目錄第1章總論411項(xiàng)目概況4111項(xiàng)目情況4112建設(shè)單位情況412可行性研究報告的編制依據(jù)413主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論5第2章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件621項(xiàng)目所處區(qū)域622項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)6221項(xiàng)目位置6222項(xiàng)目周邊及配套情況6第3章項(xiàng)目投資環(huán)境分析8311貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析8312貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系分析8313房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)運(yùn)行情況9314貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展前景1032項(xiàng)目主要競爭樓盤分析13第4章市場定位分析1641市場需求分析1642項(xiàng)目開發(fā)的SWOT分析1643項(xiàng)目市場定位17431定位依據(jù)17432項(xiàng)目定位17433功能定位18434戶型定位18435項(xiàng)目客戶群定位1844定價策略19441定價原則19442價格定位19443價格定位說明20第5章建設(shè)方案2151建設(shè)場地環(huán)境2152建筑方案設(shè)計(jì)21521建筑方案總體構(gòu)思21522平面設(shè)計(jì)21523立面設(shè)計(jì)2153結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2154公用設(shè)施方案21541供水排水21542供電2155消防21第6章投資估算與資金籌措2261投資估算的依據(jù)及說明22611土地費(fèi)用22612城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)22613前期費(fèi)用22614建筑安裝工程及裝修費(fèi)22615園區(qū)配套費(fèi)22616項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用22617預(yù)備費(fèi)2362總投資估算23621建筑工程工程量23622總投資估算結(jié)果24623投資計(jì)劃2463資金籌措方案24第7章經(jīng)濟(jì)效益分析2571項(xiàng)目銷售計(jì)劃25711銷售價格的確定25712銷售計(jì)劃25713稅金估算2572盈利能力分析25721靜態(tài)指標(biāo)25722動態(tài)指標(biāo)2673清償能力分析2674不確定分析26741盈虧平衡分析26742敏感性分析26第8章風(fēng)險分析及對策2981政府風(fēng)險29811政府分析分析29812政府風(fēng)險對策2982市場風(fēng)險29821市場風(fēng)險分析29822市場風(fēng)險對策2983資金風(fēng)險30831資金風(fēng)險分析30832資金風(fēng)險對策3084管理風(fēng)險30841管理風(fēng)險分析30842管理風(fēng)險對策30第9章結(jié)論與建議3191結(jié)論3192建議31附表33第1章總論11項(xiàng)目概況111項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱XX苑項(xiàng)目地址貴陽市云巖區(qū)總建筑面積472497平方米，其中住宅面積367593平方米,商業(yè)面積426平方米，地下停車位100644平方米。建筑高度（兩棟）A棟32層，B棟20層112建設(shè)單位情況建設(shè)單位貴州XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)性質(zhì)中外合資公司地址中國貴州省貴陽市XX大廈16樓12可行性研究報告的編制依據(jù)（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）貴陽市城市拆遷管理?xiàng)l例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范13主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論表21XX苑項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目指標(biāo)單位一建筑類1總建筑面積472502占地面積640954二投資類1項(xiàng)目投入總資金16696萬元11土地取得費(fèi)用318000萬元12前期費(fèi)用37800萬元13城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)42525萬元14建筑安裝工程費(fèi)824980萬元15園區(qū)配套費(fèi)141749萬元16管理費(fèi)用40952萬元17銷售費(fèi)用61371萬元18財務(wù)費(fèi)用143523萬元19預(yù)備費(fèi)58695萬元2資金籌措166959300萬元21項(xiàng)目資本金600000萬元22銀行借款871893萬元23銷售收入投入197700萬元三財務(wù)類1凈現(xiàn)值（稅后IC8）7492萬元2內(nèi)部收益率（稅后）653靜態(tài)投資回收期（稅后）154年4借款償還期161年第2章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件21項(xiàng)目所處區(qū)域云巖區(qū)是貴陽市中心城區(qū)之一，位于市區(qū)北半部，東、西、北三面與烏當(dāng)區(qū)、高新區(qū)接壤，南面與南明區(qū)相鄰，西北部與白云區(qū)交界。東西長175千米，南北寬125千米，總面積9357平方千米。云巖區(qū)工業(yè)以機(jī)械、化工、磨料、汽車配件、制藥等為主。農(nóng)業(yè)以蔬菜、水果、養(yǎng)殖業(yè)等為主。第三產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，有小百貨、農(nóng)副產(chǎn)品、鋼材、家電等10個專業(yè)批發(fā)市場。有大中專院校21所。川黔鐵路，210、321國道穿境。年均溫153攝氏度，年均降水量1200毫米，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤溫和氣候。有中共貴州省地下工委舊址、古剎弘福寺等省級文物保護(hù)單位。有清代的覺園尼庵、天主教堂、黔靈公園等名勝古跡。22項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)221項(xiàng)目位置該項(xiàng)目位于貴陽市云巖區(qū)東新路東至貴陽市第一糧油購銷公司，南至東新路，西至貴陽市市政工程管理處、北至中建四局房開商品房，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約640954平方米，該地塊屬貴陽市四類地段。222項(xiàng)目周邊及配套情況（1）項(xiàng)目位于貴陽東部東新路上，路況良好,周邊大型飲食服務(wù)企業(yè)集中，周邊沿街有各類生活商業(yè)配套。（2）周邊交通條件從車行系統(tǒng)來看，項(xiàng)目依靠主干道東新路，同時公交交通21號線、64號線、303號線、304號線、22號線、24號線、34號線、68號線、45號線、54號線、31號線、32號線、4號線、5號線均在本項(xiàng)目鄰近區(qū)域設(shè)站，借助交通體系，可大大提升本項(xiàng)目的交通條件，便于人流的疏導(dǎo)，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響。（3）周邊商業(yè)生活配套該項(xiàng)目距離貴陽市中心商業(yè)街較近，可以滿足一般的購物需求。沿線有大量規(guī)模大型的餐飲店。其他的小路上有一些便利店和面包房等。整個配套基本可以滿足普通居民的日常生活。同時，本項(xiàng)目到達(dá)噴水池、大十字、等地區(qū)的車程一般在10分鐘左右，因此本案也處于幾大商圈的共同輻射范圍之內(nèi)。因此本項(xiàng)目較為齊全的商業(yè)配套為本項(xiàng)目帶來生活便利的同時，也將增大項(xiàng)目商業(yè)部分的市場競爭。金融配套中國郵政儲蓄、商行、工行、建行、交行超市三匯超市、家家樂、紅華、舒普瑪學(xué)校糧食幼兒園、七巧板幼兒園、東山小學(xué)、老東門小學(xué)、新東門小學(xué)、黔靈小學(xué)、十中、實(shí)驗(yàn)三中、28中、師大附中、貴陽二十中、醫(yī)院貴州省郵電醫(yī)院、省醫(yī)、貴陽中醫(yī)一附院餐飲鄉(xiāng)水源、雅園新天地、大雅園、鮮花苑食府、上島咖啡、梭魚宮等其他棲霞公園、西南風(fēng)書店、農(nóng)貿(mào)市場、月光櫻花浴城、華城文昌大酒店等第3章項(xiàng)目投資環(huán)境分析311貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析貴陽市是貴州省省會，簡稱“筑”，我國西南地區(qū)重要的中心城市之一。貴陽市是貴州全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技、教育中心；是全省目前唯一內(nèi)陸開放城市，我國西南地區(qū)重要的交通、通信樞紐、工業(yè)基地和商貿(mào)旅游服務(wù)中心。貴陽市是全省的工業(yè)基地和經(jīng)貿(mào)中心，也是中國西部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)城市；初步核算，2009年貴陽實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值90261億元，比上年增長133。而第三產(chǎn)業(yè)增加值45030億元，增長145。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)22832元，比上年增長126。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資21033億元，比上年增長236。按工程用途分，住宅投資13652億元，增長412，其中經(jīng)濟(jì)適用房投資1632億元，辦公樓投資546億元，商業(yè)營業(yè)用房投資1503億元，其他投資5333億元。2010年貴陽市的國民經(jīng)濟(jì)徹底擺脫了08年金融危機(jī)的影響實(shí)現(xiàn)了較快增長。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平和質(zhì)量不斷提高，全市消費(fèi)模式已基本實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型,未來城市消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，為城市經(jīng)濟(jì)增加了消費(fèi)活力。312貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系分析隨著自1998年貴陽市實(shí)行住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成長為我市經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)投資在貴陽市GDP中所占的比重在不斷加大，對貴陽市GDP的貢獻(xiàn)隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷擴(kuò)大，拉動作用越來越明顯。19982008年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長252，高于同期GDP年均1119的增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)率也逐年增加。表2120042008貴陽房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)狀況年份房地產(chǎn)投資總額億元）房地產(chǎn)投資占固定投資比重商品房新開工面積（萬平米）商品房竣工面積（萬平米）住宅竣工面積萬平米）商品房銷售面積（萬平米）商品房銷售金額億元）商品房銷售價格（元/平米）存量房交易面積（萬平米）商品房空置面積（萬平米）2004745825404331413834293517726206585612532005907426404243278523293675803242584993120061076926104397297223813869142525976611200713513270058952692209486414873059858431200817011283077943245266238291293337577851表2220042008貴陽房地產(chǎn)主要指標(biāo)增長情況年份房地產(chǎn)投資增長率商品房新開工面積增長率商品房竣工面積增長率住宅竣工面積增長率商品房銷售面積增長率商品房銷售金額增長率商品房銷售價格增長率存量房交易面積增長率商品房空置面積增長率200421905004760585094001313019102051020052170200327032104501060174009025702006187036067022050013804101500344020072550341095072026006270211012102950200825903220206020502130131010309301830年均22701530103063021604110144039601810過去五年，貴陽房地產(chǎn)主要指標(biāo)均出現(xiàn)了較快的增長。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長227，商品房竣工面積年均增長103，商品房銷售面積年均增長216，銷售金額年均增長411。從各指標(biāo)增長情況可以看出，除了房地產(chǎn)投資增長率保持較平穩(wěn)增長之外，其他指標(biāo)都具有一定的波動性。這說明，我市房地產(chǎn)雖然保持了較快的發(fā)展勢頭，但是受宏觀經(jīng)濟(jì)和土地供應(yīng)、城市建設(shè)、消費(fèi)需求等多方面因素的影響，房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出明顯的波動增長特征。如何保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快增長，是一個需要認(rèn)真研究的問題。與此同時，由于貴陽市商品房價格起點(diǎn)較低，過去五年出現(xiàn)了明顯高于全國平均水平的增長速度，年均房價增長率達(dá)到144。但與周邊省會城市比較，貴陽房價絕對數(shù)仍然是較低的，而且漲幅也是比較平穩(wěn)的。313房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)運(yùn)行情況（一）房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1999年以來，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資9968億元，年平均增長249，其中住宅投資58275億元，年平均增長239，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的585。商品房開工面積累計(jì)455456萬平方米，年平均增長206，其中住宅367328萬平方米，年平均增長191；商品房竣工面積累計(jì)343945萬平方米，年平均增長169，其中住宅面積287128萬平方米，年平均增長171。（二）房地產(chǎn)市場保持供需兩旺態(tài)勢，房屋成交量逐年遞增1999年以來，貴陽市新建商品房合同登記銷售面積累計(jì)347846萬平方米，年平均增長248，其中住宅面積323065萬平方米，年平均增長249；商品房銷售金額累計(jì)94442億元，年平均增長358，其中住宅金額79951億元，年平均增長381；隨著商品房銷售形勢持續(xù)向好，商品房空置面積基本維持在一個較低水平，截止2009年底，全市商品房空置面積（指一年以上商品房空置面積）為4482萬平方米，其中住宅178萬平方米。表2219992009年貴陽市商品房銷售情況統(tǒng)計(jì)表單位萬M2、億元商品房其中住宅年份面積金額面積金額199986351397792710212000140102204132221851200119840305318055274020022045033591878627622003234184502218023716200435166729532365567220053005873532752459852006302287632281446362200748641148784551112754200838288129253635811227200979112298447337125861合計(jì)3,47846944423,2306579951（數(shù)據(jù)來源貴陽市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)，表中2003年以前數(shù)據(jù)不含一市三縣，2003年以后均為全市數(shù)據(jù)）314貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展前景（1）房地產(chǎn)發(fā)展有利條件展望未來，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是十分廣闊的，主要基于以下幾方面的因素1）氣候及自然環(huán)境貴陽屬亞熱帶濕潤溫和型氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，陽光充足，雨水充沛?？諝獠桓稍?，四季無風(fēng)沙，年平均氣溫在153左右。其中，最熱的七月下旬，平均氣溫為24；最冷的一月上旬，平均氣溫是46。貴陽市行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有林地面積275萬畝，森林覆蓋率為4112。市區(qū)四周群山環(huán)抱、林木蒼翠，寬1至7公里，長逾70公里的環(huán)城林帶，為貴陽市提供了綠色生態(tài)屏障。目前貴陽市已建成園林綠化總面積達(dá)314776公頃，環(huán)城林帶面積8666公頃，綠化覆蓋率3441，人均公共綠地面積為1304平方米，步入了中國園林綠化先進(jìn)城市行列，被國家建設(shè)部評為“全國園林綠化先進(jìn)城市”。2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口增長按照貴陽市生態(tài)文明城市總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，到2020年，全市生產(chǎn)總值（GDP）將突破3000億元，年均增長11左右，人均GDP超過8500美元。市域常住人口達(dá)到500萬人，其中城鎮(zhèn)人口400萬人左右，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到80，年均提高1個百分點(diǎn)左右，中心城區(qū)人均住房建筑面積達(dá)到34平方米。3）城市發(fā)展規(guī)劃1、城市規(guī)劃修編為房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大空間。貴陽市城市總體規(guī)劃（20092020年）已經(jīng)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部原則通過，總體規(guī)劃修編為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了引導(dǎo)和控制的作用。總體規(guī)劃提出了我市住房建設(shè)發(fā)展目標(biāo)及住區(qū)發(fā)展策略，明確了中心城區(qū)居住用地布局結(jié)構(gòu)，中心城區(qū)以老城區(qū)為中心，實(shí)施“北拓、南延、西連、東擴(kuò)”的空間發(fā)展策略，構(gòu)建“一城三帶多組團(tuán)、山水林城相融合”的空間布局結(jié)構(gòu)，打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、綠帶環(huán)抱”的城市特色，房地產(chǎn)發(fā)展空間仍然很大。2、完善交通設(shè)施為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新機(jī)遇。高鐵、快鐵、輕軌建設(shè)，將使貴陽市綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)規(guī)?？焖贁U(kuò)充，各種運(yùn)輸方式之間功能結(jié)構(gòu)趨于合理，運(yùn)輸效益大幅提高。通過市域環(huán)線鐵路與貴陽市輕軌、公交系統(tǒng)形成無縫換乘，方便旅客快速出行；通過射線建設(shè)，將使貴陽中心城區(qū)在30分鐘內(nèi)到達(dá)市域各縣市；依托國家鐵路干線長昆客專、貴廣、渝黔、成貴鐵路的建設(shè)，形成主城區(qū)至遵義、畢節(jié)、安順、凱里、都勻等周邊城市的1小時交通圈，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展提供了基礎(chǔ)設(shè)施保障，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的機(jī)遇。4）地方文化特征作為全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心，貴陽歷史源遠(yuǎn)流長，文化底蘊(yùn)豐厚，如少數(shù)民族文化、喀斯特山地文化等，構(gòu)成了獨(dú)特的民族民間原生態(tài)文化遺產(chǎn)，這些都是不可復(fù)制的特色資源，為打造我市地產(chǎn)文化品牌提供了豐富的元素。（2）房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1）區(qū)域發(fā)展均衡化按照城市總體規(guī)劃，我市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)沿著從城區(qū)到近郊區(qū)，從近郊區(qū)到遠(yuǎn)郊及縣（市）的方向發(fā)展。隨著“三環(huán)十六射線”道路網(wǎng)系統(tǒng)建成，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的土地和房產(chǎn)價值也將迅速提升，各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將趨于均衡化。2）競爭格局多元化未來，我市在房地產(chǎn)方面的招商引資，不僅要引進(jìn)純粹的房地產(chǎn)開發(fā)巨頭，更要著力引進(jìn)類似香港瑞安（商業(yè)地產(chǎn)）、華僑城（旅游地產(chǎn)）、清華紫光（科技地產(chǎn)）等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)巨頭。同時，也可以考慮優(yōu)選四川、重慶、云南、湖南等地的在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)以及城中村改造和舊城改造等方面有成功經(jīng)驗(yàn)的實(shí)力企業(yè)。只有這樣，我市的房地產(chǎn)競爭才能形成多元化開發(fā)的良性競爭格局。3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”逐步興起目前，我市的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)和物流地產(chǎn)還脫離不了住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，至于旅游地產(chǎn)甚至還只是處于萌芽階段。從城市發(fā)展需要來說，我市的房地產(chǎn)發(fā)展，特別是郊區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，必須加大商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、文體地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)的比重，并通過這幾類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)，完善郊區(qū)的城市功能配套，提升郊區(qū)商業(yè)、教育、文化、體育、工業(yè)、物流的結(jié)構(gòu)升級。為此，如何將商業(yè)、教育、文化、體育、工業(yè)、物流等產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與人居環(huán)境的改善結(jié)合起來，既滿足城市發(fā)展的需要，也滿足開發(fā)企業(yè)投資贏利的需要，是我市未來房地產(chǎn)開發(fā)不可回避的重要課題，也是必須發(fā)展的方向。4）走旅游及外向型房地產(chǎn)發(fā)展道路旅游房地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開發(fā)契機(jī)，以休閑度假村、旅游景區(qū)、主題休閑公園、旅游（休閑）運(yùn)動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅（風(fēng)格別墅）、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發(fā)的旅游置業(yè)項(xiàng)目。外向型房地產(chǎn)主要是建立在外銷項(xiàng)目基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)開發(fā)模式，一般情況下，旅游地產(chǎn)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，其地產(chǎn)外向程度也較高。目前我市房產(chǎn)銷售外來購房占比雖然較大，但多是省內(nèi)各地州市購房消費(fèi)，省外及境外購房比例只占10左右，旅游休閑型地產(chǎn)項(xiàng)目也還處于萌芽階段。從未來發(fā)展看，根據(jù)國家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略及貴州省、貴陽市加入“泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈”、“長江上游經(jīng)濟(jì)帶”、“南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)”等區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作聯(lián)盟，結(jié)合我市生態(tài)文明城市建設(shè)的戰(zhàn)略定位以及省領(lǐng)導(dǎo)提出的打造由廣州、桂林、貴陽、昆明、曼谷形成的一條世界級觀光旅游線路，將貴陽城市發(fā)展戰(zhàn)略從泛珠三角放眼到泛亞太區(qū)域。這些戰(zhàn)略構(gòu)想為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的課題，發(fā)展旅游休閑及外向型房地產(chǎn)，對于我市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提升“避暑之都”品牌魅力，構(gòu)建生態(tài)文明城市具有十分重要的意義。從我市的城市特征來說，“爽爽的貴陽”，“避暑之都”品牌的打造，更離不開旅游地產(chǎn)的發(fā)展。目前，貴陽的旅游還處于相對尷尬的地位，即僅僅是黃果樹、遵義、黔東南旅游三大旅游目的地的中轉(zhuǎn)站和集散地。貴陽的旅游還缺乏龍頭項(xiàng)目的支撐。貴陽旅游業(yè)的發(fā)展方向，不是觀光旅游，而是度假旅游，要發(fā)展度假旅游，就需要大力發(fā)展我市的旅游地產(chǎn)或度假地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的發(fā)展，國內(nèi)的三亞是一個成功的典型案例，貴陽市的近鄰昆明、成都等市也已經(jīng)作出了很多有益的探索。如昆明的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)（溫泉小鎮(zhèn)），成都的城鄉(xiāng)一體化開發(fā)（三圣花鄉(xiāng)）。我市的優(yōu)勢是避暑、森林、溫泉，要發(fā)展度假地產(chǎn)，可以探索一條避暑度假、溫泉遼養(yǎng)、康體休閑的路子。即把運(yùn)動健身、康體、餐飲美食與度假別墅、度假公寓的開發(fā)結(jié)合起來，形成貴陽特色的“避暑度假基地”的開發(fā)模式。32項(xiàng)目主要競爭樓盤分析2009舊歷年后，兩城區(qū)樓盤銷售逐漸回暖，至此趨于緩和，售價上也基本平穩(wěn)。近期兩城區(qū)在售項(xiàng)目銷量處于前列的，主要包括“山水黔城”“保利云山國際”“中天世紀(jì)新城”等，而這些熱銷樓盤幾個顯著共同特點(diǎn)為（1）開發(fā)商企業(yè)品牌卓著，并在貴陽區(qū)域有良好的開發(fā)先例（2）長期延續(xù)的推廣效果，客戶多重積聚，產(chǎn)生集中搶購效應(yīng)（3）產(chǎn)品線長，房源面積段從小二房到大三房、四房、躍層，形態(tài)豐富（4）小房型的銷售較快，逐步積蓄人氣帶動大房型銷售（5）售價相對適中，普遍受客群認(rèn)可（6）推廣力度大，品質(zhì)形象口碑良好項(xiàng)目周邊競爭樓盤內(nèi)容表31區(qū)域競爭樓盤簡介區(qū)域競爭小結(jié)通過上述分析對比，可看出本項(xiàng)目相對的競爭優(yōu)勢在于（1）開發(fā)商品牌效應(yīng)；（2）中小戶型競爭力；（3）營造精美小區(qū)環(huán)境。而且，價格體系（價格競爭力）和營銷策略（認(rèn)購情況）兩項(xiàng)內(nèi)容對比在上述表格中還未體現(xiàn)。因此，本項(xiàng)目的核心競爭力，通過上述對比與分析得出五大優(yōu)勢，即開發(fā)商品牌、戶型競爭力、小區(qū)環(huán)境、價格體系、營銷策略等，深入挖掘、提煉，并將這些優(yōu)勢在項(xiàng)目運(yùn)營中得到充分體現(xiàn)，從而增加本項(xiàng)目的性價比，提高項(xiàng)目的核心競爭力，廣泛吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，最終達(dá)成銷售。表31區(qū)域競爭樓盤簡介項(xiàng)目坐落位置建筑形態(tài)房源戶型段（）產(chǎn)品特征主推賣點(diǎn)對外報價文昌星園電臺街多層房45106、145169、183古典式外觀地段、文化景觀、建筑特點(diǎn)7800元/起陽光佳居文昌北路31層雙塔348102、104139、148電梯景觀公寓地段、教育環(huán)境、7000元/起中央公園九華路40層單棟400116、150180以上法式外觀巴厘島風(fēng)情7000方園林地段、園林景觀、教育環(huán)境、7000元/起遠(yuǎn)景時代富水中路24層單棟9580、109118、142地段、交通、配套7780元/起文昌苑東新街32/20層38880120簡約現(xiàn)代外觀底層架空園林地段、文化景觀、教育環(huán)境鬧中取靜宜居生活亨特國際文昌南路33層2428901168簡約現(xiàn)代外觀底層架空園林地段、教育環(huán)境、及1、2期成熟配套7500元/均價第4章市場定位分析市場定位就是企業(yè)根據(jù)目標(biāo)顧客所關(guān)心的主要因素，并比較競爭者的現(xiàn)有產(chǎn)品在市場的位置來確定企業(yè)的產(chǎn)品在市場上的位置。要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位,首先要對項(xiàng)目所在地市場需求進(jìn)行分析,細(xì)分出目標(biāo)顧客群，根據(jù)客戶需要來確定產(chǎn)品以及相應(yīng)配套定位。因此,本章通過對貴陽市市場需求及項(xiàng)目SWOT進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場定位。41市場需求分析（一）根據(jù)抽樣調(diào)查預(yù)測根據(jù)前述調(diào)查推測，預(yù)計(jì)未來三年本市購房需求將達(dá)到1180萬平米左右，加上地州和省外購房群體的需求，未來三年貴陽市潛在購房需求面積在2360萬平米左右，除去部分“無效需求”，全市未來三年住房有效需求總面積約為1570萬平米，年均需求面積520萬平米左右。（二）根據(jù)城市化進(jìn)程預(yù)測按照貴陽市生態(tài)文明城市總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，到2020年，市域常住人口將達(dá)到500萬人，其中城鎮(zhèn)人口400萬人左右，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到80。目前全市城鎮(zhèn)人口為18142萬人，到2020年將新增218萬人，若以人均住房建筑面積30平方米計(jì)算，將新增6540萬平方米住房，年平均新建住宅需求量為654萬平方米。綜合上述兩種預(yù)測結(jié)果，可以肯定，未來幾年甚至十幾年，全市住房需求潛量仍然較大，不過，由于房地產(chǎn)市場需求受宏觀調(diào)控等政策因素影響較大，具體年度需求量也可能出現(xiàn)一定的波動。42項(xiàng)目開發(fā)的SWOT分析（1）項(xiàng)目優(yōu)勢STRENGTH區(qū)位老城中心、人文匯集路段交通多路公交經(jīng)過、步行外出便捷配套周邊配套齊全、日常生活便利品牌開發(fā)商企業(yè)口碑良好產(chǎn)品主流戶型面積段適中，切合市場需求（2）項(xiàng)目劣勢WEAKNESS規(guī)模項(xiàng)目體量小，難以營造大社區(qū)氛圍環(huán)境地塊自然景觀匱乏，周邊居住環(huán)境較差（3）項(xiàng)目機(jī)會OPPORTUNITY政府推進(jìn)伴隨政府“康居工程”推動，在老城改造進(jìn)程中，以城市核心“人文家園”理念提升本案品牌形象。品質(zhì)領(lǐng)軍本項(xiàng)目的興起，在周邊略差的居住環(huán)境中脫穎而出，以尚品住宅“領(lǐng)軍人”的氣質(zhì)，可扮演政府工程樣板區(qū)形象。（4）項(xiàng)目威脅THREAT同質(zhì)競爭項(xiàng)目臨近及兩城區(qū)在建或在售的多個樓盤，與本項(xiàng)目形成同質(zhì)競爭，引起客戶分流。市場形勢受整體市場影響，客戶群仍存在觀望心理對本案面市及實(shí)現(xiàn)房源快速去化形成壓力。項(xiàng)目要點(diǎn)歸結(jié)最優(yōu)賣點(diǎn)為“路段”位于老城中心路段，交通便利，配套齊全且與商業(yè)聚集區(qū)錯位，鬧中取靜，適宜人居；附加值賣點(diǎn)“文化”周邊名校林立，自然景點(diǎn)、名勝古跡俱全；產(chǎn)品優(yōu)勢為“戶型”80100主流面積段，較受市場親睞。因此，在產(chǎn)品硬件及地段環(huán)境基礎(chǔ)上，充分體現(xiàn)了得天獨(dú)厚的文化環(huán)境，以人文內(nèi)涵來倡導(dǎo)宜居之上更高層次的居住理念，從而更大程度提高產(chǎn)品附加值，推進(jìn)項(xiàng)目品牌形象塑造。43項(xiàng)目市場定位431定位依據(jù)隨著貴陽房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步細(xì)分已不可避免。目標(biāo)客群的鎖定，將是本項(xiàng)目定位的重要依據(jù)。432項(xiàng)目定位項(xiàng)目本身位于貴陽市中心地段，以此項(xiàng)目為中心，半徑1000米的生活圈，涵蓋貴陽最成熟、最完善的生活配套。緊臨東山、師大、噴水池商圈，可以說是城市工作族在居住生活上較為理想的選擇。因此項(xiàng)目的地理位置和戶型設(shè)計(jì)決定了其項(xiàng)目定位于城市新貴、小資生活及SOHO這么一個概念。433功能定位（1）應(yīng)徹底打破戶型的很多設(shè)計(jì)慣例，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)充份體現(xiàn)明室、明廳、明衛(wèi)、功能齊備，將“簡約、休閑、舒適、自然”詮釋得淋漓盡致，將休閑文化的理性與貴陽人一貫的幽雅生活完美地結(jié)合在一起（2）將著眼點(diǎn)落于休閑，將先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、優(yōu)秀的材料和配套逐步實(shí)現(xiàn)。（3）從功能和特色出發(fā)，項(xiàng)目房型規(guī)劃應(yīng)符合市場?？梢砸浴岸叶d”和“三室二廳的房型規(guī)劃為重點(diǎn)出擊的賣點(diǎn)之一。434戶型定位市區(qū)樓盤是貴陽市大多市民購房的首要選擇，而大多數(shù)樓盤的80100平方米戶型住宅則受到大量白領(lǐng)階層的人喜好，而這類人注重生活品質(zhì)，極需在生活中自我滿足，所以本項(xiàng)目戶型定位在80100平方米。435項(xiàng)目客戶群定位近期就貴陽市高收入階層對房地產(chǎn)市場需求狀況做的調(diào)查進(jìn)行分析，得出以下結(jié)論（1）購房意向分析在本次調(diào)查中，被訪問者買房時最關(guān)注的因素，房價排在第一列（47）、地理位置（35）、周邊環(huán)境（18）的被訪問者將房價作為關(guān)注的要素。市中心因其房價高，并且高消費(fèi)群體已逐步遠(yuǎn)離市區(qū)，故市區(qū)樓盤的三房二廳的房型已逐步不被大多數(shù)人歡迎，但其辦公需求，所以也占一定比例，而二房二廳則受大多數(shù)消費(fèi)者喜好，一房一廳因其總價低而且能完備許多單身功能也有一定市場。（2）購買住宅的目標(biāo)客群分析國內(nèi)外、本地投資客；國外產(chǎn)業(yè)基金；私營公司；大中型國有企事業(yè)單位高層職員；實(shí)力企業(yè)白領(lǐng)；證券、銀行等金融機(jī)構(gòu)，IT界，房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)人士；本省或周邊地區(qū)來貴陽發(fā)展的成功人士；周邊地區(qū)來筑安家人士；小私營主；其他有實(shí)力的社會精英。（3）本案目標(biāo)客戶群區(qū)域定位1）與以文昌路及寶山南路為區(qū)域的有地緣屬性的人群2）開辦公司的（后期銷售會更為明顯）3）在貴陽長期工作的外省市人群4）本市有穩(wěn)定中等收入人群本案目標(biāo)客戶群年齡定位主力客戶源2240歲，核心層以年齡在2835歲的青壯年為主。本案目標(biāo)客戶群收入定位單人年收入在7萬元以上，家庭年收入10萬元以上。（4）本案目標(biāo)客戶群其它特征定位1）有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的單身一族；2）準(zhǔn)備結(jié)婚，置辦新房的；3）SOHO一族；4）想在市區(qū)居住的。44定價策略441定價原則（1）應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價格的前提；（2）以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段；（3）以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價格體系；（4）合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對均衡出貨；（5）計(jì)劃底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。442價格定位通過區(qū)域地緣性項(xiàng)目的價格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價格（1）商鋪全程均價30000元/平方米；（2）宏基文昌苑屬高層商住樓，建議入市起價以7300元/平方米左右價格起面市，先期以開盤均價在70007500元/平方米控制，在銷售形勢看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價格至8000元/平方米；（3）具體價格方案包括各種戶型價差、開盤價格明細(xì)及銷控、后期價格調(diào)整，在戶型設(shè)計(jì)方案確定后再做定案。443價格定位說明以上定價在分析了近沈陽市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。根據(jù)“低開高走”的定價原則，如開盤均價7300元/平方米，經(jīng)過1個月的客群成交、市場摸底試探，如反饋良好可以飆升200元/平方米左右，即均價7500元/平方米；經(jīng)過兩三個月的熱銷反饋，再提升至7800元/平方米是有可能的。市場預(yù)期良好，爭取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價將上浮至8000元/平方米左右。但認(rèn)購初期如果賣出項(xiàng)目的最高價，會違背低開高走的原則。第5章建設(shè)方案51建設(shè)場地環(huán)境項(xiàng)目地勢北高南低，地塊形狀近似梯形。52建筑方案設(shè)計(jì)521建筑方案總體構(gòu)思與周邊建筑形成和諧空間，減少對內(nèi)部空間的壓迫感，增大內(nèi)部綠化和活動空間，塑造良好的城市景觀。522平面設(shè)計(jì)整體布局呈“乙”字形，因地制宜，框式和點(diǎn)式塔樓相結(jié)合，有效利用空間，提高房間使用有效率。523立面設(shè)計(jì)本項(xiàng)目外立面為簡約歐式風(fēng)格。53結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1）基礎(chǔ)處理本項(xiàng)目為樁基礎(chǔ)。（2）上部結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)。54公用設(shè)施方案541供水排水給水采用青島三力無負(fù)壓供水設(shè)備2套Q40M3/H，N18KW，H80MQ20M3/H，N11KW，H100M能利用自來水管網(wǎng)余壓。降低電機(jī)功率，減少日運(yùn)行費(fèi)用而達(dá)到節(jié)能效果。排水采用靜音排水，經(jīng)由化糞池接入市政排污系統(tǒng)。542供電（1）供配電系統(tǒng)獨(dú)立電表設(shè)置（2）照明及電力設(shè)備（3）弱電設(shè)計(jì)公共照明為雙電源（4）中央空調(diào)本項(xiàng)目無中央空調(diào)55消防設(shè)立獨(dú)立消防監(jiān)控第6章投資估算與資金籌措61投資估算的依據(jù)及說明611土地費(fèi)用本項(xiàng)目共占土地面積640954平方米，土地用途為商業(yè)，以出讓方式取得，取得土地過程所支付的費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、動遷及安置補(bǔ)助費(fèi)、契稅及其他費(fèi)用，按照目前貴陽市土地出讓的基本制度及公司實(shí)際投入情況，可確定此項(xiàng)費(fèi)用約為4961元/平方米。612城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)貴州省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收使用管理辦法2006第五條城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按以下范圍和標(biāo)準(zhǔn)征收在貴陽市南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)以及金陽新區(qū)城市規(guī)劃區(qū)和貴陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，新建、擴(kuò)建經(jīng)營性房屋建筑，每平方米建筑面積90元。613前期費(fèi)用XX苑項(xiàng)目的主要前期工作費(fèi)用，包括政府收費(fèi)、社會費(fèi)用等兩大部分，其中政府收費(fèi)包括工程定額編制測定費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、衛(wèi)生設(shè)施審查費(fèi)等；社會費(fèi)用包括勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和建筑工程保險費(fèi)等，大約為每平方米建筑面積80元。614建筑安裝工程及裝修費(fèi)根據(jù)國家建設(shè)部、財政部二00三年十月十五日聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于印發(fā)建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成的通知（建標(biāo)2003206號），結(jié)合貴陽地區(qū)的有關(guān)工程、設(shè)備及材料等的市場行情，并適當(dāng)考慮建設(shè)工程工程量清單計(jì)價規(guī)范（GB505002003）的有關(guān)精神，估算得出本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)（含土建、水電、設(shè)備等）及裝修費(fèi)的估算結(jié)果，大約為1746元/平方米。615園區(qū)配套費(fèi)包括園區(qū)內(nèi)場地平整、路面、軟制環(huán)境及硬制環(huán)境建設(shè)等相關(guān)費(fèi)用，大約為300元/平方米。616項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用XX苑項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等，其主要估算過程如下（1）管理費(fèi)用包括管理人員的工資、辦公費(fèi)及差旅費(fèi)等，預(yù)計(jì)為15項(xiàng)投資總和的30。（2）銷售費(fèi)用由于沈陽市公建類房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，XX苑項(xiàng)目也應(yīng)采取科學(xué)的營銷策略、有效的營銷手段，進(jìn)而在市場上贏得主動。因此，本報告將銷售費(fèi)用劃分為營銷費(fèi)用（例如，廣告宣傳、售樓員工薪金等）和其他費(fèi)用兩大部分，大約的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為銷售收入的20。（3）建設(shè)期利息根據(jù)金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行13年期限的貸款政策，貸款年利率取747617預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)，又稱不可預(yù)見費(fèi)，是指在項(xiàng)目實(shí)施中難以預(yù)料的支出。它需要事先預(yù)留，并主要用于設(shè)計(jì)變更和施工過程中可能增加工程量的費(fèi)用。漲價預(yù)備費(fèi)是指針對建設(shè)期內(nèi)由于可能的價格上漲引起投資增加，需要事先預(yù)留的費(fèi)用。對于XX苑項(xiàng)目及工期而言，上述兩項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)估算大概為總投資的40。62總投資估算621建筑工程工程量依據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，可以得到該項(xiàng)目建筑工程建筑面積工程量表建筑工程建筑面積工程量表序號建設(shè)項(xiàng)目建筑面積單位1住宅樓367593平方米2商鋪426平方米3地下停車場及設(shè)備用房100644平方米合計(jì)472497平方米622總投資估算結(jié)果依據(jù)投資估算的依據(jù)，結(jié)合建筑工程建筑面積工程量，可以得到總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表類別計(jì)算基數(shù)單位技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位金額萬元備注土地取得費(fèi)用6410平方米4961元/318000前期費(fèi)用47250平方米80元/37800城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)47250平方米90元/42525建筑安裝工程費(fèi)47250平方米1746元/824980園區(qū)配套費(fèi)47250平方米300元/141749管理費(fèi)用13651萬元30040952銷售費(fèi)用30685萬元20061371財務(wù)費(fèi)用萬元747/年143523預(yù)備費(fèi)14674萬元40058695萬元1669593綜上可得項(xiàng)目總投資為1669593萬元。623投資計(jì)劃依據(jù)投資估算的依據(jù)及說明與總投資估算結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，可以得到項(xiàng)目投資計(jì)劃，如附表1所示63資金籌措方案對于XX苑項(xiàng)目的開發(fā)單位貴州XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司而言，將主要依靠自有資金、負(fù)債籌資（銀行貸款）兩種途徑獲得建設(shè)資金，并輔之以適量的售房款收入。項(xiàng)目總投資的具體來源包括（1）自有資金6000萬元，第一年全部投入；（2）銀行金融機(jī)構(gòu)貸款根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款；（年利率747）（3）房地產(chǎn)預(yù)售。具體資金籌措方案如附表2所示根據(jù)現(xiàn)行銀行13年期的企業(yè)貸款年利率，同時考慮到籌資過程中涉及到的承諾費(fèi)、評估費(fèi)等籌資費(fèi)用以及自有資金與貸款的比例等，本報告認(rèn)定，XX苑項(xiàng)目還款能力較強(qiáng)，開發(fā)單位資信良好，并配合抵押與保護(hù)性條款，銀行金融的融資風(fēng)險很小。因此，初步的融資方案基本可行。第7章經(jīng)濟(jì)效益分析71項(xiàng)目銷售計(jì)劃711銷售價格的確定根據(jù)XX苑地塊周邊樓盤的情況分析，結(jié)合貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢，本報告認(rèn)定的XX苑各類物業(yè)的平均售價為住宅8000元/平方米；商鋪30000元/平方米。712銷售計(jì)劃根據(jù)各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的面積以及相應(yīng)的銷售均價，將”順天大廈”項(xiàng)目的銷售收入情況匯總于下表項(xiàng)目銷售計(jì)劃匯總表序號項(xiàng)目數(shù)量單位銷售均價單位銷售收入單位1住宅3675930平方米8000元/2940744萬元2商鋪42600平方米30000元/127800萬元合計(jì)3068544萬元713稅金估算（1）稅金估算依據(jù)項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅及附加綜合稅率60；企業(yè)預(yù)交土地增值稅暫定為銷售收入的30，待項(xiàng)目清盤后按增值的30計(jì)，多退少補(bǔ)。企業(yè)所得稅收率25；（2）支付稅金計(jì)劃支付稅金計(jì)劃見附表72盈利能力分析721靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）154年項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）161年722動態(tài)指標(biāo)（1）凈現(xiàn)值根據(jù)銀行貸款利率及風(fēng)險因素，本項(xiàng)目采用銀行貸款利率加風(fēng)險調(diào)整值合計(jì)委8為財務(wù)基準(zhǔn)收益率。凈現(xiàn)值（所得稅前，全部投資，IC8）992821萬元凈現(xiàn)值（所得稅后，全部投資，IC8）749211萬元（2）內(nèi)部收益率項(xiàng)目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前，全部投資）8388項(xiàng)目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后，全部投資）6526以上詳見全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。73清償能力分析依據(jù)投資計(jì)劃與融資方案，可以得到項(xiàng)目借款計(jì)劃與還本付息表，如附表所示74不確定分析741盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱保本點(diǎn)分析或量本利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量）、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來預(yù)測利潤，控制成本，判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。經(jīng)過盈虧平衡分析計(jì)算，可以得到以下盈虧平衡分析結(jié)論盈虧平衡點(diǎn)（房地產(chǎn)銷售價格）6910價格允許下降為原銷售價格的6910，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。742敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。以項(xiàng)目土地價格、建造成本和銷售價格為影響因素，進(jìn)行敏感性分析。經(jīng)過計(jì)算，敏感性分析結(jié)果如下表和圖所示。項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目變動幅度IRR稅前NPV稅前萬元原方案83889928212533613351262043674666651553725982041063787297435738386128208388992821593941124361101039912559001511404138743920124101518978銷售價格2513415165051725122761204309201135211620121510511111971410974310774175903810351190838899282157788950524107233908226156716865929206235823631建設(shè)成本25578578133425939910664332091881051710158982103698810878010222665858210075440838899282158199978099108013963377157831948655土地價格2076539339330204060801001201401602520151050510152025變動比率IRR銷售價格建設(shè)成本土地價格圖71IRR敏感性分析變動幅度圖0204060801001201401602520151050510152025變動比率IRR銷售價格建設(shè)成本土地價格圖72NPV敏感性分析變動幅度圖從圖71和圖72可以看出銷售價格為最敏感性因素，在經(jīng)營過程中需要密切關(guān)注，但是當(dāng)銷售價格降低10時，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為729743萬元，內(nèi)部收益率為6378，說明該項(xiàng)目抗風(fēng)險能力比較強(qiáng)。綜上所述，本項(xiàng)目具有良好的抗風(fēng)險能力。第8章風(fēng)險分析及對策81政府風(fēng)險811政府分析分析2010年上半年國家出臺了嚴(yán)厲的政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，而貴陽市地方出臺的政策主要以嚴(yán)格執(zhí)行國家政策為主，沒有對樓市進(jìn)行進(jìn)一步抑制。由于國家政策主要針對一線城市，因此一線城市細(xì)則相對貴陽市地方更為具體。而作為三線城市的貴陽，房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展起步階段，因此在嚴(yán)格執(zhí)行國家政策的基礎(chǔ)上，地方出臺的細(xì)則更多以規(guī)范為主，而并非會主動出臺更為嚴(yán)厲的地方細(xì)則。因此，相對于一線城市的嚴(yán)厲政策形勢，地方政策則僅限于國家政策的嚴(yán)格執(zhí)行和進(jìn)一步規(guī)范。812政府風(fēng)險對策時刻關(guān)注政策信號，根據(jù)獲悉的信號，及時調(diào)整投資行為，從而規(guī)避風(fēng)險。政策的不確定性必然對項(xiàng)目地塊的運(yùn)做產(chǎn)生影響，從目前貴陽市政府在各領(lǐng)域政策的開放速度看，相應(yīng)對策表現(xiàn)為能否有效利用新政策，公司將及時與政府溝通，反饋及時的政策信息，緊緊把握目前的歷史機(jī)遇，在短期內(nèi)建立全面的競爭優(yōu)勢。82市場風(fēng)險821市場風(fēng)險分析本項(xiàng)目市場風(fēng)險表現(xiàn)在貴陽市區(qū)高層住宅競爭激烈。由于在2009年至2010年，貴陽市兩城區(qū)高層住宅銷售火爆，有的項(xiàng)目一開盤就銷售完畢，這極大地刺激了眾多開發(fā)商在主城區(qū)投資開發(fā)高檔次樓盤。目前，貴陽市主城區(qū)待建或正在建設(shè)的高層住宅項(xiàng)目有較多，且大多數(shù)項(xiàng)目都將于今年下半年或明年上市銷售，再加上國家房地產(chǎn)政策的影響，可以預(yù)見，貴陽市高層住宅市場競爭將十分激烈。目前在售項(xiàng)目中有的開始采用打折、贈禮、低開等方式來進(jìn)行促銷。822市場風(fēng)險對策制定盡可能周密、詳細(xì)的資金計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、材料采購計(jì)劃等，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，及時的發(fā)現(xiàn)偏差并采取相應(yīng)的糾正措施，以保持項(xiàng)目朝既定方向發(fā)展，便可以有效的控制風(fēng)險對項(xiàng)目的影響。同時，對投資項(xiàng)目的財務(wù)經(jīng)濟(jì)活動及有關(guān)的會計(jì)資料進(jìn)行審查和監(jiān)督，有效的評價項(xiàng)目的經(jīng)營管理效益、完善管理制度等，將有效的規(guī)避和控制項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營過程中的風(fēng)險。83資金風(fēng)險831資金風(fēng)險分析本項(xiàng)目資金來源有三個方面自有資金、銀行貸款、房屋銷售回款。從前面的分析可以看到，自有資金6000萬元，需要從銀行貸款8719萬元，其余的在靠銷售回款來補(bǔ)充。因此，本項(xiàng)目資金風(fēng)險在于一是能否按時從銀行貸取所需款額，二是銷售回款是否按預(yù)期進(jìn)行。在目前實(shí)施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策的大背景下，能否按期籌措所需資金以及是否按期償還本息尤其要更加重視。832資金風(fēng)險對策加強(qiáng)市場營銷，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，突出項(xiàng)目居家功能和項(xiàng)目保值、增值潛力，吸引更多的潛在用戶關(guān)注。同時，在控制成本的基礎(chǔ)上，可采用低價策略，使得本項(xiàng)目的性能價格的優(yōu)勢突出明顯，使本項(xiàng)目投資價值提高，在既定的時間里實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，及時回籠資金。84管理風(fēng)險841管理風(fēng)險分析本項(xiàng)目管理風(fēng)險主要指項(xiàng)目管理人員操盤能力，即項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是否按照預(yù)定的目標(biāo)進(jìn)行。項(xiàng)目的前期策劃、工程管理、售后服務(wù)等都必須環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)