20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008年7月東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告東莞中原研究組7月樓市淡市不淡，房?jī)r(jià)創(chuàng)新低，剛性需求入市積極，交投明顯活躍。進(jìn)入2008年7月，原本屬于傳統(tǒng)的樓市淡季。由于奧運(yùn)后東莞樓市競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期非常激烈，部分開(kāi)發(fā)商選擇在奧運(yùn)前提前出貨以減輕后市的競(jìng)爭(zhēng)壓力。7月的市場(chǎng)表現(xiàn)主要是在品牌實(shí)力發(fā)展商的尾盤大幅降價(jià)促銷帶動(dòng)下，許多樓盤低價(jià)促銷，同時(shí)新盤入市價(jià)格回歸價(jià)值、回歸理性，整體房?jī)r(jià)水平創(chuàng)出今年新低，市場(chǎng)剛性需求入市積極，交投明顯活躍，量能溫和放大。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2008年7月東莞新建商品房成交量為328萬(wàn)，環(huán)比6月增長(zhǎng)1845，同比下降5791；普通住宅成交均價(jià)為5456元/，環(huán)比下降40。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789一、宏觀面分析土地供應(yīng)繼續(xù)放量，工業(yè)用地依舊唱“主角”。08年7月東莞土地市場(chǎng)共有28塊新增土地供應(yīng)，總供應(yīng)面積為9520萬(wàn)，同比增加25宗，供應(yīng)面積增加9114萬(wàn)。環(huán)比上月，土地供應(yīng)增加15宗，供應(yīng)面積增加5126萬(wàn)，增幅為11666；08年7月東莞土地市場(chǎng)供應(yīng)依舊是工業(yè)用地唱“主角”，共計(jì)新增工業(yè)用地7454萬(wàn)，占08年7月份土地市場(chǎng)供應(yīng)的7829；商住用地則占市場(chǎng)總供應(yīng)的2171，新增供應(yīng)2067萬(wàn)。土地市場(chǎng)依舊低迷，無(wú)商住用地成交，流拍現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)。08年7月東莞土地市場(chǎng)成交土地共15宗，流拍5宗；成交宗數(shù)較去年同期增加6宗，總成交面積為3207436，同比下降3257，環(huán)比下降6601；08年7月土地成交金額為27826萬(wàn)元，同比下降了9022，環(huán)比下降7162。另外，本月土地交易沒(méi)有商住用地成交，這是自07年以來(lái)，首月出現(xiàn)這種情況，無(wú)疑給08年寒冷的土地市場(chǎng)，又灑下一層冰霜。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178908年7月份土地成交主要集中在松山湖工業(yè)用地，合計(jì)成交面積為178026，占7月份總成交的5550，其次是鳳崗鎮(zhèn)一宗綜合用地132862，占總成交面積的4142。2008年7月東莞土地市場(chǎng)供地28宗，共計(jì)9520萬(wàn)，成交15宗，共計(jì)3207萬(wàn)，供銷比例約為2961，供需矛盾比較突出。本月無(wú)商住用地成交，整體土地單價(jià)僅為86755元/。2008年7月交易以工業(yè)用地為主，無(wú)一宗商住用地成交。東莞成交15宗土地的平均交易單價(jià)為86755元/；10宗工業(yè)用地的成交單價(jià)為52772元/；2宗商業(yè)用地土地平均單價(jià)為130265元/；3宗綜合類土地的成交單價(jià)為149938元/。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量，后市土地市場(chǎng)供應(yīng)壓力持續(xù)增加。近期，東莞國(guó)土局發(fā)布了土地使用權(quán)出讓預(yù)告，從預(yù)告上來(lái)看，一共預(yù)告了22宗土地，總供應(yīng)量為931271，其中11宗用途為工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地、科研設(shè)計(jì)，合計(jì)總量為751268；商住用地為7宗，總量為124510；還有4宗商業(yè)、辦公、商業(yè)金融，合計(jì)總量為55493。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789三、投資開(kāi)發(fā)分析市場(chǎng)分化明顯，重回價(jià)值投資主線，市場(chǎng)逐步回歸理性。2008年7月東莞新開(kāi)工的項(xiàng)目主要包括南城的臺(tái)商大廈、萬(wàn)江的合正上東國(guó)際、黃江的翠亨豪園、中惠金士柏山三期，大嶺山的金地格林上院、南城20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789的海藍(lán)灣、莞城的君豪城市廣場(chǎng)、橋頭的石竹山水園、石龍的卓越大廈等項(xiàng)目，總開(kāi)工面積高達(dá)835萬(wàn)，較6月增長(zhǎng)166。從這些近期新開(kāi)工的項(xiàng)目可以看出，地段、資源等方面條件比較有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目并沒(méi)有放緩工程進(jìn)度，反映了市場(chǎng)調(diào)整期個(gè)盤分化特征，有價(jià)值支撐的樓盤受市場(chǎng)調(diào)整影響較?。划?dāng)市場(chǎng)在調(diào)整后重回以價(jià)值投資為主線的行情，也意味著市場(chǎng)在逐步回歸理性，逐步趨向健康平穩(wěn)發(fā)展。四、新建商品房供應(yīng)分析進(jìn)入傳統(tǒng)淡市，市場(chǎng)新增供應(yīng)同比環(huán)比均有所放緩。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年7月份，共22個(gè)樓盤項(xiàng)目新增供應(yīng)，與6月份供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量相當(dāng)，同比07年7月基本持平；08年7月總供應(yīng)面積為6129萬(wàn)，環(huán)比2008年6月下降375，同比下降192。其中，住宅供應(yīng)量為5083萬(wàn)，共4689套；住宅供應(yīng)面積環(huán)比上升20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789332，同比下降1135，按套數(shù)計(jì)算環(huán)比下降211，同比下降1423。7月份作為東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售淡季，加上8月奧運(yùn)的影響，賣方現(xiàn)階段普遍的減少了市場(chǎng)的供應(yīng)，市場(chǎng)上的推貨主要以可售存量消化為主。商品房可售存量持續(xù)快速增加，存量消化壓力不斷加大。2008年以來(lái)東莞樓市低迷，帶來(lái)的直接影響是可售商品房存量的不斷增加。根據(jù)東莞中原研究部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止7月31日，全市可供出售的商品房為63344萬(wàn)。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789別墅、普通住宅新增供應(yīng)比重大幅上升，公寓、商鋪等投資型物業(yè)供應(yīng)下降明顯。環(huán)比6月，普通住宅供應(yīng)比重大幅上升，主要是因?yàn)樾率兰o(jì)星城二期、東港城二期、塞納城市家園、世紀(jì)城國(guó)際公館三期等項(xiàng)目在7月份對(duì)市場(chǎng)的供應(yīng)量都超過(guò)了5萬(wàn)；別墅供應(yīng)也有大幅度上升，主要是因?yàn)殄\繡山河和萬(wàn)科棠樾兩個(gè)項(xiàng)目的集中上市；公寓供應(yīng)則大幅度下降，供應(yīng)項(xiàng)目?jī)H鼎鋒品筑、金凱水都一期和學(xué)府一號(hào)三個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量都較小。本月非住宅物業(yè)中商鋪供應(yīng)大20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789幅減少，而由于盈鋒中心項(xiàng)目的上市，本月寫字樓物業(yè)有新增供應(yīng)。南城、東城、松山湖、厚街為本月主力供應(yīng)區(qū)域，四區(qū)鎮(zhèn)新增供應(yīng)合占全市的68。東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年7月東莞共有11個(gè)區(qū)鎮(zhèn)有新增供應(yīng)。城區(qū)供應(yīng)面積3603萬(wàn)，占總供應(yīng)比重5879；鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)面積2526萬(wàn)，占總供應(yīng)比重為4121，所占比重環(huán)比上月基本持平。南城、東城、松山湖、厚街是2008年7月份主要供應(yīng)區(qū)域，4個(gè)區(qū)域新增供應(yīng)合占總體比例達(dá)到684。其中以南城的供應(yīng)量領(lǐng)跑全市供應(yīng)，南城的供應(yīng)量為1571萬(wàn)；另外，單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量最大的為東城的新世紀(jì)星城二期，供應(yīng)量達(dá)到了943萬(wàn)。市場(chǎng)供應(yīng)兩房占主導(dǎo)，迎合首次置業(yè)剛性需求。東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月東莞新增供應(yīng)商品住宅戶型主要集中在兩房和三房，其中兩房比重為47，三房比重為24，兩種戶型共占了71，公寓和一房戶型比重為12。通過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，兩房單位供應(yīng)比重為近幾個(gè)月來(lái)的新高，主要包括新世紀(jì)星城二期、塞納城市家園、鹿港小鎮(zhèn)等項(xiàng)目?？梢钥闯?，“90/70”政策效果已經(jīng)明顯體現(xiàn)。另外，有些項(xiàng)目為了規(guī)避政策的影響，將兩套或三套進(jìn)行合并處理，如世紀(jì)城國(guó)際公館三期單位則多為合并戶型。從戶型和面積區(qū)間分布來(lái)看，7月東莞新增商品住宅供應(yīng)套數(shù)主要集中在6180和101120這兩個(gè)面積段里面，這兩個(gè)面積段主要集中了兩房、三20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789房單位，這兩個(gè)面積段已經(jīng)集中了總供應(yīng)量的55。戶型面積上，公寓的面積集中在2140，一房單位的面積主要為4160；兩房單位面積主要集中在6180之間，但有相當(dāng)部分單位面積在100110之間，這部分單位面積較大，主要是由新世紀(jì)星城二期項(xiàng)目供應(yīng)；三房單位主要集中在101120之間，面積分布合理；四房單位供應(yīng)所占比重雖然不大，但面積分布多樣化，面積普遍較大，多在140的面積以上，主要還是迎合多次置業(yè)者換房需求為主。復(fù)式單位主要分兩種，一種是4160的小復(fù)式和140以上的大復(fù)式，其中4160的單位數(shù)量占了絕大部分，主要是由鹿港小鎮(zhèn)項(xiàng)目供應(yīng)，其它的復(fù)式單位為頂層復(fù)式，面積較大。別墅新增供應(yīng)放量明顯，獨(dú)棟、聯(lián)排別墅占主導(dǎo)。08年7月別墅新增供應(yīng)共166套，其中獨(dú)棟別墅44套，聯(lián)排別墅106套，雙拼別墅16套。主要有萬(wàn)科棠樾、金凱水都一期、錦繡山河等3個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)，其中萬(wàn)科棠樾的供應(yīng)量最大，共113套，包含16套雙拼和97套聯(lián)排，合占總供應(yīng)的6807；在別墅供應(yīng)類型中，錦繡山河為獨(dú)棟別墅，萬(wàn)科棠樾以聯(lián)排別墅為主。獨(dú)棟別墅都在500以上，聯(lián)排別墅與雙拼別墅面積相當(dāng)，多集中在201300這個(gè)面積區(qū)間。五、新建商品房成交分析淡市中市場(chǎng)剛性需求入市積極，交投明顯活躍，量能溫和放大。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2008年7月東莞新建商品房成交量為3280萬(wàn)，環(huán)比6月增長(zhǎng)1845，同比下降5791；其中住宅成交占比20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317899524，為3124萬(wàn)，共成交2643套；住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)2803，同比下降5831；非住宅成交面積為156萬(wàn)，同比環(huán)比均下降接近5成。進(jìn)入下半年，7月原本屬于傳統(tǒng)的樓市淡季。由于奧運(yùn)后東莞樓市競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期非常激烈，部分開(kāi)發(fā)商選擇在奧運(yùn)前提前出貨以減輕后市的競(jìng)爭(zhēng)壓力。7月的市場(chǎng)表現(xiàn)主要是在品牌實(shí)力發(fā)展商的尾盤大幅降價(jià)促銷帶動(dòng)下，許多樓盤低價(jià)促銷，同時(shí)新盤入市價(jià)格回歸價(jià)值、回歸理性，整體房?jī)r(jià)水平創(chuàng)出今年新低，市場(chǎng)剛性需求入市積極，交投明顯活躍，量能溫和放大。淡季新增供應(yīng)放量有所減緩，成交溫和放量，市場(chǎng)吸納率環(huán)比大幅提高。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789東莞2008年7月份商品房新增供應(yīng)6129萬(wàn)，銷售3280萬(wàn)，整體上商品房供求比為191；商品房市場(chǎng)吸納率為5352；住宅市場(chǎng)吸納率為6146；而非住宅市場(chǎng)吸納率只有1491。08年7月商品房的吸納率相比6月有較大幅度的提升，成交溫和放量。普通住宅成交環(huán)比大幅上升，公寓成交下降明顯，自住需求入市積極。根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2008年7月東莞商品房各用途成交以普通住宅為主，成交面積占771，相比6月上升了68個(gè)百分點(diǎn)，成交比重有較大幅度的上升；其次是別墅，成交面積占116，環(huán)比6月上升了21個(gè)百分點(diǎn)，主要由于萬(wàn)科棠樾、御花苑二期等成交量的拉動(dòng)；而公寓的成交面積環(huán)比有25個(gè)百分點(diǎn)的降幅，商鋪成交面積環(huán)比有491個(gè)百分點(diǎn)的降幅。東城、莞城、松山湖、寮步、塘廈、樟木頭等成交熱點(diǎn)片區(qū)交投明顯趨向活躍。7月份全市共29個(gè)區(qū)鎮(zhèn)有住宅成交，數(shù)據(jù)顯示，東城成交585套，名列榜首，環(huán)比增長(zhǎng)2087，成交主要來(lái)自于新世紀(jì)星城二期、景湖名郡和東海陽(yáng)20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789光等項(xiàng)目；南城成交482套，環(huán)比增長(zhǎng)735，成交主要來(lái)自于尚書銀座、塞納城市嘉園、世紀(jì)城國(guó)際公館三期、東駿豪苑三期和景湖灣畔二期等；莞城成交154套，環(huán)比增長(zhǎng)4528，主要成交樓盤為萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)三期、四期；萬(wàn)江成交119套，環(huán)比增長(zhǎng)171，主要成交樓盤為風(fēng)臨美麗灣一期、理想0769四期沁園和陽(yáng)光海岸二期悅灣；寮步成交365套，環(huán)比增長(zhǎng)22883，主要是萬(wàn)科城市高爾夫花園七期、豐泰城一期和鼎峰品筑的熱銷拉動(dòng)；而松山湖成交套數(shù)為95套，環(huán)比增長(zhǎng)37500，成交來(lái)自錦繡山河項(xiàng)目。在各鎮(zhèn)區(qū)成交中，東城、莞城、松山湖、寮步、塘廈、樟木頭等成交熱點(diǎn)片區(qū)交投明顯趨向活躍。降價(jià)有效刺激需求，價(jià)格回歸理性成為目前樓盤拉動(dòng)銷售的最有效手段。從2008年7月城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)成交的前十名樓盤來(lái)看，城區(qū)中普通住宅成交主要集中在新世紀(jì)星城二期、景湖名郡、錦繡山河和萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)三期等項(xiàng)目，反映出價(jià)格理性回歸后，品牌開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)凸顯，購(gòu)買力向品牌集中；同時(shí)由于部分樓盤低價(jià)促銷，有效刺激了購(gòu)房需求；鎮(zhèn)區(qū)的普通住宅成交主要集中在萬(wàn)科城市高爾夫花園七期、豐泰城一期、陶然豪園、鼎峰品筑和鹿港小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，除了品牌效應(yīng)外，從鎮(zhèn)區(qū)的成交可以明顯看出成交的價(jià)格導(dǎo)向，前5名的成交樓盤里有3個(gè)樓盤成交均價(jià)在4000元/以下。因此，從7月份城鎮(zhèn)區(qū)樓盤銷售可以看到市場(chǎng)上的大多資金集中流向了那些性價(jià)比較高的品牌樓盤和低價(jià)樓盤。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，銷售增長(zhǎng)趨緩，銷售率持續(xù)走低。2007年8月是東莞新建商品房供需拐點(diǎn)，自該月開(kāi)始，東莞新建商品房的累積銷售率持續(xù)走低，今年7月累積銷售率為6096，較去年的峰值7267回落近12個(gè)百分點(diǎn)。隨著市場(chǎng)新增供應(yīng)的持續(xù)增加，銷售增長(zhǎng)的趨緩，累積供應(yīng)量曲線與累積銷售量曲線所形成的“喇叭口”越來(lái)越大，說(shuō)明可售存量積壓越來(lái)越大，存量的消化壓力持續(xù)增大。六、新建商品房成交價(jià)格分析20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317897月普通住宅均價(jià)5456元/，創(chuàng)今年普通住宅月度均價(jià)新低。2008年7月東莞市商品房均價(jià)7196元/，環(huán)比下降16。商品住宅中，洋房環(huán)比回落58，公寓與別墅成交價(jià)格均大幅上升，普通住宅（含洋房和公寓）均價(jià)為5456元/，環(huán)比下降40；非住宅價(jià)格回落幅度較大，其中商鋪的價(jià)格由于成交產(chǎn)品的變化，市場(chǎng)價(jià)格下降了458，寫字樓價(jià)格環(huán)比也下降了151。普通住宅加權(quán)均價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，但跌幅逐步收窄。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789可售存量加權(quán)價(jià)格的計(jì)算首先將物業(yè)同以上分類，通過(guò)計(jì)算某一時(shí)期各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，然后將各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格以各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的可售存量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格；加權(quán)均價(jià)能夠修正部分熱點(diǎn)成交項(xiàng)目過(guò)高或過(guò)低的成交價(jià)格給整體均價(jià)帶來(lái)的影響。從可售存量加權(quán)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2008年以來(lái)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，2月環(huán)比下降23，3月環(huán)比下降40，4月環(huán)比下降26，5月環(huán)比下降23，6月環(huán)比下降26，7月份加權(quán)均價(jià)為5704元/，環(huán)比下降10，跌幅在逐步收窄。價(jià)格快速深幅回調(diào)有力的刺激了需求回升。2008年7月份普通住宅成交價(jià)格為5456元/，環(huán)比6月份下降40，20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789相比去年12月份的最高價(jià)格已經(jīng)下降了198，創(chuàng)下2008年月度最低價(jià)格，市場(chǎng)整體成交價(jià)格的下跌有力的刺激了需求回升。均價(jià)為40005000元/的項(xiàng)目比重增大，低價(jià)項(xiàng)目逐步增加。據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，7月份共有151個(gè)普通住宅樓盤有成交，6000元/以上的項(xiàng)目占全市普通住宅項(xiàng)目的比重為258，與6月份基本持平，比例最大的是40005000元/的項(xiàng)目，占338，該比重相比6月份上升34個(gè)百分點(diǎn)。隨著市場(chǎng)信心逐步下滑，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，價(jià)格持續(xù)回調(diào)，中低價(jià)項(xiàng)目比重呈現(xiàn)逐漸增加態(tài)勢(shì)。洋房成交均價(jià)5357元/，環(huán)比下降58。7月份東莞市洋房成交面積253萬(wàn)，環(huán)比上升323，洋房均價(jià)5357元/，環(huán)比下降58，洋房?jī)r(jià)格的下跌有力的促進(jìn)成交，其中洋房成交的前五位的成交金額占據(jù)全市總成交金額約四成，相比之前比例有所上升，市場(chǎng)資金向這些項(xiàng)目集中，其中包括新世紀(jì)星城二期、萬(wàn)科城市高爾夫花園七期、景湖名郡、錦繡山河、陶然豪園、塞納城市嘉園、豐泰城一期、風(fēng)臨美麗灣一期20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789等項(xiàng)目，當(dāng)中部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格一步降到底的策略帶動(dòng)了需求的大幅上升。公寓成交均價(jià)6620元/，環(huán)比上升143。7月份東莞市公寓成交面積215萬(wàn)，環(huán)比下降229，公寓均價(jià)6620元/，環(huán)比上升143，價(jià)格的上升主要由于尚書銀座、東海陽(yáng)光、萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)四期等公寓項(xiàng)目成交的拉動(dòng)。公寓成交均價(jià)較洋房高出1000元/多，主要是這些公寓項(xiàng)目有著明顯的地段優(yōu)勢(shì)。別墅成交均價(jià)19333元/，環(huán)比上漲402。7月份東莞市別墅成交面積38萬(wàn)，環(huán)比上升518，均價(jià)19333元/，環(huán)比上漲402。當(dāng)月別墅量?jī)r(jià)大幅上升，主要由于萬(wàn)科棠樾開(kāi)盤的成交帶動(dòng)，該項(xiàng)目網(wǎng)上簽約套數(shù)50多套，均價(jià)23000元/左右，另外萬(wàn)科松山湖1號(hào)二期與御花苑二期成交達(dá)到10套之多，這三個(gè)項(xiàng)目直接拉升了別墅的成交均價(jià)水平。寫字樓成交均價(jià)8951元/，環(huán)比下降151。東莞市7月份寫字樓成交面積5404，環(huán)比下降325，價(jià)格8951元/，環(huán)比下降151。本月成交的寫字樓項(xiàng)目主要包括盈鋒中心、第一國(guó)際三期、匯成大廈、財(cái)富廣場(chǎng)等。商鋪成交均價(jià)8130元/，環(huán)比下降458。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789東莞市7月份商鋪成交面積8786，環(huán)比下降619，價(jià)格8130元/，環(huán)比下降458。本月商鋪成交主要分布在鎮(zhèn)區(qū)，價(jià)格受金田花園二期以及翠湖豪苑成交影響拉低全市商鋪均價(jià)水平，兩者的均價(jià)分別在6000元/與7000元/左右；西城樓大街本月依然有成交，領(lǐng)銜東莞商鋪價(jià)格，三正財(cái)富新地網(wǎng)上簽約6個(gè)單元，均價(jià)在16000元/左右。城區(qū)房?jī)r(jià)回落迅速，鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)回調(diào)壓力凸現(xiàn)。2008年以來(lái)城區(qū)普通住宅價(jià)格迅速的回落，至7月份城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)的價(jià)差僅為730元/，相比1月份已經(jīng)縮小了近500元/，考慮城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，城區(qū)價(jià)格的急速下跌，一方面將吸引一部分鎮(zhèn)區(qū)需求到城區(qū)置業(yè)，另一方面也促使鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目后期價(jià)格跟隨回落。松山湖、虎門、長(zhǎng)安房?jī)r(jià)居高不下，東城、南城、寮步價(jià)格理性回歸有效刺激需求釋放。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317897月份，松山湖、虎門以及長(zhǎng)安三個(gè)區(qū)域領(lǐng)銜東莞房?jī)r(jià)；東城、南城、寮步等區(qū)鎮(zhèn)成交排名前三位，價(jià)格理性回歸。7月份全市各區(qū)域的普通住宅價(jià)格環(huán)比中有17個(gè)區(qū)域價(jià)格下降，11個(gè)上升。當(dāng)月寮步成為最被關(guān)注的區(qū)域之一，成交住宅360多套，環(huán)比大幅增加，主要由于萬(wàn)科城市高爾夫七期、鼎峰品筑以及豐泰城一期低價(jià)上市拉動(dòng)銷售，這些項(xiàng)目在同一區(qū)域大打價(jià)格戰(zhàn)，低價(jià)理性入市所引發(fā)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越大。部分區(qū)域價(jià)格的大幅下降直接刺激了成交的上升，其中包括寮步、樟木頭、莞城、東城等，其中寮步鎮(zhèn)的表現(xiàn)尤為明顯。2008年7月份東莞各片區(qū)普通住宅價(jià)格分布圖20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789普通住宅均價(jià)回落到5500元/附近受到較強(qiáng)的支撐，預(yù)計(jì)后市下降空間有限。從東莞的普通住宅價(jià)格均線系統(tǒng)來(lái)看，2008年7月，月線、季線和半年線均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，年線雖然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但滯漲明顯，說(shuō)明短期價(jià)格或會(huì)持續(xù)下跌；但配合量?jī)r(jià)分析，從3月、5月、7月的月度均線看，通過(guò)三次20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789價(jià)格探底，均受到成交量的支撐，說(shuō)明普通住宅均價(jià)回落到5500元/附近受到較強(qiáng)的支撐，預(yù)計(jì)后市下降空間有限。七、后市展望2008年上半年，從主力樓盤領(lǐng)跌，到各大樓盤全面普跌，東莞樓市快速地完成了第一輪調(diào)整。經(jīng)歷3月與5月的兩次探底，有效的激發(fā)了購(gòu)房需求的釋放，下檔承接力很強(qiáng)，東莞普通住宅均價(jià)在55005700元/受到強(qiáng)有力的支撐；進(jìn)入下半年，在一些品牌發(fā)展商尾盤項(xiàng)目大幅降價(jià)的帶動(dòng)下，眾多開(kāi)發(fā)商繼續(xù)跟進(jìn)，以大幅降價(jià)促銷拉開(kāi)了下半年樓市的序幕。從7月的房?jī)r(jià)來(lái)看，價(jià)格持續(xù)回落，作第三次探底，7月普通住宅均價(jià)為5456元/；配合成交量的分析，這次價(jià)格探底同樣有效激發(fā)了需求的釋放，在5500元/這個(gè)價(jià)位受到較強(qiáng)的支撐。而與此同時(shí)，全國(guó)大部分大中城市仍在縮量上漲，但漲勢(shì)趨緩，縮量滯漲態(tài)勢(shì)明顯。量在價(jià)先，縮量上漲，市場(chǎng)交投持續(xù)低迷，而價(jià)格仍舊呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，資金推動(dòng)型的樓市上漲動(dòng)力逐步衰竭，價(jià)格回調(diào)那只是時(shí)間問(wèn)題。下半年全國(guó)市場(chǎng)全面普跌的局面可能性很大，預(yù)期發(fā)生在下半年的9、10月份。受全國(guó)普跌局面的影響，東莞樓市在經(jīng)歷過(guò)上半年普跌后，下半年預(yù)期將進(jìn)入補(bǔ)跌行情，前期沒(méi)有降價(jià)的樓盤開(kāi)始降價(jià)，降幅較小成交不理想的開(kāi)始大動(dòng)作殺跌。但由于前7個(gè)月整體房?jī)r(jià)快速調(diào)整幅度近20，預(yù)期下半年的調(diào)整幅度逐步收窄，當(dāng)房?jī)r(jià)不斷向賣方底線下探時(shí)，買方入市意愿逐步回升，市場(chǎng)在補(bǔ)跌中風(fēng)險(xiǎn)作最后的釋放，市場(chǎng)將逐步趨向平穩(wěn)。根據(jù)7月東莞樓市的成交情況和最新變化狀況，東莞中原研究部對(duì)近期東莞樓20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789市的成交趨勢(shì)變化總結(jié)如下1、尾盤出貨意決，降價(jià)空間較大。從最近的成交排行榜可以看出，萬(wàn)科城市高爾夫花園七期、萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)三期、四期，豐泰城一期、理想0769四期沁園等尾盤價(jià)格跳水幅度較大、成交也穩(wěn)步上揚(yáng)。反映了尾盤急于回籠資金，出貨意決，同時(shí)尾貨降價(jià)空間較大?？梢钥闯?，開(kāi)發(fā)商處理尾貨成為了當(dāng)前市場(chǎng)較為不穩(wěn)定的因素之一，尾貨的拋售壓力較大。2、樓市心理價(jià)位迅速回落，直逼開(kāi)發(fā)商底線。從7月最后一周的成交前十名的樓盤可以看出，均價(jià)在4500元/以下的有7個(gè)，成交情況良好，而且在萬(wàn)科、富通、豐泰、聯(lián)華等品牌開(kāi)發(fā)商打出低價(jià)廣告的引領(lǐng)下，東莞市普通住宅的心理價(jià)位迅速回落到40004500元/左右。對(duì)比項(xiàng)目的廣告價(jià)格和實(shí)際成交均價(jià)，兩者之間還是有較大的差距，可以看出，廣告所打出的價(jià)格更多是低價(jià)促銷的噱頭，更重要的是為了聚集人氣，為促成成交做好蓄客基礎(chǔ)。但市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)是顯而喻見(jiàn)，樓市的心理價(jià)位已經(jīng)逐步逼近開(kāi)發(fā)商的成本底線。3、開(kāi)發(fā)商主動(dòng)出擊，樓盤廣告直面“價(jià)格”。廣告訴求是開(kāi)發(fā)商心態(tài)的有力佐證，2008年5月以前，房地產(chǎn)廣告主要以活動(dòng)為主，以聚集人氣為主，而進(jìn)入6月份以來(lái)，樓盤廣告更多的是以“元/起”為廣告語(yǔ)，這說(shuō)明了一種營(yíng)銷心態(tài)的轉(zhuǎn)變。開(kāi)發(fā)商以活動(dòng)為主，表明開(kāi)發(fā)商20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789也在觀望市場(chǎng)，不輕易降價(jià)促銷；而開(kāi)發(fā)商以打價(jià)格戰(zhàn)為主則表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，主動(dòng)出擊，積極打破觀望氣氛，響應(yīng)價(jià)值回歸，這樣更利于后市的發(fā)展。4、開(kāi)發(fā)商調(diào)整步履不一，但資金回籠意決。上半年降價(jià)促銷資金回籠到位的項(xiàng)目，下半年價(jià)格趨向穩(wěn)定；從近期樓盤成交排行榜可以看出到，光大地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商樓盤成交上榜的頻率有所降低，原因不言而喻。上半年，光大地產(chǎn)積極響應(yīng)價(jià)值回歸，旗下樓盤紛紛調(diào)價(jià)促銷，而且銷售情況良好，所以“敵不動(dòng)我動(dòng)，先發(fā)制人”的光大地產(chǎn)上半年資金回籠效果較好，資金壓力得到了很好的緩解。因此，對(duì)于上半年資金回籠情況較好的開(kāi)發(fā)商，下半年資金壓力和銷售壓力有所緩解，價(jià)格逐步趨向穩(wěn)定。上半年價(jià)格堅(jiān)挺，資金緊缺的項(xiàng)目，下半年價(jià)格仍有一定的下調(diào)空間；上半年，觀望的購(gòu)房者不少，觀望的開(kāi)發(fā)商同樣不少，開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)出貨，導(dǎo)致資金鏈日趨緊張的不在少數(shù)。如中惠熙元，其下屬東莞的幾個(gè)樓盤香樟綠洲、沁林山莊、金士柏山在2008年上半年的降價(jià)幅度并不明顯，出貨情況并不理想，成交持續(xù)低迷使得開(kāi)發(fā)商資金壓力越來(lái)越大。進(jìn)入下半年