21物業(yè)基本概況及管理設(shè)想、管理特色211物業(yè)基本概況2111物業(yè)名稱深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地2112項(xiàng)目內(nèi)容深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地除保安管理以外的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，包括清潔、綠化、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、社區(qū)文化活動和物業(yè)管理綜合服務(wù)等項(xiàng)內(nèi)容。2113物業(yè)基本情況位置位于深圳市深南大道以南、僑城路以東，東西長約1013米，南北寬230米，占地面積23萬平方米，建筑面積約13萬平方米。物業(yè)用途深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地是深圳市地鐵運(yùn)營的后方基地，為地鐵的運(yùn)營提供保障，同時(shí)也是深圳市地鐵有限公司在地鐵開通初期的辦公場所。物業(yè)性質(zhì)兼有辦公、居住、生活、存儲、生產(chǎn)維修功能的綜合性、多功能的特殊用途物業(yè)。物業(yè)構(gòu)成及配置具有獨(dú)立建筑物15棟，結(jié)構(gòu)有框架、磚混和輕鋼結(jié)構(gòu)，最高8層。配套設(shè)施方面，有招待所、食堂、停車場（車位150個(gè)）、公共浴室5間、公共衛(wèi)生間46間、綠化面積64200平方米，綠化率3185。公共設(shè)施設(shè)備方面，有垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站一座、污水檢查井147個(gè)、雨水檢查井165個(gè)、化糞池3個(gè)、隔油池3個(gè)、2套中央空調(diào)系統(tǒng)、各類電梯20部、以及分體空調(diào)，照明系統(tǒng)、供水系統(tǒng)和消防系統(tǒng)等。212物業(yè)管理設(shè)想2121物業(yè)管理目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們將深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地物業(yè)管理的目標(biāo)定義為以高效能的管理，高質(zhì)量的服務(wù)，在有效并合理控制物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)上，全面滿足客戶（業(yè)主）的各項(xiàng)物業(yè)管理需求，提供一流的物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)。具體描述如下保障作用通過計(jì)劃性、系統(tǒng)性的基礎(chǔ)工作和科學(xué)管理，保證區(qū)內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備的完好和正常使用，保障深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地內(nèi)各項(xiàng)生產(chǎn)和生活活動正常有序的進(jìn)行。服務(wù)作用通過高質(zhì)量的清潔、綠化美化、消殺等工作，為深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地的工作人員提供一個(gè)整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。提升作用通過對各類污染源（包括噪聲、空氣和固體污染）的有效控制，提高環(huán)境綜合質(zhì)量；加上針對實(shí)際需求的物業(yè)管理綜合服務(wù)和豐富多彩的社區(qū)文化服務(wù)，為深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地的工作人員營造一個(gè)更加健康、方便、舒心的生活和工作環(huán)境，滿足客戶（業(yè)主）深層次的需要。形象和示范作用以高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量和文明禮貌的服務(wù)提供方式，加上VI系統(tǒng)導(dǎo)示、各類標(biāo)識及宣傳展示，幫助樹立深圳地鐵作為深圳市市民工程和窗口工程的良好形象。有關(guān)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾、依據(jù)以及考核驗(yàn)收辦法，詳見于2112122管理運(yùn)作模式組建地鐵物業(yè)管理專門機(jī)構(gòu)南光物業(yè)地鐵管理處（或分公司），按照地鐵物業(yè)管理委托合同，對深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地實(shí)施綜合性、一體化（保安除外）、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。南光物業(yè)地鐵管理處（分公司）的工作關(guān)系如下圖委托合同關(guān)系檢查、監(jiān)督協(xié)調(diào)目標(biāo)管理技術(shù)支援協(xié)調(diào)考核、協(xié)調(diào)匯報(bào)質(zhì)量體系專業(yè)配套審核委托方深圳地鐵公司業(yè)主代表深圳南光物業(yè)管理公司各專業(yè)機(jī)構(gòu)和分公司南光物業(yè)地鐵管理處（分公司）管理處主任（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）各部門（班組）專業(yè)服務(wù)各市政部門和公共服務(wù)機(jī)構(gòu)政府物業(yè)管理行政主管部門工作接口監(jiān)督檢查考核評優(yōu)采購如圖所示南光物業(yè)地鐵管理處（分公司）是南光物業(yè)計(jì)劃為地鐵服務(wù)而專門組建的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，具有下述特點(diǎn)管理機(jī)構(gòu)的專屬性該機(jī)構(gòu)是專為地鐵基地服務(wù)的；服務(wù)內(nèi)容的綜合性該機(jī)構(gòu)獨(dú)自全面完成地鐵物業(yè)管理服務(wù)的全部內(nèi)容，包括清潔（消殺）、綠化、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修、社區(qū)文化活動和物業(yè)管理綜合服務(wù)等，并負(fù)責(zé)內(nèi)外部的工作協(xié)調(diào)；管理服務(wù)的專業(yè)性該機(jī)構(gòu)配備具有很高專業(yè)素質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的管理和技術(shù)人才，以成熟并先進(jìn)的管理運(yùn)作體系和方法，及建立在ISO9001國際質(zhì)量體系基礎(chǔ)之上的運(yùn)作程序和制度體系等，確保地鐵物業(yè)管理服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量和高效率。管理運(yùn)作的獨(dú)立性該機(jī)構(gòu)將依據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的要求獨(dú)立運(yùn)作，獨(dú)立核算，南光物業(yè)對其進(jìn)行目標(biāo)管理并提供指導(dǎo)和人力、技術(shù)支持。公開性和透明性該機(jī)構(gòu)全面接受委托單位的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，包括物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，財(cái)務(wù)收支狀況等，主動征詢并隨時(shí)聽取業(yè)主的意見，對自己的工作進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。2123運(yùn)作機(jī)制激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制主要通過周密的計(jì)劃，目標(biāo)管理和借助良好的組織結(jié)構(gòu)所明確的職責(zé)，把努力成績報(bào)酬滿足這一連鎖關(guān)系結(jié)合到整個(gè)的管理系統(tǒng)中去，實(shí)現(xiàn)對內(nèi)調(diào)節(jié)改造、對外適應(yīng)拓展的功效。物業(yè)管理各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和供應(yīng)商如下圖所示報(bào)酬的價(jià)值從事一個(gè)特定看到了公任務(wù)的能力平的報(bào)酬努力工作成就內(nèi)在報(bào)酬滿足看到了努力所取對任務(wù)本身得相應(yīng)報(bào)酬的概率的理解力外在報(bào)酬圖四思想道德教育通過培訓(xùn)教育有效地提高員工的思想素質(zhì)、政治素質(zhì)、道德素質(zhì)，建設(shè)一支有理想、有道德、有文化、守紀(jì)律的員工隊(duì)伍。提高員工對所擔(dān)負(fù)責(zé)任的認(rèn)識，員工能正確地對待自己和組織的每個(gè)成員。毫無保留地支持各級管理人員，共同努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。獎(jiǎng)勵(lì)按崗位責(zé)任制和工作目標(biāo)責(zé)任制，對員工在工作中取得的成效予以必要的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)。在獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制中不斷地對獎(jiǎng)勵(lì)方式創(chuàng)新，新穎的刺激和變化的刺激比重復(fù)的相同的刺激所產(chǎn)生的激勵(lì)力量大。我們要把獎(jiǎng)勵(lì)尤其是精神獎(jiǎng)勵(lì)通過一定的形式使其家屬分享榮譽(yù)。在獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，建立完善的懲罰手段予以輔助。職工參與管理使員工體驗(yàn)出自己的利益與管理處的生存和發(fā)展密切相關(guān)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的責(zé)任感。工作豐富化不斷地給職工創(chuàng)造具有挑戰(zhàn)性和成就感的機(jī)遇。監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制包括實(shí)現(xiàn)政府和業(yè)主對管理處管理活動的監(jiān)察和督導(dǎo)以及管理處各職能系統(tǒng)的相互制約和監(jiān)督。管理處組織行為及所有內(nèi)、外部管理制度合乎法規(guī)、政策要求，并接受政府和業(yè)主的監(jiān)督；履行委托合同中所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，接受業(yè)主的監(jiān)督；管理處在管理費(fèi)收支情況、管理質(zhì)量、消防、財(cái)稅等方面接受政府各專業(yè)部門和業(yè)主的監(jiān)督；管理處值班中心作為質(zhì)量監(jiān)管中心，履行對各部門工作的監(jiān)督職能，運(yùn)用內(nèi)部質(zhì)量審核、質(zhì)量大檢查、管理評審手段，達(dá)到持續(xù)改進(jìn)工作質(zhì)量、完善管理之目的。自我約束機(jī)制管理處自覺執(zhí)行“微利保本、量入為出”的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在財(cái)務(wù)上實(shí)行公開制度，接受業(yè)主的檢查；執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范和自律標(biāo)準(zhǔn)；全體員工遵循員工守則規(guī)定。信息反饋和處理機(jī)制管理處值班中心承擔(dān)信息控制中心的職能，包括信息的收集、處理和提供。收集包括業(yè)主等外部流動信息以及管理內(nèi)部計(jì)劃、資源等信息的歸集，是制訂目標(biāo)、政策、規(guī)劃、合理分配資源的主要依據(jù)?？刂菩畔⑹怯芍蛋嘀行南蚬芾硖幐髀毮懿块T和班組發(fā)出的實(shí)施計(jì)劃控制標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。各類信息是控制和評價(jià)管理處管理活動的重要依據(jù)，揭示和克服薄弱環(huán)節(jié)的重要手段。信息提供者信息管理者信息使用者2124實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)之保障保障一南光物業(yè)管理有限公司的管理經(jīng)驗(yàn)和管理優(yōu)勢成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)可為業(yè)主提供高效周到的服務(wù)收反評集饋估分處類理南光物業(yè)是深圳市老牌物業(yè)管理企業(yè)之一，積累十幾年之經(jīng)驗(yàn)，公司形成一套行之有效的規(guī)章制度和一支精干高效的技術(shù)管理隊(duì)伍。十多年星級酒店的物業(yè)管理，使我們樹立了良好的職業(yè)道德和服務(wù)水平，我們管理的格蘭云天大酒店飲譽(yù)海內(nèi)外，去年成功升為四星級酒店；我們管理經(jīng)營的航空大廈、南光大廈寫字樓出租率常年在95以上；我們管理的龍崗建設(shè)大廈連續(xù)三次與業(yè)主單位續(xù)簽管理合同；連續(xù)兩年，我們通過公開競標(biāo)，由業(yè)主選擇投得景洲大廈、南天一花園（南天大廈13棟）的物業(yè)管理權(quán)，足以證明南光物業(yè)服務(wù)受到廣大業(yè)主的肯定和市場的檢驗(yàn)。除了長期物業(yè)管理積累的經(jīng)驗(yàn)，南光物業(yè)管理涉及的物業(yè)類型也較為豐富，除高檔辦公樓宇和住宅小區(qū)外，還顧問或管理過政府辦公大樓（如北京全國人大辦公樓、龍崗建設(shè)大廈）、大型商業(yè)項(xiàng)目和展覽（如長沙市電訊市場、龍崗區(qū)規(guī)劃和建設(shè)展）、特種行業(yè)（如三峽總公司的葛洲壩和三峽電廠及配套服務(wù)設(shè)施）、以及特殊用途的物業(yè)（如北京國家電力調(diào)度中心）等。以上項(xiàng)目使我們積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，垂煉我們的管理隊(duì)伍和形成了一整套服務(wù)業(yè)主、客戶的管理規(guī)范體系，同時(shí)也使我們能夠滿足不同的物業(yè)類型和客戶需求的物業(yè)管理需要。強(qiáng)大的科技實(shí)力與優(yōu)秀人才，可提供給業(yè)主超值服務(wù)南光物業(yè)的從業(yè)人員，大多是從我國航空工業(yè)行業(yè)調(diào)入深圳的優(yōu)秀人才。高科技行業(yè)所要求的高素質(zhì)、高技術(shù)以及敬業(yè)勤勉的職業(yè)道德，使南光物業(yè)擁有了一批學(xué)歷較高、善于學(xué)習(xí)運(yùn)用最新科技、經(jīng)驗(yàn)豐富、目光遠(yuǎn)大的高科技人才，各類高、中級專業(yè)技術(shù)人員和管理人員占員工總數(shù)的30以上。南光物業(yè)擁有先進(jìn)的培訓(xùn)方法和培訓(xùn)機(jī)制，加上南光堅(jiān)持職業(yè)道德的教育和企業(yè)文化的熏陶，使南光物業(yè)各級工作人員的整體素質(zhì)較高，表現(xiàn)為具有較高的職業(yè)道德和修養(yǎng)、能夠勝任工作的職業(yè)技能和良好的服務(wù)意識。廣泛見諸報(bào)端的各類報(bào)道充分證明了這一點(diǎn)，其中景洲大廈保安員拾到六十三萬元巨款如數(shù)交還失主的典型事例（已見諸各報(bào)刊），更能說明南光物業(yè)管理人的高素質(zhì)。除了人才的綜合優(yōu)勢、南光物業(yè)還擁有一批高級專業(yè)化物業(yè)管理人才多人被列入深圳市物業(yè)管理專家?guī)?；三人被聘為全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗培訓(xùn)兼職教授；十余人長期擔(dān)任深圳市、廣東省及國家物業(yè)管理考評或招標(biāo)評委。南光物業(yè)管理編纂了我國第一部高層樓宇物業(yè)管理的專著高層樓宇物業(yè)管理實(shí)務(wù)，并且參加了國家和地方物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)研、制定和理論研究，包括深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)以及深圳市、廣東省以及國家物業(yè)管理?xiàng)l例的調(diào)研、起草和修改等。另外還承擔(dān)了國家級的關(guān)于物業(yè)管理早期介入課題的研究，其結(jié)果物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的研究獲國家級一等獎(jiǎng)（全國僅六家獲此榮譽(yù)）。專業(yè)化的技術(shù)優(yōu)勢，為物業(yè)提供專業(yè)化、配套齊全的基礎(chǔ)性服務(wù)南光物業(yè)是深圳市最早的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)公司之一。南光人秉持“開拓、進(jìn)取、務(wù)實(shí)、求效”的精神，一直注重物業(yè)基礎(chǔ)性設(shè)備的維護(hù)與改造，不斷加大物業(yè)管理與服務(wù)的技術(shù)性投入。南光物業(yè)具有專業(yè)化服務(wù)的優(yōu)勢，從空調(diào)、機(jī)電、電梯的維修安裝與保養(yǎng)，到清潔、綠化等各項(xiàng)工作，都具有系統(tǒng)性、配套齊全的技術(shù)工種與專業(yè)分工，可以在內(nèi)部及時(shí)協(xié)調(diào)解決各類物業(yè)管理突發(fā)事件。特別是南光物業(yè)下屬的南光電梯工程有限公司，是深圳市物業(yè)管理公司中唯一一家具有電梯安裝和維保雙資質(zhì)的企業(yè)，具有很強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)力量，目前受委托保養(yǎng)的電梯包括世界之窗斜塔電梯、鹽田港集裝箱吊裝等難度很大的特種電梯，有能力保障業(yè)主電梯的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，加上擁有深圳最大的電梯配件市場，能夠有效地降低設(shè)備維修及材料費(fèi)用，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)管理，規(guī)范的管理機(jī)制，保障物業(yè)管理達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)南光物業(yè)97年已獲ISO9002質(zhì)量體系的國家認(rèn)證，98年又獲深圳市物業(yè)管理的甲級資質(zhì)證書，2001年更是全國首批物業(yè)管理一級資質(zhì)單位，擁有一套符合國家、深圳市有關(guān)物業(yè)管理與服務(wù)規(guī)定的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，能夠做到規(guī)范服務(wù)和科學(xué)管理。同時(shí)，目標(biāo)責(zé)任制的量化考核與提倡“奉獻(xiàn)服務(wù)”的企業(yè)理念，構(gòu)成管理服務(wù)的內(nèi)在活力與動力。擁有上市公司的雄厚實(shí)力，可為業(yè)主提供強(qiáng)大有力的支持南光物業(yè)隸屬南光（集團(tuán)）股份有限公司。南光（集團(tuán)）股份有限公司是一家上市公司，多年來以房地產(chǎn)為龍頭產(chǎn)業(yè)，取得了引人注目的迅猛發(fā)展；酒店業(yè)的經(jīng)營效益良好，國內(nèi)外貿(mào)易也得到較快發(fā)展。南光物業(yè)依托南光（集團(tuán)）股份有限公司，利用總公司雄厚的資金和集團(tuán)資源，能夠有強(qiáng)大的實(shí)力服務(wù)業(yè)主，集團(tuán)擁有的第三產(chǎn)業(yè)如“正章干洗”連鎖機(jī)構(gòu)、“老大昌酒樓”等可以為業(yè)主提供更好的配套服務(wù)，延伸物業(yè)管理的內(nèi)容。保障二達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)所需資源的全面保障南光物業(yè)非常重視地鐵物業(yè)管理項(xiàng)目，愿意在該項(xiàng)目的資源配置上給予傾斜并充分滿足需要，以期在全面滿足地鐵公司物業(yè)管理各項(xiàng)需求，提供業(yè)主滿意的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，進(jìn)一步提升自己的管理水平和市場信譽(yù)。另外，南光物業(yè)管理公司雄厚的綜合實(shí)力，完全有能力提供地鐵物業(yè)管理所需的資源。資金和物質(zhì)資源由南光物業(yè)承擔(dān)的初期投入將一次到位，各類采購和準(zhǔn)備工程也將及時(shí)完成，決不會因?yàn)橥度牒蜏?zhǔn)備不足而影響物業(yè)管理工作的進(jìn)度和質(zhì)量。另外，在今后的物業(yè)管理工作中，當(dāng)需要用到南光物業(yè)管理公司的設(shè)備（如搶險(xiǎn)設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備、檢測維修專業(yè)設(shè)備和工具、交通工具等）時(shí)，將給予充分保障。人力和培訓(xùn)資源南光物業(yè)計(jì)劃配置最強(qiáng)的人才隊(duì)伍進(jìn)行地鐵項(xiàng)目的物業(yè)管理，包括管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和操作人員，覆蓋每一個(gè)工作環(huán)節(jié)和內(nèi)容，也就是說，每項(xiàng)工作都由具有豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員承擔(dān)主要責(zé)任，以保證物業(yè)管理服務(wù)的高質(zhì)量和穩(wěn)定性。同時(shí)，南光物業(yè)將充分發(fā)揮公司的培訓(xùn)優(yōu)勢，對新老員工進(jìn)行全員化、計(jì)劃性、系統(tǒng)性的培訓(xùn)，以確保每個(gè)員工具備上崗和任職資格，能夠勝任本職工作并能滿足業(yè)主的需要。信息、管理和技術(shù)資源南光物業(yè)將在信息和管理資源上為地鐵管理處（分公司）提供強(qiáng)有力的支撐，包括移植ISO9001質(zhì)量體系并進(jìn)行監(jiān)督審核，公司質(zhì)量管理部還將對服務(wù)質(zhì)量及ISO9001體系的適用性、有效性和執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查；以及物業(yè)管理軟件及財(cái)務(wù)系統(tǒng)的指導(dǎo)、維護(hù)和管理；交流并指導(dǎo)地鐵管理處運(yùn)用物業(yè)管理的新方法、新材料和新技術(shù)等。另外還將提供強(qiáng)大的技術(shù)支持，包括幫助制定或?qū)徍烁黝愒O(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理和維保方案，以及各類大中修和技術(shù)改造方案，提供技術(shù)指導(dǎo)和檢查驗(yàn)收，需要時(shí)組織專家會診和評審等。配套產(chǎn)業(yè)和其他資源南光物業(yè)下屬的電梯公司、文化傳播公司、汽車美容中心等物業(yè)管理配套產(chǎn)業(yè)，可用較優(yōu)的性價(jià)比和更好的服務(wù)水準(zhǔn)為地鐵提供服務(wù)，包括電梯的維保、標(biāo)牌標(biāo)識的制作及形象的樹立和宣傳、汽車清洗和美容等。同時(shí)，南光集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)資源也可為地鐵提供服務(wù)，如“正章干洗”可為地鐵工作人員提供洗衣服務(wù)等。另外，南光物業(yè)與行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會及專業(yè)媒體的良好關(guān)系，以及多次參加創(chuàng)優(yōu)和評優(yōu)的經(jīng)歷，對地鐵及物業(yè)管理形象的樹立及創(chuàng)優(yōu)工作，都會有一定的幫助。保障三建立暢順的信息溝通與反饋渠道，主動接受業(yè)主的檢查、監(jiān)督，確保業(yè)主的各項(xiàng)指令和需求得到響應(yīng)和滿足南光物業(yè)是一個(gè)社會化的專業(yè)物業(yè)管理公司，管理的物業(yè)大多數(shù)不是自己開發(fā)的，公司歷來重視與業(yè)主的溝通，與業(yè)主建立起良好的信任和合作關(guān)系，主動關(guān)心并充分滿足業(yè)主的需求是我們的一貫作風(fēng)并贏得了良好的口碑，南光管理的物業(yè)，不論何種物業(yè)類型和何種業(yè)主（住戶、單位）我們都贏得了業(yè)主的信賴并全部達(dá)到了很高的客戶滿意度。在地鐵的物業(yè)管理工作中，我們深知建立起暢順的信息溝通與反饋渠道，確保業(yè)主的各項(xiàng)指令和服務(wù)需求能夠及時(shí)得到響應(yīng)和滿足，使物業(yè)管理服務(wù)能夠緊緊把握地鐵建設(shè)和日常運(yùn)行的節(jié)奏，是保障物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要內(nèi)容和手段。因此，我們計(jì)劃與業(yè)主共同建立地鐵物業(yè)管理信息系統(tǒng)，采取各種方式保障信息溝通與反饋的暢順，具體的方式如建立業(yè)主代表會議制度，建立24小時(shí)值班熱線接受查詢、報(bào)修和投訴，物業(yè)管理公司與業(yè)主代表共同進(jìn)行用戶意見調(diào)查，建立物業(yè)管理宣傳欄和意見箱，并在地鐵局域網(wǎng)上發(fā)布物業(yè)管理服務(wù)信息、宣傳信息和服務(wù)指南（如臺風(fēng)、水浸預(yù)報(bào)及防范措施）等。同時(shí)，管理處內(nèi)部也要建立相應(yīng)的指揮和調(diào)度體系，保證各類信息和措施的傳達(dá)和響應(yīng)。服務(wù)指令、報(bào)修服務(wù)響應(yīng)、維修回訪意見、投訴糾正及預(yù)防措施和效果、投訴回訪內(nèi)部協(xié)檢查、監(jiān)督、考核意見征詢、匯報(bào)和響應(yīng)調(diào)程序緊急事件的通報(bào)和協(xié)調(diào)應(yīng)急事件的處理與協(xié)調(diào)213管理特色業(yè)主代表地鐵公司地鐵管理處（分公司）各部門和班組地鐵物業(yè)管理對深圳物業(yè)管理來講是一個(gè)新課題，具有自己的特色，會遇到許多新的問題和困難，對此我們應(yīng)該充分認(rèn)識并積極面對，并通過管理創(chuàng)新和充分與業(yè)主和相關(guān)部門的溝通和合作來解決問題，創(chuàng)造出適應(yīng)地鐵特點(diǎn)的物業(yè)管理模式，讓業(yè)主滿意。我們在以往對葛洲壩電廠和國家電力調(diào)度中心的物業(yè)管理顧問服務(wù)中，對特種物業(yè)管理上的特殊性具有一定的認(rèn)識和經(jīng)驗(yàn)。其重點(diǎn)之一是加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，特別要解決好工作接口問題；重點(diǎn)之二是提供強(qiáng)大的保障功能；重點(diǎn)之三是提供業(yè)主確實(shí)需要的物業(yè)管理綜合服務(wù)，為他們的工作和生活提供方便，同時(shí)有利于提高他們的工作效率。針對上述理解，我們將地鐵物業(yè)管理的重點(diǎn)和特色定位如下特色之一融合提煉進(jìn)行管理創(chuàng)新前面已就建立順暢的信息溝通與反饋渠道問題進(jìn)行了論述，要解決工作接口問題，使物業(yè)管理服務(wù)既能緊跟地鐵日常工作的節(jié)奏，為地鐵公司的各項(xiàng)工作提供及時(shí)的服務(wù)和保障，又要避免對地鐵工作造成影響，同時(shí)還要消除各種安全隱患。這些要求我們在總結(jié)以往物業(yè)管理特別是特種物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合地鐵的實(shí)際情況和業(yè)主的要求進(jìn)行管理創(chuàng)新，以適應(yīng)地鐵需要的新模式（包括班組設(shè)置、工作時(shí)間和調(diào)度方式等）提供物業(yè)管理服務(wù)。要解決的工作接口問題主要包括兩個(gè)方面物業(yè)管理服務(wù)與地鐵工作的接口，如辦公室室內(nèi)清潔的時(shí)間和監(jiān)管方式、加工、維修工作與清潔工作的關(guān)系（包括防護(hù)措施和安全教育）、車輛維修加班時(shí)物業(yè)管理的配合、特殊場合或時(shí)間（如慶典、領(lǐng)導(dǎo)或外賓來訪）時(shí)各項(xiàng)工作的配合等。物業(yè)管理服務(wù)與保安工作的接口。由于地鐵工作的特殊性，地鐵的保安工作由專業(yè)保安公司負(fù)責(zé)，但保安工作與日常物業(yè)管理具有非常密切的聯(lián)系。如保安工作的執(zhí)行人是保安公司，但硬件設(shè)備包括智能化監(jiān)控設(shè)備是有物業(yè)管理公司維護(hù)和保養(yǎng)的；又如保安員是義務(wù)消防員，負(fù)責(zé)緊急滅火和救護(hù)，但滅火和救護(hù)的物質(zhì)條件和保障是由物業(yè)管理提供的，即消防設(shè)施是由物業(yè)管理公司維護(hù)的，日常的檢查和消防隱患的消除也是由物業(yè)管理公司承擔(dān)的。另外，物業(yè)管理可能帶來安全和消防隱患，安全管理也可能增加物業(yè)管理的工作難度（如行車管理不善會造成公共設(shè)施和綠化帶的損壞）等等?？梢娢飿I(yè)管理與保安工作的密切聯(lián)系和相互配合是非常重要的。我們計(jì)劃在物業(yè)管理的準(zhǔn)備期和管理初期，與地鐵公司和保安公司進(jìn)行協(xié)商，制定相應(yīng)的管理辦法和運(yùn)作程序，以及相應(yīng)的內(nèi)外溝通和指令傳輸渠道，以解決相關(guān)的問題。特色之二強(qiáng)化設(shè)備技術(shù)管理，保障物業(yè)長年二十四小時(shí)正常運(yùn)行深圳地鐵一期工程竹子林車輛段及基地是現(xiàn)代化、綜合性的物業(yè)，承擔(dān)著為深圳地鐵建設(shè)和運(yùn)行提供基本保障的重?fù)?dān)，故需將“保證物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)長年不間斷正常運(yùn)行”當(dāng)作地鐵物業(yè)管理工作的重中之重，為此，我們配置了較強(qiáng)的技術(shù)骨干力量，包括技術(shù)總監(jiān)、工程部經(jīng)理和各專業(yè)的專業(yè)工程師，以及具有豐富經(jīng)驗(yàn)和高度敬業(yè)精神的運(yùn)行管理和維修人員，加上科學(xué)的管理方法和ISO9001質(zhì)量體系運(yùn)行的保障和南光物業(yè)強(qiáng)大的技術(shù)力量支持，使我們有信心保證物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)長年不間斷正常運(yùn)行。特色之三致力于服務(wù)創(chuàng)新，為業(yè)主營造舒適、便利、高效的辦公、工作和生活環(huán)境首先，以高標(biāo)準(zhǔn)和高質(zhì)量的清潔和綠化服務(wù)，為業(yè)主提供一個(gè)清潔、美觀的環(huán)境，特別活動室、衛(wèi)生間的清潔和綠化的造型，從細(xì)微之處關(guān)心業(yè)主的需要。其次，通過環(huán)境綜合治理，有效控制各類污染，包括垃圾、污水、噪音和煙塵等，滿足業(yè)主深層次的要求，營造高尚環(huán)保的現(xiàn)代辦公、工作和生活環(huán)境。另外，設(shè)計(jì)并提供物業(yè)管理綜合服務(wù)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目應(yīng)與地鐵的實(shí)際需求相適應(yīng)，以方便業(yè)主的工作和生活，提高工作效率，這些項(xiàng)目必須征得業(yè)主的同意方可實(shí)施，以真正反映地鐵人的實(shí)際需要。在物業(yè)管理綜合服務(wù)上，我們初步設(shè)計(jì)了兩個(gè)項(xiàng)目設(shè)置洗衣房考慮到地鐵檢修人員經(jīng)常與油污打交道，工作服很容易臟，加上地鐵人員工作繁忙緊張，加上有招待所等因素，我們計(jì)劃充分利用南光的集團(tuán)資源，將“正章干洗”引入?yún)^(qū)內(nèi)，提供干洗和水洗服務(wù)，為地鐵工作人員提供工作服和制服的洗衣服務(wù)。設(shè)置洗車場地鐵的車輛外出頻繁，容易臟，外出洗車很不方便且費(fèi)用較高，同時(shí)會影響工作和效率，因此，我們計(jì)劃利用南光物業(yè)多年經(jīng)營洗車和汽車美容的經(jīng)驗(yàn)，在區(qū)內(nèi)停車場設(shè)置洗車場，為地鐵提供汽車清洗、打臘、更換機(jī)油、輪胎和內(nèi)飾保養(yǎng)等服務(wù)。需要說明的是上述兩項(xiàng)工作，作為南光物業(yè)對業(yè)主的真誠回報(bào)，完全不考慮贏利，只收取成本使服務(wù)能夠維持即可。具體的內(nèi)容和經(jīng)營狀況分析見第三部分中“對業(yè)主的其他優(yōu)惠條件”。22物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置221部門設(shè)置地鐵管理處組織機(jī)構(gòu)見下圖管理處副主任綜合部清潔部部工程部管理處主任技術(shù)總監(jiān)綠化部服務(wù)中心值班中心財(cái)務(wù)室如上圖所示，管理處設(shè)四個(gè)部門工程部、綠化部、清潔部和綜合部，為了精簡編制，將行政、財(cái)務(wù)、調(diào)度、質(zhì)量管理和綜合服務(wù)職能統(tǒng)一劃分在綜合部。管理處各部門主要職責(zé)綜合部（下設(shè)財(cái)務(wù)室、值班中心和服務(wù)中心）負(fù)責(zé)管理處行政、總務(wù)、車輛管理工作；負(fù)責(zé)管理處人事、勞資、培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)管理工作；負(fù)責(zé)物料采購、供應(yīng)及庫房管理；負(fù)責(zé)文件檔案資料的管理工作；負(fù)責(zé)管理處對外公共關(guān)系的處理與協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)綜合服務(wù)和社區(qū)文化活動的制訂、協(xié)調(diào)和組織開展；負(fù)責(zé)服務(wù)中心的日常運(yùn)作和管理；負(fù)責(zé)組織管理處內(nèi)部質(zhì)量審核、安全、質(zhì)量大檢查，提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的驗(yàn)證。服務(wù)中心負(fù)責(zé)洗衣房、洗車場的運(yùn)行、管理和日常維護(hù)保養(yǎng)；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的策劃、組織和開展；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設(shè)工作；值班中心負(fù)責(zé)緊急事件發(fā)生時(shí)的調(diào)度和信息傳遞工作；負(fù)責(zé)地鐵區(qū)域管理各類信息、記錄的匯集、整理統(tǒng)計(jì)、分析和及時(shí)傳遞；定期形成日、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表。為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)；負(fù)責(zé)業(yè)主提出的服務(wù)要求及投訴受理與處理。洗車場洗衣房并定期組織進(jìn)行業(yè)主意見調(diào)查和回訪統(tǒng)計(jì)分析工作。工程部負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及場所（地）的維修和定期保養(yǎng)；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)公共設(shè)備的運(yùn)行管理、維修和維護(hù)保養(yǎng)；負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；負(fù)責(zé)消防設(shè)備和辦公自動化設(shè)備的維修和定期保養(yǎng)；負(fù)責(zé)工程類外包控制。清潔部負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)道路、場地的清潔和保潔；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)建筑物地面、內(nèi)外墻、玻璃等的清潔和保養(yǎng)，包括大理石、花崗巖、地毯等的日常護(hù)理和保養(yǎng)；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)化糞池、污水管道、隔油池、雨水井的清掏和疏通工作。負(fù)責(zé)消殺外包控制。綠化部負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、養(yǎng)植、造型設(shè)計(jì)、修剪工作；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)辦公室室內(nèi)綠化和節(jié)日擺花工作。駐地物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)表（五）1、簡況單位名稱南光物業(yè)地鐵管理處上級管理單位名稱深圳市南光物業(yè)管理有限公司成立日期2003年8月本屆領(lǐng)導(dǎo)班子起始日期2003年8月2、領(lǐng)導(dǎo)層名單姓名職務(wù)職稱宋立忠管理處主任高級工程師張險(xiǎn)峰管理處副主任高級工程師許益榮技術(shù)總監(jiān)高級工程師3、機(jī)構(gòu)框圖以框圖的形式表示出組織機(jī)構(gòu)、負(fù)責(zé)人及和各職能部門。管理處副主任張險(xiǎn)峰綜合部清潔部部工程部管理處主任宋立忠技術(shù)總監(jiān)許益榮綠化部服務(wù)中心值班中心財(cái)務(wù)室洗車場洗衣房222人員配置人員配置圖（總計(jì)135人）人員配置說明管理層（3人）管理處主任1人管理處副主任1人技術(shù)總監(jiān)1人綜合部（9人）部長1人事務(wù)助理2人（負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理及文件管理）采購、保管兼司機(jī)1人財(cái)務(wù)室會計(jì)1人出納1人值班中心質(zhì)量管理員2人服務(wù)中心社區(qū)文化主管1人管理處主任1人技術(shù)總監(jiān)1人綜合部9人清潔部93人工程部22人副主任1人綠化部8人（洗車場3人）（洗衣房3人）注洗車場和洗衣房6人未計(jì)入行政管理成本，其成本單項(xiàng)列支，詳見34清潔部（93人）部長1人班組長4人清潔工88人（具體配置見分項(xiàng)報(bào)價(jià)表）綠化部（8人）部長1人班組長2人綠化工5人工程部（22人）部長1人強(qiáng)電工程師1人弱電工程師1人空調(diào)工程師1人消防工程3人空調(diào)技工4人電工7人水工3人土木技工1人（具體配置見分項(xiàng)報(bào)價(jià)表）駐地人員組成表（六）單位深圳市南光物業(yè)管理有限公司序號姓名性別年齡技術(shù)職稱擬擔(dān)任的職務(wù)有何種證書、證書編號（附上證書）崗位情況1宋立忠男38高工管理處主任全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證物崗證字第3333004286號在崗2張險(xiǎn)峰男39高工管理處副主任ISO9001外審員20030NQ0375在崗3許益榮男38高工技術(shù)總監(jiān)ISO90012000NH906211355全國物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證物崗證字第0094002905號；電梯注冊檢測員DT0127在崗4郭進(jìn)華男30工程師綜合部部長物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證；物崗證字第0094002963號ISO90012000內(nèi)審員；預(yù)算員上崗證書在崗5陳永軍男35評估員清潔部部長全國物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理培訓(xùn)物崗證字第0094002628號在崗6王增文男31工程師工程部部長物崗證字第0094109560號在崗7郭依慶男44助經(jīng)綠化部部長物崗證字第0094002788號在崗8杜小勝男40工程師綜合部事務(wù)助理物崗證字第0094104780號在崗9馬艾蓮女49經(jīng)濟(jì)師綜合部事務(wù)助理物崗證字第0094105382號在崗10劉沛男32助會會計(jì)會計(jì)證44023199602620；物崗證字第0094105523號在崗11陳艷女36出納物崗證字第0094104781號在崗12陳傳宇男25助工質(zhì)量管理員物業(yè)管理上崗證0094110712；質(zhì)量管理內(nèi)審員NH906211489在崗13孫其中男40中級質(zhì)量管理員全國物業(yè)管理企業(yè)管理員物崗證字第0094106053號；企業(yè)管理安全主任SAQ9810996；ISO90002000NH906211488在崗14袁軍男32助工社區(qū)文化主管物業(yè)管理管理員物崗證字第0094109728在崗15范貴林男43司機(jī)兼采購物崗證字第0094105527號在崗16韓錫章男57工程師弱電工程師物崗證字第0094104310號在崗17陳寶彬男57工程師強(qiáng)電工程師物崗證字第0094105526號在崗18歐陽春華男41工程師空調(diào)工程師在崗19王鑫祥男56高工消防系統(tǒng)管理物崗證字第0094105525號在崗20消防系統(tǒng)管理外聘21消防系統(tǒng)管理外聘22楊春申男53技師空調(diào)技工物崗證字第0094105387號在崗23李臣亮男54技師空調(diào)技工物崗證字第0094105384號內(nèi)審員資格證消防上崗證在崗24張四喜男50中級技師物崗證字第0094106058號在崗25韓培元男55技師空調(diào)技工物崗證字第0094105761號在崗26白賀平男40中級電工物崗證字第440301080158號在崗27魏明貴男32中級電工物崗證字第44030102012056號在崗28易耀亮男32中技電工物崗證字第44030102003800號在崗29楊全生男41中級電工物崗證字第44030108000162號在崗30薛強(qiáng)男48中級電工物崗證字第36000120021731號在崗31郭立星男38助工師電工物崗證字第0094104777號在崗32電工外聘33董學(xué)紅男45中級水工物崗證字第0094105385號在崗34劉勝兵男34中級水工物崗證字第0094104779號在崗35水工外聘36劉連合男56中級技師物崗證字第0094109553號在崗223人員素質(zhì)要求管理處主任、副主任、技術(shù)總監(jiān)大學(xué)本科以上學(xué)歷，具有高級職稱；五年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，三年以上管理經(jīng)驗(yàn)；具有較強(qiáng)的溝通、組織、協(xié)調(diào)和指揮能力；持有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理或部門經(jīng)理資格證書及其它相關(guān)任職資格證書。部門部長大學(xué)專科以上學(xué)歷，具有中級以上專業(yè)職稱（清潔和綠化部部長具有初級以上職稱）；三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，二年以上管理經(jīng)歷；具有較強(qiáng)的溝通、組織、協(xié)調(diào)和指揮能力；持有物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員上崗資格證書（深圳市住宅局頒發(fā)）及其它相關(guān)任職資格證書。一般管理人員中專以上學(xué)歷，具有初級以上專業(yè)職稱；具有二年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，擁有相應(yīng)的上崗資格證書；具備一定的組織、協(xié)調(diào)能力；持有物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員上崗資格證書（深圳市住宅局頒發(fā)）及其它相關(guān)任職資格證書。專業(yè)工程師大學(xué)本科以上學(xué)歷，具有中級以上專業(yè)職稱；三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)；具有較強(qiáng)的基礎(chǔ)知識和專業(yè)技能；持有物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員上崗資格證書（深圳市住宅局頒發(fā)）及其它相關(guān)技術(shù)資格證書。技工高中或?qū)I(yè)技校以上學(xué)歷，具有相應(yīng)專業(yè)資格；三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)；具有較強(qiáng)的工程基礎(chǔ)和專業(yè)技能；持有物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員上崗資格證書（深圳市住宅局頒發(fā)）及其它相關(guān)技術(shù)資格證書。清潔工、綠化工及其他一般工作人員初中文化程度，年齡35歲以下；身體健康，儀表端正；具有兩年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，受過專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)；作風(fēng)正派，有較強(qiáng)的工作責(zé)任和服務(wù)意識。224駐物業(yè)現(xiàn)場項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的簡歷駐地管理人員簡歷表（七）單位深圳市南光物業(yè)管理有限公司姓名宋立忠性別男出生年月196501文化程度工程碩士畢業(yè)院校專業(yè)及時(shí)間清華大學(xué)（1987）西安交大（1990）政治面貌群眾現(xiàn)任職務(wù)部門經(jīng)理技術(shù)職稱高級工程師聘任時(shí)間1999年從事工作年限13年從事物業(yè)管理工作年限8年接受何種培訓(xùn)全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書培訓(xùn)證書號物崗證字第3333004286號名稱深圳市南光物業(yè)管理有限公司郵政編號518041工作單位地址深圳市福田區(qū)華富路1004號南光大廈四層西電話8368988828828主要經(jīng)歷19951999深圳市科技工業(yè)園物業(yè)管理有限公司，先后擔(dān)任城管監(jiān)察隊(duì)隊(duì)長、環(huán)境部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、動力部經(jīng)理、綜合管理部經(jīng)理，兼任過園西工業(yè)區(qū)管理處主任、科技大廈管理處主任，以及ISO9002認(rèn)證工作組組長，園西工業(yè)區(qū)創(chuàng)國優(yōu)工作組組長等職。1996年曾赴香港參加深港物業(yè)管理培訓(xùn)并獲結(jié)業(yè)證書。1999至今深圳市南光物業(yè)管理有限公司市場部經(jīng)理，擔(dān)任或兼任過十幾個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問。長期被聘為深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院兼職教授，是全國物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn)班高級講師，有多項(xiàng)物業(yè)管理研究成果發(fā)表并獲國家建設(shè)部獎(jiǎng)勵(lì)，多次參加物業(yè)管理評優(yōu)及招標(biāo)審核工作。駐地管理人員簡歷表（七）單位深圳市南光物業(yè)管理有限公司姓名張險(xiǎn)峰性別男出生年月196411文化程度大學(xué)本科畢業(yè)院校專業(yè)及時(shí)間安徽工學(xué)院電氣工程（1985年）政治面貌黨員現(xiàn)任職務(wù)工程部經(jīng)理技術(shù)職稱高級工程師聘任時(shí)間2000年從事工作年限18年從事物業(yè)管理工作年限9年接受何種培訓(xùn)ISO9001外審員培訓(xùn)證書號20030NQ0375名稱深圳市南光物業(yè)管理有限公司郵政編號518041工作單位地址深圳市福田區(qū)華富路1004號南光大廈四層西電話83688267主要經(jīng)歷198507198709江西省機(jī)械科研所自控室198507198709江西省永豐佳龍中學(xué)支教198507198709江西省機(jī)械科研所自控室199404至今深圳市南光物業(yè)管理有限公司歷任技術(shù)員、主任、經(jīng)理等職，參與并主持了多次技術(shù)改造，以及質(zhì)量管理體系轉(zhuǎn)版工作，并發(fā)表了數(shù)十篇文章及論文。駐地管理人員簡歷表（七）單位深圳市南光物業(yè)管理有限公司姓名許益榮性別男出生年月196506文化程度大學(xué)本科畢業(yè)院校專業(yè)及時(shí)間西北工業(yè)大學(xué)工程力學(xué)（1988年）政治面貌黨員現(xiàn)任職務(wù)管理處副主任技術(shù)職稱高級工程師聘任時(shí)間2001年從事工作年限15年從事物業(yè)管理工作年限10年接受何種培訓(xùn)電梯注冊檢測員物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理ISO90012000內(nèi)審員培訓(xùn)證書號DT0127物崗證字第0094002905號NH906211355名稱深圳市南光物業(yè)管理有限公司郵政編號518041工作單位地址深圳市福田區(qū)華富路1004號南光大廈四層西電話83523236主要經(jīng)歷1988畢業(yè)于陜西省西安市西北工業(yè)大學(xué)198807199409航空工業(yè)總公司623所先后從事聲疲勞、噪聲控制技術(shù)科研工作199410199909深圳市南光電梯工程有限公司從事技術(shù)工作199910200109深圳市南光物業(yè)管理有限公司從事質(zhì)量管理工作200109至今深圳市南光物業(yè)管理有限公司從事小區(qū)管理工作駐地管理人員簡歷表（七）單位深圳市南光物業(yè)管理有限公司姓名郭進(jìn)華性別男出生年月197312文化程度大學(xué)本科畢業(yè)院校專業(yè)及時(shí)間西北工業(yè)大學(xué)電氣技術(shù)（1996年）政治面貌中共預(yù)備黨員現(xiàn)任職務(wù)管理處副主任技術(shù)職稱工程師聘任時(shí)間2001年從事工作年限7年從事物業(yè)管理工作年限6年接受何種培訓(xùn)物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證ISO90012000內(nèi)審員預(yù)算員上崗證書培訓(xùn)證書號物崗證字第0094002963號NH906211667名稱深圳市南光物業(yè)管理有限公司郵政編號518041工作單位地址深圳市福田區(qū)華富路1004號南光大廈四層西電話26282249主要經(jīng)歷199607199702中國飛機(jī)強(qiáng)度研究所技術(shù)員199703199910深圳市南光物業(yè)管理有限公司工程部技術(shù)員助理工程師199911200010深圳市南光物業(yè)管理有限公司南光名仕苑工程部主管200011200111江西南光物業(yè)管理有限公司中寰廣場管理處副主任200111200206深圳市南光物業(yè)管理有限公司市場管理部主任200206至今深圳市南光物業(yè)管理有限公司南天一花園管理處副主任駐地管理人員簡歷表（七）單位深圳市南光物業(yè)管理有限公司姓名陳永軍性別男出生年月196808文化程度大學(xué)本科畢業(yè)院校專業(yè)及時(shí)間西安理工大學(xué)工業(yè)企業(yè)管理（1997年）政治面貌黨員現(xiàn)任職務(wù)經(jīng)理助理技術(shù)職稱評估員聘任時(shí)間1994年從事工作年限17年從事物業(yè)管理工作年限5年接受何種培訓(xùn)全國物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理培訓(xùn)培訓(xùn)證書號物崗證字第0094002628號名稱深圳市南光物業(yè)管理有限公司郵政編號518041工作單位地址深圳市福田區(qū)華富路1004號南光大廈四層西電話8368988828818主要經(jīng)歷198607199206陜西省漢中師范團(tuán)委書記班主任199007199306陜西省教育學(xué)院學(xué)習(xí)199307199806南光北海集團(tuán)工作199407199706西安理工大學(xué)學(xué)習(xí)199808至今深圳市南光物業(yè)管理有限公司擔(dān)任大廈管理部清潔、消殺項(xiàng)目主管駐地管理人員簡歷表（七）單位深圳市南光物業(yè)管理有限公司姓名王增文性別男出生年月197206文化程度大學(xué)本科畢業(yè)院校專業(yè)及時(shí)間石油大學(xué)（華東）（1993年）政治面貌群眾現(xiàn)任職務(wù)工程顧問技術(shù)職稱中級聘任時(shí)間2001年從事工作年限10年從事物業(yè)管理工作年限2年接受何種培訓(xùn)全國物業(yè)管理員上崗證培訓(xùn)證書號物崗證字第0094109560號名稱深圳市南光物業(yè)管理有限公司郵政編號518041工作單位地址深圳市福田區(qū)華富路1004號南光大廈四層西電話8368988828823主要經(jīng)歷199307199901山東藍(lán)星玻璃集團(tuán)公司浮法玻璃廠設(shè)備科電氣技術(shù)員、35KV變電站站長。參與了浮法玻璃生產(chǎn)線的改造并負(fù)責(zé)變電站的增容技改工作。98年作為廠節(jié)能小組成員，參與制定電氣設(shè)備節(jié)能方案，年節(jié)電近40萬度。199903200110深圳市貝格斯特實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司質(zhì)檢員、質(zhì)檢部經(jīng)理。負(fù)責(zé)高低壓電氣配電柜生產(chǎn)過程的質(zhì)量監(jiān)督檢查。200111至今深圳市南光物業(yè)管理有限公司工程師。在航南管理處工程部工作一段時(shí)間后，派駐長沙，作為一綜合性智能大廈物業(yè)管理的工程顧問。駐地管理人員簡歷表（七）單位深圳市南光物業(yè)管理有限公司姓名郭依慶性別男出生年月19590510文化程度大學(xué)?？飘厴I(yè)院校專業(yè)及時(shí)間南京航空學(xué)院管理工程系（19841986）政治面貌群眾現(xiàn)任職務(wù)管理處副主任技術(shù)職稱助理經(jīng)濟(jì)師聘任時(shí)間1992年從事工作年限17年從事物業(yè)管理工作年限11年接受何種培訓(xùn)物業(yè)管理管理員上崗證物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證培訓(xùn)證書號物崗證字第0094002788號近期發(fā)證名稱深圳市南光物業(yè)管理有限公司郵政編號518041工作單位地址深圳市福田區(qū)華富路1004號南光大廈四層西電話83563203主要經(jīng)歷198401198602南京航空學(xué)院管理工程系198603198702513廠設(shè)計(jì)所學(xué)習(xí)198703198803513廠人事勞資處198803199211深圳市格蘭云天大酒店人事培訓(xùn)部勞資主任199212至今深圳市南光物業(yè)管理有限公司先后擔(dān)任大廈管理部經(jīng)理部和小區(qū)管理處工作23管理人員的培訓(xùn)及考核231培訓(xùn)計(jì)劃高素質(zhì)人才是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)的基本條件，南光物業(yè)本身雄厚的技術(shù)資源和豐富的人才資源使南光物業(yè)在人員配置上游刃有余。即便如此，現(xiàn)代社會發(fā)展的特性要求我們一方面必須加強(qiáng)人才交流和引進(jìn)，一方面必須時(shí)時(shí)刻刻進(jìn)行員工培訓(xùn)，才能跟上時(shí)代步伐。南光物業(yè)將自身的員工培訓(xùn)作為創(chuàng)建管理處核心軟件之重要工作來抓，形成一個(gè)自我培訓(xùn)、自我開發(fā)人才的機(jī)制，通過持續(xù)提高員工素質(zhì)、專業(yè)技能，以促進(jìn)管理工作、服務(wù)工作、經(jīng)營工作水平的不斷提升。2311培訓(xùn)目標(biāo)提高全體員工的基本質(zhì)素和專業(yè)水平，適應(yīng)本職崗位和新技術(shù)發(fā)展的需要，不斷吸收和更新管理理念，適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，從而全面滿足地鐵物業(yè)管理和服務(wù)的要求。制定目標(biāo)如下各專業(yè)人員的持證上崗率100中高級職稱人員占管理人員比率70以上大專以上學(xué)歷占管理人員比率90以上各類人員培訓(xùn)合格率100專門職業(yè)、特殊工種需按行業(yè)規(guī)定通過職業(yè)培訓(xùn)持證上崗財(cái)務(wù)出納需獲取會計(jì)證,通過電腦操作培訓(xùn)。質(zhì)量管理員通過ISO9001內(nèi)審員培訓(xùn)，取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。電工需持證上崗。配電運(yùn)行工需持證上崗。電梯工需持證上崗。管理人員需持物業(yè)管理上崗資質(zhì)證書。2312培訓(xùn)內(nèi)容按階段劃分入職培訓(xùn)A管理處、物業(yè)概況；B管理處質(zhì)量體系概況，管理處規(guī)章制度、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)；C物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及服務(wù)業(yè)務(wù)特性；D安全教育、消防知識；E員工守則、言行規(guī)范。上崗培訓(xùn)A本部門、本崗位職責(zé)；B本崗位作業(yè)指導(dǎo)書工作程序、作業(yè)內(nèi)容、方式、規(guī)范；C本崗位業(yè)務(wù)技能、應(yīng)知應(yīng)會培訓(xùn)；在職培訓(xùn)A本崗位業(yè)務(wù)技能，技術(shù)提高性學(xué)習(xí)；B相關(guān)崗位業(yè)務(wù)概要，技能培訓(xùn)；C了解相關(guān)法律法規(guī)。按人員層次劃分主要管理層A物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)；B企業(yè)管理、城市社會學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等實(shí)務(wù)理論的學(xué)習(xí)；C了解計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)知識；D物業(yè)管理?xiàng)l例、經(jīng)濟(jì)合同法等有關(guān)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)；一般管理層含工程技術(shù)人員A本崗位專業(yè)技術(shù)知識、專業(yè)職稱培訓(xùn)；B物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)，上崗取證培訓(xùn)；C相關(guān)法律法規(guī)知識；D質(zhì)量體系相關(guān)程序文件，作業(yè)指導(dǎo)書；E每年至少拓展一門新業(yè)務(wù)技能；專業(yè)業(yè)務(wù)技術(shù)作業(yè)層A上崗取證培訓(xùn)；B崗位業(yè)務(wù)、技術(shù)技能培訓(xùn)及崗位競賽；C質(zhì)量體系相關(guān)程序文件，作業(yè)指導(dǎo)書學(xué)習(xí)；D了解相關(guān)法律法規(guī)；E每年至少拓展一門新業(yè)務(wù)技能。2313培訓(xùn)安排（計(jì)劃）培訓(xùn)類型培訓(xùn)內(nèi)容參加人員時(shí)間入職培訓(xùn)詳見入職培訓(xùn)內(nèi)容全體員工入職當(dāng)天持續(xù)一周上崗培訓(xùn)詳見上崗培訓(xùn)內(nèi)容分部門試用期內(nèi)分專業(yè)（36個(gè)月）分工種在職培訓(xùn)詳見在職培訓(xùn)內(nèi)容分部門業(yè)余時(shí)間1個(gè)月/年人分專業(yè)分工種工作時(shí)間1周/年人具體培訓(xùn)計(jì)劃，培訓(xùn)內(nèi)容需根據(jù)實(shí)際情況制定詳細(xì)內(nèi)容。232培訓(xùn)方式和人員管理、考核2321培訓(xùn)方式組織保障設(shè)置專職培訓(xùn)工作人員，建立管理處員工教育培訓(xùn)工作體系，準(zhǔn)確識別培訓(xùn)需求，制定年度培訓(xùn)大綱，季度月度培訓(xùn)實(shí)施計(jì)劃，編制內(nèi)培教材，并組織落實(shí)。建立員工培訓(xùn)檔案，規(guī)定考核辦法，將員工的培訓(xùn)績效與工資獎(jiǎng)金、晉升、淘汰緊密掛鉤，創(chuàng)造一種積極求知、努力向上、不進(jìn)則汰的工作氛圍。方式開展全員培訓(xùn)，分層次、分類別、分階段實(shí)施，內(nèi)培、外培、自學(xué)形式相結(jié)合。按階段劃分入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。按層次劃分主要管理層，一般管理層，專業(yè)技術(shù)作業(yè)層。鼓勵(lì)措施要求一專多能，鼓勵(lì)外培取證，自修學(xué)業(yè)，費(fèi)用報(bào)銷。2322人員管理和考核人員管理的原則管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9001質(zhì)量體系、企業(yè)CI手冊和工作績效作為員工行為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。全體員工均采用聘用合同制，做到干部能上能下，職工能進(jìn)能出，競爭上崗、優(yōu)勝劣汰。錄用、培訓(xùn)與淘汰按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)把進(jìn)人關(guān)。人事部門和管理處用人部門共同對應(yīng)聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行考核、選拔。做到人盡其才，物盡其用。凡聘用人員都要進(jìn)行上崗前的必要培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者留用，不合格者解聘。留用者根據(jù)崗位的特點(diǎn)和要求實(shí)行36個(gè)月的試用，試用期滿由公司人事部門和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽訂聘用合同。公司根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施全員全階段培訓(xùn)戰(zhàn)略，不斷學(xué)習(xí)新觀念、新方法、新工藝、新技術(shù)，跟上時(shí)代的發(fā)展。培訓(xùn)考核成績優(yōu)秀者，晉級升職。管理處實(shí)行人才儲備計(jì)劃和年5人員的淘汰制度，用于不斷調(diào)整提高員工整體專業(yè)素質(zhì)，增加員工職業(yè)危機(jī)感，強(qiáng)化員工服務(wù)意識。著重培育人才競爭力人力資源是企業(yè)發(fā)展最重要的資本，也是企業(yè)賴于生存的生命力，物業(yè)管理企業(yè)的競爭優(yōu)勢關(guān)鍵在于人才優(yōu)勢，故建立“優(yōu)勝劣汰、激勵(lì)型的用人機(jī)制，強(qiáng)化人力資源的競爭力”至關(guān)重要，是實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的基本保障。嚴(yán)把入司關(guān)，規(guī)范人員選用、招聘程序。地鐵物業(yè)管理處人員引進(jìn)渠道可以有兩種從內(nèi)部人員選拔及招聘外來人員。內(nèi)部人員選拔采用內(nèi)部競聘上崗方式，嚴(yán)格根據(jù)上崗條件，從基本素質(zhì)、以往業(yè)績、管理方案三方面考核，公開答辯，擇優(yōu)錄用。外來人員招聘，嚴(yán)格按招聘程序要求，進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考查，綜合評價(jià)，擇優(yōu)錄用。注重系統(tǒng)性的全員培訓(xùn)。每年拿出一定的培訓(xùn)資金，設(shè)專人負(fù)責(zé)，根據(jù)實(shí)際需求制訂管理型、技術(shù)型、作業(yè)型三個(gè)層次的全年培訓(xùn)計(jì)劃。特別要注重自始至終地灌輸超前性、創(chuàng)造性的服務(wù)理念、服務(wù)意識及市場經(jīng)濟(jì)、市場競爭的觀念。同時(shí)，確立考核制度，考核結(jié)果與員工的個(gè)人利益掛鉤，增強(qiáng)培訓(xùn)的有效性。建立有效的業(yè)績考評體系和激勵(lì)機(jī)制。實(shí)施全方位動態(tài)績效考評上級對下級、同級對同級、下級對上級，現(xiàn)在與過去實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)罰分明。將企業(yè)的效益、員工的業(yè)績與個(gè)人收入掛鉤，給予各級人員與其貢獻(xiàn)相適應(yīng)的報(bào)酬。月考核與年度考評相結(jié)合，每年根據(jù)考評結(jié)果，決定人員的去留、調(diào)整人員的待遇、職位。同時(shí)加強(qiáng)上下級、同級的縱橫向溝通，充分授權(quán)，給予各類人員積極主動工作的動力與空間，在內(nèi)部營造優(yōu)勝劣汰、積極向上的氛圍。適當(dāng)時(shí)機(jī)，適度實(shí)施工作輪換法。即有利于培養(yǎng)一專多能之才，也利于克服惰性、激活員工潛力?？己朔椒ü芾硖帉?shí)施干部目標(biāo)責(zé)任制，層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書，落實(shí)責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。責(zé)任者有圓滿完成責(zé)任書規(guī)定任務(wù)的責(zé)任，也有對所轄人員的工資獎(jiǎng)金決定權(quán)和人員調(diào)整權(quán)。責(zé)任者每月總結(jié)上月工作完成情況，制訂本月工作計(jì)劃。上級責(zé)任者按ISO9001質(zhì)量體系對下級責(zé)任者進(jìn)行考核、評審。管理處實(shí)施全員量化考核制，由考核者對下屬員工按量化考核標(biāo)準(zhǔn)每月考評一次，以此決定下屬人員的工資、獎(jiǎng)金發(fā)放額?？己藘?yōu)勝者張榜表揚(yáng)，全年考核名列前茅者，年終予以重獎(jiǎng)。對部門工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對員工業(yè)績的量化考核，均納入ISO9001質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書運(yùn)作，要求有檢查、有記錄、有結(jié)果、有存檔。實(shí)施目標(biāo)管理，強(qiáng)化績效考核，確保逐年實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)根據(jù)物業(yè)管理工作的“小節(jié)即大體”、“形式即內(nèi)容”之特點(diǎn)，實(shí)施目標(biāo)管理責(zé)任制，以減少差錯(cuò)、疏漏，保障總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。即根據(jù)總目標(biāo)要求制訂地鐵物業(yè)管理處的年度管理目標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)，將年度目標(biāo)量化并分解至各階段、各部門，建立有效的覆蓋地鐵物業(yè)管理各項(xiàng)工作、各個(gè)環(huán)節(jié)的目標(biāo)體系，并根據(jù)實(shí)際情況制訂切實(shí)可行的績效考核方案，細(xì)化考核項(xiàng)目、考核標(biāo)準(zhǔn)，明確考核辦法。每年，機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人與部門、部門與部組、班組與個(gè)人簽訂目標(biāo)責(zé)任書，同時(shí)持續(xù)地實(shí)施公正、客觀的月度考核、年度考評，其考核/考評結(jié)果與部門、個(gè)人效益及時(shí)掛鉤，獎(jiǎng)優(yōu)罰懶，不斷提高工作質(zhì)量、效率，從而有計(jì)劃、有步驟地實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。附南光物業(yè)管理有限公司員工量化考核記錄表部門崗位姓名考核時(shí)間QFRP05/A項(xiàng)目考核內(nèi)容考核辦法自評分實(shí)評分勞動紀(jì)律05分以遲到、早退、溜號、曠工、代打卡等綜合評分工作態(tài)度20工作作風(fēng)05分以工作迅速準(zhǔn)確、積極主動、責(zé)任心強(qiáng)，協(xié)作精神好等綜合評分。分服從指揮010分從對領(lǐng)導(dǎo)布置的工作是否推諉、扯皮、消極對待等方面綜合評分。崗位工作020分按崗位責(zé)任制及日常工作內(nèi)容考核。工作計(jì)劃015分按月工作計(jì)劃考核。工作量40分其他05分臨時(shí)性工作考核。工作及時(shí)性020分按照完成崗位工作、月度工作計(jì)劃等綜合評分工作業(yè)績40分工作質(zhì)量020分完成工作準(zhǔn)確少差錯(cuò)、工作成效、無責(zé)任事故發(fā)生等綜合評分。合計(jì)直接領(lǐng)導(dǎo)簽字評語部門經(jīng)理簽字員工形象管理處導(dǎo)入形象設(shè)計(jì)，在貫徹過程中進(jìn)一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識，調(diào)動員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。管理處以員工守則、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范指導(dǎo)員工的服務(wù)工作，員工通過訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造管理處和南光物業(yè)的公眾形象。無論是管理層人員還是服務(wù)層人員一律按指定制服著裝上崗，職位和工種標(biāo)志明確，易于辨認(rèn)。24管理制度241公眾制度2411衛(wèi)生管理規(guī)定為保持地鐵區(qū)域干凈、整潔，按照深圳市公共衛(wèi)生管理?xiàng)l例，特指定本規(guī)定。一、本轄區(qū)的衛(wèi)生管理由管理處負(fù)責(zé)