常州千葉物業(yè)服務公司嘉宏盛世物業(yè)承接查驗方案目錄一、小區(qū)概況3一小區(qū)介紹3二小區(qū)圖片4二、承接查驗的組織機構5三、準備工作5一人員安排5二計劃安排6三查看物業(yè)現(xiàn)場6四檢驗工具及設備6五資料準備等6四、承接查驗的內容、流程7一一查驗的主要內容7二查驗的流程8五、承接查驗遺留問題的處理89六、承接查驗的注意事項911一、小區(qū)概況一小區(qū)介紹項目名稱嘉宏盛世。君悅國際售樓地址晉陵中路吊橋路路口樓盤價格住宅15000元/平米樓盤地址晉陵中路吊橋路路口，城市正中央，緊鄰南大街、常州大酒店、購物中心，電腦城、周邊名校林立交通概況25、219路車抵達物業(yè)費11元/平米開發(fā)商常州嘉宏融科置業(yè)發(fā)展有限公司付款方式一次性付款、銀行按揭營銷/策劃尚美佳中國綠化率35裝修狀況毛坯總建面積280000平方米物業(yè)公司千葉物業(yè)公司容積率280開盤時間4月11日君悅國際入住時間一、二期城市大宅20091028交付周邊配套中小學廣化小學、田家炳實驗中學,幼兒園機關幼兒園,銀行交通銀行、中國銀行、工商銀行,醫(yī)院二院預售許可證（2008）房預售證第（048）號聯(lián)系電話05198888998888887888二小區(qū)圖片二、組織機構常州千葉物業(yè)服務中心總經理1人三、準備工作（一）人員安排物業(yè)的承接查驗是一項技術難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應承接物業(yè)的類型、特點，與建設單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關專業(yè)的技術人員參加。（二）計劃安排物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。（1）與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排；（2）要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料；（3）派出技術人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。（三）設備、工具準備在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質量情況，應根據具體情況提前準備好所需要的檢驗設備和工具。（四）資料準備在物業(yè)的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。（1）工作流程一般有物業(yè)承接查驗工作流程、物業(yè)查驗的內容及方法、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程等；（2）承接查驗的常用記錄表格有工作聯(lián)絡登記表、物業(yè)承接查驗記錄表、物業(yè)工程質量問題統(tǒng)計表等。四、承接查驗的內容、流程（一）查驗的主要內容1、物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（3）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。2、物業(yè)共用部位按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內容包括（1）主體結構及外墻、屋面；（2）共用部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗；（3）公共衛(wèi)生間、陽臺；（4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。3、共用設施設備物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內容有低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)運系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調等。4、園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內容。5、其他公共配套設施物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內容有物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等。（二）查驗的流程物業(yè)承接查驗工作流程工作流程管理內容相關文件接口1確定是否具備條件2組建新項目承接查驗小組，任命組長/專業(yè)人員3編制計劃，與委托方接洽，現(xiàn)場摸底4物業(yè)資料接收5檢查核對是否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補齊6按標準/技術資料分組檢查建筑物及附屬設施7合格接管/不合格整改，資料建檔保存1合同/中標通知書2房屋驗收標準/承接查驗規(guī)程3工作計劃/工作文件/技術資料4物業(yè)資料/交接記錄5驗收記錄/移交清單6檢驗報告/安裝調試記錄/資料歸檔記錄委托方新項目管理單位/建設/施工單位同上項目管理單位組建承接查驗小組做好承接查驗前的準備檢查核對進行資料移交整改補齊資料YN接業(yè)主/開發(fā)建設單位進場通知接管N進行硬件設施、設備移交限時整改Y資料歸檔檢查驗收五、承接查驗遺留問題的處理新建小區(qū)今后將由業(yè)主大會在開發(fā)商手中承接物業(yè)，進行交接查驗，明確公共部位和共有設施沒有問題，開發(fā)商才可以“撤出”小區(qū)。昨天，由市住建委和市質監(jiān)局共同制定的北京第一部新建物業(yè)項目承接查驗技術標準開始征求意見。這將約束開發(fā)商必須解決完開發(fā)遺留問題后，才能撤出小區(qū)。開發(fā)商負責前期物業(yè)“目前，一些小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，很多都屬于開發(fā)遺留問題。比如公共部位和共有設施質量不過關，物業(yè)公司解決不了，業(yè)主又不滿意，造成矛盾激化?！笔凶〗ㄎ嚓P負責人說。而今后，物業(yè)管理的責任主體將予明確，在交接查驗前，開發(fā)商負責前期物業(yè)，開發(fā)商就是責任主體，開發(fā)遺留的問題必須解決。而在物業(yè)的交接查驗后，業(yè)主們承接的將是經過查驗、沒有問題的物業(yè)，今后管理的責任是全體業(yè)主。業(yè)主可委托第三方查驗按照該標準，今后，業(yè)主大會在正式接管物業(yè)項目前，業(yè)主可以自己，也可以委托自己聘用的物業(yè)公司，或委托中立的第三方評估監(jiān)理機構，對建造質量、管理資料、建筑使用功能等進行綜合性的驗收。驗收的內容包括房屋本體、公共設施等。其中，房屋本體包括地基基礎、門窗、樓梯、衛(wèi)生潔具等；公共設施包括基礎設施、屋面避雷設施、消防設施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱、車庫、景觀雕塑及文化娛樂設施等。每一項驗收內容都規(guī)定得非常細致。六、承接查驗的注意事項（一）、物業(yè)管理公司決策層要高度重視承接和驗收工作，充分發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢，保障新項目的承接和驗收得以順利進行。（二）、注重現(xiàn)場考察。根據招投標文件及管理委托合同編制承接和驗收工作計劃，并強調計劃的嚴肅性。物業(yè)管理公司在完成招投標之后，應及時與招標方取得聯(lián)系，組織專業(yè)人員進入現(xiàn)場考察，細致了解管理委托合同所規(guī)定的管理內容和范圍，特別是設備設施的現(xiàn)狀，為物業(yè)承接和驗收打下堅實的基礎。另外，物業(yè)管理公司應根據招標方入住的時間要求及管理委托合同中關于管理范圍及服務標準的要求，組織專業(yè)人員編制接管驗收工作計劃，計劃中應明確工作內容、各專業(yè)職責、工作標準及時間安排，若有條件還應繪制接管驗收統(tǒng)籌圖，加強工作的計劃性及嚴肅性，使接管驗收工作有條不紊地進行。（三）、依據新項目的資料、國家和行業(yè)標準及現(xiàn)場考察情況編寫接管驗收方案。在編寫接管驗收方案時，物業(yè)管理企業(yè)經常會遇到招標文件不詳細、圖紙資料不全、現(xiàn)場部分設備設施滿足不了管理委托合同中服務標準的要求等問題。這時，物業(yè)管理公司應該怎么做呢首先，接管驗收方案應該依據國家標準及現(xiàn)場考察情況編寫，國家及建設部頒布的房屋接管驗收標準、建筑工程施工質量驗收標準、地下防水工程質量驗收標準、通風與空調工程施工質量驗收標準、智能建筑工程質量驗收標準、電梯工程施工質量驗收標準等，物業(yè)管理企業(yè)的工程技術人員應準確掌握，并將其作為接管驗收的依據。其次，物業(yè)管理企業(yè)與招標方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問題的整改，物業(yè)管理企業(yè)要力爭得到招標方的支持，因為這將對樓宇今后的運行起到深遠的影響。再有，物業(yè)管理企業(yè)各部門應編寫下列接管驗收方案安全保衛(wèi)方案、鑰匙交接方案、入伙入住方案、設備設施接管驗收方案、圖紙資料交接清單等，接管驗收方案的編寫是接管驗收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質量。（四）、人員培訓并組織接管驗收的實施。在新項目啟動之前，要對員工進行培訓，主要分為入職培訓和崗前培訓。入職培訓主要是向員工宣講企業(yè)文化、服務意識、禮儀禮貌、物業(yè)基礎知識等，崗前培訓主要是向員工宣講安全消防知識、崗位職責、操作規(guī)程及接管驗收方案并進行考核，考核合格者方可上崗。在新項目的人員配備上，要重視新老搭配，從老項目上選派骨干從事接管驗收工作，從社會上招聘專業(yè)技工，這樣老員工拓寬了知識面，新員工也通過接管驗收鍛煉成為一名符合企業(yè)要求的員工。（五）、接管驗收工作中應注意的幾個問題。1、物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中應注意處理好幾個關系物業(yè)管理企業(yè)與項目開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)與項目總承包商、物業(yè)管理企業(yè)與項目工程分包方的關系等。物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收階段難免會與他們發(fā)生矛盾，如何妥善解決是工作中的難點。2、物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中還要從物業(yè)的使用及維護角度進行驗收，看其是否能夠滿足業(yè)主的需求，存在的設計缺陷如何整改物業(yè)管理企業(yè)不能光提問題，還要拿出讓發(fā)展商接受的方案，為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下基礎。3、物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收工作是在工程竣工驗收以后進行的，通過政府主管部門驗收后，工程已經由總承包商