FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！绊樍x寫字樓項目”全程策劃工作計劃書北京恒通嘉信地產營銷二零零八年二月FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目錄開篇崛起的順義第一章項目投資策劃營銷綱要第一部分市場調查一、項目用地周邊環(huán)境分析二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷三、土地SWOT（深層次）分析四、區(qū)域市場整體研究五、市場調查工作計劃及時間安排六、市場調查問卷示例第二部分市場定位一、項目市場定位二、項目價值分析三、項目定價模擬四、項目投入產出分析五、投資風險分析及其規(guī)避方式提示六、開發(fā)節(jié)奏建議第二章項目規(guī)劃設計策劃營銷一、總體規(guī)劃建議二、建筑風格定位FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三、主力產品選擇四、室內空間布局裝修概念提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示六、公共家具概念設計提示七、公共裝飾材料選擇指導八、燈光設計及背景音樂指導第三章項目形象策劃營銷一、項目視覺識別系統(tǒng)核心部分二、延展及運用部分第四章項目營銷推廣策劃一、區(qū)域市場動態(tài)分析二、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策三、目標客戶群定位分析四、價格定位及策略五、入市時機規(guī)劃六、廣告策略七、媒介策略八、推廣費用計劃九、公關活動策劃和現(xiàn)場包裝十、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正十一、入市前營銷策劃目標FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。開篇崛起的順義隨著北京的進一步建設，順義未來發(fā)展?jié)摿ο喈斁薮?。首先從區(qū)域的整體規(guī)劃來分析順義為北京十一五期間重點發(fā)展的新城，其配套設施在短期之內會有一個飛躍式的完善，其宜居性會大大增強。2、地鐵15號線、市郊鐵路S6線及S3線、輕軌L1線和機場輕軌這五條軌道交通的建成與運行，將會極大拉動順義地區(qū)的發(fā)展速度。3、首都國際機場的建設、國展新館的落成以及奧運會馬術和水上運動比賽場館的建設，將會為順義的發(fā)展起到很強的推動作用。1、國門商務區(qū)打造“國際化順義”未來年內，北京市順義區(qū)將投資億元人民幣，在北京首都國際機場附近打造一個集寫字樓、購物中心、餐飲娛樂、休閑健身以及酒店公寓等眾多服務項目于一體的國際性商務區(qū)。目前，北京國門商務區(qū)的開發(fā)建設工作已正式啟動。在最近召開的北京順義現(xiàn)代服務業(yè)投資推介會透露，北京國門商務區(qū)將建設商務辦公面積、酒店及公寓面積約萬平方米、商業(yè)服務面積約萬平方米、文化休閑面積約萬平方米、各類建筑總面積約萬平方米。到年，這一商務區(qū)將吸引各類入區(qū)單位至家，就業(yè)人口達到至萬人，地區(qū)總值實現(xiàn)至億元人民幣，最終將國門商務區(qū)建設成為特色鮮明、國際標準的現(xiàn)代化國際商務區(qū)。2、規(guī)劃五大軌道交通推動順義“泛市區(qū)“化從順義區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃可以看出兩個明顯的方向一是鋪設軌道交通網絡，二是發(fā)展臨空產業(yè)、物流業(yè)、制造業(yè)等產業(yè)；這兩個方向的規(guī)劃均是為了更好地將順義建設成現(xiàn)代國際空港，提高第三產業(yè)的發(fā)展速度。所以，順義的軌道交通規(guī)劃，將會逐漸使其形成一個“泛市區(qū)“的概念，從而讓順義區(qū)域的房產順著軌道的建設駛向“快車道“。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。3、國展新館落成將拉升整體順義高檔住宅價值本司分析隨著北京建設重點的轉移，新城建設將成為主導。軌道交通的建設會使北京部分人口開始向新城遷移；國展新館的落成，會為順義帶去更多高端房產的需求者；首都國際機場還會為這里迎來了大量的常駐工作人員。因此。順義未來的整個房地地產市場，無論是租賃市場還是買賣市場，其發(fā)展前景都非常被看好。第一章項目投資策劃營銷綱要項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經營就可以事半功倍。項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。第一部分市場調查本項目屬于寫字樓項目，其市場調查將從三個方面入手對本項目以及市場環(huán)境進行綜合研究。第一部分產品研究，是從包括定位、戶型、營銷、廣告在內各環(huán)節(jié)的深入分析，找出本項目目前存在的主要問題，并為后期市場調查提供依據；第二部分市場研究，著手于本項目周邊區(qū)域的競爭狀況、供給水平、價格水平、租賃狀況等因素，發(fā)現(xiàn)市場機會點，以指導本項目產品定位，預測未來市場發(fā)展趨勢和價格走勢；第三部分客戶研究，主要是針對在此區(qū)域有購買寫字樓需求的客戶，具體到客戶行業(yè)、規(guī)模、購買因素、需求產品等一系列調查，發(fā)現(xiàn)本項目客戶群體特征，指導本項目營銷、推廣定位以及廣告通路的選擇。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通過以上對宏觀市場、微觀市場的詳細調查，以及目前市場需求與供給的論證，可以分析出目前順義區(qū)域市場需求怎樣的寫字樓物業(yè)，什么樣的客戶會選擇購買，通過何種途徑傳播給該客戶群，從而為本項目定位以及產品修改提出合理化建議。具體調查內容如下一、項目用地周邊環(huán)境分析1、項目土地性質調查地理位置地質地貌狀況土地面積及紅線圖土地規(guī)劃使用性質七通一平現(xiàn)狀2、項目用地周邊環(huán)境調查地塊周邊的建筑物綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調查地塊周邊的市政路網以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃項目的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現(xiàn)狀4、周邊市政配套設施調查購物場所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生金融服務郵政服務娛樂、餐飲、運動FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。生活服務娛樂休息設施周邊可能存在的對項目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷1、宏觀經濟運行狀況國內生產總值第一產業(yè)數(shù)量第二產業(yè)數(shù)量第三產業(yè)數(shù)量房地產所占比例及數(shù)量房地產開發(fā)景氣指數(shù)國家宏觀金融政策貨幣政策利率房地產按揭政策固定資產投資總額全國及順義地區(qū)其中房地產開發(fā)比重社會消費品零售總額居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)中國城市房地產協(xié)作網絡信息資源利用2、順義地區(qū)房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī)順義地區(qū)的辦公形態(tài)及比重政府對各類辦公樓、廠房、寫字樓等商用物業(yè)的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。短中期政府在順義地區(qū)及項目地塊周邊的市政規(guī)劃3、順義地區(qū)房地產市場總體供求現(xiàn)狀4、順義地區(qū)寫字樓市場板塊的劃分及其差異5、順義地區(qū)寫字樓項目平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)6、寫字樓客戶構成及購買實態(tài)分析各種檔次寫字樓購買及租賃客戶分析三、土地SWOT（深層次）分析1、項目地塊的優(yōu)勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點四、區(qū)域市場整體研究1、在售寫字樓項目調查研究2、寫字樓購買客戶調查分析（說明客戶問卷樣本采集量應不低于500份，從而確定目標客戶的購買意向，對本項目產品設計提出關鍵性定位參考依據。）3、寫字樓租賃物業(yè)調查分析及客戶研究（租賃客戶的樣本采集量應不低于300份。）4、酒店辦公物業(yè)調查分析及客戶研究5、商住樓項目調查分析及客戶研究五、市場調查工作計劃及時間安排由于本次市場調查將分別針對項目本身、本區(qū)域整體形勢、競爭物業(yè)情況、供求狀況進行深入的調查研究。為確保本次市場調查的準確性和可信度，為本項目市場定位提供有效的依據，我方將通過購買與調查兩種方式獲取競爭物業(yè)情報。調查時間控制為4個星期，具體工作計劃安排如下工作階段工作目的工作內容工作時間FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目地塊研究順義地區(qū)房地產市場概況SWOT分析寫字樓市場宏觀研究第一階段基本研究深入了解本項目區(qū)域及特征，尋找機會點搜集項目資料該區(qū)域相關法律政策4個工作日調查區(qū)域寫字樓市場總體供應狀況區(qū)域市場整體出租狀況及對本項目影響調查辦公物業(yè)總體租金水平第二階段區(qū)域市場整體研究了解本區(qū)域辦公物業(yè)發(fā)展走勢，及對本項目影響預測辦公物業(yè)未來價格走勢4個工作日調查市場中需求產品類型及特征調查市場中滯銷或控制物業(yè)類型調查客戶購買及租賃因素調查購買客戶特征第三階段在售寫字樓項目調查通過競爭項目研究，分析如何提高本項目競爭力；并了解購買客戶的需求特征調查購買客戶需求4個工作日租賃物業(yè)類型及分布狀況租賃物業(yè)整體租金水平租賃物業(yè)出租水平第四階段本區(qū)域重點租賃物業(yè)調查論證本區(qū)域內租賃客戶轉為購買客戶的可能性租賃客戶特征4個工作日區(qū)域內可租賃酒店物業(yè)統(tǒng)計酒店物業(yè)出租價格水平酒店物業(yè)出租狀況租賃客戶特征第五階段崇文區(qū)酒店調查調查周邊區(qū)域酒店被公司租用的狀況，了解此部分客戶是否有購買需求租賃客戶是否有購買需求4個工作日工作階段工作目的工作內容工作時間周邊區(qū)域商住物業(yè)統(tǒng)計商住物業(yè)出租出售價格商住物業(yè)出租出售率商住物業(yè)購買客戶特征第六階段崇文區(qū)商住樓調查調查周邊區(qū)域內商住項目，了解商住項目對寫字樓中小企業(yè)的分流狀況商住物業(yè)提供產品類型4個工作日第七階段提出市場研究結論根據市場調查結果得出主要結論撰寫報告8個工作日該項目的嚴謹?shù)氖袌稣{查工作，以及最后的報告撰寫，我們共需要32個工作日。六、市場調查問卷示例問卷一在售寫字樓項目調查表物業(yè)名稱FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目位置銷售電話周邊配套周邊公交車投資商發(fā)展商物業(yè)公司物業(yè)費代理商使用率開工時間入住時間總占地面積工程進度外立面材質外立面顏色會所面積提供服務車位配置車位價格公共部分裝修標準售樓處面積及布置情況基本資料商務配套智能化系統(tǒng)建筑形式銷售總面積建筑層數(shù)標準層面積棟數(shù)電梯數(shù)量產品情況標準層高首層大堂起價折扣情況均價銷售期最高價目前銷售率銷售單價（元/M2）銷售高峰期當時工程進度最小分割單元整層銷售情況銷售情況主力購買面積公司性質公司性質從屬行業(yè)從屬行業(yè)購買因素購買因素客戶情況主力購買客戶付款方式較小付款方式FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公司規(guī)模公司規(guī)?？蛻魜碓辞劳顿Y客比例投資客比例客戶來源渠道對項目預期戶型業(yè)主情況對項目預期推廣賣點目前服務廣告公司廣告投放渠道使用的廣告語廣告信息有效媒體促銷方式售樓處面積售樓處包裝銷售工具沙盤狀況銷售電話數(shù)量銷售員服裝是否有樣板間樣板間面積團隊架構銷售任務銷售員數(shù)量薪金制度銷售員年齡是否有寫字樓銷售經驗售樓處及銷售團隊接待流程備注問卷二租賃寫字樓項目調查表物業(yè)名稱項目位置銷售電話周邊配套開發(fā)商總占地面積總建筑面積基本資料物業(yè)公司物業(yè)費建筑形式外立面建筑層數(shù)標準層面積規(guī)劃設計使用率電梯數(shù)量FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。層高首層大堂面積車位配置車位價格商務配套智能化系統(tǒng)租金出租總面積出租出租率主力戶型面積樓層分布企業(yè)名錄租戶情況第二部分市場定位一、項目市場定位1、類比競爭樓盤調研類比競爭樓盤基本資料項目戶型結構詳析項目規(guī)劃設計及銷售資料綜合評判2、項目定位市場定位區(qū)域定位主力客戶群定位功能定位建筑風格定位二、項目價值分析1、商用物業(yè)項目價值分析的基本方法和概念這里我們重點介紹一下我們的商用物業(yè)價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）首先選擇可類比項目確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價類比可實現(xiàn)價值決定因素類比土地價值A市政交通及直入交通的便利性的差異B項目周邊環(huán)境的差異自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質的差異C周邊市政配套便利性的差異項目可提升價值判斷A建筑風格和立面的設計、材質B單體戶型設計C建筑空間布局和環(huán)藝設計D寫字樓的物業(yè)管理E形象包裝和營銷策劃F發(fā)展商品牌和實力價值實現(xiàn)的經濟因素A經濟因素B政策因素2、項目可實現(xiàn)價值分析類比樓盤分析與評價項目價值類比分析價值提升和實現(xiàn)要素對比分析項目類比價值計算三、項目定價模擬1、均價的確定均價確定的主要方法類比價值算術平均法有效需求成本加價法A分析有效市場價格范圍FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。B確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價2、項目中具體單位的定價模擬定價法差異性價格系數(shù)定價法（根據寫字樓客戶注重的幾個因素，如日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）各種差異性價格系數(shù)的確定確定基礎均價確定系數(shù)確定幅度具體單位定價模擬四、項目投入產出分析1、項目經濟技術指標模擬項目總體經濟技術指標首期經濟技術指標2、項目首期成本模擬成本模擬表及其說明3、項目收益部分模擬銷售收入模擬銷售均價假設銷售收入模擬表利潤模擬及說明模擬說明利潤模擬表敏感性分析可變成本變動時對利潤的影響銷售價格變動時對利潤的影響FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。五、投資風險分析及其規(guī)避方式提示1、項目風險性評價價值提升及其實現(xiàn)的風險性項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周項目的類比價值項目形象包裝和營銷推廣是否成功2、資金運作風險性減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現(xiàn)資金回籠3、經濟政策風險國際國內宏觀經過形勢的變化國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設六、開發(fā)節(jié)奏建議1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素政策法規(guī)因素地塊狀況因素發(fā)展商操作水平因素資金投放量及資金回收要求銷售策略、銷售政策及價格控制因素市場供求因素上市時間要求2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測項目開發(fā)步驟項目投入產出評估結論FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第二章項目規(guī)劃設計策劃營銷通過完整科學的投資策劃營銷分析，我們便有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，這就要求發(fā)展商將“以人為本“，以市場需求為出發(fā)點的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局的基礎上，提出基于市場角度的營銷建議，并結合產品進行不斷的調整，并最終實現(xiàn)以下內容一、總體規(guī)劃建議1、項目地塊概述項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項目臨界四周狀況項目地貌狀況2、項目地塊情況分析發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想影響項目總體規(guī)劃的不可變的經濟技術因素土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避項目市場定位下的主要經濟指標參數(shù)3、建筑空間布局項目總體平面規(guī)劃及其說明項目功能分區(qū)示意及其說明4、道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。地塊周邊基本路網項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況項目道路設置及其說明項目主要出入口設置項目主要干道設置項目車輛分流情況說明項目停車場布置5、綠化系統(tǒng)布局地塊周邊景觀環(huán)境示意地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向項目環(huán)藝規(guī)劃及說明項目綠化景觀系統(tǒng)分析項目主要公共場所的環(huán)藝設計6、公建與配套系統(tǒng)順義地區(qū)周邊市政配套設施調查項目配套功能配置及安排公共建筑外立面設計提示會所外立面設計提示營銷中心外立面設計提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示公共建筑平面設計提示公共建筑風格設計的特別提示項目公共建筑外部環(huán)境概念設計7、分期開發(fā)分期開發(fā)思路首期開發(fā)思路8、分組團開發(fā)強度FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。二、建筑風格定位1、項目總體建筑風格及色彩計劃項目總體建筑風格的構思建筑色彩計劃2、建筑單體外立面設計提示寫字樓外立面設計提示針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示其他特殊設計提示商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示三、主力產品選擇1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例商業(yè)群樓平面設計提示商場樓層平面設計提示寫字樓平面設計提示四、室內空間布局裝修概念提示1、室內空間布局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示1、項目周邊環(huán)境調查和分析2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想地塊已有的自然環(huán)境利用項目人文環(huán)境的營造FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。3、項目各組團環(huán)境概念設計組團內綠化及園藝設計組團內共享空間設計組團內雕塑小品設計提示組團內椅凳造型設計提示組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設計項目主入口環(huán)境概念設計項目營銷中心外部環(huán)境概念設計項目會所外部環(huán)境概念設計項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計六、公共家具概念設計提示1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設營銷中心大堂管理辦公室2、本項目公共家具概念設計提示七、公共裝飾材料選擇指導1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思3、項目營銷示范單位裝修概念設計4、項目營銷中心裝修風格提示八、燈光設計及背景音樂指導1、項目燈光設計項目公共建筑外立面燈光設計FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目公共綠化綠地燈光設計項目道路系統(tǒng)燈光設計項目室內燈光燈飾設計2、背景音樂指導廣場音樂布置項目室內背景音樂布置第三章項目形象策劃營銷項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。房地產項目視覺形象是指房地產項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。為本項目考慮運作的形象包裝將包括以下幾部分一項目視覺識別系統(tǒng)核心部分1、名稱項目名道路名建筑名組團名2、標志3、標準色4、標準字體二延展及運用部分FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。1、工地環(huán)境包裝視覺建筑物主體工地圍墻主路網及參觀路線環(huán)境綠化2、營銷中心包裝設計營銷中心室內外展示設計營銷中心功能分區(qū)提示營銷中心大門橫眉設計營銷中心形象墻設計臺面設計展板設計營銷中心導視牌銷售人員服裝設計提示銷售用品系列設計示范單位導視牌示范單位樣板房說明牌3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計辦公功能導視系統(tǒng)設計物業(yè)管理導視系統(tǒng)設計FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第四章項目營銷推廣策劃房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，也是最需要高度的專業(yè)化運作部分。此部分工作我們的工作內容大概如下。一、區(qū)域市場動態(tài)分析1、順義地區(qū)房地產市場總體供求現(xiàn)狀2、項目周邊競爭性樓盤調查項目概括市場定位銷售價格銷售政策措施廣告推廣手法主要媒體應用及投入頻率公關促銷活動其他特殊賣點和銷售手段3、結論二、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策1、項目主賣點薈萃2、項目強勢、弱勢分析與對策FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三、目標客戶群定位分析1、順義地區(qū)人口總量及地塊分布情況2、順義地區(qū)經濟發(fā)展狀況和順義地區(qū)人口就業(yè)情況3、順義地區(qū)家庭情況分析家庭成員結構家庭收入情況住房要求、生活習慣4、項目客戶群定位目標市場目標市場區(qū)域范圍界定市場調查資料匯總、研究目標市場特征描述目標客戶目標客戶細分目標客戶特征描述目標客戶資料四、價格定位及策略1、項目單方成本2、項目利潤目標3、可類比項目市場價格4、價格策略定價方法均價付款方式和進度優(yōu)惠條款樓層和方位差價綜合計價公式5、價格分期策略FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。內部認購價格入市價格價格升幅周期價格升幅比例價格技術調整價格變化市場反映及控制項目價格、銷售額配比表五、入市時機規(guī)劃1、宏觀經濟運行狀況分析2、順義地區(qū)房地產相關法規(guī)和市場情況簡明分析3、入市時機的確定及安排六、廣告策略1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分廣告總體策略廣告的階段性劃分2、廣告主題樓盤的命名MARK或LOGOTYPE的設計標準字體的設計標準顏色的確認3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正5、入市前印刷品的設計、制作購房須知詳細價格表FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。銷售控制表樓書宣傳海報、折頁認購書正式合同交房標準物業(yè)管理內容物業(yè)管理公約6、銷售現(xiàn)場和促銷活動的場地安排接待中心的選址接待中心至工地現(xiàn)場沿線景觀美化接待中心風格定位、設計、施工和室內布置接待中心室外空間企劃、設計、布置放置標示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導看板公開酒會或其他促銷活動現(xiàn)場的選址、設計和布置7、接待中心主要銷售道具交通位置圖，區(qū)域環(huán)境圖鳥瞰圖、透視圖的繪制墨線圖、家具配置圖的繪制建筑模型的制作室內室外燈片選擇和燈箱制作接待中心銷售道具的布置與安排接待中心銷售道具使用注意事項8、印刷媒體的制作說明書企劃、設計、文案、完稿、印刷DM企劃、設計、文案、完稿、印刷海報企劃、設計、文案、完稿、印刷平面圖冊企劃、設計、文案、完稿、印刷請柬的設計、文案、完稿、印刷FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各類印刷物套的設計、完稿、印刷9、報刊媒體的制作與安排新聞報道的安排、撰寫和發(fā)稿報紙廣告企劃、設計、文案、完稿、發(fā)布雜志廣告企劃、，設計、文案、完稿、發(fā)布電視影片的企劃、撰寫、設計、拍攝廣播廣告的企劃、撰稿、制作、發(fā)布七、媒介組合策略1基本觀念A房地產是價值巨大的商品，客房購買行為需要一個較長的理性和比較判斷過程才能發(fā)生。B物業(yè)的價值可分作“硬價值”和軟價值“兩部分，硬價值就是成本加利潤，沒有彈性。而軟價值是目標客戶對物業(yè)的認知和感受，彈性極大，在銷售過程中比硬價值更重要。軟價值的判斷是一個感性過程，增強軟價值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷宣傳。C我們的項目推廣就是利用各種媒介手段，使目標客戶從對本項目形成良好的主觀軟價值認同，逐步從欣賞到信任最后實現(xiàn)購買，這期間需要傳播大量的信息，從多方位、多角度包圍目標客房幫助他們去除種種顧慮并下決心購買。D新聞媒體策略包括媒介的量化分析和量化后的媒介組合。在媒介組合中，軟性新聞的廣告價值成尤為突顯。E軟性新聞的有效傳播的首要基礎是企業(yè)與傳媒建立良好的社會關系。與傳媒建立良好關系，并不只是請客送禮更重要的是有計劃地向新聞媒體提供“制造新聞”的題材的線索。當然，制造新聞的基本原則就是決不弄虛作假，它應該是建立在真實的基礎之上，經過我們的巧妙挖掘，通過記者采訪報道并在各大媒體上進行炒作的。2入市前廣告宣傳步驟A深入剖析項目的獨特規(guī)劃理念（新的地產概念）和優(yōu)勢特點，制造財經FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新聞題材。B進行現(xiàn)場形象包裝，完成立交通干道戶外（廣告兼作導現(xiàn)牌）的發(fā)布，以釋放項目信息、營造銷售氣氛。C由公司選用一名“御用記者”，所有新聞稿件均由此人統(tǒng)一撰寫。D選擇北京市權威性強、覆蓋面廣的媒體，開辟地產專題欄目（如討論順義房地產發(fā)展方向等）作為本項目軟性宣傳的陣地。E根據工程進度策劃宣傳主題，如領導到工地考察、工地開工典禮、封頂儀式等等、增加富傳張力。F根據軟性新聞預熱程度及工程進度，輔助性地投放有針對性的硬性廣告并策劃系列促銷主題活動。3、媒體總策略及媒體選擇媒體總策略媒體選擇不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告的選擇不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告的選擇不同地點的戶外路牌的選擇不同電臺、不同時間、不同欄目的電視廣播廣告的選擇不同地區(qū)、不同時間、派報夾報的方式媒體創(chuàng)新使用不同媒體的發(fā)布組合安排發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制軟性新聞主題4、媒介組合項目入市前的廣告媒體組合應以戶外廣告、電視廣告和現(xiàn)場形象包裝為主，配合公關活動及相應的報紙廣告和軟性新聞。即戶外廣告戶外廣告牌，在北京主要環(huán)路或機場附近設置34塊路牌，以形象宣傳為主，兼作導視牌。具體位置在上述可用廣告牌中篩選。完全包裝工地圍墻、營銷中心、現(xiàn)場道路包裝等。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。報紙廣告包括主題以下活動的策劃、軟性新聞報導、專欄開辟及以形象廣告為主的硬性廣告其具體內容待規(guī)劃方案及各項基礎工作到位后確定。八、推廣費用計劃1、現(xiàn)場包裝2、印刷品3、媒介投放4、公關活動九、公關活動策劃和現(xiàn)場包裝公關活動是進行商業(yè)項目銷售的不可缺少的環(huán)節(jié)，對于積累客戶，擴大知名度有著很關鍵的作用。但是公關活動的具體內容以及形式、面對人群都要根據每個銷售的時間節(jié)點和銷售任務，以及當時階段的推盤策略有關系，重要的公關活動的時間大概在項目的以下階段