房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317891目錄目錄一、項(xiàng)目運(yùn)行背景11周口簡介111地理位置112周口交通情況113周口產(chǎn)業(yè)情況12周口宏觀城市發(fā)展綜述121周口市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況122周口城市規(guī)劃建設(shè)二、項(xiàng)目立地分析21項(xiàng)目簡介211項(xiàng)目地理位置212地塊及周邊現(xiàn)狀22立地條件分析221大環(huán)境分析222小環(huán)境分析23立地總結(jié)三、周口房地產(chǎn)市場分析31產(chǎn)品分析32產(chǎn)品去化交叉分析33單價(jià)去化交叉分析34總價(jià)分析35客源分析34市場總結(jié)四、商業(yè)市場分析41在售商業(yè)分析411商業(yè)個(gè)案分布圖412商業(yè)個(gè)案分析42沿街商鋪分析421商鋪統(tǒng)計(jì)表422租金去化交叉分析五、深刻地自我反省房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317892一、項(xiàng)目運(yùn)行背景11周口簡介111地理位置周口市位于河南省東南部，轄川匯區(qū)、項(xiàng)城市和淮陽、鹿邑、扶溝、沈丘、太康、鄲城、西華、商水8個(gè)縣，國土總面積119萬平方公里，耕地面積1170萬畝，總?cè)丝?006萬人，耕地面積、總?cè)丝诰尤〉?位。周口市農(nóng)業(yè)發(fā)展一馬當(dāng)先，糧、棉總產(chǎn)量均居河南省第一位，分別占全省的1/6和1/4，是聞名全國的糧棉大區(qū)。112周口交通情況有國道、省道13條；311國道橫穿東西，106國道縱貫?zāi)媳?；有縣鄉(xiāng)公路184條，通車?yán)锍?968公里；漯（河）至阜（陽）鐵路與京廣、京九線相接；周（口）至漯（河）高速公路與京珠高速相連。周口市房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317893市場商貿(mào)全市有各類市場615個(gè)，市區(qū)內(nèi)有荷花市場、中州商貿(mào)城、人民商場等大型商場、市場8個(gè)。其中荷花市場為河南省最大的綜合批發(fā)市場，占地200余畝，日客流量10萬余人次，日成交額近千萬元，輻射周邊100多個(gè)市縣。全市糧油、蔬菜、果品、畜禽、皮革、建材等各種專業(yè)市場發(fā)展迅猛，方興未艾。12周口宏觀城市發(fā)展綜述121周口市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況歷年GDP增長綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2006年全市生產(chǎn)總值6777億元，是2000年的16周口房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317894倍，年均增長89；上半年，全市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)35334億元，比上年同期增長117。在35334億元的生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值10786億元，增長59；第二產(chǎn)業(yè)增加值14731億元，增長139；第三產(chǎn)業(yè)增加值9816億元，增長154。上表中數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2003年以來，周口GDP增長率穩(wěn)定在10以上，并一直保持持續(xù)增長，2006年突破接近680億元大關(guān)，增長率14，增長率基本趕上全國平均水平，顯示周口市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，后勢強(qiáng)勁。歷年固定資產(chǎn)投資0100200300固定資產(chǎn)投資億元104611461568211829332002年2003年2004年2005年2006年2006年周口市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長。全年全社會完成固定資產(chǎn)投資2933億元，比上年增長36，其中城鎮(zhèn)投資2002億元，增長437。三產(chǎn)比重2006年國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平跨上新臺階。初3533441440352559367711701200260950122030002000200400600800GDP億元41440352559367735334增長率95026030001200122011702002年2003年2004年2005年2006年2007上房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317895步核算，全年全市生產(chǎn)總值6777億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長122。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值225億元，增長89；第二產(chǎn)業(yè)增加值2781億元，增長159；第三產(chǎn)業(yè)增加值1745億元，增長11。3730363533394541404124252325260204060801001202002年2003年2004年2005年2006年2007N第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)居民收入02000400060008000000500100015002000250030003500城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元）4668496128564263556721819466386增長率158086013701720136028602002年2003年2004年2005年2006年2007年上班年2006年周口市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為721819元，增長率為136，上半年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入466387元，同比增長286。從歷年數(shù)據(jù)來看，城鎮(zhèn)居民可支配收入和增長率均保持穩(wěn)定增長，說明城鎮(zhèn)居民逐步富裕起來。那么其對居住環(huán)境和居住環(huán)境也逐步重視起來，形成了一定的房地產(chǎn)新需求。周口的發(fā)展與往年相比，成績比較顯著，但同國內(nèi)部分發(fā)達(dá)地區(qū)相比，差房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317896距仍然明顯。未來5年，周口將以跨越式發(fā)展為定位，城市發(fā)展主要細(xì)化指標(biāo)也將出臺，這一發(fā)展契機(jī)勢必會帶動(dòng)居民居住水平的提高與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。122周口城市規(guī)劃建設(shè)中心城區(qū)概述城市規(guī)劃區(qū)范圍城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)其他因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。綜合考慮城市發(fā)展和建設(shè)管理的需要，結(jié)合行政界限和道路等可識別的界限，將以下范圍劃定為城市規(guī)劃區(qū)，該區(qū)內(nèi)的建設(shè)執(zhí)行城市規(guī)劃法的有關(guān)要求。本次規(guī)劃的城市規(guī)劃區(qū)用地范圍為川匯區(qū)行政區(qū)全部、漯界、周商、阿深高速公路圍合區(qū)域及三條高速公路和鐵路沿線村莊用地。城市性質(zhì)規(guī)劃城市性質(zhì)商貿(mào)流通、農(nóng)產(chǎn)品精深加工為主，中原文化特色濃厚的豫東南中心城市。從城市整體發(fā)展規(guī)劃來看，周口市未來的發(fā)展還是依托于其兩個(gè)主要優(yōu)勢，即依托交通便捷優(yōu)勢發(fā)展商貿(mào)流通，依托農(nóng)業(yè)優(yōu)勢發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品精深加工。另外房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317897就是利用自身的歷史文化優(yōu)勢發(fā)展中原特色文化旅游。城市的發(fā)展中農(nóng)業(yè)比重太大，工業(yè)發(fā)展緩慢，也影響了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及居民收入的增長。城市規(guī)模和人口城市規(guī)模2003年底周口市區(qū)人口為398萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口2233萬人，暫住人口558萬人，農(nóng)業(yè)人口1189萬人。2010年市區(qū)總?cè)丝跒?0萬人，城市建設(shè)用地6319KM2，人均建設(shè)用地10531M2人。2020年總?cè)丝跒?00萬人，城市建設(shè)用地9952KM2，人均建設(shè)用地9952M2人。通過周口市區(qū)規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，在未來45年內(nèi)，周口市的人口將會由2003年的398萬人，至2010年的60萬人，市區(qū)人口增加20多萬人，平均每年的人口新增量在3萬人左右。如此巨大的人口增量必然導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量需求。按照目前周口市城鎮(zhèn)居民人均居住面積293平方米，30000人293平方米/人879000平方米在未來34年內(nèi)，平均每年將會產(chǎn)生879萬方的新增住房需求。而目前周口市每年的新增住房供應(yīng)量在30萬方左右。市場未來將會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，市場前景可觀。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿(mào)、信息中心和交通樞紐等功能，堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，鞏固、提高周口作為豫東南地區(qū)中心城市的地位與作用，使周口在21世紀(jì)發(fā)展成為一個(gè)繁榮、高效、文明的區(qū)域性中心城市；一個(gè)適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、適宜居住生活的平原生態(tài)城市。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)過對影響周口市城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)流向、交通引力、生態(tài)空間維護(hù)等種種內(nèi)外條件的分析，本次規(guī)劃確定周口市空間拓展的戰(zhàn)略為“東拓西控，南聯(lián)北伸”。東拓優(yōu)先發(fā)展區(qū)。周口城區(qū)東部地帶，是周口城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)周口城市新經(jīng)濟(jì)、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317898政辦公、文化教育、生活居住”為主要職能的綜合性新城區(qū)。西控生態(tài)控制區(qū)。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市西部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地。南聯(lián)引導(dǎo)建設(shè)區(qū)?，F(xiàn)狀川東工業(yè)基地。該處用地有限，各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)必須得到有效的引導(dǎo)和控制，以發(fā)揮最大的土地效益和產(chǎn)業(yè)集聚效益。北伸有限建設(shè)區(qū)。城市以北地區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)做適當(dāng)發(fā)展。遠(yuǎn)景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間。老城區(qū)更新改造區(qū)，應(yīng)逐步疏散部分職能，搬遷污染企業(yè)，增加綠化、廣場等公共空間用地，改善環(huán)境質(zhì)量。建筑以多層為主，維護(hù)舊城格局，開辟步行街區(qū)，成為傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。城市布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)本次規(guī)劃確定城市布局結(jié)構(gòu)為一河穿城、兩軸拓展、三點(diǎn)互動(dòng)、四區(qū)共榮。一河穿城沙潁河從周口市穿城而過，已成為周口市獨(dú)特的自然環(huán)境特征；水與城相互交融，城因水而更富動(dòng)感與靈氣，水因城而承載了更多的歷史與人情。兩軸拓展兩條城市功能拓展軸東拓軸規(guī)劃以東部新區(qū)拉動(dòng)城市功能東移。文昌街形成串連外圍生態(tài)林地、文教區(qū)、老城區(qū)、城市綜合公園、新區(qū)并向大三角方向推進(jìn)的“東進(jìn)軸”。東部地區(qū)現(xiàn)有良好的交通及基礎(chǔ)設(shè)施條件，城市開發(fā)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317899南聯(lián)軸八一路南北延伸，串聯(lián)了城市的主要功能核心區(qū)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)風(fēng)貌，并和商水連為一體。以八一路生活性主干道為中軸，以周商路、大慶路交通性主干道為邊界的區(qū)域是城市的核心區(qū)域，該區(qū)域包括了川匯區(qū)新區(qū)、中原國際商貿(mào)城、老城商業(yè)金融中心、南部新區(qū)。遠(yuǎn)期隨城市規(guī)模的擴(kuò)大，市區(qū)將和商水聯(lián)合發(fā)展。規(guī)劃確定該發(fā)展軸線為“南聯(lián)軸”。三點(diǎn)互動(dòng)城市遠(yuǎn)期將形成多中心的緊密組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式。川東工業(yè)基地、川匯區(qū)行政辦公中心和東行政辦公中心（周口市級行政辦公區(qū)）將形成遠(yuǎn)期城市發(fā)展的增長區(qū)域。三點(diǎn)建設(shè)將帶動(dòng)城市新區(qū)的建設(shè)，并進(jìn)而促進(jìn)舊城的改造，使城市建設(shè)充滿生機(jī)與活力。四區(qū)共榮城市按照用地空間布局可劃分為四大片區(qū)，分別為鐵南片區(qū)、河北片區(qū)、東部片區(qū)和老城片區(qū)。在這四大片區(qū)中按城市用地的功能，規(guī)劃形成十大功能結(jié)構(gòu)區(qū)，分別為鐵西工業(yè)區(qū)、鐵南生活區(qū)、鐵南工業(yè)區(qū)、沙南商業(yè)金融區(qū)、沙南倉儲物流區(qū)、河西文化教育區(qū)、沙北綜合生活區(qū)、沙北工業(yè)區(qū)、東部行政文化區(qū)、東北文化教育區(qū)。根據(jù)周口市的整體規(guī)劃，周口市未來的發(fā)展方向主要集中在市區(qū)的東部和市區(qū)的南部。本項(xiàng)目位于南部區(qū)域，規(guī)劃優(yōu)勢明顯。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178910二、項(xiàng)目立地分析22立地條件分析221大環(huán)境分析城市發(fā)展目標(biāo)堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，鞏固、提高周口作為豫東南地區(qū)中心城市的地位與作用，使得周口市在21世紀(jì)發(fā)展成為一個(gè)繁榮、高效、文明的區(qū)域性中心城市；一個(gè)適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、適宜居住生活的平原生態(tài)城市。城市性質(zhì)商貿(mào)流通、農(nóng)產(chǎn)品精深加工為主，中原文化特色濃厚的豫東南中心城市。城市規(guī)模人口規(guī)模2003年底周口市區(qū)人口為398萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口2233萬人。2010年市區(qū)總?cè)丝跒?0萬人，2020年總?cè)丝跒?00萬人。用地規(guī)模城市建設(shè)用地6319KM2，人均建設(shè)用地10531M2人城市規(guī)劃區(qū)范圍市區(qū)西北與西華縣毗鄰，東部與淮陽縣接壤，南部一帶為商水縣環(huán)抱，總面積204平方公里。城市發(fā)展戰(zhàn)略城市空間發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)過對影響周口市城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)流向、交通引力、生態(tài)空間維護(hù)等種種內(nèi)外條件的分析，本次規(guī)劃確定周口市空間拓展的戰(zhàn)略為“東拓西控，南聯(lián)北伸”。本項(xiàng)目所在的南部的區(qū)域?yàn)橹芸谑形磥碇匾较蛑?，區(qū)域內(nèi)部市委行政區(qū)規(guī)劃和川東工業(yè)區(qū)，為項(xiàng)目的發(fā)展帶來了契機(jī)。222小環(huán)境分析地段條件房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178911項(xiàng)目位于周口市的西南面，之前周口市大部分住宅都集中在市區(qū)南面，對項(xiàng)目所在的地段認(rèn)知度有一定幫助。就距離市中心的絕對距離來說，與其競爭個(gè)案相比，本項(xiàng)目仍然存在一定的劣勢。交通情況就路面情況來說，項(xiàng)目緊鄰主干道迎賓大道，路面十分寬敞。往西可直接通往南洛高速。目前項(xiàng)目周圍公共交通尚不發(fā)達(dá)，有部分路段尚在整修，部分路面環(huán)境較差，在這一方面還有待進(jìn)一步改善。周邊配套項(xiàng)目對面為一個(gè)正在建設(shè)的居住小區(qū)蘭亭山水，在建小區(qū)可以為項(xiàng)目累積一定的人氣。在其他配套設(shè)施諸如醫(yī)院，餐飲，公交，銀行，超市等方面，項(xiàng)目所處地塊十分欠缺，這一點(diǎn)對項(xiàng)目以后的去化會造成一定的抗性，因此在今后的規(guī)劃中應(yīng)加以補(bǔ)充。區(qū)域規(guī)劃在區(qū)域規(guī)劃方面，項(xiàng)目所處位置屬于規(guī)劃中的川東工業(yè)區(qū)，目前已有多個(gè)工業(yè)基地投入使用；另外本區(qū)域還屬于以后行政中心所在地。23立地總結(jié)就項(xiàng)目的地段條件來看，項(xiàng)目靠近主干道，緊鄰規(guī)劃中的川東工業(yè)區(qū)，對于項(xiàng)目的日后發(fā)展有很好的促進(jìn)作用。項(xiàng)目生活配套設(shè)施和公共交通情況存在一定的不足，包括交通線路的不完善，以及缺少必要的生活配套設(shè)施，這一方面除了依賴市政的規(guī)劃外，也需要項(xiàng)目自身在規(guī)劃中尋求一定的調(diào)整和突破。本項(xiàng)目位于城市主干道迎賓大道上，周邊有少量老式居住小區(qū)，在居住條件方面顯然還不是很成熟，有待進(jìn)一步累積人氣。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178912項(xiàng)目周邊競爭個(gè)案較多，使得項(xiàng)目的競爭壓力較小，但另一方面也降低了項(xiàng)目的客源導(dǎo)入，因此對于項(xiàng)目來說，怎樣通過自身的品質(zhì)和宣傳來吸引客源是十分重要的。就目前情況來看，項(xiàng)目具有一定的區(qū)域認(rèn)可度，但小區(qū)配套設(shè)施明顯不足，宜通過加強(qiáng)自身配套和提高樓盤自身品質(zhì)，營造自身特色以尋求市場的突破。三、周口房地產(chǎn)市場分析競爭個(gè)案分布圖房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178913行政新區(qū)富人經(jīng)濟(jì)區(qū)裕華都市森林新荷花市場新荷花市場本案電業(yè)局，電業(yè)局小區(qū)新天地蘭亭山水天下城現(xiàn)代城萬基城市花園圣鼎上城陽光花園億星紫荊城房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178914由于市中心無多余的開發(fā)土地，前期主要發(fā)展集中在城市西南區(qū)域，而西南區(qū)域的生活配套設(shè)施和交通相對比較完善，因此目前大部分在售項(xiàng)目主要集中在分布在市區(qū)西南角。但從未來的城市發(fā)展來看，未來的供應(yīng)量主要集中在市區(qū)的南部和東部。31產(chǎn)品分析案名公開日期工程進(jìn)度產(chǎn)品形態(tài)總量體（萬）戶型面積（戶數(shù)配比（）均價(jià)（元/）可售戶數(shù)已售戶數(shù)去化率（）去化速度（套/月）備注2R9812078273R11913917862華源小區(qū)2005年5月現(xiàn)房多層34R/復(fù)式146152321114002882789716已售完2R9810260203R11713621070正巖城市花園2006年4月封頂多層354R/復(fù)式140150301016503001204020已售完2R921063223永盛花園2006年1月結(jié)構(gòu)多層63R1361461087718201401107911剩余5樓以上面積在140平米左右的三房和四房，200平米左右的樓中樓蘭亭山水2006年結(jié)構(gòu)多層601R506063102300630891430剩余3層房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789152R103157254期6月3R12013441065以下，面積在90140平米2R102117160403R12914618045萬基城市花園4期610結(jié)構(gòu)多層104R/復(fù)式16018560152800約4004511精致社區(qū)剩余房源不多，最小104平方，多為140平米以上。1R565849102R777849103R101136295604R141255中央花園（一期）06年底年底交房（一期）多層185復(fù)式1807415180015165928307年6月2R895556203R10611911240現(xiàn)代城08年地上2層多層、小高層784R161188111402000112166604107年4月2R839319250圣鼎上城617地上3層多層43R10811419250160039153807707年6月3R1401458480裕華都市森林06年10月左右封頂（一期）多層104R/復(fù)式200204422019007161952106年10月份房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178916億星紫荊城/未動(dòng)工/12/陽光花園（二期）9月份地上3層多層4124/07年9月競爭個(gè)案以多層為絕對主力房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317891732產(chǎn)品去化交叉分析戶型分析各戶型的供應(yīng)和需求情況如下供給358277061776941R2R3R4R需求各戶型的去化率如下00010002000300040005000600070001R2R3R4R房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178918面積分析房型面積段（）套數(shù)去化套數(shù)去化率（）1R5060632031752R9212048723448053R117146108667061694R/復(fù)式140185122544426從圖表中可以看出，目前在售的項(xiàng)目中以2R和3R為主力戶型，面積以中大戶型為主。2R主要集中在100120左右，而3R主要集中在125140左右。結(jié)合戶型和去化情況可以發(fā)現(xiàn)，1R市場整體供應(yīng)量較少，因此其去化情況的參考價(jià)值不大，從剩余的幾種房型去化情況可以看出，在當(dāng)?shù)厥袌觯?R和3R去化較為樂觀。在復(fù)式的供應(yīng)方面可以看出，大面積的復(fù)式產(chǎn)品的整體去化率在40左右，從市場整體去化情況來看，能達(dá)到這樣一個(gè)去化率還是比較樂觀的。形成這樣現(xiàn)象的一個(gè)主要原因就是當(dāng)?shù)厥袌鋈蕴幱谄鸩诫A段，幾乎全為自住客源，其購買住房考慮為“一步到位”，即在一生中只購買該一套住宅作為未來的居住所在。因此對住房面積的需求自然向大戶型發(fā)展。另外，由于周口市住宅單價(jià)不高，導(dǎo)致大面積產(chǎn)品的總價(jià)與小面積產(chǎn)品相比總價(jià)差距不大。兩個(gè)原因?qū)е铝耸袌銎珢鄞髴粜彤a(chǎn)品。中大戶型在當(dāng)?shù)厥袌鼋邮芏认鄬^高房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317891933單價(jià)去化交叉分析項(xiàng)目名稱平均單價(jià)（元/）主力總價(jià)（萬/套）月去化（套/月）開盤時(shí)間華源小區(qū)125015162005年5月正巖城市花園1100143202006年4月永盛花園1200168112006年1月蘭亭山水4期2200279302006年6月萬基城市花園4期280026402006年9月裕華都市森林1800252212006年10月現(xiàn)代城2000244107年4月中央花6月圣鼎上城160016772007年617陽光花園未定/07年9月份125011001200220028001800200018001600162011304021418377050010001500200025003000華源小區(qū)正巖城市花園永盛花園蘭亭山水4期萬基城市花園4期裕華都市森林現(xiàn)代城中央花園圣鼎上城0102030405060708090系列2系列1房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178920單價(jià)去化量從單價(jià)上可以看出，目前在售樓盤單價(jià)明顯呈現(xiàn)三個(gè)梯隊(duì)，蘭亭山水和萬基城市花園兩個(gè)高品質(zhì)樓盤為第一梯隊(duì)，單價(jià)集中在22002800元/；第二梯隊(duì)，價(jià)格主要集中在16001900元/；第三梯隊(duì)，價(jià)格主要集中在11001200元/從單價(jià)和去化兩個(gè)因素對比可以看出，市場的單價(jià)敏感度不大，單價(jià)對去化速度的影響不大，價(jià)格相對較高但品質(zhì)較好的樓盤去化情況較為樂觀。在當(dāng)?shù)厥袌觯瑑r(jià)格并不是決定去化的主要因素，樓盤的品質(zhì)才是去化的保證34總價(jià)分析總價(jià)萬1010121214141616181820202222242426262828華源小區(qū)正巖城市花園永盛花園蘭亭山水4期萬基城市花園現(xiàn)代城裕華都市森林中央花園圣鼎上城主力總價(jià)短（高品質(zhì)）主力總價(jià)段（一般）房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178921圖例1R2R3R4R/復(fù)式從圖中可以看出，目前市場競爭個(gè)案主要產(chǎn)品基本以2R和3R為主，2R總價(jià)主要集中在1214萬，3R總價(jià)主要集中在1518萬之間。而個(gè)別高檔樓盤基本總價(jià)都在20萬以上。結(jié)合總價(jià)和去化對比分析可以看出，去化情況較好的樓盤多為高品質(zhì)樓盤，如萬基城市花園，講究精致小區(qū)，并擁有自己的會所，小區(qū)內(nèi)設(shè)有泳池，這在當(dāng)?shù)厥袌龆际遣欢嘁姷?，雖然總價(jià)偏高，但銷售情況十分理想。由于當(dāng)?shù)厥袌鲩T檻較低，導(dǎo)致總價(jià)間的差額的相對比例雖高，但總價(jià)差額的絕對值不大，因此總價(jià)較高的高品質(zhì)樓盤市場接受度更為理想。市場對總價(jià)敏感度較低，更為注重品質(zhì)35樓盤風(fēng)格分析歐式建筑中央花園/現(xiàn)代城/萬基城市花園古典建筑億星紫荊城港式風(fēng)格億星紫荊城現(xiàn)代流派蘭亭山水/圣鼎上城/陽光花園/裕華都市森林/天下城周口不缺樓盤，缺少的只是能夠滿足周口人民內(nèi)心真正需要的樓盤，從外立面的演變過程及樓盤的暢銷度看，區(qū)別于傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格格外吸引客戶的眼球。36樓盤景觀環(huán)境營造萬基城市花園組團(tuán)景觀，水景與綠地并存現(xiàn)代城人造坡地綠化，水景增加色彩中央花園外部環(huán)境加內(nèi)部細(xì)化蘭亭山水人造水景，綠色植被裕華都市森林人造坡地景觀景觀營造越來越受到客戶及各個(gè)開發(fā)商的重視，大項(xiàng)目有其自身的優(yōu)勢可言，但小項(xiàng)目也不甘示弱，如裕華都市森林在小區(qū)開發(fā)建設(shè)過程中，人為造景，為小區(qū)增添綠意。生活條件的改善已不僅僅停留在原始的改善住房面積的范疇，外部景觀的營造是提高生活條件的必然途徑。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317892237周口經(jīng)典樓盤樓盤背景研究市場定位形象定位萬基城市花園開發(fā)商實(shí)力，水系，歐式建筑風(fēng)格，良好的地理位置，較大規(guī)模周口一流的高品質(zhì)尊尚居住區(qū)居住與世界同步現(xiàn)代城較大規(guī)模，歐式建筑，創(chuàng)造一種周口人居生活標(biāo)準(zhǔn)周口住宅升級版陽光水案音樂家蘭亭山水占地700多畝規(guī)模大，社區(qū)組團(tuán)管理，綠地景觀，水系環(huán)繞江南山水中原美宅周口名流身份與地位的象征中央花園占地300多畝，歐式建筑，良好的地理位置?？蛻舻闹脴I(yè)觀客戶的需求是盲從的，但是他們卻是最相信經(jīng)典的38周口創(chuàng)意樓盤萬基城市花園會所、地下停車場、歐洲風(fēng)格現(xiàn)代城歐式建筑席卷周口中央花園歐洲瑞士小鎮(zhèn)裕華都市森林人造坡地景觀億星紫荊城港市風(fēng)格、國際生活客戶的需求變化對樓盤的挑剔客戶總是孜孜追求，但是最能激起客戶購買欲望的莫過于使用和新穎39重點(diǎn)個(gè)案蘭亭山水裕華都市森林億星紫荊城39客源分析目前在售項(xiàng)目的客源主要以周口市區(qū)的現(xiàn)有居民為主，另外下屬各縣城的外來定居人員也占據(jù)了相當(dāng)大的比例。結(jié)合對在售項(xiàng)目的了解，以下將對本項(xiàng)目的可能的客源導(dǎo)向進(jìn)行分析和預(yù)計(jì)。在售個(gè)案客源分析房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178923503218周口市區(qū)下屬縣城其他區(qū)域從上圖可以看出，周口市區(qū)的客源占到了最大比例，該部分客源大都原有住宅，隨著收入水平的提高，對居住環(huán)境也有了更高的要求，因此該部分客源的購房目的主要以改善居住環(huán)境為主。另外周口市下屬的縣城的外來客源也占到了很大比例，該部分主要是由于在市區(qū)工作，并打算長期居住下來，因此產(chǎn)生了住房需求。而且對于下屬縣城的居民，周口市區(qū)不論在生活配套、商業(yè)便利還是在教育水平等方面，都對其具有很大的吸引力。結(jié)合周口市的未來人口變化，外來客源的需求比重將逐步增加。本項(xiàng)目潛在購買客源分析按照區(qū)域來劃分由于項(xiàng)目自身所處區(qū)域有較多工業(yè)設(shè)施，因此主要依托周口市區(qū)的居民成為項(xiàng)目的主力客源。同樣周邊縣城部分有購買力的居民也是本項(xiàng)目的較大一部分客源。按照職業(yè)來劃分一部份可以定位為項(xiàng)目周邊工業(yè)園區(qū)內(nèi)的收入較高的工薪階層，以及中高層管理者。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178924另外，市區(qū)的個(gè)體戶或者其他收入較高群體。由于項(xiàng)目周邊未來規(guī)劃將有市政府部門大批遷入，因此一小部分政府公務(wù)員也會成為項(xiàng)目的一部分潛在客源。按照年齡層來劃分有一定的儲蓄，年齡約在3545歲左右。已有住房，購買住房以改善居住環(huán)境為主。有一定學(xué)歷，工作45年的當(dāng)?shù)厍嗄?，以初次置業(yè)或新婚置業(yè)為主要需求。34市場總結(jié)在區(qū)域選擇方面，項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槌鞘形髂厦?，周邊競爭個(gè)案較多，雖然有較多主干道貫穿，交通較為便利，未來規(guī)劃較好。但從短期來看，項(xiàng)目周邊配套相對較差，人氣不足。在區(qū)域地段方面，項(xiàng)目的優(yōu)勢不是很大。在產(chǎn)品選擇方面，市場上以多層為絕對主力，僅蘭亭山水有一定別墅項(xiàng)目，而小高層在當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)知度有限。在戶型選擇方面，市場上以中大戶型為主，2R主要集中在110左右，3R主要集中在130140。在價(jià)格選擇方面，項(xiàng)目周邊區(qū)域的競爭個(gè)案主要集中在15001600元/左右，有個(gè)別樓盤憑借自身的高品質(zhì)和樓盤特色得以突破市場行情，與其他樓盤形成了較大的價(jià)差。如萬基城市花園等。綜述項(xiàng)目周邊區(qū)域的競爭個(gè)案總體銷售情況較為樂觀，部分高價(jià)樓盤在去化上項(xiàng)目周邊區(qū)域的競爭個(gè)案總體銷售情況較為樂觀，部分高價(jià)樓盤在去化上由于其高品質(zhì)存在著一定的優(yōu)勢，因此本項(xiàng)目可以考慮通過提升自身的品質(zhì)和由于其高品質(zhì)存在著一定的優(yōu)勢，因此本項(xiàng)目可以考慮通過提升自身的品質(zhì)和樓盤特色，來贏得當(dāng)?shù)氐氖袌?，達(dá)到理想的去化效果樓盤特色，來贏得當(dāng)?shù)氐氖袌?，達(dá)到理想的去化效果。四、商業(yè)市場分析41在售商業(yè)分析房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178925411商業(yè)個(gè)案分布圖從位置分布上可以看出，大部分商業(yè)個(gè)案都集中在市區(qū)南部，市中心黃金地段是商業(yè)項(xiàng)目的首選之地，完善的配套、充足的人氣保證了其良好的商業(yè)環(huán)境。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178926412商業(yè)個(gè)案分析競爭個(gè)案表案名位置戶數(shù)面積（）售價(jià)（元/）銷售率租金出租率業(yè)態(tài)分布備注五一廣場（二期）七一路，中州路8001726700090001519元/天服裝精品店為主可采用包租形式，包租期15年，前7年年返8，后8年返9新荷花大市場蓮花大道40024（沿街）44（中間區(qū)域）20003000091元/天70服裝，小商品可采用包租形式，包租期5年，年回報(bào)率為8，后3年回報(bào)直接沖抵首付款中原國際商貿(mào)城建設(shè)路788021002300017025元/天30建材，五金，汽配可采用包租，包租期3年，年回報(bào)率8租賃期限為3年，第一年免租金，后兩年為400元和600元/月房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ6903178927分析從價(jià)格上來看，可以很明顯的看出位于市中心的五一廣場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他競爭項(xiàng)目，達(dá)到了70009000元/的均價(jià)。而同處城市兩端的中原商貿(mào)城和新荷花市場也存在著一定的價(jià)格差異，出現(xiàn)價(jià)差的原因一方面是城市總體規(guī)劃核心往南部發(fā)展，另一方面，新荷花市場的招商策略也相對較為成功，憑借著其良好的宣傳使其一期銷售較為火爆。其宣傳手段值得我們借鑒。從地理位置來看，市中心便捷的交通，為項(xiàng)目累積大量的人氣和客源，而處于南北兩端的項(xiàng)目在交通便捷度上顯然不足，新荷花依靠著一部分老客戶聚攏了一定人氣，而中原商貿(mào)城則面臨著招商不到位的窘境。因此可以看出，商業(yè)項(xiàng)目的成功關(guān)鍵還是地段優(yōu)勢以及周邊的人氣。從面積分割來看，在市中心顯然已小戶型為市場主流，面積段主要集中1726，一方面是由于市中心土地的稀缺性，另一方面也是由于單價(jià)較高，大面積會提高總價(jià)，對去化容易造成一定的抗性，而像新荷花市場等面積則主要集中在2444以及7880左右。從去化情況來看，目前在售的商業(yè)個(gè)案中，市中心的五一廣場一期銷售情況較為理想，而其他項(xiàng)目銷售情況平平，有部分更面臨空置的局面。一方面是由于當(dāng)?shù)鼐用竦耐顿Y觀念不是很強(qiáng)，另一方面也與當(dāng)?shù)氐氖杖胨接嘘P(guān)。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ69031789房策網(wǎng)WWWFANGCENET2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫貨到付款2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款電話075583513598QQ690317892842沿街商鋪分析421商鋪統(tǒng)計(jì)表商業(yè)街名稱商鋪面積租金（元/天）售價(jià)（元/）出租率（）主要業(yè)態(tài)濱河花園商業(yè)111012003（第一年優(yōu)惠政策）550030濱河花園商業(yè)1304007530餐飲古玩城2374003390字畫古玩古玩城220