喜人。但是與旅游業(yè)發(fā)達城市相比，與旅游資源先天稟賦相比，與人民群眾的期盼相比，仍有一定的差距，在加強規(guī)劃管理、促進集約發(fā)展等方面有待進一步加強。規(guī)劃的編制和實施，對于貫徹落實國務(wù)院提出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的要求，提升XX旅游業(yè)在促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展及拉動內(nèi)需等方面作用，推動XX市旅游業(yè)的繁榮和可持續(xù)發(fā)展，將XX打造成為全國著名的旅游目的地和熱點旅游城市具有重要的現(xiàn)實意義。3XX鄉(xiāng)村休閑旅游存在的問題以“農(nóng)家樂”為代表的鄉(xiāng)村休閑旅游自上世紀(jì)90年代開始，XX縣和望城縣發(fā)揮鄰近大城市的區(qū)位優(yōu)勢得到快速發(fā)展，其中黃興鎮(zhèn)依托現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游成為全國“農(nóng)家樂”的示范點。農(nóng)家樂旅游是以“吃農(nóng)家飯、品農(nóng)家菜、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂、購農(nóng)家品”為主要內(nèi)容的一種新興旅游活動，它凸現(xiàn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游自然、純樸、寧靜的主題。滿足了人們走出城市、親近自然的心理。但多年的發(fā)展也存在一些問題（1）缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。沒有將鄉(xiāng)村旅游納入?yún)^(qū)域旅游開發(fā)的大系統(tǒng)，進行統(tǒng)籌安排，甚至出現(xiàn)了遍地開花和重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，是導(dǎo)致資源開發(fā)的形式單一、水平不高、檔次低下、特色不強，從而缺乏對客源市場的吸引力的主要原因。（2）基礎(chǔ)設(shè)施落后。許多基礎(chǔ)設(shè)施仍然適應(yīng)不了游客的需要，例如，道路、停車場、洗手間、工具室、電話亭等公共設(shè)施簡陋、設(shè)備不足；客房、餐廳茶樓等主要食宿設(shè)施條件差，衛(wèi)生狀況和設(shè)施設(shè)備條件難以讓人接受，難以留住游客。（3）資金短缺，投入不足。雖說鄉(xiāng)村旅游投資相對較少，見效較快，但并不是說不需要資金，尤其是建設(shè)上規(guī)模、上檔次的鄉(xiāng)村旅游區(qū)，既需完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又需對外宣傳促銷，必須有一定的資金保證。但目前在我國興辦旅游景點的熱潮中，人們的投資熱點是開發(fā)規(guī)模較大、資源品位較高的景區(qū)以及建主題公園，很少有人去投資鄉(xiāng)村旅游。（4）人才與管理滯后。鄉(xiāng)村旅游景點管理滯后，服務(wù)質(zhì)量不高。具體表現(xiàn)為一是衛(wèi)生狀況不好，存在“臟、亂、差”現(xiàn)象；二是亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，破壞了古建筑、古村落的古樸風(fēng)格，形成強烈的視覺反差；三是少數(shù)景點游覽線路組織不好，標(biāo)志不明顯，有的還要走回頭路；四是有的景點工商戶太多，濃厚的鄉(xiāng)村文化氛圍或宜人的自然風(fēng)光被花哨的商業(yè)氣息所沖淡，讓旅游者找不到“返璞歸真”、“回歸自然”的感覺；五是管理與經(jīng)營體制不健全，從行業(yè)管理上看，管理力度不夠，并缺乏相應(yīng)的政策法規(guī)，大多數(shù)“農(nóng)家樂”協(xié)會也形同虛設(shè)，許多開發(fā)和經(jīng)營行為得不到應(yīng)有的規(guī)范。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要原因就是缺乏專業(yè)管理人才。沒有專業(yè)管理人員的統(tǒng)一管理，會使本來就很松散的鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營者更加松散；沒有專業(yè)管理人員的點撥和引導(dǎo)，也很難加快鄉(xiāng)村旅游向前發(fā)展的速度。（5）產(chǎn)品與效益問題。首先，目前我國鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品單一，未形成系列，產(chǎn)品雷同，品位不高，難于滿足旅游市場日趨多層次、多樣化和高文化品位的旅游需求；其次，產(chǎn)品粗糙，深度開發(fā)不夠。許多鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品只是表層開發(fā)，缺乏創(chuàng)新設(shè)計和深度加工，文化品位不高，特色不明顯。第三，我國鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品參與性不足，難于提高旅游者旅游感受。由于產(chǎn)品單一，檔次不高，經(jīng)營管理不善，服務(wù)質(zhì)量不高等多方面原因，導(dǎo)致我國鄉(xiāng)村旅游效益不明顯，而負(fù)面影響則有所加劇。4、XX旅游未來發(fā)展的目標(biāo)與布局2009年末出臺了XX市旅游業(yè)發(fā)展20092010年規(guī)劃中，結(jié)合XX市的經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀，確定了以下九個方面內(nèi)容。（1）XX市旅游業(yè)發(fā)展中長期目標(biāo)。通過規(guī)劃的實施，達成以下幾個目標(biāo)。一是總目標(biāo)。規(guī)劃期內(nèi)，將XX市建設(shè)成為湖南省旅游業(yè)的核心和樞紐，全國旅游熱點城市，中國中西部極具影響力的旅游勝地和中轉(zhuǎn)中心；建設(shè)成為以山、水、洲、城為依托，以娛樂休閑為特色，以楚漢文化和湖湘文化為內(nèi)涵的世界級旅游目的地和復(fù)合型國際化旅游城市。二是經(jīng)濟指標(biāo)。到2020年，XX市年接待旅游者突破5700萬人次，全市旅游總收入達1519億元，相當(dāng)于全市GDP總量的1606，使旅游業(yè)成為XX市國民經(jīng)濟的重要戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。三是旅游區(qū)目標(biāo)。到2020年，XX市5A級旅游區(qū)達到3個（岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、劉少奇紀(jì)念館、馬王堆漢文化旅游區(qū)）；4A級旅游區(qū)達到12個（銅官窯文化園、湖南第一師范、石燕湖生態(tài)旅游區(qū)、溈山宗教文化旅游區(qū)、灰湯溫泉度假旅游區(qū)、洗心禪佛教文化旅游區(qū)、黑麋峰生態(tài)旅游區(qū)、黃興鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅游區(qū)、楊開慧故里紅色文化旅游區(qū)、善化歷史文化旅游區(qū)、湖湘文化園、千龍湖生態(tài)旅游區(qū)）。四是社會目標(biāo)。通過規(guī)劃的實施，提供80萬個就業(yè)崗位，為本地人民的致富奔小康鋪平道路；大力提高農(nóng)村的精神面貌；為弘揚湖湘文化，提升市民素質(zhì)，建設(shè)文明城市做出更大的貢獻，更為促進和諧社會的形成提供積極影響。五是城市目標(biāo)。創(chuàng)建“中國最佳娛樂旅游城市”，建設(shè)成泛珠“92”區(qū)域的重要旅游城市、中國中西部地區(qū)的中心旅游城市，建設(shè)成最適宜人居的綜合性城市。六是環(huán)境目標(biāo)。景區(qū)環(huán)境質(zhì)量100達標(biāo)；生態(tài)環(huán)境和文物古跡得到保護，生態(tài)人居環(huán)境得到改善，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境和旅游業(yè)的和諧發(fā)展。（2）XX市旅游業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略。規(guī)劃期內(nèi)，XX市將大力實施“六大戰(zhàn)略”一是項目建設(shè)戰(zhàn)略。實現(xiàn)以重點旅游項目建設(shè)帶動區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展。二是增長極戰(zhàn)略。通過資金、物資、能量、信息、人才的聚集形成增長極，以增長輻射帶動周邊旅游業(yè)發(fā)展。三是大旅游戰(zhàn)略。結(jié)合旅游統(tǒng)計、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、市場促銷等，建設(shè)大旅游區(qū)、構(gòu)建大交通、宣傳大文化、組織大旅游統(tǒng)計指標(biāo)體系，形成以城市為核心的大旅游吸引物。四是旅游品牌戰(zhàn)略。打好漢文化、紅色文化、湖湘文化、現(xiàn)代農(nóng)耕文化品牌，打造文化之都，其次是作好影視、歌廳、酒吧、卡通、餐飲、休閑等文化品牌，將XX市建設(shè)成為中國的“娛樂之都”。五是區(qū)域合作戰(zhàn)略。在加強與周邊旅游區(qū)合作的同時，進一步加強和中部六省區(qū)以及泛珠“92”區(qū)域旅游區(qū)的合作，實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的雙贏。六是城市旅游戰(zhàn)略。積極開發(fā)城市的旅游功能，進一步增加城市的影響力和輻射力，健全城市旅游體系，推動XX城市旅游的發(fā)展。（3）未來XX市旅游空間總體布局。通過對XX市旅游資源空間聚集度和XX市旅游發(fā)展現(xiàn)狀和旅游趨勢分析，確定了XX市旅游空間布局“一心，三帶，四組團”格局，并明確了各區(qū)域的發(fā)展思路和發(fā)展重點。一心XX市都市區(qū)范圍，總面積1450平方公里；三帶瀏陽河旅游帶，湘江旅游帶，溈水風(fēng)光帶；四組團文家市紅色觀光旅游組團、花明樓灰湯紅色觀光度假旅游組團、黑麋峰生態(tài)旅游組團、開慧社港歷史文化觀光度假旅游組團。（4）規(guī)劃期內(nèi)XX市旅游產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略。結(jié)合XX市的主要旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及發(fā)展現(xiàn)狀，提出了未來XX市旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和內(nèi)容、旅游產(chǎn)品開發(fā)的重點和專項產(chǎn)品、旅游精品線路的規(guī)劃設(shè)計等。確定了在鞏固和提升觀光游、度假游、鄉(xiāng)村游、會展與商務(wù)游等傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)品前提下，大力推進生態(tài)游、自駕車游、體育游、休學(xué)游等高端特色旅游產(chǎn)品的發(fā)展方向；規(guī)劃設(shè)計了“1159旅游精品發(fā)展戰(zhàn)略”，即“一條黃金旅游帶”、“一個精品旅游目的地”、“五條特色精品旅游線”、“九條區(qū)內(nèi)精品旅游線”。（5）XX旅游形象及營銷策略。結(jié)合XX市的歷史人文環(huán)境及旅游資源特色，確立了XX市旅游形象極具人文底蘊的歷史文化名城，最具休閑特色的現(xiàn)代娛樂之都。進一步提出了“快樂之都，多情XX”等系列形象鮮明的XX市旅游宣傳口號，確立了以旅游媒介地、客源地、目的地為主要營銷目的地的“三地營銷”戰(zhàn)略，提出了“二次”營銷的理念和實施辦法，總體定位于跳出傳統(tǒng)旅游目的地營銷的概念，著力于城市營銷，向國內(nèi)外展示XX的風(fēng)采和魅力，形成XX旅游的優(yōu)質(zhì)品牌。（三）旅游房地產(chǎn)市場分析1、旅游房地產(chǎn)總體概況隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們生活水平的逐漸提高，旅游和房產(chǎn)兩大“高溫產(chǎn)業(yè)”催生的“度假房產(chǎn)”逐漸浮出水面。依托著強勁增長的房產(chǎn)經(jīng)濟，度假投資型房產(chǎn)正展示著休閑度假房產(chǎn)行業(yè)的魅力。全國各地度假投資型房產(chǎn)掀起了一輪新的房產(chǎn)熱潮。據(jù)了解，深圳的“萬科棠樾境界行館”于2009年12月5日開盤，推出96套高層單位，戶型90130平米，開盤即售罄，第二天臨時加推36套也全部售完，現(xiàn)在又推出第二批僅剩的稀缺單位。從棠樾境界行館的火熱，足以看出高端度假投資型房產(chǎn)的市場潛力。熱銷的背后表現(xiàn)得是資源、原生態(tài)環(huán)境、配套和品質(zhì)優(yōu)勢于一體的高端產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品也決定了它在市場中的保值抗跌性。無論是投資者、開發(fā)者還是居住者，衡量休閑度假地產(chǎn)的價值，一定是從生態(tài)環(huán)境、資源優(yōu)勢、人文氛圍、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域配套、物業(yè)服務(wù)等幾個大方面綜合而言。隨著候鳥式休閑方式的興起，深圳的休閑度假地產(chǎn)也逐步發(fā)展。尤其在深圳，很大一部分富人早已不拘泥于滿足“城市之家”和郊區(qū)裝修奢華的別墅，在社會壓力和工作壓力日益繁重的今天，他們更重視能讓身心真正得到放松的“度假之居”。度假之余還可以投資更是甚好。2009年末，海南被批準(zhǔn)為“國際旅游島”以來，海南省委省政府基于獨特的區(qū)位、資源、環(huán)境優(yōu)勢，借鑒國際旅游業(yè)發(fā)達地區(qū)的成功經(jīng)驗，不失時機地提出把房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)緊密結(jié)合發(fā)展旅游房地產(chǎn)，海南的旅游房地產(chǎn)從此步入持續(xù)快速健康的發(fā)展軌道，成為旅游業(yè)發(fā)展的重要支柱，并不斷推動海南旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級。目前海南全省已建成旅游飯店多家，其中五星級及按五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的飯店有多家，正在建設(shè)的五星級飯店家。希爾頓、喜來登、萬豪等多家國外頂級管理公司已進入海南，全省四、五星級飯店外籍管理人員占到以上。博鰲、神州半島、石梅灣、清水灣、海棠灣七八個高水準(zhǔn)的旅游地產(chǎn)項目在海南東海岸靚麗呈現(xiàn)。此外，大量休閑度假村、高爾夫球場、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進入，推動海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費市場向中高檔消費市場轉(zhuǎn)移。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅以產(chǎn)權(quán)酒店模式出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)項目，已在幾年內(nèi)由幾家發(fā)展至600多家，并遍布全國主要商務(wù)城市，如上海、北京、杭州、天津等地出現(xiàn)的以投資理財為主的商業(yè)經(jīng)營型產(chǎn)權(quán)酒店，即各類產(chǎn)權(quán)式旅游星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟型酒店等；以及在海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、北戴河等著名旅游風(fēng)景區(qū)出現(xiàn)的以異地房產(chǎn)投資為主的投資消費類休閑度假第二住所，如度假公寓、別墅等。2、旅游房地產(chǎn)概念紅火，正值青春期旅游業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)相比，投資低回報穩(wěn)定，風(fēng)險較小。地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，受金融業(yè)及土地政策的影響較大；而旅游業(yè)特別是生態(tài)旅游行業(yè)，前期投資完成后，在保護好生態(tài)環(huán)境的前提下，后期投入很少，并且可獲得較長時期的投資回報。特別是在經(jīng)過最初幾年后，后期的增長可望幾何性的爆發(fā)。有地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，與旅游項目的長線投資開發(fā)不同，房地產(chǎn)項目一般是3至5年為一個周期，投入巨額資金之后要求運轉(zhuǎn)快，馬上就得見效益，因而難度也越來越大。隨著國家政策對房地產(chǎn)的打壓，競爭激烈，許多地產(chǎn)商紛紛試水旅游業(yè)。目前，涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，其中既包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括合生地產(chǎn)、天鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)。旅游地產(chǎn)的經(jīng)營模式已被各大郊區(qū)大盤靈活應(yīng)用。這種所謂“泛地產(chǎn)時代的經(jīng)營模式”，把旅游作為房地產(chǎn)開發(fā)的墊腳石，通過旅游項目把生地做成熟地乃至旺地，以此帶旺房地產(chǎn)的生意。旅游開發(fā)如今已是房地產(chǎn)商手中的一張王牌，通過營造一種休閑度假的氣氛來提升樓盤的品位、概念。例如，作為廣州后花園的清遠，一股蓬勃興起的生態(tài)旅游熱催旺了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)式酒店。清遠的廣州后花園酒店是2001年率先在珠三角推出的產(chǎn)權(quán)式酒店，位于清遠北部石角鎮(zhèn)一片青山綠水間，距離廣州僅幾十公里。最近，清遠又推出5幢造型別致的產(chǎn)權(quán)式酒店，全部按照國際生態(tài)度假模式建設(shè)，據(jù)悉，其擁有的300多套房間業(yè)已被認(rèn)購一空。值得一提的是，攜手國際酒店管理公司投資度假休閑商務(wù)酒店，已在地產(chǎn)界日漸升溫。據(jù)稱，這一模式是香港大地產(chǎn)商們慣用的，包括香港新世界地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)，酒店都是其重要的一塊業(yè)務(wù)，地產(chǎn)商這幾年也開始投入商務(wù)酒店的開發(fā)。旅游地產(chǎn)被看好，更主要的原因在于國內(nèi)旅游房地產(chǎn)市場已經(jīng)日漸成熟以及交通的改善。飛機班車化、城際高速列車公交化，交通便捷，城際距離正變短或消失，是旅游地產(chǎn)興起的客觀外部條件。去年，曾在海南遭遇敗績的旅游地產(chǎn)品種“產(chǎn)權(quán)式酒店”在全國各大城市悄然興起。專家分析指出，隨著國內(nèi)經(jīng)濟增長，一方面造就了具有消費能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實的市場基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)資深人士表示，目前開發(fā)商對旅游房地產(chǎn)的認(rèn)識范疇已經(jīng)超越了過去的傳統(tǒng)認(rèn)識。有開發(fā)商認(rèn)為，第二居所、異地購房同樣也屬于旅游地產(chǎn)的范疇，因為現(xiàn)在普通住宅也可以用來度假，度假的地產(chǎn)也可以變成當(dāng)?shù)匾恍┖廊A住宅。據(jù)有關(guān)住宅市場的調(diào)查統(tǒng)計，大都市郊區(qū)高檔住宅的購買者多是出于“休閑加投資”的目的而解囊的。3、旅游房產(chǎn)分類1、商業(yè)經(jīng)營型旅游房產(chǎn)分布在主要商務(wù)和旅游城市的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟型酒店等。2、休閑度假消費類旅游房產(chǎn)分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類度假公寓、別墅等。旅游房地產(chǎn)開發(fā)、投資價值比較旅游房產(chǎn)分類產(chǎn)品細(xì)分使用價值開發(fā)價值（開發(fā)商）投資價值（投資機構(gòu)或個人）4、XX房地產(chǎn)市場概況2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，XX房地產(chǎn)市場步入調(diào)整。市委、市政府果斷出臺了一系列穩(wěn)定市場的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴大需求并舉，通過強化政府對市場的引導(dǎo)與監(jiān)管，我市房地產(chǎn)市場在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。預(yù)計全年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約478億元，與去年同期相比增長約14，占全市固定資產(chǎn)投資比例約25；全年商品房施工面積約4447萬，其中新開工面積約1631萬，竣工面積約687萬，與去年同期比分別增長約34、48、30。全年全市（含郊縣）累計批準(zhǔn)預(yù)售1829萬，同比增長29；實現(xiàn)商品房銷售面積950萬，銷售金額338億元，與去年同期相比分別減少27和17。2008年全市商品房均價為4285元/，其中，商品住宅平均售價為3906元/；商品房非住宅平均售價為6503元/。2009年商品房均價已超過4500元/。旅游休閑房產(chǎn)還處于空白狀態(tài)，已有一些較強實力的開發(fā)商在進行初步嘗試。5、產(chǎn)權(quán)式度假房產(chǎn)的客戶市場分析據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，美國人有三分之一時間用于休閑旅游，三分之一收入用于休閑消費，全美國有三分之一土地面積主要作為休閑用途。在消費類旅游房產(chǎn)各類分時度假酒店物業(yè)休閑度假消費保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過銷售使用權(quán)獲得經(jīng)營回報和物業(yè)增值不具備投資價值投資消費類旅游房產(chǎn)度假公寓、度假別墅、養(yǎng)老公寓等度假居住銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤房產(chǎn)增值休閑度假投資類旅游房產(chǎn)旅游星級酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟型酒店、度假酒店等商業(yè)經(jīng)營整體轉(zhuǎn)讓獲取開發(fā)利潤、持有一定時期獲取經(jīng)營利潤和物業(yè)增值、零售獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤經(jīng)營收益物業(yè)增值歐美發(fā)達國家，每年12次固定的長假，加上每周兩天的休息，使許多中產(chǎn)階級家庭在擁有第一住所的同時，還在風(fēng)景優(yōu)美、氣候適宜的旅游度假區(qū)購置第二住所專用于休閑度假。在歐美國家，擁有休閑度假第二住所已成為中產(chǎn)階級人士及家庭恢復(fù)身心健康，追求時尚消費的主流生活方式。休閑度假公寓/別墅一般分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)，海濱城市等區(qū)域，要求周邊生活、娛樂、休閑、健身等配套設(shè)施齊全，交通便利；使用功能上基本接近第一住所，要求有獨立廚房，觀景陽臺等；服務(wù)管理上，一方面投資者是用于休閑度假，要求較高的服務(wù)品質(zhì)；另一方面，投資者只是在較為固定的假期里使用，在物業(yè)空置的大部分時間里需要有專業(yè)的管理公司提供對外租賃服務(wù)，因此休閑度假公寓/別墅一般都由專業(yè)酒店管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。休閑度假公寓/別墅以酒店模式對外經(jīng)營，其主要目標(biāo)市場是以中產(chǎn)階級人士帶薪休閑度假、蜜月度假、休閑養(yǎng)生等中長期休閑度假客源為主。通過專業(yè)酒店管理公司的管理，其物業(yè)品質(zhì)也將得到了極大的提升，使投資者在享受高品質(zhì)休閑度假的同時，也將使物業(yè)的增值、保值得到保障。根據(jù)中國社科院2001年“當(dāng)代中國社會結(jié)構(gòu)變遷研究”課題組的研究，中國中產(chǎn)階級人數(shù)在當(dāng)時還只占中國內(nèi)地適齡人口的41。而2006年中國社會科學(xué)文獻出版社推出的中國中產(chǎn)階級調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，中國中產(chǎn)階級在社會中所占比例已達到了119。從中國中產(chǎn)階級目前主要集中在北京、上海、廣州、深圳以及長三角和珠三角等部分城市來看，中產(chǎn)階級的形成和中國區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展密不可分。2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海、廣州和北京的人均GDP已基本達到10000美元以上，均已達到中等發(fā)達國家以上水平。相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，中國中產(chǎn)階級年齡主要在3045歲之間，受過良好教育，文化程度以大學(xué)為主，職業(yè)構(gòu)成主要包括國家公務(wù)人員、企業(yè)中高層管理人員、知識型中小企業(yè)主和專業(yè)技術(shù)人員。所謂專業(yè)技術(shù)人員主要包括律師、IT業(yè)工程師、高級職稱的專家教授、傳播出版業(yè)精英人士、有一定資歷的演藝人員等等。中國新生中產(chǎn)階級在固定住所、私家汽車等消費得到滿足后，將趨向于追求更高品質(zhì)的生活方式，投資休閑度假第二住所既能滿足他們休閑度假的需求，也能為他們在休閑度假的同時，通過物業(yè)的增值積聚更多的財富。這也是目前中國海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、北戴河等著名旅游風(fēng)景區(qū)的休閑度假公寓/別墅受到廣大投資者追捧的主要原因。中國雖然地大物博，自然資源極其豐富，但人均占地面積卻極其有限，因此，休閑度假公寓/別墅從資源的稀缺性來看，具有極高的房產(chǎn)投資價值。若從現(xiàn)在開始，中國中產(chǎn)階級人數(shù)每年增加一個1，那么，到2020年左右，中國中產(chǎn)階級人數(shù)就可以占總?cè)丝诘?8。由此可見，隨著中國中產(chǎn)階級人口的快速增長，休閑度假公寓/別墅的市場需求在中國具有廣闊的發(fā)展前景。（四）項目選址地的資源條件分析黃興鎮(zhèn)地處瀏陽河畔，緊鄰省會XX，北接機場高速和黃興大道，南連黃柏大橋，與榔梨、江背、干杉接壤，美麗的瀏陽河九曲回腸在這里彎過了三道灣，連綿60里。黃興鎮(zhèn)是距離XX市區(qū)最近的東郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。瀏陽河上三座大橋?qū)腰S興鎮(zhèn)與XX市區(qū)連為一體。京珠高速、上瑞高速兩條交通大動脈擦身而過，距黃花國際空港8公里，距雨花區(qū)新址5公里，距省政府新治8公里，距黃興大橋東側(cè)的武廣快速鐵路XX客運站咫尺之遙；鎮(zhèn)內(nèi)泉沿（泉塘至沿江山，總長14公里，黃興大道的南延線）、樹新（樹木嶺至新沖子，總長62公里）兩線公路南北縱橫，藍田大道、古城大道、金桂大道東西交織，全鎮(zhèn)11個村主干公路全部實現(xiàn)硬化提質(zhì)，構(gòu)成了鎮(zhèn)域發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)；規(guī)劃建設(shè)的XX市三環(huán)線從鎮(zhèn)內(nèi)縱橫而過，區(qū)位、交通優(yōu)勢得天獨厚。1、深厚的文化底蘊4600年前新石器時代，瀏陽河畔先民就在鹿芝嶺月亮山繁衍生息，在此出土的70余件石器均被中國歷史博物館珍藏。1050年前，被稱之為“江南平遙”的龍喜縣城建造于此，明朝正德皇帝曾巡游龍喜，現(xiàn)保存有江南地區(qū)唯一的龍喜古縣衙。鎮(zhèn)政府所在地接駕嶺和鹿芝嶺、打卦嶺仍然印證著龍喜縣城的一派繁華。近代更有王學(xué)謙、徐特立等一代宗師開壇講學(xué)留下一段千古佳話。1983年5月23日，黃興鎮(zhèn)因共青團和群眾文化工作成績出色名列全國先進，受到時任團中央書記處書記的胡錦濤同志親臨視察。2、豐富的人文資源辛亥革命的元勛、偉大的民主革命家黃興，其故居座落在我鎮(zhèn)黃興新村涼塘，1988年，黃興故居被國務(wù)院認(rèn)定為全國重點文物保護單位，目前，黃興故居三期工程已經(jīng)完工，不久一個占地500畝，集愛國主義教育、旅游觀光、商貿(mào)休閑于一體的紀(jì)念園區(qū)將落成。共和國大將、中國人民解放軍裝甲兵司令員、國防部副部長許光達也出生在黃興鎮(zhèn)光達村蘿卜沖子組，其故居接待中心不日將向世人開放，而仙人市仙人弈棋的傳說，獅子山爛排灣的故事，老人們講來依舊美麗神奇。3、舒適的生態(tài)環(huán)境，秀美的自然風(fēng)光黃興鎮(zhèn)是XX地區(qū)無公害放心菜主要供應(yīng)地，同時也是瀏陽河百里花木走廊的前沿窗口，全國最大水培蔬菜觀光園“綠世界”與中南五省最大的氣調(diào)果蔬保鮮庫華中氣調(diào)果蔬保鮮公司等知名涉農(nóng)企業(yè)落戶于此。黃興鎮(zhèn)被瀏陽河三面環(huán)繞，站在沿江山向東望去，30公里的瀏陽河風(fēng)光帶如五龍捧圣，山水相映、綠色田園風(fēng)景美不勝收。近年來，黃興鎮(zhèn)依托自然生態(tài)優(yōu)勢，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游，聞名全省的黃興農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)已年接待游客達到38萬人次，2005年黃興鎮(zhèn)被確定為湖南省農(nóng)業(yè)旅游示范點，為創(chuàng)建國家級農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū)奠定了堅實的基礎(chǔ)。4、區(qū)位交通優(yōu)勢作為中國第五大經(jīng)濟圈長株潭城市群中的黃興新型城鎮(zhèn)，其區(qū)位交通優(yōu)勢相當(dāng)明顯。黃興鎮(zhèn)與XX區(qū)僅一河之隔；與雨花區(qū)政府新治、省政府新治距離5公里左右；三座橫跨瀏陽河的大橋與市區(qū)相連，三環(huán)線穿鎮(zhèn)而過；與株洲市只一鄉(xiāng)之隔；四周有京珠高速、長永高速、機場高速、黃株高速、遠大路、319和107國道。5、廣闊的發(fā)展前景昔日的“化工之鄉(xiāng)”已具備“城市東花園”的雛形，未來幾年，隨著黃興大橋、長株高速、XX三環(huán)線的建設(shè)，黃興鎮(zhèn)交通區(qū)位更加明顯，黃興鎮(zhèn)將迎來發(fā)展建設(shè)的高潮，以省級全面小康示范村藍田新村和鹿芝嶺村為核心的黃興科教文化旅游產(chǎn)業(yè)小區(qū)已初具規(guī)模，國內(nèi)外許多投資商紛至沓來，已有全國小星星幼兒英語培訓(xùn)中心及動畫制作基地惠天科技公司、中保集團保險職業(yè)學(xué)院、XX商貿(mào)旅游學(xué)院、星沙旅游開發(fā)公司等落戶小區(qū)，按照黃興鎮(zhèn)確定的發(fā)展目標(biāo)定位全國重點鎮(zhèn)、城市東花園、生態(tài)示范區(qū)，黃興鎮(zhèn)將以修好黃興大橋，拉通光達大道，建設(shè)黃興新城為行動綱領(lǐng)，通過五到十年的努力，使全鎮(zhèn)人平收入超萬元，財政稅收過億元，基本實現(xiàn)小康目標(biāo)，打造出鎮(zhèn)域內(nèi)20平方公里由八個功能區(qū)、兩條風(fēng)光帶組成的全省、全國一流的開放、富裕、秀美的山水園林新型城鎮(zhèn)。（五）項目定位與主題XX既是國家批準(zhǔn)設(shè)立的“兩型社會建設(shè)試驗區(qū)”又是“長株潭經(jīng)濟一體化”的核心主導(dǎo)城市，同時也是國內(nèi)主要的旅游目的地與湖南旅游集散地。黃興鎮(zhèn)是XX城的東南門戶。項目選址地東、南兩個方向緊靠城市三環(huán)路（繞城高速），東南角為連通地區(qū)主干道光達路（東西走向）與黃興大道（南北走向）的出入口，西距XX南站（武廣高鐵）10余公里，離東北方向的黃花機場（年旅客流量為中部五省的總和）不到10公里，車程均在10分鐘內(nèi)。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。項目地地形為低丘山坡地，中間夾帶小水庫，山塘、稻田、菜地、居住人口少（幾十戶），生態(tài)環(huán)境與建設(shè)條件俱佳。針對以上有利條件，本項目擬從以下幾個方面進行創(chuàng)意突破1、設(shè)計打造以接待外地旅游客源入住過夜為主，以吸引城鎮(zhèn)居民節(jié)假日前來休閑娛樂為輔的新型旅游服務(wù)（集散）中心。2、開發(fā)方式采用產(chǎn)權(quán)式度假村的作法，瞄準(zhǔn)高端人群，意在為社會的成功人士提供一條投資途徑，同時也有利于開發(fā)商快速回收投資后輕裝上陣搞好后期運營及擴大再投資。3、項目中旅游接待設(shè)施的開發(fā)方式中，含有“鄉(xiāng)村式家庭旅館群”的提法，其意在探討一種將當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就地安置并幫助其創(chuàng)收的新拆遷模式，其設(shè)想為在項目用地范圍內(nèi)劃定一塊區(qū)域，按照度假村的要求統(tǒng)一設(shè)計，建設(shè)農(nóng)民拆遷戶的安置房，然后再按家庭旅館的形式將他們的多余閑置房間納入到度假村的統(tǒng)一經(jīng)營管理之中。此舉措施既能長期有效地增加農(nóng)民的收入，又能加大日后運營商在節(jié)假日及旅游旺季時的接待能力。4、將現(xiàn)代高科技的生物工程技術(shù)應(yīng)用于生活污水處理與穿插在居住環(huán)境中的生態(tài)型種養(yǎng)業(yè)、從而營造出一個既美化了環(huán)境又能創(chuàng)造很好的經(jīng)濟效益，最終將本開發(fā)項目建設(shè)成為一個能在全國城鄉(xiāng)結(jié)合部起示范推廣作用的現(xiàn)代桃源。5、針對分時度假市場，通過打造中高端的“家庭旅館群”和產(chǎn)權(quán)式度假酒店等，面向大都市圈，提供分時休閑度假場所。“52”的作息時間，其中兩天可以在本項目內(nèi)度過，放松身心，享受田園之樂。6、挖掘項目的人文歷史背景，打出“名人故里、成長福地”口號，吸引國共兩黨的名人雅士來此休閑養(yǎng)生、養(yǎng)老。充分利用投資商的人脈資源，重點吸引全球華人。（六）項目的優(yōu)勢與機遇分析1、優(yōu)勢（STRENGTH）1）地理位置項目地處XX市“東花園”黃興鎮(zhèn)，深厚的文化底蘊，優(yōu)越地理區(qū)位，快速便捷的交通，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境是旅游房產(chǎn)的理想之地。周邊暫時沒有類似本項目的大型項目，可謂獨此一家。2）開發(fā)和經(jīng)營理念新穎策劃商、投資商等具有獨到的旅游房地產(chǎn)開發(fā)理念，將房產(chǎn)投資、休閑度假、生態(tài)觀光旅游與投資理財概念有機結(jié)合；未來經(jīng)營上，將產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)部分出售給投資者，部分自營，并加入農(nóng)民家庭旅館群，宣傳形象統(tǒng)一，經(jīng)營運作統(tǒng)一。同時，大量的高端客戶投資者也將為酒店帶來相當(dāng)規(guī)模的市場客源，并在銷售的過程中擴大酒店的影響力。3）前瞻性本項目的投資商之一是華劍實業(yè)，有著豐富的旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷和五星級酒店運營經(jīng)驗。物業(yè)在前期就引入專業(yè)的酒店投資管理公司進行項目，參與設(shè)計與投資，使得物業(yè)在今后的建設(shè)、設(shè)計過程中更符合市場及專業(yè)的需要，物業(yè)今后的經(jīng)營將更加專業(yè)化，滿足市場發(fā)展的需要。4）團隊組合物業(yè)從前期策劃、產(chǎn)品定位、生態(tài)環(huán)保，到后期經(jīng)營管理，以及提供給投資者的售后延伸服務(wù)都由國際專業(yè)團隊共同打造，并與國際酒店集團實行深度聯(lián)絡(luò)、客戶資源共享，因此，具有極強的商業(yè)價值和市場競爭力。2、機遇（OPPORTUNITY）1）區(qū)域發(fā)展需要特色高檔度假、旅游休閑酒店XX市場目前仍然以市區(qū)型商務(wù)星級酒店為主，真正能滿足高檔度假、休閑需求的酒店相對較少。2）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景持續(xù)看好中部崛起戰(zhàn)略、長株潭一體化及融城戰(zhàn)略和“兩型社會”建設(shè)試驗區(qū)，XX打造成“休閑之都”的目標(biāo)，大大刺激了區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。XX地區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入基本上都已經(jīng)達到或超過3000美元，長株潭及周邊的岳陽、益陽、婁底、邵陽、衡陽等是湖南經(jīng)濟最發(fā)達地區(qū)，是湖南的增長極，也是中部地區(qū)的“增長極”之一。這一地區(qū)的發(fā)展前景也較為樂觀，這為本項目的經(jīng)營管理創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。3）政府對旅游房產(chǎn)業(yè)的高度重視國家已將旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，各級政府對旅游業(yè)十分重視。旅游業(yè)已經(jīng)成為XX經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，制定的規(guī)劃中明確指出要發(fā)展大力發(fā)展近郊的“鄉(xiāng)村旅游”和“度假村”產(chǎn)業(yè)，（其中在規(guī)劃目標(biāo)中將黃興鎮(zhèn)列為4A級鄉(xiāng)村旅游景區(qū)）。中共XX市市委關(guān)于推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展工作綱要中，要跳出農(nóng)村發(fā)展農(nóng)村、跳出農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)，就是要發(fā)展適合城鄉(xiāng)結(jié)合與互補的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。本項目可作為城鄉(xiāng)一體化試點項目。4）當(dāng)?shù)剞r(nóng)民積極性較高黃興鎮(zhèn)農(nóng)民在發(fā)展鄉(xiāng)村旅游方面有著豐富的經(jīng)驗，積極性很高，但以“農(nóng)家樂”性質(zhì)的鄉(xiāng)村游，經(jīng)營分散，檔次低，不利于節(jié)約集約使用土地、有效保護資源環(huán)境，難以做大做強、做精做優(yōu)。并認(rèn)識到在發(fā)展方式上，必須由單體分散經(jīng)營向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展轉(zhuǎn)變。因此，黃興鎮(zhèn)打卦嶺村委會主動出擊，多方招商引資，希望引進大的戰(zhàn)略投資商，向集約化發(fā)展，注重產(chǎn)業(yè)要素的整合和產(chǎn)品的集約化開發(fā)，才能形成具有競爭力的市場品牌。經(jīng)初步協(xié)商，對本項目開發(fā)與經(jīng)營理念很感興趣，尤其是農(nóng)民家庭旅館，能帶動農(nóng)民致富奔小康，實行長期受益，希望項目早日落地。（七）目標(biāo)客戶市場定位及細(xì)分XX優(yōu)美的風(fēng)景歷來是廣大休閑度假客人的首選。XX市全力打造“休閑之都”“消費之都”，長株潭都市圈規(guī)劃、湘江百里風(fēng)光帶及治理開發(fā)，都為XX版圖的開拓創(chuàng)造了條件，也將使XX成為長株潭的核心區(qū)和泛珠三角州經(jīng)濟區(qū)最能滿足休閑度假需求的后花園。本項目總體定位為高端市場。第一圈層長株潭成功人士（大中型私營業(yè)主、大型企業(yè)高管、自由職業(yè)中高知階層）、政府中高層公務(wù)員、高薪退休人士第二圈層湖南省各地市的成功人士、政府中高層公務(wù)員、第三圈層全國的中產(chǎn)階層、投資客、喜好旅游休閑的成功人士，港澳臺湘籍人士。