第1頁共80頁目錄第一章長沙市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展?fàn)顩r分析一、長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析二、長沙市概況三、長株潭一體化，中心型城市發(fā)展加快四、“一主兩次四組團(tuán)”為城市發(fā)展圈定藍(lán)圖，加快城市發(fā)展第二章2008年長沙市房地產(chǎn)市場分析一、市場熱點(diǎn)區(qū)域增多，供應(yīng)向北、南、河西傾斜二、適應(yīng)新政調(diào)整，產(chǎn)品將向緊湊合理化發(fā)展三、長沙城市中心大戶型豪宅價格繼續(xù)堅(jiān)挺四、“別墅年”已來臨五、提高首付比例，2008樓市降溫六、高尚住宅市場將出現(xiàn)分水嶺第三章長沙別墅市場2007年態(tài)勢分析一、別墅發(fā)展空間不容置疑二、價格將跨越性提高三、2007年出現(xiàn)樓王PK的局面第2頁共80頁四、代表湖湘文化的別墅產(chǎn)品將提上議題五、購買人群地域性擴(kuò)大，營銷推廣將滲透南方第四章長沙別墅市場20072008年市場分析一、20072008年長沙別墅分布1、麓南板塊2、麓北板塊3、星沙金鷹板塊4、城南板塊5、城北板塊二、20072008年長沙別墅表情1、產(chǎn)品類型2、產(chǎn)品風(fēng)格3、開發(fā)規(guī)模4、房型面積5、銷售價格三、20072008年長沙別墅市場總結(jié)第五章項(xiàng)目定位一、地塊環(huán)境調(diào)研第3頁共80頁二、SWOT分析三、主力客戶群定位四、項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)第六章營銷推廣一、核心思路二、思維方向三、概念創(chuàng)意四、項(xiàng)目命名構(gòu)想五、營銷概念傳播六、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的思考七、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的思考八、廣告媒體策略第4頁共80頁第一章長沙市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展?fàn)顩r分析一、長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析1、快速的經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)筑了房地產(chǎn)發(fā)展的平臺近三年來長沙GDP保持快速增長，城市GDP和人均GDP都保持兩位數(shù)以上的增長速度，較快的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了良好平臺。資料來源長沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)第5頁共80頁2、經(jīng)濟(jì)以服務(wù)業(yè)為中心，增長迅猛20062007年長沙第三產(chǎn)業(yè)GDP約占全市總量的一半（499），第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)帶動長沙經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。同時，在長沙市“十一五”規(guī)劃中，提出“堅(jiān)持把發(fā)展工業(yè)作為長沙未來較長時期發(fā)展的核心問題不動搖，以工業(yè)化帶動城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程”。資料來源長沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)3、城市居民可支配收入呈階梯狀遞增，消費(fèi)型城市特征十分明顯2006年長沙城市居民人均可支配收入13924元，比05年增加了1490元，增長120。城第6頁共80頁市居民人均消費(fèi)性支出10680元，增加1020元，增長106；作為消費(fèi)型城市特征十分明顯。資料來源長沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)二、長沙市城市規(guī)劃與發(fā)展?fàn)顩r分析1、長沙市概況長沙，湖南省省會，既是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是我國長沙開發(fā)帶中洞庭湖地帶開放開發(fā)的依托中心和國務(wù)院公布的24個歷史文化名城之一。長沙市轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)和長沙、望城、寧鄉(xiāng)、瀏陽四縣（市），總面積118萬平方公第7頁共80頁里，總?cè)丝?13萬，其中市區(qū)面積556平方公里，常住人口199萬人。在國家公布的中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)中，長沙名列第19位。2、長株潭一體化，中心型城市發(fā)展加快長沙是中國“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)”的二十強(qiáng)城市之一。長株潭三市通過一體化途徑，以長沙、株洲和湘潭三個大城市為核心，與包括星沙在內(nèi)的三市周邊縣市和一批中心集鎮(zhèn)共同組成現(xiàn)代化、生態(tài)化網(wǎng)狀城市群，成為湖南省發(fā)展水平最高、經(jīng)濟(jì)最活躍、投資效益最好的地區(qū)。2007年3月政府工作報(bào)告指出，未來將突出推進(jìn)區(qū)域性中心城市建設(shè)，增強(qiáng)城市集聚、輻射、帶動能力以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃和交通融合為紐帶，認(rèn)真做好城鄉(xiāng)接合部和長株潭接合部控制性詳規(guī)編制工作，加速長沙縣、望城縣與主城區(qū)的融合，加快瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣與大城區(qū)的對接。推進(jìn)長株潭的城際對接和深度融合，開辦長株潭電視頻道，增強(qiáng)長沙對“35”城市群的輻射互動作用。提高衛(wèi)星城鎮(zhèn)和中心鎮(zhèn)建設(shè)和管理水平。年內(nèi)建成區(qū)面積擴(kuò)大10平方公里，城市化水平提高2個百分點(diǎn)。小結(jié)融城促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流與發(fā)展、加速人口向核心城市集中。將大大提高長株潭三市的城市化率。3、“一主兩次四組團(tuán)”為城市發(fā)展圈定藍(lán)圖，加快城市發(fā)展“一主”指中心城區(qū)，“兩次”指河西新城和星馬新城，“四組團(tuán)”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個組團(tuán)。以長沙為中心，行車一小時左右的范圍包括8個地級市、39個縣級城市，總?cè)丝诮?000萬，是一第8頁共80頁個極具潛力的市場。長沙現(xiàn)有1個市級商業(yè)中心（五一廣場），2個市級商業(yè)副中心（星沙和溁灣鎮(zhèn)），10個區(qū)域性商業(yè)中心，30個社區(qū)級商業(yè)中心，對周邊城市的輻射能力不斷增強(qiáng)。小結(jié)城市架構(gòu)的規(guī)劃與落實(shí)，功能定位各城區(qū)、組團(tuán)，提速城市化進(jìn)程，促動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第二章2008年長沙市房地產(chǎn)市場分析2007年應(yīng)該稱的上是長沙房地產(chǎn)市場最為火熱的一年,房價,地價上漲之快讓人驚愕。從2007年上半年商品房銷量來看長沙市商品房、住宅累計(jì)銷售40472萬、36064萬，同比增長5984、5860，商品房銷售量雨花區(qū)居于首位，占銷售總量的30。其次是天心區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)約占銷售總量的20。開福區(qū)銷售量比例最低為15。從2007年上半年純商品房成交均價來看2007年上半年全市商品房均價為3278元/，同比上漲1435；其中，商品住宅平均售價為3054元/，同比上漲1907；商品房非住宅平均售價為5113元/，同比下跌749。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價為3159元/，同比上漲2017；其中，商品住宅平均售價為2939元/，同比上漲2424。）長沙房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2007年的波瀾以后,接下來的2008年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢對于各界人士都是一個關(guān)注第9頁共80頁的熱點(diǎn),現(xiàn)從以下幾個方面研究得出以下幾方面。一、市場熱點(diǎn)區(qū)域增多，供應(yīng)向北、南、河西傾斜由于市內(nèi)建成區(qū)土地拆遷成本高，土地供應(yīng)量減少加之外來企業(yè)大多數(shù)看好郊區(qū)土地，2008年大量高品質(zhì)項(xiàng)目將逐步向郊區(qū)發(fā)展。城北是長沙市各區(qū)發(fā)展相對較慢的區(qū)域，但在隨后的2008年從市委、市政府“拓南興北”的戰(zhàn)略規(guī)劃中可以看出，將會有多個省、市重點(diǎn)工程放在開福區(qū)，比如火車貨運(yùn)北站的搬遷、新河三角洲棚戶區(qū)的拆遷和濱江文化園兩館一中心的修建，必將引發(fā)大量的高端物業(yè)上市，很有可能城北濱江板塊物業(yè)將在2008年創(chuàng)造樓市新的價格標(biāo)桿。而城南將繼續(xù)在長株潭一體化融城的大好環(huán)境下成為熱點(diǎn)，特別是省府周邊將會開發(fā)大量物業(yè)，成為城南高尚住宅板塊。河西板塊將繼續(xù)依托市政府將延伸到望城板塊，金星大道主干道沿線住宅物業(yè)將大量上市，從而帶動其兩廂商業(yè)的租、售價格大幅上揚(yáng)。二、適應(yīng)新政調(diào)整，產(chǎn)品將向緊湊合理化發(fā)展新政70/90的影響將在2008年逐步體現(xiàn)，90平米以下戶型設(shè)計(jì)配置將更注重緊湊合理性，充分利用有限的建第10頁共80頁筑面積發(fā)揮建筑的功能成為消費(fèi)者選房主要的關(guān)注點(diǎn)，好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將成為吸引消費(fèi)者的一大因素，另外由于2007年房價的飛速上漲，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。三、長沙城市中心大戶型豪宅價格繼續(xù)堅(jiān)挺2007年長沙城區(qū)中心的高檔物業(yè)基本接近7000元/，特別是新政實(shí)施使得大戶型日漸稀缺，加之黃金地段決定了城市中心稀缺豪宅的價值潛能有望繼續(xù)被激活。四、“別墅年”已來臨長沙別墅從2001年的“山水芙蓉”、“同升湖”開始到2007年的“綠城”、“保利”等35個別墅物業(yè)的集中放量，應(yīng)該說長沙別墅市場已來臨，隨著2008年外來資本大鄂注資，長沙別墅市場還將加大，麓南、麓北、星沙與金鷹板塊，城南板塊將成為長沙別墅四大板塊，別墅從規(guī)模和品質(zhì)、配套和環(huán)境都將有明顯的提升，200萬400萬左右的別墅價格競爭將最為激烈，但同時150萬以下的聯(lián)排及300左右的小獨(dú)棟將受市場的追捧。五、提高首付比例，2008樓市降溫提高首付比例，作為政府此舉是為了控制商業(yè)銀行的貸款規(guī)模，防范因房價波動過大引發(fā)的金融危機(jī)，提高首付比例后，將有部分購房者中因受以前二成提高到最低三成的影響，出現(xiàn)邊際遞增效應(yīng)，部分自住者由于資金有限將不得不推遲購房計(jì)劃，部分投資者由于需要追加資金，并且面臨更大的投資風(fēng)險，也會調(diào)整投資計(jì)劃，長第11頁共80頁沙樓市在2008年受全國房地產(chǎn)市場的影響及國家全面調(diào)控的同時，房價面臨著下滑階段，使得一部分客戶群戶群體持幣觀望。六、高尚住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。隨著長沙2007年房價的迅速增長過快，長沙樓市已進(jìn)入穩(wěn)定階段，高端住宅物業(yè)將越來越多，2008年將是長沙高尚住宅市場的分水嶺、簡單靠“奢”的堆積的豪宅時代，已經(jīng)一去不復(fù)返，一切靠產(chǎn)品、品牌、服務(wù)說話。產(chǎn)品即從規(guī)劃到地面或是從景觀到室內(nèi)，亦或是裝修風(fēng)格和生活方式都要體現(xiàn)高端住宅的特征。品牌即客戶對物業(yè)的品質(zhì)認(rèn)可度和品牌美譽(yù)度要得到一致的認(rèn)可。服務(wù)即以客戶為中心，并提供優(yōu)質(zhì)的高水平的營銷服務(wù)，在銷售中應(yīng)該盡可能多地關(guān)注、了解客戶，通過對他們的選擇標(biāo)準(zhǔn)、購買特征、溝通方式、生活模式、服務(wù)需求的觀察了解，把握現(xiàn)階段高品質(zhì)人群的特性，從而在銷售中即體現(xiàn)出物業(yè)高品位的含蓄優(yōu)雅，又要讓客戶感受到充分的尊貴感?？傊?2008年的長沙樓市競爭將進(jìn)入一個白熱化的階段,提升產(chǎn)品差異化、樹立企業(yè)品牌化實(shí)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化將成為2008年長沙房地產(chǎn)市場的一種核心競爭力。第12頁共80頁第三章長沙別墅市場2007年態(tài)勢分析一、別墅發(fā)展空間不容置疑別墅在中國自古以來都是作為達(dá)官貴人及擁有特權(quán)階層的享有品，在中國歷史的幾千年中，別墅作為特殊的商品不為普通百姓所了解，更談不上感受其代表的生活方式，隨著中國改革開放后經(jīng)濟(jì)快速增長，民間財(cái)富的進(jìn)一步積累，全球化概念的逐步深入，同時社會主義民主與法制的進(jìn)一步健全，人民生活進(jìn)一步改善，社會上一定數(shù)量的人群經(jīng)過了單位分房、商品公寓、花園社區(qū)的居住成長，開始尋求更高更符合目前人生狀態(tài)的居住類產(chǎn)品，而具有中國特色的別墅產(chǎn)品，既滿足了對居住升級的需要又符合到中國人多地少的國情，因此別墅市場的發(fā)展空間不容置疑。二、價格將跨越性提高我們看到，2005年長沙市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)151990億元，躍上了1500億元的新臺階，同比增長達(dá)149，長沙市城市居民可支配收入達(dá)12434元，位居全國中西部城市前列，2006年長沙的經(jīng)濟(jì)在2005年的基第13頁共80頁礎(chǔ)上成穩(wěn)步增長狀態(tài)，同時，“物權(quán)法”草案中“私有財(cái)產(chǎn)”的出現(xiàn)對高檔物業(yè)有了進(jìn)一步的保障，也將促使長沙高端別墅市場消費(fèi)的進(jìn)一步健康發(fā)展，雖然2006年國六條的頒布對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響波動，但別墅作為一種高端產(chǎn)品，一直以來都以其稀缺性、昂貴性和極高的居住品質(zhì)穩(wěn)踞住宅金字塔的塔尖，正如高端消費(fèi)品市場產(chǎn)穩(wěn)定性強(qiáng)的規(guī)律一樣，別墅產(chǎn)品在未來的市場中受宏觀調(diào)控的負(fù)面影響將最低，反而是隨著國家對別墅用地和建筑面積的進(jìn)一步控制，別墅產(chǎn)品作為越來越稀缺的商品，市場的不斷需求必將拉動其成產(chǎn)品快速成熟和價格飛速上升。長沙別墅市場經(jīng)過2004年以前的短期預(yù)熱，帶著優(yōu)于三大經(jīng)濟(jì)圈別墅產(chǎn)品的性價比在2006年出現(xiàn)了井噴的局面，我們說在2006年以前，長沙的別墅還處于產(chǎn)品階段、價格階段、模仿階段、摸索階段，而在經(jīng)歷了這些階段之后2007年長沙的別墅市場必將達(dá)到一個全新的高潮期，隨政策因素影響和經(jīng)濟(jì)的增長，別墅產(chǎn)品價值將進(jìn)一步被社會的財(cái)富人士認(rèn)可，市場價格將在2007年下半年至2008年初成跨越性提高。三、2007年出現(xiàn)樓王PK的局面第14頁共80頁長沙別墅市場發(fā)展到目前的階段，別墅市場中產(chǎn)品還處于摸索階段，但隨著近五年的發(fā)展，頂級別墅呼之欲出，綠城青竹圓、岳麓山公館、玫瑰園以及某集團(tuán)公司觀音巖項(xiàng)目都醞釀著千萬級別墅產(chǎn)品，長沙頂級別墅市場的相對其它大型城市和沿海地區(qū)已較晚，但在2007年市場必將有頂級別墅面世，樓王PK的局面必將出現(xiàn)。四、代表湖湘文化的別墅產(chǎn)品將提上議題2007年汀香十里項(xiàng)目的面世使長沙市民看到了一個中式的別墅群，而在湖湘文化傳檄的長沙，符合本土特征的文化的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入湖南眾多的開發(fā)商的視線，2008年必將會有代表著本地文化特征的新盤出現(xiàn)在長沙，并且接受市場的考驗(yàn)。五、購買人群地域性擴(kuò)大，營銷推廣將滲透南方長沙的高端顧客群經(jīng)過近十年的消化，規(guī)模不容樂觀，隨著長株譚一體化工程的啟動、長廣快速線的規(guī)劃，長沙別墅市場將帶著極高的性價比優(yōu)勢，在2007年開始將進(jìn)入泛湖南概念，即以湖南籍人士定義高端客戶群，其中更多的是包括走出去的湖南籍人士，他們在珠三角、長三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)工作，但是他們是純粹的湖南人，第15頁共80頁他們是一群真正的中產(chǎn)知富階層，他們帶著對家鄉(xiāng)的熱愛將成為長沙別墅市場的主力消費(fèi)群體，因此2007年至2008年長沙別墅市場的營銷將會走出去，滲透到南方等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。第四章長沙別墅市場20072008年市場分析第16頁共80頁即將上市售罄14、23、27、142327在售樓盤1、2、4、7、6、8、9、10、11、15、16、17、18、19、20、22、24、5、25、26、28、32、34、36、37、124117689101518171922201624526252834363237313122130312935333、12、13、21、29、30、31、33、35、一、20072008年長沙別墅分布各板塊別墅分布圖南城板塊8東城板塊2金鷹星沙板塊8市府板塊2麓南板塊7望城板塊6北城板塊4中心板塊0第17頁共80頁從分布圖可以看出，目前，長沙東西南北四面開花，各有千秋為由東城項(xiàng)目較少,這意味著長沙城市生態(tài)資源豐富，但分布并不集中，地形地貌相對復(fù)雜，為別墅的產(chǎn)生奠定了良好的生態(tài)基礎(chǔ)。由于市府的搬遷、城市規(guī)劃的擴(kuò)張、市政配套的興建，為河西樓市繁榮奠定硬性基礎(chǔ)，帶動了河西房地產(chǎn)的發(fā)展；而河西深厚的人文底蘊(yùn)及岳麓山人文生態(tài)資源，更得高端客戶青睞，同樣也吸引開發(fā)企業(yè)的涌入。隨著長沙融城計(jì)劃的實(shí)施，南城板塊作為融城中心地帶和大量土地的供應(yīng)，會更加吸引開發(fā)企業(yè)在此沒。別墅項(xiàng)目分類圖純獨(dú)棟4純別墅11綜合項(xiàng)目19第18頁共80頁以上看出，長沙市場現(xiàn)以綜合性產(chǎn)品為主導(dǎo)，純別墅產(chǎn)品為次，純獨(dú)產(chǎn)品更為市場稀缺性產(chǎn)品未來政府對土地管理進(jìn)一步的加強(qiáng)管理，開發(fā)純獨(dú)產(chǎn)品項(xiàng)目將越來越少，純獨(dú)產(chǎn)品更為稀缺1、麓南板塊第19頁共80頁25、26、28、在售樓盤即將上市售罄27、29、30、31、26273025312928該區(qū)域位處長沙城市西南，將來極有可能發(fā)展成為長沙最為集中的高檔別墅區(qū)。絕佳的自然景觀資源（原生態(tài)）及歷史人文背景（文脈）是該板塊最大的優(yōu)勢。岳麓書院千古絕唱，愛晚亭，橘子洲，千年文脈沉淀于此，現(xiàn)在更是長沙乃至湖南的教育中心，湖大、師大、中南大學(xué)、工大等國內(nèi)排在前第20頁共80頁列的大學(xué)均匯聚與此。含浦科技園的規(guī)劃和實(shí)施及靠近長沙長株潭一體化中心的便利，該區(qū)域別墅項(xiàng)目有可能成為未來的第一選擇。教師、教授、醫(yī)生以及眾多高學(xué)歷人群對該區(qū)域的青睞，構(gòu)成了該區(qū)域持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前集結(jié)與此的三大項(xiàng)目麓山別墅、汀湘十里、岳簏山公館（未售）均為長沙別墅樓盤的代表。未來還有持續(xù)的別墅發(fā)展用地，如白鶴天池900畝地等。項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率汀湘十里840畝約30萬373套055新中式獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排270470主力2703000716聯(lián)、雙5000元/獨(dú)6500元/99麓山戀迪亞溪谷330畝15萬564套064西班牙獨(dú)立、聯(lián)排、疊加165510主力20027007624獨(dú)1000012000元/,雙6000元/,疊聯(lián)5000元/,庭院4500元/70中天山語林居63畝36萬256套（40套別墅）099北美聯(lián)排、洋房125280主力20027107825洋房3400元/、聯(lián)排（198210）按套90萬折合4500元/以上100第21頁共80頁岳麓山公館600余畝17萬300余套（60余一期）02北美聯(lián)排、獨(dú)立聯(lián)200330獨(dú)3001000主力300350預(yù)計(jì)084按套計(jì)算，折算為聯(lián)10000元/以上、獨(dú)13000元/左右項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率廣晟西海岸134別墅、高層、小高層預(yù)計(jì)08。1卓越麓山別墅676畝15萬100左右035西班牙獨(dú)棟、雙拼獨(dú)3504004004505606008001000雙250300預(yù)計(jì)08510000元/以上香格里麓山別墅1300畝（450為山林）35萬420套036歐式、現(xiàn)代獨(dú)立、聯(lián)排190400主力240350一期04年11月，二期05年10月15日4500元/左右100第22頁共80頁該區(qū)域是長沙“最適合居住”的區(qū)域，符合別墅的環(huán)境要求，從風(fēng)水學(xué)的角度看，麓南板塊位處岳麓山之南，湘江水之西北。符合風(fēng)水學(xué)上的依山傍水的原則，從大環(huán)境上講，湖南屬于內(nèi)部季風(fēng)氣候，夏天東南風(fēng)、冬天西北風(fēng)，有岳麓山擋住寒冷的西北風(fēng)，夏天湘江帶來濕潤空氣。單從這點(diǎn)上講，就已經(jīng)是長沙的風(fēng)水寶地。長沙頂級別墅或者是豪宅，也將有可能出現(xiàn)在此，岳簏山公館聲稱要建成長沙最頂極的別墅，但是仍需時間等待；而麓山別墅搶占了先機(jī)，后期似乎更具有建成高檔別墅的的潛質(zhì)和可能；至于汀湘十里攜手湖湘文化，在概念上獨(dú)樹一幟，吸引了不少的別墅眼球。2、麓北板塊麓北板塊包括了市府板塊和麓谷板塊，此二者均在岳麓山之北，該區(qū)域?qū)⒊蔀殚L沙普通中高端住宅項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目競爭最為激烈區(qū)域。該板塊的發(fā)展得益兩個事件，一是麓谷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)以及河西優(yōu)越的自然人文環(huán)境，吸引了大批技術(shù)人員進(jìn)駐，加上河眾多教師、醫(yī)生、公務(wù)員、個體老板等具有極大購買力的人群，他們是河西第一批別墅消費(fèi)人群，為靜園山莊，陽明山莊、喜悅國際山莊開發(fā)成功奠定了基礎(chǔ)；二是長沙市場政府的搬遷至此，道路設(shè)施逐第23頁共80頁步完善（尤其是金星大道的貫通），新的城市中心的逐步形成，吸引了一大批別墅項(xiàng)目蜂擁而至，山水英倫莊園、卓越蔚藍(lán)海岸，長沙玫瑰援、南山蘇迪亞諾，和浦黃記等別墅項(xiàng)目。該區(qū)域是經(jīng)歷了價格階段（經(jīng)濟(jì)適用房階段，代表樓盤咸嘉新村）到景觀綠化階段（以賣環(huán)境為主，代表樓盤景繡江山）到品質(zhì)階段（綜合效益、性價比階段，代表樓盤沁園春、美林銀谷），而今年的長沙河西供應(yīng)量占到整個長沙市場的1/3，這與2001年華南板塊完全相同；同時，也是一樣的強(qiáng)手如林，卓越蔚藍(lán)海岸，長沙玫瑰援、南山蘇迪亞諾，和浦黃記、山水英倫莊園、標(biāo)志麓谷標(biāo)志、西湖麗景、贊佳新城外地豪強(qiáng)以及本地長房西郡、沁園春御園、美林銀谷、格林星城等本地精英爭奇斗艷。第24頁共80頁7、6、8、9、10、11、在售樓盤即將上市11768910131212、13、售罄3、星沙金鷹板塊該區(qū)域位于長沙城市東北，之所以將這兩個板塊放在一起，在于兩個板塊距離非常之近，同時，兩個板塊承擔(dān)了東城別墅市場發(fā)展的重任。第25頁共80頁該區(qū)域是長沙較早的別墅群的誕生地，如星沙最早期的山水芙蓉別墅項(xiàng)目，會同南城的同升湖山莊一起開啟了長沙的別墅市場序幕；而后金鷹板塊出現(xiàn)金鷹城圣爵菲斯，御景龍城以及后期之秀威尼斯城，鵬基諾亞山林、早安星城、水印山城等別墅項(xiàng)目，使該區(qū)域的成為長沙別墅等中高檔次物業(yè)較為集中的區(qū)域。該區(qū)域之所以得到發(fā)展，最早得益于星沙開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，特別雄厚工業(yè)的發(fā)展，依托三一重工、LG曙光菲利浦等一大批大中型企業(yè)的發(fā)展，帶來一大批外來技術(shù)人才與知識分子和企業(yè)中高層管理人員迅速增加，加上星沙政府高級公務(wù)員支撐該地區(qū)第一階段的別墅發(fā)展。隨著長沙影視城建設(shè)和長沙影視業(yè)的發(fā)展，一些文藝、文化界高收入階層快速成長，帶動金鷹城圣爵菲斯，御景龍城的發(fā)展；同時，隨著該區(qū)域自然環(huán)境、道路設(shè)施、生活配套以及經(jīng)濟(jì)增長以及星沙國家技術(shù)開發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展（萬家麗路北段、新世紀(jì)大道貫通、洪山旅游區(qū)開發(fā)、西湖樓美食城、高爾夫球場建成、影視文化中心的逐漸成型）未來發(fā)展前景廣闊，吸引了美林水郡、威尼斯城，鵬基諾亞山林、早安星城、水印山城等外地地產(chǎn)巨鱷。項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率碧桂園威尼斯城2580畝100萬4292套一期獨(dú)500套二期300套055意大利獨(dú)立、聯(lián)排、洋房2001200主力20030007715（二期）聯(lián)排7000元/，獨(dú)棟12000元/，洋房80第26頁共80頁水印山城230畝5萬102套038北美別墅30050007928（08中推聯(lián)排）按套計(jì)算，200400萬/套15鵬基諾亞山林747畝50萬095西班牙別墅、洋房、小高層07826開盤洋3000元/別4200元/藏瓏湖上國際社區(qū)500余畝（一期）46萬615套（獨(dú)12套/雙87套/洋108套/高408套）15北美現(xiàn)代獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、小高層雙300左右/獨(dú)300800/洋120180/高125319075（雙、洋）8月高層獨(dú)預(yù)計(jì)08年初雙12000元/洋9000元/高6500元/獨(dú)預(yù)計(jì)2萬以上雙洋100高90早安星城110畝120余萬（17萬一期）聯(lián)96套/洋800套/小高層200余套125北美聯(lián)排、洋房90200聯(lián)1972690724聯(lián)排5700元/，洋3880元/，小高層2800元/，小高層100、已售700余套12月8號上市90套33幸福里1154畝（一期）11萬800套（300余套別墅）114獨(dú)立、聯(lián)排、疊加、小高層80320主力1201800765二期08年中獨(dú)3500元/以上（早期）、聯(lián)、疊4000元/、小高層2800元/一期100第27頁共80頁山水灣622畝165畝一期8萬一期別110套高洋400多套13北歐聯(lián)排四、高/小高層、洋房別174256（207、198、230）主力2300814別4480元4980元/小高層2900元/,高層3000元/,洋房3100元/銷售70套左右VIP5萬一次96按揭98好望谷360余畝7萬03獨(dú)立（一期）300700預(yù)計(jì)084月左右8000元/以上娛樂、文藝、文化界的知名人士，大中型企業(yè)中高層管理人員、技術(shù)人才，政府官員等，是該地區(qū)別墅市場強(qiáng)有力的購買人群。但此板塊偏隅一角，屬于特定的客戶群體區(qū)域，月湖公園的落成會使該區(qū)域成為目前別墅項(xiàng)目里配套相對完善的最成熟區(qū)域。該區(qū)域特別是星沙板塊的別墅競爭也將同河西板塊一樣激烈。第28頁共80頁4、城南板塊16、17、18、19、20、22、在售樓盤即將上市21、售罄181719222016212323、該區(qū)域是別墅區(qū)正在形成期，相對于其他板塊，別墅發(fā)展較慢，開發(fā)量少，也比較分散，沒有形成較為集中的區(qū)域。第29頁共80頁區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展也有幾大重大事件，一是長沙大道的貫通與韶山路的改拓，為房地產(chǎn)的開發(fā)奠定的基礎(chǔ)；二是省政府、天心區(qū)政府的搬遷，帶動了周邊公共道路設(shè)施的發(fā)展；三是東城體育板塊的發(fā)展；四是長株潭融城的長期利好消息，為該區(qū)域長期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。其區(qū)域也是所有板塊中發(fā)展后勁最強(qiáng)的區(qū)域。該區(qū)域別墅開始于同升湖山莊，同升湖在長沙別墅史上具有里程碑的意義，他同山水芙蓉國際新城，開啟長沙別墅大戰(zhàn)的序幕。比華利山和北京橘郡先后出現(xiàn)，城南別墅市場開始奮起直追。植物園、石燕湖生態(tài)風(fēng)景、湖南省森林植物園、天際嶺國家森林公園等自然資源是該區(qū)域別墅發(fā)展的自然基礎(chǔ)，而長株潭融城的規(guī)劃，更為別墅市場的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，株洲、湘潭高端人群有望成為城南別墅消費(fèi)人群。項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率保利閬峰云墅583畝20萬97套（對外）40余套（內(nèi)）035北美獨(dú)棟350532主力410460079912000元/左右93122219號銷售57套第30頁共80頁美洲故事800畝60萬195套112北美獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排330450主力33045007929071218雙拼14套，獨(dú)棟8套0816號雙拼6套雙拼9500元/獨(dú)棟15000元/雙拼14000獨(dú)棟18000100（第一組團(tuán)41套）10022套銷售2套托斯卡納280畝20萬252套別墅103意大利聯(lián)排、洋房別310390洋140260061021聯(lián)66008000元/洋6000元/洋100聯(lián)75御邦460畝16萬約120套08英倫聯(lián)排、疊加、雙拼170230079聯(lián)排4600元/疊加4300元/二批100項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率比華利山1500畝（156一期）7萬171套（別）144套（洋，未上市）072北美獨(dú)立、聯(lián)排、雙拼、洋房230310主力2303107棟420獨(dú)棟尚未上市二期0712316500元/90第31頁共80頁國中新城7289030萬1073套22高層、別墅054橘郡2000畝（483畝一期）135西班牙聯(lián)排、洋房、獨(dú)棟、小高層0851同升湖白竹水鄉(xiāng)127畝33萬643套027澳洲獨(dú)立、聯(lián)排、洋房3001000主力300500聯(lián)4000元/以上、獨(dú)7000元/以上1005、城北板塊第32頁共80頁1、2、4、在售樓盤即將上市13243、售罄該區(qū)域別墅發(fā)展緩慢，是五大板塊內(nèi)目前最為冷清的一個板塊，但后勁不可小看。從青竹湖畔小區(qū)到綠城青竹湖高爾夫別墅的開發(fā)，使該區(qū)域有了別墅蹤影。開福區(qū)政府整體基建投資接近20個億打造的區(qū)域，加之政府兩館一廳的規(guī)劃，使得該區(qū)域土地已被投資商落入囊中，創(chuàng)遠(yuǎn)鵝羊山800畝別墅用地，中鐵建工集團(tuán)500畝用地，當(dāng)代萬國城接近千畝用地，加之圍繞外商城第33頁共80頁周邊商品用地都極有可能開發(fā)別墅項(xiàng)目，此區(qū)域?qū)β幢卑鍓K、星沙金鷹城板塊的別墅競爭帶來意想不到的沖擊。但城北無論在經(jīng)濟(jì)、環(huán)境上相對于都處于劣勢，未來形成高檔的別墅區(qū)前景不太明朗，近一年之內(nèi)難以形成了鼎立之勢。項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率長泰豪園90余畝4萬108套057北美獨(dú)立、聯(lián)排、雙拼聯(lián)258320、雙280320、獨(dú)370400005年底獨(dú)清盤（7月4000元/）雙5480元/聯(lián)3980元/93（剩10套）青竹園1000余畝約15萬200余套025北美獨(dú)棟3601000主力42065007618081月底二期一批10余套按套計(jì)算，折算為1200015000元/12月1日推出一期最后10余套剩余4套1月底推出10余套湘江壹號2400畝100萬129套（一期）（獨(dú)35套/雙38套/疊56套）047現(xiàn)代簡約獨(dú)立、雙拼、疊加、高層230530主力29033007121獨(dú)13000元/，雙9000元/，疊6000元/開盤上市50余套，售40余套第34頁共80頁沙河世紀(jì)城1078畝150萬111地中海聯(lián)排、疊加、洋房、小高層預(yù)計(jì)08年上半年二、20072008年長沙別墅情況分布對長沙五個板塊中二十四個項(xiàng)目進(jìn)行了系列的調(diào)查和對比分析，通過數(shù)據(jù)參數(shù)研究長沙目前別墅市場的狀況。第35頁共80頁第36頁共80頁1、產(chǎn)品類型第37頁共80頁通過對以上項(xiàng)目的調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)長沙的別墅項(xiàng)目大都通過對獨(dú)立別墅、雙拼別墅TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、疊加式別墅、PENTHOUSE（空中別墅）五種產(chǎn)品形式中某一種或幾種的組合而成，即滿足了不同層次客戶群體的需要，同時又解決了項(xiàng)目容積率和銷售面積之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。2、產(chǎn)品風(fēng)格第38頁共80頁從【圖二】可以看出長沙目前在售和正在推廣的項(xiàng)目在園林和建筑風(fēng)格上多數(shù)以風(fēng)情為主，例如水云間的歐陸風(fēng)情、麓山別墅的地中海和現(xiàn)代風(fēng)格、玫瑰園、托斯卡納的意大利風(fēng)情等，但其中也不乏出現(xiàn)象汀香十里這種純粹的中式建筑，進(jìn)入2007年，北美風(fēng)格似乎開始大行其道，漸成主流，如綠城青竹湖、水印山城、早安星城、比華利山等。不難看出在2007年的長沙，別墅的外觀形狀也早已打破地域和國家界限，各國優(yōu)秀的別墅建筑風(fēng)格在長沙的市場上幾乎都有所體現(xiàn)，建筑風(fēng)格和園林正在一步步走向多元化。3、開發(fā)規(guī)模長沙別墅市場各項(xiàng)目占地規(guī)模近年來面市項(xiàng)目規(guī)模不斷增大，如近兩年內(nèi)面市的“比華利山”、“綠城青竹園”、“和記黃埔”、“橘郡”、“威尼斯城”等項(xiàng)目占地規(guī)模均在1000畝以上，且基本上是外地實(shí)力品牌開發(fā)商開發(fā)。由此，也可以看出，未來一段時間內(nèi)，長沙別墅市場是群雄逐鹿、競爭異常激烈。第39頁共80頁4、房型面積長沙獨(dú)棟別墅面積主體范圍在300500左右，以“長沙玫瑰園”項(xiàng)目推出產(chǎn)品戶型平面積最大，達(dá)到5151012平米。第40頁共80頁聯(lián)排別墅單體面積在180300平米之間，其中以“麓山別墅”的聯(lián)排別墅單體面積為最小，約180平米每套，而“同升湖”聯(lián)排別墅單套面積在270300平米，成為市場聯(lián)排別墅中房型面積較大的項(xiàng)目。5、銷售價格第41頁共80頁從上述長沙聯(lián)排別墅市場銷售價格分析可以看出，銷售價格主體范圍在30003500元/平米之間，其中以位于人民東的“水云間“項(xiàng)目為最高（5000元/平米）；而以”青竹湖畔”項(xiàng)目聯(lián)排銷售價格最低，達(dá)到2100元/平米。第42頁共80頁從上述長沙獨(dú)棟別墅市場銷售價格分析圖表可以看出，獨(dú)棟別墅銷售價格明顯高于聯(lián)排別墅，其銷售價格主體范圍在40006000元/平米之間，其中以準(zhǔn)備面市的“青竹園”項(xiàng)目較高，報(bào)價達(dá)到了10000元/平米以上。三、20072008年長沙別墅市場總結(jié)1、長沙城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長為別墅市場的發(fā)展帶來強(qiáng)有力的支撐第43頁共80頁長沙市GDP逐年持續(xù)增長，長沙房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力大，發(fā)展前景看好；長沙社會零售消費(fèi)總額增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)，人均住房面積不斷增長。伴隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高，帶來對別墅產(chǎn)品的需求增長。2、系列房地產(chǎn)相關(guān)政策對長沙別墅市場的影響國家宏觀政策繼續(xù)對房地產(chǎn)市場實(shí)行高壓政策，各類新政策不斷出臺，尤其是繼續(xù)實(shí)行限制別墅類土地的審批，使得別墅類用地逐步稀少，對于已經(jīng)取得別墅地塊開發(fā)的開發(fā)商來講，也是一個有利的因素。但由于政策（國六條）的限制，別墅的戶型面積開發(fā)將帶來極大的挑戰(zhàn)。3、長沙別墅市場區(qū)域板塊化發(fā)展，麓北、星沙板塊競爭異常激烈從目前的別墅開發(fā)形勢來看，近期別墅項(xiàng)目大部分集中于“麓北板塊”與“星沙板塊”，年內(nèi)將有眾多項(xiàng)目面市銷售，而且大多都是上千畝的大型項(xiàng)目。因此，上述兩個板塊別墅項(xiàng)目競爭異常激烈。4、別墅項(xiàng)目開發(fā)近期增量迅猛，開發(fā)規(guī)模不斷增大第44頁共80頁長沙別墅項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模從幾百畝到上千畝再到二千多畝，規(guī)模不斷增大，別墅產(chǎn)品供應(yīng)量迅速增加。將對市場消化量形成較大的考驗(yàn)。5、大量外地實(shí)力品牌開發(fā)商入駐，競爭規(guī)格升級和記黃埔項(xiàng)目（香港）、卓越蔚藍(lán)海岸（深圳）、長沙玫瑰園（廣東）、威尼斯城（廣東）、南山蘇迪亞諾（深圳）、鵬基諾亞山林（深圳）、綠城青竹園（浙江），各路軍團(tuán)集聚長沙，一場硝煙彌漫的戰(zhàn)爭即將展開。對別墅項(xiàng)目的開發(fā)定位及營銷推廣提出了更高的要求。6、長沙未來頂級別墅客戶增長呈現(xiàn)緩慢的增長趨勢長沙作為湖南省唯一的單一核心城市，消費(fèi)力只能輻射全省，未有北京、上海、深圳等區(qū)域性城市的輻射面廣。從社會觀察的層面來看，長沙市近幾年未出現(xiàn)集體的暴富階層。目前擁有財(cái)富增長較快的行業(yè)分布在房地產(chǎn)業(yè)及制造業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)等等。作為一個消費(fèi)性的二線城市，長沙階層劃分并不十分明顯，因此對奢侈品的需求大多注重于一次性消費(fèi)。7、頂級別墅項(xiàng)目銷售乏力，長沙高端客戶量稍顯不足第45頁共80頁從目前長沙別墅項(xiàng)目的銷售進(jìn)展?fàn)顩r的綜合分析可以得出，高端別墅項(xiàng)目市場表現(xiàn)不盡理想。如綠城青竹園項(xiàng)目，自2004年即已開始進(jìn)行市場宣傳推廣，而至今未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性銷售進(jìn)展階段。8、長沙別墅市場供應(yīng)主要集于中低檔別墅項(xiàng)目，中低檔別墅產(chǎn)品供應(yīng)量十分充足主要表現(xiàn)為聯(lián)排別墅供應(yīng)量大，目前中高端別墅項(xiàng)目走勢良好，而頂級別墅項(xiàng)目受市場消化量因素影響市場表現(xiàn)不佳。9、長沙別墅市場聯(lián)排別墅供應(yīng)量充足，雙拼、疊加戶型較少，合適價位的獨(dú)棟別墅供應(yīng)量有限聯(lián)排別墅以其適中的房型面積與銷售價格，能滿足長沙目前主力別墅消費(fèi)群的需求，價格又在承受力范圍之內(nèi)，因此成為自住者實(shí)現(xiàn)別墅夢的選擇，市場表現(xiàn)活躍，眾多開商選擇了聯(lián)排別墅的開發(fā)；而雙拼別墅在舒適性與經(jīng)濟(jì)性之間取得了良好的折中效果，也得到了市場的認(rèn)可，而疊加戶型由于市場接受度有限，市場開發(fā)量不大；獨(dú)棟別墅在擁有高度舒適性的同時，具有較高的銷售價格，市場需求量有限，因而，長沙獨(dú)棟別墅產(chǎn)品供應(yīng)量相對較少，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出，目前長沙獨(dú)棟別墅推出量近500套（含中低高端）。10、長沙別墅項(xiàng)目多為綜合性物業(yè)開發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型）第46頁共80頁伴隨著長沙別墅項(xiàng)目用地規(guī)模的增大，近期推出項(xiàng)目多為綜合性開發(fā)項(xiàng)目，包含了多種物業(yè)類型，在照顧到市場的需求的同時，在一定程度上降低了項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險與壓力。屬于純別墅類的項(xiàng)目僅有“綠城青竹園”純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目和“水云間”純聯(lián)排別墅項(xiàng)目。11、長沙別墅設(shè)計(jì)歐陸及北美風(fēng)格盛行縱觀整個長沙別墅市場，近期內(nèi)上市的項(xiàng)目大多數(shù)為“歐陸、北美風(fēng)格”，但其它各類風(fēng)格基本上都有所表現(xiàn)。12、長沙別墅項(xiàng)目營銷主打自然、生態(tài)與文化、風(fēng)情牌長沙市區(qū)周邊別墅區(qū)均屬丘陵及山體地帶，加之本地植被生長茂盛，別墅項(xiàng)目大都依托自然景觀和生態(tài)作規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)及宣傳賣點(diǎn)；如項(xiàng)目無獨(dú)特的自然差異性優(yōu)勢基本以文化和風(fēng)情作為設(shè)計(jì)規(guī)劃主線。13、50007000元/平米的高檔純別墅項(xiàng)目目前未形成氣候第47頁共80頁長沙別墅項(xiàng)目銷售價格相對較低，這與整個長沙房地產(chǎn)市場的整體市場形勢有關(guān)。長沙別墅項(xiàng)目銷售價格主體在30005000元/平米之間，別墅銷售最高價銷售價格高線在10000元/平米左右，兩極落差過大，并未形成中高檔的別墅主流消費(fèi)區(qū)域。14、長沙別墅市場主體銷售價格保持快速增長在長沙整體經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速增長的前提下，整體房地產(chǎn)市場供需平衡穩(wěn)定增長，為別墅市場的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，長沙別墅市場從2004年前3000元/平米以下主體市場到2005年30005000元的主體市場逐步拉升，2007年市場出現(xiàn)了上10000元/平米左右的頂級別墅項(xiàng)目。15、長沙大部分別墅項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，個別項(xiàng)目銷售迅速從長沙整體別墅市場來看，由于別墅項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，其消化速度較慢，銷售周期較長，但也有個別項(xiàng)目以其獨(dú)特優(yōu)越的條件，贏得市場的普遍認(rèn)可，銷售速度相對較快。如位于市區(qū)人民東的“水云間”及位于金鷹城板塊的“圣爵菲斯”兩個項(xiàng)目均有不錯的市場表現(xiàn)。從調(diào)查取樣的信息不難發(fā)現(xiàn)，在長沙購買頂級別墅人群對項(xiàng)目的區(qū)域地理位置、社區(qū)的建筑規(guī)劃及園林、產(chǎn)第48頁共80頁品的關(guān)注相對較高，對價格和交通的關(guān)注較低，這也正說明了購買別墅的群體對個人時間、金錢的掌控和對高尚、便利生活的一種要求。16、小結(jié)長沙別墅四面開花未形成重點(diǎn)區(qū)域，加之城市規(guī)模不大，五大板塊別墅項(xiàng)目車程距離都大致在30分鐘以內(nèi)，不能形成很好的區(qū)隔，因此，對項(xiàng)目的基礎(chǔ)判斷及區(qū)域判斷尤為重要，未來的競爭將是激烈的板塊與板塊再后是項(xiàng)目與項(xiàng)目的競爭。長沙別墅競爭市場現(xiàn)狀在售體量大，河西遙遙領(lǐng)先；受容積率影響，多為復(fù)合型項(xiàng)目，純別墅項(xiàng)目較少。迄今為止，長沙別墅開發(fā)已走過了十余個年頭，但近年來，長沙別墅的開發(fā)才逐漸呈規(guī)模性，市場體量一直未見縮減，2007年長沙各大板塊別墅項(xiàng)目競相入市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，別墅類項(xiàng)目總占地面積680多萬M2（包含其他物業(yè)），總建筑面積580多萬M2。如此巨大的放量，對于一個只有200多萬常住人口的內(nèi)地城市，其競爭無疑將異常激烈。目前，長沙市場上正在銷售的別墅項(xiàng)目共有25個以上，其中，純別墅項(xiàng)目為8個，純獨(dú)立別墅項(xiàng)目3個，大多為復(fù)合型項(xiàng)目。由此可知，受國家政策影響，長沙別墅市場“亞別墅”項(xiàng)目眾多，而這些別墅項(xiàng)目亦多為早年第49頁共80頁拿地、近年來才開發(fā)。決定產(chǎn)品檔次的根本區(qū)別決定別墅檔次的因素很多，含括地段，建筑密度、容積率、自然風(fēng)景、綠化、人文、獨(dú)立空間等等，任何一個單一的因素都不是決定別墅價格和檔次的唯一標(biāo)準(zhǔn)。首先地段在決定價格因素和產(chǎn)品檔次中起著相當(dāng)重要的作用，相同的地段，不同的建筑密度和容積率之間的價格和檔次又不盡相同。目前，長沙別墅市場的發(fā)展趨勢主要以二環(huán)以外為主，河西板塊、南城板塊、金鷹星沙板塊和所占的比重相對較大，這主要因?yàn)檫@一帶地價相對便宜和景觀人文環(huán)境相對較好及產(chǎn)品的純粹性較強(qiáng)所致。園林風(fēng)情、建筑主題依靠原生態(tài)森林水景地塊開發(fā)的項(xiàng)目，在園林風(fēng)格上多采用保留原始生態(tài)植物的園林風(fēng)格加以人工濃縮的山石布景，最典型的是環(huán)繞岳麓山周邊的項(xiàng)目，譬如麓山別墅、迪亞溪谷、岳麓山公館等。此外，園林的異域風(fēng)情濃郁，主要以適合長沙氣候的植物為特色，明顯的亞熱帶常綠園林風(fēng)情，再加以適合各種建筑特色的小區(qū)主題濃縮山水，以達(dá)到彰顯主題和賣點(diǎn)的特色。長沙別墅的建筑風(fēng)格各有千秋，其中主要以歐式風(fēng)格為主，這種建筑風(fēng)格源于對歐洲物質(zhì)文明高度發(fā)達(dá)的向往。中式建筑風(fēng)格所占的比重相對較小，主要存在于低密度的園林式別墅類型中，如星語林汀湘十里、萬科西街三期。第50頁共80頁以聯(lián)排別墅為主，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限，獨(dú)棟四面開花根據(jù)所掌握的市場數(shù)據(jù)來看，目前，長沙別墅產(chǎn)品供應(yīng)量達(dá)到了5521套，而其中以聯(lián)排別墅居首，達(dá)3240套，占到全市別墅類產(chǎn)品供應(yīng)總量的近六成，作為景觀資源占有率最高的產(chǎn)品，獨(dú)立別墅供應(yīng)總量為1793套；疊加別墅為488套,占到全市的884，是目前長沙別墅市場的輔助產(chǎn)品。而結(jié)合市場情況來看，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限，目前僅湘江1號、御邦、麓山戀迪亞溪谷等項(xiàng)目推出了一定的體量。對于獨(dú)棟來說基本上所有項(xiàng)目都有獨(dú)棟別墅，但真正意義上的純獨(dú)棟項(xiàng)目并不多，主要以綠城青竹園、閬峰云墅為代表。08年上市項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間價格岳麓山公館600余畝17萬300余套（60余一期）02北美聯(lián)排、獨(dú)立聯(lián)200330獨(dú)3001000主力30035008按套計(jì)算，折算聯(lián)10000元/以上、卓越麓山別墅676畝15萬100左右035西班牙獨(dú)棟、雙拼獨(dú)35040040045056060080010000810000元/以上第51頁共80頁好望谷360余畝7萬70左右03西班牙獨(dú)立（一期280700主力300左右088000元/以上橘郡2000畝（483畝一期）135西班牙聯(lián)排、洋房、小高層08沙河世紀(jì)城1078畝150萬111地中海聯(lián)排、疊加、洋房、小高層08廣晟西海岸134別墅、高層、小高層08雙盈臥龍灣287畝（108）138萬（一期80015現(xiàn)代簡約洋房、小高層、聯(lián)排75240主力120148083800元/以上（小高層）和記黃浦一期10萬聯(lián)排、獨(dú)棟08山水灣622畝165畝一期8萬一期別110套高洋40013北歐聯(lián)排四、高/小高層、洋房別174256（207、198、230）主力23008別4500元/小高層3100元/,高小結(jié)已知08年上市純獨(dú)棟項(xiàng)目為三個，純別墅項(xiàng)目為一個，綜合項(xiàng)目為五個。第52頁共80頁純獨(dú)棟項(xiàng)目將是08長沙市場以來集中放量異彩的一年，也是競爭最激烈的一年。它能否得到有效的去劃，一是看市場消費(fèi)能力、二也是需要看開發(fā)企業(yè)能夠?yàn)楫a(chǎn)品提供什么樣的附加值。怎樣能在08年眾多競爭項(xiàng)目當(dāng)中把有效客戶分流到自己項(xiàng)目，選用更加確切的營銷思路、推廣策略和銷售手法將是我值得思考的。第五章項(xiàng)目定位第53頁共80頁第一節(jié)項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于長沙國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以東，遠(yuǎn)大三路南側(cè)，長沙市的東三環(huán)線旁，距長沙火車站15公里，距黃花國際機(jī)場6公里，距京珠高速公路入口約8公里。項(xiàng)目所在地，山水幽靜、樹木繁茂，是居家生活的風(fēng)水寶地。項(xiàng)目一期三面環(huán)山，中間有5萬平方米的湘泉湖；占地230畝，容積率033。由澳大利亞GSY規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司、上海中海建筑設(shè)計(jì)院和南京貝爾高林園林藝術(shù)有限公司設(shè)計(jì)。項(xiàng)目秉承“充分尊重和理解社會高端人士的專屬感、個性化”的居住理念，將東方居住文化融入西式別墅、園林設(shè)計(jì)之中，迎合高端成功人士中西結(jié)合的生活方式和人生態(tài)度。繁華都市的恬淡名宅，林立山川的稀世珍藏，水印山城以超五星級的品質(zhì)和服務(wù)，打造長沙高端頂級別墅社區(qū)。第二節(jié)項(xiàng)目周邊分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬）建筑面積（萬）容積率預(yù)計(jì)均價（元/）推出時間市府麓谷板塊南山蘇迪亞諾別墅、洋房、小高層3433103000076第54頁共80頁雙盈臥龍灣洋房、小高層18672815新地東方明珠別墅、洋房、小高層407018和記黃埔項(xiàng)目別墅5567668中新森林海洋房、別墅、小高層、多層72610012250007年下半年岳麓山公館別墅42542000039800007年南山白鶴天池項(xiàng)目別墅4000麓山帝景灣別墅、多層、小高層173260152800麓南板塊麓山戀迪亞溪谷獨(dú)立、聯(lián)排、疊加20281496064079綠城青竹園一期獨(dú)立671302500萬/套076湘江壹號一期獨(dú)立、雙拼、疊加、高層1887105047沙河世紀(jì)城聯(lián)排、疊加、洋房、小高層718790111北城板塊太陽星城別墅、公寓534358087藏瓏獨(dú)立、洋房、小高層、高層3045154500076金鷹城板塊星月城別墅、多層、高層5003681363000美洲故事別墅、公寓5334190363500北京橘郡一期聯(lián)排、獨(dú)立、洋房、小高層2859380013507年下半年比華利山一期獨(dú)立、聯(lián)排、洋房、小高層10752072聯(lián)排380007年新南城板塊嘉盛格蘭小鎮(zhèn)一期獨(dú)立、聯(lián)排、小高層333350水印山城一期別墅、洋星沙板塊早安星城一期聯(lián)體別墅、洋房1725聯(lián)體076第55頁共80頁3700鵬基諾亞山林一期別墅、洋房、小高層1111093300007年愿景山水未來城聯(lián)排、洋房414760據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，長沙別墅項(xiàng)目潛量高達(dá)1000多萬，其中暫以市府麓谷板塊居首，高達(dá)2978萬，占到全市總量的近三成。而就其各板塊綜合容積率來看，新南城板塊綜合容積率相對最低，金鷹城板塊相對較高，意味著未來新南城板塊競爭主要集中在低密度物業(yè)之上，其別墅競爭相對激烈。小結(jié)目前，長沙在售市場別墅供應(yīng)量為35455萬以上，而后期潛量更是達(dá)到了107058萬。短期一兩年內(nèi)，由于往年所存量的別墅土地開始進(jìn)入開發(fā)過程中，長沙暫時不會出現(xiàn)產(chǎn)品短缺。從短期來看，長沙別墅市場放量呈逐漸增加態(tài)勢，將主要集中在星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板塊，成為長沙別墅市場的“供應(yīng)基地“；長期來看，在政府停止審批別墅用地政策的有效作用下，別墅的市場稀缺性將成為必然。政府一再聲明“停止審批別墅用地“，并限制低密度住宅的建設(shè)，由此來看，在滿足容積率的條件下，長沙將有可能大量出現(xiàn)亞別墅、洋房、高層等復(fù)合型社區(qū)。幾年前，只有極少數(shù)上層精英人士才可以享受的物業(yè)，到如今中高層白領(lǐng)都可以購置一套別墅，這說明產(chǎn)品檔次跨度逐步拉大，同時，長沙別墅置業(yè)群體逐漸被激活，市場消費(fèi)需求潛力引爆。如，威尼斯城第56頁共80頁180左右的小獨(dú)立別墅一經(jīng)推出便引起了廣泛關(guān)注。如今，長沙別墅市場已引起了深圳、上海等一線城市投資客的關(guān)注，外來投資置業(yè)