泉州物流中心項(xiàng)目可行性分析報(bào)告福建省投資發(fā)展有限公司南安市物流有限責(zé)任公司2009年7月目錄第一章總論第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第三章行業(yè)分析及市場預(yù)測第四章功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)第五章項(xiàng)目運(yùn)營及收益分析第六章投資成本分析第七章總部經(jīng)濟(jì)與社會效益分析附圖第一章總論11項(xiàng)目概況及目標(biāo)項(xiàng)目名稱泉州物流中心建設(shè)地點(diǎn)福建省泉州市南安豐州鎮(zhèn)福廈高速鐵路泉州火車站附近建設(shè)單位福建省投資發(fā)展有限公司，南安市物流有限責(zé)任公司建設(shè)期限5年福建省投資發(fā)展有限公司和南安市物流有限責(zé)任公司建設(shè)泉州物流中心項(xiàng)目擬建在福建省泉州市南安豐州鎮(zhèn)火車站附近（參見附圖1），總體規(guī)劃占500畝，總投資60000萬元，其中設(shè)備投入20000萬元，固定資產(chǎn)投入40000萬元。該項(xiàng)目定位為立足泉州市，輻射海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，服務(wù)全國，建立公、水、鐵聯(lián)運(yùn)體系，以綜合物流為依托，集物流、商流、信息流為一體的多功能現(xiàn)代化物流平臺。依托完善的物流網(wǎng)絡(luò)及成熟的物流運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合泉州市實(shí)際情況，將項(xiàng)目建設(shè)為“制造企業(yè)服務(wù)區(qū)”、“商貿(mào)企業(yè)服務(wù)區(qū)”、“管理商務(wù)服務(wù)區(qū)”三大功能區(qū)塊，包括“信息交易中心”、“集裝箱處理中心”、“物流中心”、“配送中心”、“運(yùn)輸中心”等5大功能中心。項(xiàng)目分兩期建設(shè)，第一期將完成信息交易中心、集裝箱處理中心、運(yùn)輸中心、物流中心的建設(shè)和運(yùn)營，同時(shí)，配以部分簡易倉庫，總投資30000萬元，總投資面積200畝，建設(shè)工期2年；第二期將完成配送中心、分銷中心的建設(shè)和運(yùn)營。項(xiàng)目建成后，物流中心將構(gòu)筑起三大平臺物流設(shè)施平臺、物流信息平臺和物流政策平臺，具備4大基本功能海關(guān)功能、物流基地功能、金融結(jié)算功能、物流信息港功能。提供第三方物流、倉儲信息服務(wù)、報(bào)關(guān)報(bào)檢、貨運(yùn)代理、信息交易、金融結(jié)算、供應(yīng)鏈管理、品牌展示等物流服務(wù)。整合泉州及周邊地區(qū)的物流資源，帶動(dòng)和提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)工商企業(yè)的發(fā)展與競爭力。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)1、遠(yuǎn)期規(guī)劃貨運(yùn)吞吐量達(dá)到1000萬噸以上，宏觀物流產(chǎn)值500億元以上；2、與20家左右功能齊全、服務(wù)完善的配送中心、物流企業(yè)建立物流戰(zhàn)略同盟，形成高效的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代物流服務(wù)；3、建立健全物流管理信息系統(tǒng)，使之具有物流管理、海關(guān)管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能；4、引進(jìn)第三方物流企業(yè)20家以上，為30家左右大型工商企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理及全程物流服務(wù)，吸引23萬名個(gè)人或企業(yè)成為物流中心的會員；5、現(xiàn)代綜合性物流服務(wù)體系初步形成；6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目實(shí)施期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5億元，實(shí)現(xiàn)利潤7000萬元，上繳稅收2000萬元，安排就業(yè)200人，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目對促進(jìn)福建省物流業(yè)的發(fā)展，特別是泉州市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、南安豐州鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和社會效益。項(xiàng)目營運(yùn)模式項(xiàng)目采用“企業(yè)主導(dǎo)型市場化管理運(yùn)作模式，由福建省投資有限公司負(fù)責(zé)物流中心項(xiàng)目的建設(shè)、管理和運(yùn)營。南安市物流有限公司是投資建設(shè)者，又是運(yùn)營者，也是第三方物流公司的經(jīng)營者。12編制依據(jù)及研究范圍1、編制依據(jù)（1）國家發(fā)改委、商務(wù)部等九個(gè)部門聯(lián)合制發(fā)的關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見（2）福建省人民政府關(guān)于加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見（3）泉州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（4）泉州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（5）其它文件、協(xié)議等。2、研究范圍（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性（2）項(xiàng)目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（5）項(xiàng)目布局及功能定位（6）項(xiàng)目運(yùn)營及收益分析（7）項(xiàng)目效益評價(jià)13編制原則1、遵照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃在“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”中，提出的“推廣現(xiàn)代物流管理技術(shù)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運(yùn)作。培育專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流。建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強(qiáng)物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)物流信息化。加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心”。2、按照國家經(jīng)貿(mào)委等六部委關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見的通知要求，明確項(xiàng)目目標(biāo)、搞好項(xiàng)目規(guī)劃。3、根據(jù)福建省和泉州市“十一五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。4、以福建省及泉州市目前民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國內(nèi)外物流行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營模式。5、項(xiàng)目建設(shè)以物流需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。14投資主體基本情況福建省投資有限公司和南安市物流有限公司成立時(shí)間分別是2004年和2006年，注冊地址南安市。福建省投資發(fā)展有限公司是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與開發(fā)及物業(yè)管理，物流倉儲運(yùn)輸及相關(guān)貿(mào)易服務(wù)的綜合性大型民營企業(yè)。南安市物流有限責(zé)任公司是泉州市專業(yè)提供第三方物流服務(wù)的民營企業(yè)，是適應(yīng)泉州交通業(yè)從傳統(tǒng)向現(xiàn)代綜合物流業(yè)轉(zhuǎn)型需要的重要載體。公司提供貨物運(yùn)輸代理、倉儲代理及物流信息服務(wù)。企業(yè)擁有我市首家專用車制造廠，持有我市首個(gè)自有汽車品牌，所屬物流是泉州最大的物流運(yùn)輸公司，現(xiàn)有車輛3000多臺，近年來上繳稅費(fèi)超億元。本著“構(gòu)筑福建現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)、降低物流運(yùn)營成本”的宗旨，在積極發(fā)揮現(xiàn)有陸路運(yùn)輸、倉儲貿(mào)易、集裝箱管理貨代理優(yōu)勢的同時(shí)，主動(dòng)介入福建省內(nèi)物流節(jié)點(diǎn)和重點(diǎn)物流中心的建設(shè)，力爭持續(xù)地為客戶提供準(zhǔn)確、及時(shí)、文明、周到的“全方位、全過程、全天候”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。目前正在積極籌備“泉州物流中心”項(xiàng)目，將努力建設(shè)成現(xiàn)代化物流設(shè)施，使物流中心由停車、住宿、配載等傳統(tǒng)物流及配套服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型為物流信息、區(qū)域配送、倉儲、流通加工、品牌展示及物流中心物業(yè)管理等現(xiàn)代第三方物流及配套服務(wù)企業(yè)。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2006年，國家出臺了“十一五”國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃綱要。在綱要中，第一次把物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入到國家重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域。2007年初，國家又提出了加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見，在這個(gè)意見中又把我國物流業(yè)的發(fā)展放到非常重要的地位。這些都表明了國家在政策層面上高度重視物流業(yè)的發(fā)展，這樣高度的重視以及相關(guān)政策的制定和出臺，將為中國物流業(yè)的發(fā)展在今后一段時(shí)間中提供一個(gè)很重要的政策機(jī)遇。因此，福建省和泉州市“十一五”規(guī)劃都對發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提出了明確要求。按照泉州市委、市政府建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市的總體要求，依照泉州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃的整體布局，項(xiàng)目堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、企業(yè)投資、市場運(yùn)作”的發(fā)展方向。突出區(qū)位優(yōu)勢，突出創(chuàng)新理念，突出規(guī)劃指導(dǎo)，以提高物流效率、降低物流成本為核心，打破區(qū)域和行業(yè)界限，整合物流資源，增強(qiáng)物流服務(wù)功能。加大物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推廣運(yùn)用物流信息技術(shù)，加快傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變，促進(jìn)物流運(yùn)作一體化，向第三方物流發(fā)展。大力培育現(xiàn)代物流品牌，建設(shè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的現(xiàn)代物流，提升泉州物流的整體競爭力。泉州市的工業(yè)化需要物流的發(fā)展作為支撐。通過發(fā)展現(xiàn)代物流，促進(jìn)生產(chǎn)，搞活流通，提高效率，降低成本，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)更快地發(fā)展。發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是泉州優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外來投資的需要和全方位對外開放的要求。泉州市經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，中小企業(yè)多，規(guī)模小，實(shí)力不強(qiáng)，迫切需要降低經(jīng)營成本，提高企業(yè)競爭力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相當(dāng)多產(chǎn)品直接成本約占總成本的10，其余的90是在儲存、裝卸、運(yùn)輸、包裝、銷售等過程中消耗。而現(xiàn)代物流業(yè)被廣泛認(rèn)為是企業(yè)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的第三利潤源泉。因此，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)將有助于泉州企業(yè)有效降低運(yùn)營成本，增強(qiáng)泉州企業(yè)特別是具有泉州特色的民營企業(yè)的綜合競爭力，從而全面提高泉州市的綜合實(shí)力?，F(xiàn)代物流業(yè)是新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)將有助于優(yōu)化泉州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級，有利于提高生產(chǎn)與流通領(lǐng)域的集約化程度，改變粗放型的經(jīng)營和管理方式，促進(jìn)泉州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。為企業(yè)和社會提供專業(yè)化、高效、快捷的物流服務(wù)。同時(shí)能夠集合海關(guān)、商檢、銀行等各部門業(yè)務(wù)，在信息系統(tǒng)平臺的支持下為客戶提供手序簡便的貨代業(yè)務(wù)、安全快捷的物流金融等綜合物流服務(wù)項(xiàng)目，使客戶“足不出城”即可盡享現(xiàn)代物流中心帶來的“雙贏”利益。第三章行業(yè)分析及市場預(yù)測31泉州市物流市場宏觀環(huán)境分析311建設(shè)物流中心的有利因素分析近些年來，泉州經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量明顯提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，為泉州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢近幾年來，在全國和全省經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展的環(huán)境下，泉州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展令人矚目。2007年，泉州市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值22886億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)422548億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛。泉州市所屬的晉江、惠安、石獅、南安、安溪五縣（市）進(jìn)入第七屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣（市）。產(chǎn)業(yè)升級、泉臺合作、和諧民生、服務(wù)型政府構(gòu)建是二OO七年泉州的最大亮點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚為項(xiàng)目的建立和發(fā)展創(chuàng)造了有利的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2、交通區(qū)位優(yōu)勢近年來，泉州市加快了交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，陸、海、空立體交通網(wǎng)絡(luò)初步形成，綜合運(yùn)輸能力不斷增強(qiáng)。2007年，泉州市完成各種運(yùn)輸方式完成貨物運(yùn)輸量10110萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量491億噸公里。其中，鐵路運(yùn)輸1010萬噸，周轉(zhuǎn)量13億噸公里；公路運(yùn)輸6430萬噸，周轉(zhuǎn)量72億噸公里；水上運(yùn)輸2669萬噸，周轉(zhuǎn)量406億噸公里；航空運(yùn)輸1萬噸。全年港口完成貨物吞吐量6215萬噸；集裝箱吞吐量完成102萬標(biāo)箱。為項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展提供有力的基礎(chǔ)設(shè)施和物流量保障。依托區(qū)位優(yōu)勢，本項(xiàng)目將晉江、石獅納入半小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，將永春等泉州中部地區(qū)及廈門同安、莆田仙游劃入1小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，同時(shí)把福州、廈門引入2小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，由此可見項(xiàng)目將引入巨大的物流量（參見附圖2）。3、開放型經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢泉州經(jīng)濟(jì)屬于開放型經(jīng)濟(jì)，企業(yè)大部分產(chǎn)品出口，與國際市場聯(lián)系較緊密。2007年，泉州市積極應(yīng)對國家對外經(jīng)貿(mào)政策調(diào)整，積極參與經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程，進(jìn)出口貿(mào)易繼續(xù)平穩(wěn)較快增長，進(jìn)出口規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。對外貿(mào)易呈現(xiàn)出進(jìn)出口協(xié)調(diào)發(fā)展、民營企業(yè)快速增長和新興出口市場不斷崛起等特點(diǎn)。4、產(chǎn)業(yè)集群泉州市產(chǎn)業(yè)以縣域經(jīng)濟(jì)為主，特色較為明顯。目前，全市形成了石獅服裝、晉江鞋業(yè)、南安建材、惠安石雕、安溪茶葉、德化陶瓷、豐澤樹脂、泉港石化等一批具有規(guī)模、特色優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群。其中年產(chǎn)值超10億的有20多個(gè)，年產(chǎn)值100億以上的有7個(gè)，產(chǎn)業(yè)集群的總產(chǎn)值達(dá)到2000多億元，占全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的85。同時(shí)，石油化工、電子信息、修船造船、汽車制造及生物醫(yī)藥五大新興行業(yè)發(fā)展前景良好。主要特色產(chǎn)業(yè)分布見表1。表1泉州地區(qū)產(chǎn)業(yè)分布表地區(qū)產(chǎn)業(yè)分布泉州泉州二大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)機(jī)械、電子；泉州新興產(chǎn)業(yè)海洋、生物、醫(yī)藥、環(huán)保晉江八大支柱產(chǎn)業(yè)紡織服裝、陶瓷建材、制鞋、電子機(jī)械、塑料玩具、食品飲料、建筑房地產(chǎn)、旅游石獅五大支柱產(chǎn)業(yè)；紡織服裝、海洋、旅游、機(jī)械電子、食品飲料南安八大支柱產(chǎn)業(yè)石料建材、水暖消防器材、建筑陶瓷、塑料化工、針織服裝、五金機(jī)械、雨具箱包、食品罐頭惠安五大支柱產(chǎn)業(yè)石材、水產(chǎn)、建筑、食品飲料、針織縫紉安溪五大支柱產(chǎn)業(yè)茶葉、水果、林竹、食用菌、畜禽永春五大支柱產(chǎn)業(yè)柑橘、煤炭、運(yùn)輸、陶瓷、農(nóng)林德化五大支柱產(chǎn)業(yè)陶瓷、竹木、礦產(chǎn)、養(yǎng)殖、化工5、品牌創(chuàng)新品牌是一個(gè)地區(qū)綜合實(shí)力和形象的展示。泉州市經(jīng)過多年的創(chuàng)新和開發(fā)，目前已擁有24件中國馳名商標(biāo)，占全省的50，中國名牌產(chǎn)品33個(gè)，占全省53。擁有省著名商標(biāo)260件，省名牌產(chǎn)品171件，成為泉州市品牌實(shí)力拓展物流市場的強(qiáng)大優(yōu)勢。312建設(shè)物流中心的不利因素分析主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面1、專業(yè)物流服務(wù)有限。泉州的物流企業(yè)近年來雖然有了一定的發(fā)展，但物流服務(wù)的水平和效率還是比較低，一是物流企業(yè)的規(guī)模普遍偏小。全市有三萬多輛貨車，兩噸以下的就占了75左右。二是服務(wù)方式和手段比較單一，多數(shù)從事物流服務(wù)的企業(yè)僅能提供運(yùn)輸和倉儲等較簡單的服務(wù)。三是物流企業(yè)管理水平低。2、物流效率普遍較低。3、物流環(huán)境有待改善。32泉州市物流市場需求定量分析從需求對象上來看，泉州市的物流需求主要包括以下幾個(gè)方面第一，商貿(mào)流通企業(yè)。集中的專業(yè)交易批發(fā)市場、百貨大樓、連鎖超市等是商貿(mào)企業(yè)開展經(jīng)營的主要載體，構(gòu)成泉州市商貿(mào)流通的主要部分。泉州有許多著名的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基地，如紡織鞋服、工藝制品、食品飲料等；有許多大型的連鎖超市，如麥德龍、沃爾瑪、新華都、奇龍等。除此之外，還有一些小型市場。這些市場較分散和不規(guī)范，以集裝箱運(yùn)輸和公路、鐵路運(yùn)輸為主，物流中心建成后可以吸引很多交易市場入園經(jīng)營，有效增加物流中心初期經(jīng)營的物流業(yè)務(wù)量，有利于物流中心初期的起步和后續(xù)的滾動(dòng)發(fā)展。第二，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)企業(yè)泉州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以電子信息、船舶修造、汽車及配件、生物工程等為主要發(fā)展方向。而且有大批的出口型工業(yè)企業(yè)，如機(jī)械制造企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，泉州有70左右的企業(yè)屬于外向型企業(yè)，每周大約有上百個(gè)集裝箱物流需求。物流中心可利用完善的公、鐵網(wǎng)絡(luò)吸引這些企業(yè)的內(nèi)貿(mào)和散雜物流需求；利用便捷高效的報(bào)關(guān)、代理、金融等服務(wù)吸引大量的水運(yùn)集裝箱出口需求。3、從需求服務(wù)范圍進(jìn)行分析從需求服務(wù)的角度來看，涵蓋了幾乎所有的服務(wù)形式。其中生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)和物資流通企業(yè)基本的物流服務(wù)需求以運(yùn)輸，倉儲與信息為主，其余如城市配送、地區(qū)分撥、多式聯(lián)運(yùn)、簡易加工、服務(wù)代理等為輔。322泉州市分縣（區(qū)、市）物流需求分析表2分縣（區(qū)、市）出口完成情況（海關(guān)口徑）單位萬美元20032004200520062007年合計(jì)191623259749320696403575498115市直4605755027668668299494328開發(fā)區(qū)26718257154892615731815鯉城區(qū)1255617881168172005326942豐澤區(qū)1131020922327674671655793洛江區(qū)973811892157371931924987泉港區(qū)202911905606731083977石獅市1325222578253303784860170晉江市38823498636882585701102110南安市1496519236253483171438074惠安縣1966022233274823387640024安溪縣1179511798147931831522236永春縣303643914901799710362德化縣82739622109141310015310表3各設(shè)區(qū)市近年進(jìn)口商品總額單位萬美元20032004200520062007年福州市365352523454516524573262633101廈門市815684101553211311031228290422812莆田市40696462684293660046三明市66687246765267296180泉州市80866109003134123145394187050漳州市85421108769110953128229123136南平市679982049437918212304龍巖市6311371125740762678寧德市5881015105616854224縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)是泉州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色之一，因此，泉州市的分縣（區(qū)、市）出口貿(mào)易產(chǎn)品成為泉州物流市場的重要組成部分，11個(gè)縣區(qū)將為物流帶來充足的貨運(yùn)量。由表1可以看出11個(gè)縣區(qū)中豐澤區(qū)是除晉江外出口完成情況最好的一個(gè)區(qū)，泉州物流中心選址南安市豐州鎮(zhèn)不僅能夠充分滿足該區(qū)較大的物流需求，而且能夠吸引周邊縣區(qū)的物流需求。南安的物流需求2003年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1889億元，占泉州的1369，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之比為68537395，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值307億元,工業(yè)增加值892億元，工業(yè)對GDP增長量的貢獻(xiàn)率達(dá)548，拉動(dòng)GDP增長66個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)已成為拉動(dòng)南安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在規(guī)模工業(yè)中，已形成建材、石油化工、電子機(jī)械、輕紡鞋服、食品飲料、紙制品、家私裝潢等支柱產(chǎn)業(yè)，其2003年的產(chǎn)值占全部規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的847。61家產(chǎn)值超5000萬元的企業(yè)完成產(chǎn)值738億元，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值61，成為拉動(dòng)工業(yè)發(fā)展的主要力量。另外，由表2可知，僅進(jìn)口商品額一方面，泉州就相當(dāng)于莆田、三明、漳州、南平、龍巖、寧德六地市的總和。由此帶來的集裝箱物流量及其他交通運(yùn)輸需求將使泉州成為繼廈門和福州之后的第三大物流集散地，物流中心的建設(shè)也將推動(dòng)泉州周邊區(qū)域物流需求的發(fā)展。33泉州市物流市場需求總量預(yù)測1、GDP預(yù)測以2007年泉州統(tǒng)計(jì)年鑒為主要數(shù)據(jù)來源，考慮到2008年我國經(jīng)濟(jì)仍將保持較高增長態(tài)勢，預(yù)計(jì)GDP增速可保持在接近11的水平，全省生產(chǎn)總值預(yù)期增長11，泉州市“十一五”規(guī)劃預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值年均增長115以上，因此，將泉州市生產(chǎn)總值年均增長率設(shè)為12。2、貨運(yùn)量預(yù)測近年來，泉州市逐漸重視物流業(yè)發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，開始利用自身交通樞紐優(yōu)勢大力發(fā)展物流，使得貨物進(jìn)出運(yùn)輸總量呈逐年增長的趨勢。以20052007年的增長率為依據(jù)，結(jié)合泉州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速率和產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，預(yù)測今后年增長率維持138。3、物流成本預(yù)測評價(jià)一個(gè)國家或地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平主要是看該國家或地區(qū)的物流總費(fèi)用占GDP的比例。根據(jù)公式社會物流總成本物流業(yè)增加值工業(yè)增加值033。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料測算，這2005、2006年泉州市社會物流總成本分別為452515億元、551805億元，物流總額占地區(qū)生產(chǎn)總值的278和29。以此為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)的各年份地區(qū)生產(chǎn)總值，經(jīng)公式計(jì)算，推測出泉州市2007年的物流總成本為64080億元。由此可以看出，泉州市物流成本過高，亟待發(fā)展高效的現(xiàn)代物流業(yè)，第三方物流有極大的市場。第四章功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)41物流中心市場定位泉州物流中心的總體市場定位是建設(shè)成為一個(gè)具有區(qū)域服務(wù)能力的物流中心，服務(wù)范圍覆蓋大泉州地區(qū)，輻射周邊城市地區(qū)、全省乃至周邊省市等范圍，提供各種現(xiàn)代化物流服務(wù)，是為專業(yè)化物流企業(yè)和工業(yè)、商業(yè)企業(yè)提供運(yùn)作設(shè)施和集成環(huán)境的綜合物流中心。主要包括3個(gè)方面以物流中心為基礎(chǔ)的服務(wù)市場定位建設(shè)物流中心，正是以滿足區(qū)域范圍內(nèi)物流組織管理需求為服務(wù)市場定位。這種服務(wù)定位是一種較為廣泛意義上的由物流中心的特性決定的，其一是為工商制造企業(yè)提供區(qū)域分撥服務(wù)；其二是為運(yùn)輸企業(yè)提供規(guī)模化區(qū)域運(yùn)輸組織的場所；其三是為區(qū)域運(yùn)作的企業(yè)提供國際物流綜合服務(wù)及以及相關(guān)的增值服務(wù)。以公共配送中心為基礎(chǔ)的服務(wù)市場定位以泉州市和所屬區(qū)縣范圍內(nèi)的城市配送服務(wù)為市場定位的，滿足相應(yīng)的物流服務(wù)需求。配送中心的服務(wù)定位包括單個(gè)企業(yè)以泉州市為中心在一定距離范圍和滿足客戶服務(wù)要求的BTOB、BTOC產(chǎn)品配送服務(wù)，多企業(yè)的共同配送，提高配送運(yùn)輸企業(yè)效率的城市運(yùn)輸組織服務(wù)。以港口綜合服務(wù)為基礎(chǔ)的服務(wù)市場定位根據(jù)外向型經(jīng)濟(jì)突出的特點(diǎn)，整合港口資源，向制造企業(yè)提供港口綜合服務(wù)，通過“屬地報(bào)關(guān)、當(dāng)?shù)夭轵?yàn)”提高通關(guān)效率，降低成本，實(shí)現(xiàn)制造企業(yè)、第三方物流企業(yè)與政府的多贏共贏。依托“大泉州”主要的產(chǎn)業(yè)集群，例如豐澤樹脂、石獅服裝、晉江鞋業(yè)、南安建材、惠安石雕、安溪茶葉、德化陶瓷、泉港石化等，為生產(chǎn)商提供完善的供應(yīng)鏈一體化管理服務(wù)，提供從供應(yīng)商到工廠的原材料管理、從工廠到客戶的產(chǎn)成品配送服務(wù)，形成一個(gè)跨省市、輻射全國的供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)。42物流中心系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)1、基本功能（1）綜合功能可以全面處理儲存、包裝、裝卸、加工、配送等作業(yè)以及不同作業(yè)方式之間的相互轉(zhuǎn)換。（2）運(yùn)輸功能零擔(dān)、整車、大件超大件運(yùn)輸；城市配送（門到門）、快件及危險(xiǎn)品運(yùn)輸；國際集裝箱運(yùn)輸。（3）商品展示功能能集約物流主體設(shè)備等有關(guān)方面的管理、通信、商貿(mào)等。相關(guān)設(shè)備、產(chǎn)品等品牌服務(wù)的展示功能。提供電子商務(wù)；并同時(shí)開展轉(zhuǎn)口貿(mào)易、發(fā)布商品交易信息，召開商品展示及貿(mào)易洽淡會等。（4）行政辦公的功能。作為管理、金融、保險(xiǎn)等相關(guān)行政事務(wù)的辦公功能。設(shè)施檢修等全方位的配套服務(wù)，包括咨詢投訴和理賠服務(wù)、整體物流方案規(guī)劃設(shè)計(jì)、物流一體化服務(wù)等。（5）配套服務(wù)功能。作為物流中心的配套服務(wù)的酒店、運(yùn)動(dòng)、休閑設(shè)施等相關(guān)配套服務(wù)功能。（6）中轉(zhuǎn)功能有效地集約鐵路、公路、水路、空運(yùn)等各種運(yùn)輸服務(wù)，實(shí)現(xiàn)水鐵中轉(zhuǎn)、水公中轉(zhuǎn)及多式聯(lián)運(yùn)中轉(zhuǎn)。其中水鐵中轉(zhuǎn)指貨物中轉(zhuǎn)運(yùn)輸由水路運(yùn)輸和鐵路運(yùn)輸完成，如海鐵聯(lián)運(yùn)、鐵路內(nèi)河聯(lián)運(yùn)。水公中轉(zhuǎn)指貨物中轉(zhuǎn)運(yùn)輸由水路運(yùn)輸和公路運(yùn)輸完成，如海公聯(lián)運(yùn)、水公聯(lián)運(yùn)。多式聯(lián)運(yùn)中轉(zhuǎn)指貨物中轉(zhuǎn)運(yùn)輸由多種不同的運(yùn)輸方式完成。（7）信息、交易功能集中匯集物流信息，控制物流過程，實(shí)施集中管理，包括短信查詢和通知服務(wù)，網(wǎng)上跟蹤查詢以準(zhǔn)確定位貨物行蹤信息等其它相關(guān)供應(yīng)鏈管理服務(wù)功能。物流中心作為供應(yīng)商與生產(chǎn)制造商、生產(chǎn)制造商與銷售商之間的連接點(diǎn)，集倉儲、配送、分揀理貨、商貿(mào)交易、產(chǎn)品展示、信息服務(wù)、國際貨代、集裝箱拆裝箱等基本物流服務(wù)與即時(shí)庫存管理（JIT）、成本管理、供應(yīng)商管理、一體化整合、物流金融等供應(yīng)鏈服務(wù)為一體。43物流中心系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)上述物流中心的功能定位及服務(wù)對象的差異，可以將物流中心大致分成三大部分一是工業(yè)企業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)物流服務(wù)區(qū)。該區(qū)除了具有物流服務(wù)基本功能區(qū)外，主要針對出口加工企業(yè)，為其提供集裝箱運(yùn)輸、拆裝分撥、清洗修理、中轉(zhuǎn)還箱和公鐵聯(lián)運(yùn)、陸海聯(lián)運(yùn)等服務(wù)。以及為內(nèi)貿(mào)企業(yè)的機(jī)械、煙草、服裝等的倉儲、運(yùn)輸、配送、中轉(zhuǎn)、聯(lián)運(yùn)等服務(wù)。二是商貿(mào)流通企業(yè)物流服務(wù)區(qū)。該區(qū)除了具有物流服務(wù)基本功能區(qū)外，主要為商貿(mào)流通企業(yè)如大型連鎖超市等提供包裝、搭配食品的加工包裝等流通加工服務(wù)，以滿足商貿(mào)流通企業(yè)在物流過程中對諸如衛(wèi)生、冷藏等的特殊要求。三是管理商務(wù)服務(wù)區(qū)。其中包括辦公行政樓、海關(guān)商檢樓、檢驗(yàn)檢疫區(qū)、金融服務(wù)區(qū)、休閑娛樂區(qū)、信息系統(tǒng)中心。總部經(jīng)濟(jì)，就是指人類社會的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系發(fā)展到一個(gè)特定的歷史階段，由于交通、信息、科技、生態(tài)的發(fā)展水平突破了傳統(tǒng)的地域限制，形成了眾多跨地域經(jīng)營的企業(yè)決策機(jī)構(gòu)，為了區(qū)域利益，把自己的該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的指揮系統(tǒng)（區(qū)域首腦系統(tǒng)），在無數(shù)個(gè)規(guī)模不等的市場同心圓的同一個(gè)中心地點(diǎn)聚集；由此產(chǎn)生了人力、財(cái)力、智力、決策能力，以及周邊所有可控社會資源和自然資源的能量的聚化和極化效應(yīng)；這種效應(yīng)在市場交互中裂變，形成了超越一般傳統(tǒng)意義上的總部能量的最大化的經(jīng)濟(jì)效能擴(kuò)張，及效應(yīng)擴(kuò)散。從聚化到擴(kuò)散的整個(gè)過程，使它不但在重新整合的價(jià)值鏈中占據(jù)了高端位置，而且特別是加速了整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增值，以至一系列全球化的經(jīng)濟(jì)演變，以上這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的體系表現(xiàn)，我們稱它為總部經(jīng)濟(jì)。對于一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，總部經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生5種效應(yīng)（1）稅收供應(yīng)效應(yīng)由于結(jié)算中心一般設(shè)在總部，因此有一部分稅收會上交在總部所在地，這就是企業(yè)稅收的貢獻(xiàn)。企業(yè)總部員工的個(gè)人所得稅效應(yīng)的收入一般都在幾千上萬或者更多，因此個(gè)人所得稅也是當(dāng)?shù)氐亩愂諄碓础＃?）消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)一個(gè)總部的研發(fā)、生產(chǎn)、投入、交通、通訊以及其他各種消費(fèi)都會在這個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)，同時(shí)，公司總部的高級白領(lǐng)階層的消費(fèi)包括他們的旅游、健身、娛樂及子女教育等等也會在這個(gè)地區(qū)實(shí)現(xiàn)，而且這個(gè)消費(fèi)是比一般人的消費(fèi)高得多。（3）社會資本效應(yīng)一個(gè)地區(qū)總部越密集，說明這個(gè)城市的生活越優(yōu)越，同時(shí)會帶來城市文化的多元與融合，使得城市的開放度更高。也就是說，這個(gè)城市將會更快地融入國際化中。一個(gè)地區(qū)總部越密集，說明這個(gè)城市的條件越優(yōu)越，越能吸引企業(yè)總部，使城市設(shè)施條件更趨完善，促進(jìn)城市發(fā)展。（4）就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)商務(wù)服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)與生活服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)將會大大增加。一個(gè)地區(qū)的服務(wù)不僅可以帶動(dòng)就業(yè)，而且與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的繁榮、城市的基礎(chǔ)設(shè)施以及其他住宅、物業(yè)、綠化等等這方面的服務(wù)也需要，這樣產(chǎn)生了新的就業(yè)，我們叫做就業(yè)成熟效應(yīng)。（5）產(chǎn)業(yè)效應(yīng)即產(chǎn)業(yè)重塑。一個(gè)總部，特別是一個(gè)制造業(yè)總部入住一個(gè)區(qū)域，與他相配套的各種服務(wù)業(yè)，如說傳媒、公關(guān)、律師等增值性的服務(wù)業(yè)將會加快發(fā)展，這樣可以提高區(qū)域的第三產(chǎn)業(yè)水平。物流中心的運(yùn)作可以按總部經(jīng)濟(jì)的方式去管理和運(yùn)作，提供供應(yīng)鏈管理的全程解決方案和服務(wù)。第五章項(xiàng)目運(yùn)營及收益分析福建省投資有限公司和南安物流有限公司開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理泉州物流中心理的總體目標(biāo)是積極采用先進(jìn)的物流管理技術(shù)和設(shè)備，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，與國際通行規(guī)則接軌，物暢其流、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的社會化、綜合化、現(xiàn)代化和國際化的物流服務(wù)中心。根據(jù)這一目標(biāo)，園區(qū)經(jīng)營管理體制應(yīng)該既具有本國本土特色，又充分體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)管理制度模式，同時(shí)還能有效地指導(dǎo)具體操作。51項(xiàng)目運(yùn)營模式泉州物流中心采用的企業(yè)主導(dǎo)型市場化管理運(yùn)作模式，擬由福建省投資有限公司負(fù)責(zé)物流中心項(xiàng)目的建設(shè)。南安物流有限公司負(fù)責(zé)該中心的建設(shè)運(yùn)營和管理。因此，在物流中心的運(yùn)營與管理上，泉州物流中心采用自建自營相結(jié)合的運(yùn)營模式。依據(jù)泉州市促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的相關(guān)規(guī)定，政府通過給予物流中心開發(fā)者適宜的優(yōu)惠政策，由福建省投資有限公司進(jìn)行物流中心道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資。然后，南安物流有限公司進(jìn)行運(yùn)營管理，負(fù)責(zé)物流中心的招商、融資、運(yùn)營服務(wù)和日常管理工作。因此，南安物流有限公司既是物流中心投資建設(shè)者，又是運(yùn)營者，也是第三方物流公司的經(jīng)營者。52項(xiàng)目實(shí)施方案1、明確以“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的原則，以新集團(tuán)有限公司發(fā)起設(shè)立項(xiàng)目運(yùn)作公司，對項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營和管理；2、通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建立物流中心入駐企業(yè)的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件；3、為適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要，項(xiàng)目的建設(shè)遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代物流企業(yè)集聚高地；嘗試以多種方式進(jìn)行融資，為項(xiàng)目的資金支持尋找最佳支撐；4、嘗試多種形式的激勵(lì)政策，為項(xiàng)目管理和運(yùn)營人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件；5、堅(jiān)持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特、忠誠”的物流服務(wù)品牌。53收益分析根據(jù)國外物流中心發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，其投資回收期比較長，總的來說，物流中心的收益主要來自四個(gè)方面，即出租收入、服務(wù)費(fèi)用、第三方物流經(jīng)營收入及其他收益，下面就贏利模式進(jìn)行概括性的分析1、第三方物流經(jīng)營收入對于南安物流有限公司來說，同時(shí)也是物流中心中的第三方物流企業(yè)之一，參與競爭并獲得盈利。另外，在不影響公平競爭的前提下，還可以對自己看好的物流項(xiàng)目如加工項(xiàng)目、配送業(yè)務(wù)等進(jìn)行投資，從中獲取收益。2、服務(wù)費(fèi)用（1）信息服務(wù)費(fèi)用。這是最主要的服務(wù)費(fèi)用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的裝載率而降低成本，并按比例收取一定的服務(wù)費(fèi)。二是提供商品供求信息，可以為物流中心內(nèi)的商家服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所需要的各種商品，以降低他們的經(jīng)營成本。同時(shí)可以專門為社會上大的商場、批發(fā)市場和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費(fèi)方式上采取按成交額提取一定比例中介費(fèi)的方式。（2）融資中介費(fèi)用。物流中心運(yùn)營商通過介紹投資者進(jìn)駐，從中收取中介費(fèi)用。（3）其他服務(wù)費(fèi)用。包括技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)設(shè)計(jì)等服務(wù)費(fèi)用。物流中心投入運(yùn)營后，據(jù)測算公司自營部分營業(yè)收入約50000萬元，聯(lián)營部分營業(yè)收入約100000萬元；將實(shí)現(xiàn)利潤20000萬元，上繳稅收5000萬元，安排就業(yè)約800人，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。第六章投資成本分析1、固定資產(chǎn)投資（1）前期投資據(jù)測算，綜合投入每平方米約31003300元。（2）固定資產(chǎn)折舊2、稅金（1）土地稅。（2）營業(yè)稅金。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅。（4）所得稅率3、其它（1）員工工資、福利和其他管理費(fèi)用。（2）材料及燃料，包括水、電、材料（主要是包裝物）及其他燃料（主要是柴油）等的消耗。（3）維修費(fèi)，維修費(fèi)費(fèi)按固定資產(chǎn)投資的1計(jì)列。僅