目錄第1章總論411項(xiàng)目概況4111項(xiàng)目情況4112建設(shè)單位情況412可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)413主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論5第2章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件621項(xiàng)目所處區(qū)域622項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)6221項(xiàng)目位置6222項(xiàng)目周邊及配套情況6第3章項(xiàng)目投資環(huán)境分析8311貴陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析8312貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系分析8313房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)運(yùn)行情況9314貴陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展前景1032項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析13第4章市場(chǎng)定位分析1641市場(chǎng)需求分析1642項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的SWOT分析1643項(xiàng)目市場(chǎng)定位17431定位依據(jù)17432項(xiàng)目定位17433功能定位18434戶型定位18435項(xiàng)目客戶群定位1844定價(jià)策略19441定價(jià)原則19442價(jià)格定位19443價(jià)格定位說(shuō)明20第5章建設(shè)方案2151建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境2152建筑方案設(shè)計(jì)21521建筑方案總體構(gòu)思21522平面設(shè)計(jì)21523立面設(shè)計(jì)2153結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2154公用設(shè)施方案21541供水排水21542供電2155消防21第6章投資估算與資金籌措2261投資估算的依據(jù)及說(shuō)明22611土地費(fèi)用22612城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)22613前期費(fèi)用22614建筑安裝工程及裝修費(fèi)22615園區(qū)配套費(fèi)22616項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用22617預(yù)備費(fèi)2362總投資估算23621建筑工程工程量23622總投資估算結(jié)果24623投資計(jì)劃2463資金籌措方案24第7章經(jīng)濟(jì)效益分析2571項(xiàng)目銷售計(jì)劃25711銷售價(jià)格的確定25712銷售計(jì)劃25713稅金估算2572盈利能力分析25721靜態(tài)指標(biāo)25722動(dòng)態(tài)指標(biāo)2673清償能力分析2674不確定分析26741盈虧平衡分析26742敏感性分析26第8章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策2981政府風(fēng)險(xiǎn)29811政府分析分析29812政府風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策2982市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)29821市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析29822市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策2983資金風(fēng)險(xiǎn)30831資金風(fēng)險(xiǎn)分析30832資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策3084管理風(fēng)險(xiǎn)30841管理風(fēng)險(xiǎn)分析30842管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策30第9章結(jié)論與建議3191結(jié)論3192建議31附表33第1章總論11項(xiàng)目概況111項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱XX苑項(xiàng)目地址貴陽(yáng)市云巖區(qū)總建筑面積472497平方米，其中住宅面積367593平方米,商業(yè)面積426平方米，地下停車位100644平方米。建筑高度（兩棟）A棟32層，B棟20層112建設(shè)單位情況建設(shè)單位貴州XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)性質(zhì)中外合資公司地址中國(guó)貴州省貴陽(yáng)市XX大廈16樓12可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）貴陽(yáng)市城市拆遷管理?xiàng)l例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范13主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論表21XX苑項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)單位一建筑類1總建筑面積472502占地面積640954二投資類1項(xiàng)目投入總資金16696萬(wàn)元11土地取得費(fèi)用318000萬(wàn)元12前期費(fèi)用37800萬(wàn)元13城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)42525萬(wàn)元14建筑安裝工程費(fèi)824980萬(wàn)元15園區(qū)配套費(fèi)141749萬(wàn)元16管理費(fèi)用40952萬(wàn)元17銷售費(fèi)用61371萬(wàn)元18財(cái)務(wù)費(fèi)用143523萬(wàn)元19預(yù)備費(fèi)58695萬(wàn)元2資金籌措166959300萬(wàn)元21項(xiàng)目資本金600000萬(wàn)元22銀行借款871893萬(wàn)元23銷售收入投入197700萬(wàn)元三財(cái)務(wù)類1凈現(xiàn)值（稅后IC8）7492萬(wàn)元2內(nèi)部收益率（稅后）653靜態(tài)投資回收期（稅后）154年4借款償還期161年第2章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件21項(xiàng)目所處區(qū)域云巖區(qū)是貴陽(yáng)市中心城區(qū)之一，位于市區(qū)北半部，東、西、北三面與烏當(dāng)區(qū)、高新區(qū)接壤，南面與南明區(qū)相鄰，西北部與白云區(qū)交界。東西長(zhǎng)175千米，南北寬125千米，總面積9357平方千米。云巖區(qū)工業(yè)以機(jī)械、化工、磨料、汽車配件、制藥等為主。農(nóng)業(yè)以蔬菜、水果、養(yǎng)殖業(yè)等為主。第三產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，有小百貨、農(nóng)副產(chǎn)品、鋼材、家電等10個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。有大中專院校21所。川黔鐵路，210、321國(guó)道穿境。年均溫153攝氏度，年均降水量1200毫米，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)溫和氣候。有中共貴州省地下工委舊址、古剎弘福寺等省級(jí)文物保護(hù)單位。有清代的覺(jué)園尼庵、天主教堂、黔靈公園等名勝古跡。22項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)221項(xiàng)目位置該項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市云巖區(qū)東新路東至貴陽(yáng)市第一糧油購(gòu)銷公司，南至東新路，西至貴陽(yáng)市市政工程管理處、北至中建四局房開(kāi)商品房，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約640954平方米，該地塊屬貴陽(yáng)市四類地段。222項(xiàng)目周邊及配套情況（1）項(xiàng)目位于貴陽(yáng)東部東新路上，路況良好,周邊大型飲食服務(wù)企業(yè)集中，周邊沿街有各類生活商業(yè)配套。（2）周邊交通條件從車行系統(tǒng)來(lái)看，項(xiàng)目依靠主干道東新路，同時(shí)公交交通21號(hào)線、64號(hào)線、303號(hào)線、304號(hào)線、22號(hào)線、24號(hào)線、34號(hào)線、68號(hào)線、45號(hào)線、54號(hào)線、31號(hào)線、32號(hào)線、4號(hào)線、5號(hào)線均在本項(xiàng)目鄰近區(qū)域設(shè)站，借助交通體系，可大大提升本項(xiàng)目的交通條件，便于人流的疏導(dǎo)，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響。（3）周邊商業(yè)生活配套該項(xiàng)目距離貴陽(yáng)市中心商業(yè)街較近，可以滿足一般的購(gòu)物需求。沿線有大量規(guī)模大型的餐飲店。其他的小路上有一些便利店和面包房等。整個(gè)配套基本可以滿足普通居民的日常生活。同時(shí)，本項(xiàng)目到達(dá)噴水池、大十字、等地區(qū)的車程一般在10分鐘左右，因此本案也處于幾大商圈的共同輻射范圍之內(nèi)。因此本項(xiàng)目較為齊全的商業(yè)配套為本項(xiàng)目帶來(lái)生活便利的同時(shí)，也將增大項(xiàng)目商業(yè)部分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。金融配套中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄、商行、工行、建行、交行超市三匯超市、家家樂(lè)、紅華、舒普瑪學(xué)校糧食幼兒園、七巧板幼兒園、東山小學(xué)、老東門小學(xué)、新東門小學(xué)、黔靈小學(xué)、十中、實(shí)驗(yàn)三中、28中、師大附中、貴陽(yáng)二十中、醫(yī)院貴州省郵電醫(yī)院、省醫(yī)、貴陽(yáng)中醫(yī)一附院餐飲鄉(xiāng)水源、雅園新天地、大雅園、鮮花苑食府、上島咖啡、梭魚(yú)宮等其他棲霞公園、西南風(fēng)書(shū)店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、月光櫻花浴城、華城文昌大酒店等第3章項(xiàng)目投資環(huán)境分析311貴陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析貴陽(yáng)市是貴州省省會(huì)，簡(jiǎn)稱“筑”，我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一。貴陽(yáng)市是貴州全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技、教育中心；是全省目前唯一內(nèi)陸開(kāi)放城市，我國(guó)西南地區(qū)重要的交通、通信樞紐、工業(yè)基地和商貿(mào)旅游服務(wù)中心。貴陽(yáng)市是全省的工業(yè)基地和經(jīng)貿(mào)中心，也是中國(guó)西部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)城市；初步核算，2009年貴陽(yáng)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值90261億元，比上年增長(zhǎng)133。而第三產(chǎn)業(yè)增加值45030億元，增長(zhǎng)145。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)22832元，比上年增長(zhǎng)126。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21033億元，比上年增長(zhǎng)236。按工程用途分，住宅投資13652億元，增長(zhǎng)412，其中經(jīng)濟(jì)適用房投資1632億元，辦公樓投資546億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資1503億元，其他投資5333億元。2010年貴陽(yáng)市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)徹底擺脫了08年金融危機(jī)的影響實(shí)現(xiàn)了較快增長(zhǎng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平和質(zhì)量不斷提高，全市消費(fèi)模式已基本實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型,未來(lái)城市消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，為城市經(jīng)濟(jì)增加了消費(fèi)活力。312貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系分析隨著自1998年貴陽(yáng)市實(shí)行住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成長(zhǎng)為我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)投資在貴陽(yáng)市GDP中所占的比重在不斷加大，對(duì)貴陽(yáng)市GDP的貢獻(xiàn)隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷擴(kuò)大，拉動(dòng)作用越來(lái)越明顯。19982008年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)252，高于同期GDP年均1119的增幅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也逐年增加。表2120042008貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)狀況年份房地產(chǎn)投資總額億元）房地產(chǎn)投資占固定投資比重商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平米）商品房竣工面積（萬(wàn)平米）住宅竣工面積萬(wàn)平米）商品房銷售面積（萬(wàn)平米）商品房銷售金額億元）商品房銷售價(jià)格（元/平米）存量房交易面積（萬(wàn)平米）商品房空置面積（萬(wàn)平米）2004745825404331413834293517726206585612532005907426404243278523293675803242584993120061076926104397297223813869142525976611200713513270058952692209486414873059858431200817011283077943245266238291293337577851表2220042008貴陽(yáng)房地產(chǎn)主要指標(biāo)增長(zhǎng)情況年份房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率商品房新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率商品房竣工面積增長(zhǎng)率住宅竣工面積增長(zhǎng)率商品房銷售面積增長(zhǎng)率商品房銷售金額增長(zhǎng)率商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率存量房交易面積增長(zhǎng)率商品房空置面積增長(zhǎng)率200421905004760585094001313019102051020052170200327032104501060174009025702006187036067022050013804101500344020072550341095072026006270211012102950200825903220206020502130131010309301830年均22701530103063021604110144039601810過(guò)去五年，貴陽(yáng)房地產(chǎn)主要指標(biāo)均出現(xiàn)了較快的增長(zhǎng)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)227，商品房竣工面積年均增長(zhǎng)103，商品房銷售面積年均增長(zhǎng)216，銷售金額年均增長(zhǎng)411。從各指標(biāo)增長(zhǎng)情況可以看出，除了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率保持較平穩(wěn)增長(zhǎng)之外，其他指標(biāo)都具有一定的波動(dòng)性。這說(shuō)明，我市房地產(chǎn)雖然保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，但是受宏觀經(jīng)濟(jì)和土地供應(yīng)、城市建設(shè)、消費(fèi)需求等多方面因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出明顯的波動(dòng)增長(zhǎng)特征。如何保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，是一個(gè)需要認(rèn)真研究的問(wèn)題。與此同時(shí)，由于貴陽(yáng)市商品房?jī)r(jià)格起點(diǎn)較低，過(guò)去五年出現(xiàn)了明顯高于全國(guó)平均水平的增長(zhǎng)速度，年均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率達(dá)到144。但與周邊省會(huì)城市比較，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)絕對(duì)數(shù)仍然是較低的，而且漲幅也是比較平穩(wěn)的。313房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)運(yùn)行情況（一）房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1999年以來(lái)，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資9968億元，年平均增長(zhǎng)249，其中住宅投資58275億元，年平均增長(zhǎng)239，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的585。商品房開(kāi)工面積累計(jì)455456萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng)206，其中住宅367328萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng)191；商品房竣工面積累計(jì)343945萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng)169，其中住宅面積287128萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng)171。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)保持供需兩旺態(tài)勢(shì)，房屋成交量逐年遞增1999年以來(lái)，貴陽(yáng)市新建商品房合同登記銷售面積累計(jì)347846萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng)248，其中住宅面積323065萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng)249；商品房銷售金額累計(jì)94442億元，年平均增長(zhǎng)358，其中住宅金額79951億元，年平均增長(zhǎng)381；隨著商品房銷售形勢(shì)持續(xù)向好，商品房空置面積基本維持在一個(gè)較低水平，截止2009年底，全市商品房空置面積（指一年以上商品房空置面積）為4482萬(wàn)平方米，其中住宅178萬(wàn)平方米。表2219992009年貴陽(yáng)市商品房銷售情況統(tǒng)計(jì)表單位萬(wàn)M2、億元商品房其中住宅年份面積金額面積金額199986351397792710212000140102204132221851200119840305318055274020022045033591878627622003234184502218023716200435166729532365567220053005873532752459852006302287632281446362200748641148784551112754200838288129253635811227200979112298447337125861合計(jì)3,47846944423,2306579951（數(shù)據(jù)來(lái)源貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)，表中2003年以前數(shù)據(jù)不含一市三縣，2003年以后均為全市數(shù)據(jù)）314貴陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展前景（1）房地產(chǎn)發(fā)展有利條件展望未來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是十分廣闊的，主要基于以下幾方面的因素1）氣候及自然環(huán)境貴陽(yáng)屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，陽(yáng)光充足，雨水充沛?？諝獠桓稍?，四季無(wú)風(fēng)沙，年平均氣溫在153左右。其中，最熱的七月下旬，平均氣溫為24；最冷的一月上旬，平均氣溫是46。貴陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有林地面積275萬(wàn)畝，森林覆蓋率為4112。市區(qū)四周群山環(huán)抱、林木蒼翠，寬1至7公里，長(zhǎng)逾70公里的環(huán)城林帶，為貴陽(yáng)市提供了綠色生態(tài)屏障。目前貴陽(yáng)市已建成園林綠化總面積達(dá)314776公頃，環(huán)城林帶面積8666公頃，綠化覆蓋率3441，人均公共綠地面積為1304平方米，步入了中國(guó)園林綠化先進(jìn)城市行列，被國(guó)家建設(shè)部評(píng)為“全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市”。2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口增長(zhǎng)按照貴陽(yáng)市生態(tài)文明城市總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，到2020年，全市生產(chǎn)總值（GDP）將突破3000億元，年均增長(zhǎng)11左右，人均GDP超過(guò)8500美元。市域常住人口達(dá)到500萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口400萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到80，年均提高1個(gè)百分點(diǎn)左右，中心城區(qū)人均住房建筑面積達(dá)到34平方米。3）城市發(fā)展規(guī)劃1、城市規(guī)劃修編為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大空間。貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（20092020年）已經(jīng)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部原則通過(guò)，總體規(guī)劃修編為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了引導(dǎo)和控制的作用?？傮w規(guī)劃提出了我市住房建設(shè)發(fā)展目標(biāo)及住區(qū)發(fā)展策略，明確了中心城區(qū)居住用地布局結(jié)構(gòu)，中心城區(qū)以老城區(qū)為中心，實(shí)施“北拓、南延、西連、東擴(kuò)”的空間發(fā)展策略，構(gòu)建“一城三帶多組團(tuán)、山水林城相融合”的空間布局結(jié)構(gòu)，打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、綠帶環(huán)抱”的城市特色，房地產(chǎn)發(fā)展空間仍然很大。2、完善交通設(shè)施為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新機(jī)遇。高鐵、快鐵、輕軌建設(shè)，將使貴陽(yáng)市綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)規(guī)?？焖贁U(kuò)充，各種運(yùn)輸方式之間功能結(jié)構(gòu)趨于合理，運(yùn)輸效益大幅提高。通過(guò)市域環(huán)線鐵路與貴陽(yáng)市輕軌、公交系統(tǒng)形成無(wú)縫換乘，方便旅客快速出行；通過(guò)射線建設(shè)，將使貴陽(yáng)中心城區(qū)在30分鐘內(nèi)到達(dá)市域各縣市；依托國(guó)家鐵路干線長(zhǎng)昆客專、貴廣、渝黔、成貴鐵路的建設(shè)，形成主城區(qū)至遵義、畢節(jié)、安順、凱里、都勻等周邊城市的1小時(shí)交通圈，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展提供了基礎(chǔ)設(shè)施保障，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的機(jī)遇。4）地方文化特征作為全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心，貴陽(yáng)歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，文化底蘊(yùn)豐厚，如少數(shù)民族文化、喀斯特山地文化等，構(gòu)成了獨(dú)特的民族民間原生態(tài)文化遺產(chǎn)，這些都是不可復(fù)制的特色資源，為打造我市地產(chǎn)文化品牌提供了豐富的元素。（2）房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1）區(qū)域發(fā)展均衡化按照城市總體規(guī)劃，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)沿著從城區(qū)到近郊區(qū)，從近郊區(qū)到遠(yuǎn)郊及縣（市）的方向發(fā)展。隨著“三環(huán)十六射線”道路網(wǎng)系統(tǒng)建成，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的土地和房產(chǎn)價(jià)值也將迅速提升，各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將趨于均衡化。2）競(jìng)爭(zhēng)格局多元化未來(lái)，我市在房地產(chǎn)方面的招商引資，不僅要引進(jìn)純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭，更要著力引進(jìn)類似香港瑞安（商業(yè)地產(chǎn)）、華僑城（旅游地產(chǎn)）、清華紫光（科技地產(chǎn)）等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭。同時(shí)，也可以考慮優(yōu)選四川、重慶、云南、湖南等地的在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)以及城中村改造和舊城改造等方面有成功經(jīng)驗(yàn)的實(shí)力企業(yè)。只有這樣，我市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)才能形成多元化開(kāi)發(fā)的良性競(jìng)爭(zhēng)格局。3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”逐步興起目前，我市的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)和物流地產(chǎn)還脫離不了住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，至于旅游地產(chǎn)甚至還只是處于萌芽階段。從城市發(fā)展需要來(lái)說(shuō)，我市的房地產(chǎn)發(fā)展，特別是郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，必須加大商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、文體地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)的比重，并通過(guò)這幾類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或復(fù)合地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，完善郊區(qū)的城市功能配套，提升郊區(qū)商業(yè)、教育、文化、體育、工業(yè)、物流的結(jié)構(gòu)升級(jí)。為此，如何將商業(yè)、教育、文化、體育、工業(yè)、物流等產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境的改善結(jié)合起來(lái)，既滿足城市發(fā)展的需要，也滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)投資贏利的需要，是我市未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可回避的重要課題，也是必須發(fā)展的方向。4）走旅游及外向型房地產(chǎn)發(fā)展道路旅游房地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開(kāi)發(fā)契機(jī)，以休閑度假村、旅游景區(qū)、主題休閑公園、旅游（休閑）運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅（風(fēng)格別墅）、民俗度假村、國(guó)際休閑度假中心等方式開(kāi)發(fā)的旅游置業(yè)項(xiàng)目。外向型房地產(chǎn)主要是建立在外銷項(xiàng)目基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，一般情況下，旅游地產(chǎn)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，其地產(chǎn)外向程度也較高。目前我市房產(chǎn)銷售外來(lái)購(gòu)房占比雖然較大，但多是省內(nèi)各地州市購(gòu)房消費(fèi)，省外及境外購(gòu)房比例只占10左右，旅游休閑型地產(chǎn)項(xiàng)目也還處于萌芽階段。從未來(lái)發(fā)展看，根據(jù)國(guó)家“西部大開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略及貴州省、貴陽(yáng)市加入“泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈”、“長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶”、“南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)”等區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作聯(lián)盟，結(jié)合我市生態(tài)文明城市建設(shè)的戰(zhàn)略定位以及省領(lǐng)導(dǎo)提出的打造由廣州、桂林、貴陽(yáng)、昆明、曼谷形成的一條世界級(jí)觀光旅游線路，將貴陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略從泛珠三角放眼到泛亞太區(qū)域。這些戰(zhàn)略構(gòu)想為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的課題，發(fā)展旅游休閑及外向型房地產(chǎn)，對(duì)于我市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提升“避暑之都”品牌魅力，構(gòu)建生態(tài)文明城市具有十分重要的意義。從我市的城市特征來(lái)說(shuō)，“爽爽的貴陽(yáng)”，“避暑之都”品牌的打造，更離不開(kāi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。目前，貴陽(yáng)的旅游還處于相對(duì)尷尬的地位，即僅僅是黃果樹(shù)、遵義、黔東南旅游三大旅游目的地的中轉(zhuǎn)站和集散地。貴陽(yáng)的旅游還缺乏龍頭項(xiàng)目的支撐。貴陽(yáng)旅游業(yè)的發(fā)展方向，不是觀光旅游，而是度假旅游，要發(fā)展度假旅游，就需要大力發(fā)展我市的旅游地產(chǎn)或度假地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)的三亞是一個(gè)成功的典型案例，貴陽(yáng)市的近鄰昆明、成都等市也已經(jīng)作出了很多有益的探索。如昆明的旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)（溫泉小鎮(zhèn)），成都的城鄉(xiāng)一體化開(kāi)發(fā)（三圣花鄉(xiāng)）。我市的優(yōu)勢(shì)是避暑、森林、溫泉，要發(fā)展度假地產(chǎn)，可以探索一條避暑度假、溫泉遼養(yǎng)、康體休閑的路子。即把運(yùn)動(dòng)健身、康體、餐飲美食與度假別墅、度假公寓的開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)，形成貴陽(yáng)特色的“避暑度假基地”的開(kāi)發(fā)模式。32項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析2009舊歷年后，兩城區(qū)樓盤銷售逐漸回暖，至此趨于緩和，售價(jià)上也基本平穩(wěn)。近期兩城區(qū)在售項(xiàng)目銷量處于前列的，主要包括“山水黔城”“保利云山國(guó)際”“中天世紀(jì)新城”等，而這些熱銷樓盤幾個(gè)顯著共同特點(diǎn)為（1）開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌卓著，并在貴陽(yáng)區(qū)域有良好的開(kāi)發(fā)先例（2）長(zhǎng)期延續(xù)的推廣效果，客戶多重積聚，產(chǎn)生集中搶購(gòu)效應(yīng)（3）產(chǎn)品線長(zhǎng)，房源面積段從小二房到大三房、四房、躍層，形態(tài)豐富（4）小房型的銷售較快，逐步積蓄人氣帶動(dòng)大房型銷售（5）售價(jià)相對(duì)適中，普遍受客群認(rèn)可（6）推廣力度大，品質(zhì)形象口碑良好項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤內(nèi)容表31區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤簡(jiǎn)介區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)通過(guò)上述分析對(duì)比，可看出本項(xiàng)目相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于（1）開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)；（2）中小戶型競(jìng)爭(zhēng)力；（3）營(yíng)造精美小區(qū)環(huán)境。而且，價(jià)格體系（價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力）和營(yíng)銷策略（認(rèn)購(gòu)情況）兩項(xiàng)內(nèi)容對(duì)比在上述表格中還未體現(xiàn)。因此，本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)上述對(duì)比與分析得出五大優(yōu)勢(shì)，即開(kāi)發(fā)商品牌、戶型競(jìng)爭(zhēng)力、小區(qū)環(huán)境、價(jià)格體系、營(yíng)銷策略等，深入挖掘、提煉，并將這些優(yōu)勢(shì)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中得到充分體現(xiàn)，從而增加本項(xiàng)目的性價(jià)比，提高項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，廣泛吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，最終達(dá)成銷售。表31區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤簡(jiǎn)介項(xiàng)目坐落位置建筑形態(tài)房源戶型段（）產(chǎn)品特征主推賣點(diǎn)對(duì)外報(bào)價(jià)文昌星園電臺(tái)街多層房45106、145169、183古典式外觀地段、文化景觀、建筑特點(diǎn)7800元/起陽(yáng)光佳居文昌北路31層雙塔348102、104139、148電梯景觀公寓地段、教育環(huán)境、7000元/起中央公園九華路40層單棟400116、150180以上法式外觀巴厘島風(fēng)情7000方園林地段、園林景觀、教育環(huán)境、7000元/起遠(yuǎn)景時(shí)代富水中路24層單棟9580、109118、142地段、交通、配套7780元/起文昌苑東新街32/20層38880120簡(jiǎn)約現(xiàn)代外觀底層架空?qǐng)@林地段、文化景觀、教育環(huán)境鬧中取靜宜居生活亨特國(guó)際文昌南路33層2428901168簡(jiǎn)約現(xiàn)代外觀底層架空?qǐng)@林地段、教育環(huán)境、及1、2期成熟配套7500元/均價(jià)第4章市場(chǎng)定位分析市場(chǎng)定位就是企業(yè)根據(jù)目標(biāo)顧客所關(guān)心的主要因素，并比較競(jìng)爭(zhēng)者的現(xiàn)有產(chǎn)品在市場(chǎng)的位置來(lái)確定企業(yè)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上的位置。要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位,首先要對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)需求進(jìn)行分析,細(xì)分出目標(biāo)顧客群，根據(jù)客戶需要來(lái)確定產(chǎn)品以及相應(yīng)配套定位。因此,本章通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)市市場(chǎng)需求及項(xiàng)目SWOT進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位。41市場(chǎng)需求分析（一）根據(jù)抽樣調(diào)查預(yù)測(cè)根據(jù)前述調(diào)查推測(cè)，預(yù)計(jì)未來(lái)三年本市購(gòu)房需求將達(dá)到1180萬(wàn)平米左右，加上地州和省外購(gòu)房群體的需求，未來(lái)三年貴陽(yáng)市潛在購(gòu)房需求面積在2360萬(wàn)平米左右，除去部分“無(wú)效需求”，全市未來(lái)三年住房有效需求總面積約為1570萬(wàn)平米，年均需求面積520萬(wàn)平米左右。（二）根據(jù)城市化進(jìn)程預(yù)測(cè)按照貴陽(yáng)市生態(tài)文明城市總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，到2020年，市域常住人口將達(dá)到500萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口400萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到80。目前全市城鎮(zhèn)人口為18142萬(wàn)人，到2020年將新增218萬(wàn)人，若以人均住房建筑面積30平方米計(jì)算，將新增6540萬(wàn)平方米住房，年平均新建住宅需求量為654萬(wàn)平方米。綜合上述兩種預(yù)測(cè)結(jié)果，可以肯定，未來(lái)幾年甚至十幾年，全市住房需求潛量仍然較大，不過(guò)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受宏觀調(diào)控等政策因素影響較大，具體年度需求量也可能出現(xiàn)一定的波動(dòng)。42項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的SWOT分析（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)STRENGTH區(qū)位老城中心、人文匯集路段交通多路公交經(jīng)過(guò)、步行外出便捷配套周邊配套齊全、日常生活便利品牌開(kāi)發(fā)商企業(yè)口碑良好產(chǎn)品主流戶型面積段適中，切合市場(chǎng)需求（2）項(xiàng)目劣勢(shì)WEAKNESS規(guī)模項(xiàng)目體量小，難以營(yíng)造大社區(qū)氛圍環(huán)境地塊自然景觀匱乏，周邊居住環(huán)境較差（3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)OPPORTUNITY政府推進(jìn)伴隨政府“康居工程”推動(dòng)，在老城改造進(jìn)程中，以城市核心“人文家園”理念提升本案品牌形象。品質(zhì)領(lǐng)軍本項(xiàng)目的興起，在周邊略差的居住環(huán)境中脫穎而出，以尚品住宅“領(lǐng)軍人”的氣質(zhì)，可扮演政府工程樣板區(qū)形象。（4）項(xiàng)目威脅THREAT同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目臨近及兩城區(qū)在建或在售的多個(gè)樓盤，與本項(xiàng)目形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，引起客戶分流。市場(chǎng)形勢(shì)受整體市場(chǎng)影響，客戶群仍存在觀望心理對(duì)本案面市及實(shí)現(xiàn)房源快速去化形成壓力。項(xiàng)目要點(diǎn)歸結(jié)最優(yōu)賣點(diǎn)為“路段”位于老城中心路段，交通便利，配套齊全且與商業(yè)聚集區(qū)錯(cuò)位，鬧中取靜，適宜人居；附加值賣點(diǎn)“文化”周邊名校林立，自然景點(diǎn)、名勝古跡俱全；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)為“戶型”80100主流面積段，較受市場(chǎng)親睞。因此，在產(chǎn)品硬件及地段環(huán)境基礎(chǔ)上，充分體現(xiàn)了得天獨(dú)厚的文化環(huán)境，以人文內(nèi)涵來(lái)倡導(dǎo)宜居之上更高層次的居住理念，從而更大程度提高產(chǎn)品附加值，推進(jìn)項(xiàng)目品牌形象塑造。43項(xiàng)目市場(chǎng)定位431定位依據(jù)隨著貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分已不可避免。目標(biāo)客群的鎖定，將是本項(xiàng)目定位的重要依據(jù)。432項(xiàng)目定位項(xiàng)目本身位于貴陽(yáng)市中心地段，以此項(xiàng)目為中心，半徑1000米的生活圈，涵蓋貴陽(yáng)最成熟、最完善的生活配套。緊臨東山、師大、噴水池商圈，可以說(shuō)是城市工作族在居住生活上較為理想的選擇。因此項(xiàng)目的地理位置和戶型設(shè)計(jì)決定了其項(xiàng)目定位于城市新貴、小資生活及SOHO這么一個(gè)概念。433功能定位（1）應(yīng)徹底打破戶型的很多設(shè)計(jì)慣例，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)充份體現(xiàn)明室、明廳、明衛(wèi)、功能齊備，將“簡(jiǎn)約、休閑、舒適、自然”詮釋得淋漓盡致，將休閑文化的理性與貴陽(yáng)人一貫的幽雅生活完美地結(jié)合在一起（2）將著眼點(diǎn)落于休閑，將先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、優(yōu)秀的材料和配套逐步實(shí)現(xiàn)。（3）從功能和特色出發(fā)，項(xiàng)目房型規(guī)劃應(yīng)符合市場(chǎng)?？梢砸浴岸叶d”和“三室二廳的房型規(guī)劃為重點(diǎn)出擊的賣點(diǎn)之一。434戶型定位市區(qū)樓盤是貴陽(yáng)市大多市民購(gòu)房的首要選擇，而大多數(shù)樓盤的80100平方米戶型住宅則受到大量白領(lǐng)階層的人喜好，而這類人注重生活品質(zhì)，極需在生活中自我滿足，所以本項(xiàng)目戶型定位在80100平方米。435項(xiàng)目客戶群定位近期就貴陽(yáng)市高收入階層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況做的調(diào)查進(jìn)行分析，得出以下結(jié)論（1）購(gòu)房意向分析在本次調(diào)查中，被訪問(wèn)者買房時(shí)最關(guān)注的因素，房?jī)r(jià)排在第一列（47）、地理位置（35）、周邊環(huán)境（18）的被訪問(wèn)者將房?jī)r(jià)作為關(guān)注的要素。市中心因其房?jī)r(jià)高，并且高消費(fèi)群體已逐步遠(yuǎn)離市區(qū)，故市區(qū)樓盤的三房二廳的房型已逐步不被大多數(shù)人歡迎，但其辦公需求，所以也占一定比例，而二房二廳則受大多數(shù)消費(fèi)者喜好，一房一廳因其總價(jià)低而且能完備許多單身功能也有一定市場(chǎng)。（2）購(gòu)買住宅的目標(biāo)客群分析國(guó)內(nèi)外、本地投資客；國(guó)外產(chǎn)業(yè)基金；私營(yíng)公司；大中型國(guó)有企事業(yè)單位高層職員；實(shí)力企業(yè)白領(lǐng)；證券、銀行等金融機(jī)構(gòu)，IT界，房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)人士；本省或周邊地區(qū)來(lái)貴陽(yáng)發(fā)展的成功人士；周邊地區(qū)來(lái)筑安家人士；小私營(yíng)主；其他有實(shí)力的社會(huì)精英。（3）本案目標(biāo)客戶群區(qū)域定位1）與以文昌路及寶山南路為區(qū)域的有地緣屬性的人群2）開(kāi)辦公司的（后期銷售會(huì)更為明顯）3）在貴陽(yáng)長(zhǎng)期工作的外省市人群4）本市有穩(wěn)定中等收入人群本案目標(biāo)客戶群年齡定位主力客戶源2240歲，核心層以年齡在2835歲的青壯年為主。本案目標(biāo)客戶群收入定位單人年收入在7萬(wàn)元以上，家庭年收入10萬(wàn)元以上。（4）本案目標(biāo)客戶群其它特征定位1）有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的單身一族；2）準(zhǔn)備結(jié)婚，置辦新房的；3）SOHO一族；4）想在市區(qū)居住的。44定價(jià)策略441定價(jià)原則（1）應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價(jià)格的前提；（2）以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段；（3）以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系；（4）合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對(duì)均衡出貨；（5）計(jì)劃底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤(rùn)空間。442價(jià)格定位通過(guò)區(qū)域地緣性項(xiàng)目的價(jià)格可接受度調(diào)查，可行性市場(chǎng)定位價(jià)格（1）商鋪全程均價(jià)30000元/平方米；（2）宏基文昌苑屬高層商住樓，建議入市起價(jià)以7300元/平方米左右價(jià)格起面市，先期以開(kāi)盤均價(jià)在70007500元/平方米控制，在銷售形勢(shì)看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價(jià)格至8000元/平方米；（3）具體價(jià)格方案包括各種戶型價(jià)差、開(kāi)盤價(jià)格明細(xì)及銷控、后期價(jià)格調(diào)整，在戶型設(shè)計(jì)方案確定后再做定案。443價(jià)格定位說(shuō)明以上定價(jià)在分析了近沈陽(yáng)市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。根據(jù)“低開(kāi)高走”的定價(jià)原則，如開(kāi)盤均價(jià)7300元/平方米，經(jīng)過(guò)1個(gè)月的客群成交、市場(chǎng)摸底試探，如反饋良好可以飆升200元/平方米左右，即均價(jià)7500元/平方米；經(jīng)過(guò)兩三個(gè)月的熱銷反饋，再提升至7800元/平方米是有可能的。市場(chǎng)預(yù)期良好，爭(zhēng)取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至8000元/平方米左右。但認(rèn)購(gòu)初期如果賣出項(xiàng)目的最高價(jià)，會(huì)違背低開(kāi)高走的原則。第5章建設(shè)方案51建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境項(xiàng)目地勢(shì)北高南低，地塊形狀近似梯形。52建筑方案設(shè)計(jì)521建筑方案總體構(gòu)思與周邊建筑形成和諧空間，減少對(duì)內(nèi)部空間的壓迫感，增大內(nèi)部綠化和活動(dòng)空間，塑造良好的城市景觀。522平面設(shè)計(jì)整體布局呈“乙”字形，因地制宜，框式和點(diǎn)式塔樓相結(jié)合，有效利用空間，提高房間使用有效率。523立面設(shè)計(jì)本項(xiàng)目外立面為簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格。53結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1）基礎(chǔ)處理本項(xiàng)目為樁基礎(chǔ)。（2）上部結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)。54公用設(shè)施方案541供水排水給水采用青島三力無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備2套Q40M3/H，N18KW，H80MQ20M3/H，N11KW，H100M能利用自來(lái)水管網(wǎng)余壓。降低電機(jī)功率，減少日運(yùn)行費(fèi)用而達(dá)到節(jié)能效果。排水采用靜音排水，經(jīng)由化糞池接入市政排污系統(tǒng)。542供電（1）供配電系統(tǒng)獨(dú)立電表設(shè)置（2）照明及電力設(shè)備（3）弱電設(shè)計(jì)公共照明為雙電源（4）中央空調(diào)本項(xiàng)目無(wú)中央空調(diào)55消防設(shè)立獨(dú)立消防監(jiān)控第6章投資估算與資金籌措61投資估算的依據(jù)及說(shuō)明611土地費(fèi)用本項(xiàng)目共占土地面積640954平方米，土地用途為商業(yè)，以出讓方式取得，取得土地過(guò)程所支付的費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、動(dòng)遷及安置補(bǔ)助費(fèi)、契稅及其他費(fèi)用，按照目前貴陽(yáng)市土地出讓的基本制度及公司實(shí)際投入情況，可確定此項(xiàng)費(fèi)用約為4961元/平方米。612城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)貴州省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收使用管理辦法2006第五條城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按以下范圍和標(biāo)準(zhǔn)征收在貴陽(yáng)市南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)以及金陽(yáng)新區(qū)城市規(guī)劃區(qū)和貴陽(yáng)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，新建、擴(kuò)建經(jīng)營(yíng)性房屋建筑，每平方米建筑面積90元。613前期費(fèi)用XX苑項(xiàng)目的主要前期工作費(fèi)用，包括政府收費(fèi)、社會(huì)費(fèi)用等兩大部分，其中政府收費(fèi)包括工程定額編制測(cè)定費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、衛(wèi)生設(shè)施審查費(fèi)等；社會(huì)費(fèi)用包括勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和建筑工程保險(xiǎn)費(fèi)等，大約為每平方米建筑面積80元。614建筑安裝工程及裝修費(fèi)根據(jù)國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部二00三年十月十五日聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于印發(fā)建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成的通知（建標(biāo)2003206號(hào)），結(jié)合貴陽(yáng)地區(qū)的有關(guān)工程、設(shè)備及材料等的市場(chǎng)行情，并適當(dāng)考慮建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范（GB505002003）的有關(guān)精神，估算得出本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)（含土建、水電、設(shè)備等）及裝修費(fèi)的估算結(jié)果，大約為1746元/平方米。615園區(qū)配套費(fèi)包括園區(qū)內(nèi)場(chǎng)地平整、路面、軟制環(huán)境及硬制環(huán)境建設(shè)等相關(guān)費(fèi)用，大約為300元/平方米。616項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用XX苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，其主要估算過(guò)程如下（1）管理費(fèi)用包括管理人員的工資、辦公費(fèi)及差旅費(fèi)等，預(yù)計(jì)為15項(xiàng)投資總和的30。（2）銷售費(fèi)用由于沈陽(yáng)市公建類房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，XX苑項(xiàng)目也應(yīng)采取科學(xué)的營(yíng)銷策略、有效的營(yíng)銷手段，進(jìn)而在市場(chǎng)上贏得主動(dòng)。因此，本報(bào)告將銷售費(fèi)用劃分為營(yíng)銷費(fèi)用（例如，廣告宣傳、售樓員工薪金等）和其他費(fèi)用兩大部分，大約的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為銷售收入的20。（3）建設(shè)期利息根據(jù)金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行13年期限的貸款政策，貸款年利率取747617預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。基本預(yù)備費(fèi)，又稱不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，是指在項(xiàng)目實(shí)施中難以預(yù)料的支出。它需要事先預(yù)留，并主要用于設(shè)計(jì)變更和施工過(guò)程中可能增加工程量的費(fèi)用。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指針對(duì)建設(shè)期內(nèi)由于可能的價(jià)格上漲引起投資增加，需要事先預(yù)留的費(fèi)用。對(duì)于XX苑項(xiàng)目及工期而言，上述兩項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)估算大概為總投資的40。62總投資估算621建筑工程工程量依據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，可以得到該項(xiàng)目建筑工程建筑面積工程量表建筑工程建筑面積工程量表序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積單位1住宅樓367593平方米2商鋪426平方米3地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房100644平方米合計(jì)472497平方米622總投資估算結(jié)果依據(jù)投資估算的依據(jù)，結(jié)合建筑工程建筑面積工程量，可以得到總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表類別計(jì)算基數(shù)單位技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位金額萬(wàn)元備注土地取得費(fèi)用6410平方米4961元/318000前期費(fèi)用47250平方米80元/37800城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)47250平方米90元/42525建筑安裝工程費(fèi)47250平方米1746元/824980園區(qū)配套費(fèi)47250平方米300元/141749管理費(fèi)用13651萬(wàn)元30040952銷售費(fèi)用30685萬(wàn)元20061371財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元747/年143523預(yù)備費(fèi)14674萬(wàn)元40058695萬(wàn)元1669593綜上可得項(xiàng)目總投資為1669593萬(wàn)元。623投資計(jì)劃依據(jù)投資估算的依據(jù)及說(shuō)明與總投資估算結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，可以得到項(xiàng)目投資計(jì)劃，如附表1所示63資金籌措方案對(duì)于XX苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)單位貴州XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司而言，將主要依靠自有資金、負(fù)債籌資（銀行貸款）兩種途徑獲得建設(shè)資金，并輔之以適量的售房款收入。項(xiàng)目總投資的具體來(lái)源包括（1）自有資金6000萬(wàn)元，第一年全部投入；（2）銀行金融機(jī)構(gòu)貸款根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款；（年利率747）（3）房地產(chǎn)預(yù)售。具體資金籌措方案如附表2所示根據(jù)現(xiàn)行銀行13年期的企業(yè)貸款年利率，同時(shí)考慮到籌資過(guò)程中涉及到的承諾費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等籌資費(fèi)用以及自有資金與貸款的比例等，本報(bào)告認(rèn)定，XX苑項(xiàng)目還款能力較強(qiáng)，開(kāi)發(fā)單位資信良好，并配合抵押與保護(hù)性條款，銀行金融的融資風(fēng)險(xiǎn)很小。因此，初步的融資方案基本可行。第7章經(jīng)濟(jì)效益分析71項(xiàng)目銷售計(jì)劃711銷售價(jià)格的確定根據(jù)XX苑地塊周邊樓盤的情況分析，結(jié)合貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，本報(bào)告認(rèn)定的XX苑各類物業(yè)的平均售價(jià)為住宅8000元/平方米；商鋪30000元/平方米。712銷售計(jì)劃根據(jù)各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的面積以及相應(yīng)的銷售均價(jià)，將”順天大廈”項(xiàng)目的銷售收入情況匯總于下表項(xiàng)目銷售計(jì)劃匯總表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位銷售均價(jià)單位銷售收入單位1住宅3675930平方米8000元/2940744萬(wàn)元2商鋪42600平方米30000元/127800萬(wàn)元合計(jì)3068544萬(wàn)元713稅金估算（1）稅金估算依據(jù)項(xiàng)目繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加綜合稅率60；企業(yè)預(yù)交土地增值稅暫定為銷售收入的30，待項(xiàng)目清盤后按增值的30計(jì)，多退少補(bǔ)。企業(yè)所得稅收率25；（2）支付稅金計(jì)劃支付稅金計(jì)劃見(jiàn)附表72盈利能力分析721靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）154年項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）161年722動(dòng)態(tài)指標(biāo)（1）凈現(xiàn)值根據(jù)銀行貸款利率及風(fēng)險(xiǎn)因素，本項(xiàng)目采用銀行貸款利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值合計(jì)委8為財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率。凈現(xiàn)值（所得稅前，全部投資，IC8）992821萬(wàn)元凈現(xiàn)值（所得稅后，全部投資，IC8）749211萬(wàn)元（2）內(nèi)部收益率項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前，全部投資）8388項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后，全部投資）6526以上詳見(jiàn)全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。73清償能力分析依據(jù)投資計(jì)劃與融資方案，可以得到項(xiàng)目借款計(jì)劃與還本付息表，如附表所示74不確定分析741盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱保本點(diǎn)分析或量本利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量）、成本、利潤(rùn)之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來(lái)預(yù)測(cè)利潤(rùn)，控制成本，判斷經(jīng)營(yíng)狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。經(jīng)過(guò)盈虧平衡分析計(jì)算，可以得到以下盈虧平衡分析結(jié)論盈虧平衡點(diǎn)（房地產(chǎn)銷售價(jià)格）6910價(jià)格允許下降為原銷售價(jià)格的6910，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。742敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。以項(xiàng)目土地價(jià)格、建造成本和銷售價(jià)格為影響因素，進(jìn)行敏感性分析。經(jīng)過(guò)計(jì)算，敏感性分析結(jié)果如下表和圖所示。項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目變動(dòng)幅度IRR稅前NPV稅前萬(wàn)元原方案83889928212533613351262043674666651553725982041063787297435738386128208388992821593941124361101039912559001511404138743920124101518978銷售價(jià)格2513415165051725122761204309201135211620121510511111971410974310774175903810351190838899282157788950524107233908226156716865929206235823631建設(shè)成本25578578133425939910664332091881051710158982103698810878010222665858210075440838899282158199978099108013963377157831948655土地價(jià)格2076539339330204060801001201401602520151050510152025變動(dòng)比率IRR銷售價(jià)格建設(shè)成本土地價(jià)格圖71IRR敏感性分析變動(dòng)幅度圖0204060801001201401602520151050510152025變動(dòng)比率IRR銷售價(jià)格建設(shè)成本土地價(jià)格圖72NPV敏感性分析變動(dòng)幅度圖從圖71和圖72可以看出銷售價(jià)格為最敏感性因素，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要密切關(guān)注，但是當(dāng)銷售價(jià)格降低10時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為729743萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為6378，說(shuō)明該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。綜上所述，本項(xiàng)目具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第8章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策81政府風(fēng)險(xiǎn)811政府分析分析2010年上半年國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)厲的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，而貴陽(yáng)市地方出臺(tái)的政策主要以嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策為主，沒(méi)有對(duì)樓市進(jìn)行進(jìn)一步抑制。由于國(guó)家政策主要針對(duì)一線城市，因此一線城市細(xì)則相對(duì)貴陽(yáng)市地方更為具體。而作為三線城市的貴陽(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展起步階段，因此在嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，地方出臺(tái)的細(xì)則更多以規(guī)范為主，而并非會(huì)主動(dòng)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的地方細(xì)則。因此，相對(duì)于一線城市的嚴(yán)厲政策形勢(shì)，地方政策則僅限于國(guó)家政策的嚴(yán)格執(zhí)行和進(jìn)一步規(guī)范。812政府風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策時(shí)刻關(guān)注政策信號(hào)，根據(jù)獲悉的信號(hào)，及時(shí)調(diào)整投資行為，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。政策的不確定性必然對(duì)項(xiàng)目地塊的運(yùn)做產(chǎn)生影響，從目前貴陽(yáng)市政府在各領(lǐng)域政策的開(kāi)放速度看，相應(yīng)對(duì)策表現(xiàn)為能否有效利用新政策，公司將及時(shí)與政府溝通，反饋及時(shí)的政策信息，緊緊把握目前的歷史機(jī)遇，在短期內(nèi)建立全面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。82市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)821市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在貴陽(yáng)市區(qū)高層住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈。由于在2009年至2010年，貴陽(yáng)市兩城區(qū)高層住宅銷售火爆，有的項(xiàng)目一開(kāi)盤就銷售完畢，這極大地刺激了眾多開(kāi)發(fā)商在主城區(qū)投資開(kāi)發(fā)高檔次樓盤。目前，貴陽(yáng)市主城區(qū)待建或正在建設(shè)的高層住宅項(xiàng)目有較多，且大多數(shù)項(xiàng)目都將于今年下半年或明年上市銷售，再加上國(guó)家房地產(chǎn)政策的影響，可以預(yù)見(jiàn)，貴陽(yáng)市高層住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。目前在售項(xiàng)目中有的開(kāi)始采用打折、贈(zèng)禮、低開(kāi)等方式來(lái)進(jìn)行促銷。822市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策制定盡可能周密、詳細(xì)的資金計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、材料采購(gòu)計(jì)劃等，在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)偏差并采取相應(yīng)的糾正措施，以保持項(xiàng)目朝既定方向發(fā)展，便可以有效的控制風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響。同時(shí)，對(duì)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及有關(guān)的會(huì)計(jì)資料進(jìn)行審查和監(jiān)督，有效的評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理效益、完善管理制度等，將有效的規(guī)避和控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。83資金風(fēng)險(xiǎn)831資金風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金來(lái)源有三個(gè)方面自有資金、銀行貸款、房屋銷售回款。從前面的分析可以看到，自有資金6000萬(wàn)元，需要從銀行貸款8719萬(wàn)元，其余的在靠銷售回款來(lái)補(bǔ)充。因此，本項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)在于一是能否按時(shí)從銀行貸取所需款額，二是銷售回款是否按預(yù)期進(jìn)行。在目前實(shí)施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策的大背景下，能否按期籌措所需資金以及是否按期償還本息尤其要更加重視。832資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，突出項(xiàng)目居家功能和項(xiàng)目保值、增值潛力，吸引更多的潛在用戶關(guān)注。同時(shí)，在控制成本的基礎(chǔ)上，可采用低價(jià)策略，使得本項(xiàng)目的性能價(jià)格的優(yōu)勢(shì)突出明顯，使本項(xiàng)目投資價(jià)值提高，在既定的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，及時(shí)回籠資金。84管理風(fēng)險(xiǎn)841管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目管理人員操盤能力，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是否按照預(yù)定的目標(biāo)進(jìn)行。項(xiàng)目的前期策劃、工程管理、售后服務(wù)等都必須環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)